Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Свои обязательства по оплате договора истец выполнил в срок и в полном объеме, однако застройщик свои обязательства по договору долевого участия надлежащим образом не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кашина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,
судей Дементьевой Е.И., Дорохиной Е.М.,
при секретаре Ф.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дорохиной Е.М., гражданское дело по апелляционной жалобе истца Ш.К. на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 07 июля 2015 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Ш.К. к Обществу с ограниченной ответственностью "БРЭСТ" о защите прав потребителя - отказать.
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "БРЭСТ" к Ш.К. о взыскании задолженности - удовлетворить.
Взыскать с Ш.К. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "БРЭСТ" задолженность по оплате по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от *** года N *** в размере *** руб. ** коп. (*** рублей *** копеек).
установила:
Истец Ш.К. обратился в суд с иском к ответчику ООО "БРЭСТ" и, с учетом уточненных исковых требований, просил о признании недействительным одностороннего акта передачи квартиры по адресу: ****, составленного ответчиком **** г. по договору от **** г. N **** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома; обязании ответчика передать квартиру по вышеуказанному адресу по передаточному двустороннему акту; взыскании с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере *** руб. *** коп.; взыскании с ответчика компенсации морального вреда за нарушение прав потребителей в размере *** руб.
В обосновании заявленных требований истец указал, что *** г. между ним и ООО УК "Горизонт Девелопмент" был заключен договор уступки прав, согласно которому права и обязательства по договору N **** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного между застройщиком ООО "БРЭСТ" и участником долевого строительства ООО "Независимый Проект" перешли к новому участнику долевого строительства - Ш.К.; предметом договора являлась трехкомнатная квартира, общей площадью *** кв. м; согласно ст. 1.7 договора N ***, срок завершения строительства (создания) жилого дома - **** г.; согласно ст. 1.8 договора N ***, срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства - 1 год с даты получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. **** г. между ответчиком и ООО "Независимый Проект", в лице ООО УК "Горизонт Девелопмент", было заключено дополнительное соглашение N ***, в соответствии с которым срок передачи Застройщиком квартир Участнику долевого строительства был перенесен на новый срок - не позднее *** г.; **** между ответчиком и ООО "Независимый Проект" заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства перенесен на новый срок - не позднее **** г. **** г. ООО "Независимый Проект" и ООО УК "Горизонт Девелопмент" заключили договор об уступке права требования N ***, в соответствии с которым права и обязательства по договору долевого участия N *** от **** г. перешли к участнику долевого строительства ООО ТС "Горизонт Девелопмент". **** г. Администрация г. **** выдало ответчику разрешение на ввод построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию - 19-этажного жилого дома, расположенного по адресу: ****. В соответствии со ст. 1.1. договора об уступке права требования ООО УК "Горизонт Девелопмент" уступил, а истец принял на себя обязательство оплатить права требования к ответчику по договору N **** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от **** г., заключенного между цедентом и застройщиком и зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области N **** от **** г., в части принятия от застройщика в собственность, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию трехкомнатной квартиры N ***, расположенной на *** этаже, общей площадью **** кв. м по адресу: ***. Свои обязательства по оплате договора истец выполнил в срок и в полном объеме, однако застройщик свои обязательства по договору долевого участия надлежащим образом не исполнил. **** г. Ш.К. и Ш.Ю. произвели осмотр приобретаемой квартиры и обнаружили дефекты и недостатки. По результатам осмотра квартиры был составлен односторонний акт, т.к. представители застройщика участия в осмотре не принимали. **** года истец передал ответчику и ООО УК "Горизонт Девелопмент" письменное обращение с просьбой устранить выявленные строительные дефекты и недостатки. Выявленные строительные дефекты и недостатки в квартире застройщиком устранены не были, а *** г. заказным письмом истец получил односторонний акт передачи объекта долевого строительства, подписанный генеральным директором ООО "БРЭСТ" Я. Односторонний акт составлен **** г. Односторонний акт ООО "БРЭСТ" был направлен истцу спустя три месяца после его составления. В нарушение ст. 8 ФЗ N 214 ответчик не направил заказным письмом и не вручил лично участнику долевого строительства (истцу) сообщение о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче. Застройщик свои обязательства по договору долевого участия надлежащим образом не исполнил, квартиру истцу по передаточному акту не передал. В связи с чем, за период с **** г. по **** г. размер неустойки составляет **** руб. **** коп. (**** руб. x 7.5% / 300 x 301 день x 2 = *** руб. *** коп.).
ООО "БРЭСТ" обратился в суд со встречным иском к Ш.К. о взыскании с ответчика задолженности по договору N *** долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от *** г. в сумме **** руб. в связи с тем, что по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения превысила предусмотренную договором на 1,5 кв. м; при заключении договора Ш.К. о необходимости доплаты за 1,5 кв. м в размере *** руб. был уведомлен, однако доплату не произвел.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ООО "Управляющая компания "Горизонт Девелопмент".
Истец Ш.К. в судебном заседании первой инстанции уточненные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить по основаниям, указанным в иске, против удовлетворения встречных исковых требований возражал, указав, что в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ площадь неотапливаемых помещений не включается в общую площадь жилого помещения, в связи с чем п. 2.1. и 2.3. договора, согласно которым оплате подлежит площадь квартиры, включая лоджию, противоречат закону и не подлежат применению.
Представитель ответчика ООО "БРЭСТ" по доверенности К. в судебном заседании первой инстанции против удовлетворения первоначального иска возражала по основаниям, указанным в возражениях, встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным во встречном иске.
Представитель третьего лица ООО "Управляющая компания "Горизонт Девелопмент" по доверенности Ш.Е. в судебном заседании первой инстанции против удовлетворения первоначального иска возражала, рассмотрение встречного иска оставила на усмотрение суда.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец Ш.К. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что решение вынесено с грубыми нарушениями действующего законодательства, суд дал неверную оценку представленным доказательствам и не применил закон, подлежащий применению.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Ш.К. по доверенности Ш.С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение постановлено судом в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, требованиями действующего законодательства и оснований к его отмене не имеется.
Фактические обстоятельства дела судом установлены правильно. Решение судом вынесено с учетом положений ст. ст. 309, 310, 555 ГК РФ, ст. ст. 4, 6, 8, 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. п. 1, 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с п. п. 1 - 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Согласно п. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что **** г. между ООО "БРЭСТ" и ООО "Независимый проект" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ****, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) с привлечением денежных средств участника долевого строительства 1-секционный 19-этажный жилой дом, расположенный по адресу: ****, - и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
**** г. между ООО "Независимый проект" и ООО "Управляющая компания "Горизонт Девелопмент" был заключен договор об уступке права требования N *** по договору N *** от **** г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий обязуется принять и оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, права требования к ООО "БРЭСТ" по договору N *** от *** г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенному между цедентом и застройщиком, и зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в части принятия от застройщика в собственность, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию односекционного 19-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями по адресу: ****,
**** г. между ООО "Управляющая компания "Горизонт Девелопмент" и Ш.К. был заключен договор об уступке права требования N *** по договору N *** от **** г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий обязуется принять и оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, права требования к ООО "БРЭСТ" по договору N *** от *** г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенному между цедентом и застройщиком, и зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в части принятия от застройщика в собственность, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию односекционного 19-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями по адресу: ***, - квартиры, общей площадью *** кв. м, состоящей из трех комнат и расположенной на *** этаже.
В соответствии с п. п. 1.1, 3.1 договора, инвестируемая площадь объекта долевого строительства составляет *** кв. м, что составляет денежную сумму в размере *** руб. Стоимость 1 кв. м площади объекта долевого строительства в соответствии с п. 6 дополнительного соглашения N 1 к договору от *** г. N *** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от *** г., составляет *** руб.
Пунктом 2.1 договора от *** г. N *** определено, что цена договора рассчитывается как произведение размера общей площади объекта долевого строительства на цену 1 кв. м площади объекта долевого строительства.
Условием п. 2.3 договора от *** N *** было предусмотрено, что сумма договора подлежит корректировке в случае изменения площади объекта с учетом обмеров БТИ, в связи с этим, стороны обязуются не позднее дня подписания акта приема-передачи квартиры произвести дополнительные взаиморасчеты исходя из цены 1 кв. м, указанной в п. 2.1 договора.
В соответствии с п. 1.4 договора от *** N ***, окончательная площадь объекта долевого строительства определяется после ввода объекта в эксплуатацию с учетом обмеров БТИ.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от *** г. N ****, утвержденном и.о. руководителя Администрации г. ****, отражены суммы площадей всех помещений, входящих в состав введенного в эксплуатацию объекта.
В п. 1 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от *** г. N *** указано, что Администрация г. ****, руководствуясь ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ, разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: 19-этажного жилого дома с внеплощадочными и внутриплощадочными сетями водоснабжения, бытовой и дождевой канализации, КНС, связи и сигнализации, расположенного по адресу: ****.
Объект введен в эксплуатацию на основании технического паспорта на здание, изготовленного по состоянию на **** г.
Данные по общим и жилым площадям объектов из указанного паспорта включены в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от *** г. N ***, утвержденном и.о. руководителя Администрации г. ****.
Материалами дела подтверждается, что общая площадь квартиры, приобретенной Ш.К., составляет **** кв. м, следовательно, в соответствии с п. 2.4 договора участия в долевом строительстве, окончательная цена договора составляет *** рублей.
Удовлетворяя встречные исковые требования ООО "БРЭСТ", суд правомерно исходил из того, что в соответствии с п. 2.4. заключенного между сторонами договора в случае, если фактическая площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, окажется больше проектной площади, указанной в п. 1.4 настоящего договора, то участник долевого строительства обязуется осуществить застройщику доплату исходя из стоимости 1 кв. м, указанной в п. 2.1 договора. В соответствии с п. 2.1 договора, стоимость одного квадратного метра определена сторонами в размере **** руб., суд правомерно пришел к выводу о взыскании с Ш.К. задолженности по оплате по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в размере *** руб. *** коп.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в рассматриваемом случае применению подлежали ст. 15 ЖК РФ, Приказ Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 г. N 531 "Об утверждении требований к определению площади здания, помещения" и Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ N 37 от 04.08.1998 г., в связи с чем площадь лоджии не подлежала учету при определении цены заключенного между сторонами договора, повторяют возражения против встречного иска и являются несостоятельными, поскольку между сторонами не возникло правоотношений, регулируемых Жилищным кодексом РФ, а иные названные выше нормативно-правовые акты изданы для целей, предусмотренных соответственно Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и для целей государственного учета жилищного фонда в РФ, - что не имеет никакого отношения к правоотношениям сторон, тем более, что лоджия квартиры имеет определенную стоимость инвестирования ее строительства.
Из материалов дела также следует, что в соответствии с дополнительным соглашением от **** г. к договору от *** г. N ****, окончательный срок получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию определен сторонами по договору не позднее **** года. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию было получено застройщиком **** г.
**** г. и **** г. в адрес лиц, которые по состоянию на указанные даты являлись участниками долевого строительства, были направлены уведомления о принятии объекта долевого строительства в эксплуатацию. Согласно одностороннего акта от **** г., Ш.К. от принятия объекта уклонялся, что было обусловлено наличием недостатков строительных работ, данный факт не оспаривался истцом.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ш.К., суд первой инстанции верно руководствовался ст. ст. 6, 7, 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и пришел к правильному выводу о том, что нарушений прав Ш.К. со стороны ООО "БРЭСТ" не было, поскольку сам Ш.К. уклонялся от принятия объекта долевого строительства, а обнаруженные им дефекты и недостатки: замок и ручка входной двери квартиры в нерабочем состоянии (сломаны); стена, разделяющая квартиру от смежной квартиры (межквартирная стена) имеет сквозной зазор в верхней части по всей длине стены, размером 5 см; на застекленной лоджии имеется трещина в стеклопакете размером по периметру стекла; не установлены приборы учета горячего и холодного водоснабжения - признаны судом первой инстанции несущественными и не были предметом данного спора, в связи с чем оснований с ними не согласиться у судебной коллегии не имеется, а у истца имеется право разрешить вопрос об устранении недостатков в порядке отдельного производства, как то предусмотрено ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Установив, что в составленном ответчиком одностороннем акте передачи жилого помещения была допущена описка в части указания даты составления документа - указано *** г. вместо **** г. - не влечет возникновения для Ш.К. каких-либо прав и обязанностей, в связи с чем требование о признании данного документа недействительным было обоснованно судом отклонено; приведенные в апелляционной жалобе истца доводы о том, что суд пришел к изложенному выше выводу без достаточных на то оснований, сводятся к переоценке доказательств по делу и во внимание судебной коллегией приняты быть не могут.
Доводы апелляционной жалобы истца Ш.К. о том, что ответчик не направлял ему уведомления *** г. и **** г., поскольку договор переуступки прав по договору N **** участия в долевом строительстве между ООО "Управляющая компания "Горизонт Девелопмент" и ним был заключен **** г., основанием к отмене решения суда быть не могут, поскольку названные уведомления были направлены лицам, которые по состоянию на указанные даты являлись участниками долевого строительства.
Разрешая спор, суд дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергает выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 07 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Ш.К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.10.2015 ПО ДЕЛУ N 33-32224/2015
Требование: О защите прав потребителя.Разделы:
Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Свои обязательства по оплате договора истец выполнил в срок и в полном объеме, однако застройщик свои обязательства по договору долевого участия надлежащим образом не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 октября 2015 г. по делу N 33-32224
Судья: Кашина Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,
судей Дементьевой Е.И., Дорохиной Е.М.,
при секретаре Ф.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дорохиной Е.М., гражданское дело по апелляционной жалобе истца Ш.К. на решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 07 июля 2015 г., которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Ш.К. к Обществу с ограниченной ответственностью "БРЭСТ" о защите прав потребителя - отказать.
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "БРЭСТ" к Ш.К. о взыскании задолженности - удовлетворить.
Взыскать с Ш.К. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "БРЭСТ" задолженность по оплате по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от *** года N *** в размере *** руб. ** коп. (*** рублей *** копеек).
установила:
Истец Ш.К. обратился в суд с иском к ответчику ООО "БРЭСТ" и, с учетом уточненных исковых требований, просил о признании недействительным одностороннего акта передачи квартиры по адресу: ****, составленного ответчиком **** г. по договору от **** г. N **** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома; обязании ответчика передать квартиру по вышеуказанному адресу по передаточному двустороннему акту; взыскании с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере *** руб. *** коп.; взыскании с ответчика компенсации морального вреда за нарушение прав потребителей в размере *** руб.
В обосновании заявленных требований истец указал, что *** г. между ним и ООО УК "Горизонт Девелопмент" был заключен договор уступки прав, согласно которому права и обязательства по договору N **** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного между застройщиком ООО "БРЭСТ" и участником долевого строительства ООО "Независимый Проект" перешли к новому участнику долевого строительства - Ш.К.; предметом договора являлась трехкомнатная квартира, общей площадью *** кв. м; согласно ст. 1.7 договора N ***, срок завершения строительства (создания) жилого дома - **** г.; согласно ст. 1.8 договора N ***, срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства - 1 год с даты получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. **** г. между ответчиком и ООО "Независимый Проект", в лице ООО УК "Горизонт Девелопмент", было заключено дополнительное соглашение N ***, в соответствии с которым срок передачи Застройщиком квартир Участнику долевого строительства был перенесен на новый срок - не позднее *** г.; **** между ответчиком и ООО "Независимый Проект" заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства перенесен на новый срок - не позднее **** г. **** г. ООО "Независимый Проект" и ООО УК "Горизонт Девелопмент" заключили договор об уступке права требования N ***, в соответствии с которым права и обязательства по договору долевого участия N *** от **** г. перешли к участнику долевого строительства ООО ТС "Горизонт Девелопмент". **** г. Администрация г. **** выдало ответчику разрешение на ввод построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию - 19-этажного жилого дома, расположенного по адресу: ****. В соответствии со ст. 1.1. договора об уступке права требования ООО УК "Горизонт Девелопмент" уступил, а истец принял на себя обязательство оплатить права требования к ответчику по договору N **** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от **** г., заключенного между цедентом и застройщиком и зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области N **** от **** г., в части принятия от застройщика в собственность, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию трехкомнатной квартиры N ***, расположенной на *** этаже, общей площадью **** кв. м по адресу: ***. Свои обязательства по оплате договора истец выполнил в срок и в полном объеме, однако застройщик свои обязательства по договору долевого участия надлежащим образом не исполнил. **** г. Ш.К. и Ш.Ю. произвели осмотр приобретаемой квартиры и обнаружили дефекты и недостатки. По результатам осмотра квартиры был составлен односторонний акт, т.к. представители застройщика участия в осмотре не принимали. **** года истец передал ответчику и ООО УК "Горизонт Девелопмент" письменное обращение с просьбой устранить выявленные строительные дефекты и недостатки. Выявленные строительные дефекты и недостатки в квартире застройщиком устранены не были, а *** г. заказным письмом истец получил односторонний акт передачи объекта долевого строительства, подписанный генеральным директором ООО "БРЭСТ" Я. Односторонний акт составлен **** г. Односторонний акт ООО "БРЭСТ" был направлен истцу спустя три месяца после его составления. В нарушение ст. 8 ФЗ N 214 ответчик не направил заказным письмом и не вручил лично участнику долевого строительства (истцу) сообщение о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче. Застройщик свои обязательства по договору долевого участия надлежащим образом не исполнил, квартиру истцу по передаточному акту не передал. В связи с чем, за период с **** г. по **** г. размер неустойки составляет **** руб. **** коп. (**** руб. x 7.5% / 300 x 301 день x 2 = *** руб. *** коп.).
ООО "БРЭСТ" обратился в суд со встречным иском к Ш.К. о взыскании с ответчика задолженности по договору N *** долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от *** г. в сумме **** руб. в связи с тем, что по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения превысила предусмотренную договором на 1,5 кв. м; при заключении договора Ш.К. о необходимости доплаты за 1,5 кв. м в размере *** руб. был уведомлен, однако доплату не произвел.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено ООО "Управляющая компания "Горизонт Девелопмент".
Истец Ш.К. в судебном заседании первой инстанции уточненные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить по основаниям, указанным в иске, против удовлетворения встречных исковых требований возражал, указав, что в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ площадь неотапливаемых помещений не включается в общую площадь жилого помещения, в связи с чем п. 2.1. и 2.3. договора, согласно которым оплате подлежит площадь квартиры, включая лоджию, противоречат закону и не подлежат применению.
Представитель ответчика ООО "БРЭСТ" по доверенности К. в судебном заседании первой инстанции против удовлетворения первоначального иска возражала по основаниям, указанным в возражениях, встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным во встречном иске.
Представитель третьего лица ООО "Управляющая компания "Горизонт Девелопмент" по доверенности Ш.Е. в судебном заседании первой инстанции против удовлетворения первоначального иска возражала, рассмотрение встречного иска оставила на усмотрение суда.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец Ш.К. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что решение вынесено с грубыми нарушениями действующего законодательства, суд дал неверную оценку представленным доказательствам и не применил закон, подлежащий применению.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Ш.К. по доверенности Ш.С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение постановлено судом в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, требованиями действующего законодательства и оснований к его отмене не имеется.
Фактические обстоятельства дела судом установлены правильно. Решение судом вынесено с учетом положений ст. ст. 309, 310, 555 ГК РФ, ст. ст. 4, 6, 8, 10 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. п. 1, 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с п. п. 1 - 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Согласно п. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что **** г. между ООО "БРЭСТ" и ООО "Независимый проект" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N ****, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) с привлечением денежных средств участника долевого строительства 1-секционный 19-этажный жилой дом, расположенный по адресу: ****, - и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
**** г. между ООО "Независимый проект" и ООО "Управляющая компания "Горизонт Девелопмент" был заключен договор об уступке права требования N *** по договору N *** от **** г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий обязуется принять и оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, права требования к ООО "БРЭСТ" по договору N *** от *** г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенному между цедентом и застройщиком, и зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в части принятия от застройщика в собственность, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию односекционного 19-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями по адресу: ****,
**** г. между ООО "Управляющая компания "Горизонт Девелопмент" и Ш.К. был заключен договор об уступке права требования N *** по договору N *** от **** г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий обязуется принять и оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, права требования к ООО "БРЭСТ" по договору N *** от *** г. участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенному между цедентом и застройщиком, и зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в части принятия от застройщика в собственность, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию односекционного 19-этажного жилого дома со встроенными офисными помещениями по адресу: ***, - квартиры, общей площадью *** кв. м, состоящей из трех комнат и расположенной на *** этаже.
В соответствии с п. п. 1.1, 3.1 договора, инвестируемая площадь объекта долевого строительства составляет *** кв. м, что составляет денежную сумму в размере *** руб. Стоимость 1 кв. м площади объекта долевого строительства в соответствии с п. 6 дополнительного соглашения N 1 к договору от *** г. N *** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от *** г., составляет *** руб.
Пунктом 2.1 договора от *** г. N *** определено, что цена договора рассчитывается как произведение размера общей площади объекта долевого строительства на цену 1 кв. м площади объекта долевого строительства.
Условием п. 2.3 договора от *** N *** было предусмотрено, что сумма договора подлежит корректировке в случае изменения площади объекта с учетом обмеров БТИ, в связи с этим, стороны обязуются не позднее дня подписания акта приема-передачи квартиры произвести дополнительные взаиморасчеты исходя из цены 1 кв. м, указанной в п. 2.1 договора.
В соответствии с п. 1.4 договора от *** N ***, окончательная площадь объекта долевого строительства определяется после ввода объекта в эксплуатацию с учетом обмеров БТИ.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от *** г. N ****, утвержденном и.о. руководителя Администрации г. ****, отражены суммы площадей всех помещений, входящих в состав введенного в эксплуатацию объекта.
В п. 1 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от *** г. N *** указано, что Администрация г. ****, руководствуясь ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ, разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: 19-этажного жилого дома с внеплощадочными и внутриплощадочными сетями водоснабжения, бытовой и дождевой канализации, КНС, связи и сигнализации, расположенного по адресу: ****.
Объект введен в эксплуатацию на основании технического паспорта на здание, изготовленного по состоянию на **** г.
Данные по общим и жилым площадям объектов из указанного паспорта включены в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от *** г. N ***, утвержденном и.о. руководителя Администрации г. ****.
Материалами дела подтверждается, что общая площадь квартиры, приобретенной Ш.К., составляет **** кв. м, следовательно, в соответствии с п. 2.4 договора участия в долевом строительстве, окончательная цена договора составляет *** рублей.
Удовлетворяя встречные исковые требования ООО "БРЭСТ", суд правомерно исходил из того, что в соответствии с п. 2.4. заключенного между сторонами договора в случае, если фактическая площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, окажется больше проектной площади, указанной в п. 1.4 настоящего договора, то участник долевого строительства обязуется осуществить застройщику доплату исходя из стоимости 1 кв. м, указанной в п. 2.1 договора. В соответствии с п. 2.1 договора, стоимость одного квадратного метра определена сторонами в размере **** руб., суд правомерно пришел к выводу о взыскании с Ш.К. задолженности по оплате по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в размере *** руб. *** коп.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в рассматриваемом случае применению подлежали ст. 15 ЖК РФ, Приказ Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 г. N 531 "Об утверждении требований к определению площади здания, помещения" и Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ N 37 от 04.08.1998 г., в связи с чем площадь лоджии не подлежала учету при определении цены заключенного между сторонами договора, повторяют возражения против встречного иска и являются несостоятельными, поскольку между сторонами не возникло правоотношений, регулируемых Жилищным кодексом РФ, а иные названные выше нормативно-правовые акты изданы для целей, предусмотренных соответственно Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и для целей государственного учета жилищного фонда в РФ, - что не имеет никакого отношения к правоотношениям сторон, тем более, что лоджия квартиры имеет определенную стоимость инвестирования ее строительства.
Из материалов дела также следует, что в соответствии с дополнительным соглашением от **** г. к договору от *** г. N ****, окончательный срок получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию определен сторонами по договору не позднее **** года. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию было получено застройщиком **** г.
**** г. и **** г. в адрес лиц, которые по состоянию на указанные даты являлись участниками долевого строительства, были направлены уведомления о принятии объекта долевого строительства в эксплуатацию. Согласно одностороннего акта от **** г., Ш.К. от принятия объекта уклонялся, что было обусловлено наличием недостатков строительных работ, данный факт не оспаривался истцом.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ш.К., суд первой инстанции верно руководствовался ст. ст. 6, 7, 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и пришел к правильному выводу о том, что нарушений прав Ш.К. со стороны ООО "БРЭСТ" не было, поскольку сам Ш.К. уклонялся от принятия объекта долевого строительства, а обнаруженные им дефекты и недостатки: замок и ручка входной двери квартиры в нерабочем состоянии (сломаны); стена, разделяющая квартиру от смежной квартиры (межквартирная стена) имеет сквозной зазор в верхней части по всей длине стены, размером 5 см; на застекленной лоджии имеется трещина в стеклопакете размером по периметру стекла; не установлены приборы учета горячего и холодного водоснабжения - признаны судом первой инстанции несущественными и не были предметом данного спора, в связи с чем оснований с ними не согласиться у судебной коллегии не имеется, а у истца имеется право разрешить вопрос об устранении недостатков в порядке отдельного производства, как то предусмотрено ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Установив, что в составленном ответчиком одностороннем акте передачи жилого помещения была допущена описка в части указания даты составления документа - указано *** г. вместо **** г. - не влечет возникновения для Ш.К. каких-либо прав и обязанностей, в связи с чем требование о признании данного документа недействительным было обоснованно судом отклонено; приведенные в апелляционной жалобе истца доводы о том, что суд пришел к изложенному выше выводу без достаточных на то оснований, сводятся к переоценке доказательств по делу и во внимание судебной коллегией приняты быть не могут.
Доводы апелляционной жалобы истца Ш.К. о том, что ответчик не направлял ему уведомления *** г. и **** г., поскольку договор переуступки прав по договору N **** участия в долевом строительстве между ООО "Управляющая компания "Горизонт Девелопмент" и ним был заключен **** г., основанием к отмене решения суда быть не могут, поскольку названные уведомления были направлены лицам, которые по состоянию на указанные даты являлись участниками долевого строительства.
Разрешая спор, суд дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергает выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Тимирязевского районного суда г. Москвы от 07 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Ш.К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)