Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чепик О.Б.,
судей Гармаева Б.П., Титовой И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Триносом И.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Москвы и ДГИ
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2014 г. по делу N А40-112808/10-113-990, принятое судьей Михайловой Е.В. (шифр судьи 113-990)
по иску ЗАО "ЮИТ Московия" (140100, г. Раменское, ул. Карла Маркса, 1А)
к Правительству Москвы и ДГИ (ОГРН 1027739813507, 125032, г. Москва, ул. Тверская, 13)
Третьи лица: 1) Департамент имущества города Москвы, 2) Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, 3) Префектура ЗАО г. Москвы, 4) Департамент финансов Москвы, 5) Департамент экономической политики и развития г. Москвы, 6) Контрольный комитет г. Москвы, 7) Управление Росреестра по г. Москве; 8) Цилькер А.М.; 9) Портретный И.И.; 10); Гулиева Э.В. Оглы; 11) Коваленко Р.В.; 12) Лабутина В.В.; 13) Лабутин А.Г.; 14) Колотилин И.А.; 15) Стрельченко Б.Л.; 16) Смирнова Н.Б.; 17) Дудко О.И.; 18) Копейкин В.В.; 19) Рыбкина Е.С.; 20) Осипов К.Ю.; 21) Скурида Д.А.; 22) Егорова О.А.; 23) Рыбальченко Д.Е.; 24) Климович Т.Н.; 25) Макарова Т.Ф.; 26) Молчанова Л.В.; 27) Стрекозова Н.В.; 28) Колтаков С.Ю.; 29) Нордслеттен А.И.; 30) Ибрагимова Е.С.; 31) Чиркин А.А.; 32) Смирнова Н.Б.; 33) Пальцева О.В.; 34) Принц С.А.; 35) Сиденко Н.С.; 36) Ластовский М.Ю.; 37) Ластовская И.А.; 38) Соловьев С.П.; 39) Корнев Д.А.; 40) Гольденгершель В.А.; 41) Григорян Г.А.; 42) Седенкова М.В.; 43) Курмаев Р.М.; 44) Воронова Ю.В.; 45) Петров К.С.; 46); Горшкова Н.В.; 47) Дружинина Ю.В.; 48) Турчанова Т.П.; 49) Масленников И.В.; 50) Тихонов Е.О.; 51) Купер Н.А.; 52) Исакова Г.В.; 53). Ким Е.В.; 54) Тарасов А.Л.; 55) Готовцев М.Н.; 56) Чичагов И.А.; 57) Байкова Н.А.; 58) Шкапкин А.Г.; 59) Сучков А.Г.; 60) Кулешова Т.Н.; 61) Таракановская Е.В.; 62) Горшкова С.А.; 63) Девятова Е.В. 64) Крупцов Алексей Сергеевич 65) Галкина Вера Николаевна, 66) Горшкова Наталья Владимировна 67). Новикова Юлия Николаевна 68) Захаркина Марина Ивановна 69) Демченкова Ирина Дмитриевна
об обязании подписать акт о результатах реализации встречный иск об обязании в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему дела подписать проект Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземными гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа г. Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6.
При участии в судебном заседании:
От истца: Епифанова В.Н. по доверенности от 17.07.2013 г.
От ответчика: Дубчак Р.В. по доверенности от 17.02.2015 г.
От третьих лиц: Департамент имущества города Москвы: Дубчак Р.В. по доверенности от 30.12.2014 г.; Префектура ЗАО г. Москвы: Бурина Е.А. по доверенности от 25.12.2014 г.
установил:
ЗАО "ЮИТ Московия" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы с учетом уточнения требований, об обязании ответчика подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 03.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО00555 в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2011 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 г., исковые требования удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.11.2011 г. указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела с учетом принятого судом уточнения требований истец просит выделить в счет причитающейся доли по инвестиционному контракту жилые помещения - квартиры: N 5 общей площадью 111,5 кв. м, N 16 общей площадью 109,8 кв. м, N 17 общей площадью 109,8 кв. м, N 40 общей площадью 130,8 кв. м, N 43 общей площадью 130,6 кв. м, N 55 общей площадью 131 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2012 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 г., иск удовлетворен полностью.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 г. судебные акты отменены, в удовлетворении иска ЗАО "ЮИТ Московия" отказано.
06.11.2013 г. ЗАО "ЮИТ Московия" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам постановлений Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.11.2011 г. и 17.12.2012 г.
При этом в обоснование поданного заявления ЗАО "ЮИТ Московия" ссылалось на определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2013 г. N ВАС-1536/13, которым в передаче дела N А40-112808/10 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 г. было отказано с указанием на возможность пересмотра данного постановления по новым обстоятельствам, с указанием, что срок, предусмотренный ч. 1 ст. 312 АПК РФ, в данном случае начинает течь с момента получения заявителем копии определения об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.01.2014 г. заявление ЗАО "ЮИТ Московия" о пересмотре по новым обстоятельствам постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 г. удовлетворено; постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 отменено; рассмотрение кассационной жалобы Правительства Москвы и Префектуры ЗАО г. Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2012 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 г. назначено на 20.02.2014 г.; производство по заявлению ЗАО "ЮИТ Московия" о пересмотре по новым обстоятельствам постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.11.2011 г. прекращено. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.02.2014 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2012 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела истец, в порядке ст. 49 АПК РФ изменил предмет иска, просил обязать Правительство Москвы подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 03.12.2003 г. N ДЖП.03.ЗАО.00555 N 1, от 12.07.2006 г. N 3, окончательная редакция акта об обязании подписать которого заявлено истцом, представлено в заявлении об уточнении исковых требований от 25.09.2014 и выглядит следующим образом:
1. Во исполнение условий Контракта Инвестор произвел работы по финансированию и строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6, (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6) (далее по тексту - Объект) в полном объеме.
2. Объект принят в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзора) на ввод объекта в эксплуатацию от 13.11.2008 N RU77145000-001394 (рег. N 77-ГК/3.7.2.001248).
В соответствии с распоряжением префекта Западного административного округа города Москвы от 19.01.2009 г. N 15-РП Объекту присвоен адрес Кунцевская ул., 6.
3. Согласно техническому паспорту МосГорБТИ от 07.08.2008 г. по состоянию на 12.11.2007 г., поэтажному плану от 01.07.2008 г. по состоянию на 03.04.2008 г. и экспликации к нему от 07.08.2008 г. по состоянию на 03.04.2008 г. (в части жилых помещений) и на 04.06.2008 г. (в части нежилых помещений) Объект характеризуется показателями.
4. В соответствии с условиями Контракта общая площадь квартир Объекта подлежит следующему распределению:
- - 0% - в собственность города Москвы;
- - 100% - составляют долю Инвестора и полностью подлежат передаче участникам долевого строительства и собственникам квартир, что составляет 6 421,4 кв. м
5. Принять к сведению, что Инвестором перечислены денежные средства в бюджет города Москвы в полном объеме в размере 4 360 000 долларов США, что в рублевом эквиваленте составляет 124 161 568 рублей 64 копейки в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 26 ноября 2003 года N 2169-РП, что подтверждается платежными поручениями от 17.12.2003 N 9, от 06.01.2004 N 3, от 01.04.2004 N 52, от 16.12.2004 N 127, от 29.12.2004 N 138, от 03.03.2005 N 154, ОТ 20.12.2004 N 00801, от 12.01.2005 N 00896, от 28.01.2005 N 01013, от 02.03.2005 N 01267 и актом выверки взаиморасчетов от 30.12.2009 г.
Принять к сведению, что Инвестором перечислены денежные средства в бюджет города Москвы в полном объеме в размере 17 862 850 рублей в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП, что подтверждается платежным поручением от 18.06.2009 N 21448 и актом выверки взаиморасчетов от 30.12.2009 г.
Принять в сведению, что Инвестором в полном объеме оплачена неустойка за нарушение срока оплаты денежных средств в бюджет города Москвы, что в рублевом эквиваленте составило 1 190 294,51 руб.
6. В соответствии с условиями Контракта полезная площадь нежилых помещений должна подлежать распределению между Сторонами в соотношении: 40% - в собственность города Москвы, 60% - в собственность Инвестора.
По данным БТИ общая полезная площадь нежилых помещение составила 793,8 кв. м, и распределяется в соотношении:
- - 43,7% - в собственность города Москвы, что составляет 346,7 кв. м;
- - 56,3% - Инвестору для передачи участникам долевого строительства и собственникам, что составляет 447,1 кв. м.
7. В соответствии с условиями Контракта передаются в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы и в мирное время передаются Инвестору в аренду следующие помещения:
- - 47 машиномест подземной автостоянки Объекта общей площадью 820,7 кв. м;
- - нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки общей площадью 1 102,7 кв. м.
8. Защитное сооружение ГОЧС площадью 128,6 кв. м, а именно помещения N 21, N 24 - 31 согласно условиям Контракта передаются в собственность города Москвы.
9. Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, включая помещения, не входящие в общую площадь здания (за итогом), неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта, общей площадью 1 926,9 кв. м, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ являются общим имуществом многоквартирного дома, а именно:
- - помещения общего пользования - 76,7 кв. м;
- - помещения инженерного назначения - 308,7 кв. м.
- нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта, но не входящие в общую площадь здания (за итогом) - 1541,50 кв. м:
- по тех. этажу 5 - 83,6 кв. м;
- по тех. этажу 18 - 393,6 кв. м;
- по лестницам - 243,9 кв. м;
- по коридорам - 361,5 кв. м;
- по мусорокамерам - 6,5 кв. м;
- по прочим - 452,4 кв. м.
10. Все построенные в рамках Контракта объекты инженерного и коммунального назначения, за исключением относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, по результатам реализации проекта оформляются в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы в Порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000 г. N 660 "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы".
11. Все условия и обязательства Сторон по Контракту в части финансирования и строительства Объекта выполнены в полном объеме и стороны претензий друг к другу не имеют.
12. Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам Инвестора с третьими лицами.
13. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами и является основанием для прекращения действия Контракта N ДЖП.03.3АО.00555 от 03.12.2003 г. и оформления имущественных прав Сторон.
14. Акт составлен в пяти экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны, один - для Департамента городскому имущества города Москвы, один - для Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и подлежит учетной регистрации в установленном порядке".
При новом рассмотрении дела ответчиком для его рассмотрения совместно с первоначальным заявлен встречный иск об обязании ЗАО "ЮИТ Московия" в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу подписать проект Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) в редакции предлагаемой Правительством Москвы, изложенной в приложении к тексту встречного искового заявления, а именно, правительство г. Москвы просит обязать ЗАО "ЮИТ Московия" в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу подписать проект Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) в следующей редакции
о результатах реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 03.12.2003 г. N ДЖП.03.3АО.00555 (реестровый N 13-007414-5701-0081-00001-03) в редакции дополнительных соглашений к нему от 10.10.2005 г. N 1 и от 17.07.2006 г. по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6)Настоящий Акт составлен Сторонами по Инвестиционному контракту от 03.12.2003 г. N ДЖП.03.3АО.00555 (реестровый N 13-007414-5701-0081-00001-03) в редакции дополнительных соглашений к нему от 10.10.2005 г. N 1, от 17.07.2006 г. (далее по тексту - Контракт) о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6).
Стороны (участники) по Контракту: - Правительство Москвы, в лице заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Сергуниной Натальи Алексеевны, действующего на основании распоряжения Мэра Москвы от 14.01.2011 N 1-РМ "О предоставлении права подписания от имени Правительства Москвы договоров, дополнительных соглашений к инвестиционным контрактам и актов о результатах реализации инвестиционных проектов" (в редакции распоряжения Мэра Москвы от 03.10.2013 N 784-РМ), а также распоряжения Правительства Москвы от 17.10.2008 г. N 2421-РП "О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 26 ноября 2003 года N 2169-РП", решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 24.07.2014 (протокол N 23), именуемое в дальнейшем "Администрация", и Закрытое акционерное общество "ЮИТ Московия" в лице генерального директора Кочережкина П.А., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Инвестор" вместе именуемые "Стороны".
Согласно настоящему Акту Стороны подтверждают нижеследующее:
1. Во исполнение условий Контракта Инвестор произвел работы по финансированию и строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6, (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) (далее по тексту - Объект) в полном объеме.
2. Объект принят в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзора) на ввод объекта в эксплуатацию от 13.11.2008 N RU77145000-001394 (рег. N 77-ГК/3.7.2.001248).
В соответствии с распоряжением префекта Западного административного округа города Москвы от 19.01.2009 N 15-РП Объекту присвоен адрес Кунцевская ул., 6.
3. Согласно техническому паспорту МосГорБТИ от 07.08.2008 по состоянию на 12.11.2007, поэтажному плану от 06.07.2008 по состоянию на 04.06.2008 и экспликации к нему от 06.08.2008 по состоянию на 03.04.2008 (в части жилых помещений) и на 04.06.2008 (в части нежилых помещений) Объект характеризуется следующими показателями.
4. В соответствии с условиями Контракта общая площадь квартир.
Объекта в размере 100% подлежит следующему распределению:
- - 0% - Администрации;
- - 100% Инвестору, что составляет 56 квартир, общей площадью 6 421,40 кв. м.
5. Принять к сведению, что Инвестором перечислены денежные средства в бюджет города Москвы в счет оплаты компенсационных выплат в полном объеме в размере 4360000 долларов США, что в рублевом эквиваленте составляет 124161568 рублей 64 копейки в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 26.11.2003 г. N 2169-РП, что подтверждается платежными поручениями от 17.12.2003 г. N 9, от 06.01.2004 г. N 3, от 01.04.2004 г. N 52, от 16.12.2004 г. N 127.
Принять к сведению, что в связи с увеличением жилой площади объекта Инвестором перечислены денежные средства в бюджет города Москвы в полном объеме в размере 17862850 рублей в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП, что подтверждается платежным поручением от 18.06.2009 N 21448.
Кроме того, Инвестором в полном объеме оплачена неустойка за нарушение сроков оплаты денежных средств в бюджет города Москвы, что в рублевом эквиваленте составило 1190294,51 руб.
5.1. Согласно пункту 10.5 Контракта в случае несоблюдения Инвестором сроков выполнения второго этапа реализации инвестиционного проекта Администрация вправе уменьшить долю общей площади, причитающейся Инвестору, на 1% за каждый полный календарный месяц просрочки.
В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП за несоблюдение сроков реализации второго этана инвестиционного проекта к инвестору применяются штрафные санкции, начиная с 01.01.2007 г.
Поскольку срок реализации второго этапа реализации инвестиционного контракта нарушен на 22 полных календарных месяца, объем жилой площади, на который подлежит уменьшению доля инвестора, составит 1412,6 кв. м (6421,4 кв. м x 1% x 22 мес), что, с учетом решения Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве от 17.03.2010 (протокол N 622, п. 11) об утверждении стоимости 1 кв. м жилой площади объекта в сумме 180500 руб., в денежном эквиваленте составит 254974300,00 руб.
Сумма в размере 254974300,00 руб. подлежит перечислению Инвестором в бюджет города Москвы в установленном порядке до оформления настоящего акта.
6. В соответствии с условиями Контракта полезная площадь нежилых помещений подлежит распределению между Сторонами в соотношении: 40% -"Администрации", 60% - "Инвестору".
Учитывая фактическую планировку нежилых помещений, полученную в результате строительства объекта, стороны распределили площадь нежилых помещений в размере 793,8 кв. м следующим образом:
По данным БТИ общая полезная площадь нежилых помещение составила 793,8 кв. м и распределяется в соотношении:
- 43,7% - в собственность Администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы, что составляет 346,7 кв. м.
6.1. В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 г. N 2421-РП "О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 26.11.2003 N 2169-РП" к Инвестору применяются штрафные санкции в соответствии с условиями Контракта с 01 января 2007 года за несоблюдение сроков выполнения второго этапа реализации инвестиционного проекта.
Согласно пункту 10.5 Контракта в случае несоблюдения Инвестором сроков выполнения второго этапа реализации инвестиционного проекта Администрация вправе уменьшить долю общей площади, причитающейся инвестору, на 1% за каждый полный календарный месяц просрочки.
Период просрочки с 01 января 2007 года по дату разрешения Мосгосстройнадзора на ввод Объекта в эксплуатацию (13 ноября 2008 года) составил 22 полных календарных месяца.
Таким образом,
- - доля Администрации в площади нежилых помещений Объекта составляет: 317,52 кв. м + 104,78 кв. м (штрафные санкции из расчета: 793,8 x 60% x 1% x 22 мес.) = 422,3 кв. м;
- - доля Инвестора в площади нежилых помещений Объекта составляет:
476,28 кв. м - 104,78 кв. м = 371,5 кв. м.
Поскольку п. 6 настоящего Акта Администрации в натуральном выражении передано 346,7 кв. м площади нежилых помещений Объекта, штрафные санкции к Инвестору в денежном эквиваленте взимаются за 75,6 кв. м (422,3 - 346,7).
Согласно Отчету об оценке от 20.04.2010 г. N 18К-УОС-10/5 рыночная стоимость 1 кв. м нежилых помещений составляет 98338,39 руб. (без учета НДС).
Таким образом, в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП, решениями МВК от 02.11.2009 (протокол N 40), от 14.12.2008 (протокол N 46), от 08.02.2010 (протокол N 4), от 18.06.2010 (протокол N 21) и на основании Отчета об оценке от 20.04.2010 N 18К-УОС-10/5, размер денежных средств, подлежащих перечислению Инвестором в бюджет города Москвы за нарушение Инвестором срока выполнения второго этапа инвестиционного проекта, составляет 7434382,28 руб. (75,6 кв. м x 98338,39 рублей).
Денежные средства в указанном размере подлежат перечислению по следующим реквизитам:
Получатель - Управление Федерального Казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)
ИНН - 7705031674
КПП - 770501001
ОКАТО - 45 268 562 000
ОКТМО - 45 320 000
Банк - Отделение 1 Главного управления Центрального банка
Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва БИК - 044583001
Расчетный счет - 40101810800000010041
КББ - 07111705020028002180 "Доходы от реализации инвестиционных контрактов".
7. В соответствии с условиями Контракта 100% площадей в подземном гараже-стоянке, совмещенном с защитным сооружением ГОЧС - в размере 2030,6 кв. м - в собственность Администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы и в мирное время передаются Инвестору в аренду, а именно:
- - 47 машиномест общей площадью 820,7 кв. м;
- - площадь общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки в размере 1081,3 кв. м;
- - нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта, но не входящие в общую площадь здания (за итогом) - 1541,5 кв. м:
- по тех. этажу 5 - 83,6 кв. м;
- по тех. этажу 18 - 393,6 кв. м;
- по лестницам - 243,9 кв. м;
- по коридорам - 361,5 кв. м;
- по мусорокамерам - 6,5 кв. м;
- по прочим - 452,4 кв. м.
9. В случае создания Товарищества собственников жилья Инвестором передается нежилое помещение из своей доли для осуществления ТСЖ уставной деятельности на условиях гражданско-правовой сделки (аренда, выкуп).
10. Все построенные в рамках Контракта объекты инженерного и коммунального назначения по результатам реализации проекта оформляются в собственность города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы в Порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000 г. N 660 "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы".
11. Все условия и обязательства Сторон по Контракту в части финансирования и строительства Объекта выполнены в полном объеме.
12. Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам Инвестора с третьими лицами.
13. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами и является основанием для закрытия действия Контракта и оформления имущественных прав Сторон после перечисления в бюджет города денежных средств в соответствии с п. 5.1 и п. 6.1 настоящего Акта.
14. Акт составлен в пяти экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, один для Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, один для Департмента городского имущества города Москвы и один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и подлежит учетной регистрации в установленном порядке.
Истец, в отзыве на встречный иск, возразил относительно редакции пунктов 3, 5.1, 6.1, 13 проекта акта предложенной ответчиком.
Третьи лица - ТСЖ "Дома 6 на Кунцевской", Скурида Д.А., Шкапкин А.Г., Тарасов А.Л., Климович Т.Н., Колотилин И.А., Смирнова Н.Б., Гольденгершель В.А. возражали относительно включения в текст акта реализации, помещений, которые, по мнению последних, составляют общее имущество собственников помещений дома, в силу чего не подлежат распределению путем между сторонами спора.
К таким помещениям, в окончательном виде, отнесены следующие помещения:
- 1. эт. П, пом. I, ком. 2 (коридор), площадью 23,0 кв. м;
- 2. эт. П, пом. I ком. 4 (холл лифтовой), площадью 8,5 кв. м;
- 3. эт. П, пом. I ком. 5 (тамбур), площадью 2,3 кв. м;
- 4. эт. П, пом. I ком. 10 (лестница) площадью 9,4 кв. м;
- 5. эт. П, пом. I ком. 11 (коридор) площадью 3,6 кв. м;
- 6. пом. V ком. N 1 (лестница) площадью 8,9 кв. м;
- 7. эт.1 пом. VI ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м;
- 8. эт.1 пом. VIII ком. N 1 (электрощитовая гаража);
- 9. эт. 1, пом. XII ком. N 1 (лестница) площадью 12,5 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2014 г. основной и встречный иск удовлетворены частично, в резолютивной части решения изложен текст акта о результатах инвестиционного контракта.
Не согласившись с принятым решением, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить и принять новый судебный акт.
Заявители жалобы не согласны с исключением из текста акта реализации, утвержденного судом, неустойки, предусмотренной п. 10.5 инвестиционного контракта. Считают, что исключение данного пункта сделает невозможным взыскание данной неустойки в будущем.
Также заявитель в апелляционной жалобе указал на то, что срок исковой давности не истек в связи с тем, что не подписан акт реализации, т.е. договор в полной мере не исполнен.
В судебном заседании заявители жалобы доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали.
Представитель истца поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает их необоснованными, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.
Представитель Префектуры ЗАО г. Москвы в доводах поддержал позицию истца.
Проверив законность и обоснованность принятого решения в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения в связи со следующим.
Как видно из материалов дела, 03.12.2003 г. между Правительством Москвы и ООО "КомСтрин" (инвестором) заключен инвестиционный контракт N ДЖП.03.ЗАО00555, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома по индивидуальному проекту по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6, с ориентировочным объемом инвестиций 5,6 млн. долларов США.
В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств произвести в 2004 - 2006 годах проектирование и строительство 5 - 10-ти этажного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГОЧС, а также произвести снос 2-х этажного здания творчества, подготовку, благоустройство и озеленение прилегающей территории по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6 (в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2006 г.).
Согласно п. 3.1 инвестиционного контракта соотношение раздела недвижимого имущества по объекту по итогам реализации инвестиционного контракта устанавливается в следующих соотношениях:
- в собственность администрации:
- 40% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);
- 100% доля площади машиномест и площадей общего пользования подземного гаража-стоянки, совмещенного с защитным сооружением ГОЧС.
Подземный гараж-стоянка, совмещенный с защитным сооружением ГОЧС, является собственностью города и в мирное время передается инвестору в аренду.
Инвестором перечисляется сумма компенсации городу денежных средств за существующую социальную, инженерную и транспортную при инвестировании строительства и реконструкции объектов жилищного фонда в размере 4 360 000 долларов США (в рублевом эквиваленте по ставке ЦБ РФ на день оплаты), в бюджет города Москвы в полном объеме, в соответствии с графиком (перечисленным в п. 3.1 контракта):
- в собственность инвестора:
- 100% доля общей жилой площади объекта;
- 60% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).
Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части здания (лестничные клетки, холлы, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры) передаются инвестору и после создания товарищества собственников жилья, данные площади оформляются в общею долевую собственность членов ТСЖ.
В соответствии с п. 3.2 контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного объекта, подписываемого сторонами.
Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта (п. 3.6 контракта).
Дополнительным соглашением N 1 от 10.10.2005 г. к инвестиционному контракту инвестором были переуступлены права и обязанности по контракту истцу (в лице правопредшественника). Также в данном соглашении стороны подтвердили перечисление инвестором платежей по контракту в сумме 4360000 долларов США в рублях.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 14.11.2008 г. NRU77145000-001394 жилой дом по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 введен в эксплуатацию.
В июле 2010 г. истец обратился к ответчику с письмом, в котором просил подписать приложенный проект акта реализации инвестиционного контракта, ответчиком данный акт подписан не был, что явилось основанием для обращения общества в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании названных сторон подписать этот акт.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в Постановлении от 04.06.2013 г. N 18185/12, целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 427-ФЗ) были установлены дополнительные требования в отношении регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011.
Так, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) был дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.
Положения статьи 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон, по которым исполнены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения названных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.
Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.
Вместе с тем судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества, следовательно, он не должен влечь нарушение прав и законных интересов других лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, а также приводить к потенциальному спору о праве. (Постановление Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 июня 2013 г. N 18185/12).
Как указано выше, соотношение раздела недвижимого имущества по объекту по итогам реализации инвестиционного контракта устанавливается в следующих соотношениях:
- в собственность администрации:
- 40% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);
- 100% доля площади машиномест и площадей общего пользования подземного гаража-стоянки, совмещенного с защитным сооружением ГОЧС.
- в собственность инвестора:
- 100% доля общей жилой площади объекта;
- 60% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).
Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части здания (лестничные клетки, холлы, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры) передаются инвестору и после создания товарищества собственников жилья, данные площади оформляются в общею долевую собственность членов ТСЖ.
В рамках рассмотрения настоящего дела, судом установлено, что у сторон фактически не имеется возражений относительно распределения площадей в построенном объекте, между тем сторонами заявлены требования обязывающие другую сторону к подписанию акта реализации в представленной ими редакции.
Представленные сторонами проекты актов выполнены из 14 пунктов, последовательно раскрывающих порядок распределения недвижимого имущества по объекту по итогам реализации инвестиционного контракта.
В отношении пунктов 1 и 2 отражающих факт надлежащего исполнения Инвестором обязательств по Контракту в части финансирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6, (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) (далее по тексту - Объект), а также факт того, что объект принят в эксплуатацию, что и ему присвоен адрес у сторон спора разногласий не возникло.
Пункт 4 предлагаемых проектов также не содержит разногласий сторон.
Пункт 5 акта отражает факт перечисления Инвестором указанных в акте денежных средств и их размер в части исполнения денежных обязательств, а также уплаты неустойки.
Пункт 5.1 предложенный ответчиком изложен в следующей редакции: "Согласно пункту 10.5 Контракта в случае несоблюдения Инвестором сроков выполнения второго этапа реализации инвестиционного проекта Администрация вправе уменьшить долю общей площади, причитающейся Инвестору, на 1% за каждый полный календарный месяц просрочки.
В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП за несоблюдение сроков реализации второго этапа инвестиционного проекта к инвестору применяются штрафные санкции, начиная с 01.01.2007 г.
Поскольку срок реализации второго этапа реализации инвестиционного контракта нарушен на 22 полных календарных месяца, объем жилой площади, на который подлежит уменьшению доля инвестора, составит 1412,6 кв. м (6421,4 кв. м x 1% x 22 мес.), что, с учетом решения Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве от 17.03.2010 (протокол N 622, п. 11) об утверждении стоимости 1 кв. м жилой площади объекта в сумме 180500 руб., в денежном эквиваленте составит 254 974 300,00 руб.
Сумма в размере 254 974 300,00 руб. подлежит перечислению Инвестором в бюджет города Москвы в установленном порядке до оформления настоящего акта".
Указанный пункт проекта акта реализации представленного ответчиком, по мнению суда, с учетом соответствующих возражений истца подлежит исключению.
Предметом рассматриваемого спора является понуждение стороны к подписанию итогового документа оформляющего имущественные права сторон по результатам реализации инвестиционного проекта.
Спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.
Между тем, обязанности в подписании акта фиксирующего признание виновной стороной правомерность применения предусмотренной сторонами меры и ответственности, порядка, способа ее определения и признание размера подлежащих уплате денежных средств условиями спорного Контракта не предусмотрено.
Включая в проект акта реализации спорный пункт, ответчик, фактически предрешает судьбу спора о взыскании неустойки, лишая контрагента права заявить возражения относительно ее применения, снижения ее размера в случае ее чрезмерности, а также исследования вопроса о наличии вины и последнего в нарушении условий Контракта.
Как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 04.06.2013 N 18185/12, решение суда об обязании сторон подписать акт реализации на определенных условиях, закрепляющих распределение помещений в спорном доме, не лишает стороны возможности предъявлять иные имущественные требования, в частности о взыскании неустойки за нарушение договорных обязательств.
Таким образом право заявителя на судебную защиту в этом случае не нарушается, поскольку он не лишен возможности обратиться в арбитражный суд с соответствующим требованием в установленном процессуальном порядке.
По изложенным мотивам исключению также подлежит пункт 6.1 проекта акта предложенного ответчиком, в связи с чем, пункт 13 акта реализации подлежит изложении в редакции, представленной истцом.
Расхождений в определении доли сторон спора пункт 6 предлагаемых проектов акта не содержит прав третьих лиц не нарушает, в связи с чем подлежит включению в условия акта.
Пункт 7 акта реализации в части передачи в собственность Москвы помещений подземного гаража стоянки содержит разногласия сторон по определению площади данного объекта.
Расхождение, очевидно, вызвано тем, что ответчик в своей редакции акта не включил в состав помещений, предназначенных для обслуживания гаража-стоянки два помещения на первом этаже: N помещения V, N комнаты 1, характеристика "лестница", площадью 8,9 кв. м, (стр. 16 экспликации) N помещения XII, N комнаты 1, характеристика "лестница", площадью 12,5 кв. м (стр. 18 экспликации) (сумма площадей этих двух помещений образует разницу в 21,4 кв. м, между данными истца и ответчика).
Указанный пункт акта содержит порядок распределения помещений - 47 машиномест общей площадью 820,7 кв. м, а также нежилых помещений общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки общей площадью 1 102,7 кв. м, состоящих из помещений.
Как указано в Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 г. N 18185/12 судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества, следовательно, он не должен влечь нарушение прав и законных интересов других лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, а также приводить к потенциальному спору о праве.
Возражая против включения в указанный пункт акта помещений: эт. П, пом. I, ком. 2 (коридор), площадью 23,0 кв. м; эт. П, пом. I ком. 4 (холл лифтовой), площадью 8,5 кв. м; эт. П, пом. I ком. 5 (тамбур), площадью 2,3 кв. м; эт. П, пом. I ком. 10 (лестница) площадью 9,4 кв. м; эт. П, пом. I ком. 11 (коридор) площадью 3,6 кв. м; пом. V ком. N 1 (лестница) площадью 8,9 кв. м; эт. 1 пом. VI ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м; эт. 1 пом. VIII ком. N 1 (электрощитовая гаража) площадью 11,5 кв. м; эт. 1, пом. XII ком. N 1 (лестница)площадью 12,5 кв. м, третьи лица - ТСЖ "Дома 6 на Кунцевской", Скурида Д.А., Шкапкин А.Г., Тарасов А.Л., Климович Т.Н., Колотилин И.А., Смирнова Н.Б., Гольденгершель В.А. указали что указанные помещения относятся к общему имущество собственников помещений дома, в силу чего не подлежат распределению путем между сторонами спора.
Возражения третьих лиц - Скурида Д.А., Смирнова Н.Б., Гольденгершель В.А. Колотилин И.А., по изложенному мотиву коснулись также следующих помещений: эт. П, пом. I, ком. 1 (гараж) площадью 884,2 кв. м; эт. П, пом. I ком. 15 (лестница) площадью 9,7 кв. м; эт. П.,пом. I ком. 16 (склад инвентаря) площадью 5,9 кв. м, эт. 1 пом. II ком. 1 (комната дежурных) площадью 11,3 кв. м; эт. 1, пом. II ком. 3 (помещение подсобное) площадью 2,3 кв. м; эт. 1, пом. II ком. 3 (въезд в гараж) площадью 89,8 кв. м; пом. VI ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м; пом. XVI ком. N 1 (лестница) площадью 9,8 кв. м.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу подпункта "а" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит оттого, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).
Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГЗ-14/13 Президиума ВАС РФ сформулирована позиция, согласно которой для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
В соответствии с экспликацией БТИ представленной в материалы дела спорные помещения, а именно помещения эт. П, пом. I, ком. 1 (гараж) площадью 884,2 кв. м; эт. П, пом. I ком. 15 (лестница) площадью 9,7 кв. м; эт. П., пом. I ком. 16 (склад инвентаря) площадью 5,9 кв. м, эт. 1 пом. II ком. 1 (комната дежурных) площадью 11,3 кв. м; эт. 1, пом. II ком. 3 (помещение подсобное) площадью 2,3 кв. м; эт. 1, пом. II ком. 3 (въезд в гараж) площадью 89,8 кв. м; пом. VI ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м; пом. XVI ком. N 1 (лестница) площадью 9,8 кв. м, а также эт. 1 пом. VIII ком. N 1 (электрощитовая гаража) площадью 11,5 кв. м являются индивидуально определенными помещениями, с самостоятельным функциональным назначением, указанные помещения используются в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, поэтому право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения возникнуть не могло.
Согласно данным технического учета гараж-стоянка состоит из нескольких помещений, расположенных в подвале и на первом этаже общей площадью 1 923,4 кв. м. Помимо непосредственно мест для хранения автомобилей к гаражу-стоянке относятся и проезды, проходы, въездная рампа, технические и иные помещения, предназначенные для эксплуатации автостоянки.
Третьи лица, ссылаясь ст. 36 ЖК РФ, ошибочно полагают, что часть помещений гаража - автостоянки площадью 1 102,7 кв. м, являются общим имуществом многоквартирного дома.
Наличие транзитных коммуникаций в помещении не означает автоматического отнесения его к общему имуществу. В каждом помещении многоквартирного дома, как в квартирах, так и в коммерческих нежилых помещениях, транзитом проходят коммуникации, что накладывает на собственников таких помещений обязанность допустить ТСЖ, управляющую организацию, аварийные бригады для обследования или ремонта таких коммуникации, но не является основанием для признания такого помещения общим имуществом.
Наличие в гараже-автостоянке каких-либо помещений, обозначенных как "технические", "склад инвентаря", "подсобное помещение", "комната дежурных", не свидетельствует, что эти помещения являются общей собственность всего многоквартирного дома. Очевидно, что для эксплуатации автостоянки, как отдельного нежилого помещения в многоквартирном доме, также требуются вспомогательные, относящиеся к нему помещения, соответственно, все вышеуказанные помещения были запроектированы для использования автостоянки и не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.
Помещения подземных автостоянок не могут быть отнесены в состав общего имущества многоквартирного дома и в силу технических требований.
Порядок размещения автостоянок в многоквартирных домах установлен СНиП 21-02-99.
Согласно п. 4.4 СНиП 21-02-99 в здании класса Ф1.3 "Многоквартирные жилые дома" допускается встраивать автостоянки легковых автомобилей, кроме автостоянок открытого типа, только с постоянно закрепленными местами для индивидуальных владельцев.
Таким образом, нормативные требования прямо предусматривают, что подземные автостоянки, встроенные в многоквартирные жилые дома, не могут относиться к общему имуществу многоквартирного дома
При этом действующие требования допускают транзитную прокладку через помещения автостоянок инженерных коммуникаций, принадлежащих зданию, в которое встроена (пристроена) автостоянка (п. 6.3 СНиП 21-02-99).
Обязанность истца осуществить проектирование и строительство подземного гаража-автостоянки возникла на основании распоряжение Правительства Москвы от 26.11.2003 N 2169-РП (копия прилагается) и непосредственно инвестиционного контракта. При этом указанные документы не содержат каких-либо требований к параметрам и составу помещений гаража-стоянки за исключением того, что он должен быть совмещен с защитным сооружением ГОЧС и быть передан в собственность Москвы.
В соответствии с действующими техническими регламентами именно застройщик в пределах, установленных нормативными правовыми актами, самостоятельно определяет тип строящегося дома и состав его помещений.
Согласно СНиП 31-01-2003 состав помещений и площадь квартир устанавливаются заказчиком-застройщиком в задании на проектирование.
Соответственно, именно в проектной документации определяется назначение помещений и их отнесение к тому или иному имуществу.
Согласно заключению Москомэкспертизы от 28.12.2005 N 169-П2/05МГЭ проект строительства жилого дома N 6 по Кунцевской предусматривает общую площадь подземной автостоянки на 47 машиномест - 1 959,1 кв. м.
В разрешении на строительство от 20.03.2006 N Р-1326/01 также указаны параметры подземной автостоянки: 47 машиномест площадью 1 959,1 кв. м.
13.11.2008 (копия прилагается) указаны фактически параметры подземной автостоянки: 47 машиномест площадью 1 923,4 кв. м, что соответствует данным, заявленным в проекте акта истца о результатах реализации инвестиционного проекта.
Таким образом, объект "подземный гараж-стоянка" был изначально запроектирован как самостоятельный объект недвижимости, состоящий из нескольких помещений различного назначения, но предназначенных для эксплуатации общего помещения как автостоянки.
В отношении помещения с порядковым номером 7 (электрощитовая гаража) суд исходит из того, что отсутствуют основания для отнесения помещения к общему имуществу, поскольку не доказано размещение электрооборудования всего дома или иных помещений, не отнесенных к автостоянке в данном помещении. Указанное помещение имеет отдельный вход с улицы и не имеет прохода в другие помещения.
Согласно письму ОАО "Энергобаланс-Столица" от 21.04.2008 N 792-02 о согласовании проектной документации для жилой части дома, автостоянки, нежилых помещений и ИТП предусмотрено различное электрооборудование (копия письма прилагается).
Проектом также предусмотрено размещение электрощитовых для жилой части и гаража в отдельных помещениях.
Согласно ч. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Таким образом, нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения объекта принадлежат собственникам помещений такого дома в силу закона и подлежат распределению между сторонами Контракта, в связи с чем, помещения приведенные судом выше подлежат исключению из пункта 7 акта реализации.
Довод третьих лиц об исключении из редакции акта условия, согласно которому департаментом в мирное время предоставляются в аренду помещения приведенные в указанном пункте акта, как противоречащие требованиям Закона о защите конкуренции, судом отклоняется, поскольку данное условие акта, как и сам акт по своей правовой природе не являются сделкой. Указание в спорном пункте акта указанного условия лишь отражает наличие обязательства ответчика по передаче спорного имущества в аренду истцу закрепленного в Контракте.
При этом суд исходит из того, что инвестиционный контракт был заключен первоначальным инвестором (ООО "КомСтрин"), уступившим свои права истцу, по результатам аукциона, который в качестве условий также предусматривал последующую передачу в аренду инвестору гаража-стоянки. Ни условия аукциона, ни инвестиционный контракт в этой части не были обжалованы. Кроме того, указанные в пункте 7 акта реализации помещения подлежат отнесению к собственности города, который в свою очередь вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности передавать имущество в аренду.
Таким образом, суд считает необходимым изложить пункт 7 в следующем виде, в части нежилых помещений общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки общей площадью 1 024,5.
Как правильно указал суд первой инстанции, стороной контракта является только ЗАО "ЮИТ Московия" и Правительству Москвы, принимая во внимание отсутствие спора между сторонами относительно указанных выше помещений (на что неоднократно указывалось представителя сторон), считает, что, прежде всего, акт реализации инвестиционного контракта должен соответствовать закону - в данном случае Жилищному кодексу, и во вторых, соответствовать условиям, согласованным сторонами при заключении контракта.
По пункту 8 акта реализации в редакции истца отражены данные о сооружении ГОЧС, подлежащим передаче в собственность города Москвы. Данное условие включено ответчиком в пункт 7 акта реализации.
По пункту 9 акта реализации, с учетом выводов суда по пункту 7, утверждению судом подлежит следующая редакция:
Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, включая помещения, не входящие в общую площадь здания (за итогом), неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ передаются в общую долевую собственность собственников помещений в Объекте, а именно:
- помещения общего пользования - 154.9 кв. м:
Кроме того, пункт 9 акта реализации в редакции ответчика включен пункт о передаче ТСЖ, в случае его создания, помещений из доли инвестора на условиях гражданско-правовой сделки.
Указанное условие закреплено сторонами в Контракте в связи с чем, его изложение в акте, является ничем иным, как констатацией факта возникшего обязательства, в связи с чем, суд считает целесообразным исключить данное условие акта.
По пунктам 10 - 12, 14 акта реализации (нумерация пунктов совпадает) у сторон разногласий не имеется.
Учитывая вышеизложенные выводы суда, принимая во внимание результат обсуждения сторон с участием суда относительно формы редакции пункта 3, суд считает возможным изложить пункт 3 в следующей редакции:
Согласно техническому паспорту МосГорБТИ от 07.08.2008 по состоянию на 12.11.2007, поэтажному плану от 06.07.2008 по состоянию на 04.06.2008 и экспликации к нему от 06.08.2008 по состоянию на 03.04.2008 (в части жилых помещений) и на 04.06.2008 (в части нежилых помещений) Объект характеризуется показателями.
По пункту 3 проекта акта реализации имелись разногласия в распределении площади нежилых помещений, по общей площади объекта и площади жилых помещений расхождений нет. При этом суммарная площадь всех нежилых помещений совпадает в вариантах акта истца и ответчика и составляет 4 772,7 кв. м. Совпадают и следующие величины:
- - полезная нежилая площадь, подлежащая распределению (нежилые помещения) - 793,8 кв. м;
- - полезная площадь гаража-стоянки (47 машиномест) - 820,7 кв. м;
- - общая площадь защитного сооружения ГОЧС - 128,6 кв. м.
Соответственно, расхождения затрагивают размер общей площади гаража-стоянки (вспомогательных помещений гаража-стоянки за исключением машиномест) и площади общих помещений многоквартирного дома.
Площадь общих помещений стоянки по проекту Правительства составляет 3 111,9 кв. м (2 030,6 + 1 081,3), а площадь общих помещений многоквартирного дома 1 948,3 кв. м.
По данным истца площадь общих помещений гаража-стоянки составляет 1 102,7 кв. м, а площадь общих помещений многоквартирного дома - 1 923,9 кв. м (385,4 + 1 541,5).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU77145000-001394 от 13.11.2008 площадь подземной автостоянки составляет 1 923,4 кв. м, что составляет сумму площади непосредственно машиномест 820,7 кв. м и вспомогательных помещений автостоянки площадью 1 102,7 кв. м.
Суд первой инстанции правомерно изложил пункт 3 акта реализации в редакции предложенной истцом, с внесением корректировок в строку "Общая нежилая площадь всего, в том числе:" в данной строке указать 4 772,7 кв. м, а также в строки "Площадь общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки", в данной строке указать 1 024,5 кв. м, "Площади общего пользования и инженерного назначения Объекта неразрывно связанные системами жизнеобеспечения Объекта, тип: Прочее", в данной строке указать 463,6 кв. м.
Указанные корректировки площади приведены в соответствие с данными технического паспорта МосГорБТИ от 07.08.2008 по состоянию на 12.11.2007, поэтажного плана от 06.07.2008 по состоянию на 04.06.2008 и экспликации к нему от 06.08.2008 по состоянию на 03.04.2008 (в части жилых помещений) и на 04.06.2008 (в части нежилых помещений), а также корректировок внесенных судом в пункт 7 и 9 акта.
Принимая во внимание изложенное, исходя из условий инвестиционного контракта и дополнительного соглашения к нему, определяющих порядок и условия раздела объекта между участниками этого контракта, также учитывая интересы третьих лиц, суд приходит к выводу, что первоначальный и встречный иски подлежат частичному удовлетворению, суд первой инстанции обоснованно обязал сторон подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 03.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО00555 в редакции изложенной в резолютивной части настоящего решения.
Ссылка заявителей жалобы о несогласии с исключением из текста акта реализации, утвержденного судом, неустойки, предусмотренной п. 10.5 инвестиционного контракта, признается несостоятельной.
Как правильно указал суд первой инстанции, включение в текст акта реализации условий о неустойке фактически является самостоятельным требованием, которое не заявлялось в рамках настоящего спора.
Пункт 10.5 инвестиционного контракта, на который ссылается Правительство Москвы и Департамент, предусматривает право Правительства уменьшить долю площадей, причитающихся инвестору, на 1% за каждый полный календарный месяц просрочки, т.е. устанавливает лишь механизм изменения имущественных долей сторон инвестиционного контракта, а не взыскание каких-либо денежных средств в качестве неустойки. Инвестиционный контракт не содержит условий, позволяющих "конвертировать" подлежащие распределению площади в денежную неустойку. Следовательно, само по себе требование уплаты неустойки не соответствует условиям инвестиционного контракта.
Представители Правительства Москвы и Департамента неоднократно заявляли, что не имеют возражений по долям распределения площадей. Соответственно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части распределения площадей и не стал рассматривать вопрос о взыскании неустойки, поскольку этот вопрос является самостоятельным требованием.
Суд первой инстанции не решал вопрос о законности требований об уплате неустойки, не отражен этот вопрос в тексте акта реализации, соответственно довод Правительства и Департамента, что обжалуемое решение суда предрешает вопрос о взыскании неустойки в дальнейшем, не соответствует фактическим обстоятельствам.
Исходя из позиции, сформулированной ВАС РФ, удовлетворение судом требований о подписании акта реализации, т.е. закрепление в судебном решении имущественных интересов сторон на построенные площади, не лишает в дальнейшем стороны возможности предъявлять иные имущественные требования, с том числе об уплате неустойки за нарушение договорных обязательств (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 18185/12).
Не может быть принята во внимание ссылка Правительства Москвы и Департамента на приведенную судебную практику.
В деле, на которое ссылаются податели жалобы, рассматривается совершенно иная ситуация: компенсация за увеличение площадей, то есть, по сути размер встречного предоставления со стороны инвестора.
Вопрос взыскания неустойки, а также применения к заявленным требования сроков исковой давности в данном споре не рассматривались.
Между тем, компенсация за увеличение площадей была уплачена ЗАО "ЮИТ Московия" в полном объеме, что отражено в пункте 5 акта реализации и не оспаривается Правительством Москвы.
Вопрос же о взыскании неустойки может быть (и должен быть) заявлен в рамках самостоятельных требований.
Правительство Москвы впервые заявило требования об уплате неустойки при предъявлении встречного искового заявления, т.е. 25.09.2014 года.
В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и том, кто является надлежащим ответчиком. Применительно к данной ситуации срок исковой давности начал течь с момента ввода объекта в эксплуатацию, т.е. с 13.11.2008. Вывод о начале течения срока исковой давности по аналогичным делам с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтверждается также и судебной практикой (см. напр. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N ВАС-11450/11).
Довод о том, что срок исковой давности не истек в связи с тем, что не подписан акт реализации, т.е. договор в полной мере не исполнен, не соответствует толкованию норм права.
Положения ст. 200 ГК РФ связывают начало течения срока исковой давности с фактом нарушения прав, а не с фактом окончания действия договора. Соответственно, срок на предъявление требований о взыскании неустойки в связи с имеющейся, по мнению Правительства Москвы, просрочкой окончания строительства истек в ноябре 2011 года. Документов, свидетельствующих о прерывании течения срока исковой давности, не имеется.
Аналогичная позиция в отношении начала течения срока исковой давности по требованиям о взыскании неустойки по инвестиционному контракту выражена, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 25.09.2013 по делу N А40-140345/12.
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
В связи с чем отсутствуют основания как для включения требования об уплате неустойки в проект акта реализации, а также для удовлетворения данных требований, даже если они будут заявлены в качестве самостоятельных требований.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и поэтому у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2014 г. по делу N А40-112808/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и ДГИ - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.Б.ЧЕПИК
Судьи
И.А.ТИТОВА
Б.П.ГАРМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.03.2015 N 09АП-5239/2015 ПО ДЕЛУ N А40-112808/10-113-990
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 марта 2015 г. N 09АП-5239/2015
Дело N А40-112808/10-113-990
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чепик О.Б.,
судей Гармаева Б.П., Титовой И.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Триносом И.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Москвы и ДГИ
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2014 г. по делу N А40-112808/10-113-990, принятое судьей Михайловой Е.В. (шифр судьи 113-990)
по иску ЗАО "ЮИТ Московия" (140100, г. Раменское, ул. Карла Маркса, 1А)
к Правительству Москвы и ДГИ (ОГРН 1027739813507, 125032, г. Москва, ул. Тверская, 13)
Третьи лица: 1) Департамент имущества города Москвы, 2) Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, 3) Префектура ЗАО г. Москвы, 4) Департамент финансов Москвы, 5) Департамент экономической политики и развития г. Москвы, 6) Контрольный комитет г. Москвы, 7) Управление Росреестра по г. Москве; 8) Цилькер А.М.; 9) Портретный И.И.; 10); Гулиева Э.В. Оглы; 11) Коваленко Р.В.; 12) Лабутина В.В.; 13) Лабутин А.Г.; 14) Колотилин И.А.; 15) Стрельченко Б.Л.; 16) Смирнова Н.Б.; 17) Дудко О.И.; 18) Копейкин В.В.; 19) Рыбкина Е.С.; 20) Осипов К.Ю.; 21) Скурида Д.А.; 22) Егорова О.А.; 23) Рыбальченко Д.Е.; 24) Климович Т.Н.; 25) Макарова Т.Ф.; 26) Молчанова Л.В.; 27) Стрекозова Н.В.; 28) Колтаков С.Ю.; 29) Нордслеттен А.И.; 30) Ибрагимова Е.С.; 31) Чиркин А.А.; 32) Смирнова Н.Б.; 33) Пальцева О.В.; 34) Принц С.А.; 35) Сиденко Н.С.; 36) Ластовский М.Ю.; 37) Ластовская И.А.; 38) Соловьев С.П.; 39) Корнев Д.А.; 40) Гольденгершель В.А.; 41) Григорян Г.А.; 42) Седенкова М.В.; 43) Курмаев Р.М.; 44) Воронова Ю.В.; 45) Петров К.С.; 46); Горшкова Н.В.; 47) Дружинина Ю.В.; 48) Турчанова Т.П.; 49) Масленников И.В.; 50) Тихонов Е.О.; 51) Купер Н.А.; 52) Исакова Г.В.; 53). Ким Е.В.; 54) Тарасов А.Л.; 55) Готовцев М.Н.; 56) Чичагов И.А.; 57) Байкова Н.А.; 58) Шкапкин А.Г.; 59) Сучков А.Г.; 60) Кулешова Т.Н.; 61) Таракановская Е.В.; 62) Горшкова С.А.; 63) Девятова Е.В. 64) Крупцов Алексей Сергеевич 65) Галкина Вера Николаевна, 66) Горшкова Наталья Владимировна 67). Новикова Юлия Николаевна 68) Захаркина Марина Ивановна 69) Демченкова Ирина Дмитриевна
об обязании подписать акт о результатах реализации встречный иск об обязании в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему дела подписать проект Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземными гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа г. Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6.
При участии в судебном заседании:
От истца: Епифанова В.Н. по доверенности от 17.07.2013 г.
От ответчика: Дубчак Р.В. по доверенности от 17.02.2015 г.
От третьих лиц: Департамент имущества города Москвы: Дубчак Р.В. по доверенности от 30.12.2014 г.; Префектура ЗАО г. Москвы: Бурина Е.А. по доверенности от 25.12.2014 г.
установил:
ЗАО "ЮИТ Московия" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы с учетом уточнения требований, об обязании ответчика подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 03.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО00555 в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2011 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 г., исковые требования удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.11.2011 г. указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела с учетом принятого судом уточнения требований истец просит выделить в счет причитающейся доли по инвестиционному контракту жилые помещения - квартиры: N 5 общей площадью 111,5 кв. м, N 16 общей площадью 109,8 кв. м, N 17 общей площадью 109,8 кв. м, N 40 общей площадью 130,8 кв. м, N 43 общей площадью 130,6 кв. м, N 55 общей площадью 131 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2012 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 г., иск удовлетворен полностью.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 г. судебные акты отменены, в удовлетворении иска ЗАО "ЮИТ Московия" отказано.
06.11.2013 г. ЗАО "ЮИТ Московия" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам постановлений Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.11.2011 г. и 17.12.2012 г.
При этом в обоснование поданного заявления ЗАО "ЮИТ Московия" ссылалось на определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2013 г. N ВАС-1536/13, которым в передаче дела N А40-112808/10 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 г. было отказано с указанием на возможность пересмотра данного постановления по новым обстоятельствам, с указанием, что срок, предусмотренный ч. 1 ст. 312 АПК РФ, в данном случае начинает течь с момента получения заявителем копии определения об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.01.2014 г. заявление ЗАО "ЮИТ Московия" о пересмотре по новым обстоятельствам постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 г. удовлетворено; постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 отменено; рассмотрение кассационной жалобы Правительства Москвы и Префектуры ЗАО г. Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2012 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 г. назначено на 20.02.2014 г.; производство по заявлению ЗАО "ЮИТ Московия" о пересмотре по новым обстоятельствам постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.11.2011 г. прекращено. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.02.2014 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2012 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела истец, в порядке ст. 49 АПК РФ изменил предмет иска, просил обязать Правительство Москвы подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 03.12.2003 г. N ДЖП.03.ЗАО.00555 N 1, от 12.07.2006 г. N 3, окончательная редакция акта об обязании подписать которого заявлено истцом, представлено в заявлении об уточнении исковых требований от 25.09.2014 и выглядит следующим образом:
1. Во исполнение условий Контракта Инвестор произвел работы по финансированию и строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6, (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл.6) (далее по тексту - Объект) в полном объеме.
2. Объект принят в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзора) на ввод объекта в эксплуатацию от 13.11.2008 N RU77145000-001394 (рег. N 77-ГК/3.7.2.001248).
В соответствии с распоряжением префекта Западного административного округа города Москвы от 19.01.2009 г. N 15-РП Объекту присвоен адрес Кунцевская ул., 6.
3. Согласно техническому паспорту МосГорБТИ от 07.08.2008 г. по состоянию на 12.11.2007 г., поэтажному плану от 01.07.2008 г. по состоянию на 03.04.2008 г. и экспликации к нему от 07.08.2008 г. по состоянию на 03.04.2008 г. (в части жилых помещений) и на 04.06.2008 г. (в части нежилых помещений) Объект характеризуется показателями.
4. В соответствии с условиями Контракта общая площадь квартир Объекта подлежит следующему распределению:
- - 0% - в собственность города Москвы;
- - 100% - составляют долю Инвестора и полностью подлежат передаче участникам долевого строительства и собственникам квартир, что составляет 6 421,4 кв. м
5. Принять к сведению, что Инвестором перечислены денежные средства в бюджет города Москвы в полном объеме в размере 4 360 000 долларов США, что в рублевом эквиваленте составляет 124 161 568 рублей 64 копейки в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 26 ноября 2003 года N 2169-РП, что подтверждается платежными поручениями от 17.12.2003 N 9, от 06.01.2004 N 3, от 01.04.2004 N 52, от 16.12.2004 N 127, от 29.12.2004 N 138, от 03.03.2005 N 154, ОТ 20.12.2004 N 00801, от 12.01.2005 N 00896, от 28.01.2005 N 01013, от 02.03.2005 N 01267 и актом выверки взаиморасчетов от 30.12.2009 г.
Принять к сведению, что Инвестором перечислены денежные средства в бюджет города Москвы в полном объеме в размере 17 862 850 рублей в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП, что подтверждается платежным поручением от 18.06.2009 N 21448 и актом выверки взаиморасчетов от 30.12.2009 г.
Принять в сведению, что Инвестором в полном объеме оплачена неустойка за нарушение срока оплаты денежных средств в бюджет города Москвы, что в рублевом эквиваленте составило 1 190 294,51 руб.
6. В соответствии с условиями Контракта полезная площадь нежилых помещений должна подлежать распределению между Сторонами в соотношении: 40% - в собственность города Москвы, 60% - в собственность Инвестора.
По данным БТИ общая полезная площадь нежилых помещение составила 793,8 кв. м, и распределяется в соотношении:
- - 43,7% - в собственность города Москвы, что составляет 346,7 кв. м;
- - 56,3% - Инвестору для передачи участникам долевого строительства и собственникам, что составляет 447,1 кв. м.
7. В соответствии с условиями Контракта передаются в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы и в мирное время передаются Инвестору в аренду следующие помещения:
- - 47 машиномест подземной автостоянки Объекта общей площадью 820,7 кв. м;
- - нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки общей площадью 1 102,7 кв. м.
8. Защитное сооружение ГОЧС площадью 128,6 кв. м, а именно помещения N 21, N 24 - 31 согласно условиям Контракта передаются в собственность города Москвы.
9. Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, включая помещения, не входящие в общую площадь здания (за итогом), неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта, общей площадью 1 926,9 кв. м, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ являются общим имуществом многоквартирного дома, а именно:
- - помещения общего пользования - 76,7 кв. м;
- - помещения инженерного назначения - 308,7 кв. м.
- нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта, но не входящие в общую площадь здания (за итогом) - 1541,50 кв. м:
- по тех. этажу 5 - 83,6 кв. м;
- по тех. этажу 18 - 393,6 кв. м;
- по лестницам - 243,9 кв. м;
- по коридорам - 361,5 кв. м;
- по мусорокамерам - 6,5 кв. м;
- по прочим - 452,4 кв. м.
10. Все построенные в рамках Контракта объекты инженерного и коммунального назначения, за исключением относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, по результатам реализации проекта оформляются в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы в Порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000 г. N 660 "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы".
11. Все условия и обязательства Сторон по Контракту в части финансирования и строительства Объекта выполнены в полном объеме и стороны претензий друг к другу не имеют.
12. Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам Инвестора с третьими лицами.
13. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами и является основанием для прекращения действия Контракта N ДЖП.03.3АО.00555 от 03.12.2003 г. и оформления имущественных прав Сторон.
14. Акт составлен в пяти экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны, один - для Департамента городскому имущества города Москвы, один - для Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и подлежит учетной регистрации в установленном порядке".
При новом рассмотрении дела ответчиком для его рассмотрения совместно с первоначальным заявлен встречный иск об обязании ЗАО "ЮИТ Московия" в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу подписать проект Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) в редакции предлагаемой Правительством Москвы, изложенной в приложении к тексту встречного искового заявления, а именно, правительство г. Москвы просит обязать ЗАО "ЮИТ Московия" в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу подписать проект Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) в следующей редакции
АКТ
о результатах реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 03.12.2003 г. N ДЖП.03.3АО.00555 (реестровый N 13-007414-5701-0081-00001-03) в редакции дополнительных соглашений к нему от 10.10.2005 г. N 1 и от 17.07.2006 г. по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6)Настоящий Акт составлен Сторонами по Инвестиционному контракту от 03.12.2003 г. N ДЖП.03.3АО.00555 (реестровый N 13-007414-5701-0081-00001-03) в редакции дополнительных соглашений к нему от 10.10.2005 г. N 1, от 17.07.2006 г. (далее по тексту - Контракт) о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6).
Стороны (участники) по Контракту: - Правительство Москвы, в лице заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Сергуниной Натальи Алексеевны, действующего на основании распоряжения Мэра Москвы от 14.01.2011 N 1-РМ "О предоставлении права подписания от имени Правительства Москвы договоров, дополнительных соглашений к инвестиционным контрактам и актов о результатах реализации инвестиционных проектов" (в редакции распоряжения Мэра Москвы от 03.10.2013 N 784-РМ), а также распоряжения Правительства Москвы от 17.10.2008 г. N 2421-РП "О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 26 ноября 2003 года N 2169-РП", решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 24.07.2014 (протокол N 23), именуемое в дальнейшем "Администрация", и Закрытое акционерное общество "ЮИТ Московия" в лице генерального директора Кочережкина П.А., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Инвестор" вместе именуемые "Стороны".
Согласно настоящему Акту Стороны подтверждают нижеследующее:
1. Во исполнение условий Контракта Инвестор произвел работы по финансированию и строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6, (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) (далее по тексту - Объект) в полном объеме.
2. Объект принят в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзора) на ввод объекта в эксплуатацию от 13.11.2008 N RU77145000-001394 (рег. N 77-ГК/3.7.2.001248).
В соответствии с распоряжением префекта Западного административного округа города Москвы от 19.01.2009 N 15-РП Объекту присвоен адрес Кунцевская ул., 6.
3. Согласно техническому паспорту МосГорБТИ от 07.08.2008 по состоянию на 12.11.2007, поэтажному плану от 06.07.2008 по состоянию на 04.06.2008 и экспликации к нему от 06.08.2008 по состоянию на 03.04.2008 (в части жилых помещений) и на 04.06.2008 (в части нежилых помещений) Объект характеризуется следующими показателями.
4. В соответствии с условиями Контракта общая площадь квартир.
Объекта в размере 100% подлежит следующему распределению:
- - 0% - Администрации;
- - 100% Инвестору, что составляет 56 квартир, общей площадью 6 421,40 кв. м.
5. Принять к сведению, что Инвестором перечислены денежные средства в бюджет города Москвы в счет оплаты компенсационных выплат в полном объеме в размере 4360000 долларов США, что в рублевом эквиваленте составляет 124161568 рублей 64 копейки в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 26.11.2003 г. N 2169-РП, что подтверждается платежными поручениями от 17.12.2003 г. N 9, от 06.01.2004 г. N 3, от 01.04.2004 г. N 52, от 16.12.2004 г. N 127.
Принять к сведению, что в связи с увеличением жилой площади объекта Инвестором перечислены денежные средства в бюджет города Москвы в полном объеме в размере 17862850 рублей в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП, что подтверждается платежным поручением от 18.06.2009 N 21448.
Кроме того, Инвестором в полном объеме оплачена неустойка за нарушение сроков оплаты денежных средств в бюджет города Москвы, что в рублевом эквиваленте составило 1190294,51 руб.
5.1. Согласно пункту 10.5 Контракта в случае несоблюдения Инвестором сроков выполнения второго этапа реализации инвестиционного проекта Администрация вправе уменьшить долю общей площади, причитающейся Инвестору, на 1% за каждый полный календарный месяц просрочки.
В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП за несоблюдение сроков реализации второго этана инвестиционного проекта к инвестору применяются штрафные санкции, начиная с 01.01.2007 г.
Поскольку срок реализации второго этапа реализации инвестиционного контракта нарушен на 22 полных календарных месяца, объем жилой площади, на который подлежит уменьшению доля инвестора, составит 1412,6 кв. м (6421,4 кв. м x 1% x 22 мес), что, с учетом решения Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве от 17.03.2010 (протокол N 622, п. 11) об утверждении стоимости 1 кв. м жилой площади объекта в сумме 180500 руб., в денежном эквиваленте составит 254974300,00 руб.
Сумма в размере 254974300,00 руб. подлежит перечислению Инвестором в бюджет города Москвы в установленном порядке до оформления настоящего акта.
6. В соответствии с условиями Контракта полезная площадь нежилых помещений подлежит распределению между Сторонами в соотношении: 40% -"Администрации", 60% - "Инвестору".
Учитывая фактическую планировку нежилых помещений, полученную в результате строительства объекта, стороны распределили площадь нежилых помещений в размере 793,8 кв. м следующим образом:
По данным БТИ общая полезная площадь нежилых помещение составила 793,8 кв. м и распределяется в соотношении:
- 43,7% - в собственность Администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы, что составляет 346,7 кв. м.
6.1. В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 г. N 2421-РП "О внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы от 26.11.2003 N 2169-РП" к Инвестору применяются штрафные санкции в соответствии с условиями Контракта с 01 января 2007 года за несоблюдение сроков выполнения второго этапа реализации инвестиционного проекта.
Согласно пункту 10.5 Контракта в случае несоблюдения Инвестором сроков выполнения второго этапа реализации инвестиционного проекта Администрация вправе уменьшить долю общей площади, причитающейся инвестору, на 1% за каждый полный календарный месяц просрочки.
Период просрочки с 01 января 2007 года по дату разрешения Мосгосстройнадзора на ввод Объекта в эксплуатацию (13 ноября 2008 года) составил 22 полных календарных месяца.
Таким образом,
- - доля Администрации в площади нежилых помещений Объекта составляет: 317,52 кв. м + 104,78 кв. м (штрафные санкции из расчета: 793,8 x 60% x 1% x 22 мес.) = 422,3 кв. м;
- - доля Инвестора в площади нежилых помещений Объекта составляет:
476,28 кв. м - 104,78 кв. м = 371,5 кв. м.
Поскольку п. 6 настоящего Акта Администрации в натуральном выражении передано 346,7 кв. м площади нежилых помещений Объекта, штрафные санкции к Инвестору в денежном эквиваленте взимаются за 75,6 кв. м (422,3 - 346,7).
Согласно Отчету об оценке от 20.04.2010 г. N 18К-УОС-10/5 рыночная стоимость 1 кв. м нежилых помещений составляет 98338,39 руб. (без учета НДС).
Таким образом, в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП, решениями МВК от 02.11.2009 (протокол N 40), от 14.12.2008 (протокол N 46), от 08.02.2010 (протокол N 4), от 18.06.2010 (протокол N 21) и на основании Отчета об оценке от 20.04.2010 N 18К-УОС-10/5, размер денежных средств, подлежащих перечислению Инвестором в бюджет города Москвы за нарушение Инвестором срока выполнения второго этапа инвестиционного проекта, составляет 7434382,28 руб. (75,6 кв. м x 98338,39 рублей).
Денежные средства в указанном размере подлежат перечислению по следующим реквизитам:
Получатель - Управление Федерального Казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)
ИНН - 7705031674
КПП - 770501001
ОКАТО - 45 268 562 000
ОКТМО - 45 320 000
Банк - Отделение 1 Главного управления Центрального банка
Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва БИК - 044583001
Расчетный счет - 40101810800000010041
КББ - 07111705020028002180 "Доходы от реализации инвестиционных контрактов".
7. В соответствии с условиями Контракта 100% площадей в подземном гараже-стоянке, совмещенном с защитным сооружением ГОЧС - в размере 2030,6 кв. м - в собственность Администрации в лице Департамента городского имущества города Москвы и в мирное время передаются Инвестору в аренду, а именно:
- - 47 машиномест общей площадью 820,7 кв. м;
- - площадь общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки в размере 1081,3 кв. м;
- - нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта, но не входящие в общую площадь здания (за итогом) - 1541,5 кв. м:
- по тех. этажу 5 - 83,6 кв. м;
- по тех. этажу 18 - 393,6 кв. м;
- по лестницам - 243,9 кв. м;
- по коридорам - 361,5 кв. м;
- по мусорокамерам - 6,5 кв. м;
- по прочим - 452,4 кв. м.
9. В случае создания Товарищества собственников жилья Инвестором передается нежилое помещение из своей доли для осуществления ТСЖ уставной деятельности на условиях гражданско-правовой сделки (аренда, выкуп).
10. Все построенные в рамках Контракта объекты инженерного и коммунального назначения по результатам реализации проекта оформляются в собственность города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы в Порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000 г. N 660 "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы".
11. Все условия и обязательства Сторон по Контракту в части финансирования и строительства Объекта выполнены в полном объеме.
12. Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам Инвестора с третьими лицами.
13. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами и является основанием для закрытия действия Контракта и оформления имущественных прав Сторон после перечисления в бюджет города денежных средств в соответствии с п. 5.1 и п. 6.1 настоящего Акта.
14. Акт составлен в пяти экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, один для Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, один для Департмента городского имущества города Москвы и один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и подлежит учетной регистрации в установленном порядке.
Истец, в отзыве на встречный иск, возразил относительно редакции пунктов 3, 5.1, 6.1, 13 проекта акта предложенной ответчиком.
Третьи лица - ТСЖ "Дома 6 на Кунцевской", Скурида Д.А., Шкапкин А.Г., Тарасов А.Л., Климович Т.Н., Колотилин И.А., Смирнова Н.Б., Гольденгершель В.А. возражали относительно включения в текст акта реализации, помещений, которые, по мнению последних, составляют общее имущество собственников помещений дома, в силу чего не подлежат распределению путем между сторонами спора.
К таким помещениям, в окончательном виде, отнесены следующие помещения:
- 1. эт. П, пом. I, ком. 2 (коридор), площадью 23,0 кв. м;
- 2. эт. П, пом. I ком. 4 (холл лифтовой), площадью 8,5 кв. м;
- 3. эт. П, пом. I ком. 5 (тамбур), площадью 2,3 кв. м;
- 4. эт. П, пом. I ком. 10 (лестница) площадью 9,4 кв. м;
- 5. эт. П, пом. I ком. 11 (коридор) площадью 3,6 кв. м;
- 6. пом. V ком. N 1 (лестница) площадью 8,9 кв. м;
- 7. эт.1 пом. VI ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м;
- 8. эт.1 пом. VIII ком. N 1 (электрощитовая гаража);
- 9. эт. 1, пом. XII ком. N 1 (лестница) площадью 12,5 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2014 г. основной и встречный иск удовлетворены частично, в резолютивной части решения изложен текст акта о результатах инвестиционного контракта.
Не согласившись с принятым решением, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить и принять новый судебный акт.
Заявители жалобы не согласны с исключением из текста акта реализации, утвержденного судом, неустойки, предусмотренной п. 10.5 инвестиционного контракта. Считают, что исключение данного пункта сделает невозможным взыскание данной неустойки в будущем.
Также заявитель в апелляционной жалобе указал на то, что срок исковой давности не истек в связи с тем, что не подписан акт реализации, т.е. договор в полной мере не исполнен.
В судебном заседании заявители жалобы доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали.
Представитель истца поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает их необоснованными, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.
Представитель Префектуры ЗАО г. Москвы в доводах поддержал позицию истца.
Проверив законность и обоснованность принятого решения в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного решения в связи со следующим.
Как видно из материалов дела, 03.12.2003 г. между Правительством Москвы и ООО "КомСтрин" (инвестором) заключен инвестиционный контракт N ДЖП.03.ЗАО00555, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома по индивидуальному проекту по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6, с ориентировочным объемом инвестиций 5,6 млн. долларов США.
В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств произвести в 2004 - 2006 годах проектирование и строительство 5 - 10-ти этажного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГОЧС, а также произвести снос 2-х этажного здания творчества, подготовку, благоустройство и озеленение прилегающей территории по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6 (в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2006 г.).
Согласно п. 3.1 инвестиционного контракта соотношение раздела недвижимого имущества по объекту по итогам реализации инвестиционного контракта устанавливается в следующих соотношениях:
- в собственность администрации:
- 40% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);
- 100% доля площади машиномест и площадей общего пользования подземного гаража-стоянки, совмещенного с защитным сооружением ГОЧС.
Подземный гараж-стоянка, совмещенный с защитным сооружением ГОЧС, является собственностью города и в мирное время передается инвестору в аренду.
Инвестором перечисляется сумма компенсации городу денежных средств за существующую социальную, инженерную и транспортную при инвестировании строительства и реконструкции объектов жилищного фонда в размере 4 360 000 долларов США (в рублевом эквиваленте по ставке ЦБ РФ на день оплаты), в бюджет города Москвы в полном объеме, в соответствии с графиком (перечисленным в п. 3.1 контракта):
- в собственность инвестора:
- 100% доля общей жилой площади объекта;
- 60% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).
Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части здания (лестничные клетки, холлы, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры) передаются инвестору и после создания товарищества собственников жилья, данные площади оформляются в общею долевую собственность членов ТСЖ.
В соответствии с п. 3.2 контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного объекта, подписываемого сторонами.
Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта (п. 3.6 контракта).
Дополнительным соглашением N 1 от 10.10.2005 г. к инвестиционному контракту инвестором были переуступлены права и обязанности по контракту истцу (в лице правопредшественника). Также в данном соглашении стороны подтвердили перечисление инвестором платежей по контракту в сумме 4360000 долларов США в рублях.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 14.11.2008 г. NRU77145000-001394 жилой дом по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 введен в эксплуатацию.
В июле 2010 г. истец обратился к ответчику с письмом, в котором просил подписать приложенный проект акта реализации инвестиционного контракта, ответчиком данный акт подписан не был, что явилось основанием для обращения общества в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании названных сторон подписать этот акт.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в Постановлении от 04.06.2013 г. N 18185/12, целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 427-ФЗ) были установлены дополнительные требования в отношении регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011.
Так, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) был дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.
Положения статьи 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон, по которым исполнены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения названных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.
Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.
Вместе с тем судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества, следовательно, он не должен влечь нарушение прав и законных интересов других лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, а также приводить к потенциальному спору о праве. (Постановление Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 июня 2013 г. N 18185/12).
Как указано выше, соотношение раздела недвижимого имущества по объекту по итогам реализации инвестиционного контракта устанавливается в следующих соотношениях:
- в собственность администрации:
- 40% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);
- 100% доля площади машиномест и площадей общего пользования подземного гаража-стоянки, совмещенного с защитным сооружением ГОЧС.
- в собственность инвестора:
- 100% доля общей жилой площади объекта;
- 60% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).
Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части здания (лестничные клетки, холлы, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры) передаются инвестору и после создания товарищества собственников жилья, данные площади оформляются в общею долевую собственность членов ТСЖ.
В рамках рассмотрения настоящего дела, судом установлено, что у сторон фактически не имеется возражений относительно распределения площадей в построенном объекте, между тем сторонами заявлены требования обязывающие другую сторону к подписанию акта реализации в представленной ими редакции.
Представленные сторонами проекты актов выполнены из 14 пунктов, последовательно раскрывающих порядок распределения недвижимого имущества по объекту по итогам реализации инвестиционного контракта.
В отношении пунктов 1 и 2 отражающих факт надлежащего исполнения Инвестором обязательств по Контракту в части финансирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6, (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) (далее по тексту - Объект), а также факт того, что объект принят в эксплуатацию, что и ему присвоен адрес у сторон спора разногласий не возникло.
Пункт 4 предлагаемых проектов также не содержит разногласий сторон.
Пункт 5 акта отражает факт перечисления Инвестором указанных в акте денежных средств и их размер в части исполнения денежных обязательств, а также уплаты неустойки.
Пункт 5.1 предложенный ответчиком изложен в следующей редакции: "Согласно пункту 10.5 Контракта в случае несоблюдения Инвестором сроков выполнения второго этапа реализации инвестиционного проекта Администрация вправе уменьшить долю общей площади, причитающейся Инвестору, на 1% за каждый полный календарный месяц просрочки.
В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП за несоблюдение сроков реализации второго этапа инвестиционного проекта к инвестору применяются штрафные санкции, начиная с 01.01.2007 г.
Поскольку срок реализации второго этапа реализации инвестиционного контракта нарушен на 22 полных календарных месяца, объем жилой площади, на который подлежит уменьшению доля инвестора, составит 1412,6 кв. м (6421,4 кв. м x 1% x 22 мес.), что, с учетом решения Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве от 17.03.2010 (протокол N 622, п. 11) об утверждении стоимости 1 кв. м жилой площади объекта в сумме 180500 руб., в денежном эквиваленте составит 254 974 300,00 руб.
Сумма в размере 254 974 300,00 руб. подлежит перечислению Инвестором в бюджет города Москвы в установленном порядке до оформления настоящего акта".
Указанный пункт проекта акта реализации представленного ответчиком, по мнению суда, с учетом соответствующих возражений истца подлежит исключению.
Предметом рассматриваемого спора является понуждение стороны к подписанию итогового документа оформляющего имущественные права сторон по результатам реализации инвестиционного проекта.
Спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.
Между тем, обязанности в подписании акта фиксирующего признание виновной стороной правомерность применения предусмотренной сторонами меры и ответственности, порядка, способа ее определения и признание размера подлежащих уплате денежных средств условиями спорного Контракта не предусмотрено.
Включая в проект акта реализации спорный пункт, ответчик, фактически предрешает судьбу спора о взыскании неустойки, лишая контрагента права заявить возражения относительно ее применения, снижения ее размера в случае ее чрезмерности, а также исследования вопроса о наличии вины и последнего в нарушении условий Контракта.
Как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 04.06.2013 N 18185/12, решение суда об обязании сторон подписать акт реализации на определенных условиях, закрепляющих распределение помещений в спорном доме, не лишает стороны возможности предъявлять иные имущественные требования, в частности о взыскании неустойки за нарушение договорных обязательств.
Таким образом право заявителя на судебную защиту в этом случае не нарушается, поскольку он не лишен возможности обратиться в арбитражный суд с соответствующим требованием в установленном процессуальном порядке.
По изложенным мотивам исключению также подлежит пункт 6.1 проекта акта предложенного ответчиком, в связи с чем, пункт 13 акта реализации подлежит изложении в редакции, представленной истцом.
Расхождений в определении доли сторон спора пункт 6 предлагаемых проектов акта не содержит прав третьих лиц не нарушает, в связи с чем подлежит включению в условия акта.
Пункт 7 акта реализации в части передачи в собственность Москвы помещений подземного гаража стоянки содержит разногласия сторон по определению площади данного объекта.
Расхождение, очевидно, вызвано тем, что ответчик в своей редакции акта не включил в состав помещений, предназначенных для обслуживания гаража-стоянки два помещения на первом этаже: N помещения V, N комнаты 1, характеристика "лестница", площадью 8,9 кв. м, (стр. 16 экспликации) N помещения XII, N комнаты 1, характеристика "лестница", площадью 12,5 кв. м (стр. 18 экспликации) (сумма площадей этих двух помещений образует разницу в 21,4 кв. м, между данными истца и ответчика).
Указанный пункт акта содержит порядок распределения помещений - 47 машиномест общей площадью 820,7 кв. м, а также нежилых помещений общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки общей площадью 1 102,7 кв. м, состоящих из помещений.
Как указано в Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 г. N 18185/12 судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества, следовательно, он не должен влечь нарушение прав и законных интересов других лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, а также приводить к потенциальному спору о праве.
Возражая против включения в указанный пункт акта помещений: эт. П, пом. I, ком. 2 (коридор), площадью 23,0 кв. м; эт. П, пом. I ком. 4 (холл лифтовой), площадью 8,5 кв. м; эт. П, пом. I ком. 5 (тамбур), площадью 2,3 кв. м; эт. П, пом. I ком. 10 (лестница) площадью 9,4 кв. м; эт. П, пом. I ком. 11 (коридор) площадью 3,6 кв. м; пом. V ком. N 1 (лестница) площадью 8,9 кв. м; эт. 1 пом. VI ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м; эт. 1 пом. VIII ком. N 1 (электрощитовая гаража) площадью 11,5 кв. м; эт. 1, пом. XII ком. N 1 (лестница)площадью 12,5 кв. м, третьи лица - ТСЖ "Дома 6 на Кунцевской", Скурида Д.А., Шкапкин А.Г., Тарасов А.Л., Климович Т.Н., Колотилин И.А., Смирнова Н.Б., Гольденгершель В.А. указали что указанные помещения относятся к общему имущество собственников помещений дома, в силу чего не подлежат распределению путем между сторонами спора.
Возражения третьих лиц - Скурида Д.А., Смирнова Н.Б., Гольденгершель В.А. Колотилин И.А., по изложенному мотиву коснулись также следующих помещений: эт. П, пом. I, ком. 1 (гараж) площадью 884,2 кв. м; эт. П, пом. I ком. 15 (лестница) площадью 9,7 кв. м; эт. П.,пом. I ком. 16 (склад инвентаря) площадью 5,9 кв. м, эт. 1 пом. II ком. 1 (комната дежурных) площадью 11,3 кв. м; эт. 1, пом. II ком. 3 (помещение подсобное) площадью 2,3 кв. м; эт. 1, пом. II ком. 3 (въезд в гараж) площадью 89,8 кв. м; пом. VI ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м; пом. XVI ком. N 1 (лестница) площадью 9,8 кв. м.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу подпункта "а" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит оттого, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).
Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГЗ-14/13 Президиума ВАС РФ сформулирована позиция, согласно которой для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
В соответствии с экспликацией БТИ представленной в материалы дела спорные помещения, а именно помещения эт. П, пом. I, ком. 1 (гараж) площадью 884,2 кв. м; эт. П, пом. I ком. 15 (лестница) площадью 9,7 кв. м; эт. П., пом. I ком. 16 (склад инвентаря) площадью 5,9 кв. м, эт. 1 пом. II ком. 1 (комната дежурных) площадью 11,3 кв. м; эт. 1, пом. II ком. 3 (помещение подсобное) площадью 2,3 кв. м; эт. 1, пом. II ком. 3 (въезд в гараж) площадью 89,8 кв. м; пом. VI ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м; пом. XVI ком. N 1 (лестница) площадью 9,8 кв. м, а также эт. 1 пом. VIII ком. N 1 (электрощитовая гаража) площадью 11,5 кв. м являются индивидуально определенными помещениями, с самостоятельным функциональным назначением, указанные помещения используются в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, поэтому право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения возникнуть не могло.
Согласно данным технического учета гараж-стоянка состоит из нескольких помещений, расположенных в подвале и на первом этаже общей площадью 1 923,4 кв. м. Помимо непосредственно мест для хранения автомобилей к гаражу-стоянке относятся и проезды, проходы, въездная рампа, технические и иные помещения, предназначенные для эксплуатации автостоянки.
Третьи лица, ссылаясь ст. 36 ЖК РФ, ошибочно полагают, что часть помещений гаража - автостоянки площадью 1 102,7 кв. м, являются общим имуществом многоквартирного дома.
Наличие транзитных коммуникаций в помещении не означает автоматического отнесения его к общему имуществу. В каждом помещении многоквартирного дома, как в квартирах, так и в коммерческих нежилых помещениях, транзитом проходят коммуникации, что накладывает на собственников таких помещений обязанность допустить ТСЖ, управляющую организацию, аварийные бригады для обследования или ремонта таких коммуникации, но не является основанием для признания такого помещения общим имуществом.
Наличие в гараже-автостоянке каких-либо помещений, обозначенных как "технические", "склад инвентаря", "подсобное помещение", "комната дежурных", не свидетельствует, что эти помещения являются общей собственность всего многоквартирного дома. Очевидно, что для эксплуатации автостоянки, как отдельного нежилого помещения в многоквартирном доме, также требуются вспомогательные, относящиеся к нему помещения, соответственно, все вышеуказанные помещения были запроектированы для использования автостоянки и не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.
Помещения подземных автостоянок не могут быть отнесены в состав общего имущества многоквартирного дома и в силу технических требований.
Порядок размещения автостоянок в многоквартирных домах установлен СНиП 21-02-99.
Согласно п. 4.4 СНиП 21-02-99 в здании класса Ф1.3 "Многоквартирные жилые дома" допускается встраивать автостоянки легковых автомобилей, кроме автостоянок открытого типа, только с постоянно закрепленными местами для индивидуальных владельцев.
Таким образом, нормативные требования прямо предусматривают, что подземные автостоянки, встроенные в многоквартирные жилые дома, не могут относиться к общему имуществу многоквартирного дома
При этом действующие требования допускают транзитную прокладку через помещения автостоянок инженерных коммуникаций, принадлежащих зданию, в которое встроена (пристроена) автостоянка (п. 6.3 СНиП 21-02-99).
Обязанность истца осуществить проектирование и строительство подземного гаража-автостоянки возникла на основании распоряжение Правительства Москвы от 26.11.2003 N 2169-РП (копия прилагается) и непосредственно инвестиционного контракта. При этом указанные документы не содержат каких-либо требований к параметрам и составу помещений гаража-стоянки за исключением того, что он должен быть совмещен с защитным сооружением ГОЧС и быть передан в собственность Москвы.
В соответствии с действующими техническими регламентами именно застройщик в пределах, установленных нормативными правовыми актами, самостоятельно определяет тип строящегося дома и состав его помещений.
Согласно СНиП 31-01-2003 состав помещений и площадь квартир устанавливаются заказчиком-застройщиком в задании на проектирование.
Соответственно, именно в проектной документации определяется назначение помещений и их отнесение к тому или иному имуществу.
Согласно заключению Москомэкспертизы от 28.12.2005 N 169-П2/05МГЭ проект строительства жилого дома N 6 по Кунцевской предусматривает общую площадь подземной автостоянки на 47 машиномест - 1 959,1 кв. м.
В разрешении на строительство от 20.03.2006 N Р-1326/01 также указаны параметры подземной автостоянки: 47 машиномест площадью 1 959,1 кв. м.
13.11.2008 (копия прилагается) указаны фактически параметры подземной автостоянки: 47 машиномест площадью 1 923,4 кв. м, что соответствует данным, заявленным в проекте акта истца о результатах реализации инвестиционного проекта.
Таким образом, объект "подземный гараж-стоянка" был изначально запроектирован как самостоятельный объект недвижимости, состоящий из нескольких помещений различного назначения, но предназначенных для эксплуатации общего помещения как автостоянки.
В отношении помещения с порядковым номером 7 (электрощитовая гаража) суд исходит из того, что отсутствуют основания для отнесения помещения к общему имуществу, поскольку не доказано размещение электрооборудования всего дома или иных помещений, не отнесенных к автостоянке в данном помещении. Указанное помещение имеет отдельный вход с улицы и не имеет прохода в другие помещения.
Согласно письму ОАО "Энергобаланс-Столица" от 21.04.2008 N 792-02 о согласовании проектной документации для жилой части дома, автостоянки, нежилых помещений и ИТП предусмотрено различное электрооборудование (копия письма прилагается).
Проектом также предусмотрено размещение электрощитовых для жилой части и гаража в отдельных помещениях.
Согласно ч. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Таким образом, нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения объекта принадлежат собственникам помещений такого дома в силу закона и подлежат распределению между сторонами Контракта, в связи с чем, помещения приведенные судом выше подлежат исключению из пункта 7 акта реализации.
Довод третьих лиц об исключении из редакции акта условия, согласно которому департаментом в мирное время предоставляются в аренду помещения приведенные в указанном пункте акта, как противоречащие требованиям Закона о защите конкуренции, судом отклоняется, поскольку данное условие акта, как и сам акт по своей правовой природе не являются сделкой. Указание в спорном пункте акта указанного условия лишь отражает наличие обязательства ответчика по передаче спорного имущества в аренду истцу закрепленного в Контракте.
При этом суд исходит из того, что инвестиционный контракт был заключен первоначальным инвестором (ООО "КомСтрин"), уступившим свои права истцу, по результатам аукциона, который в качестве условий также предусматривал последующую передачу в аренду инвестору гаража-стоянки. Ни условия аукциона, ни инвестиционный контракт в этой части не были обжалованы. Кроме того, указанные в пункте 7 акта реализации помещения подлежат отнесению к собственности города, который в свою очередь вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности передавать имущество в аренду.
Таким образом, суд считает необходимым изложить пункт 7 в следующем виде, в части нежилых помещений общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки общей площадью 1 024,5.
Как правильно указал суд первой инстанции, стороной контракта является только ЗАО "ЮИТ Московия" и Правительству Москвы, принимая во внимание отсутствие спора между сторонами относительно указанных выше помещений (на что неоднократно указывалось представителя сторон), считает, что, прежде всего, акт реализации инвестиционного контракта должен соответствовать закону - в данном случае Жилищному кодексу, и во вторых, соответствовать условиям, согласованным сторонами при заключении контракта.
По пункту 8 акта реализации в редакции истца отражены данные о сооружении ГОЧС, подлежащим передаче в собственность города Москвы. Данное условие включено ответчиком в пункт 7 акта реализации.
По пункту 9 акта реализации, с учетом выводов суда по пункту 7, утверждению судом подлежит следующая редакция:
Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, включая помещения, не входящие в общую площадь здания (за итогом), неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ передаются в общую долевую собственность собственников помещений в Объекте, а именно:
- помещения общего пользования - 154.9 кв. м:
Кроме того, пункт 9 акта реализации в редакции ответчика включен пункт о передаче ТСЖ, в случае его создания, помещений из доли инвестора на условиях гражданско-правовой сделки.
Указанное условие закреплено сторонами в Контракте в связи с чем, его изложение в акте, является ничем иным, как констатацией факта возникшего обязательства, в связи с чем, суд считает целесообразным исключить данное условие акта.
По пунктам 10 - 12, 14 акта реализации (нумерация пунктов совпадает) у сторон разногласий не имеется.
Учитывая вышеизложенные выводы суда, принимая во внимание результат обсуждения сторон с участием суда относительно формы редакции пункта 3, суд считает возможным изложить пункт 3 в следующей редакции:
Согласно техническому паспорту МосГорБТИ от 07.08.2008 по состоянию на 12.11.2007, поэтажному плану от 06.07.2008 по состоянию на 04.06.2008 и экспликации к нему от 06.08.2008 по состоянию на 03.04.2008 (в части жилых помещений) и на 04.06.2008 (в части нежилых помещений) Объект характеризуется показателями.
По пункту 3 проекта акта реализации имелись разногласия в распределении площади нежилых помещений, по общей площади объекта и площади жилых помещений расхождений нет. При этом суммарная площадь всех нежилых помещений совпадает в вариантах акта истца и ответчика и составляет 4 772,7 кв. м. Совпадают и следующие величины:
- - полезная нежилая площадь, подлежащая распределению (нежилые помещения) - 793,8 кв. м;
- - полезная площадь гаража-стоянки (47 машиномест) - 820,7 кв. м;
- - общая площадь защитного сооружения ГОЧС - 128,6 кв. м.
Соответственно, расхождения затрагивают размер общей площади гаража-стоянки (вспомогательных помещений гаража-стоянки за исключением машиномест) и площади общих помещений многоквартирного дома.
Площадь общих помещений стоянки по проекту Правительства составляет 3 111,9 кв. м (2 030,6 + 1 081,3), а площадь общих помещений многоквартирного дома 1 948,3 кв. м.
По данным истца площадь общих помещений гаража-стоянки составляет 1 102,7 кв. м, а площадь общих помещений многоквартирного дома - 1 923,9 кв. м (385,4 + 1 541,5).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU77145000-001394 от 13.11.2008 площадь подземной автостоянки составляет 1 923,4 кв. м, что составляет сумму площади непосредственно машиномест 820,7 кв. м и вспомогательных помещений автостоянки площадью 1 102,7 кв. м.
Суд первой инстанции правомерно изложил пункт 3 акта реализации в редакции предложенной истцом, с внесением корректировок в строку "Общая нежилая площадь всего, в том числе:" в данной строке указать 4 772,7 кв. м, а также в строки "Площадь общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки", в данной строке указать 1 024,5 кв. м, "Площади общего пользования и инженерного назначения Объекта неразрывно связанные системами жизнеобеспечения Объекта, тип: Прочее", в данной строке указать 463,6 кв. м.
Указанные корректировки площади приведены в соответствие с данными технического паспорта МосГорБТИ от 07.08.2008 по состоянию на 12.11.2007, поэтажного плана от 06.07.2008 по состоянию на 04.06.2008 и экспликации к нему от 06.08.2008 по состоянию на 03.04.2008 (в части жилых помещений) и на 04.06.2008 (в части нежилых помещений), а также корректировок внесенных судом в пункт 7 и 9 акта.
Принимая во внимание изложенное, исходя из условий инвестиционного контракта и дополнительного соглашения к нему, определяющих порядок и условия раздела объекта между участниками этого контракта, также учитывая интересы третьих лиц, суд приходит к выводу, что первоначальный и встречный иски подлежат частичному удовлетворению, суд первой инстанции обоснованно обязал сторон подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 03.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО00555 в редакции изложенной в резолютивной части настоящего решения.
Ссылка заявителей жалобы о несогласии с исключением из текста акта реализации, утвержденного судом, неустойки, предусмотренной п. 10.5 инвестиционного контракта, признается несостоятельной.
Как правильно указал суд первой инстанции, включение в текст акта реализации условий о неустойке фактически является самостоятельным требованием, которое не заявлялось в рамках настоящего спора.
Пункт 10.5 инвестиционного контракта, на который ссылается Правительство Москвы и Департамент, предусматривает право Правительства уменьшить долю площадей, причитающихся инвестору, на 1% за каждый полный календарный месяц просрочки, т.е. устанавливает лишь механизм изменения имущественных долей сторон инвестиционного контракта, а не взыскание каких-либо денежных средств в качестве неустойки. Инвестиционный контракт не содержит условий, позволяющих "конвертировать" подлежащие распределению площади в денежную неустойку. Следовательно, само по себе требование уплаты неустойки не соответствует условиям инвестиционного контракта.
Представители Правительства Москвы и Департамента неоднократно заявляли, что не имеют возражений по долям распределения площадей. Соответственно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части распределения площадей и не стал рассматривать вопрос о взыскании неустойки, поскольку этот вопрос является самостоятельным требованием.
Суд первой инстанции не решал вопрос о законности требований об уплате неустойки, не отражен этот вопрос в тексте акта реализации, соответственно довод Правительства и Департамента, что обжалуемое решение суда предрешает вопрос о взыскании неустойки в дальнейшем, не соответствует фактическим обстоятельствам.
Исходя из позиции, сформулированной ВАС РФ, удовлетворение судом требований о подписании акта реализации, т.е. закрепление в судебном решении имущественных интересов сторон на построенные площади, не лишает в дальнейшем стороны возможности предъявлять иные имущественные требования, с том числе об уплате неустойки за нарушение договорных обязательств (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 18185/12).
Не может быть принята во внимание ссылка Правительства Москвы и Департамента на приведенную судебную практику.
В деле, на которое ссылаются податели жалобы, рассматривается совершенно иная ситуация: компенсация за увеличение площадей, то есть, по сути размер встречного предоставления со стороны инвестора.
Вопрос взыскания неустойки, а также применения к заявленным требования сроков исковой давности в данном споре не рассматривались.
Между тем, компенсация за увеличение площадей была уплачена ЗАО "ЮИТ Московия" в полном объеме, что отражено в пункте 5 акта реализации и не оспаривается Правительством Москвы.
Вопрос же о взыскании неустойки может быть (и должен быть) заявлен в рамках самостоятельных требований.
Правительство Москвы впервые заявило требования об уплате неустойки при предъявлении встречного искового заявления, т.е. 25.09.2014 года.
В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и том, кто является надлежащим ответчиком. Применительно к данной ситуации срок исковой давности начал течь с момента ввода объекта в эксплуатацию, т.е. с 13.11.2008. Вывод о начале течения срока исковой давности по аналогичным делам с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтверждается также и судебной практикой (см. напр. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N ВАС-11450/11).
Довод о том, что срок исковой давности не истек в связи с тем, что не подписан акт реализации, т.е. договор в полной мере не исполнен, не соответствует толкованию норм права.
Положения ст. 200 ГК РФ связывают начало течения срока исковой давности с фактом нарушения прав, а не с фактом окончания действия договора. Соответственно, срок на предъявление требований о взыскании неустойки в связи с имеющейся, по мнению Правительства Москвы, просрочкой окончания строительства истек в ноябре 2011 года. Документов, свидетельствующих о прерывании течения срока исковой давности, не имеется.
Аналогичная позиция в отношении начала течения срока исковой давности по требованиям о взыскании неустойки по инвестиционному контракту выражена, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 25.09.2013 по делу N А40-140345/12.
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
В связи с чем отсутствуют основания как для включения требования об уплате неустойки в проект акта реализации, а также для удовлетворения данных требований, даже если они будут заявлены в качестве самостоятельных требований.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и поэтому у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2014 г. по делу N А40-112808/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Москвы и ДГИ - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.Б.ЧЕПИК
Судьи
И.А.ТИТОВА
Б.П.ГАРМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)