Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ему было незаконно отказано в возобновлении разрешения на работы по переустройству и перепланировке жилого помещения в связи с его переводом в нежилой фонд.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Баранова Л.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Селищева В.В.,
судей Назарова В.В., Быковой Н.В.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Алексинского городского суда Тульской области от 31 октября 2014 года по делу по заявлению К. об оспаривании действий главы администрации МО Алексинский район.
Заслушав доклад судьи Назарова В.В., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с заявлением, в котором после уточнения заявленных требований окончательно просил признать незаконными действия главы АМО Алексинский район, связанные с отказом в возобновлении разрешения на проведение ремонтно-строительных работ; обязать указанное должностное лицо дать разрешение на продолжение данных работ с продлением срока их проведения с учетом сезонных работ; взыскать с АМО Алексинский район судебные расходы в общем размере <...>
В обоснование заявленных требований К. указал, что он является собственником жилого помещения - <адрес>, расположенной в жилом <адрес> по <адрес>. С целью перевода данной квартиры в нежилой фонд с последующим размещением промтоварного магазина и салоны красоты, им был заказан проект перепланировки и переустройства. Постановлением АМО Алексинский район от ДД.ММ.ГГГГ N были согласованы переустройство и перепланировка указанного жилого помещения и установлен срок производства ремонтно-строительных работ. В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ АМО Алексинский район было вынесено предписание о приостановке работ в связи с отсутствием согласия некоторых жильцов дома. Заявителем было инициировано проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, которое не состоялось. После этого в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ им было проведено общее собрание в форме заочного голосования. По результатам голосования, в котором приняли участие собственники 56 помещений из 78, им было получено согласие собственников 54 помещений на перепланировку принадлежащего ему жилого помещения с целью размещения магазина одежды и салона красоты, а также использование придомовой территории для оборудования входов с размещением рекламных постеров, систем кондиционирования и вентилирования воздуха на фасаде дома. Таким образом, заявителем было получено согласие более чем 2/3 собственников помещений в многоквартирном доме. Он обратился в АМО Алексинский район, однако, в возобновлении разрешения на работы ему было отказано со ссылкой на ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения - в связи с отсутствием согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение размеров придомового земельного участка.
В судебном заседании суда первой инстанции заявитель К., а также его представитель по доверенности - З. поддержали заявленные требования по основаниям, приведенным в заявлении. Пояснили также, что часть земельного участка, необходимого для оборудования входной группы, переходит в пользование, в не в собственность заявителя, в связи с чем согласие всех жильцов многоквартирного дома не требуется.
Представитель заинтересованного лица АМО Алексинский район по доверенности - И. в судебном заседании суда первой инстанции просил отказать в удовлетворении заявленных требований. Указал, что переустройство по оборудованию отдельного входа со стороны улицы и двора уменьшает размеры придомового земельного участка, относящегося с общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем необходимо согласие всех собственников.
Решением Алексинского городского суда Тульской области от 31.10.2014 г. в удовлетворении заявленных требований К. было отказано.
В апелляционной жалобе К. полагает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель К. и его представитель по доверенности - З. поддержали апелляционную жалобу по приведенным в ней доводам.
Представитель заинтересованного лица АМО г. Алексин по доверенности - И. полагал решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
Проверив материалы дела в порядке ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения заявителя и его представителя, возражения представителя заинтересованного лица, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и было установлено судом первой инстанции, К. является собственником жилого помещения - <адрес>, расположенной в жилом <адрес> по <адрес>, приобретенной на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Приведенная норма материального права определяет содержание права собственности, при этом реализация собственником своих правомочий в отношении принадлежащего ему имущества должна соответствовать требованиям закона и не может нарушать права и законные интересы других лиц.
Применительно к правоотношениям в жилищной сфере, аналогичная правовая норма конкретизирована в ст. 30 Жилищного кодекса РФ, согласно ч. 4 которой собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Постановлением зам.главы АМО Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ было согласовано переустройство и перепланировка принадлежащего К. жилого помещения и его перевод в нежилое помещение (магазин) в соответствии с проектом, выполненным <...>, с установлением срока производства ремонтно-восстановительных работ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г.
ДД.ММ.ГГГГ К. было получено разрешение на вынужденное повреждение и уничтожение зеленых насаждений.
ДД.ММ.ГГГГ главой АМО Алексинский район в адрес К. было вынесено предписание о приостановлении ремонтно-строительных работ до получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на перевод квартиры из жилого в нежилой фонд.
Основанием для вынесения данного предписания послужило обращение одного из собственников помещений в жилом <адрес> по <адрес> - Ш.
ДД.ММ.ГГГГ К. было инициировано проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, на повестку которого были поставлены вопросы о перепланировании <адрес> под помещение магазина одежды (промтоваров) и помещение салона красоты, а также возможность использования придомовой территории для оборудования входов в магазин одежды и в салон красоты с размещением рекламных постеров, систем кондиционирования и вентилирования воздуха на фасаде дома.
По результатам заочного голосования, отраженным в протоколе, проголосовало "за" 69,16% от общего числа проголосовавших.
ДД.ММ.ГГГГ К. обратился в АМО Алексинский район с заявлением о возобновлении ремонтно-строительных работ по перепланировке и переустройству <адрес> приложением протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ г.
В своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ глава АМО Алексинский район отказал в возобновлении ремонтно-строительных работ в связи с отсутствием согласиях всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Согласно ч. 1 ст. 254 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Отказ АМО Алексинский район в выдаче К. разрешения на возобновление ремонтно-строительных работ связан с отсутствием согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в частности земельного участка.
В своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ глава АМО Алексинский район указал, что представленный проект перепланировки и переустройства помещений, выполненный <...> предусматривает переустройство внутренних инженерных сетей, работы по оборудованию отдельного входа в помещение со стороны улицы и со стороны двора в месте расположения лоджий, в разборке части наружной стены, устройство открытого крыльца с навесом со стороны улицы и устройство открытого крыльца с навесом со стороны двора предполагает уменьшение размеров придомового земельного участка.
Проанализировав совокупность установленных по делу обстоятельств и дав им надлежащую правовую оценку по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ применительно к требованиям норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания действий главы муниципального образования незаконными, с чем судебная коллегия соглашается.
В силу ч. ч. 1 - 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Частью 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, действующим жилищным законодательством предусмотрен специальный порядок распоряжения общим имуществом, предполагающий получение согласия всех собственников на уменьшение его размера.
Исходя из положений ч. ч. 4, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании постановления зам.главы АМО Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ было сформировано два земельных участка площадью 2734 кв. м и 1497 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> с разрешенным использованием: для многоэтажной застройки.
ДД.ММ.ГГГГ указанные земельные участки были поставлены на государственный кадастровый учет под кадастровыми номерами N (площадью 1497 кв. м, а также N (площадью 2734 кв. м).
В силу вышеприведенных положений Вводного закона, с момента постановки указанных земельных участков на кадастровый учет они находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем в их отношении должен применяться специальный режим общего имущества.
Представленным К. проектом перепланировки и переустройства предусмотрено, в том числе использование части земельного участка, непосредственно прилегающего к жилому дому <адрес>, в частности для размещения открытого крыльца с навесом со стороны улицы и устройство открытого крыльца с навесом со стороны двора.
Проектируется выполнить мощение перед входом в магазин из тротуарной плитки с устройством бордюрного камня по периметру площадки, устройство пандуса.
Из материалов дела усматривается, что в настоящее время часть из перечисленных работ по устройству пандусов фактически выполнена, возведенные конструкции расположены на земельном участке, непосредственно прилегающем к жилому дому.
В нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ заявителем не было представлено доказательств получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение размера общего имущества.
Согласно ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, к компетенции которого относится, в том числе принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой); принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
Порядок проведения общего собрания определен ст. 45 Жилищного кодекса РФ, в силу ч. ч. 2 - 4 которой внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Как предусмотрено ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
На основании ст. 47 Жилищного кодекса РФ проведение общего собрания собственников допускается также в форме заочного голосования.
Как следует из представленного К. протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ г., проведенного в форме заочного голосования, в голосовании приняли участие собственники 56 помещений из 78.
На повестку дня был вынесен вопрос о перепланировке квартиры N под помещение магазина одежды (промтоваров) и помещение салона красоты, использование придомовой территории для оборудования рекламных постеров и систем кондиционирования и вентилирования дома на фасаде дома.
Из протокола следует, что "за" проголосовали собственники 54 помещений, "против" проголосовал собственник одного помещения, воздержался собственник одного помещения.
Между тем, как следует из имеющихся в материалах дела бланков поименного голосования, из числа проголосовавших лиц 13 человек не являются собственниками помещений в жилом <адрес>.
Так принявшие участие в голосовании и проголосовавшие "за" В. (<адрес>), З. (<адрес>), Г. (<адрес>), В. (<адрес>) являются нанимателями занимаемых ими жилых помещений.
Указанные в качестве собственников <адрес> М., А., П. не являются собственниками данного жилого помещения, нанимателем которого является Е.
Нанимателем <адрес> является Р., тогда как нанимателем <адрес>, собственниками которой указаны И. и Ю. в действительности является К.
Квартира N на основании договора найма находится в пользовании Л., а не в собственности Н., тогда как О. не может являться собственником <адрес>, нанимателем которой является У.
При этом ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ предписывает получение согласия именно собственников жилых помещений, а не иных лиц.
Собственником 15 жилых помещений, предоставленных гражданам на основании договоров социального найма, на момент проведения общего собрания в форме заочного голосования, являлось МО Алексинский район.
При таких обстоятельствах, 13 из принявших участие в голосовании лиц не являются собственниками помещений в многоквартирном <адрес>.
Из пояснений заявителя К. и представителя заинтересованного лица АМО Алексинский район следует, что данное муниципальное образование, являющееся собственником части жилых помещений в многоквартирном доме, о проведении общего собрания в форме заочного голосования в нарушение требований ст. 45 Жилищного кодекса РФ не уведомлялось.
Учитывая, что вышеперечисленные лица, принявшие участие в заочном голосовании в качестве собственников помещений в многоквартирном доме, в действительности не являются собственниками, решения указанных лиц по вопросам повестки дня, а также составленный по результатам данного голосования протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, в связи с чем являются недопустимыми доказательствами и не могут достоверно свидетельствовать о получении К. согласия собственников на использование общего имущества с соблюдением требованиям действующего жилищного законодательства.
Из показаний допрошенных судом первой инстанции свидетелей Ш., Ф., Х. и Ч. следует, что являясь собственниками помещений в многоквартирном доме, своего согласия на использование общего имущества они не давали, возведенные К. строительные конструкции (помост) перегораживают свободный проход по земельному участку, прилегающему к жилому дому.
Из системного анализа положений ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ в правовой взаимосвязи со ст. 25, ч. 3. ст. 36 п. п. 1, 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" следует, что несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 Жилищного кодекса РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Из проекта перепланировки и переустройства помещений, выполненного <...>, также усматривается, что в результате выполнения работ площадь помещения увеличится с 68,1 кв. м до 69,1 кв. м, проектом также предусмотрено устройство крыльца с навесами, использование балконов для организации входа в нежилые помещения.
Исходя из п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. N 170, не допускается использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению.
При таких обстоятельствах, действия АМО Алексинский район, связанные с отказом в возобновлении разрешения на проведение К. ремонтно-строительных работ, соответствуют требованиям закона.
Доводы апелляционной жалобы о том, что связанные с проведением заочного голосования обстоятельства не относятся к предмету спора, являются несостоятельными, поскольку учитывая заявленные требования и характер спорных правоотношений, данные обстоятельства имеют существенное значение для дела и были приведены самим заявителем в подтверждение доводов, изложенных в заявлении, в связи с чем подлежали проверке и получили надлежащую правовую оценку суда первой инстанции при разрешении дела по существу.
То обстоятельство, что протокол общего собрания не оспаривался в рамках данного судебного разбирательства, не свидетельствует об ошибочности выводов суда первой инстанции, поскольку на основании ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Доводы заявителя о необходимости назначения по делу судебной экспертизы на основаны на требованиях ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой экспертиза назначается при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла.
Между тем, имеющие существенное значение для дела вопросы о соблюдении К. требований действующего жилищного законодательства и правомерности использования им части общего имущества носят правовой характер, в связи с чем подлежали разрешению судом, а не экспертом.
Имеющее по мнению заявителя место нарушение судом первой инстанции установленного ст. 254 Гражданского процессуального кодекса РФ срока рассмотрения дела, не может служить основанием к отмене правильного по существу решения, поскольку в силу ч. 6 ст. 330 того же Кодекса правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, использование заявителем общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отсутствие согласия указанных лиц, полученного в установленном законом порядке, само по себе свидетельствует о нарушении их прав и законных интересов, в частности, предусмотренных ст. 36 Жилищного кодекса РФ, на что и было указано судом первой инстанции.
В указанном случае ссылки заявителя на злоупотребление правом собственниками помещений, не согласных с использованием части земельного участка при переводе жилого помещений в нежилой фонд, основаны на ошибочном субъективном толковании положений ст. 10 Гражданского кодекса РФ.
Доводы жалобы о том, что в результате оборудования входной группы и крыльца изменится режим пользования частью земельного участка, не свидетельствуют о том, что указанные действия не повлекут за собой фактического присоединения части общего имущества.
Допущенные К. ссылки на техническое заключение, полученное им после принятия решения судом первой инстанции, не имеют для дела какого-либо правового значения, поскольку на основании требований ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ указанный документ не был принят судом апелляционной инстанции в качестве нового доказательства по делу.
Иные доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования и рассмотрения суда первой инстанции, по существу сводятся к иной оценке имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств и, как не опровергающие выводов суда, не являются основанием для отмены постановленного по делу решения.
Таким образом, правильно определив обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, проанализировав собранные по делу и исследованные в судебном заседании доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции постановил решение в соответствии с нормами материального и процессуального законов, оснований для отмены которого судебная коллегия по доводам апелляционной жалобы не усматривает.
Выводы суда, изложенные в решении, основаны на анализе действующего законодательства и материалах дела.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Алексинского городского суда Тульской области от 31 октября 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-248
Требование: О признании незаконным отказ в возобновлении разрешения на проведение ремонтно-строительных работ.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ему было незаконно отказано в возобновлении разрешения на работы по переустройству и перепланировке жилого помещения в связи с его переводом в нежилой фонд.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. по делу N 33-248
Судья: Баранова Л.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Селищева В.В.,
судей Назарова В.В., Быковой Н.В.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Алексинского городского суда Тульской области от 31 октября 2014 года по делу по заявлению К. об оспаривании действий главы администрации МО Алексинский район.
Заслушав доклад судьи Назарова В.В., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с заявлением, в котором после уточнения заявленных требований окончательно просил признать незаконными действия главы АМО Алексинский район, связанные с отказом в возобновлении разрешения на проведение ремонтно-строительных работ; обязать указанное должностное лицо дать разрешение на продолжение данных работ с продлением срока их проведения с учетом сезонных работ; взыскать с АМО Алексинский район судебные расходы в общем размере <...>
В обоснование заявленных требований К. указал, что он является собственником жилого помещения - <адрес>, расположенной в жилом <адрес> по <адрес>. С целью перевода данной квартиры в нежилой фонд с последующим размещением промтоварного магазина и салоны красоты, им был заказан проект перепланировки и переустройства. Постановлением АМО Алексинский район от ДД.ММ.ГГГГ N были согласованы переустройство и перепланировка указанного жилого помещения и установлен срок производства ремонтно-строительных работ. В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ АМО Алексинский район было вынесено предписание о приостановке работ в связи с отсутствием согласия некоторых жильцов дома. Заявителем было инициировано проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, которое не состоялось. После этого в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ им было проведено общее собрание в форме заочного голосования. По результатам голосования, в котором приняли участие собственники 56 помещений из 78, им было получено согласие собственников 54 помещений на перепланировку принадлежащего ему жилого помещения с целью размещения магазина одежды и салона красоты, а также использование придомовой территории для оборудования входов с размещением рекламных постеров, систем кондиционирования и вентилирования воздуха на фасаде дома. Таким образом, заявителем было получено согласие более чем 2/3 собственников помещений в многоквартирном доме. Он обратился в АМО Алексинский район, однако, в возобновлении разрешения на работы ему было отказано со ссылкой на ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения - в связи с отсутствием согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение размеров придомового земельного участка.
В судебном заседании суда первой инстанции заявитель К., а также его представитель по доверенности - З. поддержали заявленные требования по основаниям, приведенным в заявлении. Пояснили также, что часть земельного участка, необходимого для оборудования входной группы, переходит в пользование, в не в собственность заявителя, в связи с чем согласие всех жильцов многоквартирного дома не требуется.
Представитель заинтересованного лица АМО Алексинский район по доверенности - И. в судебном заседании суда первой инстанции просил отказать в удовлетворении заявленных требований. Указал, что переустройство по оборудованию отдельного входа со стороны улицы и двора уменьшает размеры придомового земельного участка, относящегося с общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем необходимо согласие всех собственников.
Решением Алексинского городского суда Тульской области от 31.10.2014 г. в удовлетворении заявленных требований К. было отказано.
В апелляционной жалобе К. полагает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель К. и его представитель по доверенности - З. поддержали апелляционную жалобу по приведенным в ней доводам.
Представитель заинтересованного лица АМО г. Алексин по доверенности - И. полагал решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
Проверив материалы дела в порядке ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения заявителя и его представителя, возражения представителя заинтересованного лица, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и было установлено судом первой инстанции, К. является собственником жилого помещения - <адрес>, расположенной в жилом <адрес> по <адрес>, приобретенной на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Приведенная норма материального права определяет содержание права собственности, при этом реализация собственником своих правомочий в отношении принадлежащего ему имущества должна соответствовать требованиям закона и не может нарушать права и законные интересы других лиц.
Применительно к правоотношениям в жилищной сфере, аналогичная правовая норма конкретизирована в ст. 30 Жилищного кодекса РФ, согласно ч. 4 которой собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Постановлением зам.главы АМО Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ было согласовано переустройство и перепланировка принадлежащего К. жилого помещения и его перевод в нежилое помещение (магазин) в соответствии с проектом, выполненным <...>, с установлением срока производства ремонтно-восстановительных работ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г.
ДД.ММ.ГГГГ К. было получено разрешение на вынужденное повреждение и уничтожение зеленых насаждений.
ДД.ММ.ГГГГ главой АМО Алексинский район в адрес К. было вынесено предписание о приостановлении ремонтно-строительных работ до получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на перевод квартиры из жилого в нежилой фонд.
Основанием для вынесения данного предписания послужило обращение одного из собственников помещений в жилом <адрес> по <адрес> - Ш.
ДД.ММ.ГГГГ К. было инициировано проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, на повестку которого были поставлены вопросы о перепланировании <адрес> под помещение магазина одежды (промтоваров) и помещение салона красоты, а также возможность использования придомовой территории для оборудования входов в магазин одежды и в салон красоты с размещением рекламных постеров, систем кондиционирования и вентилирования воздуха на фасаде дома.
По результатам заочного голосования, отраженным в протоколе, проголосовало "за" 69,16% от общего числа проголосовавших.
ДД.ММ.ГГГГ К. обратился в АМО Алексинский район с заявлением о возобновлении ремонтно-строительных работ по перепланировке и переустройству <адрес> приложением протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ г.
В своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ глава АМО Алексинский район отказал в возобновлении ремонтно-строительных работ в связи с отсутствием согласиях всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Согласно ч. 1 ст. 254 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Отказ АМО Алексинский район в выдаче К. разрешения на возобновление ремонтно-строительных работ связан с отсутствием согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в частности земельного участка.
В своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ глава АМО Алексинский район указал, что представленный проект перепланировки и переустройства помещений, выполненный <...> предусматривает переустройство внутренних инженерных сетей, работы по оборудованию отдельного входа в помещение со стороны улицы и со стороны двора в месте расположения лоджий, в разборке части наружной стены, устройство открытого крыльца с навесом со стороны улицы и устройство открытого крыльца с навесом со стороны двора предполагает уменьшение размеров придомового земельного участка.
Проанализировав совокупность установленных по делу обстоятельств и дав им надлежащую правовую оценку по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ применительно к требованиям норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания действий главы муниципального образования незаконными, с чем судебная коллегия соглашается.
В силу ч. ч. 1 - 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Частью 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, действующим жилищным законодательством предусмотрен специальный порядок распоряжения общим имуществом, предполагающий получение согласия всех собственников на уменьшение его размера.
Исходя из положений ч. ч. 4, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании постановления зам.главы АМО Алексинский район N от ДД.ММ.ГГГГ было сформировано два земельных участка площадью 2734 кв. м и 1497 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> с разрешенным использованием: для многоэтажной застройки.
ДД.ММ.ГГГГ указанные земельные участки были поставлены на государственный кадастровый учет под кадастровыми номерами N (площадью 1497 кв. м, а также N (площадью 2734 кв. м).
В силу вышеприведенных положений Вводного закона, с момента постановки указанных земельных участков на кадастровый учет они находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем в их отношении должен применяться специальный режим общего имущества.
Представленным К. проектом перепланировки и переустройства предусмотрено, в том числе использование части земельного участка, непосредственно прилегающего к жилому дому <адрес>, в частности для размещения открытого крыльца с навесом со стороны улицы и устройство открытого крыльца с навесом со стороны двора.
Проектируется выполнить мощение перед входом в магазин из тротуарной плитки с устройством бордюрного камня по периметру площадки, устройство пандуса.
Из материалов дела усматривается, что в настоящее время часть из перечисленных работ по устройству пандусов фактически выполнена, возведенные конструкции расположены на земельном участке, непосредственно прилегающем к жилому дому.
В нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ заявителем не было представлено доказательств получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение размера общего имущества.
Согласно ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, к компетенции которого относится, в том числе принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой); принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
Порядок проведения общего собрания определен ст. 45 Жилищного кодекса РФ, в силу ч. ч. 2 - 4 которой внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Как предусмотрено ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
На основании ст. 47 Жилищного кодекса РФ проведение общего собрания собственников допускается также в форме заочного голосования.
Как следует из представленного К. протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ г., проведенного в форме заочного голосования, в голосовании приняли участие собственники 56 помещений из 78.
На повестку дня был вынесен вопрос о перепланировке квартиры N под помещение магазина одежды (промтоваров) и помещение салона красоты, использование придомовой территории для оборудования рекламных постеров и систем кондиционирования и вентилирования дома на фасаде дома.
Из протокола следует, что "за" проголосовали собственники 54 помещений, "против" проголосовал собственник одного помещения, воздержался собственник одного помещения.
Между тем, как следует из имеющихся в материалах дела бланков поименного голосования, из числа проголосовавших лиц 13 человек не являются собственниками помещений в жилом <адрес>.
Так принявшие участие в голосовании и проголосовавшие "за" В. (<адрес>), З. (<адрес>), Г. (<адрес>), В. (<адрес>) являются нанимателями занимаемых ими жилых помещений.
Указанные в качестве собственников <адрес> М., А., П. не являются собственниками данного жилого помещения, нанимателем которого является Е.
Нанимателем <адрес> является Р., тогда как нанимателем <адрес>, собственниками которой указаны И. и Ю. в действительности является К.
Квартира N на основании договора найма находится в пользовании Л., а не в собственности Н., тогда как О. не может являться собственником <адрес>, нанимателем которой является У.
При этом ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ предписывает получение согласия именно собственников жилых помещений, а не иных лиц.
Собственником 15 жилых помещений, предоставленных гражданам на основании договоров социального найма, на момент проведения общего собрания в форме заочного голосования, являлось МО Алексинский район.
При таких обстоятельствах, 13 из принявших участие в голосовании лиц не являются собственниками помещений в многоквартирном <адрес>.
Из пояснений заявителя К. и представителя заинтересованного лица АМО Алексинский район следует, что данное муниципальное образование, являющееся собственником части жилых помещений в многоквартирном доме, о проведении общего собрания в форме заочного голосования в нарушение требований ст. 45 Жилищного кодекса РФ не уведомлялось.
Учитывая, что вышеперечисленные лица, принявшие участие в заочном голосовании в качестве собственников помещений в многоквартирном доме, в действительности не являются собственниками, решения указанных лиц по вопросам повестки дня, а также составленный по результатам данного голосования протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, в связи с чем являются недопустимыми доказательствами и не могут достоверно свидетельствовать о получении К. согласия собственников на использование общего имущества с соблюдением требованиям действующего жилищного законодательства.
Из показаний допрошенных судом первой инстанции свидетелей Ш., Ф., Х. и Ч. следует, что являясь собственниками помещений в многоквартирном доме, своего согласия на использование общего имущества они не давали, возведенные К. строительные конструкции (помост) перегораживают свободный проход по земельному участку, прилегающему к жилому дому.
Из системного анализа положений ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ в правовой взаимосвязи со ст. 25, ч. 3. ст. 36 п. п. 1, 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" следует, что несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 Жилищного кодекса РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Из проекта перепланировки и переустройства помещений, выполненного <...>, также усматривается, что в результате выполнения работ площадь помещения увеличится с 68,1 кв. м до 69,1 кв. м, проектом также предусмотрено устройство крыльца с навесами, использование балконов для организации входа в нежилые помещения.
Исходя из п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. N 170, не допускается использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению.
При таких обстоятельствах, действия АМО Алексинский район, связанные с отказом в возобновлении разрешения на проведение К. ремонтно-строительных работ, соответствуют требованиям закона.
Доводы апелляционной жалобы о том, что связанные с проведением заочного голосования обстоятельства не относятся к предмету спора, являются несостоятельными, поскольку учитывая заявленные требования и характер спорных правоотношений, данные обстоятельства имеют существенное значение для дела и были приведены самим заявителем в подтверждение доводов, изложенных в заявлении, в связи с чем подлежали проверке и получили надлежащую правовую оценку суда первой инстанции при разрешении дела по существу.
То обстоятельство, что протокол общего собрания не оспаривался в рамках данного судебного разбирательства, не свидетельствует об ошибочности выводов суда первой инстанции, поскольку на основании ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Доводы заявителя о необходимости назначения по делу судебной экспертизы на основаны на требованиях ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой экспертиза назначается при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла.
Между тем, имеющие существенное значение для дела вопросы о соблюдении К. требований действующего жилищного законодательства и правомерности использования им части общего имущества носят правовой характер, в связи с чем подлежали разрешению судом, а не экспертом.
Имеющее по мнению заявителя место нарушение судом первой инстанции установленного ст. 254 Гражданского процессуального кодекса РФ срока рассмотрения дела, не может служить основанием к отмене правильного по существу решения, поскольку в силу ч. 6 ст. 330 того же Кодекса правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, использование заявителем общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отсутствие согласия указанных лиц, полученного в установленном законом порядке, само по себе свидетельствует о нарушении их прав и законных интересов, в частности, предусмотренных ст. 36 Жилищного кодекса РФ, на что и было указано судом первой инстанции.
В указанном случае ссылки заявителя на злоупотребление правом собственниками помещений, не согласных с использованием части земельного участка при переводе жилого помещений в нежилой фонд, основаны на ошибочном субъективном толковании положений ст. 10 Гражданского кодекса РФ.
Доводы жалобы о том, что в результате оборудования входной группы и крыльца изменится режим пользования частью земельного участка, не свидетельствуют о том, что указанные действия не повлекут за собой фактического присоединения части общего имущества.
Допущенные К. ссылки на техническое заключение, полученное им после принятия решения судом первой инстанции, не имеют для дела какого-либо правового значения, поскольку на основании требований ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ указанный документ не был принят судом апелляционной инстанции в качестве нового доказательства по делу.
Иные доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования и рассмотрения суда первой инстанции, по существу сводятся к иной оценке имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств и, как не опровергающие выводов суда, не являются основанием для отмены постановленного по делу решения.
Таким образом, правильно определив обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, проанализировав собранные по делу и исследованные в судебном заседании доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции постановил решение в соответствии с нормами материального и процессуального законов, оснований для отмены которого судебная коллегия по доводам апелляционной жалобы не усматривает.
Выводы суда, изложенные в решении, основаны на анализе действующего законодательства и материалах дела.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Алексинского городского суда Тульской области от 31 октября 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)