Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве дома, после ввода дома в эксплуатацию истцы доплатили за увеличение площади квартиры, но при оформлении права собственности установили, что площадь квартиры меньше.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мухина Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Крамаренко О.А.,
судей Мариной С.В., Шевченко С.В.
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Спецремстройтрест" на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 июля 2014 года, которым постановлено:
Иск П., К.О. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Спецремстройтрест" в пользу П., К.О. переплату по договору в сумме <данные изъяты> руб. каждому, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб., штраф <данные изъяты> руб., а также компенсацию морального вреда по <данные изъяты> рублей каждому,
Взыскать ООО "Спецремстройтрест" в пользу П. расходы на оплату услуг представителя <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
Взыскать с ООО "Спецремстройтрест" государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования "Город Калининград" в размере <данные изъяты> рубля.
Заслушав доклад судьи Мариной С.В., объяснения представителя ООО "Спецремстройтрест" - К.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя К.О. - Г. и представителя П. - Т., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
П. и К.О. обратились в суд с иском к ООО "Спецремстройтрест", указав его обоснование, что 04 октября 2012 года между ними и ООО "Спецремстройтрест" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался обеспечить строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцам по 1/2 доли в праве на 3-комнатную квартиру строительный номер N проектной площадью 94,22 кв. м на 8 этаже блок-секции N. Со своей стороны истцы обязались уплатить обусловленную договором стоимость квартиры и принять квартиру по акту приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные договором. Стороны договорились о сроке ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома - 2 квартал 2013 года и согласовали цену договора, которая в редакции дополнительного соглашения к договору составляет <данные изъяты> руб., что эквивалентно <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ на 20 июня 2013 года (п.п. 1.3, 2.1).
Строительство многоквартирного дома застройщиком осуществлено, и 28 декабря 2012 года комитетом архитектуры и строительства администрации ГО "Город Калининград" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. По результатам технической инвентаризации дому присвоен адрес: г. Калининград, ул. Р., д. N, а их квартире номер N.
Свои обязательства по договору участия в долевом строительстве истцы выполнили, уплатив денежные средства в предусмотренной договором сумме и в установленные им сроки.
По завершении строительства жилого дома застройщик уведомил их о том, что по результатам обмеров, произведенных Калининградским филиалом ФГУП "Российский центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ" фактическая площадь квартиры увеличилась, и ссылаясь на п.п. 1.3, 2.3. договора потребовал произвести доплату в сумме <данные изъяты> руб. Названная доплата истцами была произведена. Таким образом, в общей сложности истцами ответчику выплачены денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.
16 июля 2013 года между истцами и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры.
Однако, в процессе оформления права собственности на переданную им ответчиком квартиру, истцы установили, что в действительности общая полезная площадь переданной им квартиры составляет 90,9 кв. м, что меньше чем проектная. Так, в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ в общую площадь квартиры не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас. С учетом изложенного, истцы полагали, что правовые основания для включения площади балконов и лоджий в общую площадь жилого помещения отсутствуют.
31 марта 2014 года истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств в сумме <данные изъяты> руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами, которая письмом ответчика от 11 апреля 2014 года оставлена без удовлетворения.
Ссылаясь на изложенное и положения Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" истцы просили взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей (по <данные изъяты> рублей каждому), штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, судебные расходы.
Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "Спецремстройтрест" просит отменить решение суда, ссылаясь на неверное толкование судом условий заключенного между сторонами договора и неправильное применение норм материального права. Полагает, что исходя из условий договора, оснований для применения понижающего коэффициентов 0,5 к площади лоджии при исчислении общей площади квартиры и определении ее стоимости у суда не имелось. Кроме того, ссылается на то обстоятельство, что добровольно подписав акт приема - передачи квартиры, истцы тем самым согласились с установлением новой цены договора. При этом условия заключенного ими с ООО "Спецремстройтрест" договора истцами не оспаривались, также как не оспаривались ими и результаты обмеров площади квартиры органами БТИ.
Истцы П. и К.О. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, заявлений об отложении судебного заседания от них не поступило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части.
В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору долевого участия одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Статья 5 вышеназванного Закона предусматривает, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что стороны заключили договор участия в долевом строительстве от 04 октября 2012 года и дополнительное соглашение к нему, по условиям которых застройщик ООО "Спецремстройтрест" обязался в предусмотренный договором срок построить объект долевого строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать дольщику 3-комнатную квартиру со строительным номером N проектной площадью 94,2 кв. м на 8 этаже блок-секции N.
Срок ввода дома в эксплуатацию многоквартирного жилого дома стороны согласовали как второй квартал 2013 года. Цена договора в соответствии с п. 2.1 договора и дополнительного соглашения к нему составляет сумму в размере <данные изъяты> руб., эквивалентную <данные изъяты> долларам США по курсу ЦБ РФ на 20.06.2013 года.
П. 1.4 заключенного между сторонами договора от 04 октября 2012 года было предусмотрено, что площадь квартиры и ее адрес, указанные в п. 1.1 данного договора, являются проектными и уточняются после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. В соответствии с п. 2.3. договора стороны предусмотрели условие о том, что если после ввода жилого дома в эксплуатацию фактическая площадь квартиры, подтвержденная обмерами ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", будет отличаться от проектной площади, указанной в разделе 1 договора, стороны произведут перерасчет цены договора с учетом фактической площади квартиры, за исключением мансардных квартир и помещений.
Пункт 8.5 договора предусмотрено, что застройщик до ввода в эксплуатацию жилого дома вправе самостоятельно вносить изменения в проект строительства жилого дома в части, не касающейся квартиры дольщика, согласовав такие изменения в установленном порядке.
Из анализа содержания договора и Приложения к этому договору N 2 следует, что стороны согласовали, что фактическая площадь лоджий по проекту должна составить 3,7 кв. м и 3,34 кв. м, но при определении стоимости объекта, подлежащего оплате дольщиком, стороны исчислили данную площадь с понижающим коэффициентом "0,5", то есть как 1,85 кв. м и 1,67 кв. м.
Свои обязательства по договору участия в долевом строительстве истцы выполнили, уплатив застройщику денежные средства в предусмотренной договором сумме, эквивалентной <данные изъяты> долларам США.
Также из материалов дела следует, что согласно данным технического паспорта квартиры N дома N по ул. <адрес> в результате произведенных КФ ФГУП Ростехинвентаризация обмеров общая площадь объекта с холодными помещениями составила 98,7 кв. м, в том числе жилая - 38,0 кв. м, подсобная - 52,9 кв. м, а также площади лоджий 3,9 кв. м и 3,9 кв. м.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N от 27 августа 2013 года истцами по требованию застройщика дополнительно уплачено в счет оплаты цены договора в связи с увеличением площади квартиры <данные изъяты> руб.
16 июля 2013 года между застройщиком и истцами П. и К.О. был подписан акт приема передачи названной в договоре квартиры.
Частично удовлетворяя исковые требования истцов и определяя размер излишне уплаченных ими по договору денежных средств, суд первой инстанции обоснованно исходил из наличия оснований для применения понижающего коэффициента, равного 0,5, при определении площади лоджий квартиры, являющейся предметом договора, и пришел к правильному выводу о необходимости производства истцами доплаты за фактическое увеличение площади квартиры на 0,58 кв. м, относительно той площади, которая предварительно была согласована сторонами в договоре и оплачена истцами исходя из условий этого договора.
При этом суд правомерно не согласился с доводами застройщика о том, что заключенным между сторонами договором не предусмотрено применение понижающих коэффициентов при определении площади лоджии, и добровольно исполненное истцами требование о производстве доплаты основано на условиях договора.
Так, в п.п. 2.1, 2.7 договора стороны согласовали, что общая стоимость квартиры составляет сумму, эквивалентную <данные изъяты> долларам США, и если после ввода жилого дома в эксплуатацию фактическая площадь квартиры, подтвержденная обмерами ФГУП "Ростехинвентаризация", будет отличаться от проектной площади, указанной в разделе 1 настоящего договора, стороны произведут расчет цены договора с учетом фактической площади квартиры, за исключением мансардных квартир и помещений. Перерасчет производится до подписания акта приема-передачи квартиры.
В разделе 1 договора общая площадь объекта - квартиры, подлежащей передаче истцам, включая лоджии, определена сторонами как 94,22 кв. м, при этом площадь лоджий учтена застройщиком как 1,85 кв. м и 1,67 кв. м соответственно, в то время, как фактическая их площадь по проекту, согласно приложению к договору N 2, являющемуся его неотъемлемой частью, составляла 3,7 кв. м и 3,34 кв. м соответственно.
Таким образом, при определении площади объекта долевого строительства, подлежащего передаче истцам, площадь лоджий учтена застройщиком с учетом понижающего коэффициента, равного 0,5. Исходя из такого подсчета общей площади квартиры, с учетом применения понижающих коэффициентов к площади лоджий, определена сторонами и стоимость объекта долевого строительства в сумме <данные изъяты> долларов США.
Таким образом, несмотря на то, что в договоре не содержится прямого указания на коэффициент 0,5 применительно к площади холодных помещений, однако из материалов дела бесспорно следует, что при определении стоимости объекта застройщиком принималась во внимание не действительная общая проектная площадь квартиры, составляющая вместе с лоджией 97,74 кв. м (90,7 кв. м - площадь квартиры + 3,7 кв. м + 3,34 кв. м - площадь лоджий), а общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента к площади лоджии в размере 94,22 кв. м (90,7 кв. м - площадь квартиры + 1,85 кв. м +1,67 кв. м - площадь лоджий с учетом понижающего коэффициента 0,5).
При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что строительная организация при заключении договоров долевого участия в строительстве вправе оговорить любой порядок расчета стоимости взноса за квартиру - как с применением, так и без применения понижающих коэффициентов. Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки объекта долевого строительства, то стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ.
Таким образом, приведенный выше принцип расчета стоимости квартиры, установленный договором с учетом понижающего коэффициента для холодных помещений, закону не противоречит и соотносится с принципом свободы договора.
Договором об участии в долевом строительстве, заключенным между истцами и "Спецремстройтрест", возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения в одностороннем порядке застройщиком не предусмотрены. Каких-либо дополнительных соглашений к договору, направленных на изменение цены договора, сторонами не заключалось.
При таком положении, изменение застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию принципа расчета стоимости квартиры, установленного договором с учетом понижающего коэффициента для лоджий, является односторонним изменением условий договора, что противоречит требованиям п. 1 ст. 452 ГК РФ.
С учетом изложенного, установив в ходе рассмотрения дела вынужденный характер действий истцов, являющихся экономически более слабой стороной договора, по внесению дополнительных денежных средств в испрошенном застройщиком размере, без чего тот отказывался от подписания акта приема-передачи квартиры, и подписанию этого акта на условиях, изложенных застройщиком, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сами по себе указанные действия не могут свидетельствовать об изменении условий договора по соглашению обеих сторон.
Вместе с тем, определяя размер излишне уплаченной истицей по договору суммы, суд правомерно исходил из того что в ходе рассмотрения дела было установлено, что увеличение общей площади квартиры произошло не только за счет изменения застройщиком принципа расчета площади лоджии, но и за счет фактического увеличения площади квартиры, относительно проектной, исходя из которой предварительно рассчитывалась цена договора. Это увеличение площади квартиры, как правильно установил суд, составило 0,58 кв. м.
С учетом изложенного, исходя из условий заключенного между сторонами договора, суд правомерно указал на то, что у истцов возникла обязанность по оплате указанного увеличения площади квартиры, обоснованно не согласившись также и с доводами истцов о передаче им застройщиком квартиры меньшей относительно указанной в договоре проектной площади.
Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также руководствуясь законом, подлежащим применению по данному делу и условиями заключенного между сторонами договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований П. и К.О. и взыскал с ответчика в их пользу излишне уплаченные по договору участия в долевом строительстве денежные средства в общей сумме <данные изъяты> рублей (по <данные изъяты> рублей в пользу каждого), подробный расчет которой приведен в решении и является правильным.
Вместе с тем, законных оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании с ответчика в их пользу процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ, у суда не имелось.
Так, в силу положений названной нормы, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Между тем по данному делу таких обстоятельств не усматривается.
Так, обязанность по возврату истице излишне уплаченных денежных средств установлена только настоящим апелляционным определением. До указанного момента существовала неопределенность в этом вопросе ввиду различного толкования сторонами условий заключенного между ними договора.
С учетом изложенного, оснований для вывода о том, что действия ответчика носили виновный характер и были направлены на нарушение ответчиком прав истцов, как потребителей услуг, также не имеется.
При таком положении, принимая во внимание, что в силу статьи 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда, так же как и по общему правилу, при наличии его вины, а также с учетом характера возникшего между сторонами спора, не имелось у суда достаточных оснований и для взыскания с ответчика в пользу истцов денежной компенсации морального вреда, а также штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, предусмотренного ч. 3 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей".
С учетом изложенного, решение суда в части удовлетворения исковых требований П. и К.О. о взыскании с ООО "Спецремстройтрест" процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа и компенсации морального вреда подлежит отмене с вынесением в этой части нового решения об отказе в удовлетворении этих требований.
Принимая во внимание изложенное, размер взысканной судом с ответчика государственной пошлины подлежит уменьшению до <данные изъяты> рублей.
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
Процессуальных нарушений, которые в силу положений ст. 330 ГПК РФ могли бы служить основанием к отмене решения, судом допущено не было.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 июля 2014 года отменить в части взыскания в пользу П. и К.О. процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб., штрафа в размере <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда по <данные изъяты> рублей каждому и вынести в этой части новое решение, которым П. и К.О. в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда отказать в полном объеме.
Снизить размер взысканной с ООО "Спецремстройтрест" государственной пошлины в доход бюджета муниципального образования "Город Калининград" до <данные изъяты> рублей.
В остальной части то же решение оставить - без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4464/2014
Требование: О взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве дома, после ввода дома в эксплуатацию истцы доплатили за увеличение площади квартиры, но при оформлении права собственности установили, что площадь квартиры меньше.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 октября 2014 г. по делу N 33-4464/2014
Судья: Мухина Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Крамаренко О.А.,
судей Мариной С.В., Шевченко С.В.
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Спецремстройтрест" на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 июля 2014 года, которым постановлено:
Иск П., К.О. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Спецремстройтрест" в пользу П., К.О. переплату по договору в сумме <данные изъяты> руб. каждому, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб., штраф <данные изъяты> руб., а также компенсацию морального вреда по <данные изъяты> рублей каждому,
Взыскать ООО "Спецремстройтрест" в пользу П. расходы на оплату услуг представителя <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
Взыскать с ООО "Спецремстройтрест" государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования "Город Калининград" в размере <данные изъяты> рубля.
Заслушав доклад судьи Мариной С.В., объяснения представителя ООО "Спецремстройтрест" - К.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя К.О. - Г. и представителя П. - Т., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
П. и К.О. обратились в суд с иском к ООО "Спецремстройтрест", указав его обоснование, что 04 октября 2012 года между ними и ООО "Спецремстройтрест" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался обеспечить строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцам по 1/2 доли в праве на 3-комнатную квартиру строительный номер N проектной площадью 94,22 кв. м на 8 этаже блок-секции N. Со своей стороны истцы обязались уплатить обусловленную договором стоимость квартиры и принять квартиру по акту приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные договором. Стороны договорились о сроке ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома - 2 квартал 2013 года и согласовали цену договора, которая в редакции дополнительного соглашения к договору составляет <данные изъяты> руб., что эквивалентно <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ на 20 июня 2013 года (п.п. 1.3, 2.1).
Строительство многоквартирного дома застройщиком осуществлено, и 28 декабря 2012 года комитетом архитектуры и строительства администрации ГО "Город Калининград" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. По результатам технической инвентаризации дому присвоен адрес: г. Калининград, ул. Р., д. N, а их квартире номер N.
Свои обязательства по договору участия в долевом строительстве истцы выполнили, уплатив денежные средства в предусмотренной договором сумме и в установленные им сроки.
По завершении строительства жилого дома застройщик уведомил их о том, что по результатам обмеров, произведенных Калининградским филиалом ФГУП "Российский центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ" фактическая площадь квартиры увеличилась, и ссылаясь на п.п. 1.3, 2.3. договора потребовал произвести доплату в сумме <данные изъяты> руб. Названная доплата истцами была произведена. Таким образом, в общей сложности истцами ответчику выплачены денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.
16 июля 2013 года между истцами и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры.
Однако, в процессе оформления права собственности на переданную им ответчиком квартиру, истцы установили, что в действительности общая полезная площадь переданной им квартиры составляет 90,9 кв. м, что меньше чем проектная. Так, в соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ в общую площадь квартиры не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас. С учетом изложенного, истцы полагали, что правовые основания для включения площади балконов и лоджий в общую площадь жилого помещения отсутствуют.
31 марта 2014 года истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств в сумме <данные изъяты> руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами, которая письмом ответчика от 11 апреля 2014 года оставлена без удовлетворения.
Ссылаясь на изложенное и положения Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" истцы просили взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей (по <данные изъяты> рублей каждому), штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, судебные расходы.
Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "Спецремстройтрест" просит отменить решение суда, ссылаясь на неверное толкование судом условий заключенного между сторонами договора и неправильное применение норм материального права. Полагает, что исходя из условий договора, оснований для применения понижающего коэффициентов 0,5 к площади лоджии при исчислении общей площади квартиры и определении ее стоимости у суда не имелось. Кроме того, ссылается на то обстоятельство, что добровольно подписав акт приема - передачи квартиры, истцы тем самым согласились с установлением новой цены договора. При этом условия заключенного ими с ООО "Спецремстройтрест" договора истцами не оспаривались, также как не оспаривались ими и результаты обмеров площади квартиры органами БТИ.
Истцы П. и К.О. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, заявлений об отложении судебного заседания от них не поступило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части.
В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору долевого участия одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Статья 5 вышеназванного Закона предусматривает, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что стороны заключили договор участия в долевом строительстве от 04 октября 2012 года и дополнительное соглашение к нему, по условиям которых застройщик ООО "Спецремстройтрест" обязался в предусмотренный договором срок построить объект долевого строительства - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать дольщику 3-комнатную квартиру со строительным номером N проектной площадью 94,2 кв. м на 8 этаже блок-секции N.
Срок ввода дома в эксплуатацию многоквартирного жилого дома стороны согласовали как второй квартал 2013 года. Цена договора в соответствии с п. 2.1 договора и дополнительного соглашения к нему составляет сумму в размере <данные изъяты> руб., эквивалентную <данные изъяты> долларам США по курсу ЦБ РФ на 20.06.2013 года.
П. 1.4 заключенного между сторонами договора от 04 октября 2012 года было предусмотрено, что площадь квартиры и ее адрес, указанные в п. 1.1 данного договора, являются проектными и уточняются после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. В соответствии с п. 2.3. договора стороны предусмотрели условие о том, что если после ввода жилого дома в эксплуатацию фактическая площадь квартиры, подтвержденная обмерами ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", будет отличаться от проектной площади, указанной в разделе 1 договора, стороны произведут перерасчет цены договора с учетом фактической площади квартиры, за исключением мансардных квартир и помещений.
Пункт 8.5 договора предусмотрено, что застройщик до ввода в эксплуатацию жилого дома вправе самостоятельно вносить изменения в проект строительства жилого дома в части, не касающейся квартиры дольщика, согласовав такие изменения в установленном порядке.
Из анализа содержания договора и Приложения к этому договору N 2 следует, что стороны согласовали, что фактическая площадь лоджий по проекту должна составить 3,7 кв. м и 3,34 кв. м, но при определении стоимости объекта, подлежащего оплате дольщиком, стороны исчислили данную площадь с понижающим коэффициентом "0,5", то есть как 1,85 кв. м и 1,67 кв. м.
Свои обязательства по договору участия в долевом строительстве истцы выполнили, уплатив застройщику денежные средства в предусмотренной договором сумме, эквивалентной <данные изъяты> долларам США.
Также из материалов дела следует, что согласно данным технического паспорта квартиры N дома N по ул. <адрес> в результате произведенных КФ ФГУП Ростехинвентаризация обмеров общая площадь объекта с холодными помещениями составила 98,7 кв. м, в том числе жилая - 38,0 кв. м, подсобная - 52,9 кв. м, а также площади лоджий 3,9 кв. м и 3,9 кв. м.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N от 27 августа 2013 года истцами по требованию застройщика дополнительно уплачено в счет оплаты цены договора в связи с увеличением площади квартиры <данные изъяты> руб.
16 июля 2013 года между застройщиком и истцами П. и К.О. был подписан акт приема передачи названной в договоре квартиры.
Частично удовлетворяя исковые требования истцов и определяя размер излишне уплаченных ими по договору денежных средств, суд первой инстанции обоснованно исходил из наличия оснований для применения понижающего коэффициента, равного 0,5, при определении площади лоджий квартиры, являющейся предметом договора, и пришел к правильному выводу о необходимости производства истцами доплаты за фактическое увеличение площади квартиры на 0,58 кв. м, относительно той площади, которая предварительно была согласована сторонами в договоре и оплачена истцами исходя из условий этого договора.
При этом суд правомерно не согласился с доводами застройщика о том, что заключенным между сторонами договором не предусмотрено применение понижающих коэффициентов при определении площади лоджии, и добровольно исполненное истцами требование о производстве доплаты основано на условиях договора.
Так, в п.п. 2.1, 2.7 договора стороны согласовали, что общая стоимость квартиры составляет сумму, эквивалентную <данные изъяты> долларам США, и если после ввода жилого дома в эксплуатацию фактическая площадь квартиры, подтвержденная обмерами ФГУП "Ростехинвентаризация", будет отличаться от проектной площади, указанной в разделе 1 настоящего договора, стороны произведут расчет цены договора с учетом фактической площади квартиры, за исключением мансардных квартир и помещений. Перерасчет производится до подписания акта приема-передачи квартиры.
В разделе 1 договора общая площадь объекта - квартиры, подлежащей передаче истцам, включая лоджии, определена сторонами как 94,22 кв. м, при этом площадь лоджий учтена застройщиком как 1,85 кв. м и 1,67 кв. м соответственно, в то время, как фактическая их площадь по проекту, согласно приложению к договору N 2, являющемуся его неотъемлемой частью, составляла 3,7 кв. м и 3,34 кв. м соответственно.
Таким образом, при определении площади объекта долевого строительства, подлежащего передаче истцам, площадь лоджий учтена застройщиком с учетом понижающего коэффициента, равного 0,5. Исходя из такого подсчета общей площади квартиры, с учетом применения понижающих коэффициентов к площади лоджий, определена сторонами и стоимость объекта долевого строительства в сумме <данные изъяты> долларов США.
Таким образом, несмотря на то, что в договоре не содержится прямого указания на коэффициент 0,5 применительно к площади холодных помещений, однако из материалов дела бесспорно следует, что при определении стоимости объекта застройщиком принималась во внимание не действительная общая проектная площадь квартиры, составляющая вместе с лоджией 97,74 кв. м (90,7 кв. м - площадь квартиры + 3,7 кв. м + 3,34 кв. м - площадь лоджий), а общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента к площади лоджии в размере 94,22 кв. м (90,7 кв. м - площадь квартиры + 1,85 кв. м +1,67 кв. м - площадь лоджий с учетом понижающего коэффициента 0,5).
При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что строительная организация при заключении договоров долевого участия в строительстве вправе оговорить любой порядок расчета стоимости взноса за квартиру - как с применением, так и без применения понижающих коэффициентов. Поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки объекта долевого строительства, то стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ.
Таким образом, приведенный выше принцип расчета стоимости квартиры, установленный договором с учетом понижающего коэффициента для холодных помещений, закону не противоречит и соотносится с принципом свободы договора.
Договором об участии в долевом строительстве, заключенным между истцами и "Спецремстройтрест", возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения в одностороннем порядке застройщиком не предусмотрены. Каких-либо дополнительных соглашений к договору, направленных на изменение цены договора, сторонами не заключалось.
При таком положении, изменение застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию принципа расчета стоимости квартиры, установленного договором с учетом понижающего коэффициента для лоджий, является односторонним изменением условий договора, что противоречит требованиям п. 1 ст. 452 ГК РФ.
С учетом изложенного, установив в ходе рассмотрения дела вынужденный характер действий истцов, являющихся экономически более слабой стороной договора, по внесению дополнительных денежных средств в испрошенном застройщиком размере, без чего тот отказывался от подписания акта приема-передачи квартиры, и подписанию этого акта на условиях, изложенных застройщиком, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что сами по себе указанные действия не могут свидетельствовать об изменении условий договора по соглашению обеих сторон.
Вместе с тем, определяя размер излишне уплаченной истицей по договору суммы, суд правомерно исходил из того что в ходе рассмотрения дела было установлено, что увеличение общей площади квартиры произошло не только за счет изменения застройщиком принципа расчета площади лоджии, но и за счет фактического увеличения площади квартиры, относительно проектной, исходя из которой предварительно рассчитывалась цена договора. Это увеличение площади квартиры, как правильно установил суд, составило 0,58 кв. м.
С учетом изложенного, исходя из условий заключенного между сторонами договора, суд правомерно указал на то, что у истцов возникла обязанность по оплате указанного увеличения площади квартиры, обоснованно не согласившись также и с доводами истцов о передаче им застройщиком квартиры меньшей относительно указанной в договоре проектной площади.
Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также руководствуясь законом, подлежащим применению по данному делу и условиями заключенного между сторонами договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований П. и К.О. и взыскал с ответчика в их пользу излишне уплаченные по договору участия в долевом строительстве денежные средства в общей сумме <данные изъяты> рублей (по <данные изъяты> рублей в пользу каждого), подробный расчет которой приведен в решении и является правильным.
Вместе с тем, законных оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании с ответчика в их пользу процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ, у суда не имелось.
Так, в силу положений названной нормы, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Между тем по данному делу таких обстоятельств не усматривается.
Так, обязанность по возврату истице излишне уплаченных денежных средств установлена только настоящим апелляционным определением. До указанного момента существовала неопределенность в этом вопросе ввиду различного толкования сторонами условий заключенного между ними договора.
С учетом изложенного, оснований для вывода о том, что действия ответчика носили виновный характер и были направлены на нарушение ответчиком прав истцов, как потребителей услуг, также не имеется.
При таком положении, принимая во внимание, что в силу статьи 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда, так же как и по общему правилу, при наличии его вины, а также с учетом характера возникшего между сторонами спора, не имелось у суда достаточных оснований и для взыскания с ответчика в пользу истцов денежной компенсации морального вреда, а также штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, предусмотренного ч. 3 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей".
С учетом изложенного, решение суда в части удовлетворения исковых требований П. и К.О. о взыскании с ООО "Спецремстройтрест" процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа и компенсации морального вреда подлежит отмене с вынесением в этой части нового решения об отказе в удовлетворении этих требований.
Принимая во внимание изложенное, размер взысканной судом с ответчика государственной пошлины подлежит уменьшению до <данные изъяты> рублей.
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
Процессуальных нарушений, которые в силу положений ст. 330 ГПК РФ могли бы служить основанием к отмене решения, судом допущено не было.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 июля 2014 года отменить в части взыскания в пользу П. и К.О. процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб., штрафа в размере <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда по <данные изъяты> рублей каждому и вынести в этой части новое решение, которым П. и К.О. в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда отказать в полном объеме.
Снизить размер взысканной с ООО "Спецремстройтрест" государственной пошлины в доход бюджета муниципального образования "Город Калининград" до <данные изъяты> рублей.
В остальной части то же решение оставить - без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)