Судебные решения, арбитраж
Социальный наем жилого помещения; Жилищное право; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Колесниковой С.Г. и Сапоткиной Т.И., рассмотрев 10.12.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.05.2014 (судья Чуватина И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 (судьи Кашина Т.А., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-15389/2014,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мираж", место нахождения: 199106, Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 89, лит. "А", пом. 6-Н (ч.п. 1; 2), ОГРН 1127847246416, ИНН 7801573831 (далее - Общество), о взыскании на основании договора аренды от 07.11.2012 N 10-А164278 (далее - Договор) 229 909,44 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2013 по 28.02.2014, 19 927,15 руб. пеней за просрочку оплаты указанных платежей, начисленной за период с 11.11.2013 по 28.02.2014, расторжении Договора и выселении из помещения 17Н площадью 73,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 51-53, лит. "А" (далее - помещение).
Решением от 14.05.2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014, с Общества в пользу Комитета взыскано 19 927,15 руб. пеней, в удовлетворении иска в остальной части отказано.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), а также пункта 5.3.2 Договора, просит решение от 14.05.2014 и постановление от 28.08.2014 изменить, иск в части расторжения Договора и выселения Общества из помещения удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, суд, отклоняя иск в части расторжения Договора и выселения, неправомерно сослался на то, что Обществом в разумные сроки устранены нарушения Договора, так как оплата задолженности произведена Обществом после направления Комитетом иска в суд; пени за просрочку внесения арендных платежей не оплачены и у ответчика имеется задолженность за следующие периоды внесения платежей по Договору.
Участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
В соответствии с Договором Комитет (арендодатель) обязался предоставить Обществу (арендатору) во временное владение и пользование помещение, а арендатор - своевременно и полностью уплачивать установленную Договором арендную плату.
Согласно пункту 3.4 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.
В случае нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы ему арендодателем начисляются пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.9 Договора).
Пунктом 5.3.2 Договора предусмотрено, что он может быть досрочно расторгнут по требованию Комитета по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями Договора арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.
Дополнительным соглашением от 13.05.2013 N 1 к Договору срок его действия установлен до 07.11.2022.
Комитет, ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате за период с 01.11.2013 по 28.02.2014, направил последнему претензию от 12.02.2014 N 967-/14 с требованием о ее погашении и предложением расторгнуть Договор.
Поскольку названная претензия Обществом не была удовлетворена, то Комитет обратился в арбитражный суд с указанным иском.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Суды обеих инстанций установили, что требование об оплате задолженности было заявлено Комитетом в претензии от 12.02.2014, которая согласно оттиску штампа почтовой организации была направлена в адрес арендатора 18.02.2014. Фактически задолженность в сумме 229 909,44 руб. была погашена 19.03.2014 платежным поручением N 976, то есть в разумный срок с момента предъявления арендодателем требования, изложенного в претензии.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В связи с изложенным требование о расторжении договора аренды не может быть удовлетворено, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Поскольку допущенные нарушения денежного обязательства были устранены Обществом в разумный срок, то расторжение Договора как крайняя мера ответственности в данном случае будет несоразмерна нарушению его условий ответчиком.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно иск Комитета в части взыскания неустойки удовлетворил, а в остальной его части отказал.
Довод жалобы о том, что установление судом факта невнесения арендной платы в течение трех месяцев достаточно для удовлетворения требования о расторжении Договора аренды, подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм материального права.
Ссылка подателя жалобы на пункт 23 Постановления N 73 не может быть принята во внимание, поскольку разъяснения, содержащиеся в нем, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.05.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 по делу N А56-15389/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ
Судьи
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 12.12.2014 ПО ДЕЛУ N А56-15389/2014
Разделы:Социальный наем жилого помещения; Жилищное право; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2014 г. по делу N А56-15389/2014
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Колесниковой С.Г. и Сапоткиной Т.И., рассмотрев 10.12.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.05.2014 (судья Чуватина И.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014 (судьи Кашина Т.А., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-15389/2014,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мираж", место нахождения: 199106, Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 89, лит. "А", пом. 6-Н (ч.п. 1; 2), ОГРН 1127847246416, ИНН 7801573831 (далее - Общество), о взыскании на основании договора аренды от 07.11.2012 N 10-А164278 (далее - Договор) 229 909,44 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2013 по 28.02.2014, 19 927,15 руб. пеней за просрочку оплаты указанных платежей, начисленной за период с 11.11.2013 по 28.02.2014, расторжении Договора и выселении из помещения 17Н площадью 73,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 51-53, лит. "А" (далее - помещение).
Решением от 14.05.2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014, с Общества в пользу Комитета взыскано 19 927,15 руб. пеней, в удовлетворении иска в остальной части отказано.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), а также пункта 5.3.2 Договора, просит решение от 14.05.2014 и постановление от 28.08.2014 изменить, иск в части расторжения Договора и выселения Общества из помещения удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, суд, отклоняя иск в части расторжения Договора и выселения, неправомерно сослался на то, что Обществом в разумные сроки устранены нарушения Договора, так как оплата задолженности произведена Обществом после направления Комитетом иска в суд; пени за просрочку внесения арендных платежей не оплачены и у ответчика имеется задолженность за следующие периоды внесения платежей по Договору.
Участвующие в деле лица надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
В соответствии с Договором Комитет (арендодатель) обязался предоставить Обществу (арендатору) во временное владение и пользование помещение, а арендатор - своевременно и полностью уплачивать установленную Договором арендную плату.
Согласно пункту 3.4 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.
В случае нарушения арендатором обязательств по внесению арендной платы ему арендодателем начисляются пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.9 Договора).
Пунктом 5.3.2 Договора предусмотрено, что он может быть досрочно расторгнут по требованию Комитета по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями Договора арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.
Дополнительным соглашением от 13.05.2013 N 1 к Договору срок его действия установлен до 07.11.2022.
Комитет, ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате за период с 01.11.2013 по 28.02.2014, направил последнему претензию от 12.02.2014 N 967-/14 с требованием о ее погашении и предложением расторгнуть Договор.
Поскольку названная претензия Обществом не была удовлетворена, то Комитет обратился в арбитражный суд с указанным иском.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Суды обеих инстанций установили, что требование об оплате задолженности было заявлено Комитетом в претензии от 12.02.2014, которая согласно оттиску штампа почтовой организации была направлена в адрес арендатора 18.02.2014. Фактически задолженность в сумме 229 909,44 руб. была погашена 19.03.2014 платежным поручением N 976, то есть в разумный срок с момента предъявления арендодателем требования, изложенного в претензии.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В связи с изложенным требование о расторжении договора аренды не может быть удовлетворено, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Поскольку допущенные нарушения денежного обязательства были устранены Обществом в разумный срок, то расторжение Договора как крайняя мера ответственности в данном случае будет несоразмерна нарушению его условий ответчиком.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно иск Комитета в части взыскания неустойки удовлетворил, а в остальной его части отказал.
Довод жалобы о том, что установление судом факта невнесения арендной платы в течение трех месяцев достаточно для удовлетворения требования о расторжении Договора аренды, подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм материального права.
Ссылка подателя жалобы на пункт 23 Постановления N 73 не может быть принята во внимание, поскольку разъяснения, содержащиеся в нем, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.05.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 по делу N А56-15389/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ
Судьи
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)