Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы указали, что увеличение застройщиком площади квартиры нарушает их права.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Чернушевич М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
судьи - председательствующего Тегуновой Н.Г.,
судей Мирошкина В.В. и Дмитриевой Е.С.,
при секретаре З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу К.Н. и К.О. на решение Мытищинского городского суда Московской области от 16 декабря 2014 года по гражданскому делу
по уточненному иску К.Н. и К.О. к ЗАО "Развитие-XXI", ГУ Госстройнадзора по Московской области, ООО "Альмаден XXI" и ГУП Московской области "МОБТИ" о защите прав потребителей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома
и уточненному иску ЗАО "Развитие-XXI" к К.Н. и К.О. о взыскании денежных средств в счет доплаты разницы исходя из цены квартиры, указанной в вышеприведенном договоре, и неустойки за несвоевременную уплату денежных средств,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,
объяснения представителя К.Н. и К.О. по доверенности - Ц., представителей ЗАО "Развитие-XXI" по доверенностям - Я. и Д. и представителя ГУП Московской области "МОБТИ" по доверенности - П.,
установила:
К.Н. и К.О. обратились в суд с иском, уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ЗАО "Развитие-XXI", ГУ Госстройнадзора по Московской области, ООО "Альмаден XXI" и ГУП Московской области "МОБТИ" о защите прав потребителей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ссылаясь в обоснование иска на следующие обстоятельства.
В соответствии с договором о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, от 20 октября 2008 года, истицы приобрели по 1/2 доле в праве на <данные изъяты> по вышеуказанному адресу.
В соответствии с решением Мытищинского городского суда Московской области от 22 апреля 2013 года за истицами признано право общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру в равных долях и Управлением Росреестра по Московской области выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 50-АД N 339527. Истицы указывают на то, что цена договора составляет 5 532 000 рублей, общая проектная площадь квартиры по основному договору (п. 3.1) составляет 68,3 кв. м, таким образом, как следует из иска, стоимость одного метра составляет 81 000 рублей. Согласно приложению N 2 к этому договору N 120-М от 20 октября 2008 года общая проектная площадь состоит из суммы площадей (п. 1.1.4 договора), а именно: площади кухни - 15,9 кв. м, площади комнаты - 16,3 кв. м, площади комнаты - 15,2 кв. м, площади холла - 14,8 кв. м, площади ванной - 3,1 кв. м, площади туалета - 1,5 кв. м, площади неотапливаемых помещений - 5 кв. м (вид помещений не определен), применен понижающий коэффициент = 0,3. Истицы указывают на то, что такое значение применяют для балконов и террас. Таким образом, общая проектная площадь в соответствии с проектными данными, составила 68,3 кв. м по версии проектировщика и застройщика ЗАО "Развитие-XXI". Истицы указывают на то, что имеет место нарушение положений ст. ст. 12 - 33 Закона о защите прав потребителей в части предоставления достоверной информации о предмете покупки, нарушены права дольщика и потребителя. Так, при подписании предварительного договора, к которому приложен план квартиры, идентичный тому, который приложен к основному договору и в котором применен коэффициент перерасчета площади k = 0,5, при подписании основного договора коэффициент составил 0,3 вместо 0,5, что применительно к абсолютному значению площади помещения S = 5 кв. м и дает разницу в один квадратный метр (5 x 0,5) - (5 x 0,3) = 2,5 - 1,5 = 1,0). Застройщик в дальнейшем стал пытаться взыскать его стоимость, что истицы считают незаконным.
К.О. и К.Н. указывают на то, что застройщик - ЗАО "Развитие-XXI" не проводил обмер квартиры при составлении технического паспорта от 26 апреля 2012 года, то есть истицы считают, что технический паспорт составлен с нарушением требований Инструкции N 37 и в отношении <данные изъяты> является фиктивным и незаконным. Данный факт, как следует из иска, доказывается подписанным актом передачи квартиры в пользование от 20 января 2012 года, то есть 20 января 2012 года ЗАО "Развитие-XXI" передало квартиру, не производя никаких обмеров до 3 июня 2014 года, поэтому, считают истицы, к данному документу следует относиться критически.
Далее из иска следует, что обмер квартиры специалистами БТИ от 03 июня 2014 года согласно условиям договора N 120-М показал, что площадь всех помещений квартиры 67,5 кв. м с учетом k = 0,5. Объем строительных работ в квартире выполнен в соответствии с требованиями проекта и приложения N 1 к договору N 120-М после 20 января 2012 года. Так, выполнены штукатурные работы по стенам согласно условиям договора, устройство короба общедомовой коммуникации кухни. Истицы указывают на то, что выполнение штукатурного слоя - ответственность застройщика и этот слой дает некоторые уточнения в части площадей помещений квартиры, но так как сотрудники БТИ не проводили инвентаризацию объекта, застройщик воспользовался ситуацией и самостоятельно представил данные в БТИ таким образом, чтобы в дальнейшем незаконно и необоснованно требовать средства за камеральное увеличение площади помещений квартир.
Увеличение площади квартиры, как указывают истицы, нарушает и иные их права, поскольку неправильное отражение площади в сторону увеличения, несет в себе необоснованное увеличение размера квартирной платы, неправильный учет объемов работ при планировании капитального ремонта.
Истицы указывают на то, что отсутствуют документы, доказывающие увеличение площади <данные изъяты>, а застройщик должен провести экспертизу в целях уточнения площади квартиры.
Далее из иска следует, что в соответствии с проектным планом помещение кухни, указанным в приложении N 1 к договору N 120-М от 20 октября 2008 года, имеется указание на выполнение перегородки (по плану: слева от входа в кухню) от шахты до смежной стены. Именно от этой перегородки должен производиться замер площади помещений кухни согласно нормам Инструкции БТИ N 37 после окончания строительных работ.
Истицы указывают на то, что проектировщик - ООО "Альмаден XXI" и застройщик - ЗАО "Развитие-XXI" указали в проектном плане неотапливаемые помещения, но не указали их вид (лоджия или балкон). В силу п. 1.1.4 договора N 120-М от 20 октября 2008 года данное обстоятельство имеет значение и влияет на стоимость квартиры. Истицы считают, что, поскольку неотапливаемое помещение не выступает за границы осей фасада здания, ограждено, согласно техническим регламентам является лоджией, поэтому должен быть применен понижающий коэффициент k = 0,5, соответственно, с учетом технических регламентов в проекте площадь квартиры должна составлять 69,3 кв. м.
Однако Главное управление Государственного строительного надзора по Московской области, как указывают истицы, не сделали замечание относительно несоответствия техническим регламентам, допустило бездействие в вопросе защиты законных интересов, чем причинило истицам моральный вред в 1 рубль.
Истицы указывают на то, что в соответствии с п. 3.4 договора с ЗАО "Развитие-XXI" площадь квартиры по результатам обмера БТИ составила 67,3 кв. м, а проектная площадь квартиры с учетом k = 0,5 к неотапливаемому помещению составляет 69,3 кв. м. Таким образом, заказчик-застройщик - ЗАО "Развитие-XXI" должен возвратить истицам денежные средства за разницу в 2 кв. м, а именно 162 000 рублей. Как считают истицы, застройщик также не установил систему пожарного обеспечения, автономных датчиков, не смонтирована установка внутриквартирного пожаротушения, за что истицы просят взыскать с ответчика 150 000 + 27 000 + 50 000 + 162 000 (разница в стоимости 2-х квадратных метра), а всего взыскать с ЗАО "Развитие-XXI" 389 000 рублей, т.е. по 194 500 рублей каждой.
ЗАО "Развитие-XXI" в лице своего представителя, наделенного соответствующими полномочиями по доверенности, обратилось в суд с иском, уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, к К.Н. и К.О. о взыскании с них разницы между проектной и фактической площадью квартиры в размере 137 700 рублей и неустойки по дату вынесения решения.
В обоснование предъявленных требований представитель общества указал на то, что 20 октября 2008 года между ЗАО "Развитие-XXI" и К.Н. и К.О. был заключен договор N 120-М участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>, предметом которого является строительство двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 68,3 кв. м. Общая стоимость инвестируемой дольщицами по настоящему договору квартиры составляет 5 532 300 рублей. Пунктом 4.2 договора определено, что цена договора подлежит изменению по основанию, указанному в п. 3.4 договора.
23 мая 2014 года дом сдан в эксплуатацию, по результатам обмеров БТИ от 26 апреля 2012 года площадь <данные изъяты>, построенной в соответствии с проектной документацией, составила 70,0 кв. м, то есть увеличилась на 1,70 кв. м по сравнению с площадью, определенной договором. Квартира <данные изъяты> состоит из следующих помещений: жилое - 16,3 кв. м, жилое - 14,8 кв. м, кухня - 16,3 кв. м, ванная - 2,7 кв. м, туалет - 1,8 кв. м, коридор - 11,5 кв. м, коридор - 3,9 кв. м, лоджия (с понижающим коэффициентом) - 2,7 кв. м, а всего площадь составляет 70,0 кв. м.
С учетом п. 3.4 договора с К.Н. и К.О. подлежит доплата за увеличение площади квартиры в размере 137 700 рублей. 10 января 2014 года ответчицы получили уведомление о необходимости производства доплаты, однако категорически отказываются производить доплату, мотивируя свой отказ тем, что в полученном ими кадастровом паспорте указана площадь менее, чем в договоре долевого участия от 20 октября 2008 года.
Из иска следует, что доводы ответчиц ошибочны, истец ссылается на п. 1.2 договора, согласно которому адрес дома, проектная площадь и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи БТИ технического паспорта на дом.
Истец указывает на то, что методика обмеров жилых площадей БТИ отличается от методики замеров площадей в строительстве (БТИ не учитывает площади арочных и дверных проемов, встроенных шкафов, а площади лоджий, балконов, веранд и террас и холодных кладовых учитывает с понижающим коэффициентами), как результат инвестиционной деятельности учитывается фактическая площадь отделочных работ. Таким образом, истец считает отказ ответчиц от доплаты необоснованным, просил взыскать заявленную в иске денежную сумму в размере 137 700 руб. и неустойку в сумме 12 723 руб. 48 копеек.
Вышеуказанные гражданские дела были соединены в одно производство.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель ЗАО "Развитие-XXI" поддержала заявленные исковые требования, пояснив суду, что ответчицы были ознакомлены с условиями договора, они согласились с проектной площадью квартиры, поскольку не оспаривали вступившее в законную силу решение суда, в котором указана проектная площадь объекта незавершенного строительства 68,3 кв. м. Квартира К.Н. и К.О. была передана еще до приема дома в эксплуатацию, при подписании акта они согласились с площадью квартиры по договору.
У ЗАО "Развитие-XXI", пояснила представитель, в силу заключенного договора отсутствует обязанность по передаче инструкции по эксплуатации. Дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, все внутридомовые системы функционируют, никаких убытков К.Н. и К.О. не несли и не доказали, что им причинены убытки, соответственно, их требования не могут основываться на ст. 15 ГК РФ. Кроме того, пояснила представитель ЗАО "Развитие-XXI", К-ны не могут требовать от БТИ обмера помещений всего дома, поскольку согласия всех собственников дома на это не имеется. На доводы К.Н. и К.О. о том, что в их квартире не производились замеры в апреле 2012 года, пояснила, что договор с ГУП МО "МОБТИ" был подписан застройщиком в 2011 году, дата, указанная в техническом паспорте, это не дата производства замеров в квартире К-ных, а дата последнего обмера помещений многоквартирного дома.
Суду также представлены письменные возражения на иск К.Н. и К.О., приобщенные к материалам гражданского дела.
К.Н. и представитель К-ных по доверенности - Ц. пояснили в суде первой инстанции о том, что поддерживают доводы, изложенные К-ными в исковом заявлении, к заявленным ЗАО "Развитие-XXI" исковым требованиям просили применить срок исковой давности, указали на то, что передача инструкции дома предусмотрена Инструкцией Межрегионразвития. Убытки причинены невыполненными работами в квартире, так как право К-ных на пожаротушение нарушено. Кроме того, К-ны смонтировали сами перегородку, которой не было. Моральный вред, который просили взыскать с Главного управления Государственного строительного надзора по Московской области, мотивировали тем, что не производился контроль строительства жилого дома, введен в эксплуатацию недостроенный объект. Посчитали, что 4 040 руб. относятся к судебным расходам, которые подлежат взысканию с ГУП МО "МОБТИ", так как им пришлось самостоятельно обращаться в данную организацию за получением технического паспорта. Указали на то, что в техническом паспорте содержатся некорректные данные, в связи с чем К-ны его оспаривают. Считают, что никаких обмеров их квартиры не производилось, акт приема-передачи подписали ранее, чем изготовлен технический паспорт. Получение указанного технического паспорта нарушает права К-ных, в том числе и тем, что будут производиться большие начисления за использование тепловой энергии. Считают, что при составлении технического паспорта неправильно применен понижающий коэффициент, в связи с чем оспаривают площадь квартиры, указанную в техпаспорте БТИ. Пояснили, что в предварительном договоре понижающий коэффициент 0,3 был указан правильно, а затем в основном договоре незаконно изменен на 0,5.
Представитель ГУП МО "МОБТИ" посчитала исковые требования К.О. и К.Н. не подлежащими удовлетворению, суду представлены письменные возражения на иск К-ных, приобщенные к материалам гражданского дела. Кроме этого, представитель ответчика пояснила в судебном заседании о том, что окончательно технический паспорт на все помещения многоквартирного дома был изготовлен 26 апреля 2012 года. Обмер помещений производился поэтапно, при этом был произведен обмер всех помещений дома. Площадь квартиры К.Н. и К.О. в техническом паспорте указана правильно, с понижающим коэффициентом она составляет 70,0 кв. м. В последующем площадь помещений в квартире, как пояснила представитель, изменилась в сторону уменьшения за счет внутренней отделки. Акт о проведении выполненных работ с ГУП МО "МОБТИ" ЗАО "Развитие-XXI" был подписан, доказательств неправильных замеров не представлено, повторный замер помещений всего дома не может быть произведен, поскольку К.Н. и К.О. не являются заказчиком работ по производству замеров всех помещений многоквартирного дома.
Представитель Главного управления Государственного строительного надзора по Московской области в судебное заседание не явился, извещен.
Суду представлено ходатайство о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя Главного управления Государственного строительного надзора по Московской области, представлены возражения на иск, согласно которым исковые требования К.Н. и К.О. данный ответчик считает не подлежащими удовлетворению. Итоговая проверка многоквартирного дома после завершения его строительства была осуществлена с соблюдением установленных требований и действующим законодательством. В ходе итоговой проверки была рассмотрена действительная разрешительная, проектная и исполнительная документация. По результатам проверки был составлен акт итоговой проверки соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов и проектной документации. Перегородки, согласно получившему положительное заключение экспертизы проекту, отсутствуют. В пожарной системе было предусмотрено 2 пункта. Их наличие проверено и установлено. На основании акта застройщику было выдано заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. Заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации и технических регламентов фиксирует соответствие объекта проектной документации, но не договорным параметрам. Причинение К-ным физических и нравственных страданий действиями Главного управления не доказано.
Представитель ООО "Альмаден XXI" в судебное заседание не явился, извещался судебной повесткой.
Представитель третьего лица - МУП "Управление заказчика" оставил разрешение данного спора на усмотрение суда первой инстанции.
Представитель третьего лица - администрации городского поселения "Мытищи" Мытищинского муниципального района Московской области в судебное заседание не явился, извещен.
Решением Мытищинского городского суда Московской области от 16 декабря 2014 года исковые требования ЗАО "Развитие-XXI" удовлетворены полностью, в удовлетворении исковых требований К.Н. и К.О. отказано полностью.
В обоснование постановленного решения суд первой инстанции указал на то, что 20 октября 2008 года между ЗАО Развитие-XXI", с одной стороны, и К.Н. и К.О., с другой стороны, заключен договор долевого участия в строительстве квартиры. Цена договора составила 5 532 300 рублей.
Согласно п. 1.1.3 договора проектная площадь квартиры - площадь помещений в соответствии с проектной документацией, на основании которой застройщик осуществляет строительство дома.
В силу п. 1.1.4 договора общую площадь квартиры следует определять как сумму площадей помещений (с учетом встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых), подсчитываемых с понижающим коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (СНиП 2.08.01.89*).
Как следует из пункта 1.2 договора, адрес дома, проектная площадь и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи Бюро технической инвентаризации технического паспорта на дом.
Из п. 3.4 договора следует, что если общая площадь квартиры по результатам обмеров Бюро технической инвентаризации окажется менее общей проектной площади квартиры, указанной в п. 3.1 договора (68,3 кв. м), заказчик-застройщик обязан возвратить участницам долевого строительства излишне уплаченные денежные средства исходя из цены квартиры, указанной в п. 4.1 договора.
Если общая площадь квартиры по результатам обмеров Бюро технической инвентаризации окажется больше общей проектной площади квартиры, указанной в п. 3.1 договора, участник долевого строительства обязан произвести заказчику-застройщику доплату разницы исходя из цены квартиры, указанной в п. 4.1 договора. Доплата разницы цены по договору происходит в течение 5 дней с момента получения участницами долевого строительства письменного уведомления о перерасчете стоимости, направленного заказчиком-застройщиком. (т. 2, л.д. 6 - 16). Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено 23 мая 2013 года (т. 2, л.д. 20).
В соответствии с данными технического паспорта здания, в том числе по данным технической инвентаризации <данные изъяты>, площадь данной квартиры составила 70,0 кв. м (т. 2, л.д. 21 - 32).
Технический паспорт изготовлен 26 апреля 2012 года (т. 2, л.д. 21).
Таким образом, после окончания строительства площадь <данные изъяты> оказалась больше, чем ее проектная площадь, в связи с чем К.Н. и К.О. должны произвести доплату, однако, получив требование, направленное в их адрес ЗАО "Развитие-XXI", производить доплату отказываются.
Оценивая доводы К.О. и К.Н., а также представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что их требования о взыскании 162 000 рублей за уменьшение площади квартиры не подлежат удовлетворению, напротив, иск ЗАО "Развитие-XXI" о взыскании денежных средств за превышение площади и неустойки подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Судом была дана надлежащая правовая оценка доводам К.Н. и К.О. о том, что в соответствии с п. 3.4 договора с ЗАО "Развитие-XXI" площадь квартиры по результатам обмера БТИ составила 67,3 кв. м, а проектная площадь квартиры с учетом k = 0,5 к неотапливаемому помещению составляет 69,3 кв. м. Таким образом, заказчик-застройщик, как считают К-ны, должен им возвратить денежные средства за 2 кв. м = 69,3 - 67,3.
Признавая данные доводы несостоятельными, суд первой инстанции указал на то, что в соответствии с п. 3.1 договора заказчик-застройщик обязуется передать в собственность участницам долевого строительства двухкомнатную <данные изъяты> общей проектной площадью 68,3 кв. м (т. 2, л.д. 7).
С указанной площадью К.Н. и К.О. были согласны, именно на квартиру данной проектной площадью признано право общей долевой собственности за К-ными решением Мытищинского городского суда Московской области от 22 апреля 2013 года (т. 2, л.д. 44 - 45). Данное решение ими не обжаловалось.
Как указывалось выше, 26 апреля 2012 года был составлен технический паспорт БТИ на <данные изъяты>. Заказчиком выступало ЗАО "Развитие-XXI", согласно данным технического паспорта площадь всех помещений <данные изъяты> составила 70,0 кв. м.
К.Н. и К.О. утверждали о том, что в указанную дату инвентаризация в их квартире не производилась, однако суд отнесся к данным доводам критически, поскольку, как пояснила представитель ГУП МО "МОБТИ", это дата окончания инвентаризационных работ по заключенному договору по всему дому, поскольку в указанную дату обмер всех помещений дома произвести не представляется возможным.
Дана оценка представленному истцами техническому паспорту, согласно которому площадь всех помещений составляет 67,5 кв. м, а площадь жилых помещений 65,1 кв. м, где указано на то, что К-ны не учитывают внесенные в технический паспорт записи о том, что общая площадь помещений изменилась с 67,3 кв. м до 65, 1 кв. м за счет обшивки коробов, скрывающих инженерные коммуникации, произведенного ремонта, внутренней отделки помещений, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что нет оснований считать, что К-ным была передана квартира меньшей площадью, менее указанной в техпаспорте - 70,0 кв. м.
Кроме того, сославшись на СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", которые вошли в Свод правил СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные" и п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 года N 37, суд указал на то, что понижающий коэффициент при подсчете площади квартиры применен правильно, а именно k = 0,5.
Суд также посчитал несостоятельной ссылку К-ных на предварительный договор от 15 мая 2008 года, поскольку договор прекратил свое действие и его юридическое значение состояло в том, что стороны в будущем намерены заключить основной договор.
Указание в акте по передаче квартиры в пользование до приема дома в эксплуатацию и получения К-ными свидетельства о праве собственности на квартиру на взаимный расчет не является основанием считать, что между сторонами отсутствуют взаимные финансовые претензии.
При таких обстоятельствах суд также посчитал не подлежащим удовлетворению требование К-ных к ООО "Альмаден XXI" о производстве корректировки проектной документации, указав в ней вид неотапливаемого помещения, примененный коэффициент пересчета площади k.
Кроме того, суд посчитал, что это требование не подлежит удовлетворению, поскольку дом уже введен в эксплуатацию, вид неотапливаемого помещения указан в техническом паспорте на квартиру. Проектную площадь своей квартиры, как указывалось выше, К-ны не оспаривали, данная проектная площадь была принята за основу при вынесении Мытищинским городским судом Московской области решения о признании за К-ными права общей долевой собственности на жилое помещение.
Требование К-ных об обязании застройщика передать им инструкцию по эксплуатации квартиры, суд посчитал также не подлежащим удовлетворению, поскольку такая обязанность не предусмотрена договором, заключенным с застройщиком.
Также суд отказал в удовлетворении искового требования о взыскании убытков со ссылкой на то, что К-ны не доказали тот факт, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ им данные убытки причинены. Приведенные в иске суммы по установке системы ППА, автономных датчиков, систем пожаротушения являются ничем объективно не подтвержденными, кроме того, К-ны не оспаривали то обстоятельство, что установка данных систем ими самими не производилась.
Отказывая в удовлетворении требований в указанной части, судом первой инстанции была принята во внимание позиция Главного управления Государственного строительного надзора Московской области, из которой следует, что итоговой проверкой многоквартирного жилого дома после завершения его строительства был составлен акт итоговой проверки соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов и проектной документации.
Требование к данному ответчику о взыскании компенсации морального вреда в размере 1 рубля суд посчитал не основанным на законе, поскольку К-ными не доказано причинение физических и нравственных страданий действиями данного ответчика, нарушающими личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие им нематериальные блага в соответствии со ст. 151 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении требования К-ных к ГУП МО "МОБТИ", суд сослался на то, что работы по технической инвентаризации жилищного фонда ГУП МО "МОБТИ" проводит в соответствии с требованиями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии с требованиями раздела 3 Инструкции при технической инвентаризации здания определяются его фактические технические характеристики, установленные по данным обследования объекта, которые могут не совпадать с данными проектной документации здания.
Работы по технической инвентаризации здания выполнены в соответствии с нормами действующего законодательства в области технической инвентаризации и повторный обмер здания возможен только в рамках технической инвентаризации, текущих изменений по заказу правообладателя объекта учета.
Требование о проведении обмеров всего здания, в том числе помещений, к которым К-ны не имеют отношение, не основано на законе.
Суд также посчитал не подлежащим удовлетворению требование о взыскании с ГУП МО "МОБТИ" денежных средств в размере 4 040 руб. за работы по изготовлению технического паспорта жилого помещения (квартиры) по состоянию на 03 июня 2014 года, сославшись на то, что 03 июня 2014 года между К.Н. и данным ответчиком заключен договор на выполнение работ по технической инвентаризации, в соответствии с которым ГУП МО "МОБТИ" произведена техническая инвентаризация текущих изменений квартиры, по результатам которой К.Н. подготовлен и выдан технический паспорт, содержащий актуальные сведения о квартире.
29 августа 2014 года К.Н. подписан акт сдачи-приемки выполненных работ по договору, какие-либо претензии к качеству выполненных работ не зафиксированы, требований о расторжении договора не заявлялись.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствуют правовые основания к возврату денежных средств, уплаченных К.Н. по договору и о взыскании суммы в размере 4 040 руб. Не могут быть взысканы данные денежные средства и в качестве судебных издержек, поскольку исковое требование к ГУП МО "МОБТИ" об обязании произвести повторный обмер <данные изъяты> судом не удовлетворено.
Удовлетворяя исковые требования ЗАО "Развитие-XXI" о взыскании с К-ных денежных средств за превышение площади квартиры и неустойки, суд первой инстанции, сославшись на положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ, указал на то, что К-ны не исполнили взятые на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве и при превышении площади квартиры по сравнению с проектной не произвели доплату денежных средств, таким образом, с К-ных подлежит взысканию доплата за увеличение площади квартиры в размере 137 700 рублей (70,0 - 68,3 x 81 000 = 137 700 руб.) и неустойка в соответствии с п. 8.2 договора, уточненный расчет которой произведен ЗАО "Развитие-XXI", проверен судом, не оспорен сторонами и является правильным.
Ходатайство о назначении и проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы, заявленное К.Н. и К.О. по их иску, судом не удовлетворено, поскольку для разрешения спора о площади квартиры, об убытках, о которых заявляют К-ны, суд первой инстанции посчитал, что специальных познаний не требуется.
Не согласившись с вышеприведенным решением суда первой инстанции, К.Н. и К.О. подали апелляционную жалобу на предмет его отмены, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, указывая в обоснование жалобы на то, что применен понижающий коэффициент k = 0,3, а должен был быть применен k = 0,5 согласно условий договора; при этом суд не исследовал технические характеристики квартиры в части состава помещения, вида помещений и применяемых коэффициентов пересчета площади к лоджии; в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказано, следовательно, суд, по мнению заявителей, нарушил их процессуальные права, лишив их возможности доказать незаконность предъявленных застройщиком требований; в предварительном договоре и основном договоре, заключенных сторонами, должен быть применен единый коэффициент пересчета площади неотапливаемых помещений k = 0,5; не исследован вопрос о значении и законности, применяемых коэффициентов при подсчете площади при заключении договора на основании технической документации (проекта) и на основании результатов обмера квартиры сотрудниками БТИ. Нарушены нормы материального права, а именно: Федерального закона N 214-ФЗ, Закона о защите прав потребителей, СНиП 31-01-2003 (п. 4, 4), Приказ Минрегионразвития РФ N 45; не исследованы судом параметры даты относительно обмеров квартиры и сроков окончания строительства, не учтено что в доме фактически отсутствует предусмотренный проектом мусоропровод; Закон о защите прав потребителей, в ст. ст. 33, 12 - 39, прямо указывает на незаконность увеличения цены договора за пределами сроков его исполнения, в этих условиях цена остается и принимается твердой и не изменяется; приложения N 1 и N 2 к договору о долевом участии в строительстве проигнорированы и не исследованы судом, из них видно, что застройщик применяет два разных значения коэффициента пересчета площади неотапливаемых помещений, предоставляя недостоверную информации на момент заключения договора долевого участия; застройщик - ЗАО "Развитие-XXI" указал в проектном плане (приложение N 2 и проектная документация, прошедшая Госэкспертизу) неотапливаемое помещение, но не указал его вид - лоджия это или балкон; вывод суда о том, что изменение площади квартиры стало возможно в результате произведенного ремонта усилиями К-ных, является, по мнению заявительниц, несостоятельным, потому что второе ходатайство о назначении экспертизы с целью определения значения проектной и значения фактической (обмерной) площади квартиры, определения соответствия отделочных работ проектной документации и приборного исследования площади квартиры было отклонено, поэтому заявительницы были лишены возможности доказать свою правоту и представить доказательства о том, что площадь квартиры не увеличилась, а уменьшилась.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель К.Н. и К.О., наделенный соответствующими полномочиями по доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители ЗАО "Развитие-XXI" и ГУП Московской области "МОБТИ", наделенные соответствующими полномочиями по доверенностям, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
При таких обстоятельствах судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив материалы дела в пределах этих доводов, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.
В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределено между сторонами бремя доказывания указанных обстоятельств. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.
Выводы суда основаны на материалах дела.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка, а потому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Мытищинского городского суда Московской области от 16 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Н. и К.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-7979/2015
Требование: О защите прав потребителей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы указали, что увеличение застройщиком площади квартиры нарушает их права.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2015 г. по делу N 33-7979/2015
Судья Чернушевич М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
судьи - председательствующего Тегуновой Н.Г.,
судей Мирошкина В.В. и Дмитриевой Е.С.,
при секретаре З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу К.Н. и К.О. на решение Мытищинского городского суда Московской области от 16 декабря 2014 года по гражданскому делу
по уточненному иску К.Н. и К.О. к ЗАО "Развитие-XXI", ГУ Госстройнадзора по Московской области, ООО "Альмаден XXI" и ГУП Московской области "МОБТИ" о защите прав потребителей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома
и уточненному иску ЗАО "Развитие-XXI" к К.Н. и К.О. о взыскании денежных средств в счет доплаты разницы исходя из цены квартиры, указанной в вышеприведенном договоре, и неустойки за несвоевременную уплату денежных средств,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,
объяснения представителя К.Н. и К.О. по доверенности - Ц., представителей ЗАО "Развитие-XXI" по доверенностям - Я. и Д. и представителя ГУП Московской области "МОБТИ" по доверенности - П.,
установила:
К.Н. и К.О. обратились в суд с иском, уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ЗАО "Развитие-XXI", ГУ Госстройнадзора по Московской области, ООО "Альмаден XXI" и ГУП Московской области "МОБТИ" о защите прав потребителей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ссылаясь в обоснование иска на следующие обстоятельства.
В соответствии с договором о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, от 20 октября 2008 года, истицы приобрели по 1/2 доле в праве на <данные изъяты> по вышеуказанному адресу.
В соответствии с решением Мытищинского городского суда Московской области от 22 апреля 2013 года за истицами признано право общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру в равных долях и Управлением Росреестра по Московской области выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 50-АД N 339527. Истицы указывают на то, что цена договора составляет 5 532 000 рублей, общая проектная площадь квартиры по основному договору (п. 3.1) составляет 68,3 кв. м, таким образом, как следует из иска, стоимость одного метра составляет 81 000 рублей. Согласно приложению N 2 к этому договору N 120-М от 20 октября 2008 года общая проектная площадь состоит из суммы площадей (п. 1.1.4 договора), а именно: площади кухни - 15,9 кв. м, площади комнаты - 16,3 кв. м, площади комнаты - 15,2 кв. м, площади холла - 14,8 кв. м, площади ванной - 3,1 кв. м, площади туалета - 1,5 кв. м, площади неотапливаемых помещений - 5 кв. м (вид помещений не определен), применен понижающий коэффициент = 0,3. Истицы указывают на то, что такое значение применяют для балконов и террас. Таким образом, общая проектная площадь в соответствии с проектными данными, составила 68,3 кв. м по версии проектировщика и застройщика ЗАО "Развитие-XXI". Истицы указывают на то, что имеет место нарушение положений ст. ст. 12 - 33 Закона о защите прав потребителей в части предоставления достоверной информации о предмете покупки, нарушены права дольщика и потребителя. Так, при подписании предварительного договора, к которому приложен план квартиры, идентичный тому, который приложен к основному договору и в котором применен коэффициент перерасчета площади k = 0,5, при подписании основного договора коэффициент составил 0,3 вместо 0,5, что применительно к абсолютному значению площади помещения S = 5 кв. м и дает разницу в один квадратный метр (5 x 0,5) - (5 x 0,3) = 2,5 - 1,5 = 1,0). Застройщик в дальнейшем стал пытаться взыскать его стоимость, что истицы считают незаконным.
К.О. и К.Н. указывают на то, что застройщик - ЗАО "Развитие-XXI" не проводил обмер квартиры при составлении технического паспорта от 26 апреля 2012 года, то есть истицы считают, что технический паспорт составлен с нарушением требований Инструкции N 37 и в отношении <данные изъяты> является фиктивным и незаконным. Данный факт, как следует из иска, доказывается подписанным актом передачи квартиры в пользование от 20 января 2012 года, то есть 20 января 2012 года ЗАО "Развитие-XXI" передало квартиру, не производя никаких обмеров до 3 июня 2014 года, поэтому, считают истицы, к данному документу следует относиться критически.
Далее из иска следует, что обмер квартиры специалистами БТИ от 03 июня 2014 года согласно условиям договора N 120-М показал, что площадь всех помещений квартиры 67,5 кв. м с учетом k = 0,5. Объем строительных работ в квартире выполнен в соответствии с требованиями проекта и приложения N 1 к договору N 120-М после 20 января 2012 года. Так, выполнены штукатурные работы по стенам согласно условиям договора, устройство короба общедомовой коммуникации кухни. Истицы указывают на то, что выполнение штукатурного слоя - ответственность застройщика и этот слой дает некоторые уточнения в части площадей помещений квартиры, но так как сотрудники БТИ не проводили инвентаризацию объекта, застройщик воспользовался ситуацией и самостоятельно представил данные в БТИ таким образом, чтобы в дальнейшем незаконно и необоснованно требовать средства за камеральное увеличение площади помещений квартир.
Увеличение площади квартиры, как указывают истицы, нарушает и иные их права, поскольку неправильное отражение площади в сторону увеличения, несет в себе необоснованное увеличение размера квартирной платы, неправильный учет объемов работ при планировании капитального ремонта.
Истицы указывают на то, что отсутствуют документы, доказывающие увеличение площади <данные изъяты>, а застройщик должен провести экспертизу в целях уточнения площади квартиры.
Далее из иска следует, что в соответствии с проектным планом помещение кухни, указанным в приложении N 1 к договору N 120-М от 20 октября 2008 года, имеется указание на выполнение перегородки (по плану: слева от входа в кухню) от шахты до смежной стены. Именно от этой перегородки должен производиться замер площади помещений кухни согласно нормам Инструкции БТИ N 37 после окончания строительных работ.
Истицы указывают на то, что проектировщик - ООО "Альмаден XXI" и застройщик - ЗАО "Развитие-XXI" указали в проектном плане неотапливаемые помещения, но не указали их вид (лоджия или балкон). В силу п. 1.1.4 договора N 120-М от 20 октября 2008 года данное обстоятельство имеет значение и влияет на стоимость квартиры. Истицы считают, что, поскольку неотапливаемое помещение не выступает за границы осей фасада здания, ограждено, согласно техническим регламентам является лоджией, поэтому должен быть применен понижающий коэффициент k = 0,5, соответственно, с учетом технических регламентов в проекте площадь квартиры должна составлять 69,3 кв. м.
Однако Главное управление Государственного строительного надзора по Московской области, как указывают истицы, не сделали замечание относительно несоответствия техническим регламентам, допустило бездействие в вопросе защиты законных интересов, чем причинило истицам моральный вред в 1 рубль.
Истицы указывают на то, что в соответствии с п. 3.4 договора с ЗАО "Развитие-XXI" площадь квартиры по результатам обмера БТИ составила 67,3 кв. м, а проектная площадь квартиры с учетом k = 0,5 к неотапливаемому помещению составляет 69,3 кв. м. Таким образом, заказчик-застройщик - ЗАО "Развитие-XXI" должен возвратить истицам денежные средства за разницу в 2 кв. м, а именно 162 000 рублей. Как считают истицы, застройщик также не установил систему пожарного обеспечения, автономных датчиков, не смонтирована установка внутриквартирного пожаротушения, за что истицы просят взыскать с ответчика 150 000 + 27 000 + 50 000 + 162 000 (разница в стоимости 2-х квадратных метра), а всего взыскать с ЗАО "Развитие-XXI" 389 000 рублей, т.е. по 194 500 рублей каждой.
ЗАО "Развитие-XXI" в лице своего представителя, наделенного соответствующими полномочиями по доверенности, обратилось в суд с иском, уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, к К.Н. и К.О. о взыскании с них разницы между проектной и фактической площадью квартиры в размере 137 700 рублей и неустойки по дату вынесения решения.
В обоснование предъявленных требований представитель общества указал на то, что 20 октября 2008 года между ЗАО "Развитие-XXI" и К.Н. и К.О. был заключен договор N 120-М участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>, предметом которого является строительство двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 68,3 кв. м. Общая стоимость инвестируемой дольщицами по настоящему договору квартиры составляет 5 532 300 рублей. Пунктом 4.2 договора определено, что цена договора подлежит изменению по основанию, указанному в п. 3.4 договора.
23 мая 2014 года дом сдан в эксплуатацию, по результатам обмеров БТИ от 26 апреля 2012 года площадь <данные изъяты>, построенной в соответствии с проектной документацией, составила 70,0 кв. м, то есть увеличилась на 1,70 кв. м по сравнению с площадью, определенной договором. Квартира <данные изъяты> состоит из следующих помещений: жилое - 16,3 кв. м, жилое - 14,8 кв. м, кухня - 16,3 кв. м, ванная - 2,7 кв. м, туалет - 1,8 кв. м, коридор - 11,5 кв. м, коридор - 3,9 кв. м, лоджия (с понижающим коэффициентом) - 2,7 кв. м, а всего площадь составляет 70,0 кв. м.
С учетом п. 3.4 договора с К.Н. и К.О. подлежит доплата за увеличение площади квартиры в размере 137 700 рублей. 10 января 2014 года ответчицы получили уведомление о необходимости производства доплаты, однако категорически отказываются производить доплату, мотивируя свой отказ тем, что в полученном ими кадастровом паспорте указана площадь менее, чем в договоре долевого участия от 20 октября 2008 года.
Из иска следует, что доводы ответчиц ошибочны, истец ссылается на п. 1.2 договора, согласно которому адрес дома, проектная площадь и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи БТИ технического паспорта на дом.
Истец указывает на то, что методика обмеров жилых площадей БТИ отличается от методики замеров площадей в строительстве (БТИ не учитывает площади арочных и дверных проемов, встроенных шкафов, а площади лоджий, балконов, веранд и террас и холодных кладовых учитывает с понижающим коэффициентами), как результат инвестиционной деятельности учитывается фактическая площадь отделочных работ. Таким образом, истец считает отказ ответчиц от доплаты необоснованным, просил взыскать заявленную в иске денежную сумму в размере 137 700 руб. и неустойку в сумме 12 723 руб. 48 копеек.
Вышеуказанные гражданские дела были соединены в одно производство.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель ЗАО "Развитие-XXI" поддержала заявленные исковые требования, пояснив суду, что ответчицы были ознакомлены с условиями договора, они согласились с проектной площадью квартиры, поскольку не оспаривали вступившее в законную силу решение суда, в котором указана проектная площадь объекта незавершенного строительства 68,3 кв. м. Квартира К.Н. и К.О. была передана еще до приема дома в эксплуатацию, при подписании акта они согласились с площадью квартиры по договору.
У ЗАО "Развитие-XXI", пояснила представитель, в силу заключенного договора отсутствует обязанность по передаче инструкции по эксплуатации. Дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, все внутридомовые системы функционируют, никаких убытков К.Н. и К.О. не несли и не доказали, что им причинены убытки, соответственно, их требования не могут основываться на ст. 15 ГК РФ. Кроме того, пояснила представитель ЗАО "Развитие-XXI", К-ны не могут требовать от БТИ обмера помещений всего дома, поскольку согласия всех собственников дома на это не имеется. На доводы К.Н. и К.О. о том, что в их квартире не производились замеры в апреле 2012 года, пояснила, что договор с ГУП МО "МОБТИ" был подписан застройщиком в 2011 году, дата, указанная в техническом паспорте, это не дата производства замеров в квартире К-ных, а дата последнего обмера помещений многоквартирного дома.
Суду также представлены письменные возражения на иск К.Н. и К.О., приобщенные к материалам гражданского дела.
К.Н. и представитель К-ных по доверенности - Ц. пояснили в суде первой инстанции о том, что поддерживают доводы, изложенные К-ными в исковом заявлении, к заявленным ЗАО "Развитие-XXI" исковым требованиям просили применить срок исковой давности, указали на то, что передача инструкции дома предусмотрена Инструкцией Межрегионразвития. Убытки причинены невыполненными работами в квартире, так как право К-ных на пожаротушение нарушено. Кроме того, К-ны смонтировали сами перегородку, которой не было. Моральный вред, который просили взыскать с Главного управления Государственного строительного надзора по Московской области, мотивировали тем, что не производился контроль строительства жилого дома, введен в эксплуатацию недостроенный объект. Посчитали, что 4 040 руб. относятся к судебным расходам, которые подлежат взысканию с ГУП МО "МОБТИ", так как им пришлось самостоятельно обращаться в данную организацию за получением технического паспорта. Указали на то, что в техническом паспорте содержатся некорректные данные, в связи с чем К-ны его оспаривают. Считают, что никаких обмеров их квартиры не производилось, акт приема-передачи подписали ранее, чем изготовлен технический паспорт. Получение указанного технического паспорта нарушает права К-ных, в том числе и тем, что будут производиться большие начисления за использование тепловой энергии. Считают, что при составлении технического паспорта неправильно применен понижающий коэффициент, в связи с чем оспаривают площадь квартиры, указанную в техпаспорте БТИ. Пояснили, что в предварительном договоре понижающий коэффициент 0,3 был указан правильно, а затем в основном договоре незаконно изменен на 0,5.
Представитель ГУП МО "МОБТИ" посчитала исковые требования К.О. и К.Н. не подлежащими удовлетворению, суду представлены письменные возражения на иск К-ных, приобщенные к материалам гражданского дела. Кроме этого, представитель ответчика пояснила в судебном заседании о том, что окончательно технический паспорт на все помещения многоквартирного дома был изготовлен 26 апреля 2012 года. Обмер помещений производился поэтапно, при этом был произведен обмер всех помещений дома. Площадь квартиры К.Н. и К.О. в техническом паспорте указана правильно, с понижающим коэффициентом она составляет 70,0 кв. м. В последующем площадь помещений в квартире, как пояснила представитель, изменилась в сторону уменьшения за счет внутренней отделки. Акт о проведении выполненных работ с ГУП МО "МОБТИ" ЗАО "Развитие-XXI" был подписан, доказательств неправильных замеров не представлено, повторный замер помещений всего дома не может быть произведен, поскольку К.Н. и К.О. не являются заказчиком работ по производству замеров всех помещений многоквартирного дома.
Представитель Главного управления Государственного строительного надзора по Московской области в судебное заседание не явился, извещен.
Суду представлено ходатайство о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя Главного управления Государственного строительного надзора по Московской области, представлены возражения на иск, согласно которым исковые требования К.Н. и К.О. данный ответчик считает не подлежащими удовлетворению. Итоговая проверка многоквартирного дома после завершения его строительства была осуществлена с соблюдением установленных требований и действующим законодательством. В ходе итоговой проверки была рассмотрена действительная разрешительная, проектная и исполнительная документация. По результатам проверки был составлен акт итоговой проверки соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов и проектной документации. Перегородки, согласно получившему положительное заключение экспертизы проекту, отсутствуют. В пожарной системе было предусмотрено 2 пункта. Их наличие проверено и установлено. На основании акта застройщику было выдано заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации. Заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации и технических регламентов фиксирует соответствие объекта проектной документации, но не договорным параметрам. Причинение К-ным физических и нравственных страданий действиями Главного управления не доказано.
Представитель ООО "Альмаден XXI" в судебное заседание не явился, извещался судебной повесткой.
Представитель третьего лица - МУП "Управление заказчика" оставил разрешение данного спора на усмотрение суда первой инстанции.
Представитель третьего лица - администрации городского поселения "Мытищи" Мытищинского муниципального района Московской области в судебное заседание не явился, извещен.
Решением Мытищинского городского суда Московской области от 16 декабря 2014 года исковые требования ЗАО "Развитие-XXI" удовлетворены полностью, в удовлетворении исковых требований К.Н. и К.О. отказано полностью.
В обоснование постановленного решения суд первой инстанции указал на то, что 20 октября 2008 года между ЗАО Развитие-XXI", с одной стороны, и К.Н. и К.О., с другой стороны, заключен договор долевого участия в строительстве квартиры. Цена договора составила 5 532 300 рублей.
Согласно п. 1.1.3 договора проектная площадь квартиры - площадь помещений в соответствии с проектной документацией, на основании которой застройщик осуществляет строительство дома.
В силу п. 1.1.4 договора общую площадь квартиры следует определять как сумму площадей помещений (с учетом встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых), подсчитываемых с понижающим коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (СНиП 2.08.01.89*).
Как следует из пункта 1.2 договора, адрес дома, проектная площадь и номер квартиры являются условными и подлежат уточнению после выдачи Бюро технической инвентаризации технического паспорта на дом.
Из п. 3.4 договора следует, что если общая площадь квартиры по результатам обмеров Бюро технической инвентаризации окажется менее общей проектной площади квартиры, указанной в п. 3.1 договора (68,3 кв. м), заказчик-застройщик обязан возвратить участницам долевого строительства излишне уплаченные денежные средства исходя из цены квартиры, указанной в п. 4.1 договора.
Если общая площадь квартиры по результатам обмеров Бюро технической инвентаризации окажется больше общей проектной площади квартиры, указанной в п. 3.1 договора, участник долевого строительства обязан произвести заказчику-застройщику доплату разницы исходя из цены квартиры, указанной в п. 4.1 договора. Доплата разницы цены по договору происходит в течение 5 дней с момента получения участницами долевого строительства письменного уведомления о перерасчете стоимости, направленного заказчиком-застройщиком. (т. 2, л.д. 6 - 16). Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено 23 мая 2013 года (т. 2, л.д. 20).
В соответствии с данными технического паспорта здания, в том числе по данным технической инвентаризации <данные изъяты>, площадь данной квартиры составила 70,0 кв. м (т. 2, л.д. 21 - 32).
Технический паспорт изготовлен 26 апреля 2012 года (т. 2, л.д. 21).
Таким образом, после окончания строительства площадь <данные изъяты> оказалась больше, чем ее проектная площадь, в связи с чем К.Н. и К.О. должны произвести доплату, однако, получив требование, направленное в их адрес ЗАО "Развитие-XXI", производить доплату отказываются.
Оценивая доводы К.О. и К.Н., а также представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что их требования о взыскании 162 000 рублей за уменьшение площади квартиры не подлежат удовлетворению, напротив, иск ЗАО "Развитие-XXI" о взыскании денежных средств за превышение площади и неустойки подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Судом была дана надлежащая правовая оценка доводам К.Н. и К.О. о том, что в соответствии с п. 3.4 договора с ЗАО "Развитие-XXI" площадь квартиры по результатам обмера БТИ составила 67,3 кв. м, а проектная площадь квартиры с учетом k = 0,5 к неотапливаемому помещению составляет 69,3 кв. м. Таким образом, заказчик-застройщик, как считают К-ны, должен им возвратить денежные средства за 2 кв. м = 69,3 - 67,3.
Признавая данные доводы несостоятельными, суд первой инстанции указал на то, что в соответствии с п. 3.1 договора заказчик-застройщик обязуется передать в собственность участницам долевого строительства двухкомнатную <данные изъяты> общей проектной площадью 68,3 кв. м (т. 2, л.д. 7).
С указанной площадью К.Н. и К.О. были согласны, именно на квартиру данной проектной площадью признано право общей долевой собственности за К-ными решением Мытищинского городского суда Московской области от 22 апреля 2013 года (т. 2, л.д. 44 - 45). Данное решение ими не обжаловалось.
Как указывалось выше, 26 апреля 2012 года был составлен технический паспорт БТИ на <данные изъяты>. Заказчиком выступало ЗАО "Развитие-XXI", согласно данным технического паспорта площадь всех помещений <данные изъяты> составила 70,0 кв. м.
К.Н. и К.О. утверждали о том, что в указанную дату инвентаризация в их квартире не производилась, однако суд отнесся к данным доводам критически, поскольку, как пояснила представитель ГУП МО "МОБТИ", это дата окончания инвентаризационных работ по заключенному договору по всему дому, поскольку в указанную дату обмер всех помещений дома произвести не представляется возможным.
Дана оценка представленному истцами техническому паспорту, согласно которому площадь всех помещений составляет 67,5 кв. м, а площадь жилых помещений 65,1 кв. м, где указано на то, что К-ны не учитывают внесенные в технический паспорт записи о том, что общая площадь помещений изменилась с 67,3 кв. м до 65, 1 кв. м за счет обшивки коробов, скрывающих инженерные коммуникации, произведенного ремонта, внутренней отделки помещений, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что нет оснований считать, что К-ным была передана квартира меньшей площадью, менее указанной в техпаспорте - 70,0 кв. м.
Кроме того, сославшись на СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", которые вошли в Свод правил СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные" и п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 года N 37, суд указал на то, что понижающий коэффициент при подсчете площади квартиры применен правильно, а именно k = 0,5.
Суд также посчитал несостоятельной ссылку К-ных на предварительный договор от 15 мая 2008 года, поскольку договор прекратил свое действие и его юридическое значение состояло в том, что стороны в будущем намерены заключить основной договор.
Указание в акте по передаче квартиры в пользование до приема дома в эксплуатацию и получения К-ными свидетельства о праве собственности на квартиру на взаимный расчет не является основанием считать, что между сторонами отсутствуют взаимные финансовые претензии.
При таких обстоятельствах суд также посчитал не подлежащим удовлетворению требование К-ных к ООО "Альмаден XXI" о производстве корректировки проектной документации, указав в ней вид неотапливаемого помещения, примененный коэффициент пересчета площади k.
Кроме того, суд посчитал, что это требование не подлежит удовлетворению, поскольку дом уже введен в эксплуатацию, вид неотапливаемого помещения указан в техническом паспорте на квартиру. Проектную площадь своей квартиры, как указывалось выше, К-ны не оспаривали, данная проектная площадь была принята за основу при вынесении Мытищинским городским судом Московской области решения о признании за К-ными права общей долевой собственности на жилое помещение.
Требование К-ных об обязании застройщика передать им инструкцию по эксплуатации квартиры, суд посчитал также не подлежащим удовлетворению, поскольку такая обязанность не предусмотрена договором, заключенным с застройщиком.
Также суд отказал в удовлетворении искового требования о взыскании убытков со ссылкой на то, что К-ны не доказали тот факт, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ им данные убытки причинены. Приведенные в иске суммы по установке системы ППА, автономных датчиков, систем пожаротушения являются ничем объективно не подтвержденными, кроме того, К-ны не оспаривали то обстоятельство, что установка данных систем ими самими не производилась.
Отказывая в удовлетворении требований в указанной части, судом первой инстанции была принята во внимание позиция Главного управления Государственного строительного надзора Московской области, из которой следует, что итоговой проверкой многоквартирного жилого дома после завершения его строительства был составлен акт итоговой проверки соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов и проектной документации.
Требование к данному ответчику о взыскании компенсации морального вреда в размере 1 рубля суд посчитал не основанным на законе, поскольку К-ными не доказано причинение физических и нравственных страданий действиями данного ответчика, нарушающими личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие им нематериальные блага в соответствии со ст. 151 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении требования К-ных к ГУП МО "МОБТИ", суд сослался на то, что работы по технической инвентаризации жилищного фонда ГУП МО "МОБТИ" проводит в соответствии с требованиями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии с требованиями раздела 3 Инструкции при технической инвентаризации здания определяются его фактические технические характеристики, установленные по данным обследования объекта, которые могут не совпадать с данными проектной документации здания.
Работы по технической инвентаризации здания выполнены в соответствии с нормами действующего законодательства в области технической инвентаризации и повторный обмер здания возможен только в рамках технической инвентаризации, текущих изменений по заказу правообладателя объекта учета.
Требование о проведении обмеров всего здания, в том числе помещений, к которым К-ны не имеют отношение, не основано на законе.
Суд также посчитал не подлежащим удовлетворению требование о взыскании с ГУП МО "МОБТИ" денежных средств в размере 4 040 руб. за работы по изготовлению технического паспорта жилого помещения (квартиры) по состоянию на 03 июня 2014 года, сославшись на то, что 03 июня 2014 года между К.Н. и данным ответчиком заключен договор на выполнение работ по технической инвентаризации, в соответствии с которым ГУП МО "МОБТИ" произведена техническая инвентаризация текущих изменений квартиры, по результатам которой К.Н. подготовлен и выдан технический паспорт, содержащий актуальные сведения о квартире.
29 августа 2014 года К.Н. подписан акт сдачи-приемки выполненных работ по договору, какие-либо претензии к качеству выполненных работ не зафиксированы, требований о расторжении договора не заявлялись.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствуют правовые основания к возврату денежных средств, уплаченных К.Н. по договору и о взыскании суммы в размере 4 040 руб. Не могут быть взысканы данные денежные средства и в качестве судебных издержек, поскольку исковое требование к ГУП МО "МОБТИ" об обязании произвести повторный обмер <данные изъяты> судом не удовлетворено.
Удовлетворяя исковые требования ЗАО "Развитие-XXI" о взыскании с К-ных денежных средств за превышение площади квартиры и неустойки, суд первой инстанции, сославшись на положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ, указал на то, что К-ны не исполнили взятые на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве и при превышении площади квартиры по сравнению с проектной не произвели доплату денежных средств, таким образом, с К-ных подлежит взысканию доплата за увеличение площади квартиры в размере 137 700 рублей (70,0 - 68,3 x 81 000 = 137 700 руб.) и неустойка в соответствии с п. 8.2 договора, уточненный расчет которой произведен ЗАО "Развитие-XXI", проверен судом, не оспорен сторонами и является правильным.
Ходатайство о назначении и проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы, заявленное К.Н. и К.О. по их иску, судом не удовлетворено, поскольку для разрешения спора о площади квартиры, об убытках, о которых заявляют К-ны, суд первой инстанции посчитал, что специальных познаний не требуется.
Не согласившись с вышеприведенным решением суда первой инстанции, К.Н. и К.О. подали апелляционную жалобу на предмет его отмены, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, указывая в обоснование жалобы на то, что применен понижающий коэффициент k = 0,3, а должен был быть применен k = 0,5 согласно условий договора; при этом суд не исследовал технические характеристики квартиры в части состава помещения, вида помещений и применяемых коэффициентов пересчета площади к лоджии; в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказано, следовательно, суд, по мнению заявителей, нарушил их процессуальные права, лишив их возможности доказать незаконность предъявленных застройщиком требований; в предварительном договоре и основном договоре, заключенных сторонами, должен быть применен единый коэффициент пересчета площади неотапливаемых помещений k = 0,5; не исследован вопрос о значении и законности, применяемых коэффициентов при подсчете площади при заключении договора на основании технической документации (проекта) и на основании результатов обмера квартиры сотрудниками БТИ. Нарушены нормы материального права, а именно: Федерального закона N 214-ФЗ, Закона о защите прав потребителей, СНиП 31-01-2003 (п. 4, 4), Приказ Минрегионразвития РФ N 45; не исследованы судом параметры даты относительно обмеров квартиры и сроков окончания строительства, не учтено что в доме фактически отсутствует предусмотренный проектом мусоропровод; Закон о защите прав потребителей, в ст. ст. 33, 12 - 39, прямо указывает на незаконность увеличения цены договора за пределами сроков его исполнения, в этих условиях цена остается и принимается твердой и не изменяется; приложения N 1 и N 2 к договору о долевом участии в строительстве проигнорированы и не исследованы судом, из них видно, что застройщик применяет два разных значения коэффициента пересчета площади неотапливаемых помещений, предоставляя недостоверную информации на момент заключения договора долевого участия; застройщик - ЗАО "Развитие-XXI" указал в проектном плане (приложение N 2 и проектная документация, прошедшая Госэкспертизу) неотапливаемое помещение, но не указал его вид - лоджия это или балкон; вывод суда о том, что изменение площади квартиры стало возможно в результате произведенного ремонта усилиями К-ных, является, по мнению заявительниц, несостоятельным, потому что второе ходатайство о назначении экспертизы с целью определения значения проектной и значения фактической (обмерной) площади квартиры, определения соответствия отделочных работ проектной документации и приборного исследования площади квартиры было отклонено, поэтому заявительницы были лишены возможности доказать свою правоту и представить доказательства о том, что площадь квартиры не увеличилась, а уменьшилась.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель К.Н. и К.О., наделенный соответствующими полномочиями по доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители ЗАО "Развитие-XXI" и ГУП Московской области "МОБТИ", наделенные соответствующими полномочиями по доверенностям, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
При таких обстоятельствах судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив материалы дела в пределах этих доводов, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.
В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределено между сторонами бремя доказывания указанных обстоятельств. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.
Выводы суда основаны на материалах дела.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка, а потому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Мытищинского городского суда Московской области от 16 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Н. и К.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)