Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчики являются сособственниками квартиры, истец - созданной застройщиком эксплуатирующей организацией жилого дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Чутов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Расторгуевой Н.С.,
судей Севастьяновой Н.Ю. и Зениной Л.С.,
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Севастьяновой Н.Ю. гражданское дело по апелляционным жалобам Т.А.Б. и И. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 18 ноября 2014 г., которым постановлено:
- - взыскать с И. и Т.А.Б. солидарно в пользу ООО "ДС Эксплуатация" задолженность по оплате за коммунальные услуги, за обслуживание и содержание придомовой территории в размере * руб. * коп., а также пени за просрочку оплаты в размере * руб. * коп., а всего взыскать сумму в размере * руб.;
- - взыскать с И. в пользу ООО "ДС Эксплуатация" расходы по оплате государственной пошлины в размере * руб. * коп.;
- - взыскать с Т.А.Б. в пользу ООО "ДС Эксплуатация" расходы по оплате государственной пошлины в размере * руб. * коп.;
- - в удовлетворении встречных исковых требований И. к ООО "ДС Эксплуатация" о признании договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории недействительным отказать.
установила:
ООО "ДС Эксплуатация" обратилось в суд с иском к И., Т.А.Б. о взыскании в солидарном порядке задолженности по оплате коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию, ремонту дома и содержанию придомовой территории дома * квартира * по ул. * в г. * за период с 1 марта 2013 г. по 30 июня 2014 г. в размере * руб. * коп., пени за тот же период в размере * руб. * коп., расходов по плате государственной пошлины в размере * руб. * коп.
Требования мотивированы тем, что ответчики являются сособственниками квартиры N * общей площадью 119,1 кв. м, расположенной по адресу: ***. Истец является созданной застройщиком эксплуатирующей организацией указанного жилого дома на основании договоров, заключенных с собственниками квартир, и предоставляет всем собственникам, включая ответчиков, полный и одинаковый перечень услуг. 2 июля 2012 г. между застройщиком и истцом заключен договор управления многоквартирным домом N *, по условиям которого истец принял на себя обязательство осуществлять управление многоквартирным домом по указанному адресу, а именно выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги инвесторам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение уцелей управления многоквартирным домом. 29 ноября 2012 г. между истцом и ответчиками заключен договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, по условиям которого истец принял на себя обязательство предоставить весь комплекс услуг по содержанию жилого комплекса по адресу: ***, а ответчики приняли на себя обязательство по оплате услуг ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным. Истец осуществляет эксплуатацию жилого дома на основании договоров, заключенных с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. За период с 1 марта 2013 г. по 30 июня 2014 г. у ответчиков образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории в размере * руб. * коп., а также на основании пункта 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ ответчикам за указанный период начислено пени на сумму * руб. * коп.
И. обратилась в суд со встречным иском к ООО "ДС Эксплуатация" о признании недействительным договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 29 ноября 2012 г., возврате денежных средств в размере * руб. * коп., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере * руб. * коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере * руб.
Требования мотивированы тем, что 29 ноября 2012 г. между И., Т.А.Б. и ООО "ДС Эксплуатация" заключен договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, однако, подписывая указанный договор, истец не знала, что в нарушение норм Жилищного кодекса РФ о проведении открытого конкурса, данный конкурс не проводился, и ответчик не имел права заключать договоры на обслуживание дома с собственниками квартир. Данное право принадлежит ООО "Система ПЛЮС", что подтверждается решениями Арбитражного суда г. Москвы, которыми признаны действительными результаты открытого конкурса на право заключить договора управления многоквартирным домом, а также ответами из Государственной жилищной инспекции, Префектуры ЗАО г. Москвы и Управы по району Кунцево г. Москвы. При заключении спорного договора истцом и Т.А.Б. оплачены денежные средства в размере * руб. * коп. в качестве аванса за 4 месяца, а также квитанции на сумму * руб. и на сумму * руб. Истец полагает, что указанные денежные средства получены ответчиком на основании недействительного договора и подлежат возврату. Также на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29 ноября 2012 г. по 7 октября 2014 г. в размере * руб. * коп. Кроме того, в силу пункта 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается застройщиком с управляющей компанией на срок не более трех месяцев.
В судебном заседании представитель истца, он же ответчик по встречному иску, ООО "ДС Эксплуатация" - С. иск поддержала по изложенным в нем основаниям, встречный иск не признала.
Ответчики Т.А.Б., И., она же истец по встречному иску, третье лицо ООО "Система ПЛЮС" в судебное заседание не явились, представителей не направили, о слушании дела извещены.
По делу судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ответчиком Т.А.Б. и ответчиком, она же истец по встречному иску, И. по мотивам незаконности и необоснованности.
В апелляционных жалобах указывается, что договор управления многоквартирным домом заключен 2 июля 2012 г. между застройщиком и ООО "ДС Эксплуатация" на срок до передачи застройщиком всех жилых и нежилых помещений инвесторам и/или оформления застройщиком права собственности на помещения. В силу пункта 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается застройщиком с управляющей компанией на срок не более трех месяцев. На момент заключения 29 ноября 2012 г. между И., Т.А.Б. и ООО "ДС Эксплуатация" договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории установленные законом три месяца истекли. 27 июня 2013 г. проведен открытый конкурс на право заключения договор управления многоквартирным домом. На основании распоряжения Главы Управы района Кунцево г. Москвы от 20 мая 2013 г. управляющей компанией избрано ООО "Система ПЛЮС", что подтверждается вступившими в законную силу решениями арбитражных судов. 17 мая 2013 г. зарегистрировано право общей совместной собственности И. и Т.А.Б. на спорную квартиру. 2 декабря 2013 г. проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования, законность которого обжалуется в Кузьминском районном суде г. Москвы, в связи с чем И. заявляла суду ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу, которое необоснованно отклонено судом. После проведения указанного общего собрания договор управления с ООО "ДС Эксплуатация" не заключался, в связи с этим ООО "ДС Эксплуатация" являлось управляющей компанией в период с 2 июля 2012 г. по 2 октября 2012 г. на основании пункта 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ. При заключении договора управления от 29 ноября 2012 г. с ООО "ДС Эксплуатация" И. и Т.А.Б. был оплачен аванс за период с декабря 2012 г. по март 2013 г. С 27 июня 2013 г. управляющей компанией является ООО "Система ПЛЮС", в связи с чем требования ООО "ДС Эксплуатация" о взыскании задолженности за период с марта 2013 г. по июнь 2014 г. являются необоснованными. Кроме того, ООО "ДС Эксплуатация" производит начисление платы за коммунальные и иные услуги по завышенным тарифам.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Учитывая приведенные положения части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, заслушав объяснения ответчика Т.А.Б., ответчика, она же истец по встречному иску, И., представителя третьего лица ООО "Система ПЛЮС" - Т.А.Р., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя истца, он же ответчик по встречному иску, ООО "ДС Эксплуатация" - С., полагавшей решение суда законным, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, И. и Т.А.Б. являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: ***. Данная квартира передана ответчикам по акту приема-передачи от 10 августа 2012 г.
2 июля 2012 г. между застройщиком ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "ДС Эксплуатация" заключен договор управления многоквартирным домом N *, по условиям которого истец принял на себя обязательство осуществлять управление многоквартирным домом по указанному адресу, а именно выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги инвесторам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение уцелей управления многоквартирным домом.
ООО "ДС Эксплуатация" заключило договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями в целях осуществления эксплуатации жилого дома и его обслуживания.
29 ноября 2012 г. между ООО "ДС Эксплуатация" и И., Т.А.Б. заключен договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, по условиям которого ООО "ДС Эксплуатация" принял на себя обязательство предоставить весь комплекс услуг по содержанию жилого комплекса по адресу: ***, а собственники приняли на себя обязательство по оплате услуг ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Управой района Кунцево г. Москвы проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: ***, по результатам которого победителем признано ООО "Система ПЛЮС", результаты конкурса оформлены протоколом от 27 июня 2013 г.
Вместе с тем, по инициативе собственников помещений многоквартирного дома по адресу: ***, проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования, указанным собранием приняты решения, оформленные протоколом от 2 декабря 2013 г., согласно которыми собственниками помещений многоквартирного дома выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО "ДС Эксплуатация", утверждены тарифы на обслуживание и содержание многоквартирного дома. Указанное решение собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом является действительным, не отменено и не признано недействительным.
Вступившим в законную силу 5 декабря 2014 г. решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 сентября 2014 г. по делу N */14 отказано в удовлетворении исковых требований ООО "Система ПЛЮС" к ООО "ДС Эксплуатация" об обязании не чинить препятствия в исполнении обязанностей по управлению многоквартирным домом, обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом. Указанным решением арбитражного суда установлено, что поскольку до передачи технической документации и до принятия ООО "Система ПЛЮС" дома к фактическому управлению и обслуживанию собственники помещений многоквартирного дома выбрали способ управления домом и управляющую организацию - ООО "ДС Эксплуатация", то в силу пункта 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации действия Управы района Кунцево г. Москвы по признанию ООО "Система ПЛЮС" победителем конкурса и передаче ему права заключения договора управления домом являются незаконными. Решение собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом имеет преимущественное значение.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец ООО "ДС Эксплуатация" является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу ***, на законных основаниях, и об отсутствии правовых оснований для признания недействительным заключенного 29 ноября 2012 г. между ООО "ДС Эксплуатация" и И., Т.А.Б. договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории.
Судебная коллегия считает необоснованными доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ООО "ДС Эксплуатация" права на заключение 29 ноября 2012 г. с И., Т.А.Б. договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории.
Согласно частям 2, 3, 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
При этом частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством РФ, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Из анализа приведенных норм права следует, что после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. До заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом.
На момент заключения между истцом ООО "ДС Эксплуатация" и ответчиками И., Т.А.Б. договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 29 ноября 2012 г., орган местного самоуправления не провел конкурс по отбору управляющей организации и не был заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Результаты конкурса были оформлены протоколом только 27 июня 2013 г. При таких обстоятельствах и на основании части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ ООО "ДС Эксплуатация" вправе была заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме договора на управление помещений в многоквартирном доме как управляющая организация.
Судебная коллегия считает необоснованными ссылки ответчиков на положения части 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, предусматривающие трехмесячный срок заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей компанией. Указанная норма права регулирует правоотношения между застройщиком и управляющей компанией, тогда как предметом настоящего спора в суде является действительность договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, заключенного между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом N *, заключенный 2 июля 2012 г. между застройщиком ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "ДС Эксплуатация", не признан недействительным и не был расторгнут на момент заключения договора управления с ответчиками.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ, статьей 30 Жилищного кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу статей 153, 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Факт предоставления ООО "ДС Эксплуатация" коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию, ремонту дома и содержанию придомовой территории в спорный период подтверждается предоставленными суду договорами с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, актами сверки, актами о приеме выполненных работ.
Согласно представленному истцом расчету, задолженность И., Т.А.Б. по оплате коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию, ремонту дома и содержанию придомовой территории за период с 1 марта 2013 г. по 30 июня 2014 г. составляет * руб. * коп., размер пени за просрочку оплаты составляет * руб. * коп. При этом начисление коммунальных платежей произведено ООО "ДС Эксплуатация" в соответствии с тарифами, утвержденными Постановлением Правительства Москвы, что наглядно подтверждается квитанциями на оплату жилья и коммунальных услуг. Плата за услуги по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории предусмотрена в пункте 4.1 договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 29 ноября 2012 г., заключенного с ответчиками. Так, согласно пункту 4.1.2 договора в период с 1 января 2013 г. применяется ставка в размере * руб. без учета стоимости коммунальных услуг. При этом к договору на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 29 ноября 2012 г. приложены расчеты затрат на управление, техническое и эксплуатационное обслуживание 1 кв. м общей площади многоквартирного дома на 2012 г. и на 2013 г., являющиеся приложениями N 1а, 1б к договору. Однако фактически истец начислял плату за услуги по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории за спорный период с 1 марта по 1 июля 2013 г. исходя из ставки в размере * кв. м, то есть ниже ставки в размере * руб., предусмотренной условиями договора, заключенного с ответчиками, что подтверждается квитанциями на оплату жилья и коммунальных услуг за указанный период. А в период с 1 июля 2013 г. по 30 июня 2014 г. истец производил начисление платы за услуги по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории на основании ставки в размере * руб., утвержденной решением общего собраниям собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования от 2 декабря 2013 г. и применяемой с 1 июля 2013 г. При таких обстоятельствах доводы апелляционных жалоб ответчиков о произведении истцом начисления платы за коммунальные и иные услуги по завышенным тарифам являются необоснованными.
Также являются несостоятельными доводы ответчика Т.А.Б. о рассмотрении судом дела без его надлежащего извещения о дате и времени проведения судебного заседания. Из материалов дела следует, что суд неоднократно направлял в адрес ответчика судебные извещения о рассмотрении дела, в том числе извещал ответчика и о слушании дела на 18 ноября 2014 г., однако все извещения возвращены в суд с почтовой отметкой "за истечением срока хранения" (л.д. 27, 28 том 2). Ввиду уклонения ответчика от получения судебных извещений, а также учитывая положения статьи 35 ГПК РФ, предусматривающей обязанность лица, участвующего в деле, добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, судебная коллегия считает необоснованными доводы ответчика Т.А.Б. о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, вследствие рассмотрения дела без его участия. Кроме того, необходимо отметить, что ответчики состоят в зарегистрированном браке, являются сособственниками квартиры. Ответчик И. знала о рассмотрении дела, участвовала в судебных заседаниях и знакомилась с материалами дела, подала встречный иск. С учетом изложенного, ответчик Т.А.Б. знал и должен был знать о дате и времени проведения судебного заседания, назначенного на 18 ноября 2014 г.
На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным, оно вынесено с правильным применением норм материального права, нарушений норм процессуального права судом не допущено, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 18 ноября 2014 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Т.А.Б. и И. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1590
Требование: О взыскании в солидарном порядке задолженности по оплате коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию, ремонту дома и содержанию придомовой территории дома.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчики являются сособственниками квартиры, истец - созданной застройщиком эксплуатирующей организацией жилого дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2015 г. по делу N 33-1590
Судья: Чутов С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Расторгуевой Н.С.,
судей Севастьяновой Н.Ю. и Зениной Л.С.,
при секретаре О.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Севастьяновой Н.Ю. гражданское дело по апелляционным жалобам Т.А.Б. и И. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 18 ноября 2014 г., которым постановлено:
- - взыскать с И. и Т.А.Б. солидарно в пользу ООО "ДС Эксплуатация" задолженность по оплате за коммунальные услуги, за обслуживание и содержание придомовой территории в размере * руб. * коп., а также пени за просрочку оплаты в размере * руб. * коп., а всего взыскать сумму в размере * руб.;
- - взыскать с И. в пользу ООО "ДС Эксплуатация" расходы по оплате государственной пошлины в размере * руб. * коп.;
- - взыскать с Т.А.Б. в пользу ООО "ДС Эксплуатация" расходы по оплате государственной пошлины в размере * руб. * коп.;
- - в удовлетворении встречных исковых требований И. к ООО "ДС Эксплуатация" о признании договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории недействительным отказать.
установила:
ООО "ДС Эксплуатация" обратилось в суд с иском к И., Т.А.Б. о взыскании в солидарном порядке задолженности по оплате коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию, ремонту дома и содержанию придомовой территории дома * квартира * по ул. * в г. * за период с 1 марта 2013 г. по 30 июня 2014 г. в размере * руб. * коп., пени за тот же период в размере * руб. * коп., расходов по плате государственной пошлины в размере * руб. * коп.
Требования мотивированы тем, что ответчики являются сособственниками квартиры N * общей площадью 119,1 кв. м, расположенной по адресу: ***. Истец является созданной застройщиком эксплуатирующей организацией указанного жилого дома на основании договоров, заключенных с собственниками квартир, и предоставляет всем собственникам, включая ответчиков, полный и одинаковый перечень услуг. 2 июля 2012 г. между застройщиком и истцом заключен договор управления многоквартирным домом N *, по условиям которого истец принял на себя обязательство осуществлять управление многоквартирным домом по указанному адресу, а именно выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги инвесторам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение уцелей управления многоквартирным домом. 29 ноября 2012 г. между истцом и ответчиками заключен договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, по условиям которого истец принял на себя обязательство предоставить весь комплекс услуг по содержанию жилого комплекса по адресу: ***, а ответчики приняли на себя обязательство по оплате услуг ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным. Истец осуществляет эксплуатацию жилого дома на основании договоров, заключенных с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. За период с 1 марта 2013 г. по 30 июня 2014 г. у ответчиков образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории в размере * руб. * коп., а также на основании пункта 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ ответчикам за указанный период начислено пени на сумму * руб. * коп.
И. обратилась в суд со встречным иском к ООО "ДС Эксплуатация" о признании недействительным договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 29 ноября 2012 г., возврате денежных средств в размере * руб. * коп., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере * руб. * коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере * руб.
Требования мотивированы тем, что 29 ноября 2012 г. между И., Т.А.Б. и ООО "ДС Эксплуатация" заключен договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, однако, подписывая указанный договор, истец не знала, что в нарушение норм Жилищного кодекса РФ о проведении открытого конкурса, данный конкурс не проводился, и ответчик не имел права заключать договоры на обслуживание дома с собственниками квартир. Данное право принадлежит ООО "Система ПЛЮС", что подтверждается решениями Арбитражного суда г. Москвы, которыми признаны действительными результаты открытого конкурса на право заключить договора управления многоквартирным домом, а также ответами из Государственной жилищной инспекции, Префектуры ЗАО г. Москвы и Управы по району Кунцево г. Москвы. При заключении спорного договора истцом и Т.А.Б. оплачены денежные средства в размере * руб. * коп. в качестве аванса за 4 месяца, а также квитанции на сумму * руб. и на сумму * руб. Истец полагает, что указанные денежные средства получены ответчиком на основании недействительного договора и подлежат возврату. Также на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29 ноября 2012 г. по 7 октября 2014 г. в размере * руб. * коп. Кроме того, в силу пункта 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается застройщиком с управляющей компанией на срок не более трех месяцев.
В судебном заседании представитель истца, он же ответчик по встречному иску, ООО "ДС Эксплуатация" - С. иск поддержала по изложенным в нем основаниям, встречный иск не признала.
Ответчики Т.А.Б., И., она же истец по встречному иску, третье лицо ООО "Система ПЛЮС" в судебное заседание не явились, представителей не направили, о слушании дела извещены.
По делу судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ответчиком Т.А.Б. и ответчиком, она же истец по встречному иску, И. по мотивам незаконности и необоснованности.
В апелляционных жалобах указывается, что договор управления многоквартирным домом заключен 2 июля 2012 г. между застройщиком и ООО "ДС Эксплуатация" на срок до передачи застройщиком всех жилых и нежилых помещений инвесторам и/или оформления застройщиком права собственности на помещения. В силу пункта 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается застройщиком с управляющей компанией на срок не более трех месяцев. На момент заключения 29 ноября 2012 г. между И., Т.А.Б. и ООО "ДС Эксплуатация" договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории установленные законом три месяца истекли. 27 июня 2013 г. проведен открытый конкурс на право заключения договор управления многоквартирным домом. На основании распоряжения Главы Управы района Кунцево г. Москвы от 20 мая 2013 г. управляющей компанией избрано ООО "Система ПЛЮС", что подтверждается вступившими в законную силу решениями арбитражных судов. 17 мая 2013 г. зарегистрировано право общей совместной собственности И. и Т.А.Б. на спорную квартиру. 2 декабря 2013 г. проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования, законность которого обжалуется в Кузьминском районном суде г. Москвы, в связи с чем И. заявляла суду ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу, которое необоснованно отклонено судом. После проведения указанного общего собрания договор управления с ООО "ДС Эксплуатация" не заключался, в связи с этим ООО "ДС Эксплуатация" являлось управляющей компанией в период с 2 июля 2012 г. по 2 октября 2012 г. на основании пункта 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ. При заключении договора управления от 29 ноября 2012 г. с ООО "ДС Эксплуатация" И. и Т.А.Б. был оплачен аванс за период с декабря 2012 г. по март 2013 г. С 27 июня 2013 г. управляющей компанией является ООО "Система ПЛЮС", в связи с чем требования ООО "ДС Эксплуатация" о взыскании задолженности за период с марта 2013 г. по июнь 2014 г. являются необоснованными. Кроме того, ООО "ДС Эксплуатация" производит начисление платы за коммунальные и иные услуги по завышенным тарифам.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Учитывая приведенные положения части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, заслушав объяснения ответчика Т.А.Б., ответчика, она же истец по встречному иску, И., представителя третьего лица ООО "Система ПЛЮС" - Т.А.Р., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя истца, он же ответчик по встречному иску, ООО "ДС Эксплуатация" - С., полагавшей решение суда законным, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, И. и Т.А.Б. являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: ***. Данная квартира передана ответчикам по акту приема-передачи от 10 августа 2012 г.
2 июля 2012 г. между застройщиком ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "ДС Эксплуатация" заключен договор управления многоквартирным домом N *, по условиям которого истец принял на себя обязательство осуществлять управление многоквартирным домом по указанному адресу, а именно выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги инвесторам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение уцелей управления многоквартирным домом.
ООО "ДС Эксплуатация" заключило договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями в целях осуществления эксплуатации жилого дома и его обслуживания.
29 ноября 2012 г. между ООО "ДС Эксплуатация" и И., Т.А.Б. заключен договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, по условиям которого ООО "ДС Эксплуатация" принял на себя обязательство предоставить весь комплекс услуг по содержанию жилого комплекса по адресу: ***, а собственники приняли на себя обязательство по оплате услуг ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным.
Управой района Кунцево г. Москвы проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по адресу: ***, по результатам которого победителем признано ООО "Система ПЛЮС", результаты конкурса оформлены протоколом от 27 июня 2013 г.
Вместе с тем, по инициативе собственников помещений многоквартирного дома по адресу: ***, проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования, указанным собранием приняты решения, оформленные протоколом от 2 декабря 2013 г., согласно которыми собственниками помещений многоквартирного дома выбран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО "ДС Эксплуатация", утверждены тарифы на обслуживание и содержание многоквартирного дома. Указанное решение собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом является действительным, не отменено и не признано недействительным.
Вступившим в законную силу 5 декабря 2014 г. решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 сентября 2014 г. по делу N */14 отказано в удовлетворении исковых требований ООО "Система ПЛЮС" к ООО "ДС Эксплуатация" об обязании не чинить препятствия в исполнении обязанностей по управлению многоквартирным домом, обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом. Указанным решением арбитражного суда установлено, что поскольку до передачи технической документации и до принятия ООО "Система ПЛЮС" дома к фактическому управлению и обслуживанию собственники помещений многоквартирного дома выбрали способ управления домом и управляющую организацию - ООО "ДС Эксплуатация", то в силу пункта 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации действия Управы района Кунцево г. Москвы по признанию ООО "Система ПЛЮС" победителем конкурса и передаче ему права заключения договора управления домом являются незаконными. Решение собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом имеет преимущественное значение.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец ООО "ДС Эксплуатация" является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу ***, на законных основаниях, и об отсутствии правовых оснований для признания недействительным заключенного 29 ноября 2012 г. между ООО "ДС Эксплуатация" и И., Т.А.Б. договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории.
Судебная коллегия считает необоснованными доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ООО "ДС Эксплуатация" права на заключение 29 ноября 2012 г. с И., Т.А.Б. договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории.
Согласно частям 2, 3, 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
При этом частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством РФ, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Из анализа приведенных норм права следует, что после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. До заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом.
На момент заключения между истцом ООО "ДС Эксплуатация" и ответчиками И., Т.А.Б. договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 29 ноября 2012 г., орган местного самоуправления не провел конкурс по отбору управляющей организации и не был заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Результаты конкурса были оформлены протоколом только 27 июня 2013 г. При таких обстоятельствах и на основании части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ ООО "ДС Эксплуатация" вправе была заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме договора на управление помещений в многоквартирном доме как управляющая организация.
Судебная коллегия считает необоснованными ссылки ответчиков на положения части 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, предусматривающие трехмесячный срок заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей компанией. Указанная норма права регулирует правоотношения между застройщиком и управляющей компанией, тогда как предметом настоящего спора в суде является действительность договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, заключенного между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом N *, заключенный 2 июля 2012 г. между застройщиком ЗАО "Кунцево-Инвест" и ООО "ДС Эксплуатация", не признан недействительным и не был расторгнут на момент заключения договора управления с ответчиками.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ, статьей 30 Жилищного кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу статей 153, 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Факт предоставления ООО "ДС Эксплуатация" коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию, ремонту дома и содержанию придомовой территории в спорный период подтверждается предоставленными суду договорами с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, актами сверки, актами о приеме выполненных работ.
Согласно представленному истцом расчету, задолженность И., Т.А.Б. по оплате коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию, ремонту дома и содержанию придомовой территории за период с 1 марта 2013 г. по 30 июня 2014 г. составляет * руб. * коп., размер пени за просрочку оплаты составляет * руб. * коп. При этом начисление коммунальных платежей произведено ООО "ДС Эксплуатация" в соответствии с тарифами, утвержденными Постановлением Правительства Москвы, что наглядно подтверждается квитанциями на оплату жилья и коммунальных услуг. Плата за услуги по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории предусмотрена в пункте 4.1 договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 29 ноября 2012 г., заключенного с ответчиками. Так, согласно пункту 4.1.2 договора в период с 1 января 2013 г. применяется ставка в размере * руб. без учета стоимости коммунальных услуг. При этом к договору на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от 29 ноября 2012 г. приложены расчеты затрат на управление, техническое и эксплуатационное обслуживание 1 кв. м общей площади многоквартирного дома на 2012 г. и на 2013 г., являющиеся приложениями N 1а, 1б к договору. Однако фактически истец начислял плату за услуги по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории за спорный период с 1 марта по 1 июля 2013 г. исходя из ставки в размере * кв. м, то есть ниже ставки в размере * руб., предусмотренной условиями договора, заключенного с ответчиками, что подтверждается квитанциями на оплату жилья и коммунальных услуг за указанный период. А в период с 1 июля 2013 г. по 30 июня 2014 г. истец производил начисление платы за услуги по техническому обслуживанию, содержанию дома и придомовой территории на основании ставки в размере * руб., утвержденной решением общего собраниям собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования от 2 декабря 2013 г. и применяемой с 1 июля 2013 г. При таких обстоятельствах доводы апелляционных жалоб ответчиков о произведении истцом начисления платы за коммунальные и иные услуги по завышенным тарифам являются необоснованными.
Также являются несостоятельными доводы ответчика Т.А.Б. о рассмотрении судом дела без его надлежащего извещения о дате и времени проведения судебного заседания. Из материалов дела следует, что суд неоднократно направлял в адрес ответчика судебные извещения о рассмотрении дела, в том числе извещал ответчика и о слушании дела на 18 ноября 2014 г., однако все извещения возвращены в суд с почтовой отметкой "за истечением срока хранения" (л.д. 27, 28 том 2). Ввиду уклонения ответчика от получения судебных извещений, а также учитывая положения статьи 35 ГПК РФ, предусматривающей обязанность лица, участвующего в деле, добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, судебная коллегия считает необоснованными доводы ответчика Т.А.Б. о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, вследствие рассмотрения дела без его участия. Кроме того, необходимо отметить, что ответчики состоят в зарегистрированном браке, являются сособственниками квартиры. Ответчик И. знала о рассмотрении дела, участвовала в судебных заседаниях и знакомилась с материалами дела, подала встречный иск. С учетом изложенного, ответчик Т.А.Б. знал и должен был знать о дате и времени проведения судебного заседания, назначенного на 18 ноября 2014 г.
На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным, оно вынесено с правильным применением норм материального права, нарушений норм процессуального права судом не допущено, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 18 ноября 2014 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Т.А.Б. и И. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)