Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчик имеет в собственности квартиру, однако расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме не несет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бакаева Ю.В.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Акининой О.А.,
судей: Хаировой А.Х., Ефремовой Л.Н.,
при секретаре И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе О. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 02 сентября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования ООО "Техсервис" удовлетворить.
Взыскать с О. в пользу ООО "Техсервис" задолженность по оплате коммунальных услуг, стоимости технического обслуживания общего имущества многоквартирного дома, за период с 01.01.2012 г. по 31.05.2014 г. в размере 75 344 (семьдесят пять тысяч триста сорок четыре) руб. 76 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2460, 34 руб., а всего взыскать 77 805 (семьдесят семь тысяч восемьсот пять) руб. 10 коп.".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Хаировой А.Х., пояснения О., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя ООО "Техсервис" Г., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец ООО "Техсервис" (с учетом уточнения требований) обратился к мировому судье судебного участка N 28 Самарской области с иском к ответчику О. о взыскании задолженности по оплате за содержание и техническое обслуживание жилого помещения и коммунальных услуг (за отопление) за период с 01.01.2012 года по май 2014 года в размере 75 344 руб. 76 коп., судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины, в размере 2482 руб. 40 коп., указывая, что ответчик имеет в собственности квартиру N 102 общей площадью 87,2 кв. м, по адресу: <адрес>, сумма задолженности по состоянию на 01.06.2014 года составляет 75 344 руб. 76 коп.
Определением мирового судьи от 27 июня 2014 года данное гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности в Промышленный районный суд г. Самары. (л.д. 110).
Судом постановлено вышеуказанное решение об удовлетворении заявленных исковых требований.
В апелляционной жалобе О. просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании ответчик О. поддержала доводы апелляционной жалобы, пояснила, что согласна с оплатой услуг по отоплению, но оспаривает обязанность по оплате за техническое обслуживание дома, поскольку она не может вселиться в квартиру, так как истец препятствует ее велению в квартиру, не выдает ей ключ от входной двери в подъезд и карточку для лифта.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца по доверенности Г. просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, считает решение суда законным и обоснованным. Представитель истца пояснила, что ключ от входной двери в подъезд ответчик может получить в ООО "Техснаб", с которым истец заключил договор на обслуживание домофона. За обслуживание домофона оплата начисляется истцом. Задолженность ответчика по оплате за отопление за указанный в иском заявлении составляет 29700 рублей.
Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Согласно ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту с момента такой передачи, до отбора управляющей организации по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что согласно акту приема-передачи от 28.12.2011 г., ООО "Строительная компания Сервис-Д" передало О. трехкомнатную квартиру общей площадью 87,2 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, а О. приняла указанную квартиру. Стороны согласились, что техническое состояние и качество передаваемой квартиры соответствует договору, проектно-техническим условиям и техническим характеристикам.
Право собственности О. на указанную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.11.2012 года.
Оказание услуг по управлению, обслуживанию, ремонту многоквартирного дома N 4 по ул. Мичурина и поставка коммунальных услуг осуществляется ООО "Техсервис" на основании договора от 07.11.2011 года, заключенного с застройщиком ООО "Строительная компания Сервис-Д" в соответствии с ч. 14. ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Оценивая доводы апелляционной жалобы о признании ничтожной сделкой договора на управление домом, заключенного между ООО "Техсервис" и ООО "Строительная компания Сервис-Д", судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемый договор требованиям закона не противоречит.
При разрешении данного спора необходимо учитывать, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей. Для урегулирования положения, когда лица, которым помещение в многоквартирном доме передано по акту приема-передачи еще не приобрели право собственности на указанные помещения и не могут реализовать предоставленное собственникам помещения в многоквартирном доме право выбора способа управления домом, либо собственниками помещений не выбран способ управления многоквартирным домом, законодатель предусмотрел обязанность органов местного самоуправления по проведению в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75. Из материалов дела не следует, что собственниками помещений многоквартирного дома избран способ управления многоквартирным домом. Также нет сведений, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, провел открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Положения ст. 161 Жилищного кодекса РФ устанавливают, что срок действия договора управления многоквартирным домом, заключенного застройщиком с управляющей организацией действует до отбора управляющей организации по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, либо реализации собственниками права выбора способа управления домом.
Таким образом, поскольку в настоящем случае открытый конкурс органом местного самоуправления не проводился, а собственниками помещений в многоквартирном доме иной способ управления многоквартирным домом не выбирался, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемый ответчиком договор является надлежащим основанием для наличия полномочий ООО "Техсервис" по оказанию О. услуг, связанных с управлением многоквартирным домом.
В п. 6.5 договора от 07.11.2011 года, заключенного застройщиком ООО "Строительная компания Сервис-Д" с ООО "Техсервис", указано, что действие настоящего договора прекращается, в случае отчуждения всех помещений, принадлежащих заказчику, указанных в приложении N 3 к договору со дня заключения договора купли-продажи последнего помещения либо со дня передачи помещения третьему лицу, в зависимости от того, какое событие наступит раньше (л.д. 32). Приложение N 3 к договору в материалы гражданского дела не представлено.
Сторонами по делу не представлено доказательств прекращения действия указанного договора от 07.11.2011 года.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы о ничтожности договора на управление домом, заключенного между управляющим ООО "Техсервис" и застройщиком ООО "Строительная компания Сервис-Д", связаны с неверным толкованием норм права и не могут служить основанием для отмены решения суда.
В то же время, доводы апелляционной жалобы о нарушении материального права при вынесении обжалуемого решения в части взыскания с ответчика оплаты за техническое обслуживание дома судебная коллегия находит обоснованными.
Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности за содержание и техническое обслуживание многоквартирного дома, суд первой инстанции указал, что согласно реестру заключенных договоров, представленному ООО "Техсервис" 25.08.2014 г., истец заключил договора управления многоквартирным домом с большинством собственников помещений <адрес>, ответчик не подписала договор, составив протокол разногласий к нему, однако ответчик, приняв квартиру по акту приема-передачи от 28.12.2011 года, совершила действия, свидетельствующие о е намерении потреблять коммунальные услуги в указанной квартире (конклюдентные действия).
Вместе с тем, при вынесении решения не учтено, что требования к содержанию общего имущества детально урегулированы в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
В частности, пп. в п. 10 указанных Правил указано, что общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом.
Данные положения Правил судебная коллегия расценивает не только как обязанность управляющей компании содержать общее имущество в надлежащем состоянии, но также и передать необходимые для эксплуатации жилого помещения ключи от общедомовой двери, от лифта.
В ходе производства по настоящему гражданскому делу ответчик О. неоднократно заявляла, что в квартиру не вселялась, ключи от домофона и карточка для лифта истцом ей не переданы, тем самым истец препятствует ее вселению в квартиру.
Данное обстоятельство не отрицает и представитель истца в судебном заседании, подтверждая переписку между сторонами по этому вопросу и поясняя, что О. вправе получить ключи в ООО "Техснаб" (местоположение которого до сведения ответчика ни в одном из писем ответчика не доведено), с которым у ООО "Техсервис" заключен договор. Одновременно поясняет, что плату за обслуживание домофона взимает ООО "Техсервис".
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что, не получив ключи от домофона и карточку от лифта, ответчик О. была лишена возможности по реализации своего правомочия по пользованию принадлежащим ей на праве собственности имуществом и в связи с этим фактически не являлась получателем услуг по содержанию и техническому обслуживанию дома N 4 по ул. Мичурина, а ООО "Техсервис" не обеспечило содержания общего имущество многоквартирного дома в состоянии, обеспечивающем доступность пользования помещениями для О.
Данные обстоятельства подтверждаются заявлением О. от 3108.2012 года (л.д. 1178), письменным ответом исполнительного директора ООО "Техсервис" от 20.09.2012 года (л.д. 118), заявлением О. от 17.10.2012 года (л.д. 119), письменным ответом ООО "Техсервис" от 19.10.2012 года (л.д. 120), заявлением осиной И.В. от 29.04.2013 года (л.д. 121), письменным ответом ООО "Техсервис" от 13.05.2013 года (л.д. 122).
При этом, в случае своевременной передачи ответчику ключей от домофона и карточки от лифта, обязанность ответчика О. по техническому обслуживанию многоквартирного дома возникла бы с момента подписания акта приема-передачи квартиры, поскольку отсутствие заключенного с управляющей компанией договора управления имуществом не освобождает собственника помещения в многоквартирном жилом доме от уплаты соответствующих платежей по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома. Однако по настоящему делу наличие подобных обстоятельств установлено не было.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 02 сентября 2014 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции: "Взыскать с О. в пользу ООО "Техсервис" задолженность по оплате коммунальных услуг (за отопление) за период с 01.01.2012 г. по 31.05.2014 г. в размере 29 700 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1091 рубль, всего взыскать 30791 (Тридцать тысяч семьсот девяносто один) рубль. В остальной части иска отказать".
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-10417/2014
Требование: О взыскании задолженности по оплате за содержание и техническое обслуживание жилого помещения и коммунальных услуг.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчик имеет в собственности квартиру, однако расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме не несет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 октября 2014 г. по делу N 33-10417/2014
Судья: Бакаева Ю.В.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Акининой О.А.,
судей: Хаировой А.Х., Ефремовой Л.Н.,
при секретаре И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе О. на решение Промышленного районного суда г. Самары от 02 сентября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования ООО "Техсервис" удовлетворить.
Взыскать с О. в пользу ООО "Техсервис" задолженность по оплате коммунальных услуг, стоимости технического обслуживания общего имущества многоквартирного дома, за период с 01.01.2012 г. по 31.05.2014 г. в размере 75 344 (семьдесят пять тысяч триста сорок четыре) руб. 76 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2460, 34 руб., а всего взыскать 77 805 (семьдесят семь тысяч восемьсот пять) руб. 10 коп.".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Хаировой А.Х., пояснения О., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя ООО "Техсервис" Г., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец ООО "Техсервис" (с учетом уточнения требований) обратился к мировому судье судебного участка N 28 Самарской области с иском к ответчику О. о взыскании задолженности по оплате за содержание и техническое обслуживание жилого помещения и коммунальных услуг (за отопление) за период с 01.01.2012 года по май 2014 года в размере 75 344 руб. 76 коп., судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины, в размере 2482 руб. 40 коп., указывая, что ответчик имеет в собственности квартиру N 102 общей площадью 87,2 кв. м, по адресу: <адрес>, сумма задолженности по состоянию на 01.06.2014 года составляет 75 344 руб. 76 коп.
Определением мирового судьи от 27 июня 2014 года данное гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности в Промышленный районный суд г. Самары. (л.д. 110).
Судом постановлено вышеуказанное решение об удовлетворении заявленных исковых требований.
В апелляционной жалобе О. просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании ответчик О. поддержала доводы апелляционной жалобы, пояснила, что согласна с оплатой услуг по отоплению, но оспаривает обязанность по оплате за техническое обслуживание дома, поскольку она не может вселиться в квартиру, так как истец препятствует ее велению в квартиру, не выдает ей ключ от входной двери в подъезд и карточку для лифта.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца по доверенности Г. просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, считает решение суда законным и обоснованным. Представитель истца пояснила, что ключ от входной двери в подъезд ответчик может получить в ООО "Техснаб", с которым истец заключил договор на обслуживание домофона. За обслуживание домофона оплата начисляется истцом. Задолженность ответчика по оплате за отопление за указанный в иском заявлении составляет 29700 рублей.
Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Согласно ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту с момента такой передачи, до отбора управляющей организации по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Из материалов дела следует, что согласно акту приема-передачи от 28.12.2011 г., ООО "Строительная компания Сервис-Д" передало О. трехкомнатную квартиру общей площадью 87,2 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, а О. приняла указанную квартиру. Стороны согласились, что техническое состояние и качество передаваемой квартиры соответствует договору, проектно-техническим условиям и техническим характеристикам.
Право собственности О. на указанную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.11.2012 года.
Оказание услуг по управлению, обслуживанию, ремонту многоквартирного дома N 4 по ул. Мичурина и поставка коммунальных услуг осуществляется ООО "Техсервис" на основании договора от 07.11.2011 года, заключенного с застройщиком ООО "Строительная компания Сервис-Д" в соответствии с ч. 14. ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Оценивая доводы апелляционной жалобы о признании ничтожной сделкой договора на управление домом, заключенного между ООО "Техсервис" и ООО "Строительная компания Сервис-Д", судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемый договор требованиям закона не противоречит.
При разрешении данного спора необходимо учитывать, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей. Для урегулирования положения, когда лица, которым помещение в многоквартирном доме передано по акту приема-передачи еще не приобрели право собственности на указанные помещения и не могут реализовать предоставленное собственникам помещения в многоквартирном доме право выбора способа управления домом, либо собственниками помещений не выбран способ управления многоквартирным домом, законодатель предусмотрел обязанность органов местного самоуправления по проведению в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75. Из материалов дела не следует, что собственниками помещений многоквартирного дома избран способ управления многоквартирным домом. Также нет сведений, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, провел открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Положения ст. 161 Жилищного кодекса РФ устанавливают, что срок действия договора управления многоквартирным домом, заключенного застройщиком с управляющей организацией действует до отбора управляющей организации по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, либо реализации собственниками права выбора способа управления домом.
Таким образом, поскольку в настоящем случае открытый конкурс органом местного самоуправления не проводился, а собственниками помещений в многоквартирном доме иной способ управления многоквартирным домом не выбирался, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемый ответчиком договор является надлежащим основанием для наличия полномочий ООО "Техсервис" по оказанию О. услуг, связанных с управлением многоквартирным домом.
В п. 6.5 договора от 07.11.2011 года, заключенного застройщиком ООО "Строительная компания Сервис-Д" с ООО "Техсервис", указано, что действие настоящего договора прекращается, в случае отчуждения всех помещений, принадлежащих заказчику, указанных в приложении N 3 к договору со дня заключения договора купли-продажи последнего помещения либо со дня передачи помещения третьему лицу, в зависимости от того, какое событие наступит раньше (л.д. 32). Приложение N 3 к договору в материалы гражданского дела не представлено.
Сторонами по делу не представлено доказательств прекращения действия указанного договора от 07.11.2011 года.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы о ничтожности договора на управление домом, заключенного между управляющим ООО "Техсервис" и застройщиком ООО "Строительная компания Сервис-Д", связаны с неверным толкованием норм права и не могут служить основанием для отмены решения суда.
В то же время, доводы апелляционной жалобы о нарушении материального права при вынесении обжалуемого решения в части взыскания с ответчика оплаты за техническое обслуживание дома судебная коллегия находит обоснованными.
Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности за содержание и техническое обслуживание многоквартирного дома, суд первой инстанции указал, что согласно реестру заключенных договоров, представленному ООО "Техсервис" 25.08.2014 г., истец заключил договора управления многоквартирным домом с большинством собственников помещений <адрес>, ответчик не подписала договор, составив протокол разногласий к нему, однако ответчик, приняв квартиру по акту приема-передачи от 28.12.2011 года, совершила действия, свидетельствующие о е намерении потреблять коммунальные услуги в указанной квартире (конклюдентные действия).
Вместе с тем, при вынесении решения не учтено, что требования к содержанию общего имущества детально урегулированы в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
В частности, пп. в п. 10 указанных Правил указано, что общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом.
Данные положения Правил судебная коллегия расценивает не только как обязанность управляющей компании содержать общее имущество в надлежащем состоянии, но также и передать необходимые для эксплуатации жилого помещения ключи от общедомовой двери, от лифта.
В ходе производства по настоящему гражданскому делу ответчик О. неоднократно заявляла, что в квартиру не вселялась, ключи от домофона и карточка для лифта истцом ей не переданы, тем самым истец препятствует ее вселению в квартиру.
Данное обстоятельство не отрицает и представитель истца в судебном заседании, подтверждая переписку между сторонами по этому вопросу и поясняя, что О. вправе получить ключи в ООО "Техснаб" (местоположение которого до сведения ответчика ни в одном из писем ответчика не доведено), с которым у ООО "Техсервис" заключен договор. Одновременно поясняет, что плату за обслуживание домофона взимает ООО "Техсервис".
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что, не получив ключи от домофона и карточку от лифта, ответчик О. была лишена возможности по реализации своего правомочия по пользованию принадлежащим ей на праве собственности имуществом и в связи с этим фактически не являлась получателем услуг по содержанию и техническому обслуживанию дома N 4 по ул. Мичурина, а ООО "Техсервис" не обеспечило содержания общего имущество многоквартирного дома в состоянии, обеспечивающем доступность пользования помещениями для О.
Данные обстоятельства подтверждаются заявлением О. от 3108.2012 года (л.д. 1178), письменным ответом исполнительного директора ООО "Техсервис" от 20.09.2012 года (л.д. 118), заявлением О. от 17.10.2012 года (л.д. 119), письменным ответом ООО "Техсервис" от 19.10.2012 года (л.д. 120), заявлением осиной И.В. от 29.04.2013 года (л.д. 121), письменным ответом ООО "Техсервис" от 13.05.2013 года (л.д. 122).
При этом, в случае своевременной передачи ответчику ключей от домофона и карточки от лифта, обязанность ответчика О. по техническому обслуживанию многоквартирного дома возникла бы с момента подписания акта приема-передачи квартиры, поскольку отсутствие заключенного с управляющей компанией договора управления имуществом не освобождает собственника помещения в многоквартирном жилом доме от уплаты соответствующих платежей по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома. Однако по настоящему делу наличие подобных обстоятельств установлено не было.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 02 сентября 2014 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции: "Взыскать с О. в пользу ООО "Техсервис" задолженность по оплате коммунальных услуг (за отопление) за период с 01.01.2012 г. по 31.05.2014 г. в размере 29 700 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1091 рубль, всего взыскать 30791 (Тридцать тысяч семьсот девяносто один) рубль. В остальной части иска отказать".
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)