Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик занимает нежилое помещение, однако обязанность по плате за содержание и ремонт общего имущества не исполняет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Кобзарь О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Подвязниковой Н.А.,
судей Емельяновой Е.В., Ланцовой М.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в судебном заседании <...> дело по апелляционной жалобе ответчика Х. на решение Москаленского районного суда Омской области от 30.05.2014, которым постановлено:
"Удовлетворить исковые требования ООО "Управляющая компания Жилищник 8" к Х. о взыскании задолженности по оплате коммунальных слуг за содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома.
Взыскать с Х. в пользу ООО "Управляющая компания Жилищник 8" задолженность по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома за период с <...> по <...> в размере <...> рублей 15 копеек, судебные расходы в размере <...> рублей 74 копеек, а всего <...> рублей 89 копеек".
Заслушав доклад судьи областного суда Емельяновой Е.В., судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник 8" (далее- ООО "УК Жилищник 8" обратилось в суд к Х. с иском о взыскании денежных средств, в обоснование указав, что на основании договора N <...> от <...> выполняет работы и оказывает услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества и придомовой территории жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, <...>. Ответчик занимает нежилое помещение площадью 248,5 кв. м, расположенное в данном многоквартирном доме. За период с <...> по <...> задолженность ответчика по оплате за содержание и ремонт общего имущества составляет <...>, за период с <...> по <...> - <...> рублей, за период с <...> по <...> - <...> рублей. Просило взыскать данную задолженность и возместить расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска, за получение выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также почтовые расходы.
Представитель истца ООО "УК Жилищник 8" по доверенности А. в судебном заседании исковые требования поддержала по этим же основаниям, пояснила, что нежилое помещение ответчика является рестораном. Часть нежилого помещения, площадью равной 92,5 кв. м находится на первом этаже многоквартирного дома, остальная часть пристроена к дому. Считала, что тариф должен начисляться на общую площадь 248,5 кв. м, на отдельную ее часть 92, 5 кв. м определение размера тарифа законом не предусмотрено. Поскольку истец обслуживает общее имущество спорного многоквартирного дома, у ответчика имеется корреспондирующая обязанность оплачивать эти услуги.
В судебном заседании ответчик Х. не участвовала, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика Х. по доверенности М.И. исковые требования признал частично, пояснил, что ответчику принадлежит на праве собственности ресторан - нежилое помещение по адресу: г. Омск, <...>. Однако данное помещение не входит в состав жилого дома, так как является пристройкой. Оно самостоятельно обслуживается собственником, о чем имеются трудовые договоры с сантехником, электриком, дворником; договоры на получение коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями; ответчик имеет собственные коммуникации, независимые от жилого дома. Ответчик согласна нести расходы по оплате услуг в части обслуживания сетей водопровода и системы канализации, а также расходы по содержанию общего имущества, рассчитанные на площадь 92,5 кв. м, так как данная часть помещения расположена на первом этаже дома. Просил иск удовлетворить частично в размере <...> рублей.
Представитель третьего лица Департамента городской экономической политики Администрации г. Омска, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Х. просит решение суда отменить, не соглашаясь с которым указывает, что истец ответчику услуг, за которые взыскана плата, не оказывал. Ссылается, что протокол общего собрания собственников жилых помещений о выборе управляющей компании, содержит площадь жилого дома без учета площади пристройки, ответчик в голосовании участия не принимала, не извещалась о собрании, в приведенной связи полагает, что управляющая компания и собственники жилых помещении, определили пристройку как самостоятельный объект.
Не соглашается с выводами суда об отсутствии доказательств выдела земельного участка под пристройку для строительства и эксплуатации нежилого помещения, указывая на право собственника нежилого помещения на выдел земельного участка под пристройку.
Ссылается, что нежилое помещение не имеет общих коммуникаций с жилым домом ввиду наличия собственного теплового узла. Указывает, что общими коммуникациями являются - холодное водоснабжение и канализация, однако возможно определить точку врезку и использовать холодное водоснабжение и канализацию автономно.
Полагает, что ввиду отсутствия оказания истцом услуг, отсутствует обязанность оплачивать такие услуги, выводы суда о подтверждении факта оказания услуг являются необоснованными, материалами дела подтверждения не находят.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "УК Жилищник 8" указывает на законность судебного акта, отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика М.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.
Согласно положений ст. 327.1 ГПК РФ дело рассмотрено в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на нее.
Как следует из материалов дела, ООО "УК Жилищник 8", обращаясь в суд с настоящим иском, ссылаясь на договор по выполнению работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества и придомовой территории жилого дома, расположенного по адресу: <...> от <...> указало на то, что осуществляет управление данным многоквартирным домом, оказывает услуги по содержанию общедомового имущества и техническому ремонту. Полагало, что ответчик наряду со всеми собственниками жилых помещений должен нести бремя по содержанию общего имущества (л.д. 17-18 т. 1).
Судом установлено, что Х. имеет в собственности нежилое помещение, площадью 248,5 кв. м, расположенное в этом же многоквартирном доме, что подтверждается выпиской из ЕГРП от <...> и свидетельством о государственной регистрации права от <...> (л.д. 5 т. 1).
В период с <...> по <...> истец, выполняя функции управления спорным многоквартирным домом, оказывал собственникам помещений, в том числе ответчику услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома.
Факт оказания услуг по содержанию и текущему ремонту подтверждается представленными в материалы дела актами выполненных работ, отчетами по текущему ремонту (л.д. 55-59, 179-188 т. 1).
Указывая на наличие задолженности ответчика перед истцом за период с <...> по <...> в сумме <...> рублей (л.д. 220 т. 1), истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требования в заявленном размере, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчика, как собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязанности нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома; отсутствия доказательств погашения ответчиком задолженности в заявленной сумме; правильности расчета размера задолженности.
Вывод суда первой инстанции о наличии обязанности у ответчика перед истцом нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома сделан судом правомерно на основании ст. 210, 249, 290 ГК РФ, ст. 36, 37, 39, 158, 155 ЖК РФ.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Состав общего имущества многоквартирного дома указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также в пунктах 2, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <...> N 491.
Статьей 210 ГК РФ предусмотрена обязанность собственника содержать принадлежащее ему имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Принимая во внимание, что в действующем гражданском и жилищном законодательстве не предусмотрено каких-либо особенностей правового регулирования отношений, связанных с оказанием жилищно-коммунальных услуг для встроенных нежилых помещений, суд первой инстанции правильно применил к спорным отношениям сторон нормы, содержащиеся в разделах VII, VIII ЖК РФ.
Пунктом 2 ст. 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме состоит, в том числе из платы за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 158 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу ч. 1, 2, 7 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
С учетом изложенного, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, независимо от наличия или отсутствия у него договора управления с управляющей организацией.
Поскольку факт оказания услуги по содержанию и текущему ремонту дома подтвержден, доказательств того, что работы по содержанию общего имущества, выполненные истцом, были ненадлежащего качества, а также того, что спорные услуги были оказаны иным лицом, не истцом, материалы дела не содержат, суд правильно удовлетворил в полном объеме заявленные исковые требования.
В соответствии со ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Из содержания пунктов 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что протоколами общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме от <...> N 42, от <...> N <...> для всех собственников помещений утвержден размер платы по содержанию и текущему ремонту за 1 кв. м на 2011 год - <...> рублей, на 2012 год - <...> рублей. Тариф на 2013 год установлен в соответствии с постановлением Администрации г. Омска от <...> N 1546-п "Об оплате за содержание и ремонт жилого помещения" - <...> рублей (л.д. 48-54).
Поскольку иного не установлено, то размер месячной платы за содержание и ремонт общего имущества определяется умножением тарифа на площадь занимаемого нежилого помещения, поэтому судом первой инстанции правомерно принят расчет истца, составленный на основании указанных тарифов, оснований не согласиться с мнением суда первой инстанции в указанной части у судебной коллегии не имеется.
По расчету истца, за период с февраля 2011 года по декабрь 2013 года задолженность за содержание и обслуживание общего имущества и текущий ремонт, составила 89 435,15 рублей.
Отклоняя доводы ответчика, приведенные в апелляционной жалобе, о том, что нежилое помещение не имеет общих коммуникаций с жилым домом ввиду наличия собственного теплового узла, общими коммуникациями являются - холодное водоснабжение и канализация, однако возможно определить точку врезку и использовать холодное водоснабжение и канализацию возможно автономно, а истец услуг по содержанию нежилого помещения не оказывал, суд первой инстанции правомерно сослался на законодательно установленную обязанность собственника нежилых помещений нести расходы на содержание общего имущества наравне с собственниками жилых помещений, расположенных в данном доме.
В силу ранее приведенных ст. 39 и 158 ЖК РФ отсутствие договорных отношений с истцом не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, эти положения закона носят императивный характер, в связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы в этой части подлежат отклонению.
Кроме того, из содержания письма Департамента городской экономической политики Администрации <...> от 14.03.2014, адресованного М.Н. - представителю Х., следует, что ЖК РФ не делает различий для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, выделение из платы на содержание и ремонт нежилого помещения расходов на содержание общедомовых сетей холодного водоснабжения и водоотведения является нецелесообразным.
В связи с этим анализируя указанные доводы апелляционной жалобы о самостоятельном обслуживании принадлежащего ответчику нежилого помещения, факта неоказания истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества, наличие автономного тепло-энерго-водо-снабжения, судебная коллегия находит их основанными на ошибочном понимании как фактических обстоятельств дела, так и норм действующего законодательства.
Несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию своего нежилого помещения, в связи с чем, по его мнению, он не обязан нести расходы по содержанию общего имущества и истец в этой части ему услуг не оказывает, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку истцом в рамках рассматриваемого иска взыскиваются только расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а не расходы, связанные с содержанием помещений, принадлежащих ответчику. При этом несение расходов по содержанию принадлежащего собственнику имущества не освобождает его от обязанности производить оплату расходов по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.
Также нельзя согласиться с мнением автора апелляционной жалобы о том, что плата за содержание и ремонт общего имущества должна рассчитываться, исходя из площади нежилого помещения, находящегося непосредственно в жилом доме и равной 92, 5 кв. м, тогда как остальная часть нежилого помещения фактически располагается в пристройке к многоквартирному жилому дому.
Из технического паспорта нежилого помещения N 1П (выписка из технического паспорта многоквартирного жилого дома) <...>, следует, что данное помещение построено в 1962 году, число этажей 5 (раздел VI).
Из технического паспорта на жилой дом <...> (л.д. 147-156 т. 1) следует, что дом построен в 1962 году, число этажей 5. В разделе VII паспорта, указано, что к строениям дома относится сам дом, ресторан, телефонная станция. Из раздела III паспорта следует, что в исчислении площадей жилого дома учтена площадь ресторана 846,2 кв. м. Согласно приложению N <...> на нежилые и жилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения, составлена экспликация, в которой учтены площади нежилых помещений. Из имеющих в техническом паспорте планов усматривается, что ресторан является частью многоквартирного дома.
Согласно данным свидетельства о государственной регистрации права от <...> указанное помещение является нежилым помещением (1П), номера на поэтажном плане 1-15, общей площадью 248,5 кв. м, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <...> (л.д. 5).
Таким образом, ответчик является собственником нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
На основании ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.
Статья 7 Закона содержит сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:
1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
Таким образом, только объекты недвижимого имущества, прошедшие государственный кадастровый учет, являются объектом гражданских прав, поскольку внесение сведений в государственный кадастр недвижимости подтверждает существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими, определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Указанный закон дает перечень видов объектов недвижимого имущества, к которым относит земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства. Пристройка объектом недвижимого имущества не является.
Таким образом, ссылки автора жалобы на то, что нежилое помещение ответчика является самостоятельным объектом, а также его указание на расчет размера платы, исходя из площади нежилого помещения, расположенного непосредственно в жилом доме (92,5 кв. м), являются необоснованными, поскольку пристройка, где частично расположено нежилое помещение ответчика самостоятельным объектом недвижимого имущества не является.
Указание в апелляционной жалобе на обстоятельства того, что ответчик как собственник нежилого помещения не принимала участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, как при выборе управляющей компании, так и при установлении тарифов на содержание и ремонт многоквартирного дома, в виду ее неизвещения, и тем самым косвенного подтверждения собственниками жилых помещений автономности принадлежащего ей недвижимого имущества относительно многоквартирного жилого дома, не могут быть приняты во внимание, поскольку ответчик указанные протоколы общих собраний не обжаловала, факт ее неизвещения о проведении таких собраний ответчиком не доказан, более того данные доводы не могут исключить законодательно предусмотренную обязанность содержать общее имущество.
Согласно п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и тех которые не участвовали в голосовании.
В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Не согласие автора апелляционной жалобы с выводами суда об отсутствии доказательств выдела земельного участка под пристройку для строительства и эксплуатации нежилого помещения, указание на право собственника нежилого помещения на выдел земельного участка под пристройку, не может повлиять на правильные выводы суда по существу спора. Более того, указанные обстоятельства являются безотносительными к сложившейся спорной правовой ситуации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 33-4768/2014
Требование: О взыскании задолженности по оплате коммунальных слуг за содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик занимает нежилое помещение, однако обязанность по плате за содержание и ремонт общего имущества не исполняет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-4768/2014
Председательствующий: Кобзарь О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Подвязниковой Н.А.,
судей Емельяновой Е.В., Ланцовой М.В.,
при секретаре Г.,
рассмотрела в судебном заседании <...> дело по апелляционной жалобе ответчика Х. на решение Москаленского районного суда Омской области от 30.05.2014, которым постановлено:
"Удовлетворить исковые требования ООО "Управляющая компания Жилищник 8" к Х. о взыскании задолженности по оплате коммунальных слуг за содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома.
Взыскать с Х. в пользу ООО "Управляющая компания Жилищник 8" задолженность по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома за период с <...> по <...> в размере <...> рублей 15 копеек, судебные расходы в размере <...> рублей 74 копеек, а всего <...> рублей 89 копеек".
Заслушав доклад судьи областного суда Емельяновой Е.В., судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Жилищник 8" (далее- ООО "УК Жилищник 8" обратилось в суд к Х. с иском о взыскании денежных средств, в обоснование указав, что на основании договора N <...> от <...> выполняет работы и оказывает услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества и придомовой территории жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, <...>. Ответчик занимает нежилое помещение площадью 248,5 кв. м, расположенное в данном многоквартирном доме. За период с <...> по <...> задолженность ответчика по оплате за содержание и ремонт общего имущества составляет <...>, за период с <...> по <...> - <...> рублей, за период с <...> по <...> - <...> рублей. Просило взыскать данную задолженность и возместить расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска, за получение выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также почтовые расходы.
Представитель истца ООО "УК Жилищник 8" по доверенности А. в судебном заседании исковые требования поддержала по этим же основаниям, пояснила, что нежилое помещение ответчика является рестораном. Часть нежилого помещения, площадью равной 92,5 кв. м находится на первом этаже многоквартирного дома, остальная часть пристроена к дому. Считала, что тариф должен начисляться на общую площадь 248,5 кв. м, на отдельную ее часть 92, 5 кв. м определение размера тарифа законом не предусмотрено. Поскольку истец обслуживает общее имущество спорного многоквартирного дома, у ответчика имеется корреспондирующая обязанность оплачивать эти услуги.
В судебном заседании ответчик Х. не участвовала, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика Х. по доверенности М.И. исковые требования признал частично, пояснил, что ответчику принадлежит на праве собственности ресторан - нежилое помещение по адресу: г. Омск, <...>. Однако данное помещение не входит в состав жилого дома, так как является пристройкой. Оно самостоятельно обслуживается собственником, о чем имеются трудовые договоры с сантехником, электриком, дворником; договоры на получение коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями; ответчик имеет собственные коммуникации, независимые от жилого дома. Ответчик согласна нести расходы по оплате услуг в части обслуживания сетей водопровода и системы канализации, а также расходы по содержанию общего имущества, рассчитанные на площадь 92,5 кв. м, так как данная часть помещения расположена на первом этаже дома. Просил иск удовлетворить частично в размере <...> рублей.
Представитель третьего лица Департамента городской экономической политики Администрации г. Омска, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Х. просит решение суда отменить, не соглашаясь с которым указывает, что истец ответчику услуг, за которые взыскана плата, не оказывал. Ссылается, что протокол общего собрания собственников жилых помещений о выборе управляющей компании, содержит площадь жилого дома без учета площади пристройки, ответчик в голосовании участия не принимала, не извещалась о собрании, в приведенной связи полагает, что управляющая компания и собственники жилых помещении, определили пристройку как самостоятельный объект.
Не соглашается с выводами суда об отсутствии доказательств выдела земельного участка под пристройку для строительства и эксплуатации нежилого помещения, указывая на право собственника нежилого помещения на выдел земельного участка под пристройку.
Ссылается, что нежилое помещение не имеет общих коммуникаций с жилым домом ввиду наличия собственного теплового узла. Указывает, что общими коммуникациями являются - холодное водоснабжение и канализация, однако возможно определить точку врезку и использовать холодное водоснабжение и канализацию автономно.
Полагает, что ввиду отсутствия оказания истцом услуг, отсутствует обязанность оплачивать такие услуги, выводы суда о подтверждении факта оказания услуг являются необоснованными, материалами дела подтверждения не находят.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "УК Жилищник 8" указывает на законность судебного акта, отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не просили, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика М.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ.
Согласно положений ст. 327.1 ГПК РФ дело рассмотрено в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на нее.
Как следует из материалов дела, ООО "УК Жилищник 8", обращаясь в суд с настоящим иском, ссылаясь на договор по выполнению работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества и придомовой территории жилого дома, расположенного по адресу: <...> от <...> указало на то, что осуществляет управление данным многоквартирным домом, оказывает услуги по содержанию общедомового имущества и техническому ремонту. Полагало, что ответчик наряду со всеми собственниками жилых помещений должен нести бремя по содержанию общего имущества (л.д. 17-18 т. 1).
Судом установлено, что Х. имеет в собственности нежилое помещение, площадью 248,5 кв. м, расположенное в этом же многоквартирном доме, что подтверждается выпиской из ЕГРП от <...> и свидетельством о государственной регистрации права от <...> (л.д. 5 т. 1).
В период с <...> по <...> истец, выполняя функции управления спорным многоквартирным домом, оказывал собственникам помещений, в том числе ответчику услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома.
Факт оказания услуг по содержанию и текущему ремонту подтверждается представленными в материалы дела актами выполненных работ, отчетами по текущему ремонту (л.д. 55-59, 179-188 т. 1).
Указывая на наличие задолженности ответчика перед истцом за период с <...> по <...> в сумме <...> рублей (л.д. 220 т. 1), истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требования в заявленном размере, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчика, как собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязанности нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома; отсутствия доказательств погашения ответчиком задолженности в заявленной сумме; правильности расчета размера задолженности.
Вывод суда первой инстанции о наличии обязанности у ответчика перед истцом нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома сделан судом правомерно на основании ст. 210, 249, 290 ГК РФ, ст. 36, 37, 39, 158, 155 ЖК РФ.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Состав общего имущества многоквартирного дома указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также в пунктах 2, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <...> N 491.
Статьей 210 ГК РФ предусмотрена обязанность собственника содержать принадлежащее ему имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Принимая во внимание, что в действующем гражданском и жилищном законодательстве не предусмотрено каких-либо особенностей правового регулирования отношений, связанных с оказанием жилищно-коммунальных услуг для встроенных нежилых помещений, суд первой инстанции правильно применил к спорным отношениям сторон нормы, содержащиеся в разделах VII, VIII ЖК РФ.
Пунктом 2 ст. 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме состоит, в том числе из платы за содержание и ремонт помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 158 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу ч. 1, 2, 7 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
С учетом изложенного, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома, независимо от наличия или отсутствия у него договора управления с управляющей организацией.
Поскольку факт оказания услуги по содержанию и текущему ремонту дома подтвержден, доказательств того, что работы по содержанию общего имущества, выполненные истцом, были ненадлежащего качества, а также того, что спорные услуги были оказаны иным лицом, не истцом, материалы дела не содержат, суд правильно удовлетворил в полном объеме заявленные исковые требования.
В соответствии со ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Из содержания пунктов 28, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что протоколами общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме от <...> N 42, от <...> N <...> для всех собственников помещений утвержден размер платы по содержанию и текущему ремонту за 1 кв. м на 2011 год - <...> рублей, на 2012 год - <...> рублей. Тариф на 2013 год установлен в соответствии с постановлением Администрации г. Омска от <...> N 1546-п "Об оплате за содержание и ремонт жилого помещения" - <...> рублей (л.д. 48-54).
Поскольку иного не установлено, то размер месячной платы за содержание и ремонт общего имущества определяется умножением тарифа на площадь занимаемого нежилого помещения, поэтому судом первой инстанции правомерно принят расчет истца, составленный на основании указанных тарифов, оснований не согласиться с мнением суда первой инстанции в указанной части у судебной коллегии не имеется.
По расчету истца, за период с февраля 2011 года по декабрь 2013 года задолженность за содержание и обслуживание общего имущества и текущий ремонт, составила 89 435,15 рублей.
Отклоняя доводы ответчика, приведенные в апелляционной жалобе, о том, что нежилое помещение не имеет общих коммуникаций с жилым домом ввиду наличия собственного теплового узла, общими коммуникациями являются - холодное водоснабжение и канализация, однако возможно определить точку врезку и использовать холодное водоснабжение и канализацию возможно автономно, а истец услуг по содержанию нежилого помещения не оказывал, суд первой инстанции правомерно сослался на законодательно установленную обязанность собственника нежилых помещений нести расходы на содержание общего имущества наравне с собственниками жилых помещений, расположенных в данном доме.
В силу ранее приведенных ст. 39 и 158 ЖК РФ отсутствие договорных отношений с истцом не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества, эти положения закона носят императивный характер, в связи с чем соответствующие доводы апелляционной жалобы в этой части подлежат отклонению.
Кроме того, из содержания письма Департамента городской экономической политики Администрации <...> от 14.03.2014, адресованного М.Н. - представителю Х., следует, что ЖК РФ не делает различий для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, выделение из платы на содержание и ремонт нежилого помещения расходов на содержание общедомовых сетей холодного водоснабжения и водоотведения является нецелесообразным.
В связи с этим анализируя указанные доводы апелляционной жалобы о самостоятельном обслуживании принадлежащего ответчику нежилого помещения, факта неоказания истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества, наличие автономного тепло-энерго-водо-снабжения, судебная коллегия находит их основанными на ошибочном понимании как фактических обстоятельств дела, так и норм действующего законодательства.
Несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию своего нежилого помещения, в связи с чем, по его мнению, он не обязан нести расходы по содержанию общего имущества и истец в этой части ему услуг не оказывает, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку истцом в рамках рассматриваемого иска взыскиваются только расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а не расходы, связанные с содержанием помещений, принадлежащих ответчику. При этом несение расходов по содержанию принадлежащего собственнику имущества не освобождает его от обязанности производить оплату расходов по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома.
Также нельзя согласиться с мнением автора апелляционной жалобы о том, что плата за содержание и ремонт общего имущества должна рассчитываться, исходя из площади нежилого помещения, находящегося непосредственно в жилом доме и равной 92, 5 кв. м, тогда как остальная часть нежилого помещения фактически располагается в пристройке к многоквартирному жилому дому.
Из технического паспорта нежилого помещения N 1П (выписка из технического паспорта многоквартирного жилого дома) <...>, следует, что данное помещение построено в 1962 году, число этажей 5 (раздел VI).
Из технического паспорта на жилой дом <...> (л.д. 147-156 т. 1) следует, что дом построен в 1962 году, число этажей 5. В разделе VII паспорта, указано, что к строениям дома относится сам дом, ресторан, телефонная станция. Из раздела III паспорта следует, что в исчислении площадей жилого дома учтена площадь ресторана 846,2 кв. м. Согласно приложению N <...> на нежилые и жилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения, составлена экспликация, в которой учтены площади нежилых помещений. Из имеющих в техническом паспорте планов усматривается, что ресторан является частью многоквартирного дома.
Согласно данным свидетельства о государственной регистрации права от <...> указанное помещение является нежилым помещением (1П), номера на поэтажном плане 1-15, общей площадью 248,5 кв. м, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <...> (л.д. 5).
Таким образом, ответчик является собственником нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
На основании ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.
Статья 7 Закона содержит сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:
1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
Таким образом, только объекты недвижимого имущества, прошедшие государственный кадастровый учет, являются объектом гражданских прав, поскольку внесение сведений в государственный кадастр недвижимости подтверждает существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими, определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Указанный закон дает перечень видов объектов недвижимого имущества, к которым относит земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства. Пристройка объектом недвижимого имущества не является.
Таким образом, ссылки автора жалобы на то, что нежилое помещение ответчика является самостоятельным объектом, а также его указание на расчет размера платы, исходя из площади нежилого помещения, расположенного непосредственно в жилом доме (92,5 кв. м), являются необоснованными, поскольку пристройка, где частично расположено нежилое помещение ответчика самостоятельным объектом недвижимого имущества не является.
Указание в апелляционной жалобе на обстоятельства того, что ответчик как собственник нежилого помещения не принимала участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, как при выборе управляющей компании, так и при установлении тарифов на содержание и ремонт многоквартирного дома, в виду ее неизвещения, и тем самым косвенного подтверждения собственниками жилых помещений автономности принадлежащего ей недвижимого имущества относительно многоквартирного жилого дома, не могут быть приняты во внимание, поскольку ответчик указанные протоколы общих собраний не обжаловала, факт ее неизвещения о проведении таких собраний ответчиком не доказан, более того данные доводы не могут исключить законодательно предусмотренную обязанность содержать общее имущество.
Согласно п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и тех которые не участвовали в голосовании.
В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Не согласие автора апелляционной жалобы с выводами суда об отсутствии доказательств выдела земельного участка под пристройку для строительства и эксплуатации нежилого помещения, указание на право собственника нежилого помещения на выдел земельного участка под пристройку, не может повлиять на правильные выводы суда по существу спора. Более того, указанные обстоятельства являются безотносительными к сложившейся спорной правовой ситуации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)