Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: На спорном собрании принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом. Орган местного самоуправления ссылается на отсутствие необходимого для принятия оспариваемого решения кворума.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Череваткина Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кучминой А.А.,
судей Колемасовой В.С., Петровой Н.А.,
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Город Саратов" к А. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, проведенного в форме очного голосования, по апелляционной жалобе комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Кировского районного суда города Саратова от 01 октября 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., объяснения представителей истца комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Город Саратов" - Б.А., Б.С., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика А. и третьего лица общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ритм" - Б.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
комитет по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - комитет по ЖКХ) обратился в суд с иском к А., в котором просил признать недействительным решение общего собрания собственников помещений от 26 апреля 2014 года в виде протокола собрания собственников жилого дома по адресу: <адрес>, проведенного в форме очного голосования.
Требования мотивированы тем, что комитетом по ЖКХ была проведена внеплановая документарная проверка соблюдения жилищного законодательства при принятии общим собранием собственников помещений многоквартирного дома <адрес> решения о выборе управляющей организации в целях заключения с последней договора управления многоквартирным домом.
В ходе проведения проверки и исследования документов, предоставленных обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ритм" (далее - ООО УК "Ритм") комитетом по ЖКХ был выявлен ряд нарушений требований жилищного законодательства, предъявляемых к порядку проведения общего собрания собственников помещений. Так, инициатор собрания А. в нарушение ст. 45 ЖК РФ на дату проведения собрания не являлась собственником помещения в многоквартирном доме в соответствии со ст. 219 ГК РФ. В голосовании на общем собрании собственников помещений жилого дома 26 апреля 2014 года принял участие 31 собственник, т.е. собрание являлось неправомочным в связи с отсутствием кворума.
Решением Кировского районного суда города Саратова от 01 октября 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе комитет по ЖКХ просит решение суда отменить, принять новое решение. Автор жалобы указывает, что государственная регистрация права на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права, в связи с чем А. не являлась собственником помещения в многоквартирном доме на дату проведения собрания и, как следствие, не могла являться инициатором его проведения. Автор жалобы не согласен с выводом суда о необходимости выдачи комитетом по ЖКХ предписания об устранении выявленных нарушений перед обращением в суд, учитывая, что нарушения являются неустранимыми, и вынесение указанного предписания не является обязательным условием для обращения в суд с иском. Исковое заявление было подано комитетом по ЖКХ не в целях защиты прав комитета, а с целью реализации права, предоставленного ст. 20 ЖК РФ, в связи с выявленными в ходе проведения проверки грубыми нарушениями порядка проведения собрания. Автор жалобы полагает, что суд при разрешении спора применил норму права, не подлежащую применению, сославшись в решении на ст. 146 ЖК РФ, регулирующую порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Иные доводы жалобы аналогичны изложенным в исковом заявлении.
В возражениях, поданных на апелляционную жалобу, представитель ООО УК "Ритм" просил решение суда оставить без изменения, указывая на его законность и обоснованность.
А. в заседание суда апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайства не представила, о причинах неявки не сообщила. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения N 216-р от 09 июля 2014 года комитетом по ЖКХ была проведена проверка соблюдения жилищного законодательства при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации ООО УК "Ритм" в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом <адрес> порядке утверждения условий договора (т. 1 л.д. 14).
В ходе проверки было установлено, что 26 апреля 2014 года по инициативе А. проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <адрес> в форме очного голосования, оформленное протоколом N 01/Т-3А. В повестке дня собрания были поставлены следующие вопросы: утверждение повестки дня; выбор председателя и секретаря собрания; наделение правом подписания председателя и секретаря собрания; выбор формы управления жилым домом; определение размера взноса на хозяйственные нужды и порядок его оплаты; утверждение тарифа на статью содержание жилья и статью текущий ремонт; дата начала начисления оплаты за ЖКУ; порядок установки системы ограничения доступа (домофоны); выбор способа формирования фонда капитального ремонта; определение размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт; установление минимального размера фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Законом Саратовской области от 27.12.2013 N 242-ЗСО; определение перечня услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее, чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта; определение сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (не позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта); определение владельца специального счета; определение кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет; определение уполномоченного лица по предъявлению платежного документа на оплату взноса на капитальный ремонт; определение места хранения документов, в том числе протоколов общих собраний, порядок оповещения о проведении последующих собраний (т. 1 л.д. 17-21).
В апелляционной жалобе истец ссылается на нарушение при проведении собрания ч. 1 ст. 48 ЖК РФ, и как следствие на отсутствие кворума, указывая, что участники долевого строительства до государственной регистрации права собственности не вправе были принимать решение о выборе способа управления многоквартирным домом, равно как и инициировать его проведение.
С данным доводом судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии со ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Следовательно, с момента подписания передаточного акта между участником долевого строительства и застройщиком, участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, при этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом путем проведения собрания в порядке, установленном ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ, в также в реализации права по инициированию проведения такого собрания, поскольку сама по себе государственная регистрация права собственности в соответствии с п. 3 ст. 13, ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" носит заявительный характер.
Из материалов дела следует, что 27 января 2014 года по акту приема-передачи квартира <адрес> передана застройщиком в собственность А. на основании договора уступки права требования от 23 октября 2013 года (т. 1 л.д. 56-58).
Таким образом, А. как собственник жилого помещения в указанном многоквартирном доме, была вправе инициировать проведение общего собрания.
В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В протоколе общего собрания от 26 апреля 2014 года указано, что площадь помещений в доме составляет 21288,5 кв. м, в собрании приняли участие 371 собственник, что составляет 15584,25 кв. м (голосов) или 73,205% голосов от общего числа голосов собственников помещений.
Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с кадастровым паспортом многоквартирного дома, предоставленного по запросу судебной коллегии филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области, площадь жилого дома <адрес> составляет 34279,1 кв. м.
Согласно сообщению МУП "Городское бюро технической инвентаризации" от 12 февраля 2015 года N 188 общая площадь жилого дома <адрес> в учетом площадей лоджий, балконов составляет 34279,1 кв. м, общая площадь квартир - 21288,5 кв. м, площадь мест общего пользования - 11302,2 кв. м.
Судебная коллегия приходит к выводу, что площадь жилого дома <адрес> для определения кворума на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, состоявшемся 26 апреля 2014 года, должна быть взята в размере 32590,7 кв. м, исходя из суммы общей площади квартир в размере 21288,5 кв. м и площади мест общего пользования - 11302,2 кв. м. Размер общей площади многоквартирного дома в 34279,1 кв. м не может быть взят за основу, поскольку данная цифра указана с учетом площадей лоджий, балконов, которые не относятся к местам общего пользования, а следовательно и к общему имуществу многоквартирного дома. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.
Исходя из повестки общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 26 апреля 2014 года по пунктам 8 - 15 повестки дня требовалось голосование не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. 21727,13 кв. м (голосов).
Исходя из списка собственников помещений жилого дома, присутствующих на общем собрании, проводимом 26 апреля 2014 года, с учетом сведений о собственниках помещений многоквартирного дома, содержащихся в ЕГРП, собрание было правомочно принимать решения по всем вопросам повестки дня собрания, так как в нем приняли участие собственники, обладающие 23035,09 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Факт участия указанных в приложенном к протоколу собрания списке лиц на общем собрании и их голосования по вопросам повестки дня собрания представителями комитета по ЖКХ не оспаривался. При этом судебной коллегией исключены из числа проголосовавших ФИО9 (<адрес>), ФИО10 (<адрес>), ФИО11 (<адрес>), ФИО12 (<адрес>), ФИО13 (<адрес>), ФИО14 (<адрес>), ФИО15 (<адрес>), ФИО16 (<адрес>), поскольку сведений о том, что указанные лица на момент проведения общего собрания 26 апреля 2014 года являлись собственниками помещений, расположенных в доме <адрес>, в том числе по актам приема-передачи квартир от застройщика дома, не представлено. При этом состав собственников, обладающих 23035,09 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, определены без учета исключенных лиц.
Таким образом, оснований для признания недействительным оспариваемого собрания от 26 апреля 2014 года ввиду отсутствия кворума, как о том заявлено истцом, не имеется.
Вместе с тем, разрешая спор и отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что в соответствии с положениями ч. 6 ст. 20 ЖК РФ комитетом по ЖКХ не представлено доказательств, подтверждающих нарушение его прав оспариваемым протоколом собрания от 26 апреля 2014 года, поскольку по результатам проверки какого-либо предписания для устранения выявленных нарушений в адрес ответчика А., либо в адрес ООО УК "Ритм" не направлялось.
Указанный вывод суда первой инстанции является ошибочным.
Согласно ст. 9 Федерального закона от 28.06.2014 N 200-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования (30 июня 2014 года).
Судом в решении ошибочно приведена неприменимая к спорным правоотношениям редакция ч. 6 ст. 20 ЖК РФ. Однако данные обстоятельства не влекут отмену судебного постановления, поскольку вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований является по существу правильным.
Не может служить основанием для отмены правильного по существу решения суда и довод апелляционной жалобы о том, что суд применил ст. 146 ЖК РФ, регулирующую порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, поскольку данный довод не влечет безусловного основания для удовлетворения иска.
В силу положений ч. 6 ст. 330 ГПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. Характер допущенных судом первой инстанции нарушений (формальный или неформальный) определяется судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалобы, представления.
В силу приведенных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований комитета по ЖКХ к А. о признании решения общего собрания собственников помещений, проведенного в форме очного голосования 26 апреля 2014 года, недействительным, у суда первой инстанции не имелось, а поэтому оснований для отмены по существу правильного судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Саратова от 01 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Город Саратов" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-82
Требование: О признании недействительным решения общего собрания собственников помещений.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: На спорном собрании принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом. Орган местного самоуправления ссылается на отсутствие необходимого для принятия оспариваемого решения кворума.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 февраля 2015 г. по делу N 33-82
Судья Череваткина Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кучминой А.А.,
судей Колемасовой В.С., Петровой Н.А.,
при секретаре Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Город Саратов" к А. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, проведенного в форме очного голосования, по апелляционной жалобе комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Кировского районного суда города Саратова от 01 октября 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., объяснения представителей истца комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Город Саратов" - Б.А., Б.С., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика А. и третьего лица общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ритм" - Б.В., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
комитет по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - комитет по ЖКХ) обратился в суд с иском к А., в котором просил признать недействительным решение общего собрания собственников помещений от 26 апреля 2014 года в виде протокола собрания собственников жилого дома по адресу: <адрес>, проведенного в форме очного голосования.
Требования мотивированы тем, что комитетом по ЖКХ была проведена внеплановая документарная проверка соблюдения жилищного законодательства при принятии общим собранием собственников помещений многоквартирного дома <адрес> решения о выборе управляющей организации в целях заключения с последней договора управления многоквартирным домом.
В ходе проведения проверки и исследования документов, предоставленных обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Ритм" (далее - ООО УК "Ритм") комитетом по ЖКХ был выявлен ряд нарушений требований жилищного законодательства, предъявляемых к порядку проведения общего собрания собственников помещений. Так, инициатор собрания А. в нарушение ст. 45 ЖК РФ на дату проведения собрания не являлась собственником помещения в многоквартирном доме в соответствии со ст. 219 ГК РФ. В голосовании на общем собрании собственников помещений жилого дома 26 апреля 2014 года принял участие 31 собственник, т.е. собрание являлось неправомочным в связи с отсутствием кворума.
Решением Кировского районного суда города Саратова от 01 октября 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе комитет по ЖКХ просит решение суда отменить, принять новое решение. Автор жалобы указывает, что государственная регистрация права на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права, в связи с чем А. не являлась собственником помещения в многоквартирном доме на дату проведения собрания и, как следствие, не могла являться инициатором его проведения. Автор жалобы не согласен с выводом суда о необходимости выдачи комитетом по ЖКХ предписания об устранении выявленных нарушений перед обращением в суд, учитывая, что нарушения являются неустранимыми, и вынесение указанного предписания не является обязательным условием для обращения в суд с иском. Исковое заявление было подано комитетом по ЖКХ не в целях защиты прав комитета, а с целью реализации права, предоставленного ст. 20 ЖК РФ, в связи с выявленными в ходе проведения проверки грубыми нарушениями порядка проведения собрания. Автор жалобы полагает, что суд при разрешении спора применил норму права, не подлежащую применению, сославшись в решении на ст. 146 ЖК РФ, регулирующую порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Иные доводы жалобы аналогичны изложенным в исковом заявлении.
В возражениях, поданных на апелляционную жалобу, представитель ООО УК "Ритм" просил решение суда оставить без изменения, указывая на его законность и обоснованность.
А. в заседание суда апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайства не представила, о причинах неявки не сообщила. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.
Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения N 216-р от 09 июля 2014 года комитетом по ЖКХ была проведена проверка соблюдения жилищного законодательства при принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации ООО УК "Ритм" в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом <адрес> порядке утверждения условий договора (т. 1 л.д. 14).
В ходе проверки было установлено, что 26 апреля 2014 года по инициативе А. проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <адрес> в форме очного голосования, оформленное протоколом N 01/Т-3А. В повестке дня собрания были поставлены следующие вопросы: утверждение повестки дня; выбор председателя и секретаря собрания; наделение правом подписания председателя и секретаря собрания; выбор формы управления жилым домом; определение размера взноса на хозяйственные нужды и порядок его оплаты; утверждение тарифа на статью содержание жилья и статью текущий ремонт; дата начала начисления оплаты за ЖКУ; порядок установки системы ограничения доступа (домофоны); выбор способа формирования фонда капитального ремонта; определение размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт; установление минимального размера фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с Законом Саратовской области от 27.12.2013 N 242-ЗСО; определение перечня услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее, чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта; определение сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (не позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта); определение владельца специального счета; определение кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет; определение уполномоченного лица по предъявлению платежного документа на оплату взноса на капитальный ремонт; определение места хранения документов, в том числе протоколов общих собраний, порядок оповещения о проведении последующих собраний (т. 1 л.д. 17-21).
В апелляционной жалобе истец ссылается на нарушение при проведении собрания ч. 1 ст. 48 ЖК РФ, и как следствие на отсутствие кворума, указывая, что участники долевого строительства до государственной регистрации права собственности не вправе были принимать решение о выборе способа управления многоквартирным домом, равно как и инициировать его проведение.
С данным доводом судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии со ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Следовательно, с момента подписания передаточного акта между участником долевого строительства и застройщиком, участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, при этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом путем проведения собрания в порядке, установленном ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ, в также в реализации права по инициированию проведения такого собрания, поскольку сама по себе государственная регистрация права собственности в соответствии с п. 3 ст. 13, ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" носит заявительный характер.
Из материалов дела следует, что 27 января 2014 года по акту приема-передачи квартира <адрес> передана застройщиком в собственность А. на основании договора уступки права требования от 23 октября 2013 года (т. 1 л.д. 56-58).
Таким образом, А. как собственник жилого помещения в указанном многоквартирном доме, была вправе инициировать проведение общего собрания.
В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В протоколе общего собрания от 26 апреля 2014 года указано, что площадь помещений в доме составляет 21288,5 кв. м, в собрании приняли участие 371 собственник, что составляет 15584,25 кв. м (голосов) или 73,205% голосов от общего числа голосов собственников помещений.
Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В соответствии с кадастровым паспортом многоквартирного дома, предоставленного по запросу судебной коллегии филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области, площадь жилого дома <адрес> составляет 34279,1 кв. м.
Согласно сообщению МУП "Городское бюро технической инвентаризации" от 12 февраля 2015 года N 188 общая площадь жилого дома <адрес> в учетом площадей лоджий, балконов составляет 34279,1 кв. м, общая площадь квартир - 21288,5 кв. м, площадь мест общего пользования - 11302,2 кв. м.
Судебная коллегия приходит к выводу, что площадь жилого дома <адрес> для определения кворума на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, состоявшемся 26 апреля 2014 года, должна быть взята в размере 32590,7 кв. м, исходя из суммы общей площади квартир в размере 21288,5 кв. м и площади мест общего пользования - 11302,2 кв. м. Размер общей площади многоквартирного дома в 34279,1 кв. м не может быть взят за основу, поскольку данная цифра указана с учетом площадей лоджий, балконов, которые не относятся к местам общего пользования, а следовательно и к общему имуществу многоквартирного дома. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.
Исходя из повестки общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 26 апреля 2014 года по пунктам 8 - 15 повестки дня требовалось голосование не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. 21727,13 кв. м (голосов).
Исходя из списка собственников помещений жилого дома, присутствующих на общем собрании, проводимом 26 апреля 2014 года, с учетом сведений о собственниках помещений многоквартирного дома, содержащихся в ЕГРП, собрание было правомочно принимать решения по всем вопросам повестки дня собрания, так как в нем приняли участие собственники, обладающие 23035,09 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Факт участия указанных в приложенном к протоколу собрания списке лиц на общем собрании и их голосования по вопросам повестки дня собрания представителями комитета по ЖКХ не оспаривался. При этом судебной коллегией исключены из числа проголосовавших ФИО9 (<адрес>), ФИО10 (<адрес>), ФИО11 (<адрес>), ФИО12 (<адрес>), ФИО13 (<адрес>), ФИО14 (<адрес>), ФИО15 (<адрес>), ФИО16 (<адрес>), поскольку сведений о том, что указанные лица на момент проведения общего собрания 26 апреля 2014 года являлись собственниками помещений, расположенных в доме <адрес>, в том числе по актам приема-передачи квартир от застройщика дома, не представлено. При этом состав собственников, обладающих 23035,09 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, определены без учета исключенных лиц.
Таким образом, оснований для признания недействительным оспариваемого собрания от 26 апреля 2014 года ввиду отсутствия кворума, как о том заявлено истцом, не имеется.
Вместе с тем, разрешая спор и отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что в соответствии с положениями ч. 6 ст. 20 ЖК РФ комитетом по ЖКХ не представлено доказательств, подтверждающих нарушение его прав оспариваемым протоколом собрания от 26 апреля 2014 года, поскольку по результатам проверки какого-либо предписания для устранения выявленных нарушений в адрес ответчика А., либо в адрес ООО УК "Ритм" не направлялось.
Указанный вывод суда первой инстанции является ошибочным.
Согласно ст. 9 Федерального закона от 28.06.2014 N 200-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования (30 июня 2014 года).
Судом в решении ошибочно приведена неприменимая к спорным правоотношениям редакция ч. 6 ст. 20 ЖК РФ. Однако данные обстоятельства не влекут отмену судебного постановления, поскольку вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований является по существу правильным.
Не может служить основанием для отмены правильного по существу решения суда и довод апелляционной жалобы о том, что суд применил ст. 146 ЖК РФ, регулирующую порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, поскольку данный довод не влечет безусловного основания для удовлетворения иска.
В силу положений ч. 6 ст. 330 ГПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. Характер допущенных судом первой инстанции нарушений (формальный или неформальный) определяется судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалобы, представления.
В силу приведенных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований комитета по ЖКХ к А. о признании решения общего собрания собственников помещений, проведенного в форме очного голосования 26 апреля 2014 года, недействительным, у суда первой инстанции не имелось, а поэтому оснований для отмены по существу правильного судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда города Саратова от 01 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации муниципального образования "Город Саратов" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)