Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истица полагает, что земельный участок придомовой территории под гаражами используется самовольно.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Ретуева О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Мотрохова А.Б.
судей областного суда: Башкатовой Е.Ю., Астапчук Р.В.
при секретаре: Ф.
рассмотрела в судебном заседании от <...> дело по апелляционной жалобе Л.М. на решение Центрального районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
"В удовлетворении иска Л.М. к П.В.В., К.А.И. о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома, отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Башкатовой Е.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Л.М. обратилась с иском к П.В.В., К.А.И. о признании недействительным решения общего собрания.
В обоснование требований указала, что она является собственником <...> многоквартирном жилом <...>, расположенном по <...>.
Собственниками названного жилого дома оформлена в общедолевую собственность придомовая территория, которой присвоен кадастровый номер N <...>. В настоящее время на земельном участке расположены девять металлических гаражных боксов. На общем собрании собственников многоквартирного дома <...> было принято решение об утверждении размещения данных гаражных боксов на придомовой территории. Установлен размер платы за размещение гаражных боксов для собственников квартир в доме и лиц, не являющихся собственниками. Истец участия в собрании не принимала.
Полагает, что земельный участок придомовой территории под указанными гаражами используется самовольно, что противоречит нормам жилищного и земельного законодательства РФ, а также нормам СанПин 2.2.1/2.1.1200-03.
Просила признать незаконным и отменить решение от <...> общего собрания жильцов многоквартирного жилого <...>, расположенного по <...>, о разрешении размещения девяти гаражных боксов на придомовой территории.
Л.М. заявленные требования поддержала. Считает, что решение собрания является ничтожным, из протокола общего собрания следует, что решение принимали жильцы дома, а не собственники квартир, на собрании отсутствовал кворум.
Представитель П.В.Ф. - Н. возражала против удовлетворения иска. Указала, что собрание <...> проведено в соответствии с нормами действующего законодательства. Собственники дома извещались о собрании путем размещения информационных листов, которые были вывешены на дверях подъездов не менее чем за 10 дней до проведения собрания. Кворум на собрании был. Пояснила, что истец не принимала участия в голосовании, и ее голос не мог существенно повлиять на решение собрания.
Третье лицо Л.К. возражал против удовлетворения заявленных требований. Пояснил, что гаражные боксы расположены на занимаемом земельном участке около 20 лет. Их размещение ранее осуществлялось на основании договора аренды земельного участка, заключенного с Администрацией ЦАО г. Омска. В 2013 году, когда собственники жилого дома оформили в собственность придомовую территорию, глава администрации округа в письме просил утвердить расположение гаражных боксов на общем собрании собственников дома. Полагает, что нарушений при принятии решения не допущено.
Третье лицо Д. возражала против удовлетворения заявленных требований, полагала, что нарушений при принятии решения не допущено.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков и третьих лиц.
В апелляционной жалобе Л.М. с решением суда не согласна, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, просила отменить. Приводит доводы аналогичные рассматриваемым в суде первой инстанции. Утверждает, что суд вышел за рамки исковых требований, неверно произвел подсчет голосов участников собрания, не привлек к участию в деле остальных жильцов дома, проигнорировал требования нормативно-правового акта СанПиН, нарушение которого (сторонами не оспаривалось) затрагивает права и законные интересы других лиц, в частности безопасность детей, играющих на детской площадке.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. 52 - 54,75).
Проверив материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к следующему.
В ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены правила о действии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по кругу лиц. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Однако на практике не любое решение общего собрания можно рассматривать в качестве обязательного для лиц, указанных в ч. 5 ст. 46 Кодекса. Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приобрело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные Кодексом условия:
а) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 46);
б) решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания (ч. 2 ст. 46);
в) решение принято с соблюдением императивных правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения (ч. 1 ст. 46);
г) решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке (ч. 3 ст. 46);
д) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса).
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью N <...> кв. м, с обозначением его поворотных точек, находится в общей долевой собственности собственников помещений жилого <...>. Указанное следует из кадастрового паспорта (выписка из государственного кадастра недвижимости) от <...>. и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...>.
В соответствии со схемой расположения и чертежом земельного участка, имеющихся в межевом деле, в границы земельного участка, включена территория, занимаемая девятью металлическими гаражами.
В соответствии с кадастровым паспортом разрешенное использование указанного земельного участка предполагает размещение домов многоэтажной жилой застройки, для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив доказательства по правилу ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд пришел к выводу, что факт расположения гаражей в границах земельного участка, принадлежащего собственникам помещений жилого дома N <...> по <...> истцом доказан. Более того, материалами дела подтверждается, что металлические гаражи расположены на данном земельном участке продолжительное время (более 10 лет), ранее администрация округа заключала с владельцами металлических гаражей договоры аренды с фиксированной арендной платой, договоры были расторгнуты в 2013 году после постановки на кадастровый учет данного земельного участка собственниками помещений жилого многоквартирного дома.
Судом установлено, что собственники жилого дома приняли решение о продолжении размещения этих девяти гаражей на земельном участке с установлением тарифа в размере: <...> за гаражи для жителей ближайших домов (2 гаража), <...> за гаражи для жителей <...> (7 гаражей), <...> за ночную стоянку во дворе, <...> за временную стоянку днем.
Устанавливая обоснованность исковых требований Л.М., являющейся собственником <...>, и проживающей по адресу: <...>, районный суд, принял во внимание результаты общего собрания жильцов (подведение итогов по которому имело место <...>), проведенного по вопросам, обсуждавшимся на общем собрании собственников помещений многоквартирного <...>. В числе прочих вопросов, вынесенных на обсуждение, указан вопрос о разрешении размещения на придомовой территории земельного участка N <...> (имеющихся во дворе) девяти металлических гаражей.
Оспаривая решение общего собрания жильцов, результаты голосования истец сослалась на нарушение действующих норм жилищного законодательства и технических регламентов размещения объектов на территории многоквартирного жилого дома.
Согласно протоколу общего собрания жильцов дома по <...> от <...>, реестра, участие в голосовании приняли собственники помещений многоквартирного дома. В реестре указаны фамилии лиц, участвующих в голосовании, площадь и номер жилого помещения, занимаемого участником собрания, подписи проголосовавших лиц. Данные о собственниках жилых помещений, указанные в реестре голосовавших лиц, соответствуют данным Росреестра и ГП "Омский центр ТИиЗ" о собственниках жилых помещений.
В опровержение доводам жалобы, в силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме.
Принятие общим собранием собственников многоквартирного дома решения должно соответствовать решениям собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Ссылки жалобы на нарушения требований СанПиНа несостоятельны.
Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 введена в действие новая редакция санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".
Пункт 1.2 Санитарных правил предусматривает, что требования правил распространяются на размещение, проектирование, строительство и эксплуатацию вновь строящихся, реконструируемых и действующих промышленных объектов и производств, объектов транспорта, связи, сельского хозяйства, энергетики, опытно-экспериментальных производств, объектов коммунального назначения, спорта, торговли, общественного питания и др., являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека.
Источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека являются объекты, для которых уровни создаваемого загрязнения за пределами промышленной площадки превышают 0,1 ПДК и/или ПДУ.
Критерием для определения размера санитарно-защитной зоны является не превышение на ее внешней границе и за ее пределами ПДК (предельно допустимых концентраций) загрязняющих веществ для атмосферного воздуха населенных мест, ПДУ (предельно допустимых уровней) физического воздействия на атмосферный воздух (п. 2.3. Санитарных правил).
Для автомагистралей, линий железнодорожного транспорта, метрополитена, гаражей и автостоянок, а также вдоль стандартных маршрутов полета в зоне взлета и посадки воздушных судов устанавливается расстояние от источника химического, биологического и/или физического воздействия, уменьшающее эти воздействия до значений гигиенических нормативов. Величина разрыва устанавливается в каждом конкретном случае на основании расчетов рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических факторов (шума, вибрации, электромагнитных полей и др.) с последующим проведением натурных исследований и измерений (п. 2.6 Санитарных правил).
Разрывы от сооружений для хранения легкового автотранспорта до объектов застройки указаны в таблице 7.1.1 Санитарных правил, которой предусмотрен разрыв от сооружений для хранения легкового автотранспорта до объектов застройки; 10 м от фасадов жилых домов, 25 м от территории школ, детских учреждений, ПТУ, техникумов, площадок для отдыха, игр и спорта, детских площадок.
Изложенное позволяет сделать вывод, что приведенные в таблице размеры санитарных разрывов носят рекомендательный характер и могут быть изменены в зависимости от количества машино-мест, а также с учетом характера воздействия размещенных на автостоянке объектов на окружающую среду.
В материалах дела имеется официальный ответ ГУ МЧС России по Омской области, что на основании требований п. 11.25 СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" расстояние от группы гаражей до зданий жилых домов должно быть не менее 12 м. Фактически гаражи установлены на расстоянии 33,8 м, что более требуемого.
Каких-либо надлежащих доказательств (заключения контролирующих органов и т.д.) о нарушении санитарных норм и правил эксплуатации гаражей в материалы дела истцом не представлено.
Доводы жалобы на непривлечение к участию в деле всех собственников помещений многоквартирного дома также несостоятельны. По мнению судебной коллегии, ничто не препятствует собственникам многоквартирного жилого дома, в случае несогласия с принятым решением, обратиться с отдельным иском о защите своих нарушенных прав. Обязанность суда по привлечению всех собственников многоквартирного жилого дома к участию в деле отсутствует.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в ч. 3 ст. 45 ЖК кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.
Установив, что инициаторами голосования были соблюдены требования жилищного законодательства о порядке уведомления собственников о предстоящем общем собрании, проведении голосования (наличие кворума), решение принято большинством голосов согласно повестки дня данного собрания, районный суд нарушений при проведении общего собрания собственников, подведении итогов голосования не усмотрел и в признании недействительными результатов голосования отказал.
Судебная коллегия не может согласиться с наличием кворума, исходя из следующего.
Согласно протоколу общего собрания собственников многоквартирного дома от <...> установлено, что в собрании и голосовании приняло участие N <...> квартир, собственники которых обладают совокупной площадью N <...> кв. м, при общей площади жилого дома N <...> кв. м.
Из материалов дела следует, что собственники некоторых квартир осуществляли голосование через своих представителей, полномочия которых оформлены доверенностями. Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы истца о том, что указанные доверенности недействительны, поскольку содержат подписи представителей, а не доверителей. Доверенности выполнены на типовом бланке, выражают волю лиц, их выдавших, подписаны. Действительно бланк доверенности выполнен не корректно - в графе подпись указано "представитель", а не "доверитель", однако судом верно отмечено, что это не является основанием к тому, чтобы считать данную доверенность недействительной, поскольку воля лица, выдавшего доверенность, явно выражает намерение выдавшего ее лица.
Проверяя количество голосов, суд первой инстанции верно произвел перерасчет исключая N <...> кв. м исходя из данных о площади <...>. При таких обстоятельствах, согласно реестру собственников помещений от <...> за исключением спорной площади (N <...> кв. м) на собрании присутствовали собственники, владеющие помещениями общей площадью N <...> кв. м.
Вместе с тем, собственники квартир N <...> и N <...> проголосовали "против" принятия решения по вопросу размещения металлических гаражей. В данной связи посредством арифметического вычитания проголосовавших "за" составило N <...> кв. м N <...> равных 64,5% голосов, что говорит об отсутствии кворума для принятия решений по вопросу N <...> повестки общего собрания, о пределах использования придомового земельного участка, которое должно превышать 2/3 собственников от общего числа (N <...> кв. м).
Следовательно, решение об использовании придомового земельного участка путем размещения на нем 9 металлических гаражей, не было принято квалифицированным большинством, как того требует положение ст. 46 ЖК РФ, что является существенным нарушением.
Учитывая изложенное выше, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при разрешении спора по существу судом первой инстанции был неправильно произведен подсчет необходимого количества голосов для признания решения собрания соответствующим действительности.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцом требований. Спорное решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежит признанию незаконным в части разрешения на размещение гаражей.
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от <...> отменить, принять по делу новое решение, которым: решение общего собрания жильцов многоквартирного <...> <...> от <...> в части разрешения на размещение 9 металлических гаражей признать незаконным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 33-7683/2014
Требование: О признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истица полагает, что земельный участок придомовой территории под гаражами используется самовольно.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-7683/2014
Председательствующий: Ретуева О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Мотрохова А.Б.
судей областного суда: Башкатовой Е.Ю., Астапчук Р.В.
при секретаре: Ф.
рассмотрела в судебном заседании от <...> дело по апелляционной жалобе Л.М. на решение Центрального районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
"В удовлетворении иска Л.М. к П.В.В., К.А.И. о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома, отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Башкатовой Е.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
Л.М. обратилась с иском к П.В.В., К.А.И. о признании недействительным решения общего собрания.
В обоснование требований указала, что она является собственником <...> многоквартирном жилом <...>, расположенном по <...>.
Собственниками названного жилого дома оформлена в общедолевую собственность придомовая территория, которой присвоен кадастровый номер N <...>. В настоящее время на земельном участке расположены девять металлических гаражных боксов. На общем собрании собственников многоквартирного дома <...> было принято решение об утверждении размещения данных гаражных боксов на придомовой территории. Установлен размер платы за размещение гаражных боксов для собственников квартир в доме и лиц, не являющихся собственниками. Истец участия в собрании не принимала.
Полагает, что земельный участок придомовой территории под указанными гаражами используется самовольно, что противоречит нормам жилищного и земельного законодательства РФ, а также нормам СанПин 2.2.1/2.1.1200-03.
Просила признать незаконным и отменить решение от <...> общего собрания жильцов многоквартирного жилого <...>, расположенного по <...>, о разрешении размещения девяти гаражных боксов на придомовой территории.
Л.М. заявленные требования поддержала. Считает, что решение собрания является ничтожным, из протокола общего собрания следует, что решение принимали жильцы дома, а не собственники квартир, на собрании отсутствовал кворум.
Представитель П.В.Ф. - Н. возражала против удовлетворения иска. Указала, что собрание <...> проведено в соответствии с нормами действующего законодательства. Собственники дома извещались о собрании путем размещения информационных листов, которые были вывешены на дверях подъездов не менее чем за 10 дней до проведения собрания. Кворум на собрании был. Пояснила, что истец не принимала участия в голосовании, и ее голос не мог существенно повлиять на решение собрания.
Третье лицо Л.К. возражал против удовлетворения заявленных требований. Пояснил, что гаражные боксы расположены на занимаемом земельном участке около 20 лет. Их размещение ранее осуществлялось на основании договора аренды земельного участка, заключенного с Администрацией ЦАО г. Омска. В 2013 году, когда собственники жилого дома оформили в собственность придомовую территорию, глава администрации округа в письме просил утвердить расположение гаражных боксов на общем собрании собственников дома. Полагает, что нарушений при принятии решения не допущено.
Третье лицо Д. возражала против удовлетворения заявленных требований, полагала, что нарушений при принятии решения не допущено.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков и третьих лиц.
В апелляционной жалобе Л.М. с решением суда не согласна, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, просила отменить. Приводит доводы аналогичные рассматриваемым в суде первой инстанции. Утверждает, что суд вышел за рамки исковых требований, неверно произвел подсчет голосов участников собрания, не привлек к участию в деле остальных жильцов дома, проигнорировал требования нормативно-правового акта СанПиН, нарушение которого (сторонами не оспаривалось) затрагивает права и законные интересы других лиц, в частности безопасность детей, играющих на детской площадке.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. 52 - 54,75).
Проверив материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к следующему.
В ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены правила о действии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по кругу лиц. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Однако на практике не любое решение общего собрания можно рассматривать в качестве обязательного для лиц, указанных в ч. 5 ст. 46 Кодекса. Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приобрело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные Кодексом условия:
а) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 46);
б) решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания (ч. 2 ст. 46);
в) решение принято с соблюдением императивных правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения (ч. 1 ст. 46);
г) решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке (ч. 3 ст. 46);
д) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса).
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью N <...> кв. м, с обозначением его поворотных точек, находится в общей долевой собственности собственников помещений жилого <...>. Указанное следует из кадастрового паспорта (выписка из государственного кадастра недвижимости) от <...>. и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...>.
В соответствии со схемой расположения и чертежом земельного участка, имеющихся в межевом деле, в границы земельного участка, включена территория, занимаемая девятью металлическими гаражами.
В соответствии с кадастровым паспортом разрешенное использование указанного земельного участка предполагает размещение домов многоэтажной жилой застройки, для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
Исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив доказательства по правилу ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд пришел к выводу, что факт расположения гаражей в границах земельного участка, принадлежащего собственникам помещений жилого дома N <...> по <...> истцом доказан. Более того, материалами дела подтверждается, что металлические гаражи расположены на данном земельном участке продолжительное время (более 10 лет), ранее администрация округа заключала с владельцами металлических гаражей договоры аренды с фиксированной арендной платой, договоры были расторгнуты в 2013 году после постановки на кадастровый учет данного земельного участка собственниками помещений жилого многоквартирного дома.
Судом установлено, что собственники жилого дома приняли решение о продолжении размещения этих девяти гаражей на земельном участке с установлением тарифа в размере: <...> за гаражи для жителей ближайших домов (2 гаража), <...> за гаражи для жителей <...> (7 гаражей), <...> за ночную стоянку во дворе, <...> за временную стоянку днем.
Устанавливая обоснованность исковых требований Л.М., являющейся собственником <...>, и проживающей по адресу: <...>, районный суд, принял во внимание результаты общего собрания жильцов (подведение итогов по которому имело место <...>), проведенного по вопросам, обсуждавшимся на общем собрании собственников помещений многоквартирного <...>. В числе прочих вопросов, вынесенных на обсуждение, указан вопрос о разрешении размещения на придомовой территории земельного участка N <...> (имеющихся во дворе) девяти металлических гаражей.
Оспаривая решение общего собрания жильцов, результаты голосования истец сослалась на нарушение действующих норм жилищного законодательства и технических регламентов размещения объектов на территории многоквартирного жилого дома.
Согласно протоколу общего собрания жильцов дома по <...> от <...>, реестра, участие в голосовании приняли собственники помещений многоквартирного дома. В реестре указаны фамилии лиц, участвующих в голосовании, площадь и номер жилого помещения, занимаемого участником собрания, подписи проголосовавших лиц. Данные о собственниках жилых помещений, указанные в реестре голосовавших лиц, соответствуют данным Росреестра и ГП "Омский центр ТИиЗ" о собственниках жилых помещений.
В опровержение доводам жалобы, в силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме.
Принятие общим собранием собственников многоквартирного дома решения должно соответствовать решениям собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Ссылки жалобы на нарушения требований СанПиНа несостоятельны.
Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 введена в действие новая редакция санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".
Пункт 1.2 Санитарных правил предусматривает, что требования правил распространяются на размещение, проектирование, строительство и эксплуатацию вновь строящихся, реконструируемых и действующих промышленных объектов и производств, объектов транспорта, связи, сельского хозяйства, энергетики, опытно-экспериментальных производств, объектов коммунального назначения, спорта, торговли, общественного питания и др., являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека.
Источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека являются объекты, для которых уровни создаваемого загрязнения за пределами промышленной площадки превышают 0,1 ПДК и/или ПДУ.
Критерием для определения размера санитарно-защитной зоны является не превышение на ее внешней границе и за ее пределами ПДК (предельно допустимых концентраций) загрязняющих веществ для атмосферного воздуха населенных мест, ПДУ (предельно допустимых уровней) физического воздействия на атмосферный воздух (п. 2.3. Санитарных правил).
Для автомагистралей, линий железнодорожного транспорта, метрополитена, гаражей и автостоянок, а также вдоль стандартных маршрутов полета в зоне взлета и посадки воздушных судов устанавливается расстояние от источника химического, биологического и/или физического воздействия, уменьшающее эти воздействия до значений гигиенических нормативов. Величина разрыва устанавливается в каждом конкретном случае на основании расчетов рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических факторов (шума, вибрации, электромагнитных полей и др.) с последующим проведением натурных исследований и измерений (п. 2.6 Санитарных правил).
Разрывы от сооружений для хранения легкового автотранспорта до объектов застройки указаны в таблице 7.1.1 Санитарных правил, которой предусмотрен разрыв от сооружений для хранения легкового автотранспорта до объектов застройки; 10 м от фасадов жилых домов, 25 м от территории школ, детских учреждений, ПТУ, техникумов, площадок для отдыха, игр и спорта, детских площадок.
Изложенное позволяет сделать вывод, что приведенные в таблице размеры санитарных разрывов носят рекомендательный характер и могут быть изменены в зависимости от количества машино-мест, а также с учетом характера воздействия размещенных на автостоянке объектов на окружающую среду.
В материалах дела имеется официальный ответ ГУ МЧС России по Омской области, что на основании требований п. 11.25 СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" расстояние от группы гаражей до зданий жилых домов должно быть не менее 12 м. Фактически гаражи установлены на расстоянии 33,8 м, что более требуемого.
Каких-либо надлежащих доказательств (заключения контролирующих органов и т.д.) о нарушении санитарных норм и правил эксплуатации гаражей в материалы дела истцом не представлено.
Доводы жалобы на непривлечение к участию в деле всех собственников помещений многоквартирного дома также несостоятельны. По мнению судебной коллегии, ничто не препятствует собственникам многоквартирного жилого дома, в случае несогласия с принятым решением, обратиться с отдельным иском о защите своих нарушенных прав. Обязанность суда по привлечению всех собственников многоквартирного жилого дома к участию в деле отсутствует.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в ч. 3 ст. 45 ЖК кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.
Установив, что инициаторами голосования были соблюдены требования жилищного законодательства о порядке уведомления собственников о предстоящем общем собрании, проведении голосования (наличие кворума), решение принято большинством голосов согласно повестки дня данного собрания, районный суд нарушений при проведении общего собрания собственников, подведении итогов голосования не усмотрел и в признании недействительными результатов голосования отказал.
Судебная коллегия не может согласиться с наличием кворума, исходя из следующего.
Согласно протоколу общего собрания собственников многоквартирного дома от <...> установлено, что в собрании и голосовании приняло участие N <...> квартир, собственники которых обладают совокупной площадью N <...> кв. м, при общей площади жилого дома N <...> кв. м.
Из материалов дела следует, что собственники некоторых квартир осуществляли голосование через своих представителей, полномочия которых оформлены доверенностями. Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы истца о том, что указанные доверенности недействительны, поскольку содержат подписи представителей, а не доверителей. Доверенности выполнены на типовом бланке, выражают волю лиц, их выдавших, подписаны. Действительно бланк доверенности выполнен не корректно - в графе подпись указано "представитель", а не "доверитель", однако судом верно отмечено, что это не является основанием к тому, чтобы считать данную доверенность недействительной, поскольку воля лица, выдавшего доверенность, явно выражает намерение выдавшего ее лица.
Проверяя количество голосов, суд первой инстанции верно произвел перерасчет исключая N <...> кв. м исходя из данных о площади <...>. При таких обстоятельствах, согласно реестру собственников помещений от <...> за исключением спорной площади (N <...> кв. м) на собрании присутствовали собственники, владеющие помещениями общей площадью N <...> кв. м.
Вместе с тем, собственники квартир N <...> и N <...> проголосовали "против" принятия решения по вопросу размещения металлических гаражей. В данной связи посредством арифметического вычитания проголосовавших "за" составило N <...> кв. м N <...> равных 64,5% голосов, что говорит об отсутствии кворума для принятия решений по вопросу N <...> повестки общего собрания, о пределах использования придомового земельного участка, которое должно превышать 2/3 собственников от общего числа (N <...> кв. м).
Следовательно, решение об использовании придомового земельного участка путем размещения на нем 9 металлических гаражей, не было принято квалифицированным большинством, как того требует положение ст. 46 ЖК РФ, что является существенным нарушением.
Учитывая изложенное выше, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при разрешении спора по существу судом первой инстанции был неправильно произведен подсчет необходимого количества голосов для признания решения собрания соответствующим действительности.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцом требований. Спорное решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежит признанию незаконным в части разрешения на размещение гаражей.
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от <...> отменить, принять по делу новое решение, которым: решение общего собрания жильцов многоквартирного <...> <...> от <...> в части разрешения на размещение 9 металлических гаражей признать незаконным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)