Судебные решения, арбитраж
Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Веревкина А.В., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6079/2014) открытого акционерного общества "Омский речной порт" на решение Арбитражного суда Омской области от 05 мая 2014 года по делу N А46-671/2014 (судья Погосткина Е.А.), принятое по товарищества собственников жилья "Айсберг" (ОГРН 1085543014820, ИНН 5505202079) к открытому акционерному обществу "Омский речной порт" (ОГРН 1025501179362, ИНН 5505009406) о взыскании 369 595 руб. 66 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от открытого акционерного общества "Омский речной порт" - представитель Стефанивская О.А. (паспорт, по доверенности от 14.07.2014),
- от товарищества собственников жилья "Айсберг" - представитель не явился, извещены надлежащим образом;
- установил:
Товарищество собственников жилья "Айсберг" (далее - ТСЖ "Айсберг", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области к открытому акционерному обществу "Омский речной порт" (далее - ОАО "Омречпорт", ответчик") о взыскании 369 595 руб. 66 коп. задолженности за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с января 2011 года по декабрь 2013 года.
Решением от 05.05.2014 по делу N А46-671/2014 Арбитражный суд Омской области исковые требования ТСЖ "Айсберг" удовлетворил в полном объеме. С ОАО "Омречпорт" в пользу ТСЖ "Айсберг" взыскано 369 595 руб. 66 коп. основного долга, а также 10 391 руб. 91 коп. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "Омречпорт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции формально подошел к рассмотрению данного спора, не оценив должным образом доводы общества, а именно: ссылаясь на договоры N 9 на комплексное обслуживание лифтов от января 2012 года, N 188 на комплексное обслуживание всего лифтового оборудования от 13.05.2009, ОАО "Омречпорт" указывает на отсутствия основания оплачивать стоимость комплексного обслуживания лифтов, поскольку, во-первых, плата предусмотрена только за жилые помещения, во-вторых, на цокольном этаже не предусмотрено оборудование лифтами; ОАО "Омский речной порт" полагает, что отсутствуют основания оплачивать стоимость обслуживания внутридомового газового оборудования, так как указанные помещения не оборудовано системой газопровода согласно проекта строительства, и, кроме того, это нежилые помещения; также ОАО "Омский речной порт" полагает, что не должно оплачивать стоимость вывоза твердых бытовых отходов, так как оно не использует указанные помещения для осуществления предпринимательской деятельности, от которой данные отходы образуются; ответчик не согласен с методикой расчета и примененными исходными данными при расчете; начальной датой периода долга должна являться дата государственной регистрации права собственности. Также в апелляционной жалобе ответчик указывает на отсутствие в период с 01.01.2011 по 24.07.2012 между сторонами заключенного договора как основание освобождения от несения платежей.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО "Омречпорт" поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.
ТСЖ "Айсберг" отзыв на апелляционную жалобу не представило.
До начала судебного заседания от ТСЖ "Айсберг" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца, которое суд апелляционной инстанции счел необходимым удовлетворить.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителя ОАО "Омречпорт", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
29 декабря 2007 года на основании распоряжения Департамента строительства Администрации города Омска N 299-р ОАО "Омречпорт" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 55-327, а именно: 9-этажного 116-квартирного жилого дома (строительный адрес: жилой дом по ул. 25 лет Октября - ул. Белинского в Ленинском АО г. Омска), расположенного по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 - угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1, Ленинский АО г. Омска.
Строительство указанного многоквартирного дома велось ОАО "Омречпрт" за счет привлечения участников долевого строительства и собственных средств.
21 марта 2008 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании юридического лица - товарищества собственников жилья "Айсберг" (г. Омск, ул. 25 лет Октября, д. 13 - угол ул. 9-я Ленинская, д. l/1).
Согласно п. 1.3 Устава ТСЖ "Айсберг" товарищество является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжением общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с актом приема-передачи от 01 ноября 2009 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 - угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1 передан застройщиком (ОАО "Омречпорт") ТСЖ "Айсберг".
ТСЖ "Айсберг" в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ осуществляет управление многоквартирным домом по улице 25 лет Октября, д. 13 угол 9-я Ленинская, д. 1/1.
Согласно разрешению на ввод многоквартирного дома по улице 25 лет Октября, д. 13 угол 9-я Ленинская, д 1/1 в эксплуатацию от 29 декабря 2007 года указанный объект капитального строительства включает в себя жилые помещения (квартиры) и нежилые помещения (офисы).
С момента передачи многоквартирного дома по настоящее время ТСЖ "Айсберг" обеспечивает надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме и выполняет обязанности по его содержанию и ремонту.
В этих целях товариществом заключены договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, приняты на работу бухгалтер, техничка, дворник, слесарь-сантехник и электрик.
Затраты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме покрывались за счет обязательных платежей и взносов членов товарищества -собственников жилых помещений (квартир), размер которых утверждался решениями ежегодных общих собраний членов товарищества собственников жилья на основании сметы доходов и расходов товарищества на год.
Так, на 2011 и 2012 годы решениями общего собрания членов ТСЖ "Айсберг" плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (тариф содержания жилья) установлен в размере 13,35 руб. кв. м, а 2013 в размере 15 руб. кв. м.
Представитель ответчика принимал участие в проведении ежегодных общих собраний членов товарищества как член товарищества - собственник жилых помещений (квартир) и голосовал по поставленным в повестке дня вопросам.
При этом доля нежилых помещений в общем имуществе дома при составлении и реализации сметы доходов и расходов товарищества учтена не была, договор на техническое обслуживание и ремонт общего имущества с ОАО "Омречпорт" в отношении нежилых помещений N 1П, 2П и ЗП не заключался.
24 июля 2012 года ОАО "Омречпорт" зарегистрировано право собственности на нежилые помещения расположенные в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 -угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1, а именно:
- нежилое помещение N 1П, назначение нежилое, общая площадь 410,3 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-10, Этаж: подвал. Литер: А;
- нежилое помещение N 2П, назначение нежилое, общая площадь 180,7 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-17, Этаж: подвал. Литер: А;
- нежилое помещение N ЗП, назначение нежилое, общая площадь 147,6 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-6, Этаж: подвал. Литер: А;
- При этом ответчик в качестве документов - основания для регистрации права собственности, предоставил разрешение на ввод в эксплуатацию N 55-327 от 29.12.2007.
В указанное время ответчик вступил в члены ТСЖ, как собственник указанных нежилых помещений, однако по настоящее время также обязанность по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома им не исполняется.
ТСЖ "Айсберг" считает, что ответчик обязан был осуществлять оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в размерах, установленных решениями общих собраний членов товарищества жилья "Айсберг" для жилых помещений.
При этом размер задолженности ОАО "Омречпорт" - владельца нежилых помещений N 1П, 2П и 3П, перед ТСЖ "Айсберг" по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в пределах срока исковой давности (за период с января 2011 г. по декабрь 2013 г.) составляет 369 595 руб. 66 коп.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ТСЖ "Айсберг" в Арбитражный суд Омской области с соответствующим иском.
05.05.2014 Арбитражный суд Омской области вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Омской области от 05.05.2014 по настоящему делу.
Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.
Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.
Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения этого дома, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
При этом в части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (часть 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации). Поскольку истец осуществлял управление многоквартирным жилым домом в спорный период и поскольку обязанность лица, являющегося собственником помещения в многоквартирном жилом доме, по несению расходов на содержание такого помещения и общего имущества прямо определена законом, к ответчику, как собственнику нежилого помещения, может предъявляться требование об исполнении обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Порядок определения размера оплаты таких услуг прямо предусмотрен законом. Поэтому истец вправе требовать взыскания в свою пользу платы за содержание и обслуживание помещений, только по той цене, которая определена и установлена в соответствии с законом.
Причем, порядок установления законного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) непосредственно связан с тем, какой способ управления многоквартирным домом выбран собственниками помещений в многоквартирном доме.
Так, истец указал, что для управления многоквартирным домом по адресу: г. Омск, улице 25 лет Октября, д. 13 угол 9-я Ленинская, д. 1/1, ул. Пригородная, д. 5, создано ТСЖ "Айсберг".
По правилам частей 5, 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.
При этом согласно пункту 33 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491) размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
По смыслу приведенной нормы права члены товарищества собственников жилья осуществляют внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения (включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) путем внесения обязательных платежей и взносов.
В состав таких обязательных платежей и взносов входит плата за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения (включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме).
При этом не члены ТСЖ также вносят плату за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения в размере, определенном органами управления товарищества собственников жилья и равном аналогичной плате для члена ТСЖ. Эту плату они вносят вне зависимости от наличия или отсутствия договора с ТСЖ. То же следует из пункта 28 Правил N 491, согласно которому собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу части 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья.
Согласно пункту 33 Правил N 491 размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Данные полномочия товарищества собственников жилья содержатся и в части 1 статьи 137, статье 145 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, по условиям части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе: определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (статья 144 Жилищного кодекса Российской Федерации). Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества, к компетенции которого относятся установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана.
Принимая во внимание упомянутые нормы права, размер обязательных платежей и взносов членов товарищества, а также размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, не являющихся членами товарищества, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ТСЖ "Айсберг", предъявляя к взысканию спорные платежи в сумме 369 595 руб. 66 коп., производило их начисление на основании решений общих собраний членов ТСЖ "Айсберг" от 23.01.2011, 07.05.2012, 28.02.2013, согласно которых плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (тариф содержания жилья) установлена в размере 13,35 руб. кв. м на 2011-2012 г.г., а на 2013 в размере 15 руб. кв. м.
Факт оказания услуг подтвержден представленными в материалы дела документами: договором ресурсоснабжения от 07.10.2008 N 2860-ОН, заключенным с ОАО "ТГК N 11"; договором на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ от 04.02.2011 N 18488, заключенным с ОАО "ОмскВодоканал"; договором на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования от 23.06.2011 N 08/1573, заключенного с ОАО "Омскгоргаз"; договорами от 09.02.2009, от 01.01.2010,от 01.01.2011, от 01.01.2012 N 511, заключенными с ООО "ПФ "Чистый город" по удалению твердых бытовых отходов; договором на обслуживание системы контроля доступа от 01.06.2012 N 21/12, заключенным с ООО "ПКФ "Модус-Сервис"; договорами на оказание услуг от 01.10.2012 N 28, от 01.10.2011 N 96, заключенными с ООО "ПФ "Полет НТ" на техническое обслуживание коммерческого узла и автоматизированного теплового узла; договором на комплексное обслуживание лифтов от 01.01.2012 N 9, заключенным с ООО "Сервис-Лифт-3"; договорами на периодическое техническое освидетельствование лифтов от 25.07.2011 N 159, от 01.06.2012 N 147, заключенными с ООО "Инжлифтцентр"; договором на комплексное обслуживание и ремонт лифтов от 13.05.2009 N 188, заключенным с ООО "Омсккоммунсервис"; договором на услуги связи, техническое обслуживание и ремонт Системы коллективного приема телевидения (СКПТ) от 01.07.2008 N 1-315, заключенным с ООО "ТВ-Сигнал"; договором от 15.01.2009 N 31, заключенным с ИП Норманнской Е.Б. на обследование индивидуальных тепловых пунктов (ИТП N 1, 2), настройку и регулировку автоматизированных систем управления ИТП NN 1,2 жилого дома и выполнения распечаток параметров теплоносителя; трудовыми договорами от 17.02.2010 N 3, заключенными с бухгалтером, от 31.03.2012 N 4 - с уборщицей, от 02.02.2009 - слесарем-сантехником, от 01.09.2011 N 6 - с дворником.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны возражениям ОАО "Омречпорт", изложенным в отзыве на иск.
Изложенные доводы были рассмотрены судом первой инстанции, в обжалуемом судебном акте им дана надлежащая оценка, судом апелляционной инстанции также отклоняются ввиду их несостоятельности. В целом доводы подателя жалобы заявлены без учета выводов суда первой инстанции относительно обстоятельств дела.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Так, согласно частям 1 и 2 статьи 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 18.07.2006 N 373-О, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является дата приемки объекта в эксплуатацию.
В силу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Указанное свидетельствует о том, что участники долевого строительства становятся фактическими владельцами построенного объекта недвижимости на основании подписанного передаточного акта.
Принимая во внимание изложенное, учитывая положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что расходы, связанные с содержанием квартир, не переданных во владение от застройщика по актам приемки-передачи, а также расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, не могут быть возложены на участника долевого строительства. Обязанность по несению указанных расходов до передачи квартир дольщикам лежит на застройщике.
Как было отмечено выше, 29 декабря 2007 года на основании распоряжения Департамента строительства Администрации города Омска N 299-р ОАО "Омречпорт" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 55-327, а именно: 9-этажного 116-квартирного жилого дома (строительный адрес: жилой дом по ул. 25 лет Октября - ул. Белинского в Ленинском АО г. Омска), расположенного по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 - угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1, Ленинский АО г. Омска.
Строительство указанного многоквартирного дома велось ОАО "Омречпрт" за счет привлечения участников долевого строительства и собственных средств.
В соответствии с актом приема-передачи от 01 ноября 2009 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 - угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1 передан застройщиком (ОАО "Омречпорт") ТСЖ "Айсберг".
Как следует из материалов дела, подтверждено представителем ответчика при апелляционном рассмотрении спора, нежилые помещения N 1П, 2П и ЗП с момента ввода дома в эксплуатацию не выходили из владения ОАО "Омречпорт".
В этой связи то обстоятельство, что ОАО "Омречпорт", являющийся застройщиком многоквартирного дома, только 24 июля 2012 года зарегистрировано право собственности на нежилые помещения N 1П, 2П и ЗП, расположенные в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 -угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1, не имеет значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку ответчик в качестве документов - основания для регистрации права собственности, предоставил разрешение на ввод в эксплуатацию N 55-327 от 29.12.2007.
С учетом изложенного довод ответчика о том, что начальной датой периода долга должна являться дата государственной регистрации права собственности (24.07.2012) подлежит отклонению ввиду его несостоятельности.
При этом, по верному замечанию суда, отсутствие фактического пользования общим имуществом не освобождает собственника от участия в расходах по его содержанию.
По смыслу главы VI Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, применяемых по аналогии к нежилым помещениям, само по себе временное непроживание собственника (владельца) в квартире не освобождает его от оплаты коммунальной услуги.
Далее, необходимо учитывать, что расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования, вывоз мусора, обслуживание внутридомового газового оборудования многоквартирных домов являются составной частью расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 37, статья 39 и 158 Кодекса, статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделы II и III Правил). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39 Кодекса).
В связи с этим вышеуказанные расходы обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме независимо от положения таких помещений в доме. Указанный подход отражен в решении Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2005 N ГКПИ05-588. Такие расходы не являются, например, расходами на пользование лифтами как средствами транспортировки граждан и грузов.
Нежилые помещения, находящиеся в собственности ответчика, являются конструктивной частью объекта, расположенного по адресу: г. Омск, улица 25 лет Октября, д. 13 угол 9-я Ленинская, д. 1/1, и не могут существовать отдельно от этого объекта, а их собственник не может не пользоваться элементами названного объекта, необходимыми для эксплуатации всего объекта в целом. Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно принадлежащих ответчику нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего объекта. Расходы по содержанию объекта обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.
На основании частей 1, 2 и 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяемой по аналогии, управление многоквартирным домом должно обеспечивать в том числе, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определено, что надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома может обеспечиваться собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (пункт 16).
Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя, в том числе, уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми помещениями; меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества (пункт 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Участие каждого из сособственников в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.
В издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от объема их фактического использования. При этом, отсутствие заключенного договора между истцом и ответчиком на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения собственника помещения от участия в таких расходах.
Закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за содержание общего имущества с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за содержание и ремонт общего имущества основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
Отсутствие договора ответчика с истцом в форме единого письменного документа также не освобождает его от оплаты коммунальных ресурсов и услуг, потребляемых в его жилом помещении и общим имуществом дома по ценам, обязательным для собственника в силу их регулируемого характера, а также в силу решений лица, выполняющего функции управляющей организации. Данный подход соответствует разъяснениям, данным в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.1998 N 30 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения". Ссылка подателя жалобы в указанной части отклоняется ввиду несостоятельности.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В связи с чем не имеют правового значения как освобождающие ответчика от обязанности оплачивать услуги ОАО "Омречпорт" доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик в период с 01.01.2011 по 24.07.2012 не заключал с истцом договор управления многоквартирным домом. Даная обязанность возложена на ответчика как сособственника общего имущества многоквартирного дома в силу закона.
В силу изложенного, а также исходя из установленной законом обязанности собственников помещений в многоквартирном доме нести расходы по содержанию общего имущества дома пропорционально своей доле, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ТСЖ "Айсберг" имеет право требования соответствующей оплаты от собственника доли в общей собственности на нежилые помещения 1П, 2П, 3П, расположенные в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 -угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1, либо от лица, обязанного на основании закона либо договора нести бремя содержания данного имущества.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 05 мая 2014 года по делу N А46-671/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Н.КУДРИНА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.08.2014 N 08АП-6079/2014 ПО ДЕЛУ N А46-671/2014
Разделы:Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья; ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2014 г. N 08АП-6079/2014
Дело N А46-671/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,
судей Веревкина А.В., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6079/2014) открытого акционерного общества "Омский речной порт" на решение Арбитражного суда Омской области от 05 мая 2014 года по делу N А46-671/2014 (судья Погосткина Е.А.), принятое по товарищества собственников жилья "Айсберг" (ОГРН 1085543014820, ИНН 5505202079) к открытому акционерному обществу "Омский речной порт" (ОГРН 1025501179362, ИНН 5505009406) о взыскании 369 595 руб. 66 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от открытого акционерного общества "Омский речной порт" - представитель Стефанивская О.А. (паспорт, по доверенности от 14.07.2014),
- от товарищества собственников жилья "Айсберг" - представитель не явился, извещены надлежащим образом;
- установил:
Товарищество собственников жилья "Айсберг" (далее - ТСЖ "Айсберг", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области к открытому акционерному обществу "Омский речной порт" (далее - ОАО "Омречпорт", ответчик") о взыскании 369 595 руб. 66 коп. задолженности за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с января 2011 года по декабрь 2013 года.
Решением от 05.05.2014 по делу N А46-671/2014 Арбитражный суд Омской области исковые требования ТСЖ "Айсберг" удовлетворил в полном объеме. С ОАО "Омречпорт" в пользу ТСЖ "Айсберг" взыскано 369 595 руб. 66 коп. основного долга, а также 10 391 руб. 91 коп. расходов по уплате государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "Омречпорт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции формально подошел к рассмотрению данного спора, не оценив должным образом доводы общества, а именно: ссылаясь на договоры N 9 на комплексное обслуживание лифтов от января 2012 года, N 188 на комплексное обслуживание всего лифтового оборудования от 13.05.2009, ОАО "Омречпорт" указывает на отсутствия основания оплачивать стоимость комплексного обслуживания лифтов, поскольку, во-первых, плата предусмотрена только за жилые помещения, во-вторых, на цокольном этаже не предусмотрено оборудование лифтами; ОАО "Омский речной порт" полагает, что отсутствуют основания оплачивать стоимость обслуживания внутридомового газового оборудования, так как указанные помещения не оборудовано системой газопровода согласно проекта строительства, и, кроме того, это нежилые помещения; также ОАО "Омский речной порт" полагает, что не должно оплачивать стоимость вывоза твердых бытовых отходов, так как оно не использует указанные помещения для осуществления предпринимательской деятельности, от которой данные отходы образуются; ответчик не согласен с методикой расчета и примененными исходными данными при расчете; начальной датой периода долга должна являться дата государственной регистрации права собственности. Также в апелляционной жалобе ответчик указывает на отсутствие в период с 01.01.2011 по 24.07.2012 между сторонами заключенного договора как основание освобождения от несения платежей.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО "Омречпорт" поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.
ТСЖ "Айсберг" отзыв на апелляционную жалобу не представило.
До начала судебного заседания от ТСЖ "Айсберг" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца, которое суд апелляционной инстанции счел необходимым удовлетворить.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителя ОАО "Омречпорт", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
29 декабря 2007 года на основании распоряжения Департамента строительства Администрации города Омска N 299-р ОАО "Омречпорт" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 55-327, а именно: 9-этажного 116-квартирного жилого дома (строительный адрес: жилой дом по ул. 25 лет Октября - ул. Белинского в Ленинском АО г. Омска), расположенного по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 - угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1, Ленинский АО г. Омска.
Строительство указанного многоквартирного дома велось ОАО "Омречпрт" за счет привлечения участников долевого строительства и собственных средств.
21 марта 2008 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании юридического лица - товарищества собственников жилья "Айсберг" (г. Омск, ул. 25 лет Октября, д. 13 - угол ул. 9-я Ленинская, д. l/1).
Согласно п. 1.3 Устава ТСЖ "Айсберг" товарищество является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжением общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с актом приема-передачи от 01 ноября 2009 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 - угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1 передан застройщиком (ОАО "Омречпорт") ТСЖ "Айсберг".
ТСЖ "Айсберг" в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ осуществляет управление многоквартирным домом по улице 25 лет Октября, д. 13 угол 9-я Ленинская, д. 1/1.
Согласно разрешению на ввод многоквартирного дома по улице 25 лет Октября, д. 13 угол 9-я Ленинская, д 1/1 в эксплуатацию от 29 декабря 2007 года указанный объект капитального строительства включает в себя жилые помещения (квартиры) и нежилые помещения (офисы).
С момента передачи многоквартирного дома по настоящее время ТСЖ "Айсберг" обеспечивает надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме и выполняет обязанности по его содержанию и ремонту.
В этих целях товариществом заключены договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, приняты на работу бухгалтер, техничка, дворник, слесарь-сантехник и электрик.
Затраты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме покрывались за счет обязательных платежей и взносов членов товарищества -собственников жилых помещений (квартир), размер которых утверждался решениями ежегодных общих собраний членов товарищества собственников жилья на основании сметы доходов и расходов товарищества на год.
Так, на 2011 и 2012 годы решениями общего собрания членов ТСЖ "Айсберг" плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (тариф содержания жилья) установлен в размере 13,35 руб. кв. м, а 2013 в размере 15 руб. кв. м.
Представитель ответчика принимал участие в проведении ежегодных общих собраний членов товарищества как член товарищества - собственник жилых помещений (квартир) и голосовал по поставленным в повестке дня вопросам.
При этом доля нежилых помещений в общем имуществе дома при составлении и реализации сметы доходов и расходов товарищества учтена не была, договор на техническое обслуживание и ремонт общего имущества с ОАО "Омречпорт" в отношении нежилых помещений N 1П, 2П и ЗП не заключался.
24 июля 2012 года ОАО "Омречпорт" зарегистрировано право собственности на нежилые помещения расположенные в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 -угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1, а именно:
- нежилое помещение N 1П, назначение нежилое, общая площадь 410,3 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-10, Этаж: подвал. Литер: А;
- нежилое помещение N 2П, назначение нежилое, общая площадь 180,7 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-17, Этаж: подвал. Литер: А;
- нежилое помещение N ЗП, назначение нежилое, общая площадь 147,6 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-6, Этаж: подвал. Литер: А;
- При этом ответчик в качестве документов - основания для регистрации права собственности, предоставил разрешение на ввод в эксплуатацию N 55-327 от 29.12.2007.
В указанное время ответчик вступил в члены ТСЖ, как собственник указанных нежилых помещений, однако по настоящее время также обязанность по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома им не исполняется.
ТСЖ "Айсберг" считает, что ответчик обязан был осуществлять оплату услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в размерах, установленных решениями общих собраний членов товарищества жилья "Айсберг" для жилых помещений.
При этом размер задолженности ОАО "Омречпорт" - владельца нежилых помещений N 1П, 2П и 3П, перед ТСЖ "Айсберг" по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в пределах срока исковой давности (за период с января 2011 г. по декабрь 2013 г.) составляет 369 595 руб. 66 коп.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ТСЖ "Айсберг" в Арбитражный суд Омской области с соответствующим иском.
05.05.2014 Арбитражный суд Омской области вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Омской области от 05.05.2014 по настоящему делу.
Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.
Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.
Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения этого дома, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
При этом в части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (часть 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации). Поскольку истец осуществлял управление многоквартирным жилым домом в спорный период и поскольку обязанность лица, являющегося собственником помещения в многоквартирном жилом доме, по несению расходов на содержание такого помещения и общего имущества прямо определена законом, к ответчику, как собственнику нежилого помещения, может предъявляться требование об исполнении обязательства по оплате расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Порядок определения размера оплаты таких услуг прямо предусмотрен законом. Поэтому истец вправе требовать взыскания в свою пользу платы за содержание и обслуживание помещений, только по той цене, которая определена и установлена в соответствии с законом.
Причем, порядок установления законного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) непосредственно связан с тем, какой способ управления многоквартирным домом выбран собственниками помещений в многоквартирном доме.
Так, истец указал, что для управления многоквартирным домом по адресу: г. Омск, улице 25 лет Октября, д. 13 угол 9-я Ленинская, д. 1/1, ул. Пригородная, д. 5, создано ТСЖ "Айсберг".
По правилам частей 5, 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.
При этом согласно пункту 33 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее - Правила N 491) размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
По смыслу приведенной нормы права члены товарищества собственников жилья осуществляют внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения (включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) путем внесения обязательных платежей и взносов.
В состав таких обязательных платежей и взносов входит плата за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения (включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме).
При этом не члены ТСЖ также вносят плату за содержание и ремонт жилого (нежилого) помещения в размере, определенном органами управления товарищества собственников жилья и равном аналогичной плате для члена ТСЖ. Эту плату они вносят вне зависимости от наличия или отсутствия договора с ТСЖ. То же следует из пункта 28 Правил N 491, согласно которому собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу части 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья.
Согласно пункту 33 Правил N 491 размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Данные полномочия товарищества собственников жилья содержатся и в части 1 статьи 137, статье 145 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так, по условиям части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе: определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (статья 144 Жилищного кодекса Российской Федерации). Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества, к компетенции которого относятся установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана.
Принимая во внимание упомянутые нормы права, размер обязательных платежей и взносов членов товарищества, а также размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, не являющихся членами товарищества, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ТСЖ "Айсберг", предъявляя к взысканию спорные платежи в сумме 369 595 руб. 66 коп., производило их начисление на основании решений общих собраний членов ТСЖ "Айсберг" от 23.01.2011, 07.05.2012, 28.02.2013, согласно которых плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (тариф содержания жилья) установлена в размере 13,35 руб. кв. м на 2011-2012 г.г., а на 2013 в размере 15 руб. кв. м.
Факт оказания услуг подтвержден представленными в материалы дела документами: договором ресурсоснабжения от 07.10.2008 N 2860-ОН, заключенным с ОАО "ТГК N 11"; договором на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ от 04.02.2011 N 18488, заключенным с ОАО "ОмскВодоканал"; договором на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования от 23.06.2011 N 08/1573, заключенного с ОАО "Омскгоргаз"; договорами от 09.02.2009, от 01.01.2010,от 01.01.2011, от 01.01.2012 N 511, заключенными с ООО "ПФ "Чистый город" по удалению твердых бытовых отходов; договором на обслуживание системы контроля доступа от 01.06.2012 N 21/12, заключенным с ООО "ПКФ "Модус-Сервис"; договорами на оказание услуг от 01.10.2012 N 28, от 01.10.2011 N 96, заключенными с ООО "ПФ "Полет НТ" на техническое обслуживание коммерческого узла и автоматизированного теплового узла; договором на комплексное обслуживание лифтов от 01.01.2012 N 9, заключенным с ООО "Сервис-Лифт-3"; договорами на периодическое техническое освидетельствование лифтов от 25.07.2011 N 159, от 01.06.2012 N 147, заключенными с ООО "Инжлифтцентр"; договором на комплексное обслуживание и ремонт лифтов от 13.05.2009 N 188, заключенным с ООО "Омсккоммунсервис"; договором на услуги связи, техническое обслуживание и ремонт Системы коллективного приема телевидения (СКПТ) от 01.07.2008 N 1-315, заключенным с ООО "ТВ-Сигнал"; договором от 15.01.2009 N 31, заключенным с ИП Норманнской Е.Б. на обследование индивидуальных тепловых пунктов (ИТП N 1, 2), настройку и регулировку автоматизированных систем управления ИТП NN 1,2 жилого дома и выполнения распечаток параметров теплоносителя; трудовыми договорами от 17.02.2010 N 3, заключенными с бухгалтером, от 31.03.2012 N 4 - с уборщицей, от 02.02.2009 - слесарем-сантехником, от 01.09.2011 N 6 - с дворником.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны возражениям ОАО "Омречпорт", изложенным в отзыве на иск.
Изложенные доводы были рассмотрены судом первой инстанции, в обжалуемом судебном акте им дана надлежащая оценка, судом апелляционной инстанции также отклоняются ввиду их несостоятельности. В целом доводы подателя жалобы заявлены без учета выводов суда первой инстанции относительно обстоятельств дела.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Так, согласно частям 1 и 2 статьи 8 указанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 18.07.2006 N 373-О, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является дата приемки объекта в эксплуатацию.
В силу пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Указанное свидетельствует о том, что участники долевого строительства становятся фактическими владельцами построенного объекта недвижимости на основании подписанного передаточного акта.
Принимая во внимание изложенное, учитывая положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пункта 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что расходы, связанные с содержанием квартир, не переданных во владение от застройщика по актам приемки-передачи, а также расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, не могут быть возложены на участника долевого строительства. Обязанность по несению указанных расходов до передачи квартир дольщикам лежит на застройщике.
Как было отмечено выше, 29 декабря 2007 года на основании распоряжения Департамента строительства Администрации города Омска N 299-р ОАО "Омречпорт" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 55-327, а именно: 9-этажного 116-квартирного жилого дома (строительный адрес: жилой дом по ул. 25 лет Октября - ул. Белинского в Ленинском АО г. Омска), расположенного по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 - угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1, Ленинский АО г. Омска.
Строительство указанного многоквартирного дома велось ОАО "Омречпрт" за счет привлечения участников долевого строительства и собственных средств.
В соответствии с актом приема-передачи от 01 ноября 2009 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 - угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1 передан застройщиком (ОАО "Омречпорт") ТСЖ "Айсберг".
Как следует из материалов дела, подтверждено представителем ответчика при апелляционном рассмотрении спора, нежилые помещения N 1П, 2П и ЗП с момента ввода дома в эксплуатацию не выходили из владения ОАО "Омречпорт".
В этой связи то обстоятельство, что ОАО "Омречпорт", являющийся застройщиком многоквартирного дома, только 24 июля 2012 года зарегистрировано право собственности на нежилые помещения N 1П, 2П и ЗП, расположенные в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 -угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1, не имеет значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку ответчик в качестве документов - основания для регистрации права собственности, предоставил разрешение на ввод в эксплуатацию N 55-327 от 29.12.2007.
С учетом изложенного довод ответчика о том, что начальной датой периода долга должна являться дата государственной регистрации права собственности (24.07.2012) подлежит отклонению ввиду его несостоятельности.
При этом, по верному замечанию суда, отсутствие фактического пользования общим имуществом не освобождает собственника от участия в расходах по его содержанию.
По смыслу главы VI Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, применяемых по аналогии к нежилым помещениям, само по себе временное непроживание собственника (владельца) в квартире не освобождает его от оплаты коммунальной услуги.
Далее, необходимо учитывать, что расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования, вывоз мусора, обслуживание внутридомового газового оборудования многоквартирных домов являются составной частью расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 37, статья 39 и 158 Кодекса, статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделы II и III Правил). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39 Кодекса).
В связи с этим вышеуказанные расходы обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме независимо от положения таких помещений в доме. Указанный подход отражен в решении Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2005 N ГКПИ05-588. Такие расходы не являются, например, расходами на пользование лифтами как средствами транспортировки граждан и грузов.
Нежилые помещения, находящиеся в собственности ответчика, являются конструктивной частью объекта, расположенного по адресу: г. Омск, улица 25 лет Октября, д. 13 угол 9-я Ленинская, д. 1/1, и не могут существовать отдельно от этого объекта, а их собственник не может не пользоваться элементами названного объекта, необходимыми для эксплуатации всего объекта в целом. Следовательно, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно принадлежащих ответчику нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего объекта. Расходы по содержанию объекта обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.
На основании частей 1, 2 и 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяемой по аналогии, управление многоквартирным домом должно обеспечивать в том числе, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определено, что надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома может обеспечиваться собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (пункт 16).
Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя, в том числе, уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка, входящего в состав общего имущества; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми помещениями; меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества (пункт 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Участие каждого из сособственников в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.
В издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от объема их фактического использования. При этом, отсутствие заключенного договора между истцом и ответчиком на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения собственника помещения от участия в таких расходах.
Закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за содержание общего имущества с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за содержание и ремонт общего имущества основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
Отсутствие договора ответчика с истцом в форме единого письменного документа также не освобождает его от оплаты коммунальных ресурсов и услуг, потребляемых в его жилом помещении и общим имуществом дома по ценам, обязательным для собственника в силу их регулируемого характера, а также в силу решений лица, выполняющего функции управляющей организации. Данный подход соответствует разъяснениям, данным в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.1998 N 30 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения". Ссылка подателя жалобы в указанной части отклоняется ввиду несостоятельности.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В связи с чем не имеют правового значения как освобождающие ответчика от обязанности оплачивать услуги ОАО "Омречпорт" доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик в период с 01.01.2011 по 24.07.2012 не заключал с истцом договор управления многоквартирным домом. Даная обязанность возложена на ответчика как сособственника общего имущества многоквартирного дома в силу закона.
В силу изложенного, а также исходя из установленной законом обязанности собственников помещений в многоквартирном доме нести расходы по содержанию общего имущества дома пропорционально своей доле, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ТСЖ "Айсберг" имеет право требования соответствующей оплаты от собственника доли в общей собственности на нежилые помещения 1П, 2П, 3П, расположенные в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. 25 лет Октября, д. 13 -угол ул. 9-я Ленинская, д. 1/1, либо от лица, обязанного на основании закона либо договора нести бремя содержания данного имущества.
Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 05 мая 2014 года по делу N А46-671/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Н.КУДРИНА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)