Судебные решения, арбитраж
Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: По мнению истца, было прекращено обеспеченное залогом обязательство, прекращено само право субаренды, являвшегося предметом ипотеки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Анфалова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Оганесян Л.С., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в судебном заседании 25 марта 2015 года дело по апелляционной жалобе председателя правления Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий - П.С.
на решение Кировского районного суда города Омска от 16 декабря 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий оставить без удовлетворения",
заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия
установила:
Омская городская ассоциация общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий обратилась в суд с иском к А.Ю., А.А. и др. ответчикам о признании обременения отсутствующим.
В обоснование заявленных исковых требований указывалось на то, что распоряжением Мэра г. Омска от <...> N <...> истцу для строительства первой очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами для хранения автотранспорта предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположение которого установлено в <...> метрах южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>.
<...> указанный участок передан в субаренду К., которое решением Арбитражного суда Омской области от <...> признано банкротом. В ходе соответствующих процедур в деле о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений, были погашены путем передачи в качестве отступного объекта незавершенного строительства по адресу: <...> жилищно-строительному кооперативу "Кристалл", созданному участниками долевого строительства.
<...> осуществлена государственная регистрация соглашения от <...> к договору субаренды о переходе прав и обязанностей субарендатора к ЖСК "Кристалл", одновременно в ЕГРП внесена запись об ипотеке в силу закона права субаренды земельного участка. Вместе с тем, указанный земельный участок был передан истцу для строительства нескольких жилых домов, под строительство каждого из которых должен быть выделен соответствующий земельный участок. Застройщик же раздел земельного участка не осуществил, ввиду чего весь земельный участок был обременен ипотекой в силу закона.
Полагают, что поскольку обязательства по договорам долевого участия, обеспеченные залогом, с момента фактической передачи ЖСК "Кристалл" права собственности на объект незавершенного строительства и права субаренды земельного участка прекращены на основании ст. 409 ГК РФ, следовательно прекращен залог в силу прекращения обеспеченного им обязательства.
С учетом изложенного, просили признать обременение в виде ипотеки права субаренды земельного участка с кадастровым номером <...>, установленного в пользу ответчиков, отсутствующим.
Определением суда от <...> по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика ООО "Торговая компания "Надежда" на надлежащего - ИП С.Г.
В судебном заседании представитель истца Ж., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика ИП С.А. - Р., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснив, что земельный участок был передан ЖСК "Кристалл" с существующим обременением - ипотекой права субаренды, ввиду чего оснований для признания обременения отсутствующим не имеется.
Остальные соответчики, представитель 3-го лица - Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимали, извещались надлежаще.
Представитель 3-го лица ЖСК "Кристалл" - Г.В.А., действующий на основании доверенности, полагал, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Представитель 3-го лица - Департамента имущественных отношений администрации г. Омска в судебном заседании участия не принял, извещен.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе председатель правления Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий - П. просит решение суда отменить и вынести новое об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что судом не была надлежащая правовая оценка обстоятельствам, приведенным в обоснование иска. В частности, тому, что передача прав первоначального застройщика - К. к ЖСК "Кристалл" в рамках процедуры банкротства по своей правовой природе является соглашением об отступном, что влечет прекращение обязательств К. по договорам долевого участия в строительстве, следовательно, и залога права субаренды земельного участка. Также права первоначального субарендатора земельного участка К. перешли к ЖСК "Кристалл" по соглашению от <...>, таким образом, прекращено и само заложенное право, являвшееся предметом ипотеки.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчики, третьи лица участия не принимали, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении слушания по делу не ходатайствовали.
Выслушав объяснения представителя истца - Г.В.Н., просившего об отмене судебного постановления, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
В ст. 8 ГК РФ указано, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположение которого установлено в <...> метрах южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, на основании распоряжения Мэра г. Омска N <...> от <...> был предоставлен в аренду Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий сроком на <...> лет для строительства первой очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами хранения автотранспорта.
<...> между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем), Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий (арендатором) и К. (субарендатором) был заключен договор субаренды N <...>, по условиям которого вышеуказанный земельный участок был предоставлен в субаренду К. на весь срок аренды. Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Также в ЕГРП зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве с ответчиками - участниками долевого строительства, денежные средства которых были привлечены К. для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, возводимого на спорном земельном участке.
Одновременно в отношении земельного участка в ЕГРП на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) управлением Росреестра по Омской области внесена запись об ипотеке права субаренды в пользу ответчиков.
Обращаясь в суд с иском о признании обременения спорного земельного участка отсутствующим, истец ссылался как на прекращение обеспеченного залогом обязательства, так и на прекращение самого права субаренды, являвшегося предметом ипотеки.
Данные доводы судом первой инстанции проверялись и обоснованно признаны несостоятельными, что явилось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Одним из таких законов является Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.
Согласно ч. 1 ст. 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из общедоступных сведений, содержащихся на официальном сайте Арбитражного суда Омской области, следует, что в производстве арбитражного суда находилось дело N <...> о признании К. несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Омской области от <...> при банкротстве К. применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 Главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Решением от <...> - К. признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство. При этом, в рамках рассмотрения дела о банкротстве требования ответчиков были включены в реестр требований о передаче жилых помещений застройщика - К.
В дальнейшем определением от <...> удовлетворено ходатайство и.о. конкурсного управляющего К. - П.А.Д. о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: <...> созданному участниками строительства ЖСК "Кристалл".
В этой связи <...> между К. в лице конкурсного управляющего В.С.А. и ЖСК "Кристалл" был заключен договор передачи прав застройщика и незавершенного строительством объекта, согласно которому К. передает, а ЖСК "Кристалл" принимает права застройщика на незавершенный строительством объект по адресу: <...>. В этот же день стороны подписали акт приема-передачи к названному договору, а <...> - в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ЖСК "Кристалл" на вышеуказанный объект незавершенного строительства.
Кроме того, принимая во внимание определение Арбитражного суда Омской области от <...> о разъяснении определения от <...> о погашении требований участников строительства и определение Арбитражного суда Омской области от <...> о возложении на конкурсного управляющего К. обязанности передать ЖСК "Кристалл" право субаренды земельного участка, <...> истец (арендатор), К. в лице конкурсного управляющего В.С.А. (субарендатор 1) и ЖСК "Кристалл" (субарендатор 2) заключили дополнительное соглашение N <...> к договору субаренды N <...> от <...>, по условиям которого пришли к соглашению произвести замену субарендатора по договору на ЖСК "Кристалл".
<...> осуществлена государственная регистрация указанного дополнительного соглашения N <...> к договору субаренды от <...> Одновременно в силу положений Закона о долевом участии в строительстве внесена запись об ипотеке права субаренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположение которого установлено в <...> метрах южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>.
Согласно ч. 9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и ФЗ "Об ипотеке" с учетом особенностей, установленных настоящим законом.
В соответствии с ч. 8.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве залог права аренды или субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.
В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.
Между тем, Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права субаренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами РФ, регулирующими спорные правоотношения.
Как указывалось выше, <...> застройщик - К. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, что свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников долевого строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.
В соответствии с п. 8 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" погашенными требованиями кредиторов считаются удовлетворенные требования, а также те требования, в связи с которыми достигнуто соглашение об отступном, или конкурсным управляющим заявлено о зачете требований, или имеются иные основания для прекращения обязательств.
Статьей 201.10 указанного Закона установлен порядок и условия погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.
В частности, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, перечисленных в пункте 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве, одним из которых является условие о принятии участниками строительства решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Согласно п. п. 14, 15 ст. 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.
С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.
Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.
Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, в рамках дела о банкротстве К. осуществило передачу незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу и прав застройщика в пользу ЖСК "Кристалл", у которого в свою очередь возникает обязанность выполнить предусмотренные законом действия, связанные с завершением строительства дома и сдачей его в эксплуатацию.
Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14 января 2014 г. N 2-О "По запросу Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о проверке конституционности части 3 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пункта 1 статьи 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.
При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
Таким образом, залог права субаренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.
Поскольку ипотека права субаренды в силу прямого указания в ч. 1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей - участников долевого строительства в целях обеспечения исполнения именно этих договоров, доводы жалобы о прекращении договора субаренды земельного участка в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства на основании пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ нельзя признать обоснованными.
Кроме того, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Аналогичные положения содержатся в ст. 38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Таким образом, применительно к вышеуказанным правовым нормам передача прав застройщика от К. к ЖСК "Кристалл" не является основанием для прекращения права залога. Учитывая приведенные выше нормы и фактические обстоятельства дела, доводы жалобы об иной правовой природе договора о передаче прав застройщика от <...>, заключенного между К. и ЖСК "Кристалл", основаны на ошибочном понимании закона и субъективной правовой оценке установленных фактических обстоятельств.
Также районным судом были отклонены доводы истца о прекращении залога ввиду прекращения права субаренды, вновь приведенные в апелляционной жалобе. Указанные выводы подробно мотивированы судом и оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.
Ссылки апеллянта на невозможность истца в полной мере реализовать права арендатора спорного земельного участка, в том числе в части его раздела, выполнения проектирования и получение разрешения на строительство других объектов (второго жилого дома и многоэтажного гаража) ввиду наличия в ЕГРП записи об ипотеке, поводом для апелляционного вмешательства не являются, поскольку районный суд разъяснил истцу право произвести раздел земельного участка с кадастровым номером <...> (в том числе в судебном порядке), а в дальнейшем обратиться к залогодержателям с требованиями о прекращении обременения земельных участков, не предназначенных для строительства дома. К тому же из объяснений представителя истца в суде апелляционной инстанции следует, что в настоящее время в Кировском районном суде г. Омска рассматривается исковое заявление Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий к А.Ю., А.А. и др. ответчикам о разделе названного земельного участка и признании обременения двух вновь образованных участков отсутствующим, судом назначена землеустроительная экспертиза, решение не вынесено. При таких обстоятельствах, обжалуемым решением права и законные интересы истца не нарушены.
В целом доводы жалобы направлены на иную правовую оценку выводов суда первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки районного суда, основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права и подлежат отклонению.
Иных доводов о несогласии с постановленным решением в жалобе не содержится, и предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ оснований для проверки его в полном объеме судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного обжалуемое решение судебная коллегия считает законным и обоснованным. При разрешении спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие юридическое значение, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, не нарушил нормы материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Кировского районного суда города Омска от 16 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1402/2015
Требование: О признании обременения отсутствующим.Разделы:
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: По мнению истца, было прекращено обеспеченное залогом обязательство, прекращено само право субаренды, являвшегося предметом ипотеки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 марта 2015 г. по делу N 33-1402/2015
Председательствующий: Анфалова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Оганесян Л.С., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в судебном заседании 25 марта 2015 года дело по апелляционной жалобе председателя правления Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий - П.С.
на решение Кировского районного суда города Омска от 16 декабря 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий оставить без удовлетворения",
заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия
установила:
Омская городская ассоциация общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий обратилась в суд с иском к А.Ю., А.А. и др. ответчикам о признании обременения отсутствующим.
В обоснование заявленных исковых требований указывалось на то, что распоряжением Мэра г. Омска от <...> N <...> истцу для строительства первой очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами для хранения автотранспорта предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположение которого установлено в <...> метрах южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>.
<...> указанный участок передан в субаренду К., которое решением Арбитражного суда Омской области от <...> признано банкротом. В ходе соответствующих процедур в деле о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений, были погашены путем передачи в качестве отступного объекта незавершенного строительства по адресу: <...> жилищно-строительному кооперативу "Кристалл", созданному участниками долевого строительства.
<...> осуществлена государственная регистрация соглашения от <...> к договору субаренды о переходе прав и обязанностей субарендатора к ЖСК "Кристалл", одновременно в ЕГРП внесена запись об ипотеке в силу закона права субаренды земельного участка. Вместе с тем, указанный земельный участок был передан истцу для строительства нескольких жилых домов, под строительство каждого из которых должен быть выделен соответствующий земельный участок. Застройщик же раздел земельного участка не осуществил, ввиду чего весь земельный участок был обременен ипотекой в силу закона.
Полагают, что поскольку обязательства по договорам долевого участия, обеспеченные залогом, с момента фактической передачи ЖСК "Кристалл" права собственности на объект незавершенного строительства и права субаренды земельного участка прекращены на основании ст. 409 ГК РФ, следовательно прекращен залог в силу прекращения обеспеченного им обязательства.
С учетом изложенного, просили признать обременение в виде ипотеки права субаренды земельного участка с кадастровым номером <...>, установленного в пользу ответчиков, отсутствующим.
Определением суда от <...> по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика ООО "Торговая компания "Надежда" на надлежащего - ИП С.Г.
В судебном заседании представитель истца Ж., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика ИП С.А. - Р., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснив, что земельный участок был передан ЖСК "Кристалл" с существующим обременением - ипотекой права субаренды, ввиду чего оснований для признания обременения отсутствующим не имеется.
Остальные соответчики, представитель 3-го лица - Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимали, извещались надлежаще.
Представитель 3-го лица ЖСК "Кристалл" - Г.В.А., действующий на основании доверенности, полагал, что исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Представитель 3-го лица - Департамента имущественных отношений администрации г. Омска в судебном заседании участия не принял, извещен.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе председатель правления Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий - П. просит решение суда отменить и вынести новое об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что судом не была надлежащая правовая оценка обстоятельствам, приведенным в обоснование иска. В частности, тому, что передача прав первоначального застройщика - К. к ЖСК "Кристалл" в рамках процедуры банкротства по своей правовой природе является соглашением об отступном, что влечет прекращение обязательств К. по договорам долевого участия в строительстве, следовательно, и залога права субаренды земельного участка. Также права первоначального субарендатора земельного участка К. перешли к ЖСК "Кристалл" по соглашению от <...>, таким образом, прекращено и само заложенное право, являвшееся предметом ипотеки.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчики, третьи лица участия не принимали, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении слушания по делу не ходатайствовали.
Выслушав объяснения представителя истца - Г.В.Н., просившего об отмене судебного постановления, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.
В ст. 8 ГК РФ указано, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположение которого установлено в <...> метрах южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>, на основании распоряжения Мэра г. Омска N <...> от <...> был предоставлен в аренду Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий сроком на <...> лет для строительства первой очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами хранения автотранспорта.
<...> между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодателем), Омской городской ассоциацией общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий (арендатором) и К. (субарендатором) был заключен договор субаренды N <...>, по условиям которого вышеуказанный земельный участок был предоставлен в субаренду К. на весь срок аренды. Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Также в ЕГРП зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве с ответчиками - участниками долевого строительства, денежные средства которых были привлечены К. для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, возводимого на спорном земельном участке.
Одновременно в отношении земельного участка в ЕГРП на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) управлением Росреестра по Омской области внесена запись об ипотеке права субаренды в пользу ответчиков.
Обращаясь в суд с иском о признании обременения спорного земельного участка отсутствующим, истец ссылался как на прекращение обеспеченного залогом обязательства, так и на прекращение самого права субаренды, являвшегося предметом ипотеки.
Данные доводы судом первой инстанции проверялись и обоснованно признаны несостоятельными, что явилось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает их правильными, соответствующими собранным по делу доказательствам и действующему законодательству РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Одним из таких законов является Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.
Согласно ч. 1 ст. 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из общедоступных сведений, содержащихся на официальном сайте Арбитражного суда Омской области, следует, что в производстве арбитражного суда находилось дело N <...> о признании К. несостоятельным (банкротом).
Определением Арбитражного суда Омской области от <...> при банкротстве К. применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 Главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Решением от <...> - К. признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство. При этом, в рамках рассмотрения дела о банкротстве требования ответчиков были включены в реестр требований о передаче жилых помещений застройщика - К.
В дальнейшем определением от <...> удовлетворено ходатайство и.о. конкурсного управляющего К. - П.А.Д. о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: <...> созданному участниками строительства ЖСК "Кристалл".
В этой связи <...> между К. в лице конкурсного управляющего В.С.А. и ЖСК "Кристалл" был заключен договор передачи прав застройщика и незавершенного строительством объекта, согласно которому К. передает, а ЖСК "Кристалл" принимает права застройщика на незавершенный строительством объект по адресу: <...>. В этот же день стороны подписали акт приема-передачи к названному договору, а <...> - в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ЖСК "Кристалл" на вышеуказанный объект незавершенного строительства.
Кроме того, принимая во внимание определение Арбитражного суда Омской области от <...> о разъяснении определения от <...> о погашении требований участников строительства и определение Арбитражного суда Омской области от <...> о возложении на конкурсного управляющего К. обязанности передать ЖСК "Кристалл" право субаренды земельного участка, <...> истец (арендатор), К. в лице конкурсного управляющего В.С.А. (субарендатор 1) и ЖСК "Кристалл" (субарендатор 2) заключили дополнительное соглашение N <...> к договору субаренды N <...> от <...>, по условиям которого пришли к соглашению произвести замену субарендатора по договору на ЖСК "Кристалл".
<...> осуществлена государственная регистрация указанного дополнительного соглашения N <...> к договору субаренды от <...> Одновременно в силу положений Закона о долевом участии в строительстве внесена запись об ипотеке права субаренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположение которого установлено в <...> метрах южнее относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <...>.
Согласно ч. 9 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и ФЗ "Об ипотеке" с учетом особенностей, установленных настоящим законом.
В соответствии с ч. 8.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве залог права аренды или субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.
В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.
Между тем, Закон об участии в долевом строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права субаренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями ГК РФ и другими законами РФ, регулирующими спорные правоотношения.
Как указывалось выше, <...> застройщик - К. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, что свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников долевого строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.
В соответствии с п. 8 ст. 142 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" погашенными требованиями кредиторов считаются удовлетворенные требования, а также те требования, в связи с которыми достигнуто соглашение об отступном, или конкурсным управляющим заявлено о зачете требований, или имеются иные основания для прекращения обязательств.
Статьей 201.10 указанного Закона установлен порядок и условия погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.
В частности, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, перечисленных в пункте 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве, одним из которых является условие о принятии участниками строительства решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Согласно п. п. 14, 15 ст. 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.
С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.
Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.
Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, в рамках дела о банкротстве К. осуществило передачу незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу и прав застройщика в пользу ЖСК "Кристалл", у которого в свою очередь возникает обязанность выполнить предусмотренные законом действия, связанные с завершением строительства дома и сдачей его в эксплуатацию.
Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14 января 2014 г. N 2-О "По запросу Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о проверке конституционности части 3 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и пункта 1 статьи 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.
При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
Таким образом, залог права субаренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.
Поскольку ипотека права субаренды в силу прямого указания в ч. 1 ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей - участников долевого строительства в целях обеспечения исполнения именно этих договоров, доводы жалобы о прекращении договора субаренды земельного участка в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства на основании пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ нельзя признать обоснованными.
Кроме того, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Аналогичные положения содержатся в ст. 38 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Таким образом, применительно к вышеуказанным правовым нормам передача прав застройщика от К. к ЖСК "Кристалл" не является основанием для прекращения права залога. Учитывая приведенные выше нормы и фактические обстоятельства дела, доводы жалобы об иной правовой природе договора о передаче прав застройщика от <...>, заключенного между К. и ЖСК "Кристалл", основаны на ошибочном понимании закона и субъективной правовой оценке установленных фактических обстоятельств.
Также районным судом были отклонены доводы истца о прекращении залога ввиду прекращения права субаренды, вновь приведенные в апелляционной жалобе. Указанные выводы подробно мотивированы судом и оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.
Ссылки апеллянта на невозможность истца в полной мере реализовать права арендатора спорного земельного участка, в том числе в части его раздела, выполнения проектирования и получение разрешения на строительство других объектов (второго жилого дома и многоэтажного гаража) ввиду наличия в ЕГРП записи об ипотеке, поводом для апелляционного вмешательства не являются, поскольку районный суд разъяснил истцу право произвести раздел земельного участка с кадастровым номером <...> (в том числе в судебном порядке), а в дальнейшем обратиться к залогодержателям с требованиями о прекращении обременения земельных участков, не предназначенных для строительства дома. К тому же из объяснений представителя истца в суде апелляционной инстанции следует, что в настоящее время в Кировском районном суде г. Омска рассматривается исковое заявление Омской городской ассоциации общественных организаций инвалидов и ветеранов боевых действий к А.Ю., А.А. и др. ответчикам о разделе названного земельного участка и признании обременения двух вновь образованных участков отсутствующим, судом назначена землеустроительная экспертиза, решение не вынесено. При таких обстоятельствах, обжалуемым решением права и законные интересы истца не нарушены.
В целом доводы жалобы направлены на иную правовую оценку выводов суда первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки районного суда, основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права и подлежат отклонению.
Иных доводов о несогласии с постановленным решением в жалобе не содержится, и предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ оснований для проверки его в полном объеме судебная коллегия не усматривает.
С учетом изложенного обжалуемое решение судебная коллегия считает законным и обоснованным. При разрешении спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие юридическое значение, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, не нарушил нормы материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Кировского районного суда города Омска от 16 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)