Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истица является собственницей квартиры. Участок, на котором находится дом, предоставлен в аренду ООО для возведения многоквартирных жилых домов и обременен правами участников долевого строительства. Участок с момента регистрации права собственности первого лица поступил в долевую собственность собственников помещений в возведенном многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего - и.о. председателя Забайкальского краевого суда Кузьминой Н.В.,
членов президиума Багдасаровой Л.В., Воросова С.М., Махмудовой В.И.
при секретаре С.
рассмотрел кассационную жалобу представителя М. - В.Н. на решение Центрального районного суда г. Читы от 5 февраля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 6 мая 2015 года по гражданскому делу по иску М. к департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, ООО "Радченко" о разделе земельного участка, установлении его границ, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (суд первой инстанции - Павлова А.В.; суд апелляционной инстанции - Пичуев В.В. (председательствующий, докладчик), Смоляков П.Н., Ходюков Д.С.).
В заседании приняли участие представители сторон - В.Н., И.
Заслушав и обсудив доклад судьи Багдасаровой Л.В., президиум
установил:
М. обратилась к департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, ООО "Радченко" с иском, уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, о разделе земельного участка с кадастровым номером <А3> площадью <данные изъяты> кв. м, установлении границ земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, необходимого для обслуживания и использования жилого дома по адресу: <адрес>, и признании <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м. В обоснование указала, что она является собственником квартиры N в доме N по улице <данные изъяты> в <данные изъяты>. В 2007 году земельный участок с кадастровым номером <А3>, на котором находится дом М., предоставлен в аренду ООО "Радченко" для возведения многоквартирных жилых домов и обременен правами участников долевого строительства. Этот участок с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме поступил в долевую собственность собственников помещений в возведенном многоквартирном доме и собственников в доме по <адрес>. По мнению истицы, земельный участок с кадастровым номером <А3> площадью <данные изъяты> кв. м в судебном порядке может быть преобразован путем раздела и выдела из него земельного участка под жилым домом по <адрес> <л.д.>.
Протокольным определением Центрального районного суда г. Читы от 11 декабря 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Ш. <л.д.>.
Решением Центрального районного суда г. Читы от 5 февраля 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 6 мая 2015 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поступившей в отдел делопроизводства краевого суда 11 июня 2015 года, представитель М. - В.Н. выражает несогласие с решением и апелляционным определением, считая их незаконными.
По запросу судьи Забайкальского краевого суда от 29 июня 2015 года дело истребовано из районного суда; 2 июля 2015 года оно поступило в Забайкальский краевой суд.
Определением судьи Забайкальского краевого суда от 17 августа 2015 года кассационная жалоба вместе с гражданским делом передана для рассмотрения в суд кассационной инстанции.
М., Ш., департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не просили. Президиум, руководствуясь статьей 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц.
Проверив обоснованность суждений, изложенных в кассационной жалобе и возражениях относительно нее, президиум усматривает наличие названных в статье 387 ГПК РФ оснований для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.
Из материалов дела следует, что М. является собственником квартиры N в трехквартирном жилом доме N по улице <данные изъяты> в <данные изъяты> (см. решение Центрального районного суда г. Читы от 4 октября 2013 года, свидетельство о государственной регистрации права от <Дата> - <л.д.>).
27 февраля 2007 года между комитетом по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" и ООО "Радченко" заключен договор аренды. В соответствии с этим соглашением обществу предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером <А3> и местоположением по адресу: <адрес>, - для строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземными автостоянками <л.д.>.
Данный земельный участок находился в кадастровом квартале <А> и состоял из двух несмежных земельных участков с номерами <А1> площадью <данные изъяты> кв. м и <А2> площадью <данные изъяты> кв. м (см. заключение кадастрового инженера, кадастровую выписку о земельном участке - <л.д.>). В пределах земельного участка с кадастровым номером <А3> располагались жилые дома прежней застройки, в том числе дом истицы на части земельного участка под номером <А1> (см. объяснения сторон - <л.д.>).
Право аренды земельного участка с кадастровым номером <А3> обременено ипотекой (обременение установлено в пользу участников долевого строительства) <л.д.>.
Между М., ООО "Радченко", департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент) состоялось несколько судебных разбирательств. Так, решением Центрального районного суда г. Читы от 31 мая 2012 года отклонен иск М., Ш.А. и Ш.Н. к ООО "Радченко" о признании недействительным упомянутого договора аренды земельного участка <л.д.>. Оставляя это решение без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в апелляционном определении от 8 августа 2012 года разъяснила истцам необходимость формирования земельного участка для обслуживания их жилого дома, постановки участка на кадастровый учет и обращения в регистрационный орган за приобретением прав на него <л.д.>.
19 ноября 2013 года М. подала в Департамент заявление о формировании земельного участка под жилым домом по адресу: <адрес> <л.д.>. Отказ Департамента, выраженный в письме от 10.02.2014, М. обжаловала в суд. Решением Центрального районного суда г. Читы от 3 апреля 2014 года и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 11 июня 2014 года требования М. отклонены по мотиву обременения земельного участка правами участников долевого строительства (залогодержателей) <л.д.>.
Разрешая настоящий спор со ссылками на нормы п. п. 1, 3, 5 ст. 36 ЗК РФ, ст. 252 ГК РФ, районный суд указал на то, что земельное законодательство не предусматривает возможности признания права собственности на долю в неделимом земельном участке. Сформированный земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м предоставлен в аренду ООО "Радченко", обременен залогом участников долевого строительства и является неделимым. Он может быть предоставлен в долевую собственность собственникам помещений только после оформления прав всеми собственниками объектов и снятия залога.
Суд апелляционной инстанции, исходя из положений п. 4 ч. 1 ст. 36, п. 1 ч. 4 ст. 37, ч. 1 ст. 38 ЖК РФ, ч. 2 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 66 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов), пришел к мнению, что земельный участок с кадастровым номером <А3> находится в общей долевой собственности собственников всех расположенных на нем домов и является неделимым.
Президиум не может согласиться с выводами судов, полагая, что они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права и сделаны без учета всех юридически значимых обстоятельств настоящего дела.
Пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ (здесь и далее по тексту приводятся положения названной статьи, действовавшей на день разрешения спора районным судом) предусматривал, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ).
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (п. 67 Постановления Пленумов).
В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьи 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
На основании пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2.2 Постановления от 28.05.2010 N 12-П, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).
Из системного толкования приведенных норм и разъяснений следует, что только формирование земельного участка под отдельно взятым многоквартирным домом порождает право общей долевой собственности собственников помещений в таком доме на сформированный земельный участок. Формирование земельного участка под несколькими домами, которые не представляют собой единого комплекса недвижимого имущества, независимо от даты формирования и постановки на кадастровый учет, не влечет возникновения в силу закона права общей собственности домовладельцев каждого из домов в отношении этого земельного участка.
Земельный участок с кадастровым номером <А3> сформирован и поставлен на кадастровый учет под строительство нескольких домов (проектная документация с указанием мест расположения домов, автостоянок, инфраструктуры, внутриквартальных дорог и проездов пожарных машин в материалах отсутствует). На момент предоставления застройщику земельного участка его часть была занята одноэтажными жилыми домами (в том числе домом истицы), четыре из которых сохранились к моменту разрешения спора районным судом. Общество осуществило строительство одного многоэтажного жилого дома. Государственный кадастровый учет земельных участков непосредственно под каждым из домов, находящихся в пределах земельного участка с кадастровым номером <А3>, не проведен (доказательств обратного в деле не имеется).
Это означает, что право общей долевой собственности на арендованный земельный участок не подтверждено; он находится в публичной собственности.
Поэтому М. не лишена возможности требовать (в целях обособления) установления границ земельного участка, необходимого для эксплуатации ее жилого дома.
На такое право собственника прямо указали Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, разъяснив, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости (п. п. 67, 68 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Требования М. касались также образования земельного участка в форме раздела сформированного под застройку земельного участка.
Президиум отмечает, что эта процедура предусмотрена действующим законодательством, в частности статьей 11.4 Земельного кодекса РФ.
Нормы этой статьи содержат положения о том, что, по общему правилу, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (п. 1). При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки (п. 2). При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (п. 6).
Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 6 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ). В случаях, когда образование новых земельных участков осуществляется на основании решения суда, не применяется общее правило п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ об обязательном получении на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки.
Суды сошлись во мнении о неделимости земельного участка.
По смыслу пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса РФ, статей 128 и 133 Гражданского кодекса РФ, земельные участки и части земельных участков являются объектами гражданских отношений. Неделимый земельный участок - это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с позиции градостроительного и земельного законодательства, в частности, статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, устанавливающей юридические (п. п. 1, 2, 4 и 5) и технические (п. 3 и 6) требования к образуемым и измененным земельным участкам.
Между тем вывод суда о неделимости земельного участка сделан исключительно из ошибочно определенного правового режима арендованного земельного участка, без учета положений статьи 11.9 Земельного кодекса РФ и того обстоятельства, что истица преследовала цель защиты охраняемого законом интереса по приобретению права общей долевой собственности на земельный участок под ее многоквартирным домом. В силу пункта 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, и в реализации такого права не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одним из оснований к отказу в иске суды указали обременение земельного участка залогом участников долевого строительства.
По смыслу части 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 18.07.2006 N 111-ФЗ) (далее - Закон о долевом строительстве), в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Отсюда следует, что в залоге у участников долевого строительства находилось имевшееся у застройщика право аренды земельного участка, но не сам объект недвижимости.
Договор аренды в дело не представлен, сведения о сроке его действия в материалах отсутствуют.
Согласно выписке из ЕГРП от 29.05.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером <А3> обременено на срок с 27 марта 2007 года по 31 января 2010 <л.д.>.
Согласно частям 1 - 3 статьи 8 Закона о долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона о долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 1.1 Федерального закона "Об ипотеке", если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Несмотря на такое правовое регулирование и содержание выписки из ЕГРП, суды не вошли в обсуждение вопросов о наличии разрешения на ввод возведенного ответчиком жилого дома в эксплуатацию, о передаче застройщиком объектов долевого строительства и принятие их участниками долевого строительства, сохранении (прекращении) залога права аренды на день разрешения спора (учитывая различия в погашении регистрационной записи об ипотеке (ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке") и прекращении самого права залога (права аренды).
При изложенных выше обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные постановления нельзя признать законными и обоснованными, они подлежат отмене с направлением дела на новое судебное разбирательство в суд первой инстанции для разрешения возникшего спора в соответствии с установленными по делу фактами и требованиями материального и процессуального законов.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, п. 3 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
решение Центрального районного суда г. Читы от 5 февраля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 6 мая 2015 года отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в Центральный районный суд города Читы.
Председательствующий
Н.В.КУЗЬМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 27.08.2015 N 44Г-34/2015
Требование: О разделе земельного участка, установлении границ, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на участок.Разделы:
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истица является собственницей квартиры. Участок, на котором находится дом, предоставлен в аренду ООО для возведения многоквартирных жилых домов и обременен правами участников долевого строительства. Участок с момента регистрации права собственности первого лица поступил в долевую собственность собственников помещений в возведенном многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2015 г. N 44Г-34-2015
Президиум Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего - и.о. председателя Забайкальского краевого суда Кузьминой Н.В.,
членов президиума Багдасаровой Л.В., Воросова С.М., Махмудовой В.И.
при секретаре С.
рассмотрел кассационную жалобу представителя М. - В.Н. на решение Центрального районного суда г. Читы от 5 февраля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 6 мая 2015 года по гражданскому делу по иску М. к департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, ООО "Радченко" о разделе земельного участка, установлении его границ, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (суд первой инстанции - Павлова А.В.; суд апелляционной инстанции - Пичуев В.В. (председательствующий, докладчик), Смоляков П.Н., Ходюков Д.С.).
В заседании приняли участие представители сторон - В.Н., И.
Заслушав и обсудив доклад судьи Багдасаровой Л.В., президиум
установил:
М. обратилась к департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, ООО "Радченко" с иском, уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, о разделе земельного участка с кадастровым номером <А3> площадью <данные изъяты> кв. м, установлении границ земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, необходимого для обслуживания и использования жилого дома по адресу: <адрес>, и признании <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м. В обоснование указала, что она является собственником квартиры N в доме N по улице <данные изъяты> в <данные изъяты>. В 2007 году земельный участок с кадастровым номером <А3>, на котором находится дом М., предоставлен в аренду ООО "Радченко" для возведения многоквартирных жилых домов и обременен правами участников долевого строительства. Этот участок с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме поступил в долевую собственность собственников помещений в возведенном многоквартирном доме и собственников в доме по <адрес>. По мнению истицы, земельный участок с кадастровым номером <А3> площадью <данные изъяты> кв. м в судебном порядке может быть преобразован путем раздела и выдела из него земельного участка под жилым домом по <адрес> <л.д.>.
Протокольным определением Центрального районного суда г. Читы от 11 декабря 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Ш. <л.д.>.
Решением Центрального районного суда г. Читы от 5 февраля 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 6 мая 2015 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поступившей в отдел делопроизводства краевого суда 11 июня 2015 года, представитель М. - В.Н. выражает несогласие с решением и апелляционным определением, считая их незаконными.
По запросу судьи Забайкальского краевого суда от 29 июня 2015 года дело истребовано из районного суда; 2 июля 2015 года оно поступило в Забайкальский краевой суд.
Определением судьи Забайкальского краевого суда от 17 августа 2015 года кассационная жалоба вместе с гражданским делом передана для рассмотрения в суд кассационной инстанции.
М., Ш., департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не просили. Президиум, руководствуясь статьей 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц.
Проверив обоснованность суждений, изложенных в кассационной жалобе и возражениях относительно нее, президиум усматривает наличие названных в статье 387 ГПК РФ оснований для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.
Из материалов дела следует, что М. является собственником квартиры N в трехквартирном жилом доме N по улице <данные изъяты> в <данные изъяты> (см. решение Центрального районного суда г. Читы от 4 октября 2013 года, свидетельство о государственной регистрации права от <Дата> - <л.д.>).
27 февраля 2007 года между комитетом по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" и ООО "Радченко" заключен договор аренды. В соответствии с этим соглашением обществу предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером <А3> и местоположением по адресу: <адрес>, - для строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземными автостоянками <л.д.>.
Данный земельный участок находился в кадастровом квартале <А> и состоял из двух несмежных земельных участков с номерами <А1> площадью <данные изъяты> кв. м и <А2> площадью <данные изъяты> кв. м (см. заключение кадастрового инженера, кадастровую выписку о земельном участке - <л.д.>). В пределах земельного участка с кадастровым номером <А3> располагались жилые дома прежней застройки, в том числе дом истицы на части земельного участка под номером <А1> (см. объяснения сторон - <л.д.>).
Право аренды земельного участка с кадастровым номером <А3> обременено ипотекой (обременение установлено в пользу участников долевого строительства) <л.д.>.
Между М., ООО "Радченко", департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент) состоялось несколько судебных разбирательств. Так, решением Центрального районного суда г. Читы от 31 мая 2012 года отклонен иск М., Ш.А. и Ш.Н. к ООО "Радченко" о признании недействительным упомянутого договора аренды земельного участка <л.д.>. Оставляя это решение без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в апелляционном определении от 8 августа 2012 года разъяснила истцам необходимость формирования земельного участка для обслуживания их жилого дома, постановки участка на кадастровый учет и обращения в регистрационный орган за приобретением прав на него <л.д.>.
19 ноября 2013 года М. подала в Департамент заявление о формировании земельного участка под жилым домом по адресу: <адрес> <л.д.>. Отказ Департамента, выраженный в письме от 10.02.2014, М. обжаловала в суд. Решением Центрального районного суда г. Читы от 3 апреля 2014 года и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 11 июня 2014 года требования М. отклонены по мотиву обременения земельного участка правами участников долевого строительства (залогодержателей) <л.д.>.
Разрешая настоящий спор со ссылками на нормы п. п. 1, 3, 5 ст. 36 ЗК РФ, ст. 252 ГК РФ, районный суд указал на то, что земельное законодательство не предусматривает возможности признания права собственности на долю в неделимом земельном участке. Сформированный земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м предоставлен в аренду ООО "Радченко", обременен залогом участников долевого строительства и является неделимым. Он может быть предоставлен в долевую собственность собственникам помещений только после оформления прав всеми собственниками объектов и снятия залога.
Суд апелляционной инстанции, исходя из положений п. 4 ч. 1 ст. 36, п. 1 ч. 4 ст. 37, ч. 1 ст. 38 ЖК РФ, ч. 2 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 66 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов), пришел к мнению, что земельный участок с кадастровым номером <А3> находится в общей долевой собственности собственников всех расположенных на нем домов и является неделимым.
Президиум не может согласиться с выводами судов, полагая, что они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права и сделаны без учета всех юридически значимых обстоятельств настоящего дела.
Пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ (здесь и далее по тексту приводятся положения названной статьи, действовавшей на день разрешения спора районным судом) предусматривал, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ).
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (п. 67 Постановления Пленумов).
В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьи 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
На основании пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2.2 Постановления от 28.05.2010 N 12-П, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).
Из системного толкования приведенных норм и разъяснений следует, что только формирование земельного участка под отдельно взятым многоквартирным домом порождает право общей долевой собственности собственников помещений в таком доме на сформированный земельный участок. Формирование земельного участка под несколькими домами, которые не представляют собой единого комплекса недвижимого имущества, независимо от даты формирования и постановки на кадастровый учет, не влечет возникновения в силу закона права общей собственности домовладельцев каждого из домов в отношении этого земельного участка.
Земельный участок с кадастровым номером <А3> сформирован и поставлен на кадастровый учет под строительство нескольких домов (проектная документация с указанием мест расположения домов, автостоянок, инфраструктуры, внутриквартальных дорог и проездов пожарных машин в материалах отсутствует). На момент предоставления застройщику земельного участка его часть была занята одноэтажными жилыми домами (в том числе домом истицы), четыре из которых сохранились к моменту разрешения спора районным судом. Общество осуществило строительство одного многоэтажного жилого дома. Государственный кадастровый учет земельных участков непосредственно под каждым из домов, находящихся в пределах земельного участка с кадастровым номером <А3>, не проведен (доказательств обратного в деле не имеется).
Это означает, что право общей долевой собственности на арендованный земельный участок не подтверждено; он находится в публичной собственности.
Поэтому М. не лишена возможности требовать (в целях обособления) установления границ земельного участка, необходимого для эксплуатации ее жилого дома.
На такое право собственника прямо указали Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, разъяснив, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости (п. п. 67, 68 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Требования М. касались также образования земельного участка в форме раздела сформированного под застройку земельного участка.
Президиум отмечает, что эта процедура предусмотрена действующим законодательством, в частности статьей 11.4 Земельного кодекса РФ.
Нормы этой статьи содержат положения о том, что, по общему правилу, при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (п. 1). При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки (п. 2). При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (п. 6).
Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 6 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ). В случаях, когда образование новых земельных участков осуществляется на основании решения суда, не применяется общее правило п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ об обязательном получении на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки.
Суды сошлись во мнении о неделимости земельного участка.
По смыслу пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса РФ, статей 128 и 133 Гражданского кодекса РФ, земельные участки и части земельных участков являются объектами гражданских отношений. Неделимый земельный участок - это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с позиции градостроительного и земельного законодательства, в частности, статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, устанавливающей юридические (п. п. 1, 2, 4 и 5) и технические (п. 3 и 6) требования к образуемым и измененным земельным участкам.
Между тем вывод суда о неделимости земельного участка сделан исключительно из ошибочно определенного правового режима арендованного земельного участка, без учета положений статьи 11.9 Земельного кодекса РФ и того обстоятельства, что истица преследовала цель защиты охраняемого законом интереса по приобретению права общей долевой собственности на земельный участок под ее многоквартирным домом. В силу пункта 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, и в реализации такого права не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одним из оснований к отказу в иске суды указали обременение земельного участка залогом участников долевого строительства.
По смыслу части 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 18.07.2006 N 111-ФЗ) (далее - Закон о долевом строительстве), в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Отсюда следует, что в залоге у участников долевого строительства находилось имевшееся у застройщика право аренды земельного участка, но не сам объект недвижимости.
Договор аренды в дело не представлен, сведения о сроке его действия в материалах отсутствуют.
Согласно выписке из ЕГРП от 29.05.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером <А3> обременено на срок с 27 марта 2007 года по 31 января 2010 <л.д.>.
Согласно частям 1 - 3 статьи 8 Закона о долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона о долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно пункту 1.1 Федерального закона "Об ипотеке", если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Несмотря на такое правовое регулирование и содержание выписки из ЕГРП, суды не вошли в обсуждение вопросов о наличии разрешения на ввод возведенного ответчиком жилого дома в эксплуатацию, о передаче застройщиком объектов долевого строительства и принятие их участниками долевого строительства, сохранении (прекращении) залога права аренды на день разрешения спора (учитывая различия в погашении регистрационной записи об ипотеке (ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке") и прекращении самого права залога (права аренды).
При изложенных выше обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные постановления нельзя признать законными и обоснованными, они подлежат отмене с направлением дела на новое судебное разбирательство в суд первой инстанции для разрешения возникшего спора в соответствии с установленными по делу фактами и требованиями материального и процессуального законов.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, п. 3 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
решение Центрального районного суда г. Читы от 5 февраля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 6 мая 2015 года отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в Центральный районный суд города Читы.
Председательствующий
Н.В.КУЗЬМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)