Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Строка N 57 (4)
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Квасовой О.А.,
судей Батищевой Л.В., Степановой Е.Е.,
при секретаре О.Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Квасовой О.А.
гражданское дело по иску ООО "Воронежская эксплуатационная служба" к Г.С.Ю. о взыскании неосновательного обогащения, страхового платежа, обязании заключить договор
по апелляционным жалобам истца ООО "Воронежская эксплуатационная служба", ответчика Г.С.Ю., не привлеченных участию в деле лиц С.Д.А., Ш.Н.В.
на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 ноября 2013 года
(судья Хрячков И.В.),
установила:
между ООО "Воронежская эксплуатационная служба" и ООО "Гарант" 11.02.2013 года был заключен договор на управление многофункциональным комплексом (со встроенными и встроенно-пристроенными офисными и торговыми помещениями), расположенным по адресу: -- (далее - Комплекс). Согласно протоколу N 1 от 29.05.2013 года собрания собственников нежилых помещений Комплекса был избран способ управления Комплексом управляющей компанией ООО "Воронежская эксплуатационная служба", утверждена форма договора на управление и размер, а также порядок внесения эксплуатационной платы. Собственником нежилого помещения, расположенного в лит. А пл. 1049 кв. м на 7 этаже, части нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 17,1 кв. м, расположенного в подвале 2 уровень и части нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 пл. 39,9 кв. м, расположенного в подвале - 2 уровень в указанном выше Комплексе является ответчик Г.С.Ю.
Г.С.Ю. истцом 04.06.2013 года было направлено уведомление о результатах собрания собственников нежилых помещений Комплекса и предложение заключить утвержденный договор на управление, однако договор с Г.С.Ю. не подписан и эксплуатационные расходы им не оплачиваются, с чем истец и обратился в суд. Просил суд с учетом последующих уточнений исковых требований:
- взыскать с Г.С.Ю. неосновательное обогащение в виде задолженности по уплате эксплуатационной платы за период с 11.02.2013 года по 29.05.2013 года за нежилое помещение в лит. А площадью 1049 кв. м, расположенное на 7 этаже (номера на поэтажном плане 3 - 41, 44 - 49), часть нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 17,1 кв. м, расположенное в подвале - 2 уровень (номер на поэтажном плане 15б), часть нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 39,9 кв. м, расположенное в подвале - 2 уровень (номер на поэтажном плане 15в) здания по адресу: -- в размере --- рублей;
- взыскать с Г.С.Ю. неосновательное обогащение в виде задолженности по уплате эксплуатационной платы за период с 30.05.2013 года по 30.11.2013 года за нежилое помещение в лит. А площадью 1049 кв. м, расположенное на 7 этаже (номера на поэтажном плане 3 - 41, 44 - 49) здания по адресу: --- в размере --- рублей;
- взыскать с Г.С.Ю. неосновательное обогащение в виде задолженности по уплате эксплуатационной платы за период с 30.05.2013 года по 30.11.2013 года за часть нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 17,1 кв. м, расположенное в подвале - 2 уровень (номер на поэтажном плане 15б) здания по адресу: --- в размере --- рублей;
- взыскать с Г.С.Ю. неосновательное обогащение в виде задолженности по уплате эксплуатационной платы за период с 30.05.2013 года по 30.11.2013 года, за часть нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 39,9 кв. м, расположенное в подвале - 2 уровень (номер на поэтажном плане 15в) здания по адресу: --- в размере -- рублей;
- взыскать с Г.С.Ю. в пользу истца сумму страхового платежа в размере -- рублей;
- обязать Г.С.Ю. в пятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда первой инстанции заключить с истцом договор по выполнению работ и оказанию услуг по технической эксплуатации и обслуживанию здания по форме и на условиях, утвержденных Протоколом N 1 от 29.05.2013 года общего собрания собственников нежилых помещений Комплекса, расположенного по адресу: ---, а в случае уклонения Г.С.Ю. от подписания договора считать данный договор заключенным по истечении пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда первой инстанции (Т. 1. Л.д. 3 - 8, 57 - 59. Т. 2. Л.д. 222 - 223, 227 - 228).
Г.С.Ю. 20 сентября 2013 года было подано встречное исковое заявление к ООО "Воронежская эксплуатационная служба", с учетом последующих уточнений, о взыскании с ООО "Воронежская эксплуатационная служба" в его пользу убытков в размере -- рублей в виде реального ущерба и -- рублей убытков в виде упущенной выгоды, а также признании незаконными действия ООО "Воронежская эксплуатационная служба" по воспрепятствованию ему доступа к его помещению в лит. А площадью 1049 кв. м, расположенному на 7 этаже (номера на поэтажном плане 3 - 41, 44 - 49) в здании по адресу: ---, а также обязать ООО "Воронежская эксплуатационная компания" впредь не чинить таких препятствий (Т. 2. Л.д. 192 - 194, 196 - 198).
В удовлетворении ходатайства о принятии к производству встречного искового заявления Г.С.Ю. к ООО "Воронежская эксплуатационная служба" судом отказано (т. 2, л.д. 224).
Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены частично: с Г.С.Ю. в пользу ООО "Воронежская эксплуатационная служба" взысканы: сумма неосновательного обогащения за период с февраля 2013 года по 29 мая 2013 года 89289 рублей 90 копеек, задолженность по оплате эксплуатационной платы за период с 30 мая 2013 года по 30 ноября 2013 года в сумме -- копеек; в удовлетворении иска об обязании Г.С.Ю. в пятидневный срок с момента вступления решения суда первой инстанции в законную силу заключить договор с ООО "Воронежская эксплуатационная служба" по выполнению и оказанию услуг по технической эксплуатации и обслуживанию здания по форме и на условиях, утвержденных Протоколом N 1 от 29 мая 2013 года общего собрания собственников нежилых помещений комплекса, расположенного по адресу --, а в случае уклонения Г.С.Ю. от подписания договора считать данный договор заключенным по истечении пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда первой инстанции - отказано (Т. 4. Л.д. 37 - 43).
В апелляционной жалобе представитель истца ООО "Воронежская эксплуатационная служба" ссылается на незаконность принятого решения в части отказа в удовлетворении всех исковых требований полностью, просит решение суда в указанной части отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме (Т. 4. Л.д. 51 - 54).
В апелляционной жалобе ответчик Г.С.Ю. просит отменить принятое решение суда полностью в связи с его незаконностью и необоснованностью и в удовлетворении исковых требований истца отказать (Т. 4. Л.д. 60 - 62, 130).
В апелляционной жалобах С.Д.А., Ш.Н.В. (лиц, не привлеченных к участию в деле) на решение суда от 25 ноября 2013 года содержится просьба об его отмене как незаконного и необоснованного, принятого с применением к спорным правоотношениям положений Жилищного кодекса РФ, не подлежащего применению (Т. 4. Л.д. 126 - 129, 181 - 184).
В возражениях на апелляционную жалобу Г.С.Ю. представитель ООО "ВЭС" просит оспариваемое решение в части удовлетворения заявленных требований признать законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать (т. 4, л.д. 137 - 138).
В судебное заседание явились: представители истца ООО "Воронежская эксплуатационная служба" Н.Л.В., представитель ответчика Г.С.Ю. - Ш.С.Н.
В судебное заседание не явились: представитель истца П.С.И., представитель третьего лица ООО "Гарант Инвест", ответчик Г.С.Ю., представитель третьего лица ООО "Комбат", С.Д.А., Ш.Н.В., которые были надлежащим образом извещены, в том числе путем публикации сведений на официальном сайте Воронежского областного суда, о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.
Доказательств, свидетельствующих об уважительности причин неявки, на момент рассмотрения дела, указанные лица, судебной коллегии не представили, в связи с чем, на основании статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца ООО "ВЭС" Н.Л.В., представителя Г.С.Ю, Ш.С.Н., обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на жалобу Г.С.Ю., судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Как усматривается из материалов дела, ООО "Гарант Инвест" являлось застройщиком многофункционального комплекса со встроенными и встроенно-пристроенными офисными и торговыми помещениями на земельном участке, расположенным по адресу: --.
Г.С.Ю. с 07 октября 2011 года является собственником нежилого помещения в лит. А площадью 1049 кв. м, расположенного на 7 этаже (номера на поэтажном плане 3 - 41, 44 - 49), части нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 17,1 кв. м, расположенного в подвале - 2 уровень (номер на поэтажном плане 15б), части нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 39,9 кв. м расположенного в подвале - 2 уровень (номер на поэтажном плане 15в) здания по адресу: --, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (Т. 1. Л.д. 13 - 15).
08 февраля 2013 года ООО "Гарант Инвест" получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию (Т. 1. Л.д. 16).
На основании договора от 11 февраля 2013 года на управление Комплексом ООО "ВЭС" обязалось оказывать услуги по эксплуатации Комплекса и входящих в его состав помещений, в том числе осуществлять содержание и обслуживание общего имущества здания (лестниц, лифтов, лифтовых шахт, коридоров, технических помещений, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения, оборудования, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования и иных, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного здания объектов) (Т. 1. Л.д. 20 - 25).
Истец на основании заключенных договоров с поставщиками коммунальных услуг производил расчеты за коммунальные и иные услуги, потребленные собственниками помещений в здании.
Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы законом, в соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в здании в силу закона.
По смыслу закона к общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В то же время, согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства.
Аналогичная норма содержится в Жилищном кодексе РФ (п. 1 ст. 158).
Кроме того, в соответствии с положениями раздела 8 ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств.
Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещения в таком доме и принимается на срок не менее, чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Как указано выше, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы законом, в соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения.
Таким образом, собственник помещения, расположенного в нежилом здании, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги.
Поскольку управляющая организация ООО "ВЭС" выбрана по итогам соответствующего общего собрания собственников нежилых помещений от 29 мая 2013 года, решением этого же собрания был установлен порядок определения размеров оплаты собственников помещений за содержание и эксплуатацию общего имущества в здании, расположенном по адресу: --, то ответчик, являясь собственником нежилого помещения в указанном здании, обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению общим имуществом комплекса.
Не оплачивая названные расходы управляющей организации, ответчик неосновательно обогащается за ее счет.
Тот факт, что ответчик не принимал участия в общем собрании собственников от 29 мая 2013 года, не является основанием для освобождения его от обязанности по несению расходов по содержанию общего имущества здания.
В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Частью 6 ст. 46 ЖК РФ установлено право собственника помещения в многоквартирном доме обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Кодекса, в том числе, в случае если он не принимал участия в этом собрании.
Однако, данных о том, что решение собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: -- от 29 мая 2013 года оспаривалось заинтересованными лицами, в том числе ответчиком, в материалах дела не содержится. Таким образом, указанное решение является действующим и установленный на нем тариф в виде ставок эксплуатационных плат в размере -- рублей с одного квадратного метра площади нежилого помещения на 1-м - 14-м этажах Комплекса, -- рублей за 1 кв. м площади помещения на минус 2-м и минус 1-м этажах, -- рублей за 1 кв. м площади террас (помещений, находящихся за пределами теплового контура Комплекса) подлежит применению, что обоснованно учтено судом. Доводы апелляционных жалоб на выводы суда в указанной части не могут повлечь отмену решения по изложенным основаниям.
Расходы по содержанию принадлежащего ответчику помещения истцом фактически понесены, что Г.С.Ю. не оспаривается. Оснований для освобождения его от оплаты ни законом, ни договором не предусмотрено.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно руководствовался вышеназванными положениями законодательства и обоснованно пришел к выводу о том, что Г.С.Ю., будучи собственником нежилого помещения в спорном здании, является участником общей долевой собственности на общее имущество здания и должен нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле. Однако, удовлетворяя иск частично в сумме --- копеек, суд первой инстанции включил в расходы, подлежащие взысканию, убытки, понесенные в связи с исполнением договоров, заключенных истцом с ООО "Чистый город", ООО "РВК-Воронеж", ООО "ВТК", ООО "Комбат", ОАО "ВЭСК", ООО "ЛифтМонтажСервис" на сумму -- рублей.
Расходы истца по изготовлению и монтажу алюминиевых конструкций, оказанию телекоммуникационных услуг, изготовлению и сборке офисных перегородок, расходы на аренду помещения (офиса) для истца, оформление доверенности, подключение к системе представления отчетности истцом в различные органы, почтовые, канцелярские расходы, расходы на заработную плату сотрудников истца, приобретение уборочных, подметальных машин, пылеводососа, грязезащитных ковров, стоек ресепшн, тумб, калитки, турникета, расходы на обучение лифтера и наблюдателя эскалаторов, - суд посчитал не подлежащими взысканию как относящиеся к самостоятельной деятельности юридического лица ООО "ВЭС", с чем судебная коллегия не может согласиться.
Исходя из анализа ст. 161, п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений, осуществляет иную направленную на достижение целей управления зданием деятельность.
Расходы, не включенные судом первой инстанции в коммунальные издержки, исходя из анализа вышеприведенных ст. ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ, по мнению судебной коллегии, являются производимые истцом расходами в связи с оказанием услуг по управлению, содержанию и эксплуатации общего имущества здания. Все они по своей правовой природе являются издержками по содержанию общего имущества здания, подтвержденными соответствующими доказательствами, имеющимися в материалах дела и которые должны быть возмещены истцу соразмерно доле ответчика в праве собственности на помещения.
В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования истца о взыскании неосновательного обогащения в виде задолженности по уплате эксплуатационной платы с ответчика в их пользу за период с 11 февраля 2013 года по 29 мая 2013 года в сумме -- рублей подлежат удовлетворению в полном объеме, а решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 ноября 2013 года в части отказа в иске по этому требованию, - отмене.
С учетом изложенного, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию -- рублей.
В силу п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания. По указанным основаниям подлежат удовлетворению исковые требования об обязании ответчика заключить с ООО "Воронежская эксплуатационная служба" договор по выполнению работ и оказанию услуг по технической эксплуатации и обслуживанию здания по форме, утвержденной Протоколом N 1 от 29 мая 2013 года, с установлением ему срока до 01 ноября 2014 года.
Поскольку в соответствии с положениями ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений здания, расположенного по адресу: -- от 29 мая 2013 года является обязательным для всех собственников помещений, в том числе и для Г.С.Ю., подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с Г.С.Ю. суммы страхового платежа --- рублей, поскольку данный платеж также утвержден Протоколом N 1 от 29 мая 2013 года. Выводы суда первой инстанции о применении Закона "О защите прав потребителей" к требованиям истца о взыскании страхового платежа являются ошибочными, поскольку Закон "О защите прав потребителей" регулирует отношения, возникшие исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Ссылки апелляционных жалоб лиц, не привлеченных к участию в деле, С.Д.А., Ш.Н.В. направлены на переоценку представленных доказательств по делу, содержат субъективное толкование норм материального права, в связи с чем судебной коллегией оставляются без внимания. Кроме того, принятым решением никак не затронуты их права и интересы.
В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме -- рублей 33 копеек из расчета (((----.) х 0.5%))) + -- руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 ноября 2013 года в части отказа в иске отменить, принять по делу в новое решение, которым взыскать с Г.С.Ю. в пользу ООО "Воронежская эксплуатационная служба" -- рублей сумму страхового платежа, неосновательное обогащение за период с 11.02.2013 года по 29 мая 2013 года в сумме -- рублей, -- коп. расходов по уплате госпошлины.
Обязать Г.С.Ю. заключить с ООО "Воронежская эксплуатационная служба" договор по выполнению работ и оказанию услуг по технической эксплуатации и обслуживанию здания по форме, утвержденной Протоколом N 1 от 29 мая 2013 года общего собрания собственников нежилых помещений комплекса, расположенного по адресу: -- в срок до 01 ноября 2014 года.
В остальной части это решение оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 30.09.2014 N 33-4767
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 сентября 2014 г. N 33-4767
Строка N 57 (4)
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Квасовой О.А.,
судей Батищевой Л.В., Степановой Е.Е.,
при секретаре О.Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Квасовой О.А.
гражданское дело по иску ООО "Воронежская эксплуатационная служба" к Г.С.Ю. о взыскании неосновательного обогащения, страхового платежа, обязании заключить договор
по апелляционным жалобам истца ООО "Воронежская эксплуатационная служба", ответчика Г.С.Ю., не привлеченных участию в деле лиц С.Д.А., Ш.Н.В.
на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 ноября 2013 года
(судья Хрячков И.В.),
установила:
между ООО "Воронежская эксплуатационная служба" и ООО "Гарант" 11.02.2013 года был заключен договор на управление многофункциональным комплексом (со встроенными и встроенно-пристроенными офисными и торговыми помещениями), расположенным по адресу: -- (далее - Комплекс). Согласно протоколу N 1 от 29.05.2013 года собрания собственников нежилых помещений Комплекса был избран способ управления Комплексом управляющей компанией ООО "Воронежская эксплуатационная служба", утверждена форма договора на управление и размер, а также порядок внесения эксплуатационной платы. Собственником нежилого помещения, расположенного в лит. А пл. 1049 кв. м на 7 этаже, части нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 17,1 кв. м, расположенного в подвале 2 уровень и части нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 пл. 39,9 кв. м, расположенного в подвале - 2 уровень в указанном выше Комплексе является ответчик Г.С.Ю.
Г.С.Ю. истцом 04.06.2013 года было направлено уведомление о результатах собрания собственников нежилых помещений Комплекса и предложение заключить утвержденный договор на управление, однако договор с Г.С.Ю. не подписан и эксплуатационные расходы им не оплачиваются, с чем истец и обратился в суд. Просил суд с учетом последующих уточнений исковых требований:
- взыскать с Г.С.Ю. неосновательное обогащение в виде задолженности по уплате эксплуатационной платы за период с 11.02.2013 года по 29.05.2013 года за нежилое помещение в лит. А площадью 1049 кв. м, расположенное на 7 этаже (номера на поэтажном плане 3 - 41, 44 - 49), часть нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 17,1 кв. м, расположенное в подвале - 2 уровень (номер на поэтажном плане 15б), часть нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 39,9 кв. м, расположенное в подвале - 2 уровень (номер на поэтажном плане 15в) здания по адресу: -- в размере --- рублей;
- взыскать с Г.С.Ю. неосновательное обогащение в виде задолженности по уплате эксплуатационной платы за период с 30.05.2013 года по 30.11.2013 года за нежилое помещение в лит. А площадью 1049 кв. м, расположенное на 7 этаже (номера на поэтажном плане 3 - 41, 44 - 49) здания по адресу: --- в размере --- рублей;
- взыскать с Г.С.Ю. неосновательное обогащение в виде задолженности по уплате эксплуатационной платы за период с 30.05.2013 года по 30.11.2013 года за часть нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 17,1 кв. м, расположенное в подвале - 2 уровень (номер на поэтажном плане 15б) здания по адресу: --- в размере --- рублей;
- взыскать с Г.С.Ю. неосновательное обогащение в виде задолженности по уплате эксплуатационной платы за период с 30.05.2013 года по 30.11.2013 года, за часть нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 39,9 кв. м, расположенное в подвале - 2 уровень (номер на поэтажном плане 15в) здания по адресу: --- в размере -- рублей;
- взыскать с Г.С.Ю. в пользу истца сумму страхового платежа в размере -- рублей;
- обязать Г.С.Ю. в пятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда первой инстанции заключить с истцом договор по выполнению работ и оказанию услуг по технической эксплуатации и обслуживанию здания по форме и на условиях, утвержденных Протоколом N 1 от 29.05.2013 года общего собрания собственников нежилых помещений Комплекса, расположенного по адресу: ---, а в случае уклонения Г.С.Ю. от подписания договора считать данный договор заключенным по истечении пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда первой инстанции (Т. 1. Л.д. 3 - 8, 57 - 59. Т. 2. Л.д. 222 - 223, 227 - 228).
Г.С.Ю. 20 сентября 2013 года было подано встречное исковое заявление к ООО "Воронежская эксплуатационная служба", с учетом последующих уточнений, о взыскании с ООО "Воронежская эксплуатационная служба" в его пользу убытков в размере -- рублей в виде реального ущерба и -- рублей убытков в виде упущенной выгоды, а также признании незаконными действия ООО "Воронежская эксплуатационная служба" по воспрепятствованию ему доступа к его помещению в лит. А площадью 1049 кв. м, расположенному на 7 этаже (номера на поэтажном плане 3 - 41, 44 - 49) в здании по адресу: ---, а также обязать ООО "Воронежская эксплуатационная компания" впредь не чинить таких препятствий (Т. 2. Л.д. 192 - 194, 196 - 198).
В удовлетворении ходатайства о принятии к производству встречного искового заявления Г.С.Ю. к ООО "Воронежская эксплуатационная служба" судом отказано (т. 2, л.д. 224).
Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены частично: с Г.С.Ю. в пользу ООО "Воронежская эксплуатационная служба" взысканы: сумма неосновательного обогащения за период с февраля 2013 года по 29 мая 2013 года 89289 рублей 90 копеек, задолженность по оплате эксплуатационной платы за период с 30 мая 2013 года по 30 ноября 2013 года в сумме -- копеек; в удовлетворении иска об обязании Г.С.Ю. в пятидневный срок с момента вступления решения суда первой инстанции в законную силу заключить договор с ООО "Воронежская эксплуатационная служба" по выполнению и оказанию услуг по технической эксплуатации и обслуживанию здания по форме и на условиях, утвержденных Протоколом N 1 от 29 мая 2013 года общего собрания собственников нежилых помещений комплекса, расположенного по адресу --, а в случае уклонения Г.С.Ю. от подписания договора считать данный договор заключенным по истечении пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда первой инстанции - отказано (Т. 4. Л.д. 37 - 43).
В апелляционной жалобе представитель истца ООО "Воронежская эксплуатационная служба" ссылается на незаконность принятого решения в части отказа в удовлетворении всех исковых требований полностью, просит решение суда в указанной части отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме (Т. 4. Л.д. 51 - 54).
В апелляционной жалобе ответчик Г.С.Ю. просит отменить принятое решение суда полностью в связи с его незаконностью и необоснованностью и в удовлетворении исковых требований истца отказать (Т. 4. Л.д. 60 - 62, 130).
В апелляционной жалобах С.Д.А., Ш.Н.В. (лиц, не привлеченных к участию в деле) на решение суда от 25 ноября 2013 года содержится просьба об его отмене как незаконного и необоснованного, принятого с применением к спорным правоотношениям положений Жилищного кодекса РФ, не подлежащего применению (Т. 4. Л.д. 126 - 129, 181 - 184).
В возражениях на апелляционную жалобу Г.С.Ю. представитель ООО "ВЭС" просит оспариваемое решение в части удовлетворения заявленных требований признать законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать (т. 4, л.д. 137 - 138).
В судебное заседание явились: представители истца ООО "Воронежская эксплуатационная служба" Н.Л.В., представитель ответчика Г.С.Ю. - Ш.С.Н.
В судебное заседание не явились: представитель истца П.С.И., представитель третьего лица ООО "Гарант Инвест", ответчик Г.С.Ю., представитель третьего лица ООО "Комбат", С.Д.А., Ш.Н.В., которые были надлежащим образом извещены, в том числе путем публикации сведений на официальном сайте Воронежского областного суда, о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили.
Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.
Доказательств, свидетельствующих об уважительности причин неявки, на момент рассмотрения дела, указанные лица, судебной коллегии не представили, в связи с чем, на основании статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца ООО "ВЭС" Н.Л.В., представителя Г.С.Ю, Ш.С.Н., обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на жалобу Г.С.Ю., судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Как усматривается из материалов дела, ООО "Гарант Инвест" являлось застройщиком многофункционального комплекса со встроенными и встроенно-пристроенными офисными и торговыми помещениями на земельном участке, расположенным по адресу: --.
Г.С.Ю. с 07 октября 2011 года является собственником нежилого помещения в лит. А площадью 1049 кв. м, расположенного на 7 этаже (номера на поэтажном плане 3 - 41, 44 - 49), части нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 17,1 кв. м, расположенного в подвале - 2 уровень (номер на поэтажном плане 15б), части нежилого здания (стояночное место) в лит. А1 площадью 39,9 кв. м расположенного в подвале - 2 уровень (номер на поэтажном плане 15в) здания по адресу: --, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (Т. 1. Л.д. 13 - 15).
08 февраля 2013 года ООО "Гарант Инвест" получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию (Т. 1. Л.д. 16).
На основании договора от 11 февраля 2013 года на управление Комплексом ООО "ВЭС" обязалось оказывать услуги по эксплуатации Комплекса и входящих в его состав помещений, в том числе осуществлять содержание и обслуживание общего имущества здания (лестниц, лифтов, лифтовых шахт, коридоров, технических помещений, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения, оборудования, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования и иных, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного здания объектов) (Т. 1. Л.д. 20 - 25).
Истец на основании заключенных договоров с поставщиками коммунальных услуг производил расчеты за коммунальные и иные услуги, потребленные собственниками помещений в здании.
Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы законом, в соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество в здании в силу закона.
По смыслу закона к общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В то же время, согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства.
Аналогичная норма содержится в Жилищном кодексе РФ (п. 1 ст. 158).
Кроме того, в соответствии с положениями раздела 8 ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера их финансирования за счет собственных средств.
Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещения в таком доме и принимается на срок не менее, чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Как указано выше, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы законом, в соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения.
Таким образом, собственник помещения, расположенного в нежилом здании, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги.
Поскольку управляющая организация ООО "ВЭС" выбрана по итогам соответствующего общего собрания собственников нежилых помещений от 29 мая 2013 года, решением этого же собрания был установлен порядок определения размеров оплаты собственников помещений за содержание и эксплуатацию общего имущества в здании, расположенном по адресу: --, то ответчик, являясь собственником нежилого помещения в указанном здании, обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению общим имуществом комплекса.
Не оплачивая названные расходы управляющей организации, ответчик неосновательно обогащается за ее счет.
Тот факт, что ответчик не принимал участия в общем собрании собственников от 29 мая 2013 года, не является основанием для освобождения его от обязанности по несению расходов по содержанию общего имущества здания.
В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Частью 6 ст. 46 ЖК РФ установлено право собственника помещения в многоквартирном доме обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Кодекса, в том числе, в случае если он не принимал участия в этом собрании.
Однако, данных о том, что решение собственников нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: -- от 29 мая 2013 года оспаривалось заинтересованными лицами, в том числе ответчиком, в материалах дела не содержится. Таким образом, указанное решение является действующим и установленный на нем тариф в виде ставок эксплуатационных плат в размере -- рублей с одного квадратного метра площади нежилого помещения на 1-м - 14-м этажах Комплекса, -- рублей за 1 кв. м площади помещения на минус 2-м и минус 1-м этажах, -- рублей за 1 кв. м площади террас (помещений, находящихся за пределами теплового контура Комплекса) подлежит применению, что обоснованно учтено судом. Доводы апелляционных жалоб на выводы суда в указанной части не могут повлечь отмену решения по изложенным основаниям.
Расходы по содержанию принадлежащего ответчику помещения истцом фактически понесены, что Г.С.Ю. не оспаривается. Оснований для освобождения его от оплаты ни законом, ни договором не предусмотрено.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно руководствовался вышеназванными положениями законодательства и обоснованно пришел к выводу о том, что Г.С.Ю., будучи собственником нежилого помещения в спорном здании, является участником общей долевой собственности на общее имущество здания и должен нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле. Однако, удовлетворяя иск частично в сумме --- копеек, суд первой инстанции включил в расходы, подлежащие взысканию, убытки, понесенные в связи с исполнением договоров, заключенных истцом с ООО "Чистый город", ООО "РВК-Воронеж", ООО "ВТК", ООО "Комбат", ОАО "ВЭСК", ООО "ЛифтМонтажСервис" на сумму -- рублей.
Расходы истца по изготовлению и монтажу алюминиевых конструкций, оказанию телекоммуникационных услуг, изготовлению и сборке офисных перегородок, расходы на аренду помещения (офиса) для истца, оформление доверенности, подключение к системе представления отчетности истцом в различные органы, почтовые, канцелярские расходы, расходы на заработную плату сотрудников истца, приобретение уборочных, подметальных машин, пылеводососа, грязезащитных ковров, стоек ресепшн, тумб, калитки, турникета, расходы на обучение лифтера и наблюдателя эскалаторов, - суд посчитал не подлежащими взысканию как относящиеся к самостоятельной деятельности юридического лица ООО "ВЭС", с чем судебная коллегия не может согласиться.
Исходя из анализа ст. 161, п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений, осуществляет иную направленную на достижение целей управления зданием деятельность.
Расходы, не включенные судом первой инстанции в коммунальные издержки, исходя из анализа вышеприведенных ст. ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ, по мнению судебной коллегии, являются производимые истцом расходами в связи с оказанием услуг по управлению, содержанию и эксплуатации общего имущества здания. Все они по своей правовой природе являются издержками по содержанию общего имущества здания, подтвержденными соответствующими доказательствами, имеющимися в материалах дела и которые должны быть возмещены истцу соразмерно доле ответчика в праве собственности на помещения.
В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования истца о взыскании неосновательного обогащения в виде задолженности по уплате эксплуатационной платы с ответчика в их пользу за период с 11 февраля 2013 года по 29 мая 2013 года в сумме -- рублей подлежат удовлетворению в полном объеме, а решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 ноября 2013 года в части отказа в иске по этому требованию, - отмене.
С учетом изложенного, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию -- рублей.
В силу п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания. По указанным основаниям подлежат удовлетворению исковые требования об обязании ответчика заключить с ООО "Воронежская эксплуатационная служба" договор по выполнению работ и оказанию услуг по технической эксплуатации и обслуживанию здания по форме, утвержденной Протоколом N 1 от 29 мая 2013 года, с установлением ему срока до 01 ноября 2014 года.
Поскольку в соответствии с положениями ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений здания, расположенного по адресу: -- от 29 мая 2013 года является обязательным для всех собственников помещений, в том числе и для Г.С.Ю., подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с Г.С.Ю. суммы страхового платежа --- рублей, поскольку данный платеж также утвержден Протоколом N 1 от 29 мая 2013 года. Выводы суда первой инстанции о применении Закона "О защите прав потребителей" к требованиям истца о взыскании страхового платежа являются ошибочными, поскольку Закон "О защите прав потребителей" регулирует отношения, возникшие исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Ссылки апелляционных жалоб лиц, не привлеченных к участию в деле, С.Д.А., Ш.Н.В. направлены на переоценку представленных доказательств по делу, содержат субъективное толкование норм материального права, в связи с чем судебной коллегией оставляются без внимания. Кроме того, принятым решением никак не затронуты их права и интересы.
В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме -- рублей 33 копеек из расчета (((----.) х 0.5%))) + -- руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 25 ноября 2013 года в части отказа в иске отменить, принять по делу в новое решение, которым взыскать с Г.С.Ю. в пользу ООО "Воронежская эксплуатационная служба" -- рублей сумму страхового платежа, неосновательное обогащение за период с 11.02.2013 года по 29 мая 2013 года в сумме -- рублей, -- коп. расходов по уплате госпошлины.
Обязать Г.С.Ю. заключить с ООО "Воронежская эксплуатационная служба" договор по выполнению работ и оказанию услуг по технической эксплуатации и обслуживанию здания по форме, утвержденной Протоколом N 1 от 29 мая 2013 года общего собрания собственников нежилых помещений комплекса, расположенного по адресу: -- в срок до 01 ноября 2014 года.
В остальной части это решение оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)