Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: В состав распределяемых между истцом и ответчиком помещений были включены объекты недвижимости, которые согласно их техническим характеристикам должны относиться к общему имуществу всех собственников дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2015 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Нужнова С.Г., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
- от истца: Алексеев В.А., протокол от 15.04.2011 N 22; Карпова Ю.А., доверенность от 10.10.2014;
- от ответчика: Егоров С.В., доверенность от 03.03.2015; Призант Ю.А., доверенность от 17.06.2014;
- от третьих лиц: от ООО "Бионорика Иммобилиенгезельшафт": Боякин Е.В., доверенность от 01.11.2014; от Управления Росреестра по Москве: представитель не явился, извещен;
- рассмотрев 26 февраля - 05 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
истца - МОФЕПН
на решение от 15 сентября 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Семеновой Е.В.,
на постановление от 28 ноября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тетюком В.И., Стешаном Б.В., Векличем Б.С.,
по делу N А40-21445/13
по иску Международного общественного Фонда единства православных народов (ОГРН: 1037739179060)
о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
к закрытому акционерному обществу "ТРИСС-строй Переделкино" (ОГРН: 1037716024675),
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общество с ограниченной ответственностью "Бионорика Иммобилиенгезельшафт",
установил:
- Международный общественный Фонд единства православных народов (далее - МОФЕПН, Фонд) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "ТРИСС-строй Переделкино" (далее - ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино") о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 03.03.2011 о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 16.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО.00576 (далее - инвестиционный контракт) в редакции дополнительных соглашений от 07.08.2006 N 1, от 11.06.2009 N 2, от 03.03.2011, заключенного Международным общественным Фондом единства православных народов и ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино";
- о применении последствия недействительности сделки, а именно - признать отсутствующим право собственности ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" на следующие объекты недвижимости:
- - нежилое помещение, общая площадь 254,5 кв. м, этаж техническое подполье, помещение VI, комнаты 1 - 22, адрес объекта: г. Москва, 6-я ул. Новые Сады, д. 2;
- - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 443,7 кв. м, этаж цоколь, номера на поэтажном плане: цоколь, помещение VII - комната 1, адрес объекта: г. Москва, 6-я ул. Новые Сады, д. 2, корп. 1, условный номер: 77-77-07/003/2011-497;
- - нежилое помещение, назначение: нежилое, номера на поэтажном плане: цокольный этаж, помещение I - комнаты с 1 по 12, с 14 по 31, помещение II - комната 1, адрес (местоположение) объекта: г. Москва, 6-я ул. Новые Сады, д. 2, корп. 1, условный номер: 77-77-07/085/2010-098;
- - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1.468,6 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 4, 4а, 5, 5а, 5б, с 6 по 15, 15а, с 16 по 21, 21а, с 22 по 48, с 50 по 57; помещение XIV - комната 1, адрес объекта: г. Москва, 6-я ул. Новые Сады, д. 2, корп. 1, условный номер: 77-77-07/085/2010-113.
Требования заявлены на основании статей 167, 168, 180, 246, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.04.2014 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Определением от 24.06.2014 по заявлению ООО "Бионорика Иммобилиенгезельшафт" о вступлении в дело в качестве третьего лица на стороне истца суд, руководствуясь статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек ООО "Бионорика Иммобилиенгезельшафт" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2014 года исковые требования удовлетворены частично; признано недействительным (ничтожным) соглашение от 03.03.2011 о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 16.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО.00576 в редакции дополнительных соглашений от 07.08.2006 N 1, от 11.06.2009 N 2, от 03.03.2011 в части распределения помещений, относящихся к общему имуществу дома, а именно: техническое подполье, помещение VI, комнаты 1 - 22, площадь 254,5 кв. м; чердак помещение II, комнаты 1 - 2, площадь 299,5 кв. м; чердак помещение I, комнаты 1, 2, 2а - 7, 18 - 23, общей площадью 1.983,4 кв. м; в остальной части иска отказано с отнесением расходов по государственной пошлине на истца.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, МОФЕПН обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
В судебном заседании суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 26.02.2015 до 05.03.2015.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы кассационной жалобы.
Представители ответчика и третьего лица - ООО "Бионорика Иммобилиенгезельшафт" возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.
Судами установлено, что 16.12.2003 между Правительством Москвы и Международным общественным Фондом единства православных народов был заключен инвестиционный контракт N ДЖП.03.ЗАО.00576 на строительство жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: г. Москва, Западный административный округ, район Ново-Переделкино, пересечение улицы Лукинской и 1-й улицы Новые Сады в районе Ново-Переделкино, в соответствии с которым на Фонд как инвестора была возложена обязанность осуществить строительство жилого комплекса за счет собственных (заемных и привлеченных) средств.
Пунктом 3.1.2 инвестиционного контракта по окончании реализации инвестиционного проекта в собственность инвестора передаются 60% нежилой площади. Остальные помещения из состава нежилой площади передаются в собственность города Москвы. Конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче каждой из сторон, определяется на основании акта о реализации инвестиционного проекта (пункт 3.2 инвестиционного контракта).
01.03.2004 между истцом и ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" (ответчик) был заключен договор N ЗП на оказание услуг технического заказчика, для целей организации и осуществления строительного процесса, в соответствии с которым ответчик обязался за вознаграждение осуществить строительство жилого комплекса с привлечением подрядных организаций и передать Фонду построенный объект.
К инвестиционному контракту было заключено дополнительное соглашение от 07.08.2006 N 1, в соответствии с которым ответчику была передана часть прав и обязанностей истца по инвестиционному контракту, пропорционально своему участию в проекте. Истец, в случае осуществления финансирования строительства жилого комплекса, по результатам реализации инвестиционного проекта, приобретает право на передачу в собственность части помещений в жилом комплексе, определяемой исходя из соотношения затрат на строительство жилого комплекса, понесенных истцом и ответчиком. При этом окончательные условия раздела помещений между истцом и ответчиком, согласно условиям дополнительного соглашения, должны определяться отдельным договором между ними.
Ввод объекта инвестиционного строительства в эксплуатацию был осуществлен 31.12.2008 на основании решения Комитета государственного строительного надзора города Москвы N RU77170000-001685.
09.09.2010 между Правительством Москвы, истцом и ответчиком был подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в части нежилой площади, в соответствии с которым между Правительством Москвы и Международным общественным Фондом единства православных народов была распределена полезная нежилая площадь жилого комплекса (пункт 6 акта).
03.03.2011 между истцом и ответчиком было заключено соглашение о распределении помещений в следующем соотношении: 55% - истцу; 45% - ответчику, с учетом общих затрат на строительство объекта и затрат, понесенных истцом и ответчиком. Полезная площадь, подлежащая разделу, составила 7.454,4 кв. м, с учетом указанной пропорции распределения истцу подлежали передаче помещения, площадь которых составила 4.074,5 кв. м, ответчику - помещения, площадью 3.335,7 кв. м.
При этом, в состав распределяемых между истцом и ответчиком помещений были включены помещения: техническое подполье, помещение VI, комнаты 1 - 22, площадью 254,5 кв. м; чердак помещение II, комнаты 1 - 2, площадью 299, кв. м; чердак помещение I, комнаты 1, 2, 2а - 7, 18 - 23, площадью 1.983,4 кв. м, т.е. объекты недвижимости, согласно технических характеристик которых, должны относятся к общему имуществу всех собственников дома.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что положения заключенного между истцом и ответчиком соглашения от 03.03.2011 в части распределения помещений: техническое подполье, помещение VI, комнаты 1 - 22, площадью 254,5 кв. м; чердак помещение II, комнаты 1 - 2, площадью 299, кв. м; чердак помещение I, комнаты 1, 2, 2а - 7, 18 - 23, площадью 1.983,4 кв. м, являются недействительными (ничтожными) как противоречащие требованиям закона, а именно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Суды указали, что учитывая недействительность указанной части положений соглашения от 03.03.2011 при распределении помещений в данном объекте инвестиционного строительства между истцом и ответчиком было нарушено пропорциональное соотношение (55% - истцу; 45% - ответчику) распределения помещений с учетом общих затрат на строительство объекта и затрат, понесенных истцом и ответчиком.
Однако, суды пришли к выводу о том, что по заявленным истцом основаниям в остальной части соглашение от 03.03.2011, заключенное между истцом и ответчиком о распределении помещений по результатам инвестиционного проекта недействительным (ничтожным) не является.
03.03.2011 между истцом и ответчиком был заключен договор-поручение, согласно которому ответчик принял на себя обязательство по совершению действий, направленных на проведение государственной регистрации права собственности истца на помещения, подлежащие передаче истцу по указанному соглашению от 03.03.2011 о распределении помещений между истцом и ответчиком. Право собственности истца на данные помещения было зарегистрировано в ЕГРП в мае 2011 года.
В связи с этим суды, исходя из пункта 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22), посчитали, что требования о признании права собственности отсутствующим является необоснованным и неподлежащим удовлетворению.
Кроме того, суды пришли к выводу о том, что остальные помещения, указанные в оспариваемом соглашении, в отношении которых соглашение не признано недействительным, не являются общим имуществом.
Между тем кассационная коллегия признает преждевременными однозначные выводы судов первой и апелляционной инстанций о доказанности какой-либо из сторон обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, исходя из следующего.
Частями 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьями 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как утверждает истец, на основании спорного соглашения по факту ему были переданы помещения, большая часть из которых относится на основании вышеуказанных норм права к общей долевой собственности, которые в силу закона не подлежат делению.
В соответствии с пунктом 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестницы и лестничные площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Поскольку между сторонами по делу существует спор в отношении принадлежности спорных помещений к общему имуществу, и из представленных в материалы дела документов невозможно четко установить данное обстоятельство, то суду необходимо было рассмотреть вопрос о назначении строительно-технической экспертизы, чего не было сделано.
Кроме того, суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал в постановлении, что при решении данного спора судам необходимо было установить, соблюдались ли при распределении помещений равные права сторон (пропорциональное соотношение) с учетом того, что общая собственность так или иначе принадлежит собственникам без каких-либо соглашений, в связи с чем, при распределении помещений стороны не должны были включать помещения, которые относятся к общей долевой собственности.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, если суд установит указанное обстоятельство, а именно, что при распределении помещений права сторон (пропорциональное соотношение) было нарушено, то спорное соглашение является недействительным.
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, суды, рассматривая требование истца о признании отсутствующим права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости, не выяснили у истца, на восстановление каких именно прав направлено данное требование, не предложили истцу уточнить требование, а именно, рассматривает его как применение последствий недействительности сделки, или же как самостоятельное требование.
Суд кассационной инстанции обращает внимание, что пунктом 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку указанные вопросы не получили в обжалуемых судебных актах надлежащего исследования и правовой оценки, хотя таковая была в силу статей 15, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходима, указания суда кассационной инстанции в полной мере не выполнены, то судебная коллегия не может признать их законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, признает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, предложить лицам, участвующим в деле, представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по существу заявленных исковых требований, рассмотреть вопрос о назначения по делу экспертизы, после установления вышеуказанных обстоятельств, предложить истцу уточнить исковые требования, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, указав в судебном акте мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом сложившейся судебно-арбитражной практики, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 года по делу N А40-21445/13 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
С.Г.НУЖНОВ
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.03.2015 N Ф05-956/2014 ПО ДЕЛУ N А40-21445/13
Требование: О признании недействительным (ничтожным) соглашения о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: В состав распределяемых между истцом и ответчиком помещений были включены объекты недвижимости, которые согласно их техническим характеристикам должны относиться к общему имуществу всех собственников дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 марта 2015 г. по делу N А40-21445/13
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2015 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Нужнова С.Г., Кобылянского В.В.,
при участии в заседании:
- от истца: Алексеев В.А., протокол от 15.04.2011 N 22; Карпова Ю.А., доверенность от 10.10.2014;
- от ответчика: Егоров С.В., доверенность от 03.03.2015; Призант Ю.А., доверенность от 17.06.2014;
- от третьих лиц: от ООО "Бионорика Иммобилиенгезельшафт": Боякин Е.В., доверенность от 01.11.2014; от Управления Росреестра по Москве: представитель не явился, извещен;
- рассмотрев 26 февраля - 05 марта 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
истца - МОФЕПН
на решение от 15 сентября 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Семеновой Е.В.,
на постановление от 28 ноября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тетюком В.И., Стешаном Б.В., Векличем Б.С.,
по делу N А40-21445/13
по иску Международного общественного Фонда единства православных народов (ОГРН: 1037739179060)
о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
к закрытому акционерному обществу "ТРИСС-строй Переделкино" (ОГРН: 1037716024675),
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общество с ограниченной ответственностью "Бионорика Иммобилиенгезельшафт",
установил:
- Международный общественный Фонд единства православных народов (далее - МОФЕПН, Фонд) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "ТРИСС-строй Переделкино" (далее - ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино") о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 03.03.2011 о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 16.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО.00576 (далее - инвестиционный контракт) в редакции дополнительных соглашений от 07.08.2006 N 1, от 11.06.2009 N 2, от 03.03.2011, заключенного Международным общественным Фондом единства православных народов и ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино";
- о применении последствия недействительности сделки, а именно - признать отсутствующим право собственности ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" на следующие объекты недвижимости:
- - нежилое помещение, общая площадь 254,5 кв. м, этаж техническое подполье, помещение VI, комнаты 1 - 22, адрес объекта: г. Москва, 6-я ул. Новые Сады, д. 2;
- - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 443,7 кв. м, этаж цоколь, номера на поэтажном плане: цоколь, помещение VII - комната 1, адрес объекта: г. Москва, 6-я ул. Новые Сады, д. 2, корп. 1, условный номер: 77-77-07/003/2011-497;
- - нежилое помещение, назначение: нежилое, номера на поэтажном плане: цокольный этаж, помещение I - комнаты с 1 по 12, с 14 по 31, помещение II - комната 1, адрес (местоположение) объекта: г. Москва, 6-я ул. Новые Сады, д. 2, корп. 1, условный номер: 77-77-07/085/2010-098;
- - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1.468,6 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 4, 4а, 5, 5а, 5б, с 6 по 15, 15а, с 16 по 21, 21а, с 22 по 48, с 50 по 57; помещение XIV - комната 1, адрес объекта: г. Москва, 6-я ул. Новые Сады, д. 2, корп. 1, условный номер: 77-77-07/085/2010-113.
Требования заявлены на основании статей 167, 168, 180, 246, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.04.2014 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Определением от 24.06.2014 по заявлению ООО "Бионорика Иммобилиенгезельшафт" о вступлении в дело в качестве третьего лица на стороне истца суд, руководствуясь статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек ООО "Бионорика Иммобилиенгезельшафт" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2014 года исковые требования удовлетворены частично; признано недействительным (ничтожным) соглашение от 03.03.2011 о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 16.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО.00576 в редакции дополнительных соглашений от 07.08.2006 N 1, от 11.06.2009 N 2, от 03.03.2011 в части распределения помещений, относящихся к общему имуществу дома, а именно: техническое подполье, помещение VI, комнаты 1 - 22, площадь 254,5 кв. м; чердак помещение II, комнаты 1 - 2, площадь 299,5 кв. м; чердак помещение I, комнаты 1, 2, 2а - 7, 18 - 23, общей площадью 1.983,4 кв. м; в остальной части иска отказано с отнесением расходов по государственной пошлине на истца.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, МОФЕПН обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
В судебном заседании суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 26.02.2015 до 05.03.2015.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы кассационной жалобы.
Представители ответчика и третьего лица - ООО "Бионорика Иммобилиенгезельшафт" возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.
Судами установлено, что 16.12.2003 между Правительством Москвы и Международным общественным Фондом единства православных народов был заключен инвестиционный контракт N ДЖП.03.ЗАО.00576 на строительство жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: г. Москва, Западный административный округ, район Ново-Переделкино, пересечение улицы Лукинской и 1-й улицы Новые Сады в районе Ново-Переделкино, в соответствии с которым на Фонд как инвестора была возложена обязанность осуществить строительство жилого комплекса за счет собственных (заемных и привлеченных) средств.
Пунктом 3.1.2 инвестиционного контракта по окончании реализации инвестиционного проекта в собственность инвестора передаются 60% нежилой площади. Остальные помещения из состава нежилой площади передаются в собственность города Москвы. Конкретное недвижимое имущество, подлежащее передаче каждой из сторон, определяется на основании акта о реализации инвестиционного проекта (пункт 3.2 инвестиционного контракта).
01.03.2004 между истцом и ЗАО "ТРИСС-строй Переделкино" (ответчик) был заключен договор N ЗП на оказание услуг технического заказчика, для целей организации и осуществления строительного процесса, в соответствии с которым ответчик обязался за вознаграждение осуществить строительство жилого комплекса с привлечением подрядных организаций и передать Фонду построенный объект.
К инвестиционному контракту было заключено дополнительное соглашение от 07.08.2006 N 1, в соответствии с которым ответчику была передана часть прав и обязанностей истца по инвестиционному контракту, пропорционально своему участию в проекте. Истец, в случае осуществления финансирования строительства жилого комплекса, по результатам реализации инвестиционного проекта, приобретает право на передачу в собственность части помещений в жилом комплексе, определяемой исходя из соотношения затрат на строительство жилого комплекса, понесенных истцом и ответчиком. При этом окончательные условия раздела помещений между истцом и ответчиком, согласно условиям дополнительного соглашения, должны определяться отдельным договором между ними.
Ввод объекта инвестиционного строительства в эксплуатацию был осуществлен 31.12.2008 на основании решения Комитета государственного строительного надзора города Москвы N RU77170000-001685.
09.09.2010 между Правительством Москвы, истцом и ответчиком был подписан акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в части нежилой площади, в соответствии с которым между Правительством Москвы и Международным общественным Фондом единства православных народов была распределена полезная нежилая площадь жилого комплекса (пункт 6 акта).
03.03.2011 между истцом и ответчиком было заключено соглашение о распределении помещений в следующем соотношении: 55% - истцу; 45% - ответчику, с учетом общих затрат на строительство объекта и затрат, понесенных истцом и ответчиком. Полезная площадь, подлежащая разделу, составила 7.454,4 кв. м, с учетом указанной пропорции распределения истцу подлежали передаче помещения, площадь которых составила 4.074,5 кв. м, ответчику - помещения, площадью 3.335,7 кв. м.
При этом, в состав распределяемых между истцом и ответчиком помещений были включены помещения: техническое подполье, помещение VI, комнаты 1 - 22, площадью 254,5 кв. м; чердак помещение II, комнаты 1 - 2, площадью 299, кв. м; чердак помещение I, комнаты 1, 2, 2а - 7, 18 - 23, площадью 1.983,4 кв. м, т.е. объекты недвижимости, согласно технических характеристик которых, должны относятся к общему имуществу всех собственников дома.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что положения заключенного между истцом и ответчиком соглашения от 03.03.2011 в части распределения помещений: техническое подполье, помещение VI, комнаты 1 - 22, площадью 254,5 кв. м; чердак помещение II, комнаты 1 - 2, площадью 299, кв. м; чердак помещение I, комнаты 1, 2, 2а - 7, 18 - 23, площадью 1.983,4 кв. м, являются недействительными (ничтожными) как противоречащие требованиям закона, а именно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Суды указали, что учитывая недействительность указанной части положений соглашения от 03.03.2011 при распределении помещений в данном объекте инвестиционного строительства между истцом и ответчиком было нарушено пропорциональное соотношение (55% - истцу; 45% - ответчику) распределения помещений с учетом общих затрат на строительство объекта и затрат, понесенных истцом и ответчиком.
Однако, суды пришли к выводу о том, что по заявленным истцом основаниям в остальной части соглашение от 03.03.2011, заключенное между истцом и ответчиком о распределении помещений по результатам инвестиционного проекта недействительным (ничтожным) не является.
03.03.2011 между истцом и ответчиком был заключен договор-поручение, согласно которому ответчик принял на себя обязательство по совершению действий, направленных на проведение государственной регистрации права собственности истца на помещения, подлежащие передаче истцу по указанному соглашению от 03.03.2011 о распределении помещений между истцом и ответчиком. Право собственности истца на данные помещения было зарегистрировано в ЕГРП в мае 2011 года.
В связи с этим суды, исходя из пункта 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22), посчитали, что требования о признании права собственности отсутствующим является необоснованным и неподлежащим удовлетворению.
Кроме того, суды пришли к выводу о том, что остальные помещения, указанные в оспариваемом соглашении, в отношении которых соглашение не признано недействительным, не являются общим имуществом.
Между тем кассационная коллегия признает преждевременными однозначные выводы судов первой и апелляционной инстанций о доказанности какой-либо из сторон обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, исходя из следующего.
Частями 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьями 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как утверждает истец, на основании спорного соглашения по факту ему были переданы помещения, большая часть из которых относится на основании вышеуказанных норм права к общей долевой собственности, которые в силу закона не подлежат делению.
В соответствии с пунктом 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестницы и лестничные площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения.
В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Поскольку между сторонами по делу существует спор в отношении принадлежности спорных помещений к общему имуществу, и из представленных в материалы дела документов невозможно четко установить данное обстоятельство, то суду необходимо было рассмотреть вопрос о назначении строительно-технической экспертизы, чего не было сделано.
Кроме того, суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал в постановлении, что при решении данного спора судам необходимо было установить, соблюдались ли при распределении помещений равные права сторон (пропорциональное соотношение) с учетом того, что общая собственность так или иначе принадлежит собственникам без каких-либо соглашений, в связи с чем, при распределении помещений стороны не должны были включать помещения, которые относятся к общей долевой собственности.
Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, если суд установит указанное обстоятельство, а именно, что при распределении помещений права сторон (пропорциональное соотношение) было нарушено, то спорное соглашение является недействительным.
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, суды, рассматривая требование истца о признании отсутствующим права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости, не выяснили у истца, на восстановление каких именно прав направлено данное требование, не предложили истцу уточнить требование, а именно, рассматривает его как применение последствий недействительности сделки, или же как самостоятельное требование.
Суд кассационной инстанции обращает внимание, что пунктом 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Поскольку указанные вопросы не получили в обжалуемых судебных актах надлежащего исследования и правовой оценки, хотя таковая была в силу статей 15, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходима, указания суда кассационной инстанции в полной мере не выполнены, то судебная коллегия не может признать их законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, признает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, предложить лицам, участвующим в деле, представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по существу заявленных исковых требований, рассмотреть вопрос о назначения по делу экспертизы, после установления вышеуказанных обстоятельств, предложить истцу уточнить исковые требования, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, указав в судебном акте мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
По результатам рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом сложившейся судебно-арбитражной практики, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 года по делу N А40-21445/13 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
С.Г.НУЖНОВ
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)