Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 25 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Борион",
апелляционное производство N 05АП-880/2015,
на решение от 05.12.2014 судьи А.К. Калягина
по делу N А51-15840/2014 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя Черевко Виталия Ивановича
к обществу с ограниченной ответственностью "Борион"
третьи лица: администрация города Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока,
об установлении смежной границы земельного участка,
при участии:
- от истца: Януш А.В. по доверенности от 21.08.2013 сроком действия на три года, паспорт;
- от ответчика: Филиппенко Е.В. по доверенности от 09.02.2015 сроком действия на один год, паспорт, Овчаренко О.В. по доверенности от 10.09.2014 сроком действия на один год, паспорт, директор ООО "Борион" - Пахомов С.А. на основании приказа от 16.11.2010 N 12, лично, паспорт;
- от третьих лиц: не явились;
- установил:
Индивидуальный предприниматель Черевко Виталий Иванович (далее - предприниматель) обратился с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Борион" (далее - Общество) об установлении смежной границы земельного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33 с земельным участком для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по адресу г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16 а по границе, указанной в схеме расположения на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока N 1142 от 24.06.2013, по координатам характерных точек границ Н1 (Х359833.75, Y1394956.02) и Н2 (Х359831.73, Y1394964.93) в соответствии с межевым планом ОАО "Госземкадастрсъемка" от 12.07.2013.
Арбитражный суд первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Администрацию города Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры Администрации города Владивостока.
Истец при рассмотрении дела судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил предмет исковых требований, просил установить смежную границу земельного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33 (далее - N 33) с земельным участком для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по адресу г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16 а по границе, указанной в схеме расположения на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока N 1142 от 24.06.2013 (далее - распоряжение УГА N 1142 от 24.06.2013), по координатам характерных точек границ в соответствии с межевым планом ООО Производственная компания "Кадастровое дело" от 28.08.2014: Н1 (Х359830.34; Y139496449), Н2 (Х359831.75; Y1394964.85), Н3 (Х359833.75; Y1394956.82), Н4 (Х359832.21; Y1394956.48).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2014 заявленное истцом требование удовлетворено.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что согласно положениям постановления Конституционного Суда РФ N 12-П от 28.05.2010 истцу предоставлено право только на обращение в орган местного самоуправления для целей формирования земельного участка, но не на обращение в суд с заявленным им иском. Полагает, что в данном случае необходимо принятие решения общего собрания об обращении в суд с иском об установлении смежных границ. Пояснил, что является добросовестным приобретателем земельного участка, договор купли-продажи в установленном законом порядке не оспорен. Указал, что право собственности истца на нежилое помещение в многоквартирном доме возникло позднее регистрации права собственности ответчика на земельный участок N 33. При этом в рамках арбитражного дела N А51-23471/2013 оспаривается распоряжение УГА N 1142 от 24.06.2013. Апеллянт также обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что отказ регистрирующего органа в постановке земельного участка на кадастровый учет истцом не оспорен. Полагает, что УГА следовало отказать в принятии заявления истца об утверждении схемы земельного участка в связи с наложением земельных участков. Кроме того, местоположение границ земельного участка подлежало согласованию с собственниками смежных земельных участков, что в настоящем случае сделано не было. Полагает, что УГА, утвердив истцу схему, фактически распорядилось частью принадлежащего Обществу имущества. Считает также, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный в статье 40 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Также оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что заявленный иск является негаторным и к нему не применяются положения о сроке исковой давности. Пояснил, что о предоставлении Обществу земельного участка истец узнал в 2006 году, а в 2009 году заключил договор аренды части земельного участка, принадлежащего ответчику, для размещения лестницы, обеспечивающей вход в нежилое помещение истца на втором этаже дома. В силу изложенных обстоятельств апеллянт считает, что срок исковой давности по заявленному иску пропущен, просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требования - отказать.
В канцелярию суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве предприниматель указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Представители ответчика и представитель истца поддержали свои позиции по делу, изложенные в письменных документах.
К отзыву на апелляционную жалобу истцом приложены дополнительные доказательства: письмо от 31.03.2006, копия выкопировки из топографической съемки 1988 года 1:500. Представитель истца заявил ходатайство о приобщении данных документов к материалам дела. Ответчик по ходатайству возражал.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Судебная коллегия, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определила в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств отказать, поскольку не признает причины невозможности представления доказательств в суд первой инстанции уважительными.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции не установил наличия оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что истец является собственником нежилых помещений площадью 58,6 кв. м, расположенных на 2 этаже многоквартирного дома по адресу г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16-а на основании договора купли-продажи от 15.09.2008, о чем выдано свидетельство от 22.12.2008 серия 25-АБ N 099644.
08.07.2002 Администрация г. Владивостока на основании договора аренды N 3773 предоставила ответчику на праве аренды земельный участок площадью 235 кв. м для эксплуатации принадлежащего Обществу здания.
Постановлением главы Администрации г. Владивостока от 06.04.2006 N 506 договор аренды земельного участка расторгнут, ответчику для эксплуатации здания был предоставлен в собственность земельный участок площадью 249 кв. м. Данный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 25:28:020022:33 (N 33).
26.06.2006 Администрацией г. Владивостока и ответчиком был заключен договор N 489 купли-продажи земельного участка, на основании которого было зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок N 33 площадью 249 кв. м. В 2013 году по заявлению ответчика местоположение границ земельного участка N 33 уточнено, площадь земельного участка увеличилась до 254 кв. м
24.06.2013 УГА Администрации г. Владивостока распоряжением N 1142 по заявлению истца утвердило собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу г. Владивосток, ул. Фокина, 16а схему расположения земельного участка площадью 206 кв. м на кадастровом плане территории для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома.
Согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением УГА N 1142 от 24.06.2013, формируемый собственникам многоквартирного дома земельный участок налагается на земельный участок с кадастровым номером N 33, площадь наложения составляет 13 кв. м, что также было установлено в рамках арбитражного дела N А51-27083/2013.
Решением отдела кадастрового учета N 3 ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю" от 26.07.2013 N Ф01/13-51479 осуществление кадастрового учета по заявлению истца приостановлено в связи с наложением земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, на земельный участок N 33 и земельный участок с кадастровым номером 25:28:020022:14.
Полагая, что данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав на формирование земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно положениям пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В то же время часть 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ признана не соответствующей Конституции Российской Федерации Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Реализуя предоставленное законом право, истец обратился в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка.
Распоряжением УГА Администрации г. Владивостока от 24.06.2013 N 1142 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а, площадью 206 кв. м для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома согласно приложению.
Как видно из схемы, земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома имеет пересечение границ с земельным участком N 33, принадлежащим ответчику на праве собственности.
По заказу истца Тихоокеанским институтом геомеханики и региональных исследований в строительстве подготовлено техническое заключение N 59/08-13, в рамках которого установлено, что нормативная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, составляет 283,62 кв. м. К заключению приложено свидетельство от 03.02.2011 N 147-2536117237-075-2 о допуске АНО "Технический институт геомеханики и региональных исследований в строительстве".
Доказательства того, что принятое органом местного самоуправления распоряжение оспорено в установленном законом порядке по мотиву недостаточности площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, в материалах дела отсутствуют.
В то же время ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ также не представлено доказательств того обстоятельства, что площадь земельного участка в размере 206 кв. м в установленных границах превышает нормативно обоснованную, а также доказательства существования возможности утверждения схемы расположения земельного участка с соблюдением соответствующих нормативов, не предполагающей его наложение на часть земельного участка ответчика. Напротив, вышеуказанным техническим заключением, не оспоренным ответчиком посредством представления на рассмотрение суда альтернативного заключения, подтверждается, что утвержденная органом местного самоуправления площадь земельного участка меньше нормативно необходимой.
Исходя из данных обстоятельств, следует признать, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании положений статьи 36 ЖК РФ и части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ вправе претендовать на формирование земельного участка, на котором расположен в многоквартирный дом, в вышеуказанных пределах и границах.
Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
В то же время, предоставление в собственность ответчика земельного участка N 33 осуществлено муниципалитетом без учета вышеуказанных положений.
Согласно пункту 68 Постановления N 10/22 собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
В настоящем случае распоряжение частью земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, уже состоялось, переход права собственности к ответчику зарегистрирован. Истцу предоставлена свобода выбора конкретного способа защиты нарушенного права, который, по его мнению, является наиболее эффективным и приведет к его восстановлению. Руководствуясь разъяснениями пункта 68 Постановления N 10/22, истец предъявил иск об установлении границ земельного участка, что является надлежащим способом защиты права.
Обжалование отказа в государственном кадастровом учете не приведет к восстановлению нарушенного права истца, поскольку само по себе не устранит препятствий, послуживших основанием для принятия регистрирующим органом соответствующего решения.
При этом нарушение права истца в настоящем случае заключается в невозможности согласно положениям части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ (с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П), завершения процедуры оформления прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. По смыслу положений части 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, разъяснений пункта 66 Постановления N 10/22 возникновение общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок связывается с завершением процедуры формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. В то же время установленное наложение земельных участков является препятствием в силу положений пункта 2 части 2 статьи 26 Закона о государственном кадастре недвижимости для его государственного учета и, соответственно, завершения процедуры перехода земельного участка в общую долевую собственность.
Руководствуясь положениям части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ (с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П), части 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обращение истца в суд с настоящим иском обусловлено необходимостью завершения инициированной им процедуры оформления прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, что не требует принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о защите данного права посредством обращения в суд. Иное толкование положений закона приводит к тому, что субъект, столкнувшийся с препятствиями, требующими устранения, при формировании земельного участка или постановки его на кадастровый учет, лишается судебной защиты своего права только по мотиву отсутствия единой воли всех собственником помещений в многоквартирном доме на подачу соответствующего иска, что, по мнению судебной коллегии, противоречит общему смыслу положений части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ (с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П) о возможности инициирования такой процедуры (и, соответственно, ее завершения) одним собственником помещения в многоквартирном доме. В связи с этим положения пунктов 66 - 68 Постановления N 10/22 также следует применять с учетом позиции Конституционного Суда РФ.
Таким образом, реализация субъективного права собственника помещений в многоквартирном доме, в том числе на судебную защиту интересов общей долевой собственности, не может быть ограничена и поставлена в зависимость от воли других собственников в таком доме., следовательно, настоящий иск предъявлен надлежащим истцом, доводы апелляционной жалобы об обратном коллегией отклоняются.
Апелляционная коллегия также считает, что установление соблюдения требований Регламента предоставления администрацией города Владивостока услуги "Утверждение и выдача заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории", утвержденного Постановлением Администрации г. Владивостока от 27.12.2010 N 1596, не влияет на разрешение данного спора по существу.
Предоставление земельного участка на основании положений части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (пункт 2.2 постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П). На соответствующие уполномоченные органы федеральным законом возложена публичная обязанность сформировать земельный участок согласно требованиям земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В таком случае соответствующее распоряжение органа местного самоуправления не является основанием для перехода права общей долевой собственности на такой земельный участок. В то же время соблюдение или несоблюдение требований Регламента не устраняет по существу выявленного наложения земельных участков, право истца в таком случае и на этапе формирования земельного участка могло быть защищено посредством иска об установлении границ. Как указывалось судом выше, ответчиком доказательств того, что установленная площадь земельного участка нормативно не обоснована, и имеется возможность с соблюдением соответствующих нормативов утверждения иной схемы, исключающей наложение участков, не представлено.
При рассмотрении дела судом первой инстанции и в апелляционной жалобе ответчик также ссылается на то, что договор купли-продажи земельного участка от 20.06.2006 недействительным в установленном законом порядке не признан. В то же время суд апелляционной инстанции считает, что в рамках избранного истцом способа защиты права установления факта недействительности сделки не требуется.
В то же время судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от 20.06.2006 N 486 является недействительным в полном объеме.
Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Нарушение закона в данном случае выражается в предоставлении органом местного самоуправления ответчику земельного участка без учета границ земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, что, безусловно, нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме на получение в общую долевую собственность земельного участка, в размере и границах, необходимых для его эксплуатации. В то же время, как указывалось судом выше и установлено в рамках дела N А51-27083/2013, площадь наложения земельных участков составляет 13 кв. м, в то время как по договору купли-продажи ответчику принадлежит участок общей площадью 254 кв. м (с учетом ее уточнения).
Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
С учетом изложенного апелляционная коллегия считает, что договор купли-продажи от 20.06.2006 может быть признан ничтожным только в части отчуждения части земельного участка, составляющей площадь наложения рассматриваемых земельных участков.
Ответчиком при рассмотрении дела судом первой инстанции заявлено об истечении срока исковой давности. Рассмотрев данное заявление ответчика, суд первой инстанции применил положения статьи 208 ГК РФ, исходя из того, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют статус законных владельцев земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, учитывая также фактическое владение частью земельного участка N 33.
В то же время, поскольку земельный участок на государственный кадастровый учет не поставлен, то в силу положений статьи 16 Закона N 189-ФЗ, право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона не возникло, а истец владел спорной частью участка на основании договора аренды, заключенного с титульным собственником земли.
Обстоятельство того, что спорная часть земельного участка ответчика не находится в законном владении ни собственников многоквартирного дома, ни истца, установлено Определением Верховного Суда РФ от 17.02.2015 по делу N А51-27083/2013 с участием тех же сторон, и в силу статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего спора.
Следовательно, земельный участок не находится в законном владении ни истца, ни иных собственников, в силу чего заявленный иск не может быть квалифицирован как требование негаторного характера, на которое положения о сроке исковой давности не распространяются.
На основании вышеизложенного вывод суда первой инстанции о том, что исковая давность не подлежит применению к спорным правоотношениям, является ошибочным.
Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как установлено судом выше, нарушение права истца в данном случае заключается в невозможности завершения процедуры оформления прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в связи с выявленным фактом его пересечения с земельным участком N 33.
О невозможности государственного кадастрового учета земельного участка истец узнал с принятием отделом кадастрового учета N 3 ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю" решения о приостановлении осуществления кадастрового учета от 26.07.2013, о наложении земельных участков - из распоряжения N 1142 от 24.06.2013.
При этом, как верно указал суд первой инстанции, границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Фокина, 16а в г. Владивостоке, были определены в установленном законом порядке после утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории распоряжением УГА N 1142 от 24.06.2013 и проведения процедуры межевания. До утверждения границ земельного участка площадью 206 кв. м, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, истцу не могло быть известно о факте и объеме нарушения прав собственников многоквартирного дома на оформление земельного участка.
То обстоятельство, что истец с 2006 года мог знать о приобретении ответчиком земельного участка N 33, а в 2009 году заключил договор аренды части земельного участка, на котором расположена лестница, обеспечивающая проход к нежилым помещениям истца, не свидетельствует о том, что в указанный период времени истец знал или мог узнать о том, что земельный участок, в площади и границах, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома, пересекает границы принадлежащего ответчику земельного участка.
Кроме того, апелляционный суд отмечает, что изначально предметом договора купли-продажи от 26.06.2006, заключенного между Администрацией г. Владивостока и ООО "Борион", являлся земельный участок с кадастровым номером 25:28:020022:33 площадью 249 кв. м. Как установлено постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2014 по делу N А51-27083/2013, в 2013 году по заявлению ООО "Борион" уточнялось местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33, и площадь земельного участка составила 254 +/-6 кв. м.
В силу изложенного с учетом предмета иска по настоящему делу установленный в статье 196 ГК РФ срок исковой давности истцом не пропущен.
Таким образом, принятое судом первой инстанции решение по существу об удовлетворении заявленного требования является правильным.
Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2014 по делу N А51-15840/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.03.2015 N 05АП-880/2015 ПО ДЕЛУ N А51-15840/2014
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2015 г. N 05АП-880/2015
Дело N А51-15840/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 25 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.М. Синицыной,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Борион",
апелляционное производство N 05АП-880/2015,
на решение от 05.12.2014 судьи А.К. Калягина
по делу N А51-15840/2014 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя Черевко Виталия Ивановича
к обществу с ограниченной ответственностью "Борион"
третьи лица: администрация города Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока,
об установлении смежной границы земельного участка,
при участии:
- от истца: Януш А.В. по доверенности от 21.08.2013 сроком действия на три года, паспорт;
- от ответчика: Филиппенко Е.В. по доверенности от 09.02.2015 сроком действия на один год, паспорт, Овчаренко О.В. по доверенности от 10.09.2014 сроком действия на один год, паспорт, директор ООО "Борион" - Пахомов С.А. на основании приказа от 16.11.2010 N 12, лично, паспорт;
- от третьих лиц: не явились;
- установил:
Индивидуальный предприниматель Черевко Виталий Иванович (далее - предприниматель) обратился с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Борион" (далее - Общество) об установлении смежной границы земельного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33 с земельным участком для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по адресу г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16 а по границе, указанной в схеме расположения на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока N 1142 от 24.06.2013, по координатам характерных точек границ Н1 (Х359833.75, Y1394956.02) и Н2 (Х359831.73, Y1394964.93) в соответствии с межевым планом ОАО "Госземкадастрсъемка" от 12.07.2013.
Арбитражный суд первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Администрацию города Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры Администрации города Владивостока.
Истец при рассмотрении дела судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил предмет исковых требований, просил установить смежную границу земельного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33 (далее - N 33) с земельным участком для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома по адресу г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16 а по границе, указанной в схеме расположения на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока N 1142 от 24.06.2013 (далее - распоряжение УГА N 1142 от 24.06.2013), по координатам характерных точек границ в соответствии с межевым планом ООО Производственная компания "Кадастровое дело" от 28.08.2014: Н1 (Х359830.34; Y139496449), Н2 (Х359831.75; Y1394964.85), Н3 (Х359833.75; Y1394956.82), Н4 (Х359832.21; Y1394956.48).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2014 заявленное истцом требование удовлетворено.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что согласно положениям постановления Конституционного Суда РФ N 12-П от 28.05.2010 истцу предоставлено право только на обращение в орган местного самоуправления для целей формирования земельного участка, но не на обращение в суд с заявленным им иском. Полагает, что в данном случае необходимо принятие решения общего собрания об обращении в суд с иском об установлении смежных границ. Пояснил, что является добросовестным приобретателем земельного участка, договор купли-продажи в установленном законом порядке не оспорен. Указал, что право собственности истца на нежилое помещение в многоквартирном доме возникло позднее регистрации права собственности ответчика на земельный участок N 33. При этом в рамках арбитражного дела N А51-23471/2013 оспаривается распоряжение УГА N 1142 от 24.06.2013. Апеллянт также обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что отказ регистрирующего органа в постановке земельного участка на кадастровый учет истцом не оспорен. Полагает, что УГА следовало отказать в принятии заявления истца об утверждении схемы земельного участка в связи с наложением земельных участков. Кроме того, местоположение границ земельного участка подлежало согласованию с собственниками смежных земельных участков, что в настоящем случае сделано не было. Полагает, что УГА, утвердив истцу схему, фактически распорядилось частью принадлежащего Обществу имущества. Считает также, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный в статье 40 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Также оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что заявленный иск является негаторным и к нему не применяются положения о сроке исковой давности. Пояснил, что о предоставлении Обществу земельного участка истец узнал в 2006 году, а в 2009 году заключил договор аренды части земельного участка, принадлежащего ответчику, для размещения лестницы, обеспечивающей вход в нежилое помещение истца на втором этаже дома. В силу изложенных обстоятельств апеллянт считает, что срок исковой давности по заявленному иску пропущен, просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требования - отказать.
В канцелярию суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве предприниматель указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Представители ответчика и представитель истца поддержали свои позиции по делу, изложенные в письменных документах.
К отзыву на апелляционную жалобу истцом приложены дополнительные доказательства: письмо от 31.03.2006, копия выкопировки из топографической съемки 1988 года 1:500. Представитель истца заявил ходатайство о приобщении данных документов к материалам дела. Ответчик по ходатайству возражал.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Судебная коллегия, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определила в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств отказать, поскольку не признает причины невозможности представления доказательств в суд первой инстанции уважительными.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции не установил наличия оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Из материалов дела следует, что истец является собственником нежилых помещений площадью 58,6 кв. м, расположенных на 2 этаже многоквартирного дома по адресу г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16-а на основании договора купли-продажи от 15.09.2008, о чем выдано свидетельство от 22.12.2008 серия 25-АБ N 099644.
08.07.2002 Администрация г. Владивостока на основании договора аренды N 3773 предоставила ответчику на праве аренды земельный участок площадью 235 кв. м для эксплуатации принадлежащего Обществу здания.
Постановлением главы Администрации г. Владивостока от 06.04.2006 N 506 договор аренды земельного участка расторгнут, ответчику для эксплуатации здания был предоставлен в собственность земельный участок площадью 249 кв. м. Данный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 25:28:020022:33 (N 33).
26.06.2006 Администрацией г. Владивостока и ответчиком был заключен договор N 489 купли-продажи земельного участка, на основании которого было зарегистрировано право собственности ответчика на земельный участок N 33 площадью 249 кв. м. В 2013 году по заявлению ответчика местоположение границ земельного участка N 33 уточнено, площадь земельного участка увеличилась до 254 кв. м
24.06.2013 УГА Администрации г. Владивостока распоряжением N 1142 по заявлению истца утвердило собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу г. Владивосток, ул. Фокина, 16а схему расположения земельного участка площадью 206 кв. м на кадастровом плане территории для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома.
Согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением УГА N 1142 от 24.06.2013, формируемый собственникам многоквартирного дома земельный участок налагается на земельный участок с кадастровым номером N 33, площадь наложения составляет 13 кв. м, что также было установлено в рамках арбитражного дела N А51-27083/2013.
Решением отдела кадастрового учета N 3 ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю" от 26.07.2013 N Ф01/13-51479 осуществление кадастрового учета по заявлению истца приостановлено в связи с наложением земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, на земельный участок N 33 и земельный участок с кадастровым номером 25:28:020022:14.
Полагая, что данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав на формирование земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно положениям пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В то же время часть 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ признана не соответствующей Конституции Российской Федерации Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Реализуя предоставленное законом право, истец обратился в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка.
Распоряжением УГА Администрации г. Владивостока от 24.06.2013 N 1142 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 16а, площадью 206 кв. м для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома согласно приложению.
Как видно из схемы, земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома имеет пересечение границ с земельным участком N 33, принадлежащим ответчику на праве собственности.
По заказу истца Тихоокеанским институтом геомеханики и региональных исследований в строительстве подготовлено техническое заключение N 59/08-13, в рамках которого установлено, что нормативная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, составляет 283,62 кв. м. К заключению приложено свидетельство от 03.02.2011 N 147-2536117237-075-2 о допуске АНО "Технический институт геомеханики и региональных исследований в строительстве".
Доказательства того, что принятое органом местного самоуправления распоряжение оспорено в установленном законом порядке по мотиву недостаточности площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, в материалах дела отсутствуют.
В то же время ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ также не представлено доказательств того обстоятельства, что площадь земельного участка в размере 206 кв. м в установленных границах превышает нормативно обоснованную, а также доказательства существования возможности утверждения схемы расположения земельного участка с соблюдением соответствующих нормативов, не предполагающей его наложение на часть земельного участка ответчика. Напротив, вышеуказанным техническим заключением, не оспоренным ответчиком посредством представления на рассмотрение суда альтернативного заключения, подтверждается, что утвержденная органом местного самоуправления площадь земельного участка меньше нормативно необходимой.
Исходя из данных обстоятельств, следует признать, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании положений статьи 36 ЖК РФ и части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ вправе претендовать на формирование земельного участка, на котором расположен в многоквартирный дом, в вышеуказанных пределах и границах.
Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
В то же время, предоставление в собственность ответчика земельного участка N 33 осуществлено муниципалитетом без учета вышеуказанных положений.
Согласно пункту 68 Постановления N 10/22 собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
В настоящем случае распоряжение частью земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, уже состоялось, переход права собственности к ответчику зарегистрирован. Истцу предоставлена свобода выбора конкретного способа защиты нарушенного права, который, по его мнению, является наиболее эффективным и приведет к его восстановлению. Руководствуясь разъяснениями пункта 68 Постановления N 10/22, истец предъявил иск об установлении границ земельного участка, что является надлежащим способом защиты права.
Обжалование отказа в государственном кадастровом учете не приведет к восстановлению нарушенного права истца, поскольку само по себе не устранит препятствий, послуживших основанием для принятия регистрирующим органом соответствующего решения.
При этом нарушение права истца в настоящем случае заключается в невозможности согласно положениям части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ (с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П), завершения процедуры оформления прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. По смыслу положений части 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, разъяснений пункта 66 Постановления N 10/22 возникновение общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок связывается с завершением процедуры формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. В то же время установленное наложение земельных участков является препятствием в силу положений пункта 2 части 2 статьи 26 Закона о государственном кадастре недвижимости для его государственного учета и, соответственно, завершения процедуры перехода земельного участка в общую долевую собственность.
Руководствуясь положениям части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ (с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П), части 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что обращение истца в суд с настоящим иском обусловлено необходимостью завершения инициированной им процедуры оформления прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, что не требует принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о защите данного права посредством обращения в суд. Иное толкование положений закона приводит к тому, что субъект, столкнувшийся с препятствиями, требующими устранения, при формировании земельного участка или постановки его на кадастровый учет, лишается судебной защиты своего права только по мотиву отсутствия единой воли всех собственником помещений в многоквартирном доме на подачу соответствующего иска, что, по мнению судебной коллегии, противоречит общему смыслу положений части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ (с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П) о возможности инициирования такой процедуры (и, соответственно, ее завершения) одним собственником помещения в многоквартирном доме. В связи с этим положения пунктов 66 - 68 Постановления N 10/22 также следует применять с учетом позиции Конституционного Суда РФ.
Таким образом, реализация субъективного права собственника помещений в многоквартирном доме, в том числе на судебную защиту интересов общей долевой собственности, не может быть ограничена и поставлена в зависимость от воли других собственников в таком доме., следовательно, настоящий иск предъявлен надлежащим истцом, доводы апелляционной жалобы об обратном коллегией отклоняются.
Апелляционная коллегия также считает, что установление соблюдения требований Регламента предоставления администрацией города Владивостока услуги "Утверждение и выдача заявителю схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории", утвержденного Постановлением Администрации г. Владивостока от 27.12.2010 N 1596, не влияет на разрешение данного спора по существу.
Предоставление земельного участка на основании положений части 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (пункт 2.2 постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П). На соответствующие уполномоченные органы федеральным законом возложена публичная обязанность сформировать земельный участок согласно требованиям земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В таком случае соответствующее распоряжение органа местного самоуправления не является основанием для перехода права общей долевой собственности на такой земельный участок. В то же время соблюдение или несоблюдение требований Регламента не устраняет по существу выявленного наложения земельных участков, право истца в таком случае и на этапе формирования земельного участка могло быть защищено посредством иска об установлении границ. Как указывалось судом выше, ответчиком доказательств того, что установленная площадь земельного участка нормативно не обоснована, и имеется возможность с соблюдением соответствующих нормативов утверждения иной схемы, исключающей наложение участков, не представлено.
При рассмотрении дела судом первой инстанции и в апелляционной жалобе ответчик также ссылается на то, что договор купли-продажи земельного участка от 20.06.2006 недействительным в установленном законом порядке не признан. В то же время суд апелляционной инстанции считает, что в рамках избранного истцом способа защиты права установления факта недействительности сделки не требуется.
В то же время судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от 20.06.2006 N 486 является недействительным в полном объеме.
Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Нарушение закона в данном случае выражается в предоставлении органом местного самоуправления ответчику земельного участка без учета границ земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, что, безусловно, нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме на получение в общую долевую собственность земельного участка, в размере и границах, необходимых для его эксплуатации. В то же время, как указывалось судом выше и установлено в рамках дела N А51-27083/2013, площадь наложения земельных участков составляет 13 кв. м, в то время как по договору купли-продажи ответчику принадлежит участок общей площадью 254 кв. м (с учетом ее уточнения).
Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
С учетом изложенного апелляционная коллегия считает, что договор купли-продажи от 20.06.2006 может быть признан ничтожным только в части отчуждения части земельного участка, составляющей площадь наложения рассматриваемых земельных участков.
Ответчиком при рассмотрении дела судом первой инстанции заявлено об истечении срока исковой давности. Рассмотрев данное заявление ответчика, суд первой инстанции применил положения статьи 208 ГК РФ, исходя из того, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют статус законных владельцев земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, учитывая также фактическое владение частью земельного участка N 33.
В то же время, поскольку земельный участок на государственный кадастровый учет не поставлен, то в силу положений статьи 16 Закона N 189-ФЗ, право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона не возникло, а истец владел спорной частью участка на основании договора аренды, заключенного с титульным собственником земли.
Обстоятельство того, что спорная часть земельного участка ответчика не находится в законном владении ни собственников многоквартирного дома, ни истца, установлено Определением Верховного Суда РФ от 17.02.2015 по делу N А51-27083/2013 с участием тех же сторон, и в силу статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего спора.
Следовательно, земельный участок не находится в законном владении ни истца, ни иных собственников, в силу чего заявленный иск не может быть квалифицирован как требование негаторного характера, на которое положения о сроке исковой давности не распространяются.
На основании вышеизложенного вывод суда первой инстанции о том, что исковая давность не подлежит применению к спорным правоотношениям, является ошибочным.
Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как установлено судом выше, нарушение права истца в данном случае заключается в невозможности завершения процедуры оформления прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, в связи с выявленным фактом его пересечения с земельным участком N 33.
О невозможности государственного кадастрового учета земельного участка истец узнал с принятием отделом кадастрового учета N 3 ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю" решения о приостановлении осуществления кадастрового учета от 26.07.2013, о наложении земельных участков - из распоряжения N 1142 от 24.06.2013.
При этом, как верно указал суд первой инстанции, границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Фокина, 16а в г. Владивостоке, были определены в установленном законом порядке после утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории распоряжением УГА N 1142 от 24.06.2013 и проведения процедуры межевания. До утверждения границ земельного участка площадью 206 кв. м, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, истцу не могло быть известно о факте и объеме нарушения прав собственников многоквартирного дома на оформление земельного участка.
То обстоятельство, что истец с 2006 года мог знать о приобретении ответчиком земельного участка N 33, а в 2009 году заключил договор аренды части земельного участка, на котором расположена лестница, обеспечивающая проход к нежилым помещениям истца, не свидетельствует о том, что в указанный период времени истец знал или мог узнать о том, что земельный участок, в площади и границах, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома, пересекает границы принадлежащего ответчику земельного участка.
Кроме того, апелляционный суд отмечает, что изначально предметом договора купли-продажи от 26.06.2006, заключенного между Администрацией г. Владивостока и ООО "Борион", являлся земельный участок с кадастровым номером 25:28:020022:33 площадью 249 кв. м. Как установлено постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2014 по делу N А51-27083/2013, в 2013 году по заявлению ООО "Борион" уточнялось местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 25:28:020022:33, и площадь земельного участка составила 254 +/-6 кв. м.
В силу изложенного с учетом предмета иска по настоящему делу установленный в статье 196 ГК РФ срок исковой давности истцом не пропущен.
Таким образом, принятое судом первой инстанции решение по существу об удовлетворении заявленного требования является правильным.
Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.
Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2014 по делу N А51-15840/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.М.СИНИЦЫНА
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)