Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы и ответчики являются собственниками помещений в здании, в подвале которого расположены спорные помещения, права на которые зарегистрированы за ответчиками.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кириченко А.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего Прокаевой Е.Д.,
судей Булгаковой М.В., Васякина А.Н.,
при секретаре М.В.,
рассмотрела 02 сентября 2014 года в открытом судебном заседании в г. Оренбурге дело по апелляционной жалобе М.А. и З. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 28 мая 2014 года по иску общества с ограниченной ответственностью "Пристань", общества с ограниченной ответственностью "Крыша", общества с ограниченной ответственностью "Домбай", общества с ограниченной ответственностью "Матросский", общества с ограниченной ответственностью "Ритм" к М.А., З., М.И. о признании не приобретшим право собственности, признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., выслушав объяснения ответчиков М.А., З., представителя ответчиков В.И.Ю., действующей на основании доверенностей от (дата), поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ООО "Пристань" Ю., действующего на основании решения общего собрания, представителей истцов Г.Г., действующего на основании доверенностей от (дата), полагавших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Пристань", Общество с ограниченной ответственностью "Крыша", Общество с ограниченной ответственностью "Домбай", Общество с ограниченной ответственностью "Матросский", Общество с ограниченной ответственностью "Ритм" обратилось в суд с иском к М.А., З., М.И., ИП А., Обществу с ограниченной ответственностью "Степь" о признании право общей долевой собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что являются сособственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: (адрес). ООО "Пристань" в соответствии с договором на осуществление обслуживания теплосетей осуществляет обслуживание теплопункта, расположенного в подвале здания по адресу: (адрес), который находится на балансе Общества. ООО "Пристань" осуществляло техническое обслуживание теплопункта и имело к нему доступ, однако в настоящее время доступ к теплопункту ограничен ответчиками. Так М.А. известил ООО "Пристань" о том, что помещение, в котором расположен теплопункт, принадлежит ему на праве собственности и ему причиняются неудобства тем, что ООО "Пристань" имеет постоянный доступ в это помещение. Вместе с тем, помещения принадлежащие ответчикам находятся в подвале здания, включают в себя инженерные коммуникации и являются общим имуществом здания. В связи с чем, истцы считаю, что спорные подвальные помещения перешли в собственность М.А., а в дальнейшем и в собственность З., без установленного законом основания.
Просили суд признать за ними право общей долевой собственности с определением доли в праве пропорционально площади нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности ООО "Пристань", ООО "Крыша", ООО "Домбай", ООО "Матросский", ООО "Ритм" на следующие нежилые помещения, являющиеся общим имуществом всех собственников административного здания, расположенного по адресу: (адрес)
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования -технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м.
Истребовать указанные нежилые помещения из чужого незаконного владения ответчиков.
Далее представитель истцов неоднократно уточнял заявленные требования, в итоге также просил суд:
Признать не приобретшим право собственности М.А. на нежилые комнаты N N подвального помещения литера Е4 административного здания, расположенного по адресу: (адрес) на основании договора купли-продажи от (дата) г.; признать недействительной сделку купли-продажи? доли нежилого помещения *** кв. м от (дата) совершенную между М.А. и З.; признать за ООО "Пристань" право общей долевой собственности с определением доли в праве пропорционально площади нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности ООО "Пристань" на подвальное помещение литера Е4, являющиеся общим имуществом всех собственников административного здания, расположенного по адресу: (адрес) и состоящее из следующих нежилых комнат:
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования -технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м.
Регистрационную запись права собственности М.А. в ЕГРП - погасить (аннулировать); регистрационную запись права собственности З. в ЕГРП - погасить (аннулировать); истребовать из чужого незаконного владения ответчиков, вышеуказанные нежилые комнаты подвального помещения литера Е4 административного здания, расположенного по адресу: (адрес)
Определением суда производство по делу по иску ООО "Пристань", ООО "Крыша", ООО "Домбай", ООО "Матросский", ООО "Ритм" к ИП А. о признании не приобретшим право собственности, признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения - было прекращено в связи с отказом представителей истцов от заявленных требований.
Определением суда производство по делу по иску ООО "Пристань", ООО "Крыша", ООО "Домбай", ООО "Матросский", ООО "Ритм" к ООО "Степь" о признании не приобретшим право собственности, признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения - было прекращено в связи с отказом представителей истцов от заявленных требований.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ОАО КБ "Солидарность", в порядке ст. 43 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель ООО "Пристань" Ю., действующий на основании решения общего собрания, представитель истцов Г.И., действующий на основании доверенностей, требования искового заявления с учетом уточнений поддержали, просили об удовлетворении. Пояснили суду, что право собственности ответчиков зарегистрировано без каких либо материально-правовых оснований. Спорные помещения являются общим имуществом здания, использовались в таком качестве длительное время, более 20 лет. Теплопункт в подвальном помещении был смонтирован при строительстве теплотрассы "***" в (дата). Система отопления здания не может эксплуатироваться без теплопункта. Ответчики единолично владеют и пользуются спорным подвальным помещением, запрещая доступ к нему и к расположенному в нем теплопункту собственникам остальных помещений в здании.
Представитель ответчиков М.А. и З. - В.И.М., действующая на основании доверенностей, возражала против удовлетворения требований. Пояснила суду, что истцы не являются лицами, интересы которых затрагиваются оспариваемыми сделками. Спорные подвальные помещения не предназначены для обслуживания нужд более одного собственника помещений в здании. Доказательств того, что теплопункт существовал на момент первой приватизации помещений в здании истцами не представлено. Кроме того, к теплопункту согласно технического плана имеется самостоятельный вход, а также имеется возможность его выноса из подвала в отдельный пристрой. Кроме того, спорные подвальные помещения никогда не использовались для обслуживания более чем одного помещения в здании, поскольку всегда учитывались в составе помещения, предназначенного для организации общественного питания - столовой.
В судебном заседании ответчики М.А., З., М.И., представители третьих лиц Управления Росреестра по Оренбургской области, ОАО КБ "Солидарность" в судебном заседании не присутствовали, о месте и времени извещены надлежащим образом.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 28 мая 2014 года исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Пристань", Общества с ограниченной ответственностью "Крыша", Общества с ограниченной ответственностью "Домбай", Общества с ограниченной ответственностью "Матросский", Общества с ограниченной ответственностью "Ритм" к М.А., З., М.И. о признании не приобретшим право собственности, признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворены.
Судом признано право общей долевой собственности Общества с ограниченной ответственностью "Пристань", Общества с ограниченной ответственностью "Крыша", Общества с ограниченной ответственностью "Домбай", Общества с ограниченной ответственностью "Матросский", Общества с ограниченной ответственностью "Ритм" пропорционально площади помещений, имеющихся в собственности указанных лиц на общее имущество собственников помещений в здании по (адрес) в виде расположенных в подвале литер Е4 данного здания нежилых комнат (согласно поэтажного плана):
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м.
Истребовано из чужого незаконного владения М.А., З., М.И. общее имущество собственников помещений в здании по (адрес) в виде расположенных в подвале литер Е4 данного здания нежилых комнат (согласно поэтажного плана):
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м.
Признан М.А. не приобретшим право собственности на данные нежилые помещения (комнаты) в подвале литер Е4 здания по (адрес)
Признан недействительным договор купли продажи от (дата)? доли в праве собственности помещения N площадью *** кв. м, расположенного в подвале одно - трех - пятиэтажного административного здания с подвалом литер ЕЕ1Е2Е3Е4ГЕ5Г3Б по (адрес) заключенный между М.А. и З..
Указано, что настоящее решение является основанием для исключения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о праве собственности М.А., З. на нежилое помещение N., площадью *** кв. м, расположенного в подвале одно - трех - пятиэтажного административного здания с подвалом литер ЕЕ1Е2Е3Е4ГЕ5Г3Б по (адрес) в состав которого входят расположенные в подвале литер Е4 данного здания вышеуказанные нежилые комнаты.
В апелляционной жалобе ответчики просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах ее доводов, судебная коллегия приходит к следующему.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно статья 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статья 289 ГК РФ закрепляет за собственником квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, также право на долю в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Под общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме согласно статьи 290 ГК РФ понимается общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно части 2 данной статьи собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В силу вышеизложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании подвальные помещения и площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Судом установлено, что одно - трех - пятиэтажное административное здание по (адрес) согласно данным документов технической инвентаризации, состоит из литеров ЕЕ1Е2Е3Е4ГЕ5Е6Г3Б, было построено в (дата) году и неоднократно перестраивалось до (дата). Конструктивно указанное здание представляет собой два отдельно стоящих наземных корпуса, объединенных между собой общим подвалом. В настоящее время, как все истцы, так и ответчики М.А. и З. являются собственниками отдельных помещений в указанном здании, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. В подвале спорного здания сформировано и поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимого имущества помещение N, общей площадью *** кв. м, расположенное в литере Е4 подвала в составе которого по данным кадастрового паспорта от (дата) имеются помещения под номерами N в отношении которых был заявлен спор. Права на указанное помещение N. зарегистрированы за ответчиками М.А. и З. по? доли за каждым.
Согласно имеющихся в материалах дела заключения судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом ФИО15, а также копии заключения судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом ФИО13 в рамках рассмотрения другого судебного спора между одним из истцов и ответчиками, поэтажных и технических планов, актов разграничения балансовой принадлежности и иных документов следует, что в помещении N расположен тепловой пункт, а также разводящие коммуникации (трубопроводы) системы отопления, водоснабжения, вентиляции, канализации и ливневой канализации, а также приборы учета.
Ранее указанное здание целиком находилось в собственности ОАО "***" (до реорганизации АООТ "*** ***" на основании плана приватизации, утвержденного распоряжением Госкомимущества РФ (дата) года N
Согласно решению совета директоров ОАО "***" на основании акта раздела площадей от (дата) (свидетельство о государственной регистрации права от (дата) года) часть помещений в здании, площадью *** кв. м была передана в собственность ЗАО ИК "***".Согласно договору купли-продажи от (дата) часть помещений в здании площадью *** кв. м было передано в собственность ЗАО "***" (свидетельство о государственной регистрации права от (дата) года).
В последующем оставшиеся помещения в здании ОАО "***" также передало в собственность иных лиц, и (дата) общество было ликвидировано вследствие банкротства.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, с момента передачи части помещений в собственность ЗАО "***", право собственности ОАО "***" на здание в целом как на объект недвижимого имущества было прекращено.
Из исследованных судом материалов инвентаризационного дела следует, что по состоянию на (дата) год и ранее спорные помещения в подвале здания литер Е4 числились как подсобные (вспомогательные) помещения предприятий общественного питания.
Разрешая вопрос о том, использовались ли спорные помещения на указанную дату в качестве самостоятельных помещений, не предназначенных для обслуживания иных помещений в здании, а также предназначены ли они для обслуживания более одного помещения, суд исследовал совокупность доказательств.
Из ответа ОАО "***" от (дата) N на обращение ООО "Пристань" следует, что согласно данным МУП "***" участок теплотрассы от *** до *** являющийся вводом в здание по (адрес) подключенный от теплотрассы "***" был принят в эксплуатацию в (дата)
Согласно ответа режимно-секретного отдела Администрации г. Оренбурга от (дата) следует, что теплотрасса к зданию по (адрес) отображена в картографических материалах города Оренбурга до (дата)
В материалах дела также имеется соответствующая выкопировка из планшета города Оренбурга, с отображением проложенных теплотрасс и подключений к ней.
Согласно показаниям свидетеля ФИО14 следует, что он с (дата) года работал слесарем по ремонту оборудования и тепловых сетей МП "***". Занимался обслуживанием и ремонтом тепловых сетей расположенных в центральной части города. Неоднократно в 90-х годах занимался ремонтом и обслуживанием теплового пункта и системы отопления в здании по (адрес). Тепловой пункт располагался в подвале здания. В этом помещении всегда был беспорядок, никакого кафе или столовой не было. Тепловой пункт эксплуатировался на протяжении всех лет и был построен вместе с теплотрассой в (дата). Тепловой пункт состоит из задвижек и элеваторного узла.
В материалах дела также имеется и переписка датированная (дата) годами между ОАО "***", ЗАО "***", МП "***", а также иные документы (акты разграничения балансовой принадлежности, договор на отпуск тепловой энергии от (дата)) по поводу организации подключения через существующий тепловой пункт сторонних потребителей, заключения договора на поставку тепловой энергии, ремонта и эксплуатации системы отопления здания, а также подводящей теплотрассы к зданию собственниками помещений в спорном здании.
Учитывая представленные доказательства суд верно определил, что теплопункт системы отопления здания существовал до (дата) года и использовался для обеспечения исправного функционирования системы отопления здания и расположенных в нем помещений, принадлежащих разным собственникам.
При этом, с учетом понятия подсобного помещения, которое содержится в Государственном стандарте Российской Федерации ГОСТ Р 51303-99 "Торговля. Термины и определения", утвержденном Постановлением Госстандарта России от 11 августа 1999 г. N 242-ст суд посчитал, что доводы ответчиков о том, что спорные помещения были учтены как подсобные (вспомогательные) для предприятий общественного питания, что свидетельствует о самостоятельном их предназначении, не могут быть приняты во внимание, так как никаких иных доказательств, кроме ссылки на экспликации поэтажных планов здания, о том, что спорные помещения являлись и использовались в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества не представлено. То обстоятельство, что в экспликации к поэтажному плану назначение части помещений здания указано как подсобное и вспомогательное для предприятий общественного питания, решающего правового значения для разрешения спора не имеет, поскольку в ходе технической инвентаризации зданий, назначение помещений здания указано ответчиком со слов собственника в соответствии с рекомендациями по технической инвентаризации зданий гражданского назначения, принятыми Росжилкоммунсоюзом, введенными в действие с 01.01.1991 г.. Поскольку здание является дореволюционной постройкой и в последующем неоднократно перестраивалось, то отражение в экспликации помещений сведений на основе проектной документации или распорядительных актов действовавших в то время органов государственной власти является невозможным. На данное обстоятельство также указывают и материалы инвентарного дела по зданию, где не содержатся какие-либо документы, закрепляющие целевое назначение помещений в здании. Кроме того, в период пока здание находилось в собственности одного лица, не исключается возможность использования свободных помещений как вспомогательных (для хранения чего-либо и т.д.), однако данное обстоятельство не может свидетельствовать о том, что спорные помещения являлись самостоятельными объектами прав.
По заключению эксперта ФИО15 и пояснений данных в судебном заседании, в подвальных помещениях литера Е4 проходят трубопроводы теплоснабжения, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, электроснабжения, вентиляции и канализации. Установлены приборы учета тепловой энергии, контрольные приборы давления, запорная арматура и отключающая других потребителей арматура, которые требуют систематического, ежедневного доступа для его проверки и обслуживания для обеспечения функционирования административного здания по (адрес) Нежилые комнаты, входящие в литер Е4 не предназначены для индивидуального использования и являются техническими и служат для энергообеспечения здания.
Судебная коллегия находит, что суд при разрешении спора правомерно принял во внимание данное заключение эксперта, при этом обоснованно исходил из того, что оно согласуется с материалами дела, в том числе с заключением судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом ФИО13 в рамках рассмотрения другого гражданского дела, которая представлена в материалы дела, а также с приведенными обстоятельствами и доказательствами. Эксперт ФИО15 имеет необходимое образование и опыт работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и оснований не доверять выводам эксперта не имеется. В связи с этим, оснований для назначения повторной экспертизы, о которой заявили ответчики, у суда не имелось.
Оценка полученного экспертного заключения изложена в мотивировочной части решения, что соответствует требованиям ч. 4 ст. 198 ГПК РФ. Требования ч. 3 ст. 86 ГПК РФ при оценке данного заключения эксперта судом не нарушены.
Согласно ответа на запрос суда ОАО "***" от (дата) года, подключение здания по (адрес) произведено через элеваторный узел и без использования существующего теплового пункта организация централизованного отопления здания невозможна.
Также из материалов дела следует, что имевшийся ранее отдельный вход в помещение теплопункта в настоящее время ликвидирован, что никем не оспаривалось, и доступ к теплопункту (помещение N), ливневой канализации и другим коммуникациям возможен только через другие спорные помещения.
Из материалов дела следует, что спорные помещения находятся в единоличном владении ответчиков и используются ими в собственных интересах для организации сауны, препятствуя доступу иных лиц. Данные обстоятельство подтверждаются договорами аренды нежилого помещения между М.А. и М.И., решением Ленинского районного суда от 06 июня 2013 года и апелляционным определением о запрещении деятельности сауны, решением Дзержинского районного суда от 21 февраля 2013 года о взыскании с ответчиков неосновательного обогащения.
При таких обстоятельствах, удовлетворяя требования истцов о признании права общедолевой собственности на спорные помещения, расположенные в подвале литер Е4 здания по (адрес) как на общее имущество собственников помещений в размере пропорциональном площади помещений, принадлежащих на им праве собственности и соответственно об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд обоснованно пришел к выводу о том, что спорные помещения не предназначены для индивидуального использования, являются техническими помещениями, служат для энергообеспечения здания и соответственно для обслуживания более одного помещения в здании, таковыми они являлись и по состоянию на дату прекращения права собственности ОАО "***" на здание в целом, как на объект недвижимого имущества, в этом же качестве используются и по настоящее время. Следовательно, спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в административном здании, право долевой собственности на которые у предыдущих собственников помещений возникло в (дата) и перешло к истцам как к их правопреемникам в размере пропорциональном площади нежилых помещений находящихся в их собственности.
Доводы ответчиков о возможности и необходимости выноса теплопункта и коммуникаций за пределы спорных помещений не могут быть приняты во внимание, поскольку такой перенос без согласия всех собственников помещений в здании нарушит права истцов как сособственников спорного имущества.
Доводы жалобы ответчиков относительно заключения эксперта ФИО15, в том числе о том, что экспертом нарушены требования оформления экспертных заключений с ссылкой на рецензию N на заключение судебной экспертизы, а также, что основанием для ее производства послужил договор N от (дата) на оказание экспертных услуг, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку по существу сводятся к иной оценке, к несогласию с выводами эксперта, однако иных доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения и расположенные в них коммуникации не предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, не представили, таковым не является и указанная рецензия, определением суда производство судебной экспертизы поручалось конкретному эксперту ФИО15, которым она была проведена. Доказательств заинтересованности эксперта не имеется.
Разрешая требования ООО "Пристань" о признании ответчика М.А. не приобретшими права собственности на спорные помещения, признании недействительными договора купли продажи между ФИО16 и З. по отчуждению части спорных помещений, аннулировании записей о праве собственности ответчиков на спорные помещения суд первой инстанции, руководствовался частью 2 статьи 218 ГК РФ, частью 1 статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и следующими обстоятельствами:
Ранее собственником всего здания по (адрес) являлось ОАО "***", на основании совета директоров ОАО "***" от (дата) в счет оплаты обыкновенных акций ЗАО "***" было принято решение о передаче в собственность закрытого акционерного общества части нежилых помещений указанного здания, в числе которых передавались сформированные нежилые помещения в подвале литера Е, общей площадью *** кв. м, из акта приема - передачи имущества, поэтажных планов следует, что в состав передаваемого имущества спорные помещения не входили. Органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности ЗАО "***" на нежилое помещение N состоящего из комнат N 1 N N общей площадью *** кв. м расположенных в подвале литер Е здания по (адрес)
(дата) по договору купли-продажи ЗАО "***" произвело отчуждение данного помещения ответчику М.А. Право собственности ответчика было в установленном порядке зарегистрировано на основании данного договора.
(дата) М.А. обратился в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации договора купли продажи и перехода права на объект недвижимого имущества в виде нежилого помещения в подвальной части здания, внесении изменений в ЕГРП и в качестве основания для государственной регистрации представил указанный выше договор купли-продажи от (дата) с ЗАО "***" в отношении нежилого помещения в подвале литера Е площадью *** кв. м, а также кадастровый паспорт нежилого помещения от (дата) года, общей площадью *** кв. м в состав которого были включены и спорные помещения, расположенные в подвальной части здания в литере Е4.
(дата) государственным регистратором ФИО17 выдано повторное свидетельство о праве собственности М.А. на нежилое помещение, общей площадью *** кв. м. В качестве документа основания указан договор от (дата) года.
Однако в материалах дела правоустанавливающих документов на данный объект отсутствуют документы, подтверждающие факт приобретения М.А. подвальных помещений, расположенных в литере Е4 здания, к числу которых относятся и спорные помещения.
Ответчиками и в ходе рассмотрения дела не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих факт приобретения в собственность М.А. спорных помещений. Договор от (дата) в оригинале суду не был представлен, кроме того, из текста данного договора усматривается, что в совместную собственность М.А., ФИО18 ОАО "***" передает помещения N общей площадью *** кв. м. Кроме того, данный договор для целей государственной регистрации права в регистрирующий орган не предоставлялся, что следует из соответствующих расписок.
Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что государственная регистрация права собственности ответчика М.А. на нежилое помещение общей площадью *** кв. м в подвале здания была произведена с нарушением закона и при отсутствии необходимых материально-правовых оснований, указанных в части 2 статьи 218 ГК РФ для такого приобретения права.
Учитывая, что ответчиком не доказан факт надлежащего приобретения в собственность спорных помещений, в том числе по договору купли-продажи от (дата) года, право личной собственности на спорные помещения он не приобрел, суд обоснованно удовлетворил требования истца о признании М.А. не приобретшим права собственности на спорные помещения.
Из дела правоустанавливающих документов, видно, что М.А. в (дата) подвальное помещение, площадью *** кв. м было разделено и поставлено на кадастровый учет как два самостоятельных объекта недвижимости - помещение N и N. расположенные в спорном здании.
Помещение N., площадью *** кв. м было образовано целиком из спорных помещений в литере Е4 подвальной части здания, на которые у ответчика право личной собственности не возникло, что следует из кадастрового паспорта и поэтажных планов здания.
По договору купли-продажи от (дата) М.А. продал, а З. приобрел? долю помещения N., площадью *** кв. м в подвале здания по (адрес)
Согласно статьи 167 и 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и не влечет юридических последствий.
Статья 209 ГК РФ предусматривает, что только законному собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.
Согласно части 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Так как спорное имущество, вошедшее в состав помещения N. является общим имуществом собственников помещений в здании и права личной собственности на него, как и права самостоятельного распоряжения им ответчик М.А. не приобрел, сделка по отчуждению спорного имущества между М.А. и З. является ничтожной, в связи с чем суд правильно в указанной части удовлетворил заявленные требования.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцы не представили доказательств нахождения в спорных помещениях коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в здании, что спорные помещения учтены как помещения общественного питания, а ни как технический подвал, что теплопункт расположен лишь в помещении N однако истцы претендуют и на иные помещения, что ими не представлены доказательства содержания данного имущества, что спорное помещение относиться к общему имуществу, необоснованны, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не могут повлечь отмену судебного акта.
Доводы жалобы о том, что суд не определил всех собственников помещений в здании и соответственно не привлек данных лиц к участию в деле, несостоятельны, на права ответчиков не влияют. Доводы последних о необоснованности требований ввиду того, что не указана норма права, предусматривающая пропорциональность права общей долевой собственности, что суд вышел за пределы исковых требований, признав право долевой собственности за всеми истцами, не признал такого права за другими собственниками, в том числе за ответчиком, доводы о невозможности истребования спорных помещений в связи с не существованием старых границ, не могут быть приняты во внимание, так как основаны на ошибочном понимании норм материального права и процессуального права. Право общей долевой собственности на общее имущество здания у всех собственников помещений возникает в силу закона.
Остальные доводы жалобы, в том числе касающиеся показаний свидетеля ФИО14, ответов ОАО "***" Оренбургская ТГК Оренбургские тепловые сети необоснованны, поскольку направлены на иную оценку представленных доказательств, сведения, содержащиеся в данных ответах исходя из их содержания, не являются взаимоисключающими.
Судом первой инстанции всесторонне полно и объективно исследованы имеющиеся в деле доказательства, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.
Нарушений норм процессуального права, которые в силу ст. 330 ГПК РФ являются основанием для изменения или отмены решения, судом не допущено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 28 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М.А. и З. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5155/2014
Требование: О признании не приобретшим право собственности, признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истцы и ответчики являются собственниками помещений в здании, в подвале которого расположены спорные помещения, права на которые зарегистрированы за ответчиками.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 сентября 2014 г. по делу N 33-5155/2014
Судья Кириченко А.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего Прокаевой Е.Д.,
судей Булгаковой М.В., Васякина А.Н.,
при секретаре М.В.,
рассмотрела 02 сентября 2014 года в открытом судебном заседании в г. Оренбурге дело по апелляционной жалобе М.А. и З. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 28 мая 2014 года по иску общества с ограниченной ответственностью "Пристань", общества с ограниченной ответственностью "Крыша", общества с ограниченной ответственностью "Домбай", общества с ограниченной ответственностью "Матросский", общества с ограниченной ответственностью "Ритм" к М.А., З., М.И. о признании не приобретшим право собственности, признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., выслушав объяснения ответчиков М.А., З., представителя ответчиков В.И.Ю., действующей на основании доверенностей от (дата), поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ООО "Пристань" Ю., действующего на основании решения общего собрания, представителей истцов Г.Г., действующего на основании доверенностей от (дата), полагавших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "Пристань", Общество с ограниченной ответственностью "Крыша", Общество с ограниченной ответственностью "Домбай", Общество с ограниченной ответственностью "Матросский", Общество с ограниченной ответственностью "Ритм" обратилось в суд с иском к М.А., З., М.И., ИП А., Обществу с ограниченной ответственностью "Степь" о признании право общей долевой собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что являются сособственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: (адрес). ООО "Пристань" в соответствии с договором на осуществление обслуживания теплосетей осуществляет обслуживание теплопункта, расположенного в подвале здания по адресу: (адрес), который находится на балансе Общества. ООО "Пристань" осуществляло техническое обслуживание теплопункта и имело к нему доступ, однако в настоящее время доступ к теплопункту ограничен ответчиками. Так М.А. известил ООО "Пристань" о том, что помещение, в котором расположен теплопункт, принадлежит ему на праве собственности и ему причиняются неудобства тем, что ООО "Пристань" имеет постоянный доступ в это помещение. Вместе с тем, помещения принадлежащие ответчикам находятся в подвале здания, включают в себя инженерные коммуникации и являются общим имуществом здания. В связи с чем, истцы считаю, что спорные подвальные помещения перешли в собственность М.А., а в дальнейшем и в собственность З., без установленного законом основания.
Просили суд признать за ними право общей долевой собственности с определением доли в праве пропорционально площади нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности ООО "Пристань", ООО "Крыша", ООО "Домбай", ООО "Матросский", ООО "Ритм" на следующие нежилые помещения, являющиеся общим имуществом всех собственников административного здания, расположенного по адресу: (адрес)
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования -технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м.
Истребовать указанные нежилые помещения из чужого незаконного владения ответчиков.
Далее представитель истцов неоднократно уточнял заявленные требования, в итоге также просил суд:
Признать не приобретшим право собственности М.А. на нежилые комнаты N N подвального помещения литера Е4 административного здания, расположенного по адресу: (адрес) на основании договора купли-продажи от (дата) г.; признать недействительной сделку купли-продажи? доли нежилого помещения *** кв. м от (дата) совершенную между М.А. и З.; признать за ООО "Пристань" право общей долевой собственности с определением доли в праве пропорционально площади нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности ООО "Пристань" на подвальное помещение литера Е4, являющиеся общим имуществом всех собственников административного здания, расположенного по адресу: (адрес) и состоящее из следующих нежилых комнат:
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования -технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м
номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь *** кв. м.
Регистрационную запись права собственности М.А. в ЕГРП - погасить (аннулировать); регистрационную запись права собственности З. в ЕГРП - погасить (аннулировать); истребовать из чужого незаконного владения ответчиков, вышеуказанные нежилые комнаты подвального помещения литера Е4 административного здания, расположенного по адресу: (адрес)
Определением суда производство по делу по иску ООО "Пристань", ООО "Крыша", ООО "Домбай", ООО "Матросский", ООО "Ритм" к ИП А. о признании не приобретшим право собственности, признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения - было прекращено в связи с отказом представителей истцов от заявленных требований.
Определением суда производство по делу по иску ООО "Пристань", ООО "Крыша", ООО "Домбай", ООО "Матросский", ООО "Ритм" к ООО "Степь" о признании не приобретшим право собственности, признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения - было прекращено в связи с отказом представителей истцов от заявленных требований.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ОАО КБ "Солидарность", в порядке ст. 43 ГПК РФ.
В судебном заседании представитель ООО "Пристань" Ю., действующий на основании решения общего собрания, представитель истцов Г.И., действующий на основании доверенностей, требования искового заявления с учетом уточнений поддержали, просили об удовлетворении. Пояснили суду, что право собственности ответчиков зарегистрировано без каких либо материально-правовых оснований. Спорные помещения являются общим имуществом здания, использовались в таком качестве длительное время, более 20 лет. Теплопункт в подвальном помещении был смонтирован при строительстве теплотрассы "***" в (дата). Система отопления здания не может эксплуатироваться без теплопункта. Ответчики единолично владеют и пользуются спорным подвальным помещением, запрещая доступ к нему и к расположенному в нем теплопункту собственникам остальных помещений в здании.
Представитель ответчиков М.А. и З. - В.И.М., действующая на основании доверенностей, возражала против удовлетворения требований. Пояснила суду, что истцы не являются лицами, интересы которых затрагиваются оспариваемыми сделками. Спорные подвальные помещения не предназначены для обслуживания нужд более одного собственника помещений в здании. Доказательств того, что теплопункт существовал на момент первой приватизации помещений в здании истцами не представлено. Кроме того, к теплопункту согласно технического плана имеется самостоятельный вход, а также имеется возможность его выноса из подвала в отдельный пристрой. Кроме того, спорные подвальные помещения никогда не использовались для обслуживания более чем одного помещения в здании, поскольку всегда учитывались в составе помещения, предназначенного для организации общественного питания - столовой.
В судебном заседании ответчики М.А., З., М.И., представители третьих лиц Управления Росреестра по Оренбургской области, ОАО КБ "Солидарность" в судебном заседании не присутствовали, о месте и времени извещены надлежащим образом.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 28 мая 2014 года исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Пристань", Общества с ограниченной ответственностью "Крыша", Общества с ограниченной ответственностью "Домбай", Общества с ограниченной ответственностью "Матросский", Общества с ограниченной ответственностью "Ритм" к М.А., З., М.И. о признании не приобретшим право собственности, признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворены.
Судом признано право общей долевой собственности Общества с ограниченной ответственностью "Пристань", Общества с ограниченной ответственностью "Крыша", Общества с ограниченной ответственностью "Домбай", Общества с ограниченной ответственностью "Матросский", Общества с ограниченной ответственностью "Ритм" пропорционально площади помещений, имеющихся в собственности указанных лиц на общее имущество собственников помещений в здании по (адрес) в виде расположенных в подвале литер Е4 данного здания нежилых комнат (согласно поэтажного плана):
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м.
Истребовано из чужого незаконного владения М.А., З., М.И. общее имущество собственников помещений в здании по (адрес) в виде расположенных в подвале литер Е4 данного здания нежилых комнат (согласно поэтажного плана):
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м,
номер на поэтажном плане N, площадью *** кв. м.
Признан М.А. не приобретшим право собственности на данные нежилые помещения (комнаты) в подвале литер Е4 здания по (адрес)
Признан недействительным договор купли продажи от (дата)? доли в праве собственности помещения N площадью *** кв. м, расположенного в подвале одно - трех - пятиэтажного административного здания с подвалом литер ЕЕ1Е2Е3Е4ГЕ5Г3Б по (адрес) заключенный между М.А. и З..
Указано, что настоящее решение является основанием для исключения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о праве собственности М.А., З. на нежилое помещение N., площадью *** кв. м, расположенного в подвале одно - трех - пятиэтажного административного здания с подвалом литер ЕЕ1Е2Е3Е4ГЕ5Г3Б по (адрес) в состав которого входят расположенные в подвале литер Е4 данного здания вышеуказанные нежилые комнаты.
В апелляционной жалобе ответчики просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах ее доводов, судебная коллегия приходит к следующему.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно статья 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Статья 289 ГК РФ закрепляет за собственником квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, также право на долю в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Под общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме согласно статьи 290 ГК РФ понимается общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно части 2 данной статьи собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В силу вышеизложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании подвальные помещения и площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Судом установлено, что одно - трех - пятиэтажное административное здание по (адрес) согласно данным документов технической инвентаризации, состоит из литеров ЕЕ1Е2Е3Е4ГЕ5Е6Г3Б, было построено в (дата) году и неоднократно перестраивалось до (дата). Конструктивно указанное здание представляет собой два отдельно стоящих наземных корпуса, объединенных между собой общим подвалом. В настоящее время, как все истцы, так и ответчики М.А. и З. являются собственниками отдельных помещений в указанном здании, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. В подвале спорного здания сформировано и поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимого имущества помещение N, общей площадью *** кв. м, расположенное в литере Е4 подвала в составе которого по данным кадастрового паспорта от (дата) имеются помещения под номерами N в отношении которых был заявлен спор. Права на указанное помещение N. зарегистрированы за ответчиками М.А. и З. по? доли за каждым.
Согласно имеющихся в материалах дела заключения судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом ФИО15, а также копии заключения судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом ФИО13 в рамках рассмотрения другого судебного спора между одним из истцов и ответчиками, поэтажных и технических планов, актов разграничения балансовой принадлежности и иных документов следует, что в помещении N расположен тепловой пункт, а также разводящие коммуникации (трубопроводы) системы отопления, водоснабжения, вентиляции, канализации и ливневой канализации, а также приборы учета.
Ранее указанное здание целиком находилось в собственности ОАО "***" (до реорганизации АООТ "*** ***" на основании плана приватизации, утвержденного распоряжением Госкомимущества РФ (дата) года N
Согласно решению совета директоров ОАО "***" на основании акта раздела площадей от (дата) (свидетельство о государственной регистрации права от (дата) года) часть помещений в здании, площадью *** кв. м была передана в собственность ЗАО ИК "***".Согласно договору купли-продажи от (дата) часть помещений в здании площадью *** кв. м было передано в собственность ЗАО "***" (свидетельство о государственной регистрации права от (дата) года).
В последующем оставшиеся помещения в здании ОАО "***" также передало в собственность иных лиц, и (дата) общество было ликвидировано вследствие банкротства.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, с момента передачи части помещений в собственность ЗАО "***", право собственности ОАО "***" на здание в целом как на объект недвижимого имущества было прекращено.
Из исследованных судом материалов инвентаризационного дела следует, что по состоянию на (дата) год и ранее спорные помещения в подвале здания литер Е4 числились как подсобные (вспомогательные) помещения предприятий общественного питания.
Разрешая вопрос о том, использовались ли спорные помещения на указанную дату в качестве самостоятельных помещений, не предназначенных для обслуживания иных помещений в здании, а также предназначены ли они для обслуживания более одного помещения, суд исследовал совокупность доказательств.
Из ответа ОАО "***" от (дата) N на обращение ООО "Пристань" следует, что согласно данным МУП "***" участок теплотрассы от *** до *** являющийся вводом в здание по (адрес) подключенный от теплотрассы "***" был принят в эксплуатацию в (дата)
Согласно ответа режимно-секретного отдела Администрации г. Оренбурга от (дата) следует, что теплотрасса к зданию по (адрес) отображена в картографических материалах города Оренбурга до (дата)
В материалах дела также имеется соответствующая выкопировка из планшета города Оренбурга, с отображением проложенных теплотрасс и подключений к ней.
Согласно показаниям свидетеля ФИО14 следует, что он с (дата) года работал слесарем по ремонту оборудования и тепловых сетей МП "***". Занимался обслуживанием и ремонтом тепловых сетей расположенных в центральной части города. Неоднократно в 90-х годах занимался ремонтом и обслуживанием теплового пункта и системы отопления в здании по (адрес). Тепловой пункт располагался в подвале здания. В этом помещении всегда был беспорядок, никакого кафе или столовой не было. Тепловой пункт эксплуатировался на протяжении всех лет и был построен вместе с теплотрассой в (дата). Тепловой пункт состоит из задвижек и элеваторного узла.
В материалах дела также имеется и переписка датированная (дата) годами между ОАО "***", ЗАО "***", МП "***", а также иные документы (акты разграничения балансовой принадлежности, договор на отпуск тепловой энергии от (дата)) по поводу организации подключения через существующий тепловой пункт сторонних потребителей, заключения договора на поставку тепловой энергии, ремонта и эксплуатации системы отопления здания, а также подводящей теплотрассы к зданию собственниками помещений в спорном здании.
Учитывая представленные доказательства суд верно определил, что теплопункт системы отопления здания существовал до (дата) года и использовался для обеспечения исправного функционирования системы отопления здания и расположенных в нем помещений, принадлежащих разным собственникам.
При этом, с учетом понятия подсобного помещения, которое содержится в Государственном стандарте Российской Федерации ГОСТ Р 51303-99 "Торговля. Термины и определения", утвержденном Постановлением Госстандарта России от 11 августа 1999 г. N 242-ст суд посчитал, что доводы ответчиков о том, что спорные помещения были учтены как подсобные (вспомогательные) для предприятий общественного питания, что свидетельствует о самостоятельном их предназначении, не могут быть приняты во внимание, так как никаких иных доказательств, кроме ссылки на экспликации поэтажных планов здания, о том, что спорные помещения являлись и использовались в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества не представлено. То обстоятельство, что в экспликации к поэтажному плану назначение части помещений здания указано как подсобное и вспомогательное для предприятий общественного питания, решающего правового значения для разрешения спора не имеет, поскольку в ходе технической инвентаризации зданий, назначение помещений здания указано ответчиком со слов собственника в соответствии с рекомендациями по технической инвентаризации зданий гражданского назначения, принятыми Росжилкоммунсоюзом, введенными в действие с 01.01.1991 г.. Поскольку здание является дореволюционной постройкой и в последующем неоднократно перестраивалось, то отражение в экспликации помещений сведений на основе проектной документации или распорядительных актов действовавших в то время органов государственной власти является невозможным. На данное обстоятельство также указывают и материалы инвентарного дела по зданию, где не содержатся какие-либо документы, закрепляющие целевое назначение помещений в здании. Кроме того, в период пока здание находилось в собственности одного лица, не исключается возможность использования свободных помещений как вспомогательных (для хранения чего-либо и т.д.), однако данное обстоятельство не может свидетельствовать о том, что спорные помещения являлись самостоятельными объектами прав.
По заключению эксперта ФИО15 и пояснений данных в судебном заседании, в подвальных помещениях литера Е4 проходят трубопроводы теплоснабжения, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, электроснабжения, вентиляции и канализации. Установлены приборы учета тепловой энергии, контрольные приборы давления, запорная арматура и отключающая других потребителей арматура, которые требуют систематического, ежедневного доступа для его проверки и обслуживания для обеспечения функционирования административного здания по (адрес) Нежилые комнаты, входящие в литер Е4 не предназначены для индивидуального использования и являются техническими и служат для энергообеспечения здания.
Судебная коллегия находит, что суд при разрешении спора правомерно принял во внимание данное заключение эксперта, при этом обоснованно исходил из того, что оно согласуется с материалами дела, в том числе с заключением судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом ФИО13 в рамках рассмотрения другого гражданского дела, которая представлена в материалы дела, а также с приведенными обстоятельствами и доказательствами. Эксперт ФИО15 имеет необходимое образование и опыт работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и оснований не доверять выводам эксперта не имеется. В связи с этим, оснований для назначения повторной экспертизы, о которой заявили ответчики, у суда не имелось.
Оценка полученного экспертного заключения изложена в мотивировочной части решения, что соответствует требованиям ч. 4 ст. 198 ГПК РФ. Требования ч. 3 ст. 86 ГПК РФ при оценке данного заключения эксперта судом не нарушены.
Согласно ответа на запрос суда ОАО "***" от (дата) года, подключение здания по (адрес) произведено через элеваторный узел и без использования существующего теплового пункта организация централизованного отопления здания невозможна.
Также из материалов дела следует, что имевшийся ранее отдельный вход в помещение теплопункта в настоящее время ликвидирован, что никем не оспаривалось, и доступ к теплопункту (помещение N), ливневой канализации и другим коммуникациям возможен только через другие спорные помещения.
Из материалов дела следует, что спорные помещения находятся в единоличном владении ответчиков и используются ими в собственных интересах для организации сауны, препятствуя доступу иных лиц. Данные обстоятельство подтверждаются договорами аренды нежилого помещения между М.А. и М.И., решением Ленинского районного суда от 06 июня 2013 года и апелляционным определением о запрещении деятельности сауны, решением Дзержинского районного суда от 21 февраля 2013 года о взыскании с ответчиков неосновательного обогащения.
При таких обстоятельствах, удовлетворяя требования истцов о признании права общедолевой собственности на спорные помещения, расположенные в подвале литер Е4 здания по (адрес) как на общее имущество собственников помещений в размере пропорциональном площади помещений, принадлежащих на им праве собственности и соответственно об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд обоснованно пришел к выводу о том, что спорные помещения не предназначены для индивидуального использования, являются техническими помещениями, служат для энергообеспечения здания и соответственно для обслуживания более одного помещения в здании, таковыми они являлись и по состоянию на дату прекращения права собственности ОАО "***" на здание в целом, как на объект недвижимого имущества, в этом же качестве используются и по настоящее время. Следовательно, спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в административном здании, право долевой собственности на которые у предыдущих собственников помещений возникло в (дата) и перешло к истцам как к их правопреемникам в размере пропорциональном площади нежилых помещений находящихся в их собственности.
Доводы ответчиков о возможности и необходимости выноса теплопункта и коммуникаций за пределы спорных помещений не могут быть приняты во внимание, поскольку такой перенос без согласия всех собственников помещений в здании нарушит права истцов как сособственников спорного имущества.
Доводы жалобы ответчиков относительно заключения эксперта ФИО15, в том числе о том, что экспертом нарушены требования оформления экспертных заключений с ссылкой на рецензию N на заключение судебной экспертизы, а также, что основанием для ее производства послужил договор N от (дата) на оказание экспертных услуг, судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку по существу сводятся к иной оценке, к несогласию с выводами эксперта, однако иных доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения и расположенные в них коммуникации не предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, не представили, таковым не является и указанная рецензия, определением суда производство судебной экспертизы поручалось конкретному эксперту ФИО15, которым она была проведена. Доказательств заинтересованности эксперта не имеется.
Разрешая требования ООО "Пристань" о признании ответчика М.А. не приобретшими права собственности на спорные помещения, признании недействительными договора купли продажи между ФИО16 и З. по отчуждению части спорных помещений, аннулировании записей о праве собственности ответчиков на спорные помещения суд первой инстанции, руководствовался частью 2 статьи 218 ГК РФ, частью 1 статьи 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и следующими обстоятельствами:
Ранее собственником всего здания по (адрес) являлось ОАО "***", на основании совета директоров ОАО "***" от (дата) в счет оплаты обыкновенных акций ЗАО "***" было принято решение о передаче в собственность закрытого акционерного общества части нежилых помещений указанного здания, в числе которых передавались сформированные нежилые помещения в подвале литера Е, общей площадью *** кв. м, из акта приема - передачи имущества, поэтажных планов следует, что в состав передаваемого имущества спорные помещения не входили. Органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности ЗАО "***" на нежилое помещение N состоящего из комнат N 1 N N общей площадью *** кв. м расположенных в подвале литер Е здания по (адрес)
(дата) по договору купли-продажи ЗАО "***" произвело отчуждение данного помещения ответчику М.А. Право собственности ответчика было в установленном порядке зарегистрировано на основании данного договора.
(дата) М.А. обратился в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации договора купли продажи и перехода права на объект недвижимого имущества в виде нежилого помещения в подвальной части здания, внесении изменений в ЕГРП и в качестве основания для государственной регистрации представил указанный выше договор купли-продажи от (дата) с ЗАО "***" в отношении нежилого помещения в подвале литера Е площадью *** кв. м, а также кадастровый паспорт нежилого помещения от (дата) года, общей площадью *** кв. м в состав которого были включены и спорные помещения, расположенные в подвальной части здания в литере Е4.
(дата) государственным регистратором ФИО17 выдано повторное свидетельство о праве собственности М.А. на нежилое помещение, общей площадью *** кв. м. В качестве документа основания указан договор от (дата) года.
Однако в материалах дела правоустанавливающих документов на данный объект отсутствуют документы, подтверждающие факт приобретения М.А. подвальных помещений, расположенных в литере Е4 здания, к числу которых относятся и спорные помещения.
Ответчиками и в ходе рассмотрения дела не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих факт приобретения в собственность М.А. спорных помещений. Договор от (дата) в оригинале суду не был представлен, кроме того, из текста данного договора усматривается, что в совместную собственность М.А., ФИО18 ОАО "***" передает помещения N общей площадью *** кв. м. Кроме того, данный договор для целей государственной регистрации права в регистрирующий орган не предоставлялся, что следует из соответствующих расписок.
Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что государственная регистрация права собственности ответчика М.А. на нежилое помещение общей площадью *** кв. м в подвале здания была произведена с нарушением закона и при отсутствии необходимых материально-правовых оснований, указанных в части 2 статьи 218 ГК РФ для такого приобретения права.
Учитывая, что ответчиком не доказан факт надлежащего приобретения в собственность спорных помещений, в том числе по договору купли-продажи от (дата) года, право личной собственности на спорные помещения он не приобрел, суд обоснованно удовлетворил требования истца о признании М.А. не приобретшим права собственности на спорные помещения.
Из дела правоустанавливающих документов, видно, что М.А. в (дата) подвальное помещение, площадью *** кв. м было разделено и поставлено на кадастровый учет как два самостоятельных объекта недвижимости - помещение N и N. расположенные в спорном здании.
Помещение N., площадью *** кв. м было образовано целиком из спорных помещений в литере Е4 подвальной части здания, на которые у ответчика право личной собственности не возникло, что следует из кадастрового паспорта и поэтажных планов здания.
По договору купли-продажи от (дата) М.А. продал, а З. приобрел? долю помещения N., площадью *** кв. м в подвале здания по (адрес)
Согласно статьи 167 и 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и не влечет юридических последствий.
Статья 209 ГК РФ предусматривает, что только законному собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.
Согласно части 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Так как спорное имущество, вошедшее в состав помещения N. является общим имуществом собственников помещений в здании и права личной собственности на него, как и права самостоятельного распоряжения им ответчик М.А. не приобрел, сделка по отчуждению спорного имущества между М.А. и З. является ничтожной, в связи с чем суд правильно в указанной части удовлетворил заявленные требования.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцы не представили доказательств нахождения в спорных помещениях коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в здании, что спорные помещения учтены как помещения общественного питания, а ни как технический подвал, что теплопункт расположен лишь в помещении N однако истцы претендуют и на иные помещения, что ими не представлены доказательства содержания данного имущества, что спорное помещение относиться к общему имуществу, необоснованны, являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не могут повлечь отмену судебного акта.
Доводы жалобы о том, что суд не определил всех собственников помещений в здании и соответственно не привлек данных лиц к участию в деле, несостоятельны, на права ответчиков не влияют. Доводы последних о необоснованности требований ввиду того, что не указана норма права, предусматривающая пропорциональность права общей долевой собственности, что суд вышел за пределы исковых требований, признав право долевой собственности за всеми истцами, не признал такого права за другими собственниками, в том числе за ответчиком, доводы о невозможности истребования спорных помещений в связи с не существованием старых границ, не могут быть приняты во внимание, так как основаны на ошибочном понимании норм материального права и процессуального права. Право общей долевой собственности на общее имущество здания у всех собственников помещений возникает в силу закона.
Остальные доводы жалобы, в том числе касающиеся показаний свидетеля ФИО14, ответов ОАО "***" Оренбургская ТГК Оренбургские тепловые сети необоснованны, поскольку направлены на иную оценку представленных доказательств, сведения, содержащиеся в данных ответах исходя из их содержания, не являются взаимоисключающими.
Судом первой инстанции всесторонне полно и объективно исследованы имеющиеся в деле доказательства, правовая оценка которым дана судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.
Нарушений норм процессуального права, которые в силу ст. 330 ГПК РФ являются основанием для изменения или отмены решения, судом не допущено.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 28 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М.А. и З. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)