Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец считает, что сделка купли-продажи доли в общедомовом имуществе противоречит требованиям закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
В суде первой инстанции дело
слушала судья И.И. Герасимова
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Т.А. Разуваевой,
членов коллегии судей Е.А. Бузыновской, И.И. Хуснутдиновой,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ФИО1 - ФИО2, на решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 06 августа 2014 года, принятое по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО1, с участием третьих лиц конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агроремстрой", товарищества собственников жилья "Наш Дом", ФИО4 и ФИО5, о признании сделки ничтожной, применить последствия недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Е.А. Бузыновской, объяснения представителя П.Г. - Д.Н., Л., представителя ТСЖ "Наш Дом" - председателя П.Е., представителя конкурсного управляющего ООО Агроремстрой" Д.А., судебная коллегия
установила:
К.Л. обратилась в суд с иском к П.Г. о признании сделки ничтожной, о применении последствий недействительности сделки. В обоснование своих требований истец сослался на то, что является собственником помещения II (17-41), находящегося на втором этаже в доме <адрес>. ООО "Агроремстрой" принадлежит 13/100 доли общего имущества многоквартирного жилого дома <адрес>. ООО "Агроремстрой" заключило ДД.ММ.ГГГГ с покупателем ФИО8 договор купли-продажи, по которому право собственности на 13/100 доли в общедомовом имуществе перешло к покупателю. Считает, что эта сделка в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной, поскольку не соответствует положениям статьи 36 Жилищного кодекса РФ и статьи 289 Гражданского кодекса РФ. Общедомовое имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании (в том числе холлы), не подлежит передачи в собственность одного лица. Фактически обществу принадлежит нежилое помещение - холл второго этажа, которое является общедомовым имуществом, и предназначено для обслуживания более одного жилого помещения, находящегося на втором этаже. В многоквартирном жилом доме <адрес> создано ТСЖ "Наш Дом". После его создания ООО "Агроремстрой" обязано было передать свою долю в общедомовом имуществе - 13/100 доли функционального помещения общей площадью 275,8 кв. м, помещение II (17-41), в собственность ТСЖ, но этого не сделало. Истец просила: признать ничтожным договор купли-продажи 13/100 доли функционального помещения общей площадью 275,8 кв. м в <адрес> помещение N заключенный ДД.ММ.ГГГГ с П.Г.; прекратить государственную регистрацию права собственности на 13/100 доли функционального помещения общей площадью 275,8 кв. м в <адрес> помещение N
Определением суда от 03.04.2014 года к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Л., М. и ТСЖ "Наш Дом".
Определением суда от 24.06.2014 года к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ООО "Агроремстрой".
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 06.08.2014 года исковые требования К.Л. удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи 13/100 доли функционального помещения, находящегося по адресу: <адрес>, помещение N заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Агроремстрой" и П.Г.. Прекращена (аннулирована) запись N от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимости имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора купли-продажи 13/100 доли функционального помещения, находящегося по адресу: <адрес>, помещение N заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Агроремстрой" и П.Г.. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним восстановлена запись о государственной регистрации права общей долевой собственности ООО "Агроремстрой" на 13/100 доли функционального помещения, находящегося по адресу: <адрес>
В апелляционной жалобе представитель П.Г. - Д.Н., просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение и толкование судом норм материального права, на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам. Удовлетворяя исковые требования, суд сослался на то, что ООО "Агроремстрой" владеет долей в общедомовом имуществе, и отчуждать это имущество не имеет право в силу закона. Но такие выводы суда не подтверждаются материалами дела. Истец и ООО "Агроремстрой", совместно с Л. и М., являются сособственниками одного функционального помещения - помещения II (17-41), находящегося по адресу: <адрес> и истцу и ответчику принадлежит, соответственно, 2/25 и 13/100 доли этого помещения. Как указано в статьях 209, 246 Гражданского кодекса РФ собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. ООО "Агроремстрой" реализовал свое право собственника и продал принадлежащее ему имущество П.Г.. При этом права остальных сособственников этого имущества не были нарушены, поскольку ООО "Агроремстрой" были соблюдены требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ, но от покупки доли в общем имуществе участники долевой собственности отказались.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не предоставлено.
В суде апелляционной инстанции представитель П.Г. - Д.Н. (действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия три года), поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять новое решение об отказе истцу в удовлетворении его требований.
В суде апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего ООО Агроремстрой" ФИО17 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия три года), поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и новым решением отказать истцу в удовлетворении его требований.
В суде апелляционной инстанции Л., представитель ТСЖ "Наш Дом" - председатель П.Е., возражали против удовлетворении апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
П.Г., К.Л. и ее представитель К.А., М., уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции не явились, об отложении судебного заседания не просили, о причине неявки суд не уведомили. Судебная коллегия, признав причину неявки неуважительной, провела судебное заседание в их отсутствие.
Судебная коллегия, выслушав объяснения лиц, участвовавших в суде апелляционной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, пришла к следующим выводам.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции применил положения статей 166, 168 Гражданского кодекса РФ, статей 36, 37 Жилищного кодекса РФ, и исходил из того, что ООО "Агроремстрой" принадлежит 13/100 доли общего имущества в многоквартирном жилом доме <адрес>, что в натуре выделено как комнаты N общей площадью 34,4 кв. м на втором этаже здания, которые являются коридором и кладовой. Поскольку коридор является местом общего пользования, а общедомовое имущество в многоквартирном жилом доме отчуждать в силу закона нельзя, то сделка, заключенная между ООО "Агроремстрой" и П.Г. в отношении этого имущества является недействительной с момента ее заключения. Последствием признания сделки недействительной является возврат сторон в первоначальное положение.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они являются следствием неправильного применения и толкования норм материального права и не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ функциональное нежилое помещение общей площадью 275,8 кв. м пом. II (17-41), находящееся на втором этаже дома <адрес>, принадлежит на праве долевой собственности К.Л. (2/25 доли), Л. (9/25 доли), М. (43/100 доли) и ООО "Агроремстрой" (13/100 доли). Право долевой собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С ДД.ММ.ГГГГ функциональное нежилое помещение общей площадью 275,8 кв. м, находящееся на втором этаже дома <адрес>, находится в долевой собственности К.Л. (2/25 доли), Л. (9/25 доли), М. (43/100 доли) и П.Г. (13/100 доли). Право собственности П.Г. возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. Право долевой собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статьями 218, 549 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (статьи 549, 555 Гражданского кодекса РФ).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статьи 550, 551 Гражданского кодекса РФ).
Как указано в статье 167 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима (статья 168 Гражданского кодекса РФ).
Правом распоряжения имуществом обладает только его собственник или лицо, уполномоченное собственником на совершение таких действий. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правила, установленного статьей 250 Гражданского кодекса РФ - остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли (статьи 209, 246 Гражданского кодекса РФ).
ООО "Агроремстрой" в письменной форме уведомил К.Л., Л. и М. о своем намерении продать свою долю в совместном имуществе и предложил им выкупить принадлежащую ему долю за <данные изъяты>. Желание приобрести у ООО "Агроремстрой" долю в общем имуществе эти лица не выразили.
ООО "Агроремстрой" ДД.ММ.ГГГГ заключило с покупателем П.Г. договор купли-продажи 13/100 доли функционального нежилого помещения общей площадью 275,8 кв. м пом. II (17-41), находящегося на втором этаже дома <адрес>. Цена договора определена в <данные изъяты>. Договор ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении ФРС по Хабаровскому краю. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация перехода права собственности П.Г. на это имущество (запись регистрации N).
Дав оценку доказательствам, представленным сторонами и являвшихся предметом исследования в ходе судебного разбирательства, судебная коллегия пришла к выводу, что сделка - договор продажи недвижимости, заключенная 07.05.2013 года между продавцом ООО "Агроремстрой" и покупателем П.Г. в отношении 13/100 доли функционального нежилого помещения общей площадью 275,8 кв. м пом. II (17-41), находящегося на втором этаже дома <адрес>, соответствует требованиям закона: сделка совершена в простой письменной форме, подписана сторонами, полномочными на ее совершение, проведена государственная регистрация сделки, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Поэтому правовых оснований признавать ее ничтожной (недействительной) не имеется. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворении.
Довод истца о том, что ООО "Агроремстрой" владеет долей в общедомовом имуществе, поэтому не вправе, в силу положений Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ, ее отчуждать, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку он не подтверждается установленными по делу обстоятельствами и является следствием неверного толкования норм материального права.
В статьях 289, 290 Гражданского кодекса РФ и статье 36 Жилищного кодекса РФ указано, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Общим имуществом в многоквартирном доме, которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, является: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Из материалов дела видно, что на основании соглашения от 10.04.2006 года о разделе в натуре имущества - нежилого помещения N, нежилого помещения N, находящегося на втором этаже дома <адрес> (соглашение зарегистрировано в УФРС по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ), в совместную долевую собственность ООО "Агроремстрой" (13/100 доли), Л. (9/28 доли), ФИО19 (4/25 доли), ФИО18 (43/100) выделено в натуре функциональное нежилое помещение общей площадью 275,8 кв. м, пом. N находящееся на втором этаже дома <адрес>. На основании этого соглашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена регистрация права долевой собственности в совместном имуществе за каждым из участников совместной собственности.
Впоследствии участники совместной собственности недвижимого имущества - функционального нежилого помещения общей площадью 275,8 кв. м, пом. N находящееся на втором этаже дома <адрес>, ФИО12 (4/25 доли) и ФИО22 (43/100), реализовали свои права собственников и произвели отчуждение своего имущества другим лицам. С ДД.ММ.ГГГГ их долями владеют М. (43/100) и К.Л. (2/25).
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ К.Л., Л., М. и ООО "Агроремстрой" определили порядок пользования совместным имуществом следующим образом: в пользование К.Л. переданы помещения комнат N и 18 общей площадью 20,3 кв. м, в пользование Л. - помещения комнат N общей площадью 90,4 кв. м, М. - помещения комнат N общей площадью 107,3 кв. м, ООО "Агроремстрой" - помещения комнат N и 40 общей площадью 34,4 кв. м. Это соглашение в УФРС по Хабаровскому краю не зарегистрировано.
Таким образом, помещения N и 40, которыми до ДД.ММ.ГГГГ владело и пользовалось ООО "Агроремстрой", не являются общедомовым имуществом в многоквартирном жилом доме, поскольку эти помещения являются частью недвижимого имущества - функционального нежилого помещения общей площадью 275,8 кв. м, находящегося на втором этаже дома <адрес>, находящегося в долевой собственности отдельных собственников.
Тот факт, что участники совместной собственности К.Л., Л. и М. могут пройти в свои помещения (которыми они пользуются в соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ года) только через помещения N и N, находящиеся в фактическом пользование ООО "Агроремстрой" (с ДД.ММ.ГГГГ в пользовании П.Г.), не свидетельствует о том, что эти помещения являются общедомовым имуществом многоквартирного дома. Порядок пользования этими помещениями, как и всеми помещениями, входящими в состав функционального нежилого помещения общей площадью 275,8 кв. м, находящегося на втором этаже дома <адрес> участники долевой собственности могут определить путем заключения соглашения, сервитута или в судебном порядке, если между ними не будет достигнуто такого соглашения.
Гражданский кодекс Российской Федерации, в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ), не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов. Граждане в силу статьи 9 Гражданского кодекса РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.
Истцом были заявлены требования о признании ничтожным договора продажи недвижимости, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Агроремстрой" и П.Г., по тем основаниям, что сделка противоречит требованиям закона. Другие исковые требования истцом не заявлены, на иные основания признания сделки ничтожной (недействительной) истец не ссылался
Заявляя иск о прекращении государственной регистрации права собственности на 13/100 доли функционального помещения общей площадью 275,8 кв. м в <адрес> истец сослалась на то, что это имущество ООО "Агроремстрой" обязано было передать в собственность ТСЖ "Наш Дом" с момента его создания.
В статьей 136 Жилищного кодекса РФ указано, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Таким образом, товарищество собственников жилья создается для управления имуществом других собственников, владеющих имуществом в многоквартирном доме на праве личной или общей (долевой) собственности. Нормами жилищного и гражданского законодательства не предусмотрена обязанность собственников помещений (независимо от его назначения - жилое или нежилое помещение) в многоквартирном жилом доме передавать свое имущество в собственность товарищества собственников жилья с момента создания такого товарищества. Поэтому с момента создания ТСЖ право собственности граждан и юридических лиц на помещения, которыми они владеют в многоквартирном доме, не прекращается.
Поскольку эти исковые требования истца не основаны на положениях закона, то они не подлежат удовлетворению.
Так как решение судом принято с нарушением и неправильным применением норм материального права, выводы, изложенные в нем, не соответствуют обстоятельствам дела, то оно подлежит отмене по основаниям пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ с принятием нового решения об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований.
Как установлено статьями 88, 91 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ, статьями 333.17, 333.18 и 333.19 Налогового кодекса РФ, истцы при подачи иска в суд обязаны уплатить государственную пошлину.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до разрешения дела по существу.
Решение принято не в пользу истца, поэтому он обязан уплатить государственную пошлину в размере, установленном частью 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ - от цены иска, так как К.Л. заявлены требования имущественного характера.
Цена оспариваемой истцом сделки составила <данные изъяты>, следовательно, размер государственной пошлины, подлежащей уплате истцом при подачи иска в суд, составит <данные изъяты>. Эта сумма подлежит взысканию с истца в доход бюджета.
Доводы апелляционной жалобы о незаконности судебного решения судебная коллегия находит обоснованными. Они нашли свое подтверждение, явились основанием к отмене судебного решения, поэтому жалоба подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 06 августа 2014 года отменить и принять по делу новое решение.
ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ФИО1, с участием третьих лиц конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агроремстрой", товарищества собственников жилья "Наш Дом", ФИО4 и ФИО5, о признании ничтожным договора купли-продажи 13/100 доли функционального помещения общей площадью 275,8 кв. м в <адрес> заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Агроремстрой" и ФИО1; о прекращении государственной регистрации права собственности на 13/100 доли функционального помещения общей площадью 275,8 кв. м в <адрес> помещение N отказать.
Взыскать с ФИО3 в доход бюджета муниципального образования городского округа "Город Хабаровск" государственную пошлину в размере <данные изъяты>
Апелляционную жалобу представителя ФИО1 - ФИО2, удовлетворить.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.
Председательствующий
Т.А.РАЗУВАЕВА
Члены коллегии
И.И.ХУСНУТДИНОВА
Е.А.БУЗЫНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 29.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6835/2014
Требование: О признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец считает, что сделка купли-продажи доли в общедомовом имуществе противоречит требованиям закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 октября 2014 г. по делу N 33-6835/2014
В суде первой инстанции дело
слушала судья И.И. Герасимова
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Т.А. Разуваевой,
членов коллегии судей Е.А. Бузыновской, И.И. Хуснутдиновой,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ФИО1 - ФИО2, на решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 06 августа 2014 года, принятое по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО1, с участием третьих лиц конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агроремстрой", товарищества собственников жилья "Наш Дом", ФИО4 и ФИО5, о признании сделки ничтожной, применить последствия недействительности сделки.
Заслушав доклад судьи Е.А. Бузыновской, объяснения представителя П.Г. - Д.Н., Л., представителя ТСЖ "Наш Дом" - председателя П.Е., представителя конкурсного управляющего ООО Агроремстрой" Д.А., судебная коллегия
установила:
К.Л. обратилась в суд с иском к П.Г. о признании сделки ничтожной, о применении последствий недействительности сделки. В обоснование своих требований истец сослался на то, что является собственником помещения II (17-41), находящегося на втором этаже в доме <адрес>. ООО "Агроремстрой" принадлежит 13/100 доли общего имущества многоквартирного жилого дома <адрес>. ООО "Агроремстрой" заключило ДД.ММ.ГГГГ с покупателем ФИО8 договор купли-продажи, по которому право собственности на 13/100 доли в общедомовом имуществе перешло к покупателю. Считает, что эта сделка в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной, поскольку не соответствует положениям статьи 36 Жилищного кодекса РФ и статьи 289 Гражданского кодекса РФ. Общедомовое имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании (в том числе холлы), не подлежит передачи в собственность одного лица. Фактически обществу принадлежит нежилое помещение - холл второго этажа, которое является общедомовым имуществом, и предназначено для обслуживания более одного жилого помещения, находящегося на втором этаже. В многоквартирном жилом доме <адрес> создано ТСЖ "Наш Дом". После его создания ООО "Агроремстрой" обязано было передать свою долю в общедомовом имуществе - 13/100 доли функционального помещения общей площадью 275,8 кв. м, помещение II (17-41), в собственность ТСЖ, но этого не сделало. Истец просила: признать ничтожным договор купли-продажи 13/100 доли функционального помещения общей площадью 275,8 кв. м в <адрес> помещение N заключенный ДД.ММ.ГГГГ с П.Г.; прекратить государственную регистрацию права собственности на 13/100 доли функционального помещения общей площадью 275,8 кв. м в <адрес> помещение N
Определением суда от 03.04.2014 года к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Л., М. и ТСЖ "Наш Дом".
Определением суда от 24.06.2014 года к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ООО "Агроремстрой".
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 06.08.2014 года исковые требования К.Л. удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи 13/100 доли функционального помещения, находящегося по адресу: <адрес>, помещение N заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Агроремстрой" и П.Г.. Прекращена (аннулирована) запись N от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимости имущество и сделок с ним о государственной регистрации договора купли-продажи 13/100 доли функционального помещения, находящегося по адресу: <адрес>, помещение N заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Агроремстрой" и П.Г.. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним восстановлена запись о государственной регистрации права общей долевой собственности ООО "Агроремстрой" на 13/100 доли функционального помещения, находящегося по адресу: <адрес>
В апелляционной жалобе представитель П.Г. - Д.Н., просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение и толкование судом норм материального права, на несоответствие выводов суда установленным по делу обстоятельствам. Удовлетворяя исковые требования, суд сослался на то, что ООО "Агроремстрой" владеет долей в общедомовом имуществе, и отчуждать это имущество не имеет право в силу закона. Но такие выводы суда не подтверждаются материалами дела. Истец и ООО "Агроремстрой", совместно с Л. и М., являются сособственниками одного функционального помещения - помещения II (17-41), находящегося по адресу: <адрес> и истцу и ответчику принадлежит, соответственно, 2/25 и 13/100 доли этого помещения. Как указано в статьях 209, 246 Гражданского кодекса РФ собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. ООО "Агроремстрой" реализовал свое право собственника и продал принадлежащее ему имущество П.Г.. При этом права остальных сособственников этого имущества не были нарушены, поскольку ООО "Агроремстрой" были соблюдены требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ, но от покупки доли в общем имуществе участники долевой собственности отказались.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не предоставлено.
В суде апелляционной инстанции представитель П.Г. - Д.Н. (действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия три года), поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять новое решение об отказе истцу в удовлетворении его требований.
В суде апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего ООО Агроремстрой" ФИО17 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия три года), поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и новым решением отказать истцу в удовлетворении его требований.
В суде апелляционной инстанции Л., представитель ТСЖ "Наш Дом" - председатель П.Е., возражали против удовлетворении апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
П.Г., К.Л. и ее представитель К.А., М., уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции не явились, об отложении судебного заседания не просили, о причине неявки суд не уведомили. Судебная коллегия, признав причину неявки неуважительной, провела судебное заседание в их отсутствие.
Судебная коллегия, выслушав объяснения лиц, участвовавших в суде апелляционной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, пришла к следующим выводам.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции применил положения статей 166, 168 Гражданского кодекса РФ, статей 36, 37 Жилищного кодекса РФ, и исходил из того, что ООО "Агроремстрой" принадлежит 13/100 доли общего имущества в многоквартирном жилом доме <адрес>, что в натуре выделено как комнаты N общей площадью 34,4 кв. м на втором этаже здания, которые являются коридором и кладовой. Поскольку коридор является местом общего пользования, а общедомовое имущество в многоквартирном жилом доме отчуждать в силу закона нельзя, то сделка, заключенная между ООО "Агроремстрой" и П.Г. в отношении этого имущества является недействительной с момента ее заключения. Последствием признания сделки недействительной является возврат сторон в первоначальное положение.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они являются следствием неправильного применения и толкования норм материального права и не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Из материалов дела следует, что с ДД.ММ.ГГГГ функциональное нежилое помещение общей площадью 275,8 кв. м пом. II (17-41), находящееся на втором этаже дома <адрес>, принадлежит на праве долевой собственности К.Л. (2/25 доли), Л. (9/25 доли), М. (43/100 доли) и ООО "Агроремстрой" (13/100 доли). Право долевой собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С ДД.ММ.ГГГГ функциональное нежилое помещение общей площадью 275,8 кв. м, находящееся на втором этаже дома <адрес>, находится в долевой собственности К.Л. (2/25 доли), Л. (9/25 доли), М. (43/100 доли) и П.Г. (13/100 доли). Право собственности П.Г. возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. Право долевой собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статьями 218, 549 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (статьи 549, 555 Гражданского кодекса РФ).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статьи 550, 551 Гражданского кодекса РФ).
Как указано в статье 167 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима (статья 168 Гражданского кодекса РФ).
Правом распоряжения имуществом обладает только его собственник или лицо, уполномоченное собственником на совершение таких действий. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правила, установленного статьей 250 Гражданского кодекса РФ - остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли (статьи 209, 246 Гражданского кодекса РФ).
ООО "Агроремстрой" в письменной форме уведомил К.Л., Л. и М. о своем намерении продать свою долю в совместном имуществе и предложил им выкупить принадлежащую ему долю за <данные изъяты>. Желание приобрести у ООО "Агроремстрой" долю в общем имуществе эти лица не выразили.
ООО "Агроремстрой" ДД.ММ.ГГГГ заключило с покупателем П.Г. договор купли-продажи 13/100 доли функционального нежилого помещения общей площадью 275,8 кв. м пом. II (17-41), находящегося на втором этаже дома <адрес>. Цена договора определена в <данные изъяты>. Договор ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении ФРС по Хабаровскому краю. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация перехода права собственности П.Г. на это имущество (запись регистрации N).
Дав оценку доказательствам, представленным сторонами и являвшихся предметом исследования в ходе судебного разбирательства, судебная коллегия пришла к выводу, что сделка - договор продажи недвижимости, заключенная 07.05.2013 года между продавцом ООО "Агроремстрой" и покупателем П.Г. в отношении 13/100 доли функционального нежилого помещения общей площадью 275,8 кв. м пом. II (17-41), находящегося на втором этаже дома <адрес>, соответствует требованиям закона: сделка совершена в простой письменной форме, подписана сторонами, полномочными на ее совершение, проведена государственная регистрация сделки, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Поэтому правовых оснований признавать ее ничтожной (недействительной) не имеется. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворении.
Довод истца о том, что ООО "Агроремстрой" владеет долей в общедомовом имуществе, поэтому не вправе, в силу положений Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ, ее отчуждать, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку он не подтверждается установленными по делу обстоятельствами и является следствием неверного толкования норм материального права.
В статьях 289, 290 Гражданского кодекса РФ и статье 36 Жилищного кодекса РФ указано, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Общим имуществом в многоквартирном доме, которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, является: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Из материалов дела видно, что на основании соглашения от 10.04.2006 года о разделе в натуре имущества - нежилого помещения N, нежилого помещения N, находящегося на втором этаже дома <адрес> (соглашение зарегистрировано в УФРС по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ), в совместную долевую собственность ООО "Агроремстрой" (13/100 доли), Л. (9/28 доли), ФИО19 (4/25 доли), ФИО18 (43/100) выделено в натуре функциональное нежилое помещение общей площадью 275,8 кв. м, пом. N находящееся на втором этаже дома <адрес>. На основании этого соглашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена регистрация права долевой собственности в совместном имуществе за каждым из участников совместной собственности.
Впоследствии участники совместной собственности недвижимого имущества - функционального нежилого помещения общей площадью 275,8 кв. м, пом. N находящееся на втором этаже дома <адрес>, ФИО12 (4/25 доли) и ФИО22 (43/100), реализовали свои права собственников и произвели отчуждение своего имущества другим лицам. С ДД.ММ.ГГГГ их долями владеют М. (43/100) и К.Л. (2/25).
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ К.Л., Л., М. и ООО "Агроремстрой" определили порядок пользования совместным имуществом следующим образом: в пользование К.Л. переданы помещения комнат N и 18 общей площадью 20,3 кв. м, в пользование Л. - помещения комнат N общей площадью 90,4 кв. м, М. - помещения комнат N общей площадью 107,3 кв. м, ООО "Агроремстрой" - помещения комнат N и 40 общей площадью 34,4 кв. м. Это соглашение в УФРС по Хабаровскому краю не зарегистрировано.
Таким образом, помещения N и 40, которыми до ДД.ММ.ГГГГ владело и пользовалось ООО "Агроремстрой", не являются общедомовым имуществом в многоквартирном жилом доме, поскольку эти помещения являются частью недвижимого имущества - функционального нежилого помещения общей площадью 275,8 кв. м, находящегося на втором этаже дома <адрес>, находящегося в долевой собственности отдельных собственников.
Тот факт, что участники совместной собственности К.Л., Л. и М. могут пройти в свои помещения (которыми они пользуются в соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ года) только через помещения N и N, находящиеся в фактическом пользование ООО "Агроремстрой" (с ДД.ММ.ГГГГ в пользовании П.Г.), не свидетельствует о том, что эти помещения являются общедомовым имуществом многоквартирного дома. Порядок пользования этими помещениями, как и всеми помещениями, входящими в состав функционального нежилого помещения общей площадью 275,8 кв. м, находящегося на втором этаже дома <адрес> участники долевой собственности могут определить путем заключения соглашения, сервитута или в судебном порядке, если между ними не будет достигнуто такого соглашения.
Гражданский кодекс Российской Федерации, в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ), не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов. Граждане в силу статьи 9 Гражданского кодекса РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.
Истцом были заявлены требования о признании ничтожным договора продажи недвижимости, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Агроремстрой" и П.Г., по тем основаниям, что сделка противоречит требованиям закона. Другие исковые требования истцом не заявлены, на иные основания признания сделки ничтожной (недействительной) истец не ссылался
Заявляя иск о прекращении государственной регистрации права собственности на 13/100 доли функционального помещения общей площадью 275,8 кв. м в <адрес> истец сослалась на то, что это имущество ООО "Агроремстрой" обязано было передать в собственность ТСЖ "Наш Дом" с момента его создания.
В статьей 136 Жилищного кодекса РФ указано, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Таким образом, товарищество собственников жилья создается для управления имуществом других собственников, владеющих имуществом в многоквартирном доме на праве личной или общей (долевой) собственности. Нормами жилищного и гражданского законодательства не предусмотрена обязанность собственников помещений (независимо от его назначения - жилое или нежилое помещение) в многоквартирном жилом доме передавать свое имущество в собственность товарищества собственников жилья с момента создания такого товарищества. Поэтому с момента создания ТСЖ право собственности граждан и юридических лиц на помещения, которыми они владеют в многоквартирном доме, не прекращается.
Поскольку эти исковые требования истца не основаны на положениях закона, то они не подлежат удовлетворению.
Так как решение судом принято с нарушением и неправильным применением норм материального права, выводы, изложенные в нем, не соответствуют обстоятельствам дела, то оно подлежит отмене по основаниям пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ с принятием нового решения об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований.
Как установлено статьями 88, 91 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ, статьями 333.17, 333.18 и 333.19 Налогового кодекса РФ, истцы при подачи иска в суд обязаны уплатить государственную пошлину.
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до разрешения дела по существу.
Решение принято не в пользу истца, поэтому он обязан уплатить государственную пошлину в размере, установленном частью 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ - от цены иска, так как К.Л. заявлены требования имущественного характера.
Цена оспариваемой истцом сделки составила <данные изъяты>, следовательно, размер государственной пошлины, подлежащей уплате истцом при подачи иска в суд, составит <данные изъяты>. Эта сумма подлежит взысканию с истца в доход бюджета.
Доводы апелляционной жалобы о незаконности судебного решения судебная коллегия находит обоснованными. Они нашли свое подтверждение, явились основанием к отмене судебного решения, поэтому жалоба подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 06 августа 2014 года отменить и принять по делу новое решение.
ФИО3 в удовлетворении исковых требований к ФИО1, с участием третьих лиц конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агроремстрой", товарищества собственников жилья "Наш Дом", ФИО4 и ФИО5, о признании ничтожным договора купли-продажи 13/100 доли функционального помещения общей площадью 275,8 кв. м в <адрес> заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Агроремстрой" и ФИО1; о прекращении государственной регистрации права собственности на 13/100 доли функционального помещения общей площадью 275,8 кв. м в <адрес> помещение N отказать.
Взыскать с ФИО3 в доход бюджета муниципального образования городского округа "Город Хабаровск" государственную пошлину в размере <данные изъяты>
Апелляционную жалобу представителя ФИО1 - ФИО2, удовлетворить.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.
Председательствующий
Т.А.РАЗУВАЕВА
Члены коллегии
И.И.ХУСНУТДИНОВА
Е.А.БУЗЫНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)