Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны заключили договор участия в долевом строительстве. Истец указывает, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кетова Л.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Байдаевой Л.В.,
судей Мирошкина В.В. и Кирщиной И.П.,
при секретаре З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы истицы В. и ответчика - ООО "Адмирал" в лице их представителей на решение Одинцовского городского суда Московской области от 18 декабря 2014 года по гражданскому делу по уточненному иску В. к ООО "Адмирал" о признании недействительным в части договора участия в долевом строительстве, обязании передать жилое помещение по указанному договору и подписать соответствующий акт приема-передачи квартиры, взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,
объяснения представителя В. по доверенности - Д. и представителя ООО "Адмирал" по доверенности - Б.,
установила:
истица В. обратилась в суд с иском, уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику - ООО "Адмирал", в котором просила: признать незаконными пп. 3.2.5.1, 3.2.5.2 и 9.2 договора N ЗК-20/А-2-8-3/АН участия в долевом строительстве от 30.05.2012 г.; обязать ООО "Адмирал" передать В. <данные изъяты> общей площадью 88 кв. м, расположенную на втором этаже в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>, и подписать акт приема-передачи данной квартиры; взыскать с ООО "Адмирал" в пользу В. неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N ЗК-20/А-2-8-3/АН от 30 мая 2012 г. за период с 25.06.2014 г. по 08.12.2014 г. в размере 577 560 руб., в счет компенсации морального вреда за просрочку передачи объекта долевого строительства - 50 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В обоснование предъявленных уточненных исковых требований истица указала на то, что 30.05.2012 г. между В. и ООО "Адмирал" был заключен договор участия в долевом строительстве. Истица исполнила свои обязательства по оплате объекта долевого строительства надлежащим образом, а ответчик свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнил. В соответствии с п. 2.3 договора передача объекта долевого строительства истице ответчиком осуществляется по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Таким образом, ответчик был обязан передать истице объект долевого строительства не позднее 24.06.2014 г. Ответчик сообщил, что запись на приемку квартир производит ООО "Лидер Эксплуатация". Истица обратилась в ООО "Лидер Эксплуатация" с целью записаться на получение квартиры, но узнала, что передача этого объекта возможна только после производства всех расчетов с ответчиком и заключения с ООО "Лидер Эксплуатация" договора на управление многоквартирным домом, а также уплаты по данному договору ООО "Лидер Эксплуатация" авансового платежа в размере оплаты расходов на техническое обслуживание дома не менее чем за четыре месяца вперед. 11.10.2014 г. истица направила ответчику претензию, в которой потребовала передать ему квартиру без недостатков и без незаконных требований, предусмотренных пунктами 3.2.5.1 и 3.2.5.2 договора. До настоящего времени ответчик не выполнил свои обязательства по договору, квартиру истицу не передал, в связи с чем истица была вынуждена обратиться в суд. Возложение на истицу обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги противоречат нормам действующего законодательства, вследствие чего п. 3.2.5.2 договора является ничтожным.
Истица В. в судебное заседание не явилась, ее представитель в суде первой инстанции уточненные исковые требования поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 18 декабря 2014 года исковые требования В. удовлетворены частично: суд признал недействительными пп. 3.2.5.1, 3.2.5.2 и 9.2 договора N ЗК-20/А-2-8-2/АН от 30 мая 2014 г., заключенного между ООО "Адмирал" и В.; обязал ООО "Адмирал" передать В. квартиру, расположенную на втором этаже в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>, и подписать акт приема-передачи квартиры; с ООО "Адмирал" в пользу В. взыскана неустойка в размере 100 000 руб., в счет компенсации морального вреда взыскано 5 000 руб., штраф - 52 500 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб., а всего взыскано 162 500 руб.; с ООО "Адмирал" в доход муниципального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 000 руб.
В обоснование постановленного решения суд первой инстанции указал на то, что 30.05.2012 г. между ООО "Адмирал" (застройщик) и В. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N ЗК-20/А-2-8-3/АН, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой <данные изъяты> по строительному адресу: <данные изъяты>, г. <данные изъяты>, секция А, этаж 2, номер квартиры по проекту 8.
В силу п. 2.3 передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Согласно п. 2.5 срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию 4 квартал 2013 г.
В соответствии с п. 3.2.5.1 договора участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией. Пунктом 3.2.5.2 договора предусмотрено что, участник обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства.
Признавая пп. 3.2.5.1 и 3.2.5.2 договора недействительными, суд указал на то, что они противоречат нормам действующего законодательства, в частности ст. 153 ЖК РФ, согласно которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Кроме этого, как следует из п. 3.1.3 договора N 20/Р/1 на управление многоквартирным домом от 28.10.2013 г., заключенного между ООО "Адмирал" (застройщик) и ООО "Лидер-Эксплуатация" (управляющая организация), застройщик обязан своевременно производить оплату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Сославшись на положения ст. ст. 28, 29 (ч. 7), 32 ГПК РФ, п. 4 ст. 421 ГК РФ, п. 1. ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", с учетом разъяснений, которые даны в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", суд пришел к выводу о том, что пункт 9.2 договора также противоречит действующему законодательству и ухудшает правовое положение гражданина как потребителя при предъявлении им требований к ответчику, а потому его следует признать недействительным.
Разрешая требование истицы о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции, сославшись на положения, ст. ст. 4, 6 (п. п. 1, 2) Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", указал на то, что 24.12.2013 г. ООО "Адмирал" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Обязанность по оплате стоимости квартиры истицей исполнена своевременно и в полном объеме. В свою очередь ответчик допускает просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Постановляя обжалуемое решение, проанализировав представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, судом первой инстанции учитывался тот факт, что спорная квартира до настоящего времени ответчиком истцу не передана.
Судом на основании ст. 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был проверен расчет суммы причитающихся истице выплат и признал его арифметически верным.
Учитывая, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, о чем было заявлено ответчиком (л.д. 80) суд, исходя из положений ст. 333 ГК РФ и учитывая конкретные обстоятельства дела, счел возможным уменьшить сумму неустойки до 100 000 рублей.
Удовлетворяя требования истицы о компенсации морального вреда, суд руководствовался положениями ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей" и взыскал с ответчика в пользу истицы компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.
Согласно п. 6 ст. 13 "Закона о защите прав потребителя" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В соответствии с данной правовой нормой, суд первой инстанции взыскал за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя с ООО "Адмирал" штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом потребителю, а именно - 52 500 рублей.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В силу указанной статьи, с учетом принципа разумности, сложности дела, фактического участия представителя истца в судебных заседаниях, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб., поскольку указанная сумма является разумной и достаточной.
Не согласившись с вышеприведенным решением суда первой инстанции, стороны через своих представителей, наделенных соответствующими полномочиями по доверенностям, подали апелляционные жалобу на предмет его отмены. Истица в своей апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции изменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме. Ответчик в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить полностью и в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на их необоснованность.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истицы В., наделенный соответствующими полномочиями по доверенности, доводы апелляционной жалобы истицы поддержал, против доводов апелляционной жалобы ответчика - ООО "Адмирал" возражал.
Представитель ответчика - ООО "Адмирал", наделенная соответствующими полномочиями по доверенности, доводы апелляционной жалобы ответчика поддержала, против доводов апелляционной жалобы истицы В. возражала.
Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
При таких обстоятельствах судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционным жалобам в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Обсудив доводы апелляционных жалоб и проверив материалы дела в пределах этих доводов, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.
В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Проверяя обоснованность довода апелляционной жалобы ООО "Адмирал" о том, что пп. 3.2.5.1 и 3.2.5.2 договора не нарушают прав истицы, судебная коллегия считает его несостоятельным, так он противоречит закону.
В соответствии с ч. ч. 13, 14 ст. 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Признавая правильным вывод суда первой инстанции о недействительности п. 9.2 договора, судебная коллегия считает необходимым указать следующее.
Свобода договора провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В качестве способов ограничения свободы договора предусмотрены, в частности, институт публичного договора и институт договора присоединения.
Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора (пункты 1 и 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К договорам присоединения, имеющим публичный характер, относится договор участия в долевом строительстве, условия которого определяются застройщиком в стандартных формах.
Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что граждане-участники долевого строительства как сторона договора присоединения вправе требовать расторжения или изменения договора, не противоречащего закону, по основаниям, указанным в статье 428 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации. Такие граждане тем более вправе требовать признания отдельных условий договора присоединения или договора присоединения в целом недействительными, если его условия противоречат закону.
Согласно части 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту нахождения организации, месту жительства или пребывания истца, месту заключения или исполнения договора. При этом выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
Таким образом, законодателем в целях защиты прав потребителей, в частности граждан-участников долевого строительства как экономически слабой стороны в договоре, введены дополнительные механизмы правовой защиты, в том числе в вопросе определения подсудности гражданских дел с их участием.
Включение ООО "Адмирал, в договор участия в долевом строительстве положения о подсудности спора конкретному суду ущемляет установленные законом права потребителя.
Кроме того, признавая правильным вывод суда первой инстанции о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, судебная коллегия считает необходимым указать следующее.
Согласно п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.
Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).
Между тем, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств и фактических обстоятельств дела, судебная коллегия не усматривает со стороны истицы факта злоупотребления своими правами путем затягивания приема объекта долевого строительства, которой было предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства, в связи с чем судебная коллегия признает данный довод апелляционной жалобы ООО "Адмирал" несостоятельным.
Суд первой инстанции при разрешении вопроса верно исходил из того, что к правоотношениям сторон подлежат применению положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а в части не урегулированной данным Законом положения Закона РФ "О защите прав потребителей". За нарушение установленных договором сроков исполнения обязательства по передаче квартиры ответчик должен выплатить истцам неустойку (пеню) в соответствии со ст. 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Период просрочки исполнения обязательства определен верно.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об уменьшении размера неустойки до 100 000 рублей, о чем просил ответчик в письменной форме (л.д. 80), в связи с чем является несостоятельным довод апелляционной жалобы истицы В.
Удовлетворяя требование истицы в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда, суд первой инстанции, руководствуясь положением ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", пришел к правомерному выводу о взыскании с ответчика 5 000 рублей, так как данный размер является разумным, справедливым и соответствующим объему нарушенных прав потребителя.
В соответствии с п. 46 вышеприведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
В ходе рассмотрения данного дела судом был установлен факт нарушения со стороны ответчика прав истицы, в связи с чем требование последней в части взыскания с ответчика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной в пользу истицы, суд правомерно посчитал подлежащим удовлетворению.
Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, правильно определены и в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределено между сторонами бремя доказывания указанных обстоятельств. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.
Выводы суда основаны на материалах дела.
Доводы апелляционных жалоб сторон были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка, а потому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Одинцовского городского суда Московской области от 18 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы В. и ООО "Адмирал" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-9642/2015
Требование: О признании недействительным в части договора участия в долевом строительстве, обязании передать жилое помещение и подписать соответствующий акт приема-передачи, взыскании неустойки.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Стороны заключили договор участия в долевом строительстве. Истец указывает, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 апреля 2015 г. по делу N 33-9642/2015
Судья Кетова Л.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Байдаевой Л.В.,
судей Мирошкина В.В. и Кирщиной И.П.,
при секретаре З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы истицы В. и ответчика - ООО "Адмирал" в лице их представителей на решение Одинцовского городского суда Московской области от 18 декабря 2014 года по гражданскому делу по уточненному иску В. к ООО "Адмирал" о признании недействительным в части договора участия в долевом строительстве, обязании передать жилое помещение по указанному договору и подписать соответствующий акт приема-передачи квартиры, взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя,
заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,
объяснения представителя В. по доверенности - Д. и представителя ООО "Адмирал" по доверенности - Б.,
установила:
истица В. обратилась в суд с иском, уточнив его в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику - ООО "Адмирал", в котором просила: признать незаконными пп. 3.2.5.1, 3.2.5.2 и 9.2 договора N ЗК-20/А-2-8-3/АН участия в долевом строительстве от 30.05.2012 г.; обязать ООО "Адмирал" передать В. <данные изъяты> общей площадью 88 кв. м, расположенную на втором этаже в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>, и подписать акт приема-передачи данной квартиры; взыскать с ООО "Адмирал" в пользу В. неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N ЗК-20/А-2-8-3/АН от 30 мая 2012 г. за период с 25.06.2014 г. по 08.12.2014 г. в размере 577 560 руб., в счет компенсации морального вреда за просрочку передачи объекта долевого строительства - 50 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В обоснование предъявленных уточненных исковых требований истица указала на то, что 30.05.2012 г. между В. и ООО "Адмирал" был заключен договор участия в долевом строительстве. Истица исполнила свои обязательства по оплате объекта долевого строительства надлежащим образом, а ответчик свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнил. В соответствии с п. 2.3 договора передача объекта долевого строительства истице ответчиком осуществляется по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Таким образом, ответчик был обязан передать истице объект долевого строительства не позднее 24.06.2014 г. Ответчик сообщил, что запись на приемку квартир производит ООО "Лидер Эксплуатация". Истица обратилась в ООО "Лидер Эксплуатация" с целью записаться на получение квартиры, но узнала, что передача этого объекта возможна только после производства всех расчетов с ответчиком и заключения с ООО "Лидер Эксплуатация" договора на управление многоквартирным домом, а также уплаты по данному договору ООО "Лидер Эксплуатация" авансового платежа в размере оплаты расходов на техническое обслуживание дома не менее чем за четыре месяца вперед. 11.10.2014 г. истица направила ответчику претензию, в которой потребовала передать ему квартиру без недостатков и без незаконных требований, предусмотренных пунктами 3.2.5.1 и 3.2.5.2 договора. До настоящего времени ответчик не выполнил свои обязательства по договору, квартиру истицу не передал, в связи с чем истица была вынуждена обратиться в суд. Возложение на истицу обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги противоречат нормам действующего законодательства, вследствие чего п. 3.2.5.2 договора является ничтожным.
Истица В. в судебное заседание не явилась, ее представитель в суде первой инстанции уточненные исковые требования поддержал.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 18 декабря 2014 года исковые требования В. удовлетворены частично: суд признал недействительными пп. 3.2.5.1, 3.2.5.2 и 9.2 договора N ЗК-20/А-2-8-2/АН от 30 мая 2014 г., заключенного между ООО "Адмирал" и В.; обязал ООО "Адмирал" передать В. квартиру, расположенную на втором этаже в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>, и подписать акт приема-передачи квартиры; с ООО "Адмирал" в пользу В. взыскана неустойка в размере 100 000 руб., в счет компенсации морального вреда взыскано 5 000 руб., штраф - 52 500 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб., а всего взыскано 162 500 руб.; с ООО "Адмирал" в доход муниципального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 000 руб.
В обоснование постановленного решения суд первой инстанции указал на то, что 30.05.2012 г. между ООО "Адмирал" (застройщик) и В. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N ЗК-20/А-2-8-3/АН, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой <данные изъяты> по строительному адресу: <данные изъяты>, г. <данные изъяты>, секция А, этаж 2, номер квартиры по проекту 8.
В силу п. 2.3 передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Согласно п. 2.5 срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию 4 квартал 2013 г.
В соответствии с п. 3.2.5.1 договора участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размере не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией. Пунктом 3.2.5.2 договора предусмотрено что, участник обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства.
Признавая пп. 3.2.5.1 и 3.2.5.2 договора недействительными, суд указал на то, что они противоречат нормам действующего законодательства, в частности ст. 153 ЖК РФ, согласно которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Кроме этого, как следует из п. 3.1.3 договора N 20/Р/1 на управление многоквартирным домом от 28.10.2013 г., заключенного между ООО "Адмирал" (застройщик) и ООО "Лидер-Эксплуатация" (управляющая организация), застройщик обязан своевременно производить оплату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Сославшись на положения ст. ст. 28, 29 (ч. 7), 32 ГПК РФ, п. 4 ст. 421 ГК РФ, п. 1. ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", с учетом разъяснений, которые даны в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", суд пришел к выводу о том, что пункт 9.2 договора также противоречит действующему законодательству и ухудшает правовое положение гражданина как потребителя при предъявлении им требований к ответчику, а потому его следует признать недействительным.
Разрешая требование истицы о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции, сославшись на положения, ст. ст. 4, 6 (п. п. 1, 2) Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", указал на то, что 24.12.2013 г. ООО "Адмирал" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Обязанность по оплате стоимости квартиры истицей исполнена своевременно и в полном объеме. В свою очередь ответчик допускает просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Постановляя обжалуемое решение, проанализировав представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, судом первой инстанции учитывался тот факт, что спорная квартира до настоящего времени ответчиком истцу не передана.
Судом на основании ст. 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был проверен расчет суммы причитающихся истице выплат и признал его арифметически верным.
Учитывая, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, о чем было заявлено ответчиком (л.д. 80) суд, исходя из положений ст. 333 ГК РФ и учитывая конкретные обстоятельства дела, счел возможным уменьшить сумму неустойки до 100 000 рублей.
Удовлетворяя требования истицы о компенсации морального вреда, суд руководствовался положениями ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей" и взыскал с ответчика в пользу истицы компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.
Согласно п. 6 ст. 13 "Закона о защите прав потребителя" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В соответствии с данной правовой нормой, суд первой инстанции взыскал за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя с ООО "Адмирал" штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом потребителю, а именно - 52 500 рублей.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В силу указанной статьи, с учетом принципа разумности, сложности дела, фактического участия представителя истца в судебных заседаниях, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб., поскольку указанная сумма является разумной и достаточной.
Не согласившись с вышеприведенным решением суда первой инстанции, стороны через своих представителей, наделенных соответствующими полномочиями по доверенностям, подали апелляционные жалобу на предмет его отмены. Истица в своей апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции изменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме. Ответчик в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить полностью и в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на их необоснованность.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истицы В., наделенный соответствующими полномочиями по доверенности, доводы апелляционной жалобы истицы поддержал, против доводов апелляционной жалобы ответчика - ООО "Адмирал" возражал.
Представитель ответчика - ООО "Адмирал", наделенная соответствующими полномочиями по доверенности, доводы апелляционной жалобы ответчика поддержала, против доводов апелляционной жалобы истицы В. возражала.
Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
При таких обстоятельствах судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционным жалобам в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Обсудив доводы апелляционных жалоб и проверив материалы дела в пределах этих доводов, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, как постановленного в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права.
В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Проверяя обоснованность довода апелляционной жалобы ООО "Адмирал" о том, что пп. 3.2.5.1 и 3.2.5.2 договора не нарушают прав истицы, судебная коллегия считает его несостоятельным, так он противоречит закону.
В соответствии с ч. ч. 13, 14 ст. 161 ЖК РФ в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Признавая правильным вывод суда первой инстанции о недействительности п. 9.2 договора, судебная коллегия считает необходимым указать следующее.
Свобода договора провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В качестве способов ограничения свободы договора предусмотрены, в частности, институт публичного договора и институт договора присоединения.
Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора (пункты 1 и 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации).
К договорам присоединения, имеющим публичный характер, относится договор участия в долевом строительстве, условия которого определяются застройщиком в стандартных формах.
Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что граждане-участники долевого строительства как сторона договора присоединения вправе требовать расторжения или изменения договора, не противоречащего закону, по основаниям, указанным в статье 428 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации. Такие граждане тем более вправе требовать признания отдельных условий договора присоединения или договора присоединения в целом недействительными, если его условия противоречат закону.
Согласно части 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту нахождения организации, месту жительства или пребывания истца, месту заключения или исполнения договора. При этом выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.
Таким образом, законодателем в целях защиты прав потребителей, в частности граждан-участников долевого строительства как экономически слабой стороны в договоре, введены дополнительные механизмы правовой защиты, в том числе в вопросе определения подсудности гражданских дел с их участием.
Включение ООО "Адмирал, в договор участия в долевом строительстве положения о подсудности спора конкретному суду ущемляет установленные законом права потребителя.
Кроме того, признавая правильным вывод суда первой инстанции о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, судебная коллегия считает необходимым указать следующее.
Согласно п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.
Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства).
Между тем, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств и фактических обстоятельств дела, судебная коллегия не усматривает со стороны истицы факта злоупотребления своими правами путем затягивания приема объекта долевого строительства, которой было предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства, в связи с чем судебная коллегия признает данный довод апелляционной жалобы ООО "Адмирал" несостоятельным.
Суд первой инстанции при разрешении вопроса верно исходил из того, что к правоотношениям сторон подлежат применению положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", а в части не урегулированной данным Законом положения Закона РФ "О защите прав потребителей". За нарушение установленных договором сроков исполнения обязательства по передаче квартиры ответчик должен выплатить истцам неустойку (пеню) в соответствии со ст. 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Период просрочки исполнения обязательства определен верно.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об уменьшении размера неустойки до 100 000 рублей, о чем просил ответчик в письменной форме (л.д. 80), в связи с чем является несостоятельным довод апелляционной жалобы истицы В.
Удовлетворяя требование истицы в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда, суд первой инстанции, руководствуясь положением ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", пришел к правомерному выводу о взыскании с ответчика 5 000 рублей, так как данный размер является разумным, справедливым и соответствующим объему нарушенных прав потребителя.
В соответствии с п. 46 вышеприведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
В ходе рассмотрения данного дела судом был установлен факт нарушения со стороны ответчика прав истицы, в связи с чем требование последней в части взыскания с ответчика штрафа в размере 50% от суммы, присужденной в пользу истицы, суд правомерно посчитал подлежащим удовлетворению.
Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, правильно определены и в полном объеме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределено между сторонами бремя доказывания указанных обстоятельств. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.
Выводы суда основаны на материалах дела.
Доводы апелляционных жалоб сторон были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка, а потому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Одинцовского городского суда Московской области от 18 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы В. и ООО "Адмирал" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)