Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами заключено соглашение, в соответствии с которым истец обязался обратиться с заявлением о разделе участка на два земельных участка согласно схеме, приложенной к соглашению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Селиванова И.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
Председательствующего: Крицкой О.В.,
судей областного суда: Полыги В.А., Харламовой О.А.,
при секретаре: Б.,
рассмотрела в судебном заседании 14 января 2015 года дело по апелляционной жалобе ОАО "..." на решение Ленинского районного суда г. Омска от 10 октября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Некоммерческой организации товарищества собственников жилья "...", Л. к ОАО "..." об обязании заключить договор удовлетворить.
- Обязать ОАО "..." заключить на условиях, предусмотренных соглашением 20.12.2012, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <***>; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание офиса. Участок находится примерно в 18 м от ориентира по направлению на восток. Адрес ориентира: Омская область, г. Омск, <***>;
- Обязать ОАО "..." выполнить благоустройство и передать земельный участок с кадастровым номером <***>; ТСЖ "...".
Взыскать в пользу ТСЖ "..." с ОАО "..." расходы по оплате государственной пошлины в размере...".
Заслушав доклад судьи Полыги В.А., судебная коллегия,
установила:
Некоммерческая организация товарищество собственников жилья "...", Л. обратились в суд с иском к ОАО "..." об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N <***>; на условиях, предусмотренных соглашением от 20.12.2012 года, выполнении благоустройства данного земельного участка и передачи его в пользование ТСЖ "...", взыскании расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование заявленных требований указали, что на основании распоряжения Департамента строительства Администрации города Омска N 299-р от 29 декабря 2007 года ОАО "..." выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 9-этажного 116-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <***>; - <***>; г. Омска, застройщиком которого оно являлось. 21 марта 2008 года было создано ТСЖ "...". 01 июля 2010 года было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером <***>;, на котором располагается вышеуказанный многоквартирный дом. Собственником смежного земельного участка с кадастровым номером N <***>; является Л. При этом указанный земельный участок располагается во дворе вышеназванного дома, в связи с чем его жильцы лишены возможности полноценного прохода и проезда к своему жилищу, эксплуатации системы жизнедеятельности многоквартирного дома, а также имеют место нарушения норм пожарной безопасности, что подтверждается экспертными заключениями. 20 декабря 2012 между истцами и ОАО "..." было достигнуто соглашение о разделе земельного участка, принадлежащего Л., заключении договора купли-продажи вновь образуемого участка N 1 согласно схеме (Приложению к соглашению) и кадастрового паспорта за ранее оговоренную цену в..., заключении соглашения об установлении бессрочного безвозмездного сервитута. Обязательства со своей стороны были ими выполнены, при этом ответчик от совершения взятых на себя обязательств по данному соглашению уклоняется.
Л. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще.
Представитель Л. - Л.В.М., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, не согласился с позицией ответчика, возлагающего вину в нарушении условий соглашения на Л. Не отрицал, что в части формирования двух земельных участков при их межевании истец был не согласен с одной из границ (точка н2), а также ввиду наличия разногласий относительно доступа к ним, ему требовалось соответствующее решение ТСЖ, которое было получено только в конце мая 2013 года. В дальнейшем проводилось оформление требуемых документов для регистрации права собственности на земельные участки, что повлекло определенные временные затраты, которые от Л. не зависели. Кроме того, действующий на тот момент генеральный директор ОАО "..." Д.В.А., предложивший передать необходимые документы на заключение соответствующей сделки через ТСЖ "...", был отстранен от должности, в связи с чем 16 сентября 2014 года им в интересах истца было направлено письмо в адрес ответчика с просьбой об информировании его о дальнейших мерах по реализации трехстороннего соглашения, ответ по которому не получен.
Представитель ТСЖ "..." Л.П.М., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в иске. Дополнительно указал, что ТСЖ неоднократно, начиная с 2013 года, обращалось к ответчику с просьбой исполнить свои обязательства, предусмотренные соглашением от 20 декабря 2012 года, однако соответствующих мер реагирования со стороны ОАО "..." не поступило.
Представитель ОАО "..." С.О.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала, ссылаясь на доводы представленного отзыва, в которых указывалось на виновность Л. в сложившейся ситуации, поскольку истец отказывался согласовывать границы формируемых земельных участков, не уведомил о постановке 08 июля 2013 года земельного участка с кадастровым номером <***>; на учет в государственном кадастре недвижимости, тем самым злоупотребил своими правами. Учитывая отсутствие намерения Л. заключить основной договор купли-продажи в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до 20.12.2013 года, общество считает обязательства по указанному соглашению прекращенными согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ. Кроме того, считает, что предварительный договор, на который ссылаются истцы, является незаключенным, поскольку на момент подписания указанного соглашения границы земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи, не были определены, кадастровый паспорт на такой земельный участок отсутствовал, а из текста соглашения и схемы к нему, являющейся неотъемлемой частью соглашения, невозможно установить объект купли-продажи. Также отказалась от обязательств по благоустройству передаваемого ТСЖ земельного участка, посчитав их абстрактными.
Представитель ОАО "..." С.Н.Е., действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования не признала.
Представитель ОАО "..." Р.И.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала, пояснила, что Л.В.М. не обращался к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи. Кадастровый паспорт вновь образованного земельного участка не предоставлял. О наличии такого паспорта ответчик узнал только из искового заявления.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ОАО "..." просит решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, их недоказанность. Считает, что у ОАО "..." не возникло обязательств по заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <***> с Л., поскольку в предварительном договоре купли-продажи как таковой объект сделки определен не был, при этом спорный участок был сформирован без их согласия, что для них является существенным нарушением условий соглашения. Также сослался на доводы, изложенные в суде первой инстанции, дополнив их указанием на то, что Л. изначально злоупотребляет своими правами, что препятствует разрешению сложившейся правовой ситуации.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Л. - Л.В.М. указывает на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, недобросовестность и неразумность действий ответчика.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя ОАО "..." С.О.А., поддержавшей доводы жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Из материалов дела следует, что 29 декабря 2007 года Департаментом строительства Администрации г. Омска разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства 9-этажного 116-квартирного жилого дома (строительный адрес: жилой дом по <***>; - <***>; АО г. Омска), расположенного по адресу: <***> - <***>, город Омск (т. 1, л.д. 34 - 35, 149).
21 марта 2008 года ТСЖ "..." было внесено в Единый государственный реестр юридических лиц, что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации (т. 1, л.д. 131 - 135).
ТСЖ "..." является собственником на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <***>, расположенным под вышеуказанным жилым домом.
Л. является собственником смежного земельного участка с кадастровым номером <***> общей площадью <***> кв. м, расположенным на землях поселений относительно здания офиса, имеющего почтовый адресу: г. Омск, <***> (т. 1, л.д. 11).
20 декабря 2012 года между ОАО "...", Л. и ТСЖ "..." заключено соглашение, из содержания которого следует, что Л. обязался в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка площадью <***> кв. м с кадастровым номером <***>, предоставленного для общественно-деловых целей под строение, расположенного на землях поселений относительно здания офиса, имеющего почтовый адрес: г. Омск, <***>, <***>, совместно со специалистом Порта обратиться к кадастровому инженеру с заявлением о разделе вышеуказанного земельного участка на два земельных участка, согласно схеме, приложенной к настоящему соглашению.
До 1 февраля 2013 года после проведения раздела общего земельного участка Л. межевые планы сдает в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области для постановки их на кадастровый учет и получения кадастровых паспортов.
Л. по условиям соглашения заключает с Портом договор купли-продажи земельного участка N 1 согласно схеме (Приложение к соглашению) и кадастрового паспорта, за ранее оговоренную цену:... в простой письменной форме.
Передача участка будет произведена с момента установления среднесуточных положительных температур воздуха до 30 июня 2013 года.
Совместно со специалистом Порта Л. обязался обратиться в Управление Росреестра по Омской области для регистрации сделки купли-продажи земельного участка.
Расходы, связанные с обращением к кадастровому инженеру, совершению действий по постановке на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимое имущество несет Порт.
Работы по демонтажу существующего ограждения, вертикальной планировке с выравниванием уровня по отметке асфальтового покрытия участка ТСЖ и земельного участка, находящегося в собственности Л., устройству нового ограждения (профнастила) по границе раздела, согласно документам собственников земельных участков, производятся силами и за счет средств Порта до 30 июня 2013 года.
В свою очередь ОАО "..." обязалось выделить специалистов и средства для выполнения совместных действий по оформлению документов и оговоренных в п. 1 настоящего соглашения работ по образованию участка.
В течение 5 дней после получения кадастровых паспортов заключает с Л. договор купли-продажи выделенного земельного участка (согласно схеме) с ценой....
До 30 июня 2013 года выполняет благоустройство и передает его в пользование ТСЖ.
ТСЖ "..." также взяло на себя обязательства одновременно с заключением сделки между Портом и Л. подписать с Л. соглашение об установлении бессрочного безвозмездного сервитута для проезда автотранспорта по своему участку на участок Л. со стороны <***>, согласно прилагаемой схеме.
Также ТСЖ "..." обязалось выделить в пользование представителя Л. экземпляр ключей от ворот и обеспечить отсутствие помех для проезда с момента начала работ по передаче участка.
Указанное соглашение было подписано всеми его участниками, что сторонами не оспаривается. При этом пунктом 4 соглашения было определено, что оно считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения предусмотренных в нем обязательств (т. 1, л.д. 8 - 9; т. 2, л.д. 45).
14 декабря 2012 года между ОАО "..." и ООО "ЦГ" был заключен договор N <***> на проведение кадастровых работ по размежеванию земельного участка с кадастровым номером <***>. Оплата по договору произведена полностью, что подтверждается кассовым ордером и иными документами (т. 1, л.д. 143 - 147).
На основании вышеуказанного задания специалистом ООО "ЦГ" подготовлен межевой план от 24 декабря 2012 года, который не был согласован с Л. (т. 2, л.д. 57 - 69) по причине отсутствия урегулирования вопроса о бесплатном сервитуте для проезда автотранспорта по участку ТСЖ "..." к остающемуся в его собственности земельному участку.
25 мая 2013 года решением годового общего собрания членов ТСЖ "..." согласовано обеспечение доступа к земельным участкам Л., которые будут образованы при разделе земельного участка с кадастровым номером <***>, для проезда автомобильного транспорта по земельному участку с кадастровым номером <***> (земля под многоквартирным домом товарищества) со стороны 9-я Ленинская к дому 28 по <***> (т. 2, л.д. 24 - 25).
05 июня 2013 года Л. получен межевой план (т. 2, л.д. 70 - 79) по разделу принадлежащего ему земельного участка и 29 июля 2013 года зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером <***>, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - здание офиса, расположенного по адресу: г. Омск, <***>. Участок находится примерно в 18-м от ориентира по направлению на восток (т. 1, л.д. 22).
Также 29 июля 2013 года за Л. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером <***>, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание офиса, расположенного по адресу: г. Омск, <***>. (т. 1, л.д. 25).
Из представленных межевых планов от 24 декабря 2012 года и 05 июня 2013 года, выписок из кадастровых паспортов земельных участков, видно, что вышеуказанные земельные участки были образованы из единого земельного участка с кадастровым номером <***>, путем раздела последнего на два, и снятия его с кадастрового учета (т. 1, л.д. 23, 26; т. 2, л.д. 14 - 23, 26 - 30).
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
В силу статьи 9, пункта 5 статьи 10 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Согласно подпунктам 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 455 ГК РФ определено, что предметом договора купли продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (договор купли-продажи будущей вещи).
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пунктами 3, 4, 6 статьи 429 ГК РФ определено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, из системного толкования ст. 429 и ст. 455 ГК РФ договоренность о заключении в будущем договора купли-продажи еще не сформированного земельного участка необходимо квалифицировать как предварительный договор продажи будущей вещи.
Согласно положениям ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, и обоснованно удовлетворил требования ТСЖ "..." и Л., обязав ОАО "..." заключить с Л. на условиях соглашения от 20 декабря 2012 года договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <***>, расположенного в 18 метрах по направлению на восток от офиса - <***> г. Омска, выполнить его благоустройство и передать ТСЖ.
Суд правомерно исходил из того, что сторонами были согласованы все существенные условия основного договора, в том числе его предмет, в связи с чем оснований для признания соглашения от 20.12.2012 года незаключенным не имеется.
При этом судом первой инстанции было учтено, что определяя объект сделки, стороны не могли конкретно определить границы выкупаемого земельного участка, его площадь и местоположение, поскольку отсутствовало межевание основного участка, однако они исходили из приложенной к соглашению схеме.
Вместе с тем само соглашение не содержит ссылки на то, что стоимость спорного земельного участка, приобретаемого ОАО "..." будет зависеть от его площади. Стороны данное обстоятельство не оговаривали, определив только цену участка в...
С учетом вышеуказанного судебная коллегия приходит к выводу, что каким бы не была площадь земельного участка, его цена являлась стабильной и устраивала всех участников сделки.
Однако из представленных в материалы дела межевых планов видно, что конфигурация и местоположение земельного участка, образуемого путем его выделения из основного земельного участка, фактически сторонами были определены, не менялись.
Таким образом, участники соглашения знали, каким именно образом будет произведено деление основного земельного участка, поскольку в установлении определенного местоположения земельного участка стороны имели прямую заинтересованность.
Доводы стороны ответчика о том, что Л. при разделе принадлежащего ему земельного участка необоснованно уменьшил площадь участка, который подлежал выкупу со стороны ОАО "...", и, соответственно, увеличил площадь участка, остающегося в собственности истца, на <***> кв. м, не могут быть приняты во внимание. Так, как было указано выше, на момент заключения соглашения межевание земельного участка, принадлежащего Л., произведено не было, в связи с чем не представляется возможным говорить о том, что сторонами заранее были согласованы площади образуемых участков и их точные границы. Однако стороны определили местоположение образуемого участка, подлежащего выкупу, и его продажную цену.
Спора о несогласии с границами земельного участка с кадастровым номером <***>, образованного на основании межевого плана, составленного по заданию истца, не имеется. ОАО "..." не обращалось в суд с требованиями об определении границ данного земельного участка, данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.
Более того, целью образования земельного участка и его выкупа ОАО "..." у Л. являлась последующая передача участка ТСЖ "..." для обеспечения беспрепятственного доступа жильцов к принадлежащему им имуществу. В последующем именно местоположение земельных участков, образованных Л., было согласовано решением годового общего собрания членов ТСЖ "...", что подтверждает соответствие площади и границ спорного земельного участка изначально достигнутой между сторонами спора договоренности.
Кроме того, поскольку соглашение от 20 декабря 2012 года не содержит сроков на заключение сторонами договора купли-продажи спорного земельного участка, следовательно, оснований для освобождения ОАО "..." от выполнения условий соглашения не имеется.
Ссылки апелляционной жалобы на то, что обязательства, возникающие из соглашения от 20.12.2012 года, прекратились 30.06.2013 года, то есть в дату, определенную в соглашении, как конечный срок передачи земельного участка, не являются обоснованными.
Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Исходя из буквального толкования названной нормы, стороны в предварительном договоре должны достоверно определить именно сроки заключения основного договора купли-продажи как конечной цели предварительного договора.
Вместе с тем такие сроки в соглашении не определены, в связи чем основной договор купли-продажи земельного участка должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, а именно в срок до 20.12.2013 года.
Иные оговоренные в соглашении сроки относятся к другим обязательствам сторон, в связи с чем соглашение от 20.12.2012 года носит характер смешанного договора, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ. Неисполнение по вине ответчика обязанностей по заключению основного договора купли-продажи не может являться основанием для прекращения обязательств и по иным договорам, вытекающим из него.
Как следует из материалов дела, до истечения срока действия предварительного договора купли-продажи, а именно 16.09.2013 года Л. была направлена претензия в ОАО "..." с требованием исполнить достигнутое соглашение (т. 1, л.д. 227 - 228), однако основной договор купли-продажи земельного участка заключен не был, в связи чем истцы, руководствуясь п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 п. 4 ст. 445 ГК РФ обратились в суд с настоящим иском о понуждении к исполнению сделки.
Доводы ОАО "..." о том, что названная претензия обществом получена не была, не могут быть приняты во внимание. Так, истцом представлена квитанция о направлении в адрес ответчика претензии заказным письмом; согласно сведениям официального сайта Почты России претензия была вручена адресату 18.09.2013 года. Сведений о получении иных документов за подписью представителя Л. - Л.В.М. в указанную дату ответчиком суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи земельного участка Л. не был заключен по вине самого истца, который злоупотребляет своими правами, начиная с момента застройки дома по <***> - <***>, <***> г. Омска и заканчивая отказом от подписания межевого плана на декабрь 2012 года, не может явиться основанием к отмене решения суда, опровергается материалами дела, свидетельствующими о том, что сложившаяся ситуация вызвана недобросовестным поведением самого ответчика, который длительное время не реагировал на обращения истцов, просивших выполнить условия соглашения, при этом общество знало о сложившейся ситуации, поскольку являлось застройщиком дома. Судом дана оценка указанным обстоятельствам, оснований для пересмотра которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
Не являются обоснованными и доводы жалобы о том, что предварительный договор нельзя признать согласованным по причине того, что в нем не определены надлежащим образом границы подлежащего отчуждению земельного участка. Так, из материалов дела с достоверностью усматривается, что сторонами согласован объект договора в виде недвижимого имущества, которое будет образовано в будущем.
Указанный объект подлежал образованию из конкретного земельного участка площадью <***> кв. м с кадастровым номером <***>;; стороны определили его местоположение относительно жилого дома для реализации проезда, составив схему участка; установили его покупную стоимость, независимо от того, как будет определена его площадь после межевания. Названное позволяло достоверным образом определить местоположение будущего объекта недвижимого имущества.
Судебная коллегия также отмечает, что стороны имели возможность одновременно с достижением соглашения о заключении в будущем договора купли-продажи земельного участка прийти к соглашению по иным вопросам, в том числе о передаче участка, его благоустройстве. Указанное соответствует принципу свободы договора.
Принимая во внимание, что в ходе судебного заседания нашел свое подтверждение факт уклонения ответчика от заключения основного договора, судебная коллегия полагает, что решение суда о возложении в порядке ст. 445 ГК РФ на ОАО "..." обязанности заключить договор на условиях достигнутого соглашения является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, при этом, судом правильно применены нормы материального и процессуального права. Апелляционная жалоба подлежит отклонению.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Ленинского районного суда г. Омска от 10 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ОАО "..." - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-23/2015
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, выполнении благоустройства участка, передачи его в пользование товарищества.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами заключено соглашение, в соответствии с которым истец обязался обратиться с заявлением о разделе участка на два земельных участка согласно схеме, приложенной к соглашению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 января 2015 г. по делу N 33-23/2015
Председательствующий: Селиванова И.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
Председательствующего: Крицкой О.В.,
судей областного суда: Полыги В.А., Харламовой О.А.,
при секретаре: Б.,
рассмотрела в судебном заседании 14 января 2015 года дело по апелляционной жалобе ОАО "..." на решение Ленинского районного суда г. Омска от 10 октября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Некоммерческой организации товарищества собственников жилья "...", Л. к ОАО "..." об обязании заключить договор удовлетворить.
- Обязать ОАО "..." заключить на условиях, предусмотренных соглашением 20.12.2012, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <***>; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание офиса. Участок находится примерно в 18 м от ориентира по направлению на восток. Адрес ориентира: Омская область, г. Омск, <***>;
- Обязать ОАО "..." выполнить благоустройство и передать земельный участок с кадастровым номером <***>; ТСЖ "...".
Взыскать в пользу ТСЖ "..." с ОАО "..." расходы по оплате государственной пошлины в размере...".
Заслушав доклад судьи Полыги В.А., судебная коллегия,
установила:
Некоммерческая организация товарищество собственников жилья "...", Л. обратились в суд с иском к ОАО "..." об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N <***>; на условиях, предусмотренных соглашением от 20.12.2012 года, выполнении благоустройства данного земельного участка и передачи его в пользование ТСЖ "...", взыскании расходов по оплате государственной пошлины.
В обоснование заявленных требований указали, что на основании распоряжения Департамента строительства Администрации города Омска N 299-р от 29 декабря 2007 года ОАО "..." выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 9-этажного 116-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <***>; - <***>; г. Омска, застройщиком которого оно являлось. 21 марта 2008 года было создано ТСЖ "...". 01 июля 2010 года было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером <***>;, на котором располагается вышеуказанный многоквартирный дом. Собственником смежного земельного участка с кадастровым номером N <***>; является Л. При этом указанный земельный участок располагается во дворе вышеназванного дома, в связи с чем его жильцы лишены возможности полноценного прохода и проезда к своему жилищу, эксплуатации системы жизнедеятельности многоквартирного дома, а также имеют место нарушения норм пожарной безопасности, что подтверждается экспертными заключениями. 20 декабря 2012 между истцами и ОАО "..." было достигнуто соглашение о разделе земельного участка, принадлежащего Л., заключении договора купли-продажи вновь образуемого участка N 1 согласно схеме (Приложению к соглашению) и кадастрового паспорта за ранее оговоренную цену в..., заключении соглашения об установлении бессрочного безвозмездного сервитута. Обязательства со своей стороны были ими выполнены, при этом ответчик от совершения взятых на себя обязательств по данному соглашению уклоняется.
Л. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще.
Представитель Л. - Л.В.М., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, не согласился с позицией ответчика, возлагающего вину в нарушении условий соглашения на Л. Не отрицал, что в части формирования двух земельных участков при их межевании истец был не согласен с одной из границ (точка н2), а также ввиду наличия разногласий относительно доступа к ним, ему требовалось соответствующее решение ТСЖ, которое было получено только в конце мая 2013 года. В дальнейшем проводилось оформление требуемых документов для регистрации права собственности на земельные участки, что повлекло определенные временные затраты, которые от Л. не зависели. Кроме того, действующий на тот момент генеральный директор ОАО "..." Д.В.А., предложивший передать необходимые документы на заключение соответствующей сделки через ТСЖ "...", был отстранен от должности, в связи с чем 16 сентября 2014 года им в интересах истца было направлено письмо в адрес ответчика с просьбой об информировании его о дальнейших мерах по реализации трехстороннего соглашения, ответ по которому не получен.
Представитель ТСЖ "..." Л.П.М., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в иске. Дополнительно указал, что ТСЖ неоднократно, начиная с 2013 года, обращалось к ответчику с просьбой исполнить свои обязательства, предусмотренные соглашением от 20 декабря 2012 года, однако соответствующих мер реагирования со стороны ОАО "..." не поступило.
Представитель ОАО "..." С.О.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала, ссылаясь на доводы представленного отзыва, в которых указывалось на виновность Л. в сложившейся ситуации, поскольку истец отказывался согласовывать границы формируемых земельных участков, не уведомил о постановке 08 июля 2013 года земельного участка с кадастровым номером <***>; на учет в государственном кадастре недвижимости, тем самым злоупотребил своими правами. Учитывая отсутствие намерения Л. заключить основной договор купли-продажи в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до 20.12.2013 года, общество считает обязательства по указанному соглашению прекращенными согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ. Кроме того, считает, что предварительный договор, на который ссылаются истцы, является незаключенным, поскольку на момент подписания указанного соглашения границы земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи, не были определены, кадастровый паспорт на такой земельный участок отсутствовал, а из текста соглашения и схемы к нему, являющейся неотъемлемой частью соглашения, невозможно установить объект купли-продажи. Также отказалась от обязательств по благоустройству передаваемого ТСЖ земельного участка, посчитав их абстрактными.
Представитель ОАО "..." С.Н.Е., действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования не признала.
Представитель ОАО "..." Р.И.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала, пояснила, что Л.В.М. не обращался к ответчику с предложением заключить договор купли-продажи. Кадастровый паспорт вновь образованного земельного участка не предоставлял. О наличии такого паспорта ответчик узнал только из искового заявления.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ОАО "..." просит решение отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, их недоказанность. Считает, что у ОАО "..." не возникло обязательств по заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <***> с Л., поскольку в предварительном договоре купли-продажи как таковой объект сделки определен не был, при этом спорный участок был сформирован без их согласия, что для них является существенным нарушением условий соглашения. Также сослался на доводы, изложенные в суде первой инстанции, дополнив их указанием на то, что Л. изначально злоупотребляет своими правами, что препятствует разрешению сложившейся правовой ситуации.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Л. - Л.В.М. указывает на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, недобросовестность и неразумность действий ответчика.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя ОАО "..." С.О.А., поддержавшей доводы жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Из материалов дела следует, что 29 декабря 2007 года Департаментом строительства Администрации г. Омска разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства 9-этажного 116-квартирного жилого дома (строительный адрес: жилой дом по <***>; - <***>; АО г. Омска), расположенного по адресу: <***> - <***>, город Омск (т. 1, л.д. 34 - 35, 149).
21 марта 2008 года ТСЖ "..." было внесено в Единый государственный реестр юридических лиц, что подтверждается соответствующим свидетельством о государственной регистрации (т. 1, л.д. 131 - 135).
ТСЖ "..." является собственником на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <***>, расположенным под вышеуказанным жилым домом.
Л. является собственником смежного земельного участка с кадастровым номером <***> общей площадью <***> кв. м, расположенным на землях поселений относительно здания офиса, имеющего почтовый адресу: г. Омск, <***> (т. 1, л.д. 11).
20 декабря 2012 года между ОАО "...", Л. и ТСЖ "..." заключено соглашение, из содержания которого следует, что Л. обязался в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка площадью <***> кв. м с кадастровым номером <***>, предоставленного для общественно-деловых целей под строение, расположенного на землях поселений относительно здания офиса, имеющего почтовый адрес: г. Омск, <***>, <***>, совместно со специалистом Порта обратиться к кадастровому инженеру с заявлением о разделе вышеуказанного земельного участка на два земельных участка, согласно схеме, приложенной к настоящему соглашению.
До 1 февраля 2013 года после проведения раздела общего земельного участка Л. межевые планы сдает в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области для постановки их на кадастровый учет и получения кадастровых паспортов.
Л. по условиям соглашения заключает с Портом договор купли-продажи земельного участка N 1 согласно схеме (Приложение к соглашению) и кадастрового паспорта, за ранее оговоренную цену:... в простой письменной форме.
Передача участка будет произведена с момента установления среднесуточных положительных температур воздуха до 30 июня 2013 года.
Совместно со специалистом Порта Л. обязался обратиться в Управление Росреестра по Омской области для регистрации сделки купли-продажи земельного участка.
Расходы, связанные с обращением к кадастровому инженеру, совершению действий по постановке на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимое имущество несет Порт.
Работы по демонтажу существующего ограждения, вертикальной планировке с выравниванием уровня по отметке асфальтового покрытия участка ТСЖ и земельного участка, находящегося в собственности Л., устройству нового ограждения (профнастила) по границе раздела, согласно документам собственников земельных участков, производятся силами и за счет средств Порта до 30 июня 2013 года.
В свою очередь ОАО "..." обязалось выделить специалистов и средства для выполнения совместных действий по оформлению документов и оговоренных в п. 1 настоящего соглашения работ по образованию участка.
В течение 5 дней после получения кадастровых паспортов заключает с Л. договор купли-продажи выделенного земельного участка (согласно схеме) с ценой....
До 30 июня 2013 года выполняет благоустройство и передает его в пользование ТСЖ.
ТСЖ "..." также взяло на себя обязательства одновременно с заключением сделки между Портом и Л. подписать с Л. соглашение об установлении бессрочного безвозмездного сервитута для проезда автотранспорта по своему участку на участок Л. со стороны <***>, согласно прилагаемой схеме.
Также ТСЖ "..." обязалось выделить в пользование представителя Л. экземпляр ключей от ворот и обеспечить отсутствие помех для проезда с момента начала работ по передаче участка.
Указанное соглашение было подписано всеми его участниками, что сторонами не оспаривается. При этом пунктом 4 соглашения было определено, что оно считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения предусмотренных в нем обязательств (т. 1, л.д. 8 - 9; т. 2, л.д. 45).
14 декабря 2012 года между ОАО "..." и ООО "ЦГ" был заключен договор N <***> на проведение кадастровых работ по размежеванию земельного участка с кадастровым номером <***>. Оплата по договору произведена полностью, что подтверждается кассовым ордером и иными документами (т. 1, л.д. 143 - 147).
На основании вышеуказанного задания специалистом ООО "ЦГ" подготовлен межевой план от 24 декабря 2012 года, который не был согласован с Л. (т. 2, л.д. 57 - 69) по причине отсутствия урегулирования вопроса о бесплатном сервитуте для проезда автотранспорта по участку ТСЖ "..." к остающемуся в его собственности земельному участку.
25 мая 2013 года решением годового общего собрания членов ТСЖ "..." согласовано обеспечение доступа к земельным участкам Л., которые будут образованы при разделе земельного участка с кадастровым номером <***>, для проезда автомобильного транспорта по земельному участку с кадастровым номером <***> (земля под многоквартирным домом товарищества) со стороны 9-я Ленинская к дому 28 по <***> (т. 2, л.д. 24 - 25).
05 июня 2013 года Л. получен межевой план (т. 2, л.д. 70 - 79) по разделу принадлежащего ему земельного участка и 29 июля 2013 года зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером <***>, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - здание офиса, расположенного по адресу: г. Омск, <***>. Участок находится примерно в 18-м от ориентира по направлению на восток (т. 1, л.д. 22).
Также 29 июля 2013 года за Л. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером <***>, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание офиса, расположенного по адресу: г. Омск, <***>. (т. 1, л.д. 25).
Из представленных межевых планов от 24 декабря 2012 года и 05 июня 2013 года, выписок из кадастровых паспортов земельных участков, видно, что вышеуказанные земельные участки были образованы из единого земельного участка с кадастровым номером <***>, путем раздела последнего на два, и снятия его с кадастрового учета (т. 1, л.д. 23, 26; т. 2, л.д. 14 - 23, 26 - 30).
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
В силу статьи 9, пункта 5 статьи 10 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Согласно подпунктам 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 455 ГК РФ определено, что предметом договора купли продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (договор купли-продажи будущей вещи).
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Пунктами 3, 4, 6 статьи 429 ГК РФ определено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, из системного толкования ст. 429 и ст. 455 ГК РФ договоренность о заключении в будущем договора купли-продажи еще не сформированного земельного участка необходимо квалифицировать как предварительный договор продажи будущей вещи.
Согласно положениям ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд правильно установил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, и обоснованно удовлетворил требования ТСЖ "..." и Л., обязав ОАО "..." заключить с Л. на условиях соглашения от 20 декабря 2012 года договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <***>, расположенного в 18 метрах по направлению на восток от офиса - <***> г. Омска, выполнить его благоустройство и передать ТСЖ.
Суд правомерно исходил из того, что сторонами были согласованы все существенные условия основного договора, в том числе его предмет, в связи с чем оснований для признания соглашения от 20.12.2012 года незаключенным не имеется.
При этом судом первой инстанции было учтено, что определяя объект сделки, стороны не могли конкретно определить границы выкупаемого земельного участка, его площадь и местоположение, поскольку отсутствовало межевание основного участка, однако они исходили из приложенной к соглашению схеме.
Вместе с тем само соглашение не содержит ссылки на то, что стоимость спорного земельного участка, приобретаемого ОАО "..." будет зависеть от его площади. Стороны данное обстоятельство не оговаривали, определив только цену участка в...
С учетом вышеуказанного судебная коллегия приходит к выводу, что каким бы не была площадь земельного участка, его цена являлась стабильной и устраивала всех участников сделки.
Однако из представленных в материалы дела межевых планов видно, что конфигурация и местоположение земельного участка, образуемого путем его выделения из основного земельного участка, фактически сторонами были определены, не менялись.
Таким образом, участники соглашения знали, каким именно образом будет произведено деление основного земельного участка, поскольку в установлении определенного местоположения земельного участка стороны имели прямую заинтересованность.
Доводы стороны ответчика о том, что Л. при разделе принадлежащего ему земельного участка необоснованно уменьшил площадь участка, который подлежал выкупу со стороны ОАО "...", и, соответственно, увеличил площадь участка, остающегося в собственности истца, на <***> кв. м, не могут быть приняты во внимание. Так, как было указано выше, на момент заключения соглашения межевание земельного участка, принадлежащего Л., произведено не было, в связи с чем не представляется возможным говорить о том, что сторонами заранее были согласованы площади образуемых участков и их точные границы. Однако стороны определили местоположение образуемого участка, подлежащего выкупу, и его продажную цену.
Спора о несогласии с границами земельного участка с кадастровым номером <***>, образованного на основании межевого плана, составленного по заданию истца, не имеется. ОАО "..." не обращалось в суд с требованиями об определении границ данного земельного участка, данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.
Более того, целью образования земельного участка и его выкупа ОАО "..." у Л. являлась последующая передача участка ТСЖ "..." для обеспечения беспрепятственного доступа жильцов к принадлежащему им имуществу. В последующем именно местоположение земельных участков, образованных Л., было согласовано решением годового общего собрания членов ТСЖ "...", что подтверждает соответствие площади и границ спорного земельного участка изначально достигнутой между сторонами спора договоренности.
Кроме того, поскольку соглашение от 20 декабря 2012 года не содержит сроков на заключение сторонами договора купли-продажи спорного земельного участка, следовательно, оснований для освобождения ОАО "..." от выполнения условий соглашения не имеется.
Ссылки апелляционной жалобы на то, что обязательства, возникающие из соглашения от 20.12.2012 года, прекратились 30.06.2013 года, то есть в дату, определенную в соглашении, как конечный срок передачи земельного участка, не являются обоснованными.
Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Исходя из буквального толкования названной нормы, стороны в предварительном договоре должны достоверно определить именно сроки заключения основного договора купли-продажи как конечной цели предварительного договора.
Вместе с тем такие сроки в соглашении не определены, в связи чем основной договор купли-продажи земельного участка должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, а именно в срок до 20.12.2013 года.
Иные оговоренные в соглашении сроки относятся к другим обязательствам сторон, в связи с чем соглашение от 20.12.2012 года носит характер смешанного договора, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ. Неисполнение по вине ответчика обязанностей по заключению основного договора купли-продажи не может являться основанием для прекращения обязательств и по иным договорам, вытекающим из него.
Как следует из материалов дела, до истечения срока действия предварительного договора купли-продажи, а именно 16.09.2013 года Л. была направлена претензия в ОАО "..." с требованием исполнить достигнутое соглашение (т. 1, л.д. 227 - 228), однако основной договор купли-продажи земельного участка заключен не был, в связи чем истцы, руководствуясь п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 п. 4 ст. 445 ГК РФ обратились в суд с настоящим иском о понуждении к исполнению сделки.
Доводы ОАО "..." о том, что названная претензия обществом получена не была, не могут быть приняты во внимание. Так, истцом представлена квитанция о направлении в адрес ответчика претензии заказным письмом; согласно сведениям официального сайта Почты России претензия была вручена адресату 18.09.2013 года. Сведений о получении иных документов за подписью представителя Л. - Л.В.М. в указанную дату ответчиком суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи земельного участка Л. не был заключен по вине самого истца, который злоупотребляет своими правами, начиная с момента застройки дома по <***> - <***>, <***> г. Омска и заканчивая отказом от подписания межевого плана на декабрь 2012 года, не может явиться основанием к отмене решения суда, опровергается материалами дела, свидетельствующими о том, что сложившаяся ситуация вызвана недобросовестным поведением самого ответчика, который длительное время не реагировал на обращения истцов, просивших выполнить условия соглашения, при этом общество знало о сложившейся ситуации, поскольку являлось застройщиком дома. Судом дана оценка указанным обстоятельствам, оснований для пересмотра которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
Не являются обоснованными и доводы жалобы о том, что предварительный договор нельзя признать согласованным по причине того, что в нем не определены надлежащим образом границы подлежащего отчуждению земельного участка. Так, из материалов дела с достоверностью усматривается, что сторонами согласован объект договора в виде недвижимого имущества, которое будет образовано в будущем.
Указанный объект подлежал образованию из конкретного земельного участка площадью <***> кв. м с кадастровым номером <***>;; стороны определили его местоположение относительно жилого дома для реализации проезда, составив схему участка; установили его покупную стоимость, независимо от того, как будет определена его площадь после межевания. Названное позволяло достоверным образом определить местоположение будущего объекта недвижимого имущества.
Судебная коллегия также отмечает, что стороны имели возможность одновременно с достижением соглашения о заключении в будущем договора купли-продажи земельного участка прийти к соглашению по иным вопросам, в том числе о передаче участка, его благоустройстве. Указанное соответствует принципу свободы договора.
Принимая во внимание, что в ходе судебного заседания нашел свое подтверждение факт уклонения ответчика от заключения основного договора, судебная коллегия полагает, что решение суда о возложении в порядке ст. 445 ГК РФ на ОАО "..." обязанности заключить договор на условиях достигнутого соглашения является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
При рассмотрении спора судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для его разрешения, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, при этом, судом правильно применены нормы материального и процессуального права. Апелляционная жалоба подлежит отклонению.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Омска от 10 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ОАО "..." - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)