Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Спорное нежилое помещение образовано в результате объединения предыдущим собственником двух жилых помещений. В выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Богдевич Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего судьи - Прилуцкой Л.А.,
судей - Маркатюк Г.В., Геринг О.И.,
при секретаре - В.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Маркатюк Г.В.
гражданское дело по иску Т. <данные изъяты> к администрации г. Красноярска о признании собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости,
по апелляционной жалобе представителя администрации г. Красноярска - Ч. <данные изъяты>, действующего по доверенности от 20 апреля 2012 года,
на решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 11 марта 2013 года, которым постановлено:
"Исковое заявление Т. <данные изъяты> к администрации г. Красноярска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости - удовлетворить
Признать за Т. <данные изъяты> право собственности на нежилое помещение N <данные изъяты> (<данные изъяты> общей площадью 132,8 кв. м, расположенное по адресу: <данные изъяты>
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском к администрации г. Красноярска о признании права собственности на нежилое помещение по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 132,8 кв. м.
Требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого помещения по <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от 20.07.2011 года и собственником жилого помещения - квартиры по <данные изъяты> по договору купли-продажи от 27.04.2011 года. Распоряжением администрации г. Красноярска истцу было разрешено перевести квартиру N <данные изъяты> в нежилое помещение с последующей реконструкцией. Без получения необходимых разрешений Т. была осуществлена реконструкция указанных помещений и создано единое нежилое помещение N <данные изъяты>. В связи с отказом Департамента градостроительства администрации г. Красноярска в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец без судебного решения лишен возможности зарегистрировать право собственности на реконструированное нежилое помещение.
Судом исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе представитель администрации г. Красноярска Ч., действующий по доверенности, просит решение отменить и отказать в удовлетворении исковых требований. Ссылается на то, что решение о реконструкции многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не принималось, и истцом не было получено согласие всех собственников многоквартирного дома на реконструкцию помещения.
На апелляционную жалобу истцом Т. были принесены возражения, в которых он указал на законность и обоснованность принятого судебного решения.
Неявившиеся лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщали, доказательств уважительности отсутствия не представили, в силу чего дело подлежит рассмотрению, согласно статье 167 ГПК РФ, в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя истца К., действующую по доверенности от 10 июля 2013 года, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене.
Согласно статье 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в РФ" от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.
На основании части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящий статьи орган местного самоуправления.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, в частности, необходимо согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с пунктом 3 статьи 36 и пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из дела видно, что ООО "Райт-Сайт" приобрело в <данные изъяты> по договору купли-продажи от 09 ноября 2007 у семьи <данные изъяты> четырехкомнатную квартиру N <данные изъяты> общей площадью 59 кв. м, и по договору купли-продажи от 07 мая 2008 года у семьи <данные изъяты> трехкомнатную квартиру N <данные изъяты> общей площадью 49,7 кв. м.
Распоряжениями администрации г. Красноярска от 28 января 2008 года и от 28 ноября 2011 года ООО "Райт-Сайт" было разрешено перевести указанные жилые помещения <данные изъяты> в нежилые с последующей реконструкцией с получением в установленном порядке разрешения на реконструкцию.
Из технического и кадастрового паспорта на нежилое помещение N <данные изъяты> видно, что оно было образовано в результате объединения двух помещений N <данные изъяты>.
Разрешения на строительство (реконструкцию) жилых помещений - квартиры N <данные изъяты> и квартиры N <данные изъяты>, переведенных в нежилые помещения, а также разрешения на ввод их в эксплуатацию, Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска не выдавались.
Доказательств того, что ООО "Райт-Сайт" было получено согласие всех собственников многоквартирного дома на реконструкцию, связанную как с уменьшением размера общего имущества, так и присоединения к реконструируемому помещению общего имущества в многоквартирном доме, не представлено и в материалах дела не имеется.
По договору купли-продажи от 20 июля 2011 года Т. приобрел в собственность нежилое помещение N <данные изъяты>, площадью 104,5 кв. м.
Из технического паспорта на нежилое помещение N <данные изъяты> видно, что предыдущими собственниками для организации входа в нежилое помещение была разрушена часть наружной несущей стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей конструкцией, в которой располагался оконный проем и на земельном участке установлен отдельный вход в помещение с выполнением пристроенной входной группы.
По договору купли-продажи от 27 апреля 2011 года Т. приобрел квартиру N <данные изъяты>, которая является смежной по отношению к нежилому помещению N <данные изъяты>.
Распоряжением администрации города Красноярска от 20 октября 2011 года за 1213-ж Т. разрешено перевести жилое помещение N 3 <данные изъяты> в нежилое помещение с последующей реконструкцией, получив в установленном порядке разрешение на строительство с целью реконструкции жилого помещения.
Разрешение на строительство с целью реконструкции жилого помещения N <данные изъяты> <данные изъяты> Т. получено не было.
В результате работ по реконструкции истцом из нежилого помещения N <данные изъяты> и нежилого помещения N <данные изъяты> было создано единое нежилое помещение N <данные изъяты> по <данные изъяты> на 1 этаже в <данные изъяты>.
Реконструкция указанных нежилых помещений осуществлялась без соблюдения требований жилищного и градостроительного законодательства РФ, что в суде первой инстанции не оспаривалось самим истцом.
В выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого помещения N <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> Т. было отказано в соответствии с статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ.
Техническим заключением установлено соответствие строительных конструкций нежилого помещения N <данные изъяты> (лит. А) по <данные изъяты> действующим строительным нормам и правилам, экспертным заключением ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае установлено, что нежилое помещение соответствует санитарным правилам и нормативам и не оказывает неблагоприятного воздействия на окружающую среду и здоровье населения, согласно акту проверки соблюдения требований пожарной безопасности N 289 от 22 ноября 2012 года, состояние нежилого помещения N <данные изъяты> (лит. А) по <данные изъяты> соответствует требованиям пожарной безопасности.
Удовлетворяя исковые требования и признавая право собственности на нежилое помещение за Т., суд первой инстанции исходил из следующего: заключением Управления архитектуры администрации г. Красноярска установлена возможность сохранения самовольной постройки - нежилого помещения N <данные изъяты> по <данные изъяты>; собственники многоквартирного дома выразили свое согласие на использование Т. нежилого помещения N <данные изъяты> с учетом выполненной реконструкции и на использование земельного участка, в границах которого находится самовольно реконструированное помещение; нежилое помещение соответствует всем действующим нормам и стандартам по конструктивной, санитарно-эпидемиологической безопасности, сохранение указанной постройки не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Однако, данные выводы суда первой инстанции сделаны без учета норм действующего материального права, фактических обстоятельств по делу и судебная коллегия с ними согласиться не может.
Так, в материалах дела отсутствует заключение Управления архитектуры администрации г. Красноярска по установлению возможности сохранения самовольной постройки - нежилого помещения N <данные изъяты>, в связи с чем, ссылка на него в судебном решении является необоснованной.
Выводы суда первой инстанции о том, что собственники многоквартирного дома выразили свое согласие на использование Т. реконструированного нежилого помещения N 72 и на использование земельного участка, полностью противоречат материалам гражданского дела, поскольку такое согласие в материалах дела отсутствует.
Ссылка в судебном решении на протокол N 2 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования от 24 января 2012 года, которым подтверждается согласие собственников, является необоснованной, поскольку на момент постановления решения, такой протокол в деле отсутствовал.
Из протокола N 2 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме очного голосования от 24 января 2012 года, представленного в суд апелляционной инстанции, было установлено, что собрание проводилось по вопросу утверждения договора на управление многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "Жилкомцентр". При этом вопросы, связанные с реконструкцией нежилого помещения N <данные изъяты> по <данные изъяты> на повестку дня не выносились и не обсуждались.
Заключение управляющей организацией ООО "Жилкомцентр" договора аренды земельного участка с Т. 01 июля 2012 года, не подтверждает, что им было получено согласие всех собственников многоквартирного дома на использование земельного участка.
Несмотря на то, что из представленных в дело документов следует, что нежилое помещение N <данные изъяты> соответствует всем действующим нормам и стандартам по конструктивной, санитарно-эпидемиологической, пожарной безопасности, а также, что данное нежилое помещение образовано в результате объединения двух других нежилых помещений, являющихся собственностью истца, указанные обстоятельства не являются безусловным основанием для признания права собственности, поскольку реконструкция помещений была произведена в нарушение вышеприведенных норм и требований жилищного и градостроительного законодательства, и на нее не было получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Ссылка представителя Т. на то, что ими получено согласие большинства собственников на реконструкцию, является несостоятельной, поскольку в данном случае требовалось получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из дела видно, что реконструкция нежилого помещения N <данные изъяты> повлекла за собой уменьшение размера общего имущества собственников многоквартирного дома, так как для устройства самостоятельного входа в нежилое помещение на месте существующего оконного проема в наружной стене сделан дверной проем с организацией входной группы со стороны фасада, чем уменьшена площадь наружной стены, относящейся к общему имуществу собственников жилых помещений. Последующая установка входной группы с крыльцом, которая примыкает к дому, и следовательно, располагается на земельном участке, предназначенном для обслуживания многоквартирного дома, направлена на использование общего имущества собственников многоквартирного дома. При этом сформированность либо несформированность земельного участка, не имеют правового значения, поскольку при отсутствии согласия собственников многоквартирного дома на использование части земельного участка, предназначенного непосредственно для обслуживания многоквартирного дома, обустройство крыльца на земельном участке в зоне расположения дома нельзя признать законными, так как при этом уменьшаются доли остальных собственников помещений многоквартирного дома в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию, ни Т., ни предыдущими собственниками получено не было, об отсутствии согласия всех собственников на реконструкцию свидетельствует также представленный в суд апелляционной инстанции протокол N 3 от 19 июля 2013 года внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома по <данные изъяты>.
Довод представителя истца, что они обратились в суд с иском о признании права собственности на нежилое помещение как на самовольную постройку, не являлось основанием для признания права собственности. Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Поскольку установлено, что при реконструкции нежилого помещения были нарушены права собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество, предусмотренные статьями 36, 40, 44 ЖК РФ, то ссылка представителя истца на статью 222 ГК РФ является несостоятельной.
То обстоятельство, что право собственности на нежилое помещение N <данные изъяты> было зарегистрировано за предыдущим собственником в установленном порядке, не свидетельствует о том, что возведение входной группы на земельном участке и увеличение проема в наружной стене дома, являющейся ограждающей конструкцией, также были узаконены. Материалы дела не содержат сведений о том, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принималось решение о его реконструкции, в том числе о возведении крыльца на прилегающем к дому земельном участке. В правоустанавливающих документах на нежилое помещение N <данные изъяты> сведений о том, что возведение входной группы с крыльцом, было узаконено - не имеется.
Сам факт того, что проем для входной группы в несущей наружной стене дома был пробит и входная группа на земельном участке уже существовали на момент приобретения истцом нежилого помещения N <данные изъяты>, правового значения не имеет, поскольку если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, либо связаны с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. При этом не имеет значения время выполнения работ по реконструкции и кем эти работы были выполнены.
Несоблюдение предыдущими собственниками требований закона, касающихся реконструкции нежилых помещений не является основанием для освобождения истца от ответственности, поскольку заключая договор и приобретая реконструированное помещение, на которое отсутствовали разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод его в эксплуатацию, истец не предпринял мер для устранения нарушений, от заключения сделки не отказался, в связи с чем, несет риск неблагоприятных последствий от действий предыдущих собственников.
Отказывая истцу в иске, судебная коллегия также учитывает, что в соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Т., осуществляя работы по реконструкции нежилого помещения, достоверно знал о необходимости получения разрешения на строительство с целью реконструкции, однако такого разрешения не получил. Из ответа Департамента градостроительства администрации г. Красноярска от 23 ноября 2012 года следует, при соблюдении всех требований действующего жилищного и градостроительного законодательства, Т. вправе обратиться за выдачей разрешения на ввод нежилого помещения N <данные изъяты> в эксплуатацию.
Поскольку отсутствие согласия всех собственников в многоквартирном доме на реконструкцию подтверждено материалами дела и не оспаривалось Т., то решение суда первой инстанции нельзя признать законным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым исковые требования истца подлежат оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 11 марта 2013 года - отменить и принять по делу новое решение.
Исковые требования Т. <данные изъяты> к администрации г. Красноярска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 22.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5191/2013
Требование: О признании права собственности на реконструированный объект недвижимости.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Спорное нежилое помещение образовано в результате объединения предыдущим собственником двух жилых помещений. В выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июля 2013 г. по делу N 33-5191/2013
Судья Богдевич Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего судьи - Прилуцкой Л.А.,
судей - Маркатюк Г.В., Геринг О.И.,
при секретаре - В.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Маркатюк Г.В.
гражданское дело по иску Т. <данные изъяты> к администрации г. Красноярска о признании собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости,
по апелляционной жалобе представителя администрации г. Красноярска - Ч. <данные изъяты>, действующего по доверенности от 20 апреля 2012 года,
на решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 11 марта 2013 года, которым постановлено:
"Исковое заявление Т. <данные изъяты> к администрации г. Красноярска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости - удовлетворить
Признать за Т. <данные изъяты> право собственности на нежилое помещение N <данные изъяты> (<данные изъяты> общей площадью 132,8 кв. м, расположенное по адресу: <данные изъяты>
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
Т. обратился в суд с иском к администрации г. Красноярска о признании права собственности на нежилое помещение по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 132,8 кв. м.
Требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого помещения по <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от 20.07.2011 года и собственником жилого помещения - квартиры по <данные изъяты> по договору купли-продажи от 27.04.2011 года. Распоряжением администрации г. Красноярска истцу было разрешено перевести квартиру N <данные изъяты> в нежилое помещение с последующей реконструкцией. Без получения необходимых разрешений Т. была осуществлена реконструкция указанных помещений и создано единое нежилое помещение N <данные изъяты>. В связи с отказом Департамента градостроительства администрации г. Красноярска в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец без судебного решения лишен возможности зарегистрировать право собственности на реконструированное нежилое помещение.
Судом исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе представитель администрации г. Красноярска Ч., действующий по доверенности, просит решение отменить и отказать в удовлетворении исковых требований. Ссылается на то, что решение о реконструкции многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме не принималось, и истцом не было получено согласие всех собственников многоквартирного дома на реконструкцию помещения.
На апелляционную жалобу истцом Т. были принесены возражения, в которых он указал на законность и обоснованность принятого судебного решения.
Неявившиеся лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщали, доказательств уважительности отсутствия не представили, в силу чего дело подлежит рассмотрению, согласно статье 167 ГПК РФ, в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя истца К., действующую по доверенности от 10 июля 2013 года, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене.
Согласно статье 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в РФ" от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.
На основании части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящий статьи орган местного самоуправления.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, в частности, необходимо согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с пунктом 3 статьи 36 и пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из дела видно, что ООО "Райт-Сайт" приобрело в <данные изъяты> по договору купли-продажи от 09 ноября 2007 у семьи <данные изъяты> четырехкомнатную квартиру N <данные изъяты> общей площадью 59 кв. м, и по договору купли-продажи от 07 мая 2008 года у семьи <данные изъяты> трехкомнатную квартиру N <данные изъяты> общей площадью 49,7 кв. м.
Распоряжениями администрации г. Красноярска от 28 января 2008 года и от 28 ноября 2011 года ООО "Райт-Сайт" было разрешено перевести указанные жилые помещения <данные изъяты> в нежилые с последующей реконструкцией с получением в установленном порядке разрешения на реконструкцию.
Из технического и кадастрового паспорта на нежилое помещение N <данные изъяты> видно, что оно было образовано в результате объединения двух помещений N <данные изъяты>.
Разрешения на строительство (реконструкцию) жилых помещений - квартиры N <данные изъяты> и квартиры N <данные изъяты>, переведенных в нежилые помещения, а также разрешения на ввод их в эксплуатацию, Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска не выдавались.
Доказательств того, что ООО "Райт-Сайт" было получено согласие всех собственников многоквартирного дома на реконструкцию, связанную как с уменьшением размера общего имущества, так и присоединения к реконструируемому помещению общего имущества в многоквартирном доме, не представлено и в материалах дела не имеется.
По договору купли-продажи от 20 июля 2011 года Т. приобрел в собственность нежилое помещение N <данные изъяты>, площадью 104,5 кв. м.
Из технического паспорта на нежилое помещение N <данные изъяты> видно, что предыдущими собственниками для организации входа в нежилое помещение была разрушена часть наружной несущей стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей конструкцией, в которой располагался оконный проем и на земельном участке установлен отдельный вход в помещение с выполнением пристроенной входной группы.
По договору купли-продажи от 27 апреля 2011 года Т. приобрел квартиру N <данные изъяты>, которая является смежной по отношению к нежилому помещению N <данные изъяты>.
Распоряжением администрации города Красноярска от 20 октября 2011 года за 1213-ж Т. разрешено перевести жилое помещение N 3 <данные изъяты> в нежилое помещение с последующей реконструкцией, получив в установленном порядке разрешение на строительство с целью реконструкции жилого помещения.
Разрешение на строительство с целью реконструкции жилого помещения N <данные изъяты> <данные изъяты> Т. получено не было.
В результате работ по реконструкции истцом из нежилого помещения N <данные изъяты> и нежилого помещения N <данные изъяты> было создано единое нежилое помещение N <данные изъяты> по <данные изъяты> на 1 этаже в <данные изъяты>.
Реконструкция указанных нежилых помещений осуществлялась без соблюдения требований жилищного и градостроительного законодательства РФ, что в суде первой инстанции не оспаривалось самим истцом.
В выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого помещения N <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> Т. было отказано в соответствии с статьей 55 Градостроительного Кодекса РФ.
Техническим заключением установлено соответствие строительных конструкций нежилого помещения N <данные изъяты> (лит. А) по <данные изъяты> действующим строительным нормам и правилам, экспертным заключением ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае установлено, что нежилое помещение соответствует санитарным правилам и нормативам и не оказывает неблагоприятного воздействия на окружающую среду и здоровье населения, согласно акту проверки соблюдения требований пожарной безопасности N 289 от 22 ноября 2012 года, состояние нежилого помещения N <данные изъяты> (лит. А) по <данные изъяты> соответствует требованиям пожарной безопасности.
Удовлетворяя исковые требования и признавая право собственности на нежилое помещение за Т., суд первой инстанции исходил из следующего: заключением Управления архитектуры администрации г. Красноярска установлена возможность сохранения самовольной постройки - нежилого помещения N <данные изъяты> по <данные изъяты>; собственники многоквартирного дома выразили свое согласие на использование Т. нежилого помещения N <данные изъяты> с учетом выполненной реконструкции и на использование земельного участка, в границах которого находится самовольно реконструированное помещение; нежилое помещение соответствует всем действующим нормам и стандартам по конструктивной, санитарно-эпидемиологической безопасности, сохранение указанной постройки не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Однако, данные выводы суда первой инстанции сделаны без учета норм действующего материального права, фактических обстоятельств по делу и судебная коллегия с ними согласиться не может.
Так, в материалах дела отсутствует заключение Управления архитектуры администрации г. Красноярска по установлению возможности сохранения самовольной постройки - нежилого помещения N <данные изъяты>, в связи с чем, ссылка на него в судебном решении является необоснованной.
Выводы суда первой инстанции о том, что собственники многоквартирного дома выразили свое согласие на использование Т. реконструированного нежилого помещения N 72 и на использование земельного участка, полностью противоречат материалам гражданского дела, поскольку такое согласие в материалах дела отсутствует.
Ссылка в судебном решении на протокол N 2 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования от 24 января 2012 года, которым подтверждается согласие собственников, является необоснованной, поскольку на момент постановления решения, такой протокол в деле отсутствовал.
Из протокола N 2 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме очного голосования от 24 января 2012 года, представленного в суд апелляционной инстанции, было установлено, что собрание проводилось по вопросу утверждения договора на управление многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "Жилкомцентр". При этом вопросы, связанные с реконструкцией нежилого помещения N <данные изъяты> по <данные изъяты> на повестку дня не выносились и не обсуждались.
Заключение управляющей организацией ООО "Жилкомцентр" договора аренды земельного участка с Т. 01 июля 2012 года, не подтверждает, что им было получено согласие всех собственников многоквартирного дома на использование земельного участка.
Несмотря на то, что из представленных в дело документов следует, что нежилое помещение N <данные изъяты> соответствует всем действующим нормам и стандартам по конструктивной, санитарно-эпидемиологической, пожарной безопасности, а также, что данное нежилое помещение образовано в результате объединения двух других нежилых помещений, являющихся собственностью истца, указанные обстоятельства не являются безусловным основанием для признания права собственности, поскольку реконструкция помещений была произведена в нарушение вышеприведенных норм и требований жилищного и градостроительного законодательства, и на нее не было получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Ссылка представителя Т. на то, что ими получено согласие большинства собственников на реконструкцию, является несостоятельной, поскольку в данном случае требовалось получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из дела видно, что реконструкция нежилого помещения N <данные изъяты> повлекла за собой уменьшение размера общего имущества собственников многоквартирного дома, так как для устройства самостоятельного входа в нежилое помещение на месте существующего оконного проема в наружной стене сделан дверной проем с организацией входной группы со стороны фасада, чем уменьшена площадь наружной стены, относящейся к общему имуществу собственников жилых помещений. Последующая установка входной группы с крыльцом, которая примыкает к дому, и следовательно, располагается на земельном участке, предназначенном для обслуживания многоквартирного дома, направлена на использование общего имущества собственников многоквартирного дома. При этом сформированность либо несформированность земельного участка, не имеют правового значения, поскольку при отсутствии согласия собственников многоквартирного дома на использование части земельного участка, предназначенного непосредственно для обслуживания многоквартирного дома, обустройство крыльца на земельном участке в зоне расположения дома нельзя признать законными, так как при этом уменьшаются доли остальных собственников помещений многоквартирного дома в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию, ни Т., ни предыдущими собственниками получено не было, об отсутствии согласия всех собственников на реконструкцию свидетельствует также представленный в суд апелляционной инстанции протокол N 3 от 19 июля 2013 года внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома по <данные изъяты>.
Довод представителя истца, что они обратились в суд с иском о признании права собственности на нежилое помещение как на самовольную постройку, не являлось основанием для признания права собственности. Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Поскольку установлено, что при реконструкции нежилого помещения были нарушены права собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество, предусмотренные статьями 36, 40, 44 ЖК РФ, то ссылка представителя истца на статью 222 ГК РФ является несостоятельной.
То обстоятельство, что право собственности на нежилое помещение N <данные изъяты> было зарегистрировано за предыдущим собственником в установленном порядке, не свидетельствует о том, что возведение входной группы на земельном участке и увеличение проема в наружной стене дома, являющейся ограждающей конструкцией, также были узаконены. Материалы дела не содержат сведений о том, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принималось решение о его реконструкции, в том числе о возведении крыльца на прилегающем к дому земельном участке. В правоустанавливающих документах на нежилое помещение N <данные изъяты> сведений о том, что возведение входной группы с крыльцом, было узаконено - не имеется.
Сам факт того, что проем для входной группы в несущей наружной стене дома был пробит и входная группа на земельном участке уже существовали на момент приобретения истцом нежилого помещения N <данные изъяты>, правового значения не имеет, поскольку если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, либо связаны с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. При этом не имеет значения время выполнения работ по реконструкции и кем эти работы были выполнены.
Несоблюдение предыдущими собственниками требований закона, касающихся реконструкции нежилых помещений не является основанием для освобождения истца от ответственности, поскольку заключая договор и приобретая реконструированное помещение, на которое отсутствовали разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод его в эксплуатацию, истец не предпринял мер для устранения нарушений, от заключения сделки не отказался, в связи с чем, несет риск неблагоприятных последствий от действий предыдущих собственников.
Отказывая истцу в иске, судебная коллегия также учитывает, что в соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Т., осуществляя работы по реконструкции нежилого помещения, достоверно знал о необходимости получения разрешения на строительство с целью реконструкции, однако такого разрешения не получил. Из ответа Департамента градостроительства администрации г. Красноярска от 23 ноября 2012 года следует, при соблюдении всех требований действующего жилищного и градостроительного законодательства, Т. вправе обратиться за выдачей разрешения на ввод нежилого помещения N <данные изъяты> в эксплуатацию.
Поскольку отсутствие согласия всех собственников в многоквартирном доме на реконструкцию подтверждено материалами дела и не оспаривалось Т., то решение суда первой инстанции нельзя признать законным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым исковые требования истца подлежат оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 11 марта 2013 года - отменить и принять по делу новое решение.
Исковые требования Т. <данные изъяты> к администрации г. Красноярска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)