Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лифанова О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Овчинниковой Л.Д.
судей Нюхтилиной А.В., Цыганковой В.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья <...> на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N 2-4811/2014 по иску Товарищества собственников жилья <...> к А.Я.В. о признании незаконными действий, обязании устранить препятствия в пользовании инженерных коммуникаций, нечинении препятствий в пользовании общим имуществом,
заслушав доклад судьи Овчинниковой Л.Д., выслушав объяснения представителя истца ТСЖ <...> - И.Е.В., представителя ответчика А.Я.А. - Г.В.М.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования ТСЖ <...> удовлетворены частично, постановлено обязать А.Я.В. обеспечить допуск представителей ТСЖ <...> в занимаемое нежилое помещение N <...>, расположенное по адресу: <адрес>, для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем порядке, указанном в пункте 85 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
Дополнительным решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> постановлено взыскать с А.Я.В. в пользу ТСЖ <...> расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>., расходы на оплату услуг представителя в размере <...>.
В апелляционной жалобе истец ТСЖ <...> просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции ответчик А.Я.В., представитель третьего лица Администрации <...> района Санкт-Петербурга не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, при таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, с учетом явки представителя ответчика, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчику А.Я.А. на основании договора купли-продажи от <дата> принадлежит <...> долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - подвал N <...> расположенный в многоквартирном доме <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>, кадастровый номер объекта: N <...>.
На основании договора купли-продажи от <дата> <...> долей вышеуказанного нежилого помещения принадлежат другим собственникам: Д.Д.С. - <...>, В.Д.Г. - <...>, А.В.В. - <...>, Т.Т.А. - <...>, М.Е.В. - <...> и Т.О.В. - <...>.
Между указанными лицами, за исключением ответчика, заключено соглашение о праве пользования частями нежилого помещения N <...>, по условиям которого в пользование Д.Д.С. передано помещение N <...> площадью <...> кв. м, В.Д.Г. - N <...> площадью <...> кв. м, А.В.В. - N <...> площадью <...> кв. м, Т.Т.А. - N <...> и N <...> площадью <...> кв. м, М.Е.В. - N <...> площадью <...> кв. м, Т.О.В. - N <...> площадью <...> кв. м, также каждому из сособственников передана часть мест общего пользования.
Из кадастрового паспорта на нежилое помещение N <...> в многоквартирном доме <адрес> по состоянию на <дата> следует, что в частях помещения N <...> и N <...> расположен теплоцентр, в части помещения N <...> - электрощитовая, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, в помещении выполнена самовольная перепланировка, при этом наружные границы строения не изменились.
Управление данным многоквартирным домом с <дата> осуществляет ТСЖ <...>
Из материалов дела, а именно докладной записки, поданной председателю ТСЖ <...> и.о. управляющего ТСЖ <дата>, представленной в материалы дела истцом, следует, что в результате смены ответчиком замка в двери, установленной в общем коридоре вышеуказанного нежилого помещения, были прекращены работы по прокладке электрического кабеля в подвальном помещении от главного распределительного щита дома, в связи с отсутствием доступа к инженерным коммуникациям дома.
<дата> по факту отказа ответчика, являющегося сособственником доли нежилого помещения, от предоставления доступа к общему имуществу многоквартирного дома для проведения работ по прокладке электрического и интернет-кабеля, был составлен акт, который был направлен в адрес А.Я.А. почтовой корреспонденцией.
<дата> председатель правления ТСЖ <...> Ш.В.А. обратился в Управление Министерства внутренних дел <...> района Санкт-Петербурга с заявлением об оказании помощи, в связи с тем, что ответчиком была произведена смена замка в двери общего коридора в подвале дома.
Согласно служебной записке от <дата> управляющего ТСЖ <...>, доступ в нежилое помещение N <...> для запуска стояков отопления был обеспечен арендатором после уведомления собственника по телефону.
Из докладной записки от <дата> следует, что собственником нежилого помещения N <...> А.Я.А. не был обеспечен доступ к общедомовым коммуникациям, что привело к невозможности проведения работ на аварийном стояке отопления.
<дата> представителями ТСЖ <...>, с участием одного из собственников доли в праве собственности на нежилое помещение N <...> А.В.В., был составлен акт по факту проведения ответчиком работ по установке металлической двери и перегородки, препятствующей доступу, к коммуникациям и оборудованию, так как в подвале дома находится узел розлива холодной воды, главный распределительный щит электроснабжения дома, три лифтовых шахты, розлив холодного и горячего водоснабжения и отопления
<дата> истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованиями аналогичными содержащимся в исковом заявлении.
Однако доступ в нежилое помещение также не был обеспечен ответчиком <дата>, как усматривается из сообщения ООО <...>, проводившего обследование и замеры трубопровода для проведения последующих работ по замене металлического трубопровода нижнего розлива системы холодного водоснабжения. Необходимость проведения данных работ подтверждена докладной и актом, составленным <дата> по факту обнаружения течи стояка холодного водоснабжения.
Согласно письменному сообщению ООО <...>, обеспечивающему доступ в сеть интернет собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома <адрес> на основании договора N <...>, заключенного с истцом <дата>, <дата> доступ к размещенному в подвальном помещении дома оптоволоконному кабелю заблокирован перегородкой с дверью закрытой на замок, ключ от которого у сотрудников ТСЖ <...> отсутствует.
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при том, что в силу требований п. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Таким образом, подвальное помещение, в котором, в том числе, находятся приборы учета и теплоснабжения, электрощитовая, имеются инженерные коммуникации, как объект общего имущества принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир в многоквартирном доме.
В целях выполнения своих задач в соответствии с п. 4 ст. 138 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование)
Кроме того, пп. "г" п. 10 вышеуказанных Правил также предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц, при том, что в силу положений п. 41 Правил, собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
При этом, в силу требований ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а в контексте с нормой ст. 305 ГК РФ, указанные права принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, при том, что указанное лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Из содержания п. 2.3 и п. 3.1 Устава ТСЖ <...> следует, что целью и предметом деятельности ТСЖ является содержание общего имущества дома.
В силу положений п. 8.1 Устава ТСЖ <...> на истца возложена обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в кондоминиуме, а также по обеспечению соблюдения интересов всех членов Товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
Таким образом, из вышеприведенных норм права следует, что ТСЖ <...>, как лицо, в функциональные обязанности которого в силу закона и наличия договорных отношений входит соблюдение безопасности многоквартирного дома, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, несет ответственность перед собственниками помещений за безопасность для жизни и здоровья граждан, а, следовательно, на ТСЖ лежит также обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита прав в судебном порядке и не освобождает ответчика от обязанности устранения допущенных им нарушений.
В обоснование иска истец указывает, что установленная ответчиком перегородка и дверь в коридоре помещения N <...> была произведена без согласия собственников помещений в доме и ТСЖ <...>, также истец указывает, что в <дата> ответчик <дата> сменила замок в данной двери, не предоставив ключ истцу, чем преградил доступ к инженерным коммуникациям и общему имуществу дома.
В соответствии с положениями ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
В соответствии с п. 1.7.1 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов.
В силу ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и(или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Стороной ответчика в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не был опровергнут факт наличия дополнительной двери в коридоре помещения N <...> не отрицался и факт отсутствия разрешительной документации на произведенную перепланировку. Стороной ответчика также был подтвержден факт замены замков в двери для ограничения доступа посторонних лиц.
Таким образом, учитывая, что в ходе рассмотрения дела не было представлено разрешительной документации на перепланировку жилого помещения в виде устройства дополнительной двери в коридоре помещения N <...>, которое в силу вышеприведенных норм относится к общему имуществу многоквартирного дома, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований об обязании демонтировать дополнительную дверь является ошибочным.
Относительно того, что перегородка установлена не лично ответчиком, имелась на момент его приобретения ответчиком в собственность следует отметить, что перегородка установлена самовольно, основания для сохранения перегородки отсутствуют, и в случае, если невозможно установить лицо, осуществившее перепланировку помещения, ответственным за приведение имущества в первоначальное состояние может быть признан собственник помещения.
Следовательно, учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что установленная ответчиком перегородка и дверь в коридоре помещения N <...> и установка запорных устройств, препятствует ТСЖ надлежащим образом осуществлять управление многоквартирным домом, в том числе обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома, а также иные обязанности, предусмотренные ст. 138 ЖК РФ.
Судебная коллегия также не может согласиться с постановленным решением суда в части обязания А.Я.В. обеспечить допуск представителей ТСЖ <...> в занимаемое нежилое помещение N <...>, расположенное по адресу: <адрес>, для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем порядке, указанном в пункте 85 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
В данной части заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы ТСЖ <...>.
Согласно п. 1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, настоящие Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.
В данном случае к спорным правоотношениям вышеуказанные Правила не применяются, так как ТСЖ не является поставщиком и исполнителем коммунальных услуг.
В соответствии с п. 3.4.5 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери. Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.
Согласно п. 16 "Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив обеспечивают свободный доступ сотрудников аварийно-диспетчерской службы в помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, и на иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда первой инстанции, обязать А.Я.А. устранить препятствия к использованию инженерных коммуникаций, расположенных в подвальном помещении N <...>, по адресу: <адрес>, путем демонтажа установленной двери и перегородки, с установлением в порядке ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ срока для устранения ответчиком нарушений в течение одного месяца с момента вступления в силу решения суда, что в полной мере соответствует требованиям ст. 11 ЖК РФ, согласно которой одним из способов защиты жилищных прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
Вместе с тем, не подлежат удовлетворению требования истца об обязании ответчика не чинить препятствий в пользовании общим имуществом, расположенным в указанном подвальном помещении, поскольку удовлетворением требований истца об обязании ответчика устранить препятствия к использованию инженерных коммуникаций, расположенных в подвальном помещении N <...>, по адресу: <адрес>, путем демонтажа установленной двери и перегородки, разрешен вопрос о нечинении препятствий в пользовании общим имуществом.
Также не подлежат удовлетворению требования истца о признании незаконными действий ответчика, так как из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, а также права защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, гарантированных статьями 45 и 46 Конституции Российской Федерации, не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению той или иной процедуры судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным видам судопроизводства и категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральным законом, в данном случае Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
Учитывая характер спорных правоотношений, а также статус ответчика, действующим законодательством не предусмотрен такой порядок защиты прав, как признание действий ответчика незаконными, кроме того, удовлетворение данных требований не повлечет для истца необходимых правовых последствий.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить.
Обязать А.Я.В. устранить препятствия к использованию инженерных коммуникаций, расположенных в подвальном помещении N <...>, по адресу: <адрес>, путем демонтажа установленной двери и перегородки, расположенных в подвальном помещении N <...>, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
В удовлетворении остальной части исковых требований ТСЖ <...> - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.03.2015 N 33-4491/2015 ПО ДЕЛУ N 2-4811/2014
Требование: О признании незаконными действий, обязании не чинить препятствий в пользовании общим имуществом, устранить препятствия в использовании инженерных коммуникаций путем демонтажа двери и перегородки.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
N 33-4491/2015
Судья: Лифанова О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Овчинниковой Л.Д.
судей Нюхтилиной А.В., Цыганковой В.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья <...> на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N 2-4811/2014 по иску Товарищества собственников жилья <...> к А.Я.В. о признании незаконными действий, обязании устранить препятствия в пользовании инженерных коммуникаций, нечинении препятствий в пользовании общим имуществом,
заслушав доклад судьи Овчинниковой Л.Д., выслушав объяснения представителя истца ТСЖ <...> - И.Е.В., представителя ответчика А.Я.А. - Г.В.М.,
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования ТСЖ <...> удовлетворены частично, постановлено обязать А.Я.В. обеспечить допуск представителей ТСЖ <...> в занимаемое нежилое помещение N <...>, расположенное по адресу: <адрес>, для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем порядке, указанном в пункте 85 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
Дополнительным решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> постановлено взыскать с А.Я.В. в пользу ТСЖ <...> расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>., расходы на оплату услуг представителя в размере <...>.
В апелляционной жалобе истец ТСЖ <...> просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции ответчик А.Я.В., представитель третьего лица Администрации <...> района Санкт-Петербурга не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, при таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, с учетом явки представителя ответчика, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчику А.Я.А. на основании договора купли-продажи от <дата> принадлежит <...> долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - подвал N <...> расположенный в многоквартирном доме <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>, кадастровый номер объекта: N <...>.
На основании договора купли-продажи от <дата> <...> долей вышеуказанного нежилого помещения принадлежат другим собственникам: Д.Д.С. - <...>, В.Д.Г. - <...>, А.В.В. - <...>, Т.Т.А. - <...>, М.Е.В. - <...> и Т.О.В. - <...>.
Между указанными лицами, за исключением ответчика, заключено соглашение о праве пользования частями нежилого помещения N <...>, по условиям которого в пользование Д.Д.С. передано помещение N <...> площадью <...> кв. м, В.Д.Г. - N <...> площадью <...> кв. м, А.В.В. - N <...> площадью <...> кв. м, Т.Т.А. - N <...> и N <...> площадью <...> кв. м, М.Е.В. - N <...> площадью <...> кв. м, Т.О.В. - N <...> площадью <...> кв. м, также каждому из сособственников передана часть мест общего пользования.
Из кадастрового паспорта на нежилое помещение N <...> в многоквартирном доме <адрес> по состоянию на <дата> следует, что в частях помещения N <...> и N <...> расположен теплоцентр, в части помещения N <...> - электрощитовая, относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома, в помещении выполнена самовольная перепланировка, при этом наружные границы строения не изменились.
Управление данным многоквартирным домом с <дата> осуществляет ТСЖ <...>
Из материалов дела, а именно докладной записки, поданной председателю ТСЖ <...> и.о. управляющего ТСЖ <дата>, представленной в материалы дела истцом, следует, что в результате смены ответчиком замка в двери, установленной в общем коридоре вышеуказанного нежилого помещения, были прекращены работы по прокладке электрического кабеля в подвальном помещении от главного распределительного щита дома, в связи с отсутствием доступа к инженерным коммуникациям дома.
<дата> по факту отказа ответчика, являющегося сособственником доли нежилого помещения, от предоставления доступа к общему имуществу многоквартирного дома для проведения работ по прокладке электрического и интернет-кабеля, был составлен акт, который был направлен в адрес А.Я.А. почтовой корреспонденцией.
<дата> председатель правления ТСЖ <...> Ш.В.А. обратился в Управление Министерства внутренних дел <...> района Санкт-Петербурга с заявлением об оказании помощи, в связи с тем, что ответчиком была произведена смена замка в двери общего коридора в подвале дома.
Согласно служебной записке от <дата> управляющего ТСЖ <...>, доступ в нежилое помещение N <...> для запуска стояков отопления был обеспечен арендатором после уведомления собственника по телефону.
Из докладной записки от <дата> следует, что собственником нежилого помещения N <...> А.Я.А. не был обеспечен доступ к общедомовым коммуникациям, что привело к невозможности проведения работ на аварийном стояке отопления.
<дата> представителями ТСЖ <...>, с участием одного из собственников доли в праве собственности на нежилое помещение N <...> А.В.В., был составлен акт по факту проведения ответчиком работ по установке металлической двери и перегородки, препятствующей доступу, к коммуникациям и оборудованию, так как в подвале дома находится узел розлива холодной воды, главный распределительный щит электроснабжения дома, три лифтовых шахты, розлив холодного и горячего водоснабжения и отопления
<дата> истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованиями аналогичными содержащимся в исковом заявлении.
Однако доступ в нежилое помещение также не был обеспечен ответчиком <дата>, как усматривается из сообщения ООО <...>, проводившего обследование и замеры трубопровода для проведения последующих работ по замене металлического трубопровода нижнего розлива системы холодного водоснабжения. Необходимость проведения данных работ подтверждена докладной и актом, составленным <дата> по факту обнаружения течи стояка холодного водоснабжения.
Согласно письменному сообщению ООО <...>, обеспечивающему доступ в сеть интернет собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома <адрес> на основании договора N <...>, заключенного с истцом <дата>, <дата> доступ к размещенному в подвальном помещении дома оптоволоконному кабелю заблокирован перегородкой с дверью закрытой на замок, ключ от которого у сотрудников ТСЖ <...> отсутствует.
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при том, что в силу требований п. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Таким образом, подвальное помещение, в котором, в том числе, находятся приборы учета и теплоснабжения, электрощитовая, имеются инженерные коммуникации, как объект общего имущества принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир в многоквартирном доме.
В целях выполнения своих задач в соответствии с п. 4 ст. 138 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование)
Кроме того, пп. "г" п. 10 вышеуказанных Правил также предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц, при том, что в силу положений п. 41 Правил, собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
При этом, в силу требований ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а в контексте с нормой ст. 305 ГК РФ, указанные права принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, при том, что указанное лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Из содержания п. 2.3 и п. 3.1 Устава ТСЖ <...> следует, что целью и предметом деятельности ТСЖ является содержание общего имущества дома.
В силу положений п. 8.1 Устава ТСЖ <...> на истца возложена обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в кондоминиуме, а также по обеспечению соблюдения интересов всех членов Товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
Таким образом, из вышеприведенных норм права следует, что ТСЖ <...>, как лицо, в функциональные обязанности которого в силу закона и наличия договорных отношений входит соблюдение безопасности многоквартирного дома, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, несет ответственность перед собственниками помещений за безопасность для жизни и здоровья граждан, а, следовательно, на ТСЖ лежит также обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита прав в судебном порядке и не освобождает ответчика от обязанности устранения допущенных им нарушений.
В обоснование иска истец указывает, что установленная ответчиком перегородка и дверь в коридоре помещения N <...> была произведена без согласия собственников помещений в доме и ТСЖ <...>, также истец указывает, что в <дата> ответчик <дата> сменила замок в данной двери, не предоставив ключ истцу, чем преградил доступ к инженерным коммуникациям и общему имуществу дома.
В соответствии с положениями ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
В соответствии с п. 1.7.1 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов.
В силу ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса РФ.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и(или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Стороной ответчика в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не был опровергнут факт наличия дополнительной двери в коридоре помещения N <...> не отрицался и факт отсутствия разрешительной документации на произведенную перепланировку. Стороной ответчика также был подтвержден факт замены замков в двери для ограничения доступа посторонних лиц.
Таким образом, учитывая, что в ходе рассмотрения дела не было представлено разрешительной документации на перепланировку жилого помещения в виде устройства дополнительной двери в коридоре помещения N <...>, которое в силу вышеприведенных норм относится к общему имуществу многоквартирного дома, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований об обязании демонтировать дополнительную дверь является ошибочным.
Относительно того, что перегородка установлена не лично ответчиком, имелась на момент его приобретения ответчиком в собственность следует отметить, что перегородка установлена самовольно, основания для сохранения перегородки отсутствуют, и в случае, если невозможно установить лицо, осуществившее перепланировку помещения, ответственным за приведение имущества в первоначальное состояние может быть признан собственник помещения.
Следовательно, учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что установленная ответчиком перегородка и дверь в коридоре помещения N <...> и установка запорных устройств, препятствует ТСЖ надлежащим образом осуществлять управление многоквартирным домом, в том числе обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома, а также иные обязанности, предусмотренные ст. 138 ЖК РФ.
Судебная коллегия также не может согласиться с постановленным решением суда в части обязания А.Я.В. обеспечить допуск представителей ТСЖ <...> в занимаемое нежилое помещение N <...>, расположенное по адресу: <адрес>, для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем порядке, указанном в пункте 85 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
В данной части заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы ТСЖ <...>.
Согласно п. 1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, настоящие Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.
В данном случае к спорным правоотношениям вышеуказанные Правила не применяются, так как ТСЖ не является поставщиком и исполнителем коммунальных услуг.
В соответствии с п. 3.4.5 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170 входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери. Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.
Согласно п. 16 "Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, управляющая организация, застройщик - управляющая организация, товарищество или кооператив обеспечивают свободный доступ сотрудников аварийно-диспетчерской службы в помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, и на иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
С учетом вышеизложенного, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда первой инстанции, обязать А.Я.А. устранить препятствия к использованию инженерных коммуникаций, расположенных в подвальном помещении N <...>, по адресу: <адрес>, путем демонтажа установленной двери и перегородки, с установлением в порядке ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса РФ срока для устранения ответчиком нарушений в течение одного месяца с момента вступления в силу решения суда, что в полной мере соответствует требованиям ст. 11 ЖК РФ, согласно которой одним из способов защиты жилищных прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
Вместе с тем, не подлежат удовлетворению требования истца об обязании ответчика не чинить препятствий в пользовании общим имуществом, расположенным в указанном подвальном помещении, поскольку удовлетворением требований истца об обязании ответчика устранить препятствия к использованию инженерных коммуникаций, расположенных в подвальном помещении N <...>, по адресу: <адрес>, путем демонтажа установленной двери и перегородки, разрешен вопрос о нечинении препятствий в пользовании общим имуществом.
Также не подлежат удовлетворению требования истца о признании незаконными действий ответчика, так как из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, а также права защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, гарантированных статьями 45 и 46 Конституции Российской Федерации, не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению той или иной процедуры судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным видам судопроизводства и категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральным законом, в данном случае Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.
Учитывая характер спорных правоотношений, а также статус ответчика, действующим законодательством не предусмотрен такой порядок защиты прав, как признание действий ответчика незаконными, кроме того, удовлетворение данных требований не повлечет для истца необходимых правовых последствий.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить.
Обязать А.Я.В. устранить препятствия к использованию инженерных коммуникаций, расположенных в подвальном помещении N <...>, по адресу: <адрес>, путем демонтажа установленной двери и перегородки, расположенных в подвальном помещении N <...>, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
В удовлетворении остальной части исковых требований ТСЖ <...> - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)