Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Смолко С.И.
судей Стрегелевой Г.А., Шелудяева В.Н.
при участии в заседании:
от заявителя - ООО Управляющей компании "СтройТехника", г. Воронеж, ОГРН 1073667031360 не явились
от заинтересованного лица - Государственной жилищной инспекции Воронежской области, г. Воронеж, ОГРН 1033600084968 не явились
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СтройТехника" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2014 (судья Ловчикова Н.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 (судьи Семенюта Е.А., Донцов П.В., Миронцева Н.Д.) по делу N А14-11533/2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СтройТехника" (далее - управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Воронежской области от 19.08.2014 N 1163 (далее - жилищная инспекция).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015, в удовлетворении заявленного требования отказано.
В кассационной жалобе управляющая компания просит принятые судебные решения отменить, заявленное требование удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и на то, что в предписании не конкретизировано, каким образом его можно исполнить.
В дополнении к кассационной жалобе управляющая компания ссылается на наличие договора на управление от 01.10.2008 в отношении дома N 45, по ул. К.Маркса, заключенного между ТСЖ "Стройтехника" (заказчик) и управляющей компанией (исполнитель), по условиям которого ТСЖ заключает договоры, обеспечивающие управление многоквартирным домом.
Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и дополнения к жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом двух инстанций, управляющая компания осуществляет управление многоквартирным домом N 45 по ул. Карла Маркса в г. Воронеж согласно договору на управление от 01.07.2013.
На основании обращения жильца названного дома в жилищную инспекцию руководителем инспекции 29.07.2014 издан приказ N 3135 о проведении внеплановой выездной проверки в отношении управляющей компании на предмет соблюдения обязательных требований по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, находящегося в управлении компании.
По результатам проверки административным органом составлен акт от 19.08.2014 N 3235, из которого следует, что управляющая компания не обеспечила исправное, без повреждений, состояние стен, а именно: имеется частичное разрушение штукатурного, окрасочного слоев стен фасада с торца на уровне 6 этажа (квартира N 20) и на углу дома над входом в поликлинику, чем нарушила пункты 4.2.1.1 и 4.2.1.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.
В тот же день жилищная инспекция выдала управляющей компании предписание N 1163, которым обязала компанию в срок до 20.11.2014 выполнить ремонт штукатурного и окрасочного слоев стен фасада в местах разрушений.
Полагая, что предписание является незаконным и неисполнимым, управляющая компания обратилась в арбитражный суд с указанным заявлением.
Суд двух инстанций исследовал представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дал им надлежащую правовую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа заявителю в удовлетворении его требования.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно п. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Пунктом 2.3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
В силу п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Пунктами 4.2.1.1 и 4.2.1.5 Правил N 170 предусмотрено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен; не допускать разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток.
Из системного толкования вышеназванных норм права следует, что в ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Поэтому довод управляющей компании о том, что ремонт фасада многоквартирного дома может быть выполнен управляющей организацией только при наличии решения собрания собственников помещений этого дома о проведении такого ремонта несостоятелен.
Довод кассационной жалобы о тарифе платы за содержание и ремонт фасада дома являлся и доводом апелляционной жалобы, этот довод был предметом исследования суда второй инстанции, ему дана надлежащая оценка.
Довод жалобы о том, что предписание должно быть реально исполнимо, а из предписания не ясно, какие действия должна осуществить управляющая компания, не заслуживает внимания. Согласно предписанию управляющая компания должна выполнить ремонт штукатурного и окрасочного слоев стен фасада в местах разрушений.
Представленный с дополнением к кассационной жалобе договор на управление от 01.10.2008 между ТСЖ "Стройтехника" и ООО Управляющая компания "СтройТехника" не может оцениваться судом кассационной инстанции, так как данный договор не представлялся ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции и заявитель на него ранее не ссылался. Тем более, что договор заключен на 5 лет, и в этом договоре все обязанности по содержанию общего имущества дома также возложены на управляющую компанию, а не на ТСЖ. ТСЖ по договору выступает как заказчик.
При таких обстоятельствах суд по праву отказал управляющей компании в удовлетворении ее требования.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. ст. 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по делу N А14-11533/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного суда Российской Федерации в течение двух месяцев.
Председательствующий судья
С.И.СМОЛКО
Судьи
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 17.04.2015 ПО ДЕЛУ N А14-11533/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2015 г. по делу N А14-11533/2014
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Смолко С.И.
судей Стрегелевой Г.А., Шелудяева В.Н.
при участии в заседании:
от заявителя - ООО Управляющей компании "СтройТехника", г. Воронеж, ОГРН 1073667031360 не явились
от заинтересованного лица - Государственной жилищной инспекции Воронежской области, г. Воронеж, ОГРН 1033600084968 не явились
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СтройТехника" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2014 (судья Ловчикова Н.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 (судьи Семенюта Е.А., Донцов П.В., Миронцева Н.Д.) по делу N А14-11533/2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СтройТехника" (далее - управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании недействительным предписания Государственной жилищной инспекции Воронежской области от 19.08.2014 N 1163 (далее - жилищная инспекция).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015, в удовлетворении заявленного требования отказано.
В кассационной жалобе управляющая компания просит принятые судебные решения отменить, заявленное требование удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и на то, что в предписании не конкретизировано, каким образом его можно исполнить.
В дополнении к кассационной жалобе управляющая компания ссылается на наличие договора на управление от 01.10.2008 в отношении дома N 45, по ул. К.Маркса, заключенного между ТСЖ "Стройтехника" (заказчик) и управляющей компанией (исполнитель), по условиям которого ТСЖ заключает договоры, обеспечивающие управление многоквартирным домом.
Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и дополнения к жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом двух инстанций, управляющая компания осуществляет управление многоквартирным домом N 45 по ул. Карла Маркса в г. Воронеж согласно договору на управление от 01.07.2013.
На основании обращения жильца названного дома в жилищную инспекцию руководителем инспекции 29.07.2014 издан приказ N 3135 о проведении внеплановой выездной проверки в отношении управляющей компании на предмет соблюдения обязательных требований по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, находящегося в управлении компании.
По результатам проверки административным органом составлен акт от 19.08.2014 N 3235, из которого следует, что управляющая компания не обеспечила исправное, без повреждений, состояние стен, а именно: имеется частичное разрушение штукатурного, окрасочного слоев стен фасада с торца на уровне 6 этажа (квартира N 20) и на углу дома над входом в поликлинику, чем нарушила пункты 4.2.1.1 и 4.2.1.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.
В тот же день жилищная инспекция выдала управляющей компании предписание N 1163, которым обязала компанию в срок до 20.11.2014 выполнить ремонт штукатурного и окрасочного слоев стен фасада в местах разрушений.
Полагая, что предписание является незаконным и неисполнимым, управляющая компания обратилась в арбитражный суд с указанным заявлением.
Суд двух инстанций исследовал представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дал им надлежащую правовую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа заявителю в удовлетворении его требования.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно п. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Пунктом 2.3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
В силу п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Пунктами 4.2.1.1 и 4.2.1.5 Правил N 170 предусмотрено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен; не допускать разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток.
Из системного толкования вышеназванных норм права следует, что в ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Поэтому довод управляющей компании о том, что ремонт фасада многоквартирного дома может быть выполнен управляющей организацией только при наличии решения собрания собственников помещений этого дома о проведении такого ремонта несостоятелен.
Довод кассационной жалобы о тарифе платы за содержание и ремонт фасада дома являлся и доводом апелляционной жалобы, этот довод был предметом исследования суда второй инстанции, ему дана надлежащая оценка.
Довод жалобы о том, что предписание должно быть реально исполнимо, а из предписания не ясно, какие действия должна осуществить управляющая компания, не заслуживает внимания. Согласно предписанию управляющая компания должна выполнить ремонт штукатурного и окрасочного слоев стен фасада в местах разрушений.
Представленный с дополнением к кассационной жалобе договор на управление от 01.10.2008 между ТСЖ "Стройтехника" и ООО Управляющая компания "СтройТехника" не может оцениваться судом кассационной инстанции, так как данный договор не представлялся ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции и заявитель на него ранее не ссылался. Тем более, что договор заключен на 5 лет, и в этом договоре все обязанности по содержанию общего имущества дома также возложены на управляющую компанию, а не на ТСЖ. ТСЖ по договору выступает как заказчик.
При таких обстоятельствах суд по праву отказал управляющей компании в удовлетворении ее требования.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. ст. 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по делу N А14-11533/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного суда Российской Федерации в течение двух месяцев.
Председательствующий судья
С.И.СМОЛКО
Судьи
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)