Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица считает отказ незаконным, поскольку на государственную регистрацию ею были представлены все необходимые документы, предусмотренные законом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Валитова М.С.
Судебная коллегия по административным делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Латышенко Н.Ф.,
судей областного суда Ершовой Л.А., Шукеновой М.А.,
при секретаре М.,
рассмотрела в судебном заседании 09 сентября 2015 года дело
по апелляционной жалобе ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>"
на решение Первомайского районного суда г. Омска от 10 июля 2015 года, которым отказано в удовлетворении заявления К. о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и возложении обязанности зарегистрировать право собственности на нежилое помещение N N <...>, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>.
Заслушав доклад судьи областного суда Латышенко Н.Ф., судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, ссылаясь на то, что 17.06.2014 года между ней и <...> был заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 15.12.2013 года, заключенному <...> с застройщиком ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>", на основании которого к ней перешли права участника долевого строительства. Предметом договора являлось право на объект долевого строительства - нежилое помещение N N <...> на втором этаже, площадью <...> кв. м, расположенное в многоквартирном доме <...>.
Свои обязательства по договору она исполнила полностью, оплатив стоимость объекта. После ввода жилого дома в эксплуатацию кадастровым инженером производился обмер объекта долевого строительства, по результатам которого фактическая площадь нежилого помещения N N <...> составила <...> кв. м 27.10.2014 года между ней и застройщиком был подписан акт приема-передачи.
13.11.2014 года она обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, с приложением всех необходимых документов. Однако 17.04.2015 года ей было отказано в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение со ссылкой на отсутствие в проектной декларации застройщика изменений площади вышеуказанного объекта долевого строительства.
Считала данный отказ незаконным, поскольку на государственную регистрацию ею были представлены все необходимые документы, предусмотренные законом.
Просила признать незаконным отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение N N <...>, площадью <...> кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер N <...>; возложить на Управление Росреестра по Омской области обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение.
К., представитель ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" в судебное заседание не явились.
Представитель заявителя З. требования поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Омской области А. заявленные требования не признала.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" просит решение суда отменить, удовлетворив требования К., ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значения для дела, а также неправильное применение норм ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Указывает, что поскольку проектная площадь в течение строительства в данном случае не менялась, обязанность застройщика вносить изменения в проектную декларацию отсутствовала. Не предусмотрена законом и обязанность застройщика по внесению изменений в проектную декларацию относительно фактической площади объекта. Кроме того, считает, что положения ч. 4 ст. 19 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к правоотношениям сторон не применимы, поскольку с момента подписания акта-приема передачи, обязательства сторон по договору долевого участия являются прекращенными, и не могут быть изменены соглашением сторон, в том числе, путем заключения дополнительного соглашения. Вывод суда о необходимости внесения изменений в проектную декларацию относительно этажности объекта также является неверным.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. <...>).
Представитель Управления Росреестра по Омской области Б. приняла участие в судебном заседании. Неявка представителя ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" уважительной судебной коллегией не признана, ходатайство об отложении дела слушанием отклонено. Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь частью 3 статьи 167, частью 1 статьи 327 ГПК Российской Федерации, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя Управления Росреестра по Омской области Б., судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного решения.
Порядок проведения государственной регистрации права собственности участников долевого строительства определен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу части 2 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Принимая во внимание требования к содержанию и структуре указанного реестра (статья 12 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ), краткое описание объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название объекта), его площадь, назначение и иная необходимая информация - является составной частью ЕГРП.
Следовательно, такую информацию должны отражать представляемые на соответствующую регистрацию документы (статья 18 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ).
В ходе государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных для регистрации документов и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ).
Проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, государственный регистратор устанавливает, в том числе, соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в документах, удостоверенных организацией (органом) по учете объектов недвижимого имущества, соответствуют аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе (п. 43 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним", утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 года N 184).
В силу п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.
Согласно абзацам 8 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Из материалов дела следует, что 15.12.2013 года между ООО "Строительная фирма "Трест-<...>" (застройщик) и <...> (участник долевого строительства) заключен договор об участии в долевом строительстве N N <...>, согласно которому объектом долевого строительства является нежилое помещение N N <...>, расположенное на втором этаже жилого дома N <...> (почтовый адрес), площадью по проекту <...> кв. м.
Согласно п. 1.3 данного договора, площадь нежилого помещения по проекту может измениться по сравнению с фактической, в связи с чем общая площадь нежилого помещения подлежит уточнению после ввода дома в эксплуатацию и его обмера органами технической инвентаризации. Стороны допускают возможные отклонения площади в пределах +/- 5% от заявленной площади.
11.06.2014 года между указанными сторонами заключены дополнительные соглашения к договору N N <...> на долевое участие в строительстве жилого дома от 15.12.2013 года, которыми внесены изменения в п. 1.2; 2.2 (в части уплаты денежных средств); 4.2.8 (в обязанности участника долевого строительства) данного договора (л.д. <...>).
17.06.2014 года между <...> (сторона-1) и К. (сторона-2) заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве N N <...> от 15.12.2013 года, по которому сторона-1 уступила, а сторона-2 приняла в полном объеме права (требования), принадлежащие стороне-1 как участнику долевого строительства по договору об участии в долевом строительстве N N <...> от 15.12.2013 года, а именно: нежилое помещение N N <...>, расположенное на втором этаже жилого дома N N <...> по адресу: <...> (почтовый адрес), площадью по проекту <...> кв. м (л.д. <...>). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 19.08.2014 года.
27.10.2014 года между ООО "Строительная фирма "Трест-<...>" и К. подписан акт приема-передачи нежилого помещения, по которому застройщик передал участнику долевого строительства нежилое помещение N N <...> на втором этаже в многоквартирном жилом доме с почтовым адресом: <...>, общей площадью <...> кв. м (л.д. <...>).
Согласно кадастровому паспорту нежилого помещения от 06.11.2014 года, нежилое помещение N N <...> с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположено по адресу: <...>, этаж на котором расположено посещение - N 1 и N 2 (л.д. <...>).
13.11.2014 года заявительница обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, предоставив следующие документы: заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.05.2014 года; квитанции об оплате государственной пошлины; кадастровый паспорт помещения от 06.11.2014 года; договор участия в долевом строительстве от 15.12.2013 года; дополнительное соглашение к указанному договору от 11.06.2014 года; акт приема - передачи от 27.10.2014 года; договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 17.06.2014 года (л.д. <...>).
Уведомлением Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации от 12.03.2015 года на основании п. 1 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на указанную квартиру приостановлена на один месяц в связи с возникшими противоречиями в описании площади помещения (л.д. <...>).
В дополнении к уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 20.03.2015 года государственный регистратор указал также о необходимости представления изменений к проектной декларации, дополнительного соглашения к договору долевого участия в связи с изменением общей площади на <...> кв. м, а также плана создаваемого объекта площадью <...> кв. м (л.д. <...>).
Согласно ответу отдела предоставления сведений филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области от 08.12.2014 года на запрос государственного регистратора, помещение с кадастровым номером N <...> учтено в государственном кадастре недвижимости с площадью <...> кв. м (л.д. <...>).
Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации причины, послужившие препятствием для ее проведения, не были устранены, 17.04.2015 года Управлением Росреестра по Омской области принято решение об отказе в проведении государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение на основании абз. 8, 10 п. 1 ст. 20 и п. 2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а именно: правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (л.д. <...>).
Из материалов дела следует, что при проведении правовой экспертизы представленных К. на регистрацию документов государственным регистратором были выявлено, что площадь нежилого помещения и его расположение на этажах, указанные в договоре об участии в долевом строительстве и подлежащие внесению в ЕГРП, не соответствуют аналогичным сведениям, указанным в кадастровом паспорте на данное помещение.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ указанный договор должен содержать, кроме прочего, определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, передаваемого застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 19 названного Федерального закона проектная декларация включает в себя сведения о застройщике и информацию о проекте строительства.
В силу п. 5 ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации. Такая информация должна содержать в том числе сведения о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также описание технических характеристик этих самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
По смыслу указанных положений закона площадь объекта долевого строительства, его месторасположение согласно этажности по акту приема-передачи, а также его иные индивидуальные признаки, должны соответствовать проектной документации застройщика и условиям договора о долевом участии в строительстве.
Как указывалось выше, в договоре об участии в долевом строительстве от 15.12.2013 года площадь объекта долевого строительства указана <...> кв. м, при этом договором возможность отклонения предельной фактической площади данного объекта от проектной установлено +/- 5% от заявленной площади (<...> кв. м), при этом разница с фактической площадью составляет <...> кв. м
23.05.2014 года по заявлению застройщика были внесены изменения в план объекта многоквартирного дома, представлены изменения к проектной декларации, согласно которым общая площадь указанного нежилого помещения составила <...> кв. м. При этом изменения в договор об участии в долевом строительстве в данной части внесены не были.
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что пунктом 1.3 договора о долевом участии в строительстве предусмотрено согласование площади после ввода дома в эксплуатацию посредством подписания акта приема-передачи, что и было выполнено сторонами, состоятельными не признаются.
Указанный пункт договора включает в себя также условие о предельном отклонении разницы площади +/- 5% от заявленной.
Кроме того, согласно кадастровому паспорту от 06.11.2014 года площадь указанного помещения составила <...> кв. м, при этом по паспорту оно расположено на двух этажах (1 и 2), в то время как по договору помещение расположено только на втором этаже. Изменения в данные характеристики указанного помещения ни в проектную документацию, ни в договор долевого участия не вносились.
Доводы апелляционной жалобы об ошибочности выводов суда относительно местоположения объекта и как следствие необходимости внесения изменений в проектную декларацию несостоятельны.
Из приложения N 1 к договору о долевом участии в строительстве однозначно следует, что нежилое помещение (магазин N N <...>) проектной площадью <...> кв. м расположено на 2 этаже дома, на первом этаже указаны помещения - магазин N <...> и N <...>.
Поскольку документы, представленные заявителем регистратору, содержали противоречивую информацию о площади объекта недвижимости и его расположения на этажах, данное обстоятельство не позволило Управлению Росреестра по Омской области идентифицировать заявленный к регистрации объект недвижимости с тем объектом, на который выдан кадастровый паспорт, представленный К. на регистрацию.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал отказ в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение по указанным в нем основаниям соответствующим положениями закона, принятым в рамках полномочий государственного органа, в связи с чем отказал К. в удовлетворении заявления.
Доводы апелляционной жалобы ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" о прекращении договора долевого участия вследствие чего исключается возможность внесения изменений в проектную декларацию, заключения дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве не влияют на правильность принятого судом решения и поэтому не могут служить основанием к отмене решения суда.
Ссылки ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" на нарушение его процессуальных прав, выразившихся в ненадлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела, подлежат отклонению.
По запросу суда апелляционной инстанции судом первой инстанции было представлено почтовое уведомление о вручении 09.07.2015 года ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" судебной повестки о рассмотрении дела 10.07.2015 года. Данная информация подтверждается сведениями с официального сайта Почты России в сети Интернет об отслеживании почтовых отправлений (почтовый идентификатор N <...>), согласно которым указанное заказное письмо принято почтовой службой к пересылке 07.07.2015 года и вручено адресату 09.07.2015 года. При таких обстоятельствах, представленные в подтверждение несвоевременного получения судебных повесток документы, с входящими числами, проставленными обществом, во внимание приняты быть не могут. Вместе с тем, в судебное заседание 10.07.2015 года представитель ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" не явился, об уважительности причин неявки общество суду не сообщило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявляло. При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь ч. 1 ст. 113 и ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, обоснованно рассмотрел дело в отсутствие общества, оснований полагать, что его право на участие в судебном заседании было нарушено, не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Омска от 10 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-6389/2015
Требование: О признании незаконными действий, возложении обязанности зарегистрировать право собственности на нежилое помещение.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица считает отказ незаконным, поскольку на государственную регистрацию ею были представлены все необходимые документы, предусмотренные законом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 сентября 2015 г. по делу N 33-6389/2015
Председательствующий: Валитова М.С.
Судебная коллегия по административным делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Латышенко Н.Ф.,
судей областного суда Ершовой Л.А., Шукеновой М.А.,
при секретаре М.,
рассмотрела в судебном заседании 09 сентября 2015 года дело
по апелляционной жалобе ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>"
на решение Первомайского районного суда г. Омска от 10 июля 2015 года, которым отказано в удовлетворении заявления К. о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и возложении обязанности зарегистрировать право собственности на нежилое помещение N N <...>, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>.
Заслушав доклад судьи областного суда Латышенко Н.Ф., судебная коллегия
установила:
К. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, ссылаясь на то, что 17.06.2014 года между ней и <...> был заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 15.12.2013 года, заключенному <...> с застройщиком ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>", на основании которого к ней перешли права участника долевого строительства. Предметом договора являлось право на объект долевого строительства - нежилое помещение N N <...> на втором этаже, площадью <...> кв. м, расположенное в многоквартирном доме <...>.
Свои обязательства по договору она исполнила полностью, оплатив стоимость объекта. После ввода жилого дома в эксплуатацию кадастровым инженером производился обмер объекта долевого строительства, по результатам которого фактическая площадь нежилого помещения N N <...> составила <...> кв. м 27.10.2014 года между ней и застройщиком был подписан акт приема-передачи.
13.11.2014 года она обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, с приложением всех необходимых документов. Однако 17.04.2015 года ей было отказано в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение со ссылкой на отсутствие в проектной декларации застройщика изменений площади вышеуказанного объекта долевого строительства.
Считала данный отказ незаконным, поскольку на государственную регистрацию ею были представлены все необходимые документы, предусмотренные законом.
Просила признать незаконным отказ Управления Росреестра по Омской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение N N <...>, площадью <...> кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер N <...>; возложить на Управление Росреестра по Омской области обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение.
К., представитель ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" в судебное заседание не явились.
Представитель заявителя З. требования поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Омской области А. заявленные требования не признала.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" просит решение суда отменить, удовлетворив требования К., ссылаясь на неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значения для дела, а также неправильное применение норм ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Указывает, что поскольку проектная площадь в течение строительства в данном случае не менялась, обязанность застройщика вносить изменения в проектную декларацию отсутствовала. Не предусмотрена законом и обязанность застройщика по внесению изменений в проектную декларацию относительно фактической площади объекта. Кроме того, считает, что положения ч. 4 ст. 19 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к правоотношениям сторон не применимы, поскольку с момента подписания акта-приема передачи, обязательства сторон по договору долевого участия являются прекращенными, и не могут быть изменены соглашением сторон, в том числе, путем заключения дополнительного соглашения. Вывод суда о необходимости внесения изменений в проектную декларацию относительно этажности объекта также является неверным.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. <...>).
Представитель Управления Росреестра по Омской области Б. приняла участие в судебном заседании. Неявка представителя ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" уважительной судебной коллегией не признана, ходатайство об отложении дела слушанием отклонено. Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь частью 3 статьи 167, частью 1 статьи 327 ГПК Российской Федерации, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя Управления Росреестра по Омской области Б., судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного решения.
Порядок проведения государственной регистрации права собственности участников долевого строительства определен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В силу части 2 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Принимая во внимание требования к содержанию и структуре указанного реестра (статья 12 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ), краткое описание объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название объекта), его площадь, назначение и иная необходимая информация - является составной частью ЕГРП.
Следовательно, такую информацию должны отражать представляемые на соответствующую регистрацию документы (статья 18 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ).
В ходе государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных для регистрации документов и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ).
Проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, государственный регистратор устанавливает, в том числе, соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в документах, удостоверенных организацией (органом) по учете объектов недвижимого имущества, соответствуют аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе (п. 43 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним", утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 года N 184).
В силу п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.
Согласно абзацам 8 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Из материалов дела следует, что 15.12.2013 года между ООО "Строительная фирма "Трест-<...>" (застройщик) и <...> (участник долевого строительства) заключен договор об участии в долевом строительстве N N <...>, согласно которому объектом долевого строительства является нежилое помещение N N <...>, расположенное на втором этаже жилого дома N <...> (почтовый адрес), площадью по проекту <...> кв. м.
Согласно п. 1.3 данного договора, площадь нежилого помещения по проекту может измениться по сравнению с фактической, в связи с чем общая площадь нежилого помещения подлежит уточнению после ввода дома в эксплуатацию и его обмера органами технической инвентаризации. Стороны допускают возможные отклонения площади в пределах +/- 5% от заявленной площади.
11.06.2014 года между указанными сторонами заключены дополнительные соглашения к договору N N <...> на долевое участие в строительстве жилого дома от 15.12.2013 года, которыми внесены изменения в п. 1.2; 2.2 (в части уплаты денежных средств); 4.2.8 (в обязанности участника долевого строительства) данного договора (л.д. <...>).
17.06.2014 года между <...> (сторона-1) и К. (сторона-2) заключен договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве N N <...> от 15.12.2013 года, по которому сторона-1 уступила, а сторона-2 приняла в полном объеме права (требования), принадлежащие стороне-1 как участнику долевого строительства по договору об участии в долевом строительстве N N <...> от 15.12.2013 года, а именно: нежилое помещение N N <...>, расположенное на втором этаже жилого дома N N <...> по адресу: <...> (почтовый адрес), площадью по проекту <...> кв. м (л.д. <...>). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 19.08.2014 года.
27.10.2014 года между ООО "Строительная фирма "Трест-<...>" и К. подписан акт приема-передачи нежилого помещения, по которому застройщик передал участнику долевого строительства нежилое помещение N N <...> на втором этаже в многоквартирном жилом доме с почтовым адресом: <...>, общей площадью <...> кв. м (л.д. <...>).
Согласно кадастровому паспорту нежилого помещения от 06.11.2014 года, нежилое помещение N N <...> с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв. м, расположено по адресу: <...>, этаж на котором расположено посещение - N 1 и N 2 (л.д. <...>).
13.11.2014 года заявительница обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, предоставив следующие документы: заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.05.2014 года; квитанции об оплате государственной пошлины; кадастровый паспорт помещения от 06.11.2014 года; договор участия в долевом строительстве от 15.12.2013 года; дополнительное соглашение к указанному договору от 11.06.2014 года; акт приема - передачи от 27.10.2014 года; договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 17.06.2014 года (л.д. <...>).
Уведомлением Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации от 12.03.2015 года на основании п. 1 ст. 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на указанную квартиру приостановлена на один месяц в связи с возникшими противоречиями в описании площади помещения (л.д. <...>).
В дополнении к уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 20.03.2015 года государственный регистратор указал также о необходимости представления изменений к проектной декларации, дополнительного соглашения к договору долевого участия в связи с изменением общей площади на <...> кв. м, а также плана создаваемого объекта площадью <...> кв. м (л.д. <...>).
Согласно ответу отдела предоставления сведений филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области от 08.12.2014 года на запрос государственного регистратора, помещение с кадастровым номером N <...> учтено в государственном кадастре недвижимости с площадью <...> кв. м (л.д. <...>).
Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации причины, послужившие препятствием для ее проведения, не были устранены, 17.04.2015 года Управлением Росреестра по Омской области принято решение об отказе в проведении государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение на основании абз. 8, 10 п. 1 ст. 20 и п. 2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а именно: правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (л.д. <...>).
Из материалов дела следует, что при проведении правовой экспертизы представленных К. на регистрацию документов государственным регистратором были выявлено, что площадь нежилого помещения и его расположение на этажах, указанные в договоре об участии в долевом строительстве и подлежащие внесению в ЕГРП, не соответствуют аналогичным сведениям, указанным в кадастровом паспорте на данное помещение.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ указанный договор должен содержать, кроме прочего, определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, передаваемого застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 19 названного Федерального закона проектная декларация включает в себя сведения о застройщике и информацию о проекте строительства.
В силу п. 5 ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации. Такая информация должна содержать в том числе сведения о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также описание технических характеристик этих самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
По смыслу указанных положений закона площадь объекта долевого строительства, его месторасположение согласно этажности по акту приема-передачи, а также его иные индивидуальные признаки, должны соответствовать проектной документации застройщика и условиям договора о долевом участии в строительстве.
Как указывалось выше, в договоре об участии в долевом строительстве от 15.12.2013 года площадь объекта долевого строительства указана <...> кв. м, при этом договором возможность отклонения предельной фактической площади данного объекта от проектной установлено +/- 5% от заявленной площади (<...> кв. м), при этом разница с фактической площадью составляет <...> кв. м
23.05.2014 года по заявлению застройщика были внесены изменения в план объекта многоквартирного дома, представлены изменения к проектной декларации, согласно которым общая площадь указанного нежилого помещения составила <...> кв. м. При этом изменения в договор об участии в долевом строительстве в данной части внесены не были.
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что пунктом 1.3 договора о долевом участии в строительстве предусмотрено согласование площади после ввода дома в эксплуатацию посредством подписания акта приема-передачи, что и было выполнено сторонами, состоятельными не признаются.
Указанный пункт договора включает в себя также условие о предельном отклонении разницы площади +/- 5% от заявленной.
Кроме того, согласно кадастровому паспорту от 06.11.2014 года площадь указанного помещения составила <...> кв. м, при этом по паспорту оно расположено на двух этажах (1 и 2), в то время как по договору помещение расположено только на втором этаже. Изменения в данные характеристики указанного помещения ни в проектную документацию, ни в договор долевого участия не вносились.
Доводы апелляционной жалобы об ошибочности выводов суда относительно местоположения объекта и как следствие необходимости внесения изменений в проектную декларацию несостоятельны.
Из приложения N 1 к договору о долевом участии в строительстве однозначно следует, что нежилое помещение (магазин N N <...>) проектной площадью <...> кв. м расположено на 2 этаже дома, на первом этаже указаны помещения - магазин N <...> и N <...>.
Поскольку документы, представленные заявителем регистратору, содержали противоречивую информацию о площади объекта недвижимости и его расположения на этажах, данное обстоятельство не позволило Управлению Росреестра по Омской области идентифицировать заявленный к регистрации объект недвижимости с тем объектом, на который выдан кадастровый паспорт, представленный К. на регистрацию.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал отказ в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение по указанным в нем основаниям соответствующим положениями закона, принятым в рамках полномочий государственного органа, в связи с чем отказал К. в удовлетворении заявления.
Доводы апелляционной жалобы ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" о прекращении договора долевого участия вследствие чего исключается возможность внесения изменений в проектную декларацию, заключения дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве не влияют на правильность принятого судом решения и поэтому не могут служить основанием к отмене решения суда.
Ссылки ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" на нарушение его процессуальных прав, выразившихся в ненадлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела, подлежат отклонению.
По запросу суда апелляционной инстанции судом первой инстанции было представлено почтовое уведомление о вручении 09.07.2015 года ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" судебной повестки о рассмотрении дела 10.07.2015 года. Данная информация подтверждается сведениями с официального сайта Почты России в сети Интернет об отслеживании почтовых отправлений (почтовый идентификатор N <...>), согласно которым указанное заказное письмо принято почтовой службой к пересылке 07.07.2015 года и вручено адресату 09.07.2015 года. При таких обстоятельствах, представленные в подтверждение несвоевременного получения судебных повесток документы, с входящими числами, проставленными обществом, во внимание приняты быть не могут. Вместе с тем, в судебное заседание 10.07.2015 года представитель ЗАО "Строительная фирма "Трест-<...>" не явился, об уважительности причин неявки общество суду не сообщило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявляло. При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь ч. 1 ст. 113 и ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, обоснованно рассмотрел дело в отсутствие общества, оснований полагать, что его право на участие в судебном заседании было нарушено, не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
На основании изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Омска от 10 июля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)