Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что строительство объектов осуществлено с нарушением законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: ФИО1
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи ФИО2,
судей ФИО3, ФИО4,
при секретаре Е.Е.В.,
с участием представителя Администрации г. Н. Новгорода ФИО17 (по доверенности), представителей ФИО5 - адвокатов ФИО6 и ФИО20, представителя ФИО7 - адвоката ФИО18, представителя ФИО12 - ФИО19 (по доверенности), ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО3
дело по апелляционным жалобам ФИО5 и администрации <адрес>, возражениям на них
на решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
по иску Администрации <адрес> к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО26, ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос,
по иску ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства,
по иску ФИО12, ФИО13, ФИО15 к К. признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства,
по иску ФИО8 к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства,
установила:
Администрация г. Н. Новгорода обратилась в суд с иском к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО26 с иском о признании объектов самовольными постройками и их сносе, указав следующее.
ФИО8 являлась собственником земельного участка общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: "...":, участок "..." (свидетельство о государственной регистрации права от "..." года) и земельного участка общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: "...", участок "..." (свидетельство о государственной регистрации права от "..." года).
На основании разрешений на строительство от "..." года N "...", N "..." на указанных земельных участках ФИО8 было разрешено строительство индивидуальных жилых домов. В дальнейшем на основании постановления Администрации г. Н. Новгорода от "..." N "..." действие указанных разрешений было приостановлено.
В настоящее время на данных земельных участках ФИО8 осуществляется строительство двух многоквартирных жилых домов (согласно проектной документации на 2, 3, 4 этажах данных домов запроектировано по три квартиры) без разрешений на строительство, получение которых обусловлено требованиями ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. На настоящий момент на указанных земельных участках выстроено: один дом - пять этажей с мансардой, второй дом - четыре этажа и ведется строительство мансарды.
Кроме того, согласно свидетельства о государственной регистрации права от "..." г. собственником объекта незавершенного строительства площадью "..." кв. м, степень готовности 45%, расположенного на земельном участке общей площадью "..." кв. м, находящегося по адресу: г. Н. Новгород, Александровская слобода, участок "...", является ФИО26.
Собственниками объекта незавершенного строительства площадью "..." кв. м, степень готовности 95%, и земельного участка общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: г. Н. Новгород, Александровская слобода, участок "...", являются ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11.
Администрация г. Н. Новгорода, со ссылкой на положения ст. ст. 222, 1079 ГК РФ, полагает, что возведенные объекты являются самовольной постройкой, строительство осуществляется с грубейшими нарушениями градостроительного законодательства - в отсутствие разрешения на строительство, поэтому данная деятельность потенциально несет угрозу жизни и здоровью третьих лиц. Инспекцией государственного строительного надзора <адрес> неоднократно по жалобам граждан проводились соответствующие мероприятия по государственному строительному надзору данных объектов строительства, в результате которых выявлено, что согласно проектной документации, представленной застройщиком, данные жилые дома запроектированы как многоквартирные, четырехэтажные с мансардой (что и выполнено в настоящее время застройщиком). Также, строительство объектов ведется по неутвержденной и не имеющей положительного заключения органа государственной экспертизы проектной документации, что является нарушением требований ч. 15 ст. 48 и ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.
На основании выявленных нарушений ФИО8 была привлечена инспекцией к административной ответственности в виде штрафов. Кроме того, ФИО8 были выданы инспекцией два предписания с указанием на необходимость представить в инспекцию согласованную проектную документацию по строительству объектов. В связи с этим в отношении ФИО8 инспекцией были возбуждены дела об административных правонарушениях. Также инспекцией были установлены факты нарушений требований к организации строительной площадки - не организованы ворота въезда, выезда со стороны стройплощадки, временное ограждение выполнено частично.
Поскольку ведение строительства на указанных земельных участках ведется незаконно, без наличия у застройщика разрешения на строительство объектов и положительного заключения органа государственной экспертизы проектной документации, полагает, что имеются основания к сносу самовольно возведенных объектов капитального строительства - многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: "...".
В связи с изложенным Администрация г. Н. Новгорода просила суд признать объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках по адресу: "..." самостоятельно возведенными постройками, обязать собственников произвести снос самовольно возведенных построек, расположенных на земельных участках по указанному адресу (т. 1 л.д. 4 - 8).
В ходе производства по делу Администрация г. Н. Новгорода неоднократно изменяла заявленные требования, в которых указала, что собственниками объекта незавершенного строительства площадью "..." кв. м, степень готовности 45%, расположенного на земельном участке общей площадью "..." кв. м, находящегося по адресу: "...", является ФИО12, ФИО13, ФИО15; собственниками объекта незавершенного строительства площадью "..." кв. м, степень готовности 95%, и земельного участка общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: "...", являются ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО14, ФИО12, в связи с чем ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 были указаны Администрацией г. Н. Новгорода в качестве соответчиков (т. 1 л.д. 144 - 148, т. 5 л.д. 161 - 163). В окончательном виде Администрация г. Н. Новгорода просила суд признать объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках по адресу: "...", самовольными постройками; обязать ответчиков (собственников) вышеуказанных объектов незавершенного строительства снести их за счет собственных средств в течение 14 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Определением "..." районного суда г. Н. Новгорода от "..." года гражданское дело по иску Администрации г. Н. Новгорода к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО26, ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 было объединено с гражданским делом по иску ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства, которая в обоснование заявленных требований указала следующее.
"..." года истец ФИО7 по договору купли-продажи приобрела "..." доли в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 50% и "..." доли земельного участка по адресу: "...", о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> "..." года в ЕГРП сделана запись регистрации N "...", N "..." и выдано Свидетельство о государственной регистрации права на долю в объекте незавершенного строительства, на долю земельного участка.
"..." года между ФИО7 и ФИО8 был заключен договор инвестирования строительства, по которому ФИО8 как застройщик приняла на себя обязательство по достройке жилого дома N "..." в соответствии с проектом, выполненным ООО "КомплектПроект", а также по подготовке документов и осуществлении регистрации права собственности принадлежащих ФИО7 долей в праве собственности на жилой дом со 100% готовностью.
В соответствии с условиями договора истец как созастройщик обязалась направить собственные денежные средства на достройку, организацию, проведение и оплату работ по достройке жилого дома по адресу: "..."; застройщик ФИО8 обязалась обеспечить строительство жилого дома в соответствии с проектной и разрешающей документацией.
На строительство жилого дома по адресу: "...", согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ФИО8 "..." года было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства индивидуального жилого дома на земельном участке "..." кв. м N "...", сроком до "..." года.
Актом о приемке-передаче от "..." года ФИО8, как застройщик, передала незавершенный строительством жилой дом "...", общей площадью застройки "..." кв. м со степенью готовности 95% по "...".
"..." года ФИО7 продала несовершеннолетнему ФИО11, действующему с согласия своей "..." - ФИО16, "..." доли в объекте незавершенного строительства жилого дома и земельного участка. Акт приема-передачи объектов недвижимости между ФИО7 и ФИО16, действующей в интересах ФИО11, подписан "..." года.
Уведомлением от "..." года истец сообщила ФИО8 о состоявшемся переходе права собственности на "..." доли в объекте незавершенного строительством (степень готовности 95%) и "..." доли земельного участка N "...".
Актом приема-передачи от "..." года ФИО8 передала истцу завершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: "...", исполнив свои обязательства по передаче объекта недвижимости по договору. В п. 3 акта приема-передачи указано, что стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют, в том числе связанных со сроком передачи завершенного строительством жилого дома.
В п. 5 акта приема-передачи предусмотрено, что в срок не позднее 30 календарных дней с момента подписания акта ФИО8, как застройщик, обязуется подготовить документы, необходимые для регистрации права собственности на принадлежащие Созастройщику доли в праве собственности на завершенный строительством жилой дом N "...", а в срок не позднее "..." года ФИО8 обязалась зарегистрировать право собственности на принадлежащие истцу доли в праве собственности на завершенный строительством жилой дом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (п. 6 акта приема-передачи).
Согласно технического паспорта жилой дом N "..." "..." является завершенным объектом недвижимости общей площадью "..." кв. м.
Принятых на себя обязательств ФИО8 по подготовке документов и осуществлению регистрации права собственности, принадлежащих ФИО7 долей в праве собственности на завершенный строительством жилой дом N "...", в срок не позднее "..." года не исполнила, неоднократные обращения истца результатов не принесли.
ФИО7 полагает, что бездействие ответчика в части нарушения условий договора инвестирования в строительство - по срокам регистрации права собственности - нарушает ее законные права на приобретение в собственность завершенного строительством объекта, расположенного "...".
Со ссылкой на положения ст. ст. 8, 12, 209, 218 - 219, 309 ГК РФ, ст. ст. 6, 8 ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" ФИО7 просила признать за ней право собственности на "..." доли в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." общей площадью "..." кв. м, этажность 3, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом (т. 4 л.д. 4 - 7).
В ходе рассмотрения дела ФИО7 изменила требования, просила признать за ней право собственности на "..." доли в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." общей площадью "..." кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом (т. 4 л.д. 140).
Определением "..." районного суда г. Н. Новгорода от "..." года гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности было объединено с гражданским делом по иску ФИО12, ФИО13, ФИО15 к ФИО26 о признании права собственности для совместного рассмотрения.
ФИО12, ФИО13, ФИО15 обратились в суд с иском к ФИО26 о признании права собственности, указав следующее.
"..." года по договору купли-продажи ФИО12 приобрела у ФИО26 жилой объект незавершенного строительства, площадью застройки кв. м, степень готовности - 45%, лит. А, расположенный по адресу: "...".
"..." г. между ФИО26 и ФИО12 был заключен договор инвестирования строительства, по которому ФИО26 как застройщик принял на себя обязательство по достройке жилого дома N "..." в соответствии с проектом, выполненным ООО "КомплектПроект", а также по подготовке документов и осуществлении регистрации права собственности на завершенный строительством жилой дом N "..." со степенью готовности 100%.
В соответствии с условиями договора ФИО12, как созастройщик, обязалась направить собственные денежные средства на достройку, организацию, проведение и оплату работ по достройке жилого дома по адресу: "...".
На строительство жилого дома по адресу: "...", согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, собственнику земельного участка ФИО8 "..." г. было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства индивидуального жилого дома на земельном участке "..." кв. м N "...", сроком до "..." года.
"..." года ФИО12 были проданы "..." доли ФИО13 и "..." доли ФИО15 в объекте незавершенного строительства, площадью застройки "..." кв. м, степень готовности 45%, лит. А, расположенного по адресу: "...".
"..." года между ФИО12 и ФИО13, ФИО15 также были заключены договоры инвестирования строительства, по которому ФИО12 как застройщик приняла на себя обязательство по достройке жилого дома N "..." в соответствии с проектом, выполненным ООО "КомплектПроект", а также по подготовке документов и осуществлении регистрации доли в права общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N "..." со степенью готовности 100%.
Актом приема-передачи от "..." года ФИО26 как застройщик передал К.Н. завершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: "..." общей площадью "..." кв. м, жилой кв. м, инв. N "..." лит. А, исполнив свои обязательства по передаче объекта недвижимости по договору.
В пункте 3 акта приема-передачи указано, что стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют. Также актами приема-передачи от "..." года ФИО12 как застройщик передала ФИО13 и ФИО15 доли в завершенном строительстве жилом доме, расположенном по адресу: "...", общей площадью "..." кв. м, жилой "..." кв. м, лит. А, исполнив свои обязательства по передаче объекта недвижимости по договору.
Однако принятых на себя обязательств ФИО26 по подготовке документов и осуществлению регистрации права собственности на завершенный строительством жилой дом N "...", как застройщик, в срок не позднее 30 календарных дней с момента уведомления о готовности объекта, т.е. до "..." года, не исполнил. Обращения ФИО12 об исполнении принятых на себя обязательств со стороны ФИО26 результатов не принесли, документы на регистрацию права собственности ни ФИО12, ни в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> так и не переданы.
Согласно технического паспорта от "..." года жилой дом N "..." является завершенным объектом недвижимости общей площадью "..." кв. м, жилой "..." кв. м, инв. N "...", общая этажность пять этажей, состоящим из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом.
В связи с изложенным истцы просили: признать за ФИО12 право собственности на "..." долей в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N "...", общей площадью "..." кв. м, общая этажность: пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом; признать за ФИО13 право собственности на "..." долей в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N "...", общей площадью "..." кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом; признать за ФИО15 право собственности на "..." доли в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N "..." общей площадью "..." кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом (т. 5 л.д. 3 - 6).
Определением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от "..." года гражданское дело по иску Администрации г. Н. Новгорода к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО26, ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос, по иску ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства, по иску ФИО12, ФИО13, ФИО15 к ФИО26 о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства было объединено с гражданским делом по иску ФИО8 к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства для совместного рассмотрения (т. 6 л.д. 66).
ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, указав следующее (т. 7 л.д. 2 - 3).
"..." года между ФИО8 и ФИО9, ФИО7 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. По условиям договора ФИО7 приобрела "..." долей, ФИО9 - "..." долей в объекте незавершенного строительства площадью застройки "..." кв. м и земельном участке площадью "..." кв. м с кадастровым номером "..." по адресу: "...", принадлежащих ФИО8.
Согласно п. 5.2 договора купли-продажи, ФИО9 обязался в течение 5 месяцев с момента подписания настоящего договора, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, уплатить ФИО8 "..." рублей за приобретенные "..." доли в объекте незавершенного строительства и земельном участке, либо возвратить неоплаченные доли в собственность продавца.
"..." г. ФИО8 передала "..." долей ФИО7 и "..." долей ФИО9 в объекте незавершенного строительства и земельном участке по адресу: "...", о чем имеется подписанный трехсторонний акт приема-передачи от "..." года.
"..." года вышеуказанный договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> с обременениями в силу закона (ипотека в пользу залогодержателя ФИО8). Кроме того, имеются и другие обременения - ипотека в пользу залогодержателя ОАО АКБ "Мультибанк" по договору ипотеки от "..." года N "..." между ОАО АКБ "Мультибанк" и ФИО8.
"..." года по договору купли-продажи В.С.К. с согласия залогодержателей отчуждает "..." долей в объекте незавершенного строительства и "..." долей в земельном участке ФИО10, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации "..." от "..." года.
Однако, принятых на себя обязательств В.С.К. перед ФИО8 по оплате приобретенных по договору купли-продажи "..." долей в объекте незавершенного строительства и земельном участке по адресу: г. "..." до сих пор не исполнил. Неоднократные обращения ФИО8 о погашении задолженности результатов не принесли.
Со ссылкой на положения ст. ст. 309, 310, 334, 451, 488 ГК РФ, ФИО8, с учетом изменения в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований, просила суд расторгнуть договор купли-продажи от "..." года с В.С.К. в части перехода права собственности на "..." долю в объекте незавершенного строительства площадью застройки "..." кв. м и на "..." долю земельного участка площадью "..." кв. м с кадастровым номером "..." по адресу: г. "..."; признать за ФИО8 право собственности на "..." долю в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." общей площадью "..." кв. м, этажность 3, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом; признать за ФИО8 право собственности на "..." долю земельного участка площадью "..." кв. м с кадастровым номером "..." по адресу: "..." (т. 7 л.д. 166).
В судебном заседании представитель Администрации г. Н. Новгорода по доверенности ФИО17 исковые требования к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО26, ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос, поддержала. Требования, заявленные ФИО7, ФИО12, ФИО13, ФИО15, ФИО8, полагала не подлежащими удовлетворению.
Представитель ФИО7 и ФИО27 адвокат ФИО18 требования ФИО7 поддержала, как представитель ФИО26 полагала подлежащими удовлетворению требования ФИО12, ФИО13, ФИО15, в удовлетворении иска Администрации г. Н. Новгорода просила отказать.
Представитель ФИО12 по доверенности ФИО19 требования своей доверительницы поддержал, в удовлетворении иска Администрации г. Н. Новгорода просил отказать.
Представители третьего лица ФИО5 адвокаты ФИО20, ФИО6 полагали исковые требования Администрации г. Н. Новгорода подлежащими удовлетворению.
Ответчики ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО26, ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15, ФИО8, третьего лицо ФИО5, представители третьих лиц Инспекции государственного строительного надзора <адрес>, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ОАО АКБ "Мультибанк", ЗАО "Ипотечная компания Сбербанка", ТСЖ "Александровская слобода" в судебное заседание не явились, дело рассмотрено без их участия.
Решением Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Администрации г. Н. Новгорода к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, К., ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках по адресу: "..." самовольными постройками и об обязании их снести - отказано за необоснованностью.
Исковые требования ФИО7 удовлетворены.
За ФИО7 признано право собственности на "..." доли в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." общей площадью "..." кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом.
Исковые требования ФИО12, ФИО13, ФИО15 удовлетворены.
За ФИО12 признано право собственности на "..." доли, за ФИО13 - на "..." доли, за ФИО15 - на "..." доли в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N "..." общей площадью "..." кв. м, жилой "..." кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом.
Исковые требования ФИО8 к ФИО9 удовлетворены.
Расторгнут договор купли-продажи от "..." г. с ФИО9 в части перехода права собственности на "..." долю в объекте незавершенного строительства площадью застройки "..." кв. м и на "..." долю земельного участка площадью "..." кв. м с кадастровым номером "..." по адресу: "...".
За ФИО8 признано право собственности на "..." долю в объекте незавершенного строительства площадью застройки "..." кв. м и на "..." долю земельного участка площадью "..." кв. м с кадастровым номером "..." по адресу: "...".
В апелляционных жалобах ФИО5 и администрации <адрес> поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного и необоснованного, принятого с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению заявителей, суд пришел к необоснованному выводу о том, что спорные объекты капитального строительства являются индивидуальными жилыми домами, поскольку представленными в дело доказательствами, часть которых не нашла своего отражения в решении суда, подтверждается, что данные постройки являются многоквартирными жилыми домами, на строительство которых разрешения в установленном порядке не выдавалось. При этом суд необоснованно принял в качестве допустимого доказательства заключение эксперта ООО ЭКЦ "Дельта", в основу которого положены отмененные СНИП 2.08.01-89 "Жилые здания". Кроме того, суд не применил положения п. 4 ст. 85 и подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, предписывающие необходимость использования земельного участка в соответствии с разрешенными видами использования, целевым назначением земельного участка и с соблюдением градостроительных регламентов и прочих нормативов.
В возражениях (отзыве) на апелляционные жалобы ФИО7 просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ.
Обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Разрешая спор по существу и отказывая Администрации г. Н. Новгорода в удовлетворении исковых требований о признании объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках N "...", самовольными постройками, обязании произвести их снос, одновременно удовлетворяя исковые требования ФИО7, ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании права собственности на доли в указанных объектах недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из того, что спорные объекты капитального строительства самовольными постройками не являются, поскольку каких-либо существенных нарушений при их возведении не допущено, сами объекты, которые представляют собой индивидуальные жилые дома и многоквартирными жилыми домами не являются, расположены на земельных участках, принадлежащих ответчикам на праве собственности, возведены и зарегистрированы в установленном законом порядке до принятия постановления Администрации г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ N о приостановлении разрешений на строительство индивидуальных жилых домов.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, ФИО8 является собственником земельного участка общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: "..." (свидетельство о государственной регистрации права от "..." года) и являлась собственником земельного участка общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: "...", участок (свидетельство о государственной регистрации права от "..." года).
В соответствии со ст. ст. 51, 62 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ главой администрации г. Н. Новгорода ФИО21, ФИО8 было выдано разрешение N "..." от "..." г. на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома на земельном участке "..." кв. м по адресу: "...".
Кроме того, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ главой администрации г. Н. Новгорода ФИО21 ФИО8 было выдано разрешение N "..." от "..." года на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома на земельном участке "..." кв. м по адресу: "...", сроком до "..." года.
Застройщиком земельного участка N "..." является ФИО26 в результате заключенного договора "..." от "..." г. с ФИО8 на участие в инвестировании строительства жилого дома.
Решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО26 признано право собственности на объект незавершенного строительства с площадью застройки "..." кв. м, степень готовности 45%, находящийся по адресу: "...", участок N "...". На основании решения суда от "..." г. право собственности ФИО26 на данный объект незавершенного строительства, степень готовности 45%, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) "..." г.
"..." г. по договору купли-продажи ФИО12 приобрела у К. объект незавершенного строительства со степенью готовности 45%, расположенный по адресу: "...".
Впоследствии ФИО12 по договору купли-продажи от "..." г. продала ФИО13 и ФИО15 "..." долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 45%, расположенный по адресу: "..." (ФИО13 - "..." долей, ФИО15 - "..." долей). Право общей долевой собственности ФИО12, ФИО13 и ФИО15 на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРП "..." г.
В настоящий период времени собственниками объекта незавершенного строительства "..." являются 3 лиц: ФИО12 (доля в праве "..."), ФИО13 (доля в праве "...") и ФИО15 (доля в праве "...").
Собственником земельного участка "..." по-прежнему является ФИО8, залогодержателем - ОАО АКБ "Мультибанк" по договору ипотеки от "..." г. N "...".
Застройщиком земельного участка "..." является ФИО8, которая в последующем по договору купли-продажи от "..." г. продала объект незавершенного строительства со степенью готовности 50% и земельный участок ФИО7 ("..." долей в праве) и ФИО9 ("..." долей в праве).
Впоследствии ФИО9 произвел отчуждение "..." долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и на земельный участок ФИО10 (право собственности зарегистрировано в ЕГРП "..." г.). ФИО7 произвела отчуждение части принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и на земельный участок по адресу: "...", ФИО11 ("..." долей в праве, запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО14 ("..." доля в праве, запись в ЕГРП от "..." г.) и ФИО12 ("..." доля в праве, запись в ЕГРП от "..." г.).
В настоящий период времени собственниками земельного участка и объекта капитального строительства "..." являются 6 лиц: ФИО7 ("..." долей), ФИО9 ("..." доля в объекте незавершенного строительства, 95% готовности), ФИО10 ("..." долей в объекте незавершенного строительства, 95% готовности), ФИО11 ("..." долей в объекте незавершенного строительства, 95% готовности), ФИО14 ("..." доля в объекте незавершенного строительства, 95% готовности), ФИО12 ("..." доля в объекте незавершенного строительства, 95% готовности).
Залогодержателем "..." доли в объекте незавершенного строительства являются ОАО АКБ "Мультибанк" по договору ипотеки от "..." г. N "...", а также ФИО8 по ипотеке в силу Закона от "..." г. (в течение пяти месяцев, но не позднее "..." года).
Положениями п. п. 1 и 2 ст. 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи (земли в Российской Федерации), используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно п. 2 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В кадастровых паспортах на земельные участки N "..." значится: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого дома.
Постановлениями и.о. главы Администрации г. Н. Новгорода от "..." г. N "..." и N "..." были утверждены Градостроительные планы земельного участка (кадастровый номер "...") площадью "..." кв. м в "..." в <адрес> и земельного участка (кадастровый "...") площадью "..." кв. м в "..." в <адрес>, согласно которым: градостроительный регламент данных земельных участков установлен в составе Правил землепользования и застройки в г. Н. Новгороде, утвержденных Постановлением городской Думы г. Н. Новгорода N "..." от ДД.ММ.ГГГГ "Об утверждении Правил землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде"; вид территориальной зоны, подлежащей застройке, - Ж-2 - зона индивидуальной жилой застройки городского типа с участками, выделенная для обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих и блокированных индивидуальных жилых домов (коттеджей) с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Основные виды разрешенного использования земельных участков: отдельно стоящие односемейные дома (коттеджи) с участками до 1800 кв. м; блокированные односемейные дома с участками.
Многоквартирные жилые дома в качестве основного или вспомогательного вида разрешенного использования данных земельных участков в Градостроительных планах не предусмотрены.
Пунктами 3.4 данных градостроительных планов земельных участков согласовано предельное количество этажей жилых домов - 3 этажа с мансардой или предельная высота - 12 м.
Однако из технического паспорта, составленного по состоянию на "..." г. и представленному истцами ФИО12, ФИО13, ФИО15 в обоснование своих требований о признании за ними права собственности на завершенный строительством объект, видно, что жилой дом N "...", общей площадью "..." кв. м, жилой площадью "..." кв. м, имеет 5 этажей надземной части и 1 этаж подземной части.
Из технического паспорта, составленного по состоянию на "..." г. и представленного истцом ФИО7 в обоснование своих требований о признании за ней права собственности на долю в завершенном строительством объекте, видно, что жилой дом N "...", общей площадью "..." кв. м, жилой площадью "..." кв. м, имеет 5 этажей надземной части (3 основных этажа, мансарда 1, мансарда 2) и 1 этаж подземной части.
В Письме Министерства регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 18542-ИП/08 разъяснено, что в Градостроительном кодексе Российской Федерации понятие "количество этажей" используется как один из критериев, по которому устанавливается обязательность проведения государственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. При этом согласно нормативным техническим документам степень сложности строительных конструкций определяется, в том числе, геометрическими характеристиками зданий и сооружений. Таким образом, количество этажей объекта капитального строительства, на предмет обязательности проведения государственной экспертизы проектной документации следует определять с учетом всех подземных и надземных этажей здания, сооружения.
Таким образом, возведенные на земельных участках по адресу: "..." объекты капитального строительства имеют по 6 этажей каждый (с учетом подземных и мансардных), высота жилых домов значительно превышает предельно установленные Администрацией г. Н. Новгорода 12 м.
Постановлением главы Администрации г. Н. Новгорода от "..." г. N "..." действие ранее выданных ФИО8 разрешений на строительство индивидуальных жилых домов от "..." г. было приостановлено. Однако, несмотря на это, а также многочисленные проверочные мероприятия и предписания Инспекции Государственного строительного надзора <адрес>, строительство жилых домов на участках "..." продолжалось. Иных разрешений на строительство спорных объектов капитального строительства органами местного самоуправления не выдавалось, государственной экспертизы проектной документации спорных объектов капитального строительства не проводилось.
Представленными в материалы дела многочисленными Актами проверки Инспекции ГСН, Протоколом выездного совещания от "..." г., материалами о привлечении застройщика земельных участков ФИО8 к административной ответственности, фотоматериалами осмотра судом объектов недвижимости подтверждается, что в нарушение Разрешений на строительство двух индивидуальных жилых домов от "..." г. застройщик запроектировал и выстроил жилые дома на участках "..." как многоквартирные, со входом в квартиры с лестничных площадок на этажах, при этом данная проектная документация на эти многоквартирные жилые дома не утверждена в установленном законом порядке и не прошла государственную экспертизу, что является нарушением требований ч. 15 ст. 48 и ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.
В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства.
Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы, выполненной на основании определения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от "..." г. экспертом ООО НПО "Эксперт Союз" К.М., на момент осмотра объекты незавершенного строительства - жилые дома "..." представляли собой пятиэтажные здания, имеющие монолитный железобетонный каркас; в обоих зданиях имеется лестничная клетка, связывающая все этажи одного здания; на каждом этаже за исключением подвального имеется (в доме "..." планируется, судя по дверным проемам в лестницу), несколько обособленных помещений, каждое из которых связано с лестничной клеткой; исходя из вышеизложенного, объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках "...", являются многоквартирными жилыми домами. Данные объекты незавершенного строительства не соответствуют требованиям строительным норм и правил для индивидуальных жилых домов в части: градостроительных и пожарных требований по взаимному расположению строений на местности и относительно границ участков, завышения допустимой этажности зданий.
Определением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от "..." г. по настоящему делу была назначена повторная строительно-техническая экспертиза для разрешения вопросов о том, являются ли спорные объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках по адресу: "...", индивидуальными жилыми домами или многоквартирными жилыми домами, проведение которой поручено экспертам Фонда поддержки криминалистов правоохранительных органов "Дельта".
При этом в качестве основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы суд указал на противоречия в имеющихся в материалах дела заключениях специалистов и экспертов.
В соответствии с требованиями ч. ч. 2, 3 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
В определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта или экспертов.
Вместе с тем, при назначении по делу повторной судебной экспертизы судом не было принято во внимание, что по делу была проведена лишь одна судебная экспертиза, выполненная одним экспертом - ООО НПО "Эксперт-Союз". Данное заключение эксперта каких-либо сомнений в его правильности и обоснованности не вызывает, противоречий в нем, а также в показаниях эксперта ФИО22, проводившего судебную экспертизу, не имеется. По мнению судебной коллегии, данное заключение является допустимым доказательством, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате него выводы. Эксперт имеет необходимое для производства экспертизы образование и обладает соответствующей квалификацией.
Кроме того, в определении о назначении повторной строительно-технической экспертизы от "..." г. судом не указаны мотивы его несогласия с ранее данным заключением ООО НПО "Эксперт-Союз", что в целом свидетельствует о нарушении положений ст. 87 ГПК РФ.
Указание суда в обжалуемом решении на то, что экспертом ООО НПО "Эксперт-Союз" не сделано качественного описания исследуемых объектов, а выводы эксперта не раскрывают в полном объеме ответы на поставленные вопросы, безосновательно.
При изложенных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали объективные основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы и поручения ее другому эксперту, в связи с чем выполненное на основании определения суда от "..." г. заключение эксперта ЭКЦ ФПКПО "Дельта" нельзя признать допустимым доказательством как полученное с нарушением норм процессуального права.
Кроме того, заключение эксперта ЭКЦ ФПКПО "Дельта" не может быть принято во внимание и потому, что оно в части отнесения спорных объектов капитального строительства к категории индивидуальных жилых домов противоречит иным собранным по делу доказательствам, анализ которых в их совокупности и взаимосвязи позволяет прийти к выводу о том, что возведенные на земельных участках "..." жилые дома, по существу, предназначены для фактического использования и проживания несколькими семьями, которые не состоят с застройщиком и друг с другом в родственных отношениях.
Данный вывод подтверждается, наряду с заключением эксперта ООО НПО "Эксперт-Союз", фактом создания собственниками жилых домов "..." ФИО26, ФИО8, ФИО11, ФИО7 в июне "..." <адрес> собственников жилья "..." для управления данных жилых домов, эффективной эксплуатации комплекса недвижимого имущества, объединенного сетями инженерно-технического обеспечения, владения, пользования и распоряжения общим имуществом, являющимся общей долевой собственностью членов ТСЖ; копией договора подряда N "..." от "..." г., заключенного ФИО26 и ООО "Центр сантехники НН", на поставку, монтаж и пусконаладку 20 газовых котлов в спорных жилых домах по "...", содержащимися в Акте проверки Инспекции ГАСН от "..." г. сведениями об их установке на 1 - 4 этажах жилого дома "..."; размещенными в сети Интернет сведениями о продаже в жилых домах "..." 39-машиномест в подземном паркинге и квартир площадью от "..." кв. м до "..." кв. м со свободной планировкой, с поэтажными планами их расположения и проектной декларацией; показаниями свидетеля Г.Т.Р.; письменным отзывом ЗАО "Ипотечная компания Сбербанка" от "..." г. N "..." о реализации площадей ("..." долей в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства) по адресу: "..." в виде одно-, двух- и трехкомнатных квартир на 2 - 4 этажах жилого дома; фактом того, что собственники каждого спорного объекта капитального строительства являются членами разных семей.
Однако суд, в нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, какой-либо оценки вышеприведенным доказательствам и фактам не дал.
Что касается представленного в материалы дела Технического заключения по обследованию строительных конструкций жилого дома "...", выполненного в "..." г. ведущим экспертом ННГАСУ ФИО23, содержащего указание на то, что данный жилой дом является индивидуальным жилым домом, то оно не может быть принято во внимание, поскольку вопрос о том, является ли жилой дом "..." слободе многоквартирным либо индивидуальным жилым домом, предназначенным для односемейного заселения, в данном заключении не исследовался.
С учетом взаимосвязанных положений вышеприведенных норм права и принимая во внимание установленные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что совокупностью представленных в материалах дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения многоквартирных жилых домов на земельных "...", предназначенных для строительства объектов индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли. Разрешения на строительство многоквартирных жилых домов ответчики по иску Администрации г. Н. Новгорода не получали, по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращались.
Таким образом, спорные постройки имеют признаки самовольной: они возведены без соответствующего разрешения и утвержденной в установленном порядке проектной документации.
Факт регистрации права общей долевой собственности на строения не является основанием для непризнания строений самовольными. Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что указание в технических паспортах на то, что строительство спорных объектов капитального строительства завершено, само по себе не может являться достаточным основанием для признания их таковыми, т.е. созданными в установленном законом порядке объектами завершенного строительства, в силу отсутствия разрешений на строительство многоквартирных жилых домов и приостановления действия ранее выданных ФИО8 разрешений на строительство индивидуальных жилых домов.
Указание в обжалуемом решении на то, что решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от "..." г. было признано незаконным Распоряжение <адрес> г. Н. Новгорода N 204-р от ДД.ММ.ГГГГ "Об отмене распоряжения <адрес> г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ N 1666-р" о присвоении почтового адреса индивидуальному жилому дому N "...", что, по мнению суда, свидетельствует о том, что Администрация г. Н. Новгорода не оспаривала, что данный жилой дом является индивидуальным жилым домом, является необоснованным, поскольку указанные обстоятельства не имеют юридического значения для определения признаков самовольных построек у спорных объектов капитального строительства.
Представленные ответчиками по иску Администрации г. Н. Новгород <адрес> специалиста ИП ФИО24 от "..." г. N "..." и Заключение НИИ ВДПО ОПБ от "..." г. об отсутствии по результатам осмотра жилых зданий "..." нарушений требованиям СНиП и нормативным документам в области пожарной безопасности не означает отсутствие у спорных объектов капитального строительства иных признаков самовольной постройки, указанных выше.
При указанных обстоятельствах, исходя из положений вышеприведенных норм ГК РФ и ЗК РФ, а также статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса РФ у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа Администрации г. Н. Новгорода в удовлетворении иска о признании спорных объектов незавершенного строительства - жилых домов "..." самовольными постройками и их сносе, в связи с чем обжалуемое решение в данной части не может быть признано законным и обоснованным, а потому подлежит отмене.
На основании п. 3 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ/Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).
Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.
В настоящее время титульными собственниками спорных объектов капитального строительства являются: расположенного на земельном участке по адресу: "..." - ФИО12 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО13 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО15 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), расположенного на земельном участке по адресу: "..." - ФИО9 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО7 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО11 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО10 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО14 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО12 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.).
Указанные лица являются надлежащими ответчиками по исковым требованиям Администрации г. Н. Новгорода о сносе самовольных построек, а потому суд апелляционной инстанции, отменяя решение в части отказа Администрации г. Н. Новгорода в удовлетворении исковых требований к ним о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос, принимает по делу новое решение о признании объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках по адресу: "...", самовольными постройками, и обязании собственников снести данные постройки за счет собственных средств.
Сохранение построек, возведенных с нарушением градостроительного плана и с нарушением требований, установленных в разрешениях на строительство, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, третьего лица ФИО5, которая проживает на смежном земельном участке и имеет право на проживание в соответствующей зоне индивидуальной жилой застройки, а не рядом с многоквартирными домами с подземным паркингом, к которым предъявляются иные санитарные, противопожарные нормы и правила, и несанкционированное строительство и эксплуатация которых повлечет дополнительную не предусмотренную нагрузку на существующие объекты инженерной инфраструктуры и коммуникации.
При этом судебная коллегия находит подлежащим отклонению довод ответчиков по первоначальному иску о том, что Администрация г. Н. Новгорода не вправе предъявлять иск о сносе самовольных построек в защиту публичных интересов.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 22 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.
Принимая во внимание положения пункта 1 ст. 11 и пункта 1 ст. 72 Земельного кодекса РФ, подпункта 26 пункта 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ст. 29 Устава <адрес>, принятого постановлением городской ФИО28 Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ N 91, суд апелляционной инстанции считает, что Администрация г. Н. Новгорода вправе обратиться с иском о сносе самовольной постройки в суд, поскольку к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.
Поскольку ФИО26, к которому Администрация г. Н. Новгорода также предъявляет исковые требования о сносе самовольной постройки, в настоящее время не является собственником (владельцем) объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке по адресу: "...", оснований для удовлетворения требований о сносе данной самовольной постройки к нему как к ненадлежащем ответчику не имеется, в связи с чем обжалуемое решение в части отказа Администрации г. Н. Новгорода в иске к ФИО26 подлежит оставлению без изменения.
В силу вышеизложенного и пункта 2 статьи 222 ГК РФ у суда отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований ФИО7 о признании за ней права собственности на "..." долей в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." а также для удовлетворения исковых требований ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства жилого <адрес>А по Александровской слободе г. Н. Новгорода.
В связи с допущенным судом первой инстанции нарушением норм материального и процессуального права обжалуемое решение подлежит в указанной части отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности на "..." долей в объекте завершенного строительства жилого дома N "...", а также об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО12, ФИО13, ФИО15 к ФИО26 о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства жилого дома N "...".
Решение суда в части удовлетворения исковых требований ФИО8 к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи от "..." г. в части перехода права собственности на "..." долю в объекте незавершенного строительства и на "..." долю земельного участка по адресу: "..." признании за ФИО8 права собственности на указанные доли в объектах недвижимого имущества также подлежит отмене как вынесенное с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ: 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу требований ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ/Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Однако истцом ФИО8 не представлено, а в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих соблюдение ею предусмотренного ст. 452 ГПК РФ порядка надлежащего уведомления ответчика ФИО9 о намерении истца расторгнуть договор.
В силу абз. 1, 2 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если: истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для рассмотрения по существу иска ФИО8 к ФИО25, в связи с чем обжалуемое решение в данной части не может быть признано законным и обоснованным как не соответствующее нормам материального и процессуального права.
Согласно п. 3 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.
Основываясь на изложенном, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ФИО8 к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи в части, и производных от них требований о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства и долю земельного участка, оставив данные исковые требования без рассмотрения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО8 к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи в части, признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства и долю земельного участка.
Исковые требования ФИО8 к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи в части, признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства и долю земельного участка оставить без рассмотрения.
Решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части отказа Администрации <адрес> в удовлетворении исковых требований к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос.
В отмененной части принять новое решение, которым признать объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: "..." (назначение: жилое, общая площадь "..." кв. м, жилая площадь "..." кв. м, число этажей надземной части 5, число этажей подземной части 1), самовольной постройкой, обязав ФИО12, ФИО13, ФИО15 снести данную самовольную постройку за счет собственных средств.
Признать объект незавершенного строительства - дом N "..." расположенный на земельном участке по адресу: "..." (назначение: жилое, общая площадь "..." кв. м, жилая площадь "..." кв. м, число этажей надземной части 3, мансарда 1, мансарда 2, число этажей подземной части 1) самовольной постройкой, обязав ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО14, ФИО12 снести данную самовольную постройку за счет собственных средств.
Решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности на "..." долей в объекте завершенного строительства жилого дома N "...", а также в части удовлетворения исковых требований ФИО12, ФИО13, ФИО15 к ФИО26 о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства жилого дома N "...".
В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности на "..." долей в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." отказать. В удовлетворении исковых требований ФИО12, ФИО13, ФИО15 к ФИО26 о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." отказать.
В остальной части решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы заявителей - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 33-1788/2014
Требование: 1) О признании объектов самовольными постройками, обязании их снести; 2) О признании права собственности на объекты незавершенного строительства; 3) О расторжении договора, признании права собственности.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что строительство объектов осуществлено с нарушением законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-1788/2014
Судья: ФИО1
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи ФИО2,
судей ФИО3, ФИО4,
при секретаре Е.Е.В.,
с участием представителя Администрации г. Н. Новгорода ФИО17 (по доверенности), представителей ФИО5 - адвокатов ФИО6 и ФИО20, представителя ФИО7 - адвоката ФИО18, представителя ФИО12 - ФИО19 (по доверенности), ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО3
дело по апелляционным жалобам ФИО5 и администрации <адрес>, возражениям на них
на решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
по иску Администрации <адрес> к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО26, ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос,
по иску ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства,
по иску ФИО12, ФИО13, ФИО15 к К. признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства,
по иску ФИО8 к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства,
установила:
Администрация г. Н. Новгорода обратилась в суд с иском к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО26 с иском о признании объектов самовольными постройками и их сносе, указав следующее.
ФИО8 являлась собственником земельного участка общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: "...":, участок "..." (свидетельство о государственной регистрации права от "..." года) и земельного участка общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: "...", участок "..." (свидетельство о государственной регистрации права от "..." года).
На основании разрешений на строительство от "..." года N "...", N "..." на указанных земельных участках ФИО8 было разрешено строительство индивидуальных жилых домов. В дальнейшем на основании постановления Администрации г. Н. Новгорода от "..." N "..." действие указанных разрешений было приостановлено.
В настоящее время на данных земельных участках ФИО8 осуществляется строительство двух многоквартирных жилых домов (согласно проектной документации на 2, 3, 4 этажах данных домов запроектировано по три квартиры) без разрешений на строительство, получение которых обусловлено требованиями ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. На настоящий момент на указанных земельных участках выстроено: один дом - пять этажей с мансардой, второй дом - четыре этажа и ведется строительство мансарды.
Кроме того, согласно свидетельства о государственной регистрации права от "..." г. собственником объекта незавершенного строительства площадью "..." кв. м, степень готовности 45%, расположенного на земельном участке общей площадью "..." кв. м, находящегося по адресу: г. Н. Новгород, Александровская слобода, участок "...", является ФИО26.
Собственниками объекта незавершенного строительства площадью "..." кв. м, степень готовности 95%, и земельного участка общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: г. Н. Новгород, Александровская слобода, участок "...", являются ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11.
Администрация г. Н. Новгорода, со ссылкой на положения ст. ст. 222, 1079 ГК РФ, полагает, что возведенные объекты являются самовольной постройкой, строительство осуществляется с грубейшими нарушениями градостроительного законодательства - в отсутствие разрешения на строительство, поэтому данная деятельность потенциально несет угрозу жизни и здоровью третьих лиц. Инспекцией государственного строительного надзора <адрес> неоднократно по жалобам граждан проводились соответствующие мероприятия по государственному строительному надзору данных объектов строительства, в результате которых выявлено, что согласно проектной документации, представленной застройщиком, данные жилые дома запроектированы как многоквартирные, четырехэтажные с мансардой (что и выполнено в настоящее время застройщиком). Также, строительство объектов ведется по неутвержденной и не имеющей положительного заключения органа государственной экспертизы проектной документации, что является нарушением требований ч. 15 ст. 48 и ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.
На основании выявленных нарушений ФИО8 была привлечена инспекцией к административной ответственности в виде штрафов. Кроме того, ФИО8 были выданы инспекцией два предписания с указанием на необходимость представить в инспекцию согласованную проектную документацию по строительству объектов. В связи с этим в отношении ФИО8 инспекцией были возбуждены дела об административных правонарушениях. Также инспекцией были установлены факты нарушений требований к организации строительной площадки - не организованы ворота въезда, выезда со стороны стройплощадки, временное ограждение выполнено частично.
Поскольку ведение строительства на указанных земельных участках ведется незаконно, без наличия у застройщика разрешения на строительство объектов и положительного заключения органа государственной экспертизы проектной документации, полагает, что имеются основания к сносу самовольно возведенных объектов капитального строительства - многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: "...".
В связи с изложенным Администрация г. Н. Новгорода просила суд признать объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках по адресу: "..." самостоятельно возведенными постройками, обязать собственников произвести снос самовольно возведенных построек, расположенных на земельных участках по указанному адресу (т. 1 л.д. 4 - 8).
В ходе производства по делу Администрация г. Н. Новгорода неоднократно изменяла заявленные требования, в которых указала, что собственниками объекта незавершенного строительства площадью "..." кв. м, степень готовности 45%, расположенного на земельном участке общей площадью "..." кв. м, находящегося по адресу: "...", является ФИО12, ФИО13, ФИО15; собственниками объекта незавершенного строительства площадью "..." кв. м, степень готовности 95%, и земельного участка общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: "...", являются ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО14, ФИО12, в связи с чем ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 были указаны Администрацией г. Н. Новгорода в качестве соответчиков (т. 1 л.д. 144 - 148, т. 5 л.д. 161 - 163). В окончательном виде Администрация г. Н. Новгорода просила суд признать объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках по адресу: "...", самовольными постройками; обязать ответчиков (собственников) вышеуказанных объектов незавершенного строительства снести их за счет собственных средств в течение 14 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Определением "..." районного суда г. Н. Новгорода от "..." года гражданское дело по иску Администрации г. Н. Новгорода к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО26, ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 было объединено с гражданским делом по иску ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства, которая в обоснование заявленных требований указала следующее.
"..." года истец ФИО7 по договору купли-продажи приобрела "..." доли в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 50% и "..." доли земельного участка по адресу: "...", о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> "..." года в ЕГРП сделана запись регистрации N "...", N "..." и выдано Свидетельство о государственной регистрации права на долю в объекте незавершенного строительства, на долю земельного участка.
"..." года между ФИО7 и ФИО8 был заключен договор инвестирования строительства, по которому ФИО8 как застройщик приняла на себя обязательство по достройке жилого дома N "..." в соответствии с проектом, выполненным ООО "КомплектПроект", а также по подготовке документов и осуществлении регистрации права собственности принадлежащих ФИО7 долей в праве собственности на жилой дом со 100% готовностью.
В соответствии с условиями договора истец как созастройщик обязалась направить собственные денежные средства на достройку, организацию, проведение и оплату работ по достройке жилого дома по адресу: "..."; застройщик ФИО8 обязалась обеспечить строительство жилого дома в соответствии с проектной и разрешающей документацией.
На строительство жилого дома по адресу: "...", согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ФИО8 "..." года было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства индивидуального жилого дома на земельном участке "..." кв. м N "...", сроком до "..." года.
Актом о приемке-передаче от "..." года ФИО8, как застройщик, передала незавершенный строительством жилой дом "...", общей площадью застройки "..." кв. м со степенью готовности 95% по "...".
"..." года ФИО7 продала несовершеннолетнему ФИО11, действующему с согласия своей "..." - ФИО16, "..." доли в объекте незавершенного строительства жилого дома и земельного участка. Акт приема-передачи объектов недвижимости между ФИО7 и ФИО16, действующей в интересах ФИО11, подписан "..." года.
Уведомлением от "..." года истец сообщила ФИО8 о состоявшемся переходе права собственности на "..." доли в объекте незавершенного строительством (степень готовности 95%) и "..." доли земельного участка N "...".
Актом приема-передачи от "..." года ФИО8 передала истцу завершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: "...", исполнив свои обязательства по передаче объекта недвижимости по договору. В п. 3 акта приема-передачи указано, что стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют, в том числе связанных со сроком передачи завершенного строительством жилого дома.
В п. 5 акта приема-передачи предусмотрено, что в срок не позднее 30 календарных дней с момента подписания акта ФИО8, как застройщик, обязуется подготовить документы, необходимые для регистрации права собственности на принадлежащие Созастройщику доли в праве собственности на завершенный строительством жилой дом N "...", а в срок не позднее "..." года ФИО8 обязалась зарегистрировать право собственности на принадлежащие истцу доли в праве собственности на завершенный строительством жилой дом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (п. 6 акта приема-передачи).
Согласно технического паспорта жилой дом N "..." "..." является завершенным объектом недвижимости общей площадью "..." кв. м.
Принятых на себя обязательств ФИО8 по подготовке документов и осуществлению регистрации права собственности, принадлежащих ФИО7 долей в праве собственности на завершенный строительством жилой дом N "...", в срок не позднее "..." года не исполнила, неоднократные обращения истца результатов не принесли.
ФИО7 полагает, что бездействие ответчика в части нарушения условий договора инвестирования в строительство - по срокам регистрации права собственности - нарушает ее законные права на приобретение в собственность завершенного строительством объекта, расположенного "...".
Со ссылкой на положения ст. ст. 8, 12, 209, 218 - 219, 309 ГК РФ, ст. ст. 6, 8 ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" ФИО7 просила признать за ней право собственности на "..." доли в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." общей площадью "..." кв. м, этажность 3, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом (т. 4 л.д. 4 - 7).
В ходе рассмотрения дела ФИО7 изменила требования, просила признать за ней право собственности на "..." доли в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." общей площадью "..." кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом (т. 4 л.д. 140).
Определением "..." районного суда г. Н. Новгорода от "..." года гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности было объединено с гражданским делом по иску ФИО12, ФИО13, ФИО15 к ФИО26 о признании права собственности для совместного рассмотрения.
ФИО12, ФИО13, ФИО15 обратились в суд с иском к ФИО26 о признании права собственности, указав следующее.
"..." года по договору купли-продажи ФИО12 приобрела у ФИО26 жилой объект незавершенного строительства, площадью застройки кв. м, степень готовности - 45%, лит. А, расположенный по адресу: "...".
"..." г. между ФИО26 и ФИО12 был заключен договор инвестирования строительства, по которому ФИО26 как застройщик принял на себя обязательство по достройке жилого дома N "..." в соответствии с проектом, выполненным ООО "КомплектПроект", а также по подготовке документов и осуществлении регистрации права собственности на завершенный строительством жилой дом N "..." со степенью готовности 100%.
В соответствии с условиями договора ФИО12, как созастройщик, обязалась направить собственные денежные средства на достройку, организацию, проведение и оплату работ по достройке жилого дома по адресу: "...".
На строительство жилого дома по адресу: "...", согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, собственнику земельного участка ФИО8 "..." г. было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства индивидуального жилого дома на земельном участке "..." кв. м N "...", сроком до "..." года.
"..." года ФИО12 были проданы "..." доли ФИО13 и "..." доли ФИО15 в объекте незавершенного строительства, площадью застройки "..." кв. м, степень готовности 45%, лит. А, расположенного по адресу: "...".
"..." года между ФИО12 и ФИО13, ФИО15 также были заключены договоры инвестирования строительства, по которому ФИО12 как застройщик приняла на себя обязательство по достройке жилого дома N "..." в соответствии с проектом, выполненным ООО "КомплектПроект", а также по подготовке документов и осуществлении регистрации доли в права общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N "..." со степенью готовности 100%.
Актом приема-передачи от "..." года ФИО26 как застройщик передал К.Н. завершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: "..." общей площадью "..." кв. м, жилой кв. м, инв. N "..." лит. А, исполнив свои обязательства по передаче объекта недвижимости по договору.
В пункте 3 акта приема-передачи указано, что стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют. Также актами приема-передачи от "..." года ФИО12 как застройщик передала ФИО13 и ФИО15 доли в завершенном строительстве жилом доме, расположенном по адресу: "...", общей площадью "..." кв. м, жилой "..." кв. м, лит. А, исполнив свои обязательства по передаче объекта недвижимости по договору.
Однако принятых на себя обязательств ФИО26 по подготовке документов и осуществлению регистрации права собственности на завершенный строительством жилой дом N "...", как застройщик, в срок не позднее 30 календарных дней с момента уведомления о готовности объекта, т.е. до "..." года, не исполнил. Обращения ФИО12 об исполнении принятых на себя обязательств со стороны ФИО26 результатов не принесли, документы на регистрацию права собственности ни ФИО12, ни в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> так и не переданы.
Согласно технического паспорта от "..." года жилой дом N "..." является завершенным объектом недвижимости общей площадью "..." кв. м, жилой "..." кв. м, инв. N "...", общая этажность пять этажей, состоящим из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом.
В связи с изложенным истцы просили: признать за ФИО12 право собственности на "..." долей в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N "...", общей площадью "..." кв. м, общая этажность: пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом; признать за ФИО13 право собственности на "..." долей в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N "...", общей площадью "..." кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом; признать за ФИО15 право собственности на "..." доли в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N "..." общей площадью "..." кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом (т. 5 л.д. 3 - 6).
Определением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от "..." года гражданское дело по иску Администрации г. Н. Новгорода к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО26, ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос, по иску ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства, по иску ФИО12, ФИО13, ФИО15 к ФИО26 о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства было объединено с гражданским делом по иску ФИО8 к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства для совместного рассмотрения (т. 6 л.д. 66).
ФИО8 обратилась в суд с иском к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, указав следующее (т. 7 л.д. 2 - 3).
"..." года между ФИО8 и ФИО9, ФИО7 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. По условиям договора ФИО7 приобрела "..." долей, ФИО9 - "..." долей в объекте незавершенного строительства площадью застройки "..." кв. м и земельном участке площадью "..." кв. м с кадастровым номером "..." по адресу: "...", принадлежащих ФИО8.
Согласно п. 5.2 договора купли-продажи, ФИО9 обязался в течение 5 месяцев с момента подписания настоящего договора, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, уплатить ФИО8 "..." рублей за приобретенные "..." доли в объекте незавершенного строительства и земельном участке, либо возвратить неоплаченные доли в собственность продавца.
"..." г. ФИО8 передала "..." долей ФИО7 и "..." долей ФИО9 в объекте незавершенного строительства и земельном участке по адресу: "...", о чем имеется подписанный трехсторонний акт приема-передачи от "..." года.
"..." года вышеуказанный договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> с обременениями в силу закона (ипотека в пользу залогодержателя ФИО8). Кроме того, имеются и другие обременения - ипотека в пользу залогодержателя ОАО АКБ "Мультибанк" по договору ипотеки от "..." года N "..." между ОАО АКБ "Мультибанк" и ФИО8.
"..." года по договору купли-продажи В.С.К. с согласия залогодержателей отчуждает "..." долей в объекте незавершенного строительства и "..." долей в земельном участке ФИО10, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации "..." от "..." года.
Однако, принятых на себя обязательств В.С.К. перед ФИО8 по оплате приобретенных по договору купли-продажи "..." долей в объекте незавершенного строительства и земельном участке по адресу: г. "..." до сих пор не исполнил. Неоднократные обращения ФИО8 о погашении задолженности результатов не принесли.
Со ссылкой на положения ст. ст. 309, 310, 334, 451, 488 ГК РФ, ФИО8, с учетом изменения в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований, просила суд расторгнуть договор купли-продажи от "..." года с В.С.К. в части перехода права собственности на "..." долю в объекте незавершенного строительства площадью застройки "..." кв. м и на "..." долю земельного участка площадью "..." кв. м с кадастровым номером "..." по адресу: г. "..."; признать за ФИО8 право собственности на "..." долю в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." общей площадью "..." кв. м, этажность 3, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом; признать за ФИО8 право собственности на "..." долю земельного участка площадью "..." кв. м с кадастровым номером "..." по адресу: "..." (т. 7 л.д. 166).
В судебном заседании представитель Администрации г. Н. Новгорода по доверенности ФИО17 исковые требования к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО26, ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос, поддержала. Требования, заявленные ФИО7, ФИО12, ФИО13, ФИО15, ФИО8, полагала не подлежащими удовлетворению.
Представитель ФИО7 и ФИО27 адвокат ФИО18 требования ФИО7 поддержала, как представитель ФИО26 полагала подлежащими удовлетворению требования ФИО12, ФИО13, ФИО15, в удовлетворении иска Администрации г. Н. Новгорода просила отказать.
Представитель ФИО12 по доверенности ФИО19 требования своей доверительницы поддержал, в удовлетворении иска Администрации г. Н. Новгорода просил отказать.
Представители третьего лица ФИО5 адвокаты ФИО20, ФИО6 полагали исковые требования Администрации г. Н. Новгорода подлежащими удовлетворению.
Ответчики ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО26, ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15, ФИО8, третьего лицо ФИО5, представители третьих лиц Инспекции государственного строительного надзора <адрес>, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ОАО АКБ "Мультибанк", ЗАО "Ипотечная компания Сбербанка", ТСЖ "Александровская слобода" в судебное заседание не явились, дело рассмотрено без их участия.
Решением Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований Администрации г. Н. Новгорода к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, К., ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках по адресу: "..." самовольными постройками и об обязании их снести - отказано за необоснованностью.
Исковые требования ФИО7 удовлетворены.
За ФИО7 признано право собственности на "..." доли в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." общей площадью "..." кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом.
Исковые требования ФИО12, ФИО13, ФИО15 удовлетворены.
За ФИО12 признано право собственности на "..." доли, за ФИО13 - на "..." доли, за ФИО15 - на "..." доли в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N "..." общей площадью "..." кв. м, жилой "..." кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2 с подвалом.
Исковые требования ФИО8 к ФИО9 удовлетворены.
Расторгнут договор купли-продажи от "..." г. с ФИО9 в части перехода права собственности на "..." долю в объекте незавершенного строительства площадью застройки "..." кв. м и на "..." долю земельного участка площадью "..." кв. м с кадастровым номером "..." по адресу: "...".
За ФИО8 признано право собственности на "..." долю в объекте незавершенного строительства площадью застройки "..." кв. м и на "..." долю земельного участка площадью "..." кв. м с кадастровым номером "..." по адресу: "...".
В апелляционных жалобах ФИО5 и администрации <адрес> поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного и необоснованного, принятого с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. По мнению заявителей, суд пришел к необоснованному выводу о том, что спорные объекты капитального строительства являются индивидуальными жилыми домами, поскольку представленными в дело доказательствами, часть которых не нашла своего отражения в решении суда, подтверждается, что данные постройки являются многоквартирными жилыми домами, на строительство которых разрешения в установленном порядке не выдавалось. При этом суд необоснованно принял в качестве допустимого доказательства заключение эксперта ООО ЭКЦ "Дельта", в основу которого положены отмененные СНИП 2.08.01-89 "Жилые здания". Кроме того, суд не применил положения п. 4 ст. 85 и подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ, предписывающие необходимость использования земельного участка в соответствии с разрешенными видами использования, целевым назначением земельного участка и с соблюдением градостроительных регламентов и прочих нормативов.
В возражениях (отзыве) на апелляционные жалобы ФИО7 просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ.
Обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Разрешая спор по существу и отказывая Администрации г. Н. Новгорода в удовлетворении исковых требований о признании объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках N "...", самовольными постройками, обязании произвести их снос, одновременно удовлетворяя исковые требования ФИО7, ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании права собственности на доли в указанных объектах недвижимого имущества, суд первой инстанции исходил из того, что спорные объекты капитального строительства самовольными постройками не являются, поскольку каких-либо существенных нарушений при их возведении не допущено, сами объекты, которые представляют собой индивидуальные жилые дома и многоквартирными жилыми домами не являются, расположены на земельных участках, принадлежащих ответчикам на праве собственности, возведены и зарегистрированы в установленном законом порядке до принятия постановления Администрации г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ N о приостановлении разрешений на строительство индивидуальных жилых домов.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, ФИО8 является собственником земельного участка общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: "..." (свидетельство о государственной регистрации права от "..." года) и являлась собственником земельного участка общей площадью "..." кв. м, расположенного по адресу: "...", участок (свидетельство о государственной регистрации права от "..." года).
В соответствии со ст. ст. 51, 62 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ главой администрации г. Н. Новгорода ФИО21, ФИО8 было выдано разрешение N "..." от "..." г. на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома на земельном участке "..." кв. м по адресу: "...".
Кроме того, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ главой администрации г. Н. Новгорода ФИО21 ФИО8 было выдано разрешение N "..." от "..." года на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома на земельном участке "..." кв. м по адресу: "...", сроком до "..." года.
Застройщиком земельного участка N "..." является ФИО26 в результате заключенного договора "..." от "..." г. с ФИО8 на участие в инвестировании строительства жилого дома.
Решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО26 признано право собственности на объект незавершенного строительства с площадью застройки "..." кв. м, степень готовности 45%, находящийся по адресу: "...", участок N "...". На основании решения суда от "..." г. право собственности ФИО26 на данный объект незавершенного строительства, степень готовности 45%, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) "..." г.
"..." г. по договору купли-продажи ФИО12 приобрела у К. объект незавершенного строительства со степенью готовности 45%, расположенный по адресу: "...".
Впоследствии ФИО12 по договору купли-продажи от "..." г. продала ФИО13 и ФИО15 "..." долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 45%, расположенный по адресу: "..." (ФИО13 - "..." долей, ФИО15 - "..." долей). Право общей долевой собственности ФИО12, ФИО13 и ФИО15 на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРП "..." г.
В настоящий период времени собственниками объекта незавершенного строительства "..." являются 3 лиц: ФИО12 (доля в праве "..."), ФИО13 (доля в праве "...") и ФИО15 (доля в праве "...").
Собственником земельного участка "..." по-прежнему является ФИО8, залогодержателем - ОАО АКБ "Мультибанк" по договору ипотеки от "..." г. N "...".
Застройщиком земельного участка "..." является ФИО8, которая в последующем по договору купли-продажи от "..." г. продала объект незавершенного строительства со степенью готовности 50% и земельный участок ФИО7 ("..." долей в праве) и ФИО9 ("..." долей в праве).
Впоследствии ФИО9 произвел отчуждение "..." долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и на земельный участок ФИО10 (право собственности зарегистрировано в ЕГРП "..." г.). ФИО7 произвела отчуждение части принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и на земельный участок по адресу: "...", ФИО11 ("..." долей в праве, запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО14 ("..." доля в праве, запись в ЕГРП от "..." г.) и ФИО12 ("..." доля в праве, запись в ЕГРП от "..." г.).
В настоящий период времени собственниками земельного участка и объекта капитального строительства "..." являются 6 лиц: ФИО7 ("..." долей), ФИО9 ("..." доля в объекте незавершенного строительства, 95% готовности), ФИО10 ("..." долей в объекте незавершенного строительства, 95% готовности), ФИО11 ("..." долей в объекте незавершенного строительства, 95% готовности), ФИО14 ("..." доля в объекте незавершенного строительства, 95% готовности), ФИО12 ("..." доля в объекте незавершенного строительства, 95% готовности).
Залогодержателем "..." доли в объекте незавершенного строительства являются ОАО АКБ "Мультибанк" по договору ипотеки от "..." г. N "...", а также ФИО8 по ипотеке в силу Закона от "..." г. (в течение пяти месяцев, но не позднее "..." года).
Положениями п. п. 1 и 2 ст. 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи (земли в Российской Федерации), используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно п. 2 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В кадастровых паспортах на земельные участки N "..." значится: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства жилого дома.
Постановлениями и.о. главы Администрации г. Н. Новгорода от "..." г. N "..." и N "..." были утверждены Градостроительные планы земельного участка (кадастровый номер "...") площадью "..." кв. м в "..." в <адрес> и земельного участка (кадастровый "...") площадью "..." кв. м в "..." в <адрес>, согласно которым: градостроительный регламент данных земельных участков установлен в составе Правил землепользования и застройки в г. Н. Новгороде, утвержденных Постановлением городской Думы г. Н. Новгорода N "..." от ДД.ММ.ГГГГ "Об утверждении Правил землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде"; вид территориальной зоны, подлежащей застройке, - Ж-2 - зона индивидуальной жилой застройки городского типа с участками, выделенная для обеспечения правовых условий формирования жилых районов из отдельно стоящих и блокированных индивидуальных жилых домов (коттеджей) с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Основные виды разрешенного использования земельных участков: отдельно стоящие односемейные дома (коттеджи) с участками до 1800 кв. м; блокированные односемейные дома с участками.
Многоквартирные жилые дома в качестве основного или вспомогательного вида разрешенного использования данных земельных участков в Градостроительных планах не предусмотрены.
Пунктами 3.4 данных градостроительных планов земельных участков согласовано предельное количество этажей жилых домов - 3 этажа с мансардой или предельная высота - 12 м.
Однако из технического паспорта, составленного по состоянию на "..." г. и представленному истцами ФИО12, ФИО13, ФИО15 в обоснование своих требований о признании за ними права собственности на завершенный строительством объект, видно, что жилой дом N "...", общей площадью "..." кв. м, жилой площадью "..." кв. м, имеет 5 этажей надземной части и 1 этаж подземной части.
Из технического паспорта, составленного по состоянию на "..." г. и представленного истцом ФИО7 в обоснование своих требований о признании за ней права собственности на долю в завершенном строительством объекте, видно, что жилой дом N "...", общей площадью "..." кв. м, жилой площадью "..." кв. м, имеет 5 этажей надземной части (3 основных этажа, мансарда 1, мансарда 2) и 1 этаж подземной части.
В Письме Министерства регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 18542-ИП/08 разъяснено, что в Градостроительном кодексе Российской Федерации понятие "количество этажей" используется как один из критериев, по которому устанавливается обязательность проведения государственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. При этом согласно нормативным техническим документам степень сложности строительных конструкций определяется, в том числе, геометрическими характеристиками зданий и сооружений. Таким образом, количество этажей объекта капитального строительства, на предмет обязательности проведения государственной экспертизы проектной документации следует определять с учетом всех подземных и надземных этажей здания, сооружения.
Таким образом, возведенные на земельных участках по адресу: "..." объекты капитального строительства имеют по 6 этажей каждый (с учетом подземных и мансардных), высота жилых домов значительно превышает предельно установленные Администрацией г. Н. Новгорода 12 м.
Постановлением главы Администрации г. Н. Новгорода от "..." г. N "..." действие ранее выданных ФИО8 разрешений на строительство индивидуальных жилых домов от "..." г. было приостановлено. Однако, несмотря на это, а также многочисленные проверочные мероприятия и предписания Инспекции Государственного строительного надзора <адрес>, строительство жилых домов на участках "..." продолжалось. Иных разрешений на строительство спорных объектов капитального строительства органами местного самоуправления не выдавалось, государственной экспертизы проектной документации спорных объектов капитального строительства не проводилось.
Представленными в материалы дела многочисленными Актами проверки Инспекции ГСН, Протоколом выездного совещания от "..." г., материалами о привлечении застройщика земельных участков ФИО8 к административной ответственности, фотоматериалами осмотра судом объектов недвижимости подтверждается, что в нарушение Разрешений на строительство двух индивидуальных жилых домов от "..." г. застройщик запроектировал и выстроил жилые дома на участках "..." как многоквартирные, со входом в квартиры с лестничных площадок на этажах, при этом данная проектная документация на эти многоквартирные жилые дома не утверждена в установленном законом порядке и не прошла государственную экспертизу, что является нарушением требований ч. 15 ст. 48 и ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.
В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства.
Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы, выполненной на основании определения Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от "..." г. экспертом ООО НПО "Эксперт Союз" К.М., на момент осмотра объекты незавершенного строительства - жилые дома "..." представляли собой пятиэтажные здания, имеющие монолитный железобетонный каркас; в обоих зданиях имеется лестничная клетка, связывающая все этажи одного здания; на каждом этаже за исключением подвального имеется (в доме "..." планируется, судя по дверным проемам в лестницу), несколько обособленных помещений, каждое из которых связано с лестничной клеткой; исходя из вышеизложенного, объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках "...", являются многоквартирными жилыми домами. Данные объекты незавершенного строительства не соответствуют требованиям строительным норм и правил для индивидуальных жилых домов в части: градостроительных и пожарных требований по взаимному расположению строений на местности и относительно границ участков, завышения допустимой этажности зданий.
Определением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от "..." г. по настоящему делу была назначена повторная строительно-техническая экспертиза для разрешения вопросов о том, являются ли спорные объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках по адресу: "...", индивидуальными жилыми домами или многоквартирными жилыми домами, проведение которой поручено экспертам Фонда поддержки криминалистов правоохранительных органов "Дельта".
При этом в качестве основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы суд указал на противоречия в имеющихся в материалах дела заключениях специалистов и экспертов.
В соответствии с требованиями ч. ч. 2, 3 ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
В определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта или экспертов.
Вместе с тем, при назначении по делу повторной судебной экспертизы судом не было принято во внимание, что по делу была проведена лишь одна судебная экспертиза, выполненная одним экспертом - ООО НПО "Эксперт-Союз". Данное заключение эксперта каких-либо сомнений в его правильности и обоснованности не вызывает, противоречий в нем, а также в показаниях эксперта ФИО22, проводившего судебную экспертизу, не имеется. По мнению судебной коллегии, данное заключение является допустимым доказательством, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате него выводы. Эксперт имеет необходимое для производства экспертизы образование и обладает соответствующей квалификацией.
Кроме того, в определении о назначении повторной строительно-технической экспертизы от "..." г. судом не указаны мотивы его несогласия с ранее данным заключением ООО НПО "Эксперт-Союз", что в целом свидетельствует о нарушении положений ст. 87 ГПК РФ.
Указание суда в обжалуемом решении на то, что экспертом ООО НПО "Эксперт-Союз" не сделано качественного описания исследуемых объектов, а выводы эксперта не раскрывают в полном объеме ответы на поставленные вопросы, безосновательно.
При изложенных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали объективные основания для назначения по делу повторной судебной экспертизы и поручения ее другому эксперту, в связи с чем выполненное на основании определения суда от "..." г. заключение эксперта ЭКЦ ФПКПО "Дельта" нельзя признать допустимым доказательством как полученное с нарушением норм процессуального права.
Кроме того, заключение эксперта ЭКЦ ФПКПО "Дельта" не может быть принято во внимание и потому, что оно в части отнесения спорных объектов капитального строительства к категории индивидуальных жилых домов противоречит иным собранным по делу доказательствам, анализ которых в их совокупности и взаимосвязи позволяет прийти к выводу о том, что возведенные на земельных участках "..." жилые дома, по существу, предназначены для фактического использования и проживания несколькими семьями, которые не состоят с застройщиком и друг с другом в родственных отношениях.
Данный вывод подтверждается, наряду с заключением эксперта ООО НПО "Эксперт-Союз", фактом создания собственниками жилых домов "..." ФИО26, ФИО8, ФИО11, ФИО7 в июне "..." <адрес> собственников жилья "..." для управления данных жилых домов, эффективной эксплуатации комплекса недвижимого имущества, объединенного сетями инженерно-технического обеспечения, владения, пользования и распоряжения общим имуществом, являющимся общей долевой собственностью членов ТСЖ; копией договора подряда N "..." от "..." г., заключенного ФИО26 и ООО "Центр сантехники НН", на поставку, монтаж и пусконаладку 20 газовых котлов в спорных жилых домах по "...", содержащимися в Акте проверки Инспекции ГАСН от "..." г. сведениями об их установке на 1 - 4 этажах жилого дома "..."; размещенными в сети Интернет сведениями о продаже в жилых домах "..." 39-машиномест в подземном паркинге и квартир площадью от "..." кв. м до "..." кв. м со свободной планировкой, с поэтажными планами их расположения и проектной декларацией; показаниями свидетеля Г.Т.Р.; письменным отзывом ЗАО "Ипотечная компания Сбербанка" от "..." г. N "..." о реализации площадей ("..." долей в праве общей долевой собственности объекта незавершенного строительства) по адресу: "..." в виде одно-, двух- и трехкомнатных квартир на 2 - 4 этажах жилого дома; фактом того, что собственники каждого спорного объекта капитального строительства являются членами разных семей.
Однако суд, в нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, какой-либо оценки вышеприведенным доказательствам и фактам не дал.
Что касается представленного в материалы дела Технического заключения по обследованию строительных конструкций жилого дома "...", выполненного в "..." г. ведущим экспертом ННГАСУ ФИО23, содержащего указание на то, что данный жилой дом является индивидуальным жилым домом, то оно не может быть принято во внимание, поскольку вопрос о том, является ли жилой дом "..." слободе многоквартирным либо индивидуальным жилым домом, предназначенным для односемейного заселения, в данном заключении не исследовался.
С учетом взаимосвязанных положений вышеприведенных норм права и принимая во внимание установленные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что совокупностью представленных в материалах дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения многоквартирных жилых домов на земельных "...", предназначенных для строительства объектов индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли. Разрешения на строительство многоквартирных жилых домов ответчики по иску Администрации г. Н. Новгорода не получали, по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращались.
Таким образом, спорные постройки имеют признаки самовольной: они возведены без соответствующего разрешения и утвержденной в установленном порядке проектной документации.
Факт регистрации права общей долевой собственности на строения не является основанием для непризнания строений самовольными. Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что указание в технических паспортах на то, что строительство спорных объектов капитального строительства завершено, само по себе не может являться достаточным основанием для признания их таковыми, т.е. созданными в установленном законом порядке объектами завершенного строительства, в силу отсутствия разрешений на строительство многоквартирных жилых домов и приостановления действия ранее выданных ФИО8 разрешений на строительство индивидуальных жилых домов.
Указание в обжалуемом решении на то, что решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от "..." г. было признано незаконным Распоряжение <адрес> г. Н. Новгорода N 204-р от ДД.ММ.ГГГГ "Об отмене распоряжения <адрес> г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ N 1666-р" о присвоении почтового адреса индивидуальному жилому дому N "...", что, по мнению суда, свидетельствует о том, что Администрация г. Н. Новгорода не оспаривала, что данный жилой дом является индивидуальным жилым домом, является необоснованным, поскольку указанные обстоятельства не имеют юридического значения для определения признаков самовольных построек у спорных объектов капитального строительства.
Представленные ответчиками по иску Администрации г. Н. Новгород <адрес> специалиста ИП ФИО24 от "..." г. N "..." и Заключение НИИ ВДПО ОПБ от "..." г. об отсутствии по результатам осмотра жилых зданий "..." нарушений требованиям СНиП и нормативным документам в области пожарной безопасности не означает отсутствие у спорных объектов капитального строительства иных признаков самовольной постройки, указанных выше.
При указанных обстоятельствах, исходя из положений вышеприведенных норм ГК РФ и ЗК РФ, а также статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса РФ у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа Администрации г. Н. Новгорода в удовлетворении иска о признании спорных объектов незавершенного строительства - жилых домов "..." самовольными постройками и их сносе, в связи с чем обжалуемое решение в данной части не может быть признано законным и обоснованным, а потому подлежит отмене.
На основании п. 3 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ/Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ).
Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.
В настоящее время титульными собственниками спорных объектов капитального строительства являются: расположенного на земельном участке по адресу: "..." - ФИО12 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО13 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО15 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), расположенного на земельном участке по адресу: "..." - ФИО9 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО7 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО11 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО10 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО14 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.), ФИО12 (доля в праве "..." - запись в ЕГРП от "..." г.).
Указанные лица являются надлежащими ответчиками по исковым требованиям Администрации г. Н. Новгорода о сносе самовольных построек, а потому суд апелляционной инстанции, отменяя решение в части отказа Администрации г. Н. Новгорода в удовлетворении исковых требований к ним о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос, принимает по делу новое решение о признании объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках по адресу: "...", самовольными постройками, и обязании собственников снести данные постройки за счет собственных средств.
Сохранение построек, возведенных с нарушением градостроительного плана и с нарушением требований, установленных в разрешениях на строительство, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, третьего лица ФИО5, которая проживает на смежном земельном участке и имеет право на проживание в соответствующей зоне индивидуальной жилой застройки, а не рядом с многоквартирными домами с подземным паркингом, к которым предъявляются иные санитарные, противопожарные нормы и правила, и несанкционированное строительство и эксплуатация которых повлечет дополнительную не предусмотренную нагрузку на существующие объекты инженерной инфраструктуры и коммуникации.
При этом судебная коллегия находит подлежащим отклонению довод ответчиков по первоначальному иску о том, что Администрация г. Н. Новгорода не вправе предъявлять иск о сносе самовольных построек в защиту публичных интересов.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 22 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.
Принимая во внимание положения пункта 1 ст. 11 и пункта 1 ст. 72 Земельного кодекса РФ, подпункта 26 пункта 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ст. 29 Устава <адрес>, принятого постановлением городской ФИО28 Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ N 91, суд апелляционной инстанции считает, что Администрация г. Н. Новгорода вправе обратиться с иском о сносе самовольной постройки в суд, поскольку к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.
Поскольку ФИО26, к которому Администрация г. Н. Новгорода также предъявляет исковые требования о сносе самовольной постройки, в настоящее время не является собственником (владельцем) объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке по адресу: "...", оснований для удовлетворения требований о сносе данной самовольной постройки к нему как к ненадлежащем ответчику не имеется, в связи с чем обжалуемое решение в части отказа Администрации г. Н. Новгорода в иске к ФИО26 подлежит оставлению без изменения.
В силу вышеизложенного и пункта 2 статьи 222 ГК РФ у суда отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований ФИО7 о признании за ней права собственности на "..." долей в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." а также для удовлетворения исковых требований ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства жилого <адрес>А по Александровской слободе г. Н. Новгорода.
В связи с допущенным судом первой инстанции нарушением норм материального и процессуального права обжалуемое решение подлежит в указанной части отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности на "..." долей в объекте завершенного строительства жилого дома N "...", а также об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО12, ФИО13, ФИО15 к ФИО26 о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства жилого дома N "...".
Решение суда в части удовлетворения исковых требований ФИО8 к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи от "..." г. в части перехода права собственности на "..." долю в объекте незавершенного строительства и на "..." долю земельного участка по адресу: "..." признании за ФИО8 права собственности на указанные доли в объектах недвижимого имущества также подлежит отмене как вынесенное с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ: 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу требований ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ/Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Однако истцом ФИО8 не представлено, а в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих соблюдение ею предусмотренного ст. 452 ГПК РФ порядка надлежащего уведомления ответчика ФИО9 о намерении истца расторгнуть договор.
В силу абз. 1, 2 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если: истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для рассмотрения по существу иска ФИО8 к ФИО25, в связи с чем обжалуемое решение в данной части не может быть признано законным и обоснованным как не соответствующее нормам материального и процессуального права.
Согласно п. 3 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.
Основываясь на изложенном, судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ФИО8 к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи в части, и производных от них требований о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства и долю земельного участка, оставив данные исковые требования без рассмотрения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО8 к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи в части, признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства и долю земельного участка.
Исковые требования ФИО8 к ФИО9 о расторжении договора купли-продажи в части, признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства и долю земельного участка оставить без рассмотрения.
Решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части отказа Администрации <адрес> в удовлетворении исковых требований к ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО14, ФИО12, ФИО13, ФИО15 о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос.
В отмененной части принять новое решение, которым признать объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: "..." (назначение: жилое, общая площадь "..." кв. м, жилая площадь "..." кв. м, число этажей надземной части 5, число этажей подземной части 1), самовольной постройкой, обязав ФИО12, ФИО13, ФИО15 снести данную самовольную постройку за счет собственных средств.
Признать объект незавершенного строительства - дом N "..." расположенный на земельном участке по адресу: "..." (назначение: жилое, общая площадь "..." кв. м, жилая площадь "..." кв. м, число этажей надземной части 3, мансарда 1, мансарда 2, число этажей подземной части 1) самовольной постройкой, обязав ФИО9, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО14, ФИО12 снести данную самовольную постройку за счет собственных средств.
Решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности на "..." долей в объекте завершенного строительства жилого дома N "...", а также в части удовлетворения исковых требований ФИО12, ФИО13, ФИО15 к ФИО26 о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства жилого дома N "...".
В отмененной части принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности на "..." долей в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." отказать. В удовлетворении исковых требований ФИО12, ФИО13, ФИО15 к ФИО26 о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства жилого дома N "..." отказать.
В остальной части решение Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы заявителей - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)