Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец исполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства надлежащим образом, ответчик свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кузнецова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Вишняковой Н.Е.,
судей Курочкиной О.А., Казаковой О.Н.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Курочкиной О.А. дело по апелляционной жалобе Ж. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2015 года, которым постановлено:
признать п. 9.2. Договора участия в долевом строительстве N ЗК-1\\Д-3-142-4АН заключенного 10.06.2014 г. между ООО "Адмирал" и Ж. не соответствующим требованиям законодательства.
Взыскать с ООО "Адмирал" в пользу Ж. компенсацию морального вреда в размере ** рублей, штраф в размере ** рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере ** рублей, а всего ** рублей.
В остальной части в удовлетворении исковых требований Ж. - отказать.
Истец Ж. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Адмирал" о признании частично недействительными условий договора, обязании передать жилое помещение с подписанием двустороннего акта приема-передачи квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, мотивируя свои требования тем, что 10.06.2014 г. между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве N ЗК-1/Д-3-142-4/АН, в соответствии с условиями которого, ответчик обязался построить жилой дом N 1, объекты инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры по строительному адресу: **, после чего передать истцу объекты долевого строительства - квартиру, секция Д этаж - 3, номер квартиры, считая слева направо от выхода с лестничной клетки, - 1, номер квартиры по проекту - 142, количество комнат - 4, общая проектная площадь - 122 м 2, а истец обязался выплатить ответчику цену договора в размере ** рублей. Истец исполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства надлежащим образом, ответчик свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнил. Так, в соответствии с пунктом 2.3 договора передача объекта долевого строительства истцу ответчиком осуществляется по акту приема-передачи не позднее 31.12.2014 г. 04.09.2014 г. истец обратился к ответчику с претензией, в которой потребовал от ответчика признать пункты договора, обязывающие истца компенсировать расходы ответчика на техническое обслуживание дома в период с момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи и заключить договор с управляющей компанией, выбранной ответчиком, недействительными. На данную претензию ответчик не ответил.
09.10.2014 г. ответчик направил истцу уведомление на приемку квартиры, в котором сообщил о завершении строительства и вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, а также пригласил истца на приемку квартиры и подписание акта приема-передачи. Истец узнал, что передача этого объекта возможна только после производства всех расчетов с ответчиком и заключения с ООО "Лидер-Эксплуатация" договора на управление многоквартирным домом, а также возмещения расходов ответчика на техническое обслуживание дома в период с момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи.
Истец неоднократно обращался в офис ООО "Лидер-Эксплуатация" с требованием передать ему квартиру, но получал отказ, мотивированный тем, что истец не компенсировал затраты ответчика по техническому и коммунальному обслуживанию квартиры и не заключил с ООО "Лидер-Эксплуатация" договор на управление домом. 26.12.2014 г. Истец направил ответчику претензию, в которой потребовал разъяснить, кому персонально переданы полномочия на передачу квартир участникам долевого строительства, на подписание акта приема-передачи и предъявление требований совершения указанных выше платежей и подписания договора с управляющей компанией до выдачи на руки акта приема-передачи квартиры. Также Истец просил разъяснить, какими полномочиями в части передачи квартир участникам долевого строительства наделено ООО "Лидер-Эксплуатация", а также кто физически подписывает акт в месте передачи квартиры от имени ООО "Адмирал". Ответчик также не ответил на данную претензию и до настоящего времени не выполнил свои обязательства по договору и не передал истцу объект долевого строительства. Кроме того ООО "Лидер-Эксплуатация" - управляющая организация осуществляет свою деятельность на основании договора, заключенного с Ответчиком на основании пункта 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой застройщик обязан до заключения участниками долевого строительства и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, договора на управление многоквартирным домом управлять данным домом самостоятельно или заключить соответствующий договор с управляющей организацией. ООО "Лидер-Эксплуатация" не имеет права заключать договоры на управление указанными выше домами, поскольку конкурс по отбору управляющей организации для этого дома еще не проводился и ООО "Лидер Эксплуатация" не является победителем такого конкурса. Таким образом, пункт 3.2.5.1 Договора противоречит нормам закона и в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ является недействительным. Возложение на истца обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальных услуг также противоречит ЖК РФ, вследствие чего пункт 3.2.5.2 Договора является недействительным.
В соответствии с пунктом 9.2 Договора все споры, разногласия или требования, возникающие из этих договоров или в связи с ними, будут решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд г. Москвы. Между тем, указанный пункт договора ущемляет права потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным. Таким образом, истец просит суд признать незаконными пункты 3.2.5.1, 3.2.5.2 и 9.2 договора N ЗК-1/Д-3-142-4/АН участия в долевом строительстве от 10.06.2014 г., обязать ООО "Адмирал" передать истцу четырехкомнатную квартиру N 142, расположенную на 3 этаже, в многоквартирном доме по адресу: **, и подписать Акт приема-передачи данной квартиры, взыскать с ответчика законную неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору в период с 01.01.2015 г. по 14.01.2015 г. в размере ** рублей ** копеек, компенсацию морального вреда за просрочку передачи объектов долевого строительства в размере ** рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере ** рублей, а также штраф в соответствии с Законом "О защите прав потребителей".
Впоследствии представитель истца уточнил исковые требования и просил суд признать незаконными пункты 4.6, 4.6.1, 4.6.2, подпункт "б" пункта 4.1.2, второй абзац пункта 3.1.3 и пункт 3.2.5.2 вышеуказанного договора участия в долевом строительстве, в части, позволяющей изменять цену договора в зависимости от размера расходов застройщика по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта долевого строительства, а также обязывающей участника долевого строительства компенсировать застройщику эти расходы; признать незаконными второй абзац пункта 3.1.3 договора участия в долевом строительстве, признать незаконным пункт 9.2 договора участия в долевом строительстве, обязать ответчика передать истцу четырехкомнатную квартиру N 142, расположенную на 3 этаже, в многоквартирном доме по адресу: ** и подписать двусторонний Акт приема-передачи данной квартиры, взыскать с ответчика законную неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в период с 01.01.2015 г. по 01.04.2015 г. в размере ** рублей ** копеек, компенсацию морального вреда за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере ** рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере ** рублей, а также штраф в соответствии с Законом "О защите прав потребителей".
Истец, представитель истца в судебное заседание суда первой инстанции явились, доводы, изложенные в исковом заявлении, в редакции уточненных исковых требований поддержали, просили исковые требования удовлетворить, доводы, изложенные в письменных дополнениях к исковому заявлению поддержали.
Представитель ответчика в судебное заседание суда первой инстанции явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях относительно заявленных исковых требований.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит заявитель по доводам апелляционной жалобы.
Истец и его представитель в заседание судебной коллегии не явились, о месте и времени слушания апелляционной жалобы извещены, в связи с чем, коллегия рассматривает дело в их отсутствие.
Представитель ответчика по доверенности Р. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы не признала.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение законным и не подлежащим отмене, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
1) неприменение закона, подлежащего применению;
2) применение закона, не подлежащего применению;
3) неправильное истолкование закона.
Указанных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене либо изменению оспариваемого решения, при рассмотрении настоящего дела не усматривается.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 10.06.2014 г. между ООО "Адмирал" (застройщик) и истцом (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N ЗК-1/Д-3-142-4/АН. (л.д. 13 - 25).
В соответствии с условиями вышеуказанного договора застройщик обязался построить жилой дом N 1, объекты инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры по строительному адресу: **, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику объект долевого строительства - квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: секция Д этаж - 3, номер квартиры, считая слева направо от выхода с лестничной клетки, - 1, номер квартиры по проекту - 142, количество комнат - 4, общая проектная площадь - 122 кв. м (п. 2.1 договора).
Согласно п. 4.2 Договора, цена договора определена сторонами в размере 14 826 960 рублей. Денежные средства в вышеуказанном размере истцом оплачены, что не оспаривается ответчиком.
Согласно п. 2.3 Договора передача объекта Застройщиком Участнику осуществляется по Акту приема-передачи не позднее 31.12.2014 г.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Как усматривается из материалов дела, объект, в котором расположено спорное жилое помещение, введен в эксплуатацию 04.08.2014 г.
Как следует из материалов дела ответчик 10.10.2014 г. (уведомление от 09.10.2014 г. N 142/ОС) известил истца о готовности объекта к передаче ввиду введения жилого дома N 1 в эксплуатацию, для чего пригласил истца на приемку квартиры.
Однако истец для приемки жилого помещения не явился. При этом, 04.09.2012 г. обратился к ответчику с претензией об оспаривании п. п. 3.2.1 и 3.2.5.2. Договора (л.д. 27 - 28).
26.12.2014 г. истец также обратился к ответчику с претензией (л.д. 29 - 30) где в частности указал, что прибудет для приемки квартиры 30.12.2014 г. Однако квартира принята не была.
Ответчик повторно письменно (исх. N 31 от 12.02.2015 года) известил Истца о готовности передать квартиру, соответствующую ДДУ, однако квартира передана не была.
Пунктом 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрен единственный случай, при котором участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства - наличие существенных недостатков квартиры, описание которых содержится в п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.
Доказательств наличия в жилом помещении существенных недостатков истцом не было представлено. Кроме того, наличие недостатков в квартире является основанием для предъявления к застройщику требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", но не свидетельствует о вине ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Из материалов дела, пояснений сторон усматривается, что в срок предусмотренный договором ответчик неоднократно извещал истца о готовности объекта к передаче и приглашал для приемки квартиры, однако соответствующие действия по принятию жилого помещения, истцом совершены не были, в связи с чем, 02.03.2015 г. ответчиком был подписан односторонний акт приема - передачи квартиры.
Учитывая данные обстоятельства, а именно готовность ответчика передать истцу квартиру в сроки, предусмотренные заключенным договором, а также то, что после получения истцом соответствующих уведомлений застройщика жилое помещение истцом принято не было, суд пришел к обоснованному выводу, что установленный договором срок передачи квартиры, был нарушен не по вине ответчика, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскания с ответчика неустойки и обязании передать истцу спорное жилое помещение с подписанием двустороннего Акта приема-передачи квартиры не имеется.
Истцом также заявлены исковые требования об оспаривании пунктов вышеуказанного договора, а именно о признании незаконными п. п. 4.6, 4.6.1, 4.6.2, подпункта "б" пункта 4.1.2, второй абзац пункта 3.1.3 и пункт 3.2.5.2 договора в части, позволяющей изменять цену договора в зависимости от размера расходов застройщика по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта долевого строительства, а также обязывающей участника долевого строительства компенсировать застройщику эти расходы; а также абзаца второго пункта 3.1.3 договора, а также пункта 9.2 договора.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Согласно пункту 3.2.5.1 договора, участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления Многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующем законодательством Российской Федерации. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием Акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размер не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.
Согласно пункту 3.2.5.2 договора, участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием, текущим ремонтом и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение и электроснабжение объекта; расходов по вывозу мусора; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом и пропорционально доле участника долевого строительства, за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта.
Согласно абз. 2 п. 3.1.3 Договора неоплата участником долевого строительства 100% цены договора и (или) при необходимости, пеней\\штрафов, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и\\или условиями настоящего договора является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по оплате 100% цены договора и\\или (при необходимости) пеней/штрафов. При этом на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства РФ об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта.
Из п. п. 6.6, 4.6.1, 4.6.2 следует, что 4.6. Цена Договора подлежит изменению после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию и уточнению фактической площади Объекта в соответствии с обмерами, произведенными организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию. После окончания строительства Многоквартирного дома и получения технической документации Застройщиком по итогам обмеров Многоквартирного дома органами технической инвентаризации, Стороны обязаны свести между собой следующие расчеты: Сумма, подлежащая доплате или возврату рассчитывается следующим образом: Разница в площади между фактической площадью Объекта (установленной по обмерам организации, осуществившей техническую инвентаризацию многоквартирного дома) и общей проектной площадью Объекта, указанной в п. 2, 1. Договора умножается на стоимость 1 кв. м равную ** рубля ** копеек. 4.6.2. Также доплате Участником подлежит сумма, рассчитанная в соответствии с пп. "б" п. 4.1.2. Договора.
В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом, указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего кодекса, и управляющей организацией отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартами и правилам настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
По смыслу приведенных норм закона после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до отбора управляющей организации в результате проведения органом местного самоуправления соответствующего открытого конкурса, правоотношения, связанные с техническим обслуживанием многоквартирного дома, предоставлением и использованием коммунальных услуг, у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, возникают с застройщиком или с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом.
Учитывая данные обстоятельства, а именно то, что возникновение у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, с момента передачи ему жилого помещения правоотношений с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом, установлено данными законодательными нормами, то и оснований полагать, что оспариваемый истцом пункт 3.2.5.1 договора, предусматривающий обязанность по заключению участником долевого строительства с соответствующей управляющей организацией одновременно с передачей ему жилого помещения договора, определяющего содержание соответствующих правоотношений, в том числе и порядок расчетов с управляющей организацией за оказываемые услуги, ущемляет его права по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, обуславливает приобретение одной услуги обязательным приобретением другой, у суда первой инстанции не имелось.
Свои требований о признании недействительным пункта 3.2.5.2 договора участия в долевом строительстве истец обосновывает тем, что указанный пункт договора предусматривает положения, возлагающие на него обязанность компенсировать застройщику затраты, связанные с содержанием жилого дома до момента передачи ему квартиры, ущемляющие его права как потребителя по сравнению с пунктом 6 части 2 ст. 153 ЖК РФ.
Так, в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Между тем, данная норма закона, устанавливающая обязанность лица, принявшего от застройщика жилое помещение с момента такой передачи нести обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, равно как и иные нормы Жилищного законодательства, не содержат положений, предусматривающих невозможность выплаты соответствующим лицом застройщику компенсации расходов, связанных с содержанием жилого помещения до его передачи участнику долевого строительства.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что оснований полагать, что пункт 3.2.5.2 договора участия в долевом строительстве, ущемляют права истца как потребителя, не имеется.
Доводы истца о нарушении его прав положениями абз. 2 п. 3.2.1 договора не могут быть признаны состоятельными, поскольку как установлено в судебном заседании застройщик неоднократно приглашал истца для передачи жилого помещения, также ответчиком подписан односторонний акт приема-передачи квартиры, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части суд также не усмотрел.
Положения же Договора об изменении цены договора в случае изменения (уменьшения\\увеличения) площади квартиры в соответствии с обмерами органами технической инвентаризации (п. п. 46.4.6.2 договора) так же, как обоснованно указал суд первой инстанции, по мнению суда, никоим образом не нарушают прав истца и не противоречат положениям ст. 16 Закона "О защите прав потребителей".
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, принимая во внимание, что вышеуказанные пункты договора не ущемляют прав истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, не обуславливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), оснований для признания данных пунктов договоров недействительными у суда первой инстанции не имелось.
Согласно и. 9.2 Договора стороны определили, что все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд г. Москвы.
Между тем, согласно п. 9 ст. 4 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей, в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" защита прав потребителей осуществляется судом.
Согласно ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Согласно п. 7 ст. 29 ГПК РФ Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.
Согласно положениям ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
При таких обстоятельствах, суд согласился с доводами истца, о том, что п. 9.2 договора нарушены права истца предусмотренные п. 7 ст. 29 ГПК РФ и ст. 17 Закона "О защите прав потребителей", в связи с чем, исковые требования в указанной части, по мнению суда обоснованы и подлежат удовлетворению.
При этом, суд учел, что согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Договор долевого участия между сторонами мог быть заключен и без включения в него оспариваемого пункта 9.2, поскольку, указание на разрешение споров в конкретном суде не является существенным условием договора долевого участия.
Так, согласно п. 4 ст. 4 ФЗ - N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Таким образом, пункт 9.2 не является существенным условием Договора, так как не относится к условиям, которые должны быть включены в договор в силу прямого указания закона.
Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 50000 рублей.
С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Как следует из ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Суд согласился с доводами истца о причинении ему морального вреда и пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, но полагая сумму в размере ** рублей завышенный, пришел к выводу о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере ** рублей.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 1500 руб.
Истец также просил суд взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 3** рублей, представлены договор на оказание услуг и расписка о получении денежных средств.
Руководствуясь положениями ст. 100 ГПК РФ, сумму в размере ** рублей суд счел завышенной и с учетом принципов разумности и соразмерности, принимая во внимание категорию спора, длительность рассмотрения дела, пришел к выводу о снижении подлежащей взысканию с ответчика суммы расходов на оплату услуг представителя до ** рублей.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, являются несостоятельными. При рассмотрении дела указанных нарушений судом допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что суд первой инстанции проигнорировал доказательства, представленные истцом, а именно отказал просмотреть и приобщить к материалам дела видеозапись, из которой усматривается, что истец посещал офис управляющей компании и факт отказа передать ему квартиру не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ право оценки допустимости, относимости и взаимной связи доказательств принадлежит суду. Суд счел достаточным для разрешения спора собранный по делу объем доказательств и дал им надлежащую оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Другие доводы апелляционной жалобы не нуждаются в дополнительной проверке, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводом апелляционной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ж. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-33161/2015
Требование: О признании частично недействительными условий договора, обязании передать жилое помещение, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец исполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства надлежащим образом, ответчик свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 сентября 2015 г. по делу N 33-33161
Судья Кузнецова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Вишняковой Н.Е.,
судей Курочкиной О.А., Казаковой О.Н.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Курочкиной О.А. дело по апелляционной жалобе Ж. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2015 года, которым постановлено:
признать п. 9.2. Договора участия в долевом строительстве N ЗК-1\\Д-3-142-4АН заключенного 10.06.2014 г. между ООО "Адмирал" и Ж. не соответствующим требованиям законодательства.
Взыскать с ООО "Адмирал" в пользу Ж. компенсацию морального вреда в размере ** рублей, штраф в размере ** рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере ** рублей, а всего ** рублей.
В остальной части в удовлетворении исковых требований Ж. - отказать.
установила:
Истец Ж. обратился в суд с иском к ответчику ООО "Адмирал" о признании частично недействительными условий договора, обязании передать жилое помещение с подписанием двустороннего акта приема-передачи квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, мотивируя свои требования тем, что 10.06.2014 г. между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве N ЗК-1/Д-3-142-4/АН, в соответствии с условиями которого, ответчик обязался построить жилой дом N 1, объекты инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры по строительному адресу: **, после чего передать истцу объекты долевого строительства - квартиру, секция Д этаж - 3, номер квартиры, считая слева направо от выхода с лестничной клетки, - 1, номер квартиры по проекту - 142, количество комнат - 4, общая проектная площадь - 122 м 2, а истец обязался выплатить ответчику цену договора в размере ** рублей. Истец исполнил свои обязательства по оплате объекта долевого строительства надлежащим образом, ответчик свои обязательства по договору до настоящего времени не исполнил. Так, в соответствии с пунктом 2.3 договора передача объекта долевого строительства истцу ответчиком осуществляется по акту приема-передачи не позднее 31.12.2014 г. 04.09.2014 г. истец обратился к ответчику с претензией, в которой потребовал от ответчика признать пункты договора, обязывающие истца компенсировать расходы ответчика на техническое обслуживание дома в период с момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи и заключить договор с управляющей компанией, выбранной ответчиком, недействительными. На данную претензию ответчик не ответил.
09.10.2014 г. ответчик направил истцу уведомление на приемку квартиры, в котором сообщил о завершении строительства и вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, а также пригласил истца на приемку квартиры и подписание акта приема-передачи. Истец узнал, что передача этого объекта возможна только после производства всех расчетов с ответчиком и заключения с ООО "Лидер-Эксплуатация" договора на управление многоквартирным домом, а также возмещения расходов ответчика на техническое обслуживание дома в период с момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи.
Истец неоднократно обращался в офис ООО "Лидер-Эксплуатация" с требованием передать ему квартиру, но получал отказ, мотивированный тем, что истец не компенсировал затраты ответчика по техническому и коммунальному обслуживанию квартиры и не заключил с ООО "Лидер-Эксплуатация" договор на управление домом. 26.12.2014 г. Истец направил ответчику претензию, в которой потребовал разъяснить, кому персонально переданы полномочия на передачу квартир участникам долевого строительства, на подписание акта приема-передачи и предъявление требований совершения указанных выше платежей и подписания договора с управляющей компанией до выдачи на руки акта приема-передачи квартиры. Также Истец просил разъяснить, какими полномочиями в части передачи квартир участникам долевого строительства наделено ООО "Лидер-Эксплуатация", а также кто физически подписывает акт в месте передачи квартиры от имени ООО "Адмирал". Ответчик также не ответил на данную претензию и до настоящего времени не выполнил свои обязательства по договору и не передал истцу объект долевого строительства. Кроме того ООО "Лидер-Эксплуатация" - управляющая организация осуществляет свою деятельность на основании договора, заключенного с Ответчиком на основании пункта 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой застройщик обязан до заключения участниками долевого строительства и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, договора на управление многоквартирным домом управлять данным домом самостоятельно или заключить соответствующий договор с управляющей организацией. ООО "Лидер-Эксплуатация" не имеет права заключать договоры на управление указанными выше домами, поскольку конкурс по отбору управляющей организации для этого дома еще не проводился и ООО "Лидер Эксплуатация" не является победителем такого конкурса. Таким образом, пункт 3.2.5.1 Договора противоречит нормам закона и в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ является недействительным. Возложение на истца обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальных услуг также противоречит ЖК РФ, вследствие чего пункт 3.2.5.2 Договора является недействительным.
В соответствии с пунктом 9.2 Договора все споры, разногласия или требования, возникающие из этих договоров или в связи с ними, будут решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд г. Москвы. Между тем, указанный пункт договора ущемляет права потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным. Таким образом, истец просит суд признать незаконными пункты 3.2.5.1, 3.2.5.2 и 9.2 договора N ЗК-1/Д-3-142-4/АН участия в долевом строительстве от 10.06.2014 г., обязать ООО "Адмирал" передать истцу четырехкомнатную квартиру N 142, расположенную на 3 этаже, в многоквартирном доме по адресу: **, и подписать Акт приема-передачи данной квартиры, взыскать с ответчика законную неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору в период с 01.01.2015 г. по 14.01.2015 г. в размере ** рублей ** копеек, компенсацию морального вреда за просрочку передачи объектов долевого строительства в размере ** рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере ** рублей, а также штраф в соответствии с Законом "О защите прав потребителей".
Впоследствии представитель истца уточнил исковые требования и просил суд признать незаконными пункты 4.6, 4.6.1, 4.6.2, подпункт "б" пункта 4.1.2, второй абзац пункта 3.1.3 и пункт 3.2.5.2 вышеуказанного договора участия в долевом строительстве, в части, позволяющей изменять цену договора в зависимости от размера расходов застройщика по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта долевого строительства, а также обязывающей участника долевого строительства компенсировать застройщику эти расходы; признать незаконными второй абзац пункта 3.1.3 договора участия в долевом строительстве, признать незаконным пункт 9.2 договора участия в долевом строительстве, обязать ответчика передать истцу четырехкомнатную квартиру N 142, расположенную на 3 этаже, в многоквартирном доме по адресу: ** и подписать двусторонний Акт приема-передачи данной квартиры, взыскать с ответчика законную неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в период с 01.01.2015 г. по 01.04.2015 г. в размере ** рублей ** копеек, компенсацию морального вреда за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере ** рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере ** рублей, а также штраф в соответствии с Законом "О защите прав потребителей".
Истец, представитель истца в судебное заседание суда первой инстанции явились, доводы, изложенные в исковом заявлении, в редакции уточненных исковых требований поддержали, просили исковые требования удовлетворить, доводы, изложенные в письменных дополнениях к исковому заявлению поддержали.
Представитель ответчика в судебное заседание суда первой инстанции явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях относительно заявленных исковых требований.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит заявитель по доводам апелляционной жалобы.
Истец и его представитель в заседание судебной коллегии не явились, о месте и времени слушания апелляционной жалобы извещены, в связи с чем, коллегия рассматривает дело в их отсутствие.
Представитель ответчика по доверенности Р. в заседание судебной коллегии явилась, доводы апелляционной жалобы не признала.
Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение законным и не подлежащим отмене, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
1) неприменение закона, подлежащего применению;
2) применение закона, не подлежащего применению;
3) неправильное истолкование закона.
Указанных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене либо изменению оспариваемого решения, при рассмотрении настоящего дела не усматривается.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 10.06.2014 г. между ООО "Адмирал" (застройщик) и истцом (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N ЗК-1/Д-3-142-4/АН. (л.д. 13 - 25).
В соответствии с условиями вышеуказанного договора застройщик обязался построить жилой дом N 1, объекты инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры по строительному адресу: **, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику объект долевого строительства - квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: секция Д этаж - 3, номер квартиры, считая слева направо от выхода с лестничной клетки, - 1, номер квартиры по проекту - 142, количество комнат - 4, общая проектная площадь - 122 кв. м (п. 2.1 договора).
Согласно п. 4.2 Договора, цена договора определена сторонами в размере 14 826 960 рублей. Денежные средства в вышеуказанном размере истцом оплачены, что не оспаривается ответчиком.
Согласно п. 2.3 Договора передача объекта Застройщиком Участнику осуществляется по Акту приема-передачи не позднее 31.12.2014 г.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Как усматривается из материалов дела, объект, в котором расположено спорное жилое помещение, введен в эксплуатацию 04.08.2014 г.
Как следует из материалов дела ответчик 10.10.2014 г. (уведомление от 09.10.2014 г. N 142/ОС) известил истца о готовности объекта к передаче ввиду введения жилого дома N 1 в эксплуатацию, для чего пригласил истца на приемку квартиры.
Однако истец для приемки жилого помещения не явился. При этом, 04.09.2012 г. обратился к ответчику с претензией об оспаривании п. п. 3.2.1 и 3.2.5.2. Договора (л.д. 27 - 28).
26.12.2014 г. истец также обратился к ответчику с претензией (л.д. 29 - 30) где в частности указал, что прибудет для приемки квартиры 30.12.2014 г. Однако квартира принята не была.
Ответчик повторно письменно (исх. N 31 от 12.02.2015 года) известил Истца о готовности передать квартиру, соответствующую ДДУ, однако квартира передана не была.
Пунктом 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрен единственный случай, при котором участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства - наличие существенных недостатков квартиры, описание которых содержится в п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.
Доказательств наличия в жилом помещении существенных недостатков истцом не было представлено. Кроме того, наличие недостатков в квартире является основанием для предъявления к застройщику требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", но не свидетельствует о вине ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Из материалов дела, пояснений сторон усматривается, что в срок предусмотренный договором ответчик неоднократно извещал истца о готовности объекта к передаче и приглашал для приемки квартиры, однако соответствующие действия по принятию жилого помещения, истцом совершены не были, в связи с чем, 02.03.2015 г. ответчиком был подписан односторонний акт приема - передачи квартиры.
Учитывая данные обстоятельства, а именно готовность ответчика передать истцу квартиру в сроки, предусмотренные заключенным договором, а также то, что после получения истцом соответствующих уведомлений застройщика жилое помещение истцом принято не было, суд пришел к обоснованному выводу, что установленный договором срок передачи квартиры, был нарушен не по вине ответчика, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскания с ответчика неустойки и обязании передать истцу спорное жилое помещение с подписанием двустороннего Акта приема-передачи квартиры не имеется.
Истцом также заявлены исковые требования об оспаривании пунктов вышеуказанного договора, а именно о признании незаконными п. п. 4.6, 4.6.1, 4.6.2, подпункта "б" пункта 4.1.2, второй абзац пункта 3.1.3 и пункт 3.2.5.2 договора в части, позволяющей изменять цену договора в зависимости от размера расходов застройщика по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта долевого строительства, а также обязывающей участника долевого строительства компенсировать застройщику эти расходы; а также абзаца второго пункта 3.1.3 договора, а также пункта 9.2 договора.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Согласно пункту 3.2.5.1 договора, участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию многоквартирный дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой застройщиком при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию, до даты определения (выбора) управляющей компании и/или до изменения способа управления Многоквартирным домом собственниками в порядке, установленном действующем законодательством Российской Федерации. Участник обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием Акта приема-передачи объекта и перечислить на счет управляющей компании денежные средства (аванс) в размер не менее чем за четыре месяца вперед на оплату расходов по техническому обслуживанию многоквартирного дома и коммунальных услуг, если иное не предусмотрено условиями договора с управляющей компанией.
Согласно пункту 3.2.5.2 договора, участник в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня предъявления застройщиком или организацией, осуществляющей функции управления жилым домом, соответствующего требования, но не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта, обязуется компенсировать застройщику расходы по техническому и коммунальному обслуживанию объекта долевого строительства и доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая, но не ограничиваясь затратами: на оплату расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, содержанием, текущим ремонтом и обеспечением сохранности общего имущества в нем; на оплату за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение и электроснабжение объекта; расходов по вывозу мусора; иные услуги, связанные с содержанием объекта долевого строительства и общего имущества многоквартирного дома, по расценкам, установленным организацией, эксплуатирующей многоквартирный дом и пропорционально доле участника долевого строительства, за период с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до оформления акта приема-передачи объекта.
Согласно абз. 2 п. 3.1.3 Договора неоплата участником долевого строительства 100% цены договора и (или) при необходимости, пеней\\штрафов, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и\\или условиями настоящего договора является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по оплате 100% цены договора и\\или (при необходимости) пеней/штрафов. При этом на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства РФ об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта.
Из п. п. 6.6, 4.6.1, 4.6.2 следует, что 4.6. Цена Договора подлежит изменению после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию и уточнению фактической площади Объекта в соответствии с обмерами, произведенными организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию. После окончания строительства Многоквартирного дома и получения технической документации Застройщиком по итогам обмеров Многоквартирного дома органами технической инвентаризации, Стороны обязаны свести между собой следующие расчеты: Сумма, подлежащая доплате или возврату рассчитывается следующим образом: Разница в площади между фактической площадью Объекта (установленной по обмерам организации, осуществившей техническую инвентаризацию многоквартирного дома) и общей проектной площадью Объекта, указанной в п. 2, 1. Договора умножается на стоимость 1 кв. м равную ** рубля ** копеек. 4.6.2. Также доплате Участником подлежит сумма, рассчитанная в соответствии с пп. "б" п. 4.1.2. Договора.
В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом, указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего кодекса, и управляющей организацией отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартами и правилам настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).
По смыслу приведенных норм закона после выдачи застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и до отбора управляющей организации в результате проведения органом местного самоуправления соответствующего открытого конкурса, правоотношения, связанные с техническим обслуживанием многоквартирного дома, предоставлением и использованием коммунальных услуг, у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, возникают с застройщиком или с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом.
Учитывая данные обстоятельства, а именно то, что возникновение у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, с момента передачи ему жилого помещения правоотношений с управляющей организацией, с которой у застройщика заключен договор управления многоквартирным домом, установлено данными законодательными нормами, то и оснований полагать, что оспариваемый истцом пункт 3.2.5.1 договора, предусматривающий обязанность по заключению участником долевого строительства с соответствующей управляющей организацией одновременно с передачей ему жилого помещения договора, определяющего содержание соответствующих правоотношений, в том числе и порядок расчетов с управляющей организацией за оказываемые услуги, ущемляет его права по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, обуславливает приобретение одной услуги обязательным приобретением другой, у суда первой инстанции не имелось.
Свои требований о признании недействительным пункта 3.2.5.2 договора участия в долевом строительстве истец обосновывает тем, что указанный пункт договора предусматривает положения, возлагающие на него обязанность компенсировать застройщику затраты, связанные с содержанием жилого дома до момента передачи ему квартиры, ущемляющие его права как потребителя по сравнению с пунктом 6 части 2 ст. 153 ЖК РФ.
Так, в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Между тем, данная норма закона, устанавливающая обязанность лица, принявшего от застройщика жилое помещение с момента такой передачи нести обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, равно как и иные нормы Жилищного законодательства, не содержат положений, предусматривающих невозможность выплаты соответствующим лицом застройщику компенсации расходов, связанных с содержанием жилого помещения до его передачи участнику долевого строительства.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что оснований полагать, что пункт 3.2.5.2 договора участия в долевом строительстве, ущемляют права истца как потребителя, не имеется.
Доводы истца о нарушении его прав положениями абз. 2 п. 3.2.1 договора не могут быть признаны состоятельными, поскольку как установлено в судебном заседании застройщик неоднократно приглашал истца для передачи жилого помещения, также ответчиком подписан односторонний акт приема-передачи квартиры, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части суд также не усмотрел.
Положения же Договора об изменении цены договора в случае изменения (уменьшения\\увеличения) площади квартиры в соответствии с обмерами органами технической инвентаризации (п. п. 46.4.6.2 договора) так же, как обоснованно указал суд первой инстанции, по мнению суда, никоим образом не нарушают прав истца и не противоречат положениям ст. 16 Закона "О защите прав потребителей".
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, принимая во внимание, что вышеуказанные пункты договора не ущемляют прав истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, не обуславливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), оснований для признания данных пунктов договоров недействительными у суда первой инстанции не имелось.
Согласно и. 9.2 Договора стороны определили, что все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд г. Москвы.
Между тем, согласно п. 9 ст. 4 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей, в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" защита прав потребителей осуществляется судом.
Согласно ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Согласно п. 7 ст. 29 ГПК РФ Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.
Согласно положениям ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
При таких обстоятельствах, суд согласился с доводами истца, о том, что п. 9.2 договора нарушены права истца предусмотренные п. 7 ст. 29 ГПК РФ и ст. 17 Закона "О защите прав потребителей", в связи с чем, исковые требования в указанной части, по мнению суда обоснованы и подлежат удовлетворению.
При этом, суд учел, что согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Договор долевого участия между сторонами мог быть заключен и без включения в него оспариваемого пункта 9.2, поскольку, указание на разрешение споров в конкретном суде не является существенным условием договора долевого участия.
Так, согласно п. 4 ст. 4 ФЗ - N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Таким образом, пункт 9.2 не является существенным условием Договора, так как не относится к условиям, которые должны быть включены в договор в силу прямого указания закона.
Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 50000 рублей.
С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Как следует из ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Суд согласился с доводами истца о причинении ему морального вреда и пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, но полагая сумму в размере ** рублей завышенный, пришел к выводу о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере ** рублей.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 1500 руб.
Истец также просил суд взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 3** рублей, представлены договор на оказание услуг и расписка о получении денежных средств.
Руководствуясь положениями ст. 100 ГПК РФ, сумму в размере ** рублей суд счел завышенной и с учетом принципов разумности и соразмерности, принимая во внимание категорию спора, длительность рассмотрения дела, пришел к выводу о снижении подлежащей взысканию с ответчика суммы расходов на оплату услуг представителя до ** рублей.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, являются несостоятельными. При рассмотрении дела указанных нарушений судом допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что суд первой инстанции проигнорировал доказательства, представленные истцом, а именно отказал просмотреть и приобщить к материалам дела видеозапись, из которой усматривается, что истец посещал офис управляющей компании и факт отказа передать ему квартиру не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ право оценки допустимости, относимости и взаимной связи доказательств принадлежит суду. Суд счел достаточным для разрешения спора собранный по делу объем доказательств и дал им надлежащую оценку по правилам ст. 67 ГПК РФ.
Другие доводы апелляционной жалобы не нуждаются в дополнительной проверке, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводом апелляционной жалобы не усматривается.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ж. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)