Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Собственник помещения указал на незаконность деятельности общества на участке, принадлежащем собственникам помещений в многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Максимова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Волковой Я.Ю.,
судей: Зайцевой В.А.,
Ильясовой Е.Р.
при секретаре Тяжовой Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О. к обществу с ограниченной ответственностью "Гросс" о понуждении к выполнению решений, принятых внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме,
по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Гросс" С. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 30.12.2014
Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителей ответчика В., П., действующих на основании доверенностей от <...>, поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца О., его представителя адвоката Полевой Т.А., действующей на основании доверенности от <...> N, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
О. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гросс" (далее - ООО "Гросс") о понуждении к выполнению решений, принятых внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником квартиры N в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>.
В период с <...> по <...> включительно по инициативе собственников квартир N в указанном многоквартирном доме проводилось внеочередное общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования.
В ходе собрания квалифицированным большинством голосов приняты решения:
- об использовании свободной части земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <...> (не занятой зданием дома) в целях временного размещения автотранспортных средств, принадлежащих на праве собственности (ином законном праве) собственникам помещений в многоквартирном доме на возмездной основе и для размещения детской игровой площадки;
- о прекращении хозяйственной деятельности третьих лиц на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <...>, осуществляемой без разрешения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> или без разрешения общего собрания членов товарищества собственников жилья "К-42";
- об обязании лица, эксплуатирующего подземно-надземный гараж по адресу: <...>, предоставить обслуживающему персоналу ТСЖ "К-42", в том числе управляющему, сантехнику, электрику, иным лицам, указанным управляющим ТСЖ "К-42", права круглосуточного доступа в техническое помещение в подземно-надземном гараже по адресу: <...>, где установлены дренажный колодец и насос.
Выполнение принятых на общем собрании собственников помещений в доме в добровольном порядке не представляется возможным. Этому препятствует хозяйственная деятельность ООО "Гросс", продолжающаяся на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
- Просил обязать ответчика прекратить оказание платных услуг по сохранности автотранспорта на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <...>, осуществляемую без разрешения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, или без разрешения общего собрания членов товарищества собственников жилья "К-42";
- убрать оборудование в виде шлагбаума с территории земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <...>;
- не препятствовать въезду на земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <...>, в том числе на кровлю крыши полуподземного гаража;
- предоставить ключи от въездных ворот на территорию земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <...>;
- предоставить обслуживающему персоналу товарищества собственников жилья "К-42", в том числе управляющему, сантехнику, электрику, иным лицам, указанным управляющим товарищества собственников жилья "К-42", право круглосуточного доступа в техническое помещение в подземно-надземном гараже по адресу: <...>, где установлены дренажный колодец и насос;
- предоставить ключи от въездных ворот в гараж, ключи от технического помещения в подземно-надземный гараж по адресу: <...>, где установлены дренажный колодец и насос;
- взыскать расходы на оплату госпошлины;
- взыскать расходы на оплату услуг представителя ООО "Уютный дом" в сумме <...> руб.
компенсацию морального вреда, причиненного длительным добровольным неисполнением законных требований как собственника в сумме <...> руб.
Обжалуемым решением суда исковые требования удовлетворены частично. В удовлетворении требования о компенсации морального вреда отказано, в остальной части иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО "Гросс" С. просит отменить решение суда, указывая на то, что суд неправильно в данном случае применил аналогию закона при определении права обратиться за защитой прав и законных интересов по использованию земельного участка многоквартирного дома. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации 12-П от 28.05.2010 является актом правоприменительной практики, а не законодательным актом.
Считает, что доказательств создания ответчиком препятствий в использовании земельного участка под многоквартирным домом истец не представил. Истец и другие собственники помещений в многоквартирном доме имеют возможность беспрепятственно заходить и заезжать на территорию двора. Истец представил акт о сдаче разбивочных знаков, из которого следует, что створ въездных ворот расположен частично за пределами участка под многоквартирный дом. Поскольку отсутствуют запорные устройства на въездных воротах на земельный участок, то решение в этой части становится неисполнимым.
Суд, по мнению ответчика, необоснованно пришел к выводу о том, что дом и гараж приняты комиссией и введены в эксплуатацию с размещением автопарковки на крыше гаража, требование заявлено собственником земельного участка, на котором предусмотрена открытая автопарковка, обстоятельства изменения технической характеристики гаража с подземного на полуподземный не влияют на цель использования крыши.
Суд, по мнению представителя ответчика, необоснованно пришел к выводу об удовлетворении негаторного иска, не приняв во внимание доводов ответчика о том, что в данном случае истец должен предъявлять иск к собственникам гаражей с требованием об установлении сервитута. По мнению ответчика, помещение, где расположены дренажный колодец и насос, является общим имуществом собственников гаражей и не относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Суд не исследовал техническую сторону работы дренажной системы, что привело к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела. Кроме того, обеспечение круглосуточного доступа не требует представления ключей от въездных ворот в гараж и от технического помещения в подземно-надземном гараже.
В апелляционной жалобе третье лицо С. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, указывая, что он является собственником гаражей N в полуподземном гараже и полагает, что в рассматриваемом случае истец должен обратиться с требованием об установлении сервитута к собственникам гаражей. Удовлетворение требования о предоставлении ключей от въездных ворот в гараж и от технического помещения не достигнет цели по обеспечению работы насоса и нарушает интересы его, как собственника гаража и других собственников гаражей.
В возражениях на апелляционные жалобы истец О., представитель третьего лица ТСЖ "К-42" просили оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы без изменения.
Представители третьих лиц ТСЖ "К-42", Администрации г. Екатеринбурга, ЗАО "Викор-ЛТД", а также С. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены заблаговременно, надлежащим образом, кроме того, информация о деле была размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.
Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие третьих лиц.
Заслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).
В силу части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пунктам 1 - 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия соответствующего титула, наличия препятствий в осуществлении прав собственности, а также обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения. При этом чинимые препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.
Судом первой инстанции установлено, что истец О. является собственником квартиры N в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (том 1 л. д. 94). Решением, оформленным протоколом <...> от <...> внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> (л. д. 12, 13), истец наделен полномочиями для осуществления действий, направленных на реализацию решений принятых общим собранием, в том числе на представление собственников помещений многоквартирном дома в суде.
Таким образом, вывод суда о том, что истец правомочен заявлять требования к ответчику об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, является верным. Довод апелляционной жалобы ответчика в этой части обусловлен неверным толкованием норм материального права.
Строительство объектов по указанному адресу осуществлялось ЗАО "Викор ЛТД".
Из п. <...> проектной декларации ЗАО "Викор ЛТД" от <...> следует, что целью проекта является строительство 18-этажного односекционного многоквартирного дома с помещением ТСЖ, детским клубом, магазином на 1 этаже и подземным гаражом (том 1 л. д. 116).
В п. <...> проектной декларации среди элементов благоустройства земельного участка предусмотрена, в том числе, открытая автопарковка, размещенная на кровле подземного гаража (том 1 л. д. 116 оборот).
Распоряжением главы г. Екатеринбурга от <...> N (том 2 л. д. 108) изменена техническая характеристика гаража, цель использования кровли подземного гаража не изменена. При этом, открытая автопарковка так и осталась элементом благоустройства земельного участка под многоквартирным домом.
Согласно заключению <...> построенный объект капитального строительства - 1 секционный жилой дом со встроенными помещениями ТСЖ, магазина непродовольственных товаров и детского клуба, расположенного на 1 этаже - 1 этап ввода" соответствует требованиям технических регламентов, правовых актов и проектной документации (л. д. 121 оборот).
Основанием для выдачи заключения явились акты проверок от <...>, <...>, <...>, акт рабочей комиссии от <...> (л. д. 121 оборот).
Следовательно, дом принят комиссией и введен в эксплуатацию с теми элементами благоустройства, которые были предусмотрены проектом, т.е. с размещением открытой автопарковки на кровле полуподземного гаража.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером N, местоположение: <...>, площадь <...> кв. м, вид разрешенного использования земельного участка под многоквартирный дом.
Из постановления Администрации г. Екатеринбурга от <...> N следует, что установлен вид разрешенного использования земельного участка из земель населенных пунктов площадью <...> кв. м с кадастровым номером N "под многоквартирный дом".
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от <...> следует, что указанный земельный участок с кадастровым номером N был предоставлен застройщику ЗАО "Викор ЛТД" для размещения жилого дома с помещениями общественного назначения и подземным гаражом.
Таким образом, на основании норм статьи части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, части статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, учитывая, что права собственности на квартиры в многоквартирном доме зарегистрированы в Едином государственном реестре прав недвижимое имущество, дом введен в эксплуатацию, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером N с элементами благоустройства (в том числе открытой автопарковкой, оборудованной на крыше полуподземного гаража) поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельным комитетом Администрации г. Екатеринбурга в письме от <...> исх. N указано, что полуподземный гараж по адресу: <...>, расположен на едином земельном участке, который был предоставлен для строительства жилого дома. Стороной ответчика не отрицается тот факт, что земельный участок для строительства полуподземного гаража не выделялся.
Из приложения к акту о сдаче разбивочных геодезических работ <...> от <...>, составленным <...> по результатам выноса границ в натуру, подземно-наземный гараж находится на земельном участке, являющемся общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирного доме.
В акте, составленном <...> управляющим ТСЖ "К-42" <...>, указано, что платная автопарковка машин функционирует на крыше надземно-подземного гаража и на тротуаре по периметру здания гаража, имеется автоматический шлагбаум.
В материалы дела представлен также акт от <...>, составленный собственниками помещений N в многоквартирном доме по адресу: <...>, из которого следует, что на земельном участке с кадастровым номером N функционирует автопарковка, в том числе и за пределами крыши гаража. Ответчиком установлены ворота при въезде, выезде на территорию земельного участка. Договорами, квитанциями, показаниями свидетелей подтверждается то обстоятельство, что собственники помещений в многоквартирном доме заключают договоры с ООО "Гросс" на оказание услуг по сохранению автотранспорта на время нахождения на платной стоянке, расположенной по адресу: <...>.
Факт того, что ответчик управляет помещениями гаража, обслуживает въездные ворота в гараж, установил шлагбаум при въезде на территорию земельного участка, ответчиком не оспаривается, подтвержден протоколом собрания будущих собственников гаражных боксов от <...>, протоколом собрания собственников гаражных боксов от <...>. Изложенное подтверждает, что иск заявлен к надлежащему ответчику.
Вывод суда первой инстанции о том, что открытая автопарковка, размещенная на крыше полуподземного гаража, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, является верным, поскольку проектной декларацией, а также документом о построенном объекте изначально предусмотрен элемент благоустройства - открытая автопарковка, а в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Требование заявлено собственником земельного участка, на котором предусмотрена в качестве элемента благоустройства открытая автопарковка с размещением на кровле полуподземного гаража. Земельный участок имеет разрешенное использование "под многоквартирный дом". Истец требует прекратить оказание платных услуг по сохранности автотранспорта на земельном участке, принадлежащем собственникам дома. Требований о вещных правах на крышу гаража не заявлено, принадлежность крыши гаража не оспаривается.
Кроме того, нашли свое подтверждение факты ограничения проезда, прохода на территорию земельного участка под многоквартирным домом со стороны ответчика ООО "Гросс".
Вместе с тем, в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции стороны подтвердили, что замок либо иное запорное устройство на въездных воротах на земельный участок отсутствует. Таким образом, удовлетворение требований истца о возложении обязанности передать ключи от въездных ворот на земельный участок приведет к неисполнимости решения. В этой части решение суда подлежит отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) С учетом того, что замок на воротах отсутствует, факт нарушения права собственников многоквартирного дома в этой части не нашел своего подтверждения судебная коллегия считает необходимым отказать в удовлетворении иска в части возложения на ответчика обязанности предоставить ключи от въездных ворот на территорию земельного участка с кадастровым номером N по адресу <...>.
Доводы апелляционных жалоб представителя ответчика и третьего лица С. о том, что дренажный колодец и насос, расположенные в помещении полуподземного гаража, не являются общим имуществом многоквартирного дома, поскольку обслуживают только помещение гаража, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку, как усматривается из материалов гражданского дела, дренажная система многоквартирного дома и полуподземного гаража единая. Это следует из ведомости рабочих чертежей проектной документации на строительство многоквартирного дома с подземным гаражом от <...> года (Т. 2 л. д. 46), а также исполнительной съемки дренажной системы многоквартирного дома и подземно-наземного гаража по <...> и письма за подписью директора <...>, из которого следует, что <...> выполняла проект строительства, сети выполнены единые для жилого дома и гаража, в том числе и дренажная система. (Т. 1 л. д. 125). Таким образом, в силу положений ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации оборудование дренажной системы является общим имуществом многоквартирного дома.
Довод апелляционной жалобы представителя ответчика о необоснованности вывода суда о введении в эксплуатацию дома с наземной автопарковкой, не может быть положен в основу отмены обжалуемого решения суда, поскольку сводится к переоценке доказательств, исследованных судом первой инстанции, оснований для которой судебная коллегия не находит. Материалами дела подтверждается, что изменений проектной документации на строительство многоквартирного дома с гаражом, прошедшей государственную экспертизу, не имеется. В силу того, что земельный участок предоставлен для строительства дома и гаража единый, инженерные сети для многоквартирного дома и гаража являются едиными, проектной документацией предусмотрена наземная автопарковка с расчетом потребности в автопарковках по СНиП 2.07.01-89, в том числе с учетом парковочных мест на крыше гаража, изменения в проектную документацию не вносились, суд первой инстанции правильно разрешил настоящий спор, оснований для отмены решения суда в остальной части по доводам апелляционных жалоб ответчика и третьего лица не имеется.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5414/2015
Требование: Об обязании: 1) Прекратить оказание платных услуг, убрать шлагбаум, не препятствовать въезду на земельный участок, предоставить ключи от гаража, технического помещения, право доступа в техническое помещение; 2) Предоставить ключи от ворот на территорию участка, о компенсации морального вреда.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Собственник помещения указал на незаконность деятельности общества на участке, принадлежащем собственникам помещений в многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2015 г. по делу N 33-5414/2015
Судья Максимова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Волковой Я.Ю.,
судей: Зайцевой В.А.,
Ильясовой Е.Р.
при секретаре Тяжовой Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О. к обществу с ограниченной ответственностью "Гросс" о понуждении к выполнению решений, принятых внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме,
по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО "Гросс" С. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 30.12.2014
Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителей ответчика В., П., действующих на основании доверенностей от <...>, поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца О., его представителя адвоката Полевой Т.А., действующей на основании доверенности от <...> N, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
О. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гросс" (далее - ООО "Гросс") о понуждении к выполнению решений, принятых внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником квартиры N в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>.
В период с <...> по <...> включительно по инициативе собственников квартир N в указанном многоквартирном доме проводилось внеочередное общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования.
В ходе собрания квалифицированным большинством голосов приняты решения:
- об использовании свободной части земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <...> (не занятой зданием дома) в целях временного размещения автотранспортных средств, принадлежащих на праве собственности (ином законном праве) собственникам помещений в многоквартирном доме на возмездной основе и для размещения детской игровой площадки;
- о прекращении хозяйственной деятельности третьих лиц на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <...>, осуществляемой без разрешения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> или без разрешения общего собрания членов товарищества собственников жилья "К-42";
- об обязании лица, эксплуатирующего подземно-надземный гараж по адресу: <...>, предоставить обслуживающему персоналу ТСЖ "К-42", в том числе управляющему, сантехнику, электрику, иным лицам, указанным управляющим ТСЖ "К-42", права круглосуточного доступа в техническое помещение в подземно-надземном гараже по адресу: <...>, где установлены дренажный колодец и насос.
Выполнение принятых на общем собрании собственников помещений в доме в добровольном порядке не представляется возможным. Этому препятствует хозяйственная деятельность ООО "Гросс", продолжающаяся на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
- Просил обязать ответчика прекратить оказание платных услуг по сохранности автотранспорта на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <...>, осуществляемую без разрешения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, или без разрешения общего собрания членов товарищества собственников жилья "К-42";
- убрать оборудование в виде шлагбаума с территории земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <...>;
- не препятствовать въезду на земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <...>, в том числе на кровлю крыши полуподземного гаража;
- предоставить ключи от въездных ворот на территорию земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <...>;
- предоставить обслуживающему персоналу товарищества собственников жилья "К-42", в том числе управляющему, сантехнику, электрику, иным лицам, указанным управляющим товарищества собственников жилья "К-42", право круглосуточного доступа в техническое помещение в подземно-надземном гараже по адресу: <...>, где установлены дренажный колодец и насос;
- предоставить ключи от въездных ворот в гараж, ключи от технического помещения в подземно-надземный гараж по адресу: <...>, где установлены дренажный колодец и насос;
- взыскать расходы на оплату госпошлины;
- взыскать расходы на оплату услуг представителя ООО "Уютный дом" в сумме <...> руб.
компенсацию морального вреда, причиненного длительным добровольным неисполнением законных требований как собственника в сумме <...> руб.
Обжалуемым решением суда исковые требования удовлетворены частично. В удовлетворении требования о компенсации морального вреда отказано, в остальной части иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО "Гросс" С. просит отменить решение суда, указывая на то, что суд неправильно в данном случае применил аналогию закона при определении права обратиться за защитой прав и законных интересов по использованию земельного участка многоквартирного дома. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации 12-П от 28.05.2010 является актом правоприменительной практики, а не законодательным актом.
Считает, что доказательств создания ответчиком препятствий в использовании земельного участка под многоквартирным домом истец не представил. Истец и другие собственники помещений в многоквартирном доме имеют возможность беспрепятственно заходить и заезжать на территорию двора. Истец представил акт о сдаче разбивочных знаков, из которого следует, что створ въездных ворот расположен частично за пределами участка под многоквартирный дом. Поскольку отсутствуют запорные устройства на въездных воротах на земельный участок, то решение в этой части становится неисполнимым.
Суд, по мнению ответчика, необоснованно пришел к выводу о том, что дом и гараж приняты комиссией и введены в эксплуатацию с размещением автопарковки на крыше гаража, требование заявлено собственником земельного участка, на котором предусмотрена открытая автопарковка, обстоятельства изменения технической характеристики гаража с подземного на полуподземный не влияют на цель использования крыши.
Суд, по мнению представителя ответчика, необоснованно пришел к выводу об удовлетворении негаторного иска, не приняв во внимание доводов ответчика о том, что в данном случае истец должен предъявлять иск к собственникам гаражей с требованием об установлении сервитута. По мнению ответчика, помещение, где расположены дренажный колодец и насос, является общим имуществом собственников гаражей и не относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Суд не исследовал техническую сторону работы дренажной системы, что привело к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела. Кроме того, обеспечение круглосуточного доступа не требует представления ключей от въездных ворот в гараж и от технического помещения в подземно-надземном гараже.
В апелляционной жалобе третье лицо С. просит отменить решение суда и принять по делу новое решение, указывая, что он является собственником гаражей N в полуподземном гараже и полагает, что в рассматриваемом случае истец должен обратиться с требованием об установлении сервитута к собственникам гаражей. Удовлетворение требования о предоставлении ключей от въездных ворот в гараж и от технического помещения не достигнет цели по обеспечению работы насоса и нарушает интересы его, как собственника гаража и других собственников гаражей.
В возражениях на апелляционные жалобы истец О., представитель третьего лица ТСЖ "К-42" просили оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы без изменения.
Представители третьих лиц ТСЖ "К-42", Администрации г. Екатеринбурга, ЗАО "Викор-ЛТД", а также С. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены заблаговременно, надлежащим образом, кроме того, информация о деле была размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.
Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие третьих лиц.
Заслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).
В силу части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пунктам 1 - 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия соответствующего титула, наличия препятствий в осуществлении прав собственности, а также обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения. При этом чинимые препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.
Судом первой инстанции установлено, что истец О. является собственником квартиры N в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (том 1 л. д. 94). Решением, оформленным протоколом <...> от <...> внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> (л. д. 12, 13), истец наделен полномочиями для осуществления действий, направленных на реализацию решений принятых общим собранием, в том числе на представление собственников помещений многоквартирном дома в суде.
Таким образом, вывод суда о том, что истец правомочен заявлять требования к ответчику об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, является верным. Довод апелляционной жалобы ответчика в этой части обусловлен неверным толкованием норм материального права.
Строительство объектов по указанному адресу осуществлялось ЗАО "Викор ЛТД".
Из п. <...> проектной декларации ЗАО "Викор ЛТД" от <...> следует, что целью проекта является строительство 18-этажного односекционного многоквартирного дома с помещением ТСЖ, детским клубом, магазином на 1 этаже и подземным гаражом (том 1 л. д. 116).
В п. <...> проектной декларации среди элементов благоустройства земельного участка предусмотрена, в том числе, открытая автопарковка, размещенная на кровле подземного гаража (том 1 л. д. 116 оборот).
Распоряжением главы г. Екатеринбурга от <...> N (том 2 л. д. 108) изменена техническая характеристика гаража, цель использования кровли подземного гаража не изменена. При этом, открытая автопарковка так и осталась элементом благоустройства земельного участка под многоквартирным домом.
Согласно заключению <...> построенный объект капитального строительства - 1 секционный жилой дом со встроенными помещениями ТСЖ, магазина непродовольственных товаров и детского клуба, расположенного на 1 этаже - 1 этап ввода" соответствует требованиям технических регламентов, правовых актов и проектной документации (л. д. 121 оборот).
Основанием для выдачи заключения явились акты проверок от <...>, <...>, <...>, акт рабочей комиссии от <...> (л. д. 121 оборот).
Следовательно, дом принят комиссией и введен в эксплуатацию с теми элементами благоустройства, которые были предусмотрены проектом, т.е. с размещением открытой автопарковки на кровле полуподземного гаража.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером N, местоположение: <...>, площадь <...> кв. м, вид разрешенного использования земельного участка под многоквартирный дом.
Из постановления Администрации г. Екатеринбурга от <...> N следует, что установлен вид разрешенного использования земельного участка из земель населенных пунктов площадью <...> кв. м с кадастровым номером N "под многоквартирный дом".
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от <...> следует, что указанный земельный участок с кадастровым номером N был предоставлен застройщику ЗАО "Викор ЛТД" для размещения жилого дома с помещениями общественного назначения и подземным гаражом.
Таким образом, на основании норм статьи части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, части статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, учитывая, что права собственности на квартиры в многоквартирном доме зарегистрированы в Едином государственном реестре прав недвижимое имущество, дом введен в эксплуатацию, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером N с элементами благоустройства (в том числе открытой автопарковкой, оборудованной на крыше полуподземного гаража) поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельным комитетом Администрации г. Екатеринбурга в письме от <...> исх. N указано, что полуподземный гараж по адресу: <...>, расположен на едином земельном участке, который был предоставлен для строительства жилого дома. Стороной ответчика не отрицается тот факт, что земельный участок для строительства полуподземного гаража не выделялся.
Из приложения к акту о сдаче разбивочных геодезических работ <...> от <...>, составленным <...> по результатам выноса границ в натуру, подземно-наземный гараж находится на земельном участке, являющемся общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирного доме.
В акте, составленном <...> управляющим ТСЖ "К-42" <...>, указано, что платная автопарковка машин функционирует на крыше надземно-подземного гаража и на тротуаре по периметру здания гаража, имеется автоматический шлагбаум.
В материалы дела представлен также акт от <...>, составленный собственниками помещений N в многоквартирном доме по адресу: <...>, из которого следует, что на земельном участке с кадастровым номером N функционирует автопарковка, в том числе и за пределами крыши гаража. Ответчиком установлены ворота при въезде, выезде на территорию земельного участка. Договорами, квитанциями, показаниями свидетелей подтверждается то обстоятельство, что собственники помещений в многоквартирном доме заключают договоры с ООО "Гросс" на оказание услуг по сохранению автотранспорта на время нахождения на платной стоянке, расположенной по адресу: <...>.
Факт того, что ответчик управляет помещениями гаража, обслуживает въездные ворота в гараж, установил шлагбаум при въезде на территорию земельного участка, ответчиком не оспаривается, подтвержден протоколом собрания будущих собственников гаражных боксов от <...>, протоколом собрания собственников гаражных боксов от <...>. Изложенное подтверждает, что иск заявлен к надлежащему ответчику.
Вывод суда первой инстанции о том, что открытая автопарковка, размещенная на крыше полуподземного гаража, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, является верным, поскольку проектной декларацией, а также документом о построенном объекте изначально предусмотрен элемент благоустройства - открытая автопарковка, а в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Требование заявлено собственником земельного участка, на котором предусмотрена в качестве элемента благоустройства открытая автопарковка с размещением на кровле полуподземного гаража. Земельный участок имеет разрешенное использование "под многоквартирный дом". Истец требует прекратить оказание платных услуг по сохранности автотранспорта на земельном участке, принадлежащем собственникам дома. Требований о вещных правах на крышу гаража не заявлено, принадлежность крыши гаража не оспаривается.
Кроме того, нашли свое подтверждение факты ограничения проезда, прохода на территорию земельного участка под многоквартирным домом со стороны ответчика ООО "Гросс".
Вместе с тем, в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции стороны подтвердили, что замок либо иное запорное устройство на въездных воротах на земельный участок отсутствует. Таким образом, удовлетворение требований истца о возложении обязанности передать ключи от въездных ворот на земельный участок приведет к неисполнимости решения. В этой части решение суда подлежит отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) С учетом того, что замок на воротах отсутствует, факт нарушения права собственников многоквартирного дома в этой части не нашел своего подтверждения судебная коллегия считает необходимым отказать в удовлетворении иска в части возложения на ответчика обязанности предоставить ключи от въездных ворот на территорию земельного участка с кадастровым номером N по адресу <...>.
Доводы апелляционных жалоб представителя ответчика и третьего лица С. о том, что дренажный колодец и насос, расположенные в помещении полуподземного гаража, не являются общим имуществом многоквартирного дома, поскольку обслуживают только помещение гаража, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку, как усматривается из материалов гражданского дела, дренажная система многоквартирного дома и полуподземного гаража единая. Это следует из ведомости рабочих чертежей проектной документации на строительство многоквартирного дома с подземным гаражом от <...> года (Т. 2 л. д. 46), а также исполнительной съемки дренажной системы многоквартирного дома и подземно-наземного гаража по <...> и письма за подписью директора <...>, из которого следует, что <...> выполняла проект строительства, сети выполнены единые для жилого дома и гаража, в том числе и дренажная система. (Т. 1 л. д. 125). Таким образом, в силу положений ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации оборудование дренажной системы является общим имуществом многоквартирного дома.
Довод апелляционной жалобы представителя ответчика о необоснованности вывода суда о введении в эксплуатацию дома с наземной автопарковкой, не может быть положен в основу отмены обжалуемого решения суда, поскольку сводится к переоценке доказательств, исследованных судом первой инстанции, оснований для которой судебная коллегия не находит. Материалами дела подтверждается, что изменений проектной документации на строительство многоквартирного дома с гаражом, прошедшей государственную экспертизу, не имеется. В силу того, что земельный участок предоставлен для строительства дома и гаража единый, инженерные сети для многоквартирного дома и гаража являются едиными, проектной документацией предусмотрена наземная автопарковка с расчетом потребности в автопарковках по СНиП 2.07.01-89, в том числе с учетом парковочных мест на крыше гаража, изменения в проектную документацию не вносились, суд первой инстанции правильно разрешил настоящий спор, оснований для отмены решения суда в остальной части по доводам апелляционных жалоб ответчика и третьего лица не имеется.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)