Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 мая 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Айбатулина К.К. и Леоновой О.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Варенька" (ИНН 2320010146, ОГРН 1022302927240) - Гладышева-Лядова В.Ю. (доверенность от 25.10.2013), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью УК "Ремонтно-эксплуатационное предприятие-3" (ИНН 2320139534, ОГРН 1062320038362), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Варенька" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2013 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-29748/2012, установил следующее.
ООО УК "Ремонтно-эксплуатационное предприятие N 3" (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о взыскании с ООО "Варенька" (далее - общество) 280 530 рублей задолженности за содержание и обслуживание имущества многоквартирного жилого дома (измененные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).
Решением от 08.08.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.11.2014, уточненные исковые требования удовлетворены. При этом суд отклонил заявления общества о фальсификации доказательств и ходатайства о назначении судебной экспертизы и приостановлении производства по делу. Судебные акты мотивированы тем, что представленные в материалы дела доказательства подтверждают наличие задолженности ответчика по оплате расходов на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома, рассчитанной пропорционально площади принадлежащих обществу помещений.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований либо передать на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суды необоснованно приняли в качестве доказательств, подтверждающих правомерность нахождения многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Невская, 2, в управлении компании, протоколы общего собрания собственников названного дома от 03.12.2007 и за 2007 год без номера и даты. Названные документы составлены с нарушением требований, установленных статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, и в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут быть приняты в качестве допустимых доказательств по делу. В данных документах имеются пороки, свидетельствующие об изготовлении их в 2013 году. Выводы судов о том, что факт принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения по вопросу, поставленному на голосование, может быть установлен путем выявления воли не привлеченных к участию в деле и неустановленных лиц, противоречит названным нормам Жилищного кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Истец произвольно присвоил функции управляющей организации, а суд их произвольно легализовал.
Вывод судов о том, что ответчик в установленном законом порядке не оспорил протоколы, несостоятелен, поскольку в них отсутствуют необходимые реквизиты, в частности, домашние адреса собственников помещений, их фамилии, имена и отчества. Кроме того, по делу не доказан как факт проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме путем заочного голосования, так и факт принятия общим собранием соответствующих решений в порядке, установленном статьями 47 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Представленный истцом технический паспорт, подтверждающий площадь многоквартирного дома, также не может быть признан надлежащим доказательством, поскольку имеет множество неоговоренных исправлений в отношении количества, наименования, площади помещений и других параметров объекта капитального строительства. В нем отсутствуют сведения о последней инвентаризации, что не позволяет установить достоверное содержание документа.
Договоры на содержание и техническое обслуживание многоквартирного жилого дома от 01.01.2010 и 01.01.2012 ничтожны, так как подписаны организацией, не получившей в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, статуса управляющей организации. В нарушение пункта 3 статьи 162 названного Кодекса и пунктов 17 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), в договорах не указан состав общего имущества дома; перечень услуг и работ по их содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения такого перечня; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; установленный общим решением собственников помещений общий для них размер расходов на техническое обслуживание и содержание дома, порядок определения доли собственника в общей имуществе дома и установленный законом порядок определения цены договора. В нарушение частей 1 и 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации размер расходов и порядок определения цены договора установлен для общества произвольно, на индивидуальных условиях (15 рублей за 1 кв. м, а для иных собственников помещений - 06 рублей 41 копейка за 1 кв. м).
Вывод суда о включении пристроенного здания магазина площадью 519,5 кв. м в состав многоквартирного жилого дома не обоснован, противоречит заключению ООО "Сочистройпроект" N 389/2012 и решению Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2013 N А32-2022/2013. Ссылка суда на представленную истцом схему водоснабжения и водоотведения спорного дома несостоятельна, поскольку она составлена в одностороннем порядке, не удостоверена поставщиком услуг. Кроме того, ответчик имеет прямой договор с поставщиками названной коммунальной услуги и оплачивает их, счета на оплату выставляются напрямую обществу, а не компании.
Законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Судами установлено, что в 2007 году собственниками помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Невской в г. Сочи проведено общее собрание собственников помещений и выбран способ управления - управление управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрана компания.
Общество являлось собственником нежилых помещений N 1-24 первого этажа (литера Б), помещений N 25-38 подвала (литера Б1) общей площадью 719,7 кв. м в доме N 2 по ул. Невской в г. Сочи (свидетельство о государственной регистрации права от 13.06.2006).
21 февраля 2013 года обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 23-АЛ N 772538 на нежилые помещения N 1-24 первого этажа (литера Б), помещения N 25-38 подвала (литера Б1) общей площадью 691,8 кв. м в доме N 2 по ул. Невской в г. Сочи, которое в настоящее время погашено, так как в связи со сменой литерации 28.02.2013 ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилые помещения N 4-22 первого этажа (литера А), N 25 подвального этажа (литера под А), помещения N 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3, 23, 23/1, 24 первого этажа (литера А1), N 26-28, 28/1, 29-38 подвального этажа (литера под А1) назначение - нежилое, общей площадью 691, 8 кв. м в доме N 2 по ул. Невской в г. Сочи.
Компания, ссылаясь на то, что общество производит оплату только за 128,4 кв. м из расчета 15 рублей за 1 кв. м в месяц, а от уплаты расходов в отношении остальной площади уклоняется, обратилась в арбитражный суд с иском.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16 и 30 Правил N 491 собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (пункт 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, заключили они или не заключили договор с управляющей компанией. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, поэтому управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
В обоснование заявленных требований компания представила по многоквартирному дому решение общего собрания собственников помещений о выборе способа управления в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и выборе истца управляющей организацией протокол (без номера и даты) за 2007 год.
На собрании собственники утвердили размеры платы (тарифа) управляющей организации за содержание, обслуживание и текущий ремонт дома для собственников нежилых помещений (протокол от 03.12.2007). Право принятия решения о размерах платы за услуги управляющей организации закреплено за собственниками помещений в многоквартирных домах статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 16, 17 Правил N 491. В связи с этим судебные инстанции правомерно признали обоснованным расчет задолженности, произведенный с применением указанных тарифов.
Довод общества о фальсификации протокола без номера и даты за 2007 год и протокола от 03.12.2007 проверен судом апелляционной инстанции и правомерно отклонен. По ходатайству ответчика суд назначил экспертизы названных документов, по результатам которых (заключения экспертов ФБУ "Южный региональный центр судебной экспертизы" от 11.03.2014 N 585/04-3 от 12.05.2014 N 586, 587/05-3) фальсификация спорных документов не подтвердилась.
Ссылка общества на то, что в протоколе без номера и даты за 2007 год имеются пороки, свидетельствующие об изготовлении их в 2013 году (на четвертом листе протокола в графе "паспортные данные" Бондаренко Е.Г. под номером 10 указана дата выдачи паспорта - 11.06.2013), несостоятельна. Как верно отметил суд апелляционной инстанции, в протоколе допущена описка, поскольку порядок цифр в серии спорного паспорта свидетельствует о том, что он выдан в 2003 году.
При таких обстоятельствах несостоятельны доводы ответчика о том, что истец не представил надлежащих доказательств избрания его управляющей организацией. При этом суд кассационной инстанции принимает во внимание то, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленное названными протоколами, в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано, доказательства управления спорного многоквартирного дома иной организацией в материалы дела не представлены. Доводы ответчика о недоказанности наличия у истца полномочий управляющей организации ввиду непредставления бюллетеней для голосования отклонены апелляционным судом как не основанные на нормах права.
Кроме того, общество, заключая с компанией договоры на содержание и техническое обслуживание многоквартирного жилого дома от 01.01.2010 и от 01.01.2012 в отношении 128,4 кв. м общей площади встроенного помещения и производя по ним оплату, фактически признало истца управляющей компанией.
Факт оказания услуг (управление домом, содержание и ремонт жилья), ответчиком по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнут.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 изложены обязательные для арбитражных судов разъяснения, согласно которым при наличии тарифов на оплату услуг управляющей организации и коммунальных ресурсов, данных о площади многоквартирного дома и площади помещений, находящихся во владении конкретного собственника, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества.
Руководствуясь приведенными разъяснениями, суды правомерно отклонили довод ответчиков о недоказанности фактических затрат истца и правомерно взыскал с общества в пользу компании 280 530 рублей.
Ссылка общество на то, что пристроенное здание магазина площадью 519,5 кв. м в состав многоквартирного жилого дома не включено, а следовательно, компания не вправе требовать плату за содержание, обслуживание и текущий ремонт спорного дома, несостоятельна.
Суды установили и общество не опровергло, что часть здания, в котором расположены принадлежащие ему помещения, конструктивно связана с основным строением (многоквартирным домом), имеет совместные точки подключения сетей теплоснабжения, канализации и водопровода, поэтому представляет собой единый объект в виде многоквартирного дома. Присвоение спорной части здания отдельных литер не свидетельствует о его выделении в самостоятельный, конструктивно независимый объект. Объективные доказательства того, что помещение магазина общей площадью 519,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Невская, 2, является конструктивно обособленным зданием, заявитель жалобы не предоставил.
Представленное обществом строительно-техническое заключение ООО "Сочистройпроект" N 389/2012 оценено судом первой инстанции и правильно отклонено со ссылкой на то, что изложенные в нем сведения противоречат иным имеющимся в материалах дела доказательствам.
Наличие прямых договоров с непосредственными исполнителями коммунальных услуг само по себе не свидетельствует о подключении нежилого помещения общества не к сетям многоквартирного дома.
Доводы заявителя основаны на ошибочном понимании норм материального права, сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, которая не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены или изменения судебных актов, не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 по делу N А32-29748/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 15.05.2015 N Ф08-2421/2015 ПО ДЕЛУ N А32-29748/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2015 г. по делу N А32-29748/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 мая 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Айбатулина К.К. и Леоновой О.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Варенька" (ИНН 2320010146, ОГРН 1022302927240) - Гладышева-Лядова В.Ю. (доверенность от 25.10.2013), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью УК "Ремонтно-эксплуатационное предприятие-3" (ИНН 2320139534, ОГРН 1062320038362), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Варенька" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2013 (судья Карпенко Т.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-29748/2012, установил следующее.
ООО УК "Ремонтно-эксплуатационное предприятие N 3" (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о взыскании с ООО "Варенька" (далее - общество) 280 530 рублей задолженности за содержание и обслуживание имущества многоквартирного жилого дома (измененные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).
Решением от 08.08.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.11.2014, уточненные исковые требования удовлетворены. При этом суд отклонил заявления общества о фальсификации доказательств и ходатайства о назначении судебной экспертизы и приостановлении производства по делу. Судебные акты мотивированы тем, что представленные в материалы дела доказательства подтверждают наличие задолженности ответчика по оплате расходов на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома, рассчитанной пропорционально площади принадлежащих обществу помещений.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований либо передать на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суды необоснованно приняли в качестве доказательств, подтверждающих правомерность нахождения многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Невская, 2, в управлении компании, протоколы общего собрания собственников названного дома от 03.12.2007 и за 2007 год без номера и даты. Названные документы составлены с нарушением требований, установленных статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, и в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут быть приняты в качестве допустимых доказательств по делу. В данных документах имеются пороки, свидетельствующие об изготовлении их в 2013 году. Выводы судов о том, что факт принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения по вопросу, поставленному на голосование, может быть установлен путем выявления воли не привлеченных к участию в деле и неустановленных лиц, противоречит названным нормам Жилищного кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Истец произвольно присвоил функции управляющей организации, а суд их произвольно легализовал.
Вывод судов о том, что ответчик в установленном законом порядке не оспорил протоколы, несостоятелен, поскольку в них отсутствуют необходимые реквизиты, в частности, домашние адреса собственников помещений, их фамилии, имена и отчества. Кроме того, по делу не доказан как факт проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме путем заочного голосования, так и факт принятия общим собранием соответствующих решений в порядке, установленном статьями 47 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Представленный истцом технический паспорт, подтверждающий площадь многоквартирного дома, также не может быть признан надлежащим доказательством, поскольку имеет множество неоговоренных исправлений в отношении количества, наименования, площади помещений и других параметров объекта капитального строительства. В нем отсутствуют сведения о последней инвентаризации, что не позволяет установить достоверное содержание документа.
Договоры на содержание и техническое обслуживание многоквартирного жилого дома от 01.01.2010 и 01.01.2012 ничтожны, так как подписаны организацией, не получившей в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, статуса управляющей организации. В нарушение пункта 3 статьи 162 названного Кодекса и пунктов 17 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), в договорах не указан состав общего имущества дома; перечень услуг и работ по их содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения такого перечня; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; установленный общим решением собственников помещений общий для них размер расходов на техническое обслуживание и содержание дома, порядок определения доли собственника в общей имуществе дома и установленный законом порядок определения цены договора. В нарушение частей 1 и 4 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации размер расходов и порядок определения цены договора установлен для общества произвольно, на индивидуальных условиях (15 рублей за 1 кв. м, а для иных собственников помещений - 06 рублей 41 копейка за 1 кв. м).
Вывод суда о включении пристроенного здания магазина площадью 519,5 кв. м в состав многоквартирного жилого дома не обоснован, противоречит заключению ООО "Сочистройпроект" N 389/2012 и решению Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2013 N А32-2022/2013. Ссылка суда на представленную истцом схему водоснабжения и водоотведения спорного дома несостоятельна, поскольку она составлена в одностороннем порядке, не удостоверена поставщиком услуг. Кроме того, ответчик имеет прямой договор с поставщиками названной коммунальной услуги и оплачивает их, счета на оплату выставляются напрямую обществу, а не компании.
Законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Судами установлено, что в 2007 году собственниками помещений в многоквартирном доме N 2 по ул. Невской в г. Сочи проведено общее собрание собственников помещений и выбран способ управления - управление управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрана компания.
Общество являлось собственником нежилых помещений N 1-24 первого этажа (литера Б), помещений N 25-38 подвала (литера Б1) общей площадью 719,7 кв. м в доме N 2 по ул. Невской в г. Сочи (свидетельство о государственной регистрации права от 13.06.2006).
21 февраля 2013 года обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 23-АЛ N 772538 на нежилые помещения N 1-24 первого этажа (литера Б), помещения N 25-38 подвала (литера Б1) общей площадью 691,8 кв. м в доме N 2 по ул. Невской в г. Сочи, которое в настоящее время погашено, так как в связи со сменой литерации 28.02.2013 ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилые помещения N 4-22 первого этажа (литера А), N 25 подвального этажа (литера под А), помещения N 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3, 23, 23/1, 24 первого этажа (литера А1), N 26-28, 28/1, 29-38 подвального этажа (литера под А1) назначение - нежилое, общей площадью 691, 8 кв. м в доме N 2 по ул. Невской в г. Сочи.
Компания, ссылаясь на то, что общество производит оплату только за 128,4 кв. м из расчета 15 рублей за 1 кв. м в месяц, а от уплаты расходов в отношении остальной площади уклоняется, обратилась в арбитражный суд с иском.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержанию принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктов 16 и 30 Правил N 491 собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.
Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (пункт 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, заключили они или не заключили договор с управляющей компанией. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, поэтому управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
В обоснование заявленных требований компания представила по многоквартирному дому решение общего собрания собственников помещений о выборе способа управления в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и выборе истца управляющей организацией протокол (без номера и даты) за 2007 год.
На собрании собственники утвердили размеры платы (тарифа) управляющей организации за содержание, обслуживание и текущий ремонт дома для собственников нежилых помещений (протокол от 03.12.2007). Право принятия решения о размерах платы за услуги управляющей организации закреплено за собственниками помещений в многоквартирных домах статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 16, 17 Правил N 491. В связи с этим судебные инстанции правомерно признали обоснованным расчет задолженности, произведенный с применением указанных тарифов.
Довод общества о фальсификации протокола без номера и даты за 2007 год и протокола от 03.12.2007 проверен судом апелляционной инстанции и правомерно отклонен. По ходатайству ответчика суд назначил экспертизы названных документов, по результатам которых (заключения экспертов ФБУ "Южный региональный центр судебной экспертизы" от 11.03.2014 N 585/04-3 от 12.05.2014 N 586, 587/05-3) фальсификация спорных документов не подтвердилась.
Ссылка общества на то, что в протоколе без номера и даты за 2007 год имеются пороки, свидетельствующие об изготовлении их в 2013 году (на четвертом листе протокола в графе "паспортные данные" Бондаренко Е.Г. под номером 10 указана дата выдачи паспорта - 11.06.2013), несостоятельна. Как верно отметил суд апелляционной инстанции, в протоколе допущена описка, поскольку порядок цифр в серии спорного паспорта свидетельствует о том, что он выдан в 2003 году.
При таких обстоятельствах несостоятельны доводы ответчика о том, что истец не представил надлежащих доказательств избрания его управляющей организацией. При этом суд кассационной инстанции принимает во внимание то, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, оформленное названными протоколами, в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано, доказательства управления спорного многоквартирного дома иной организацией в материалы дела не представлены. Доводы ответчика о недоказанности наличия у истца полномочий управляющей организации ввиду непредставления бюллетеней для голосования отклонены апелляционным судом как не основанные на нормах права.
Кроме того, общество, заключая с компанией договоры на содержание и техническое обслуживание многоквартирного жилого дома от 01.01.2010 и от 01.01.2012 в отношении 128,4 кв. м общей площади встроенного помещения и производя по ним оплату, фактически признало истца управляющей компанией.
Факт оказания услуг (управление домом, содержание и ремонт жилья), ответчиком по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнут.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 изложены обязательные для арбитражных судов разъяснения, согласно которым при наличии тарифов на оплату услуг управляющей организации и коммунальных ресурсов, данных о площади многоквартирного дома и площади помещений, находящихся во владении конкретного собственника, управляющая организация не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества.
Руководствуясь приведенными разъяснениями, суды правомерно отклонили довод ответчиков о недоказанности фактических затрат истца и правомерно взыскал с общества в пользу компании 280 530 рублей.
Ссылка общество на то, что пристроенное здание магазина площадью 519,5 кв. м в состав многоквартирного жилого дома не включено, а следовательно, компания не вправе требовать плату за содержание, обслуживание и текущий ремонт спорного дома, несостоятельна.
Суды установили и общество не опровергло, что часть здания, в котором расположены принадлежащие ему помещения, конструктивно связана с основным строением (многоквартирным домом), имеет совместные точки подключения сетей теплоснабжения, канализации и водопровода, поэтому представляет собой единый объект в виде многоквартирного дома. Присвоение спорной части здания отдельных литер не свидетельствует о его выделении в самостоятельный, конструктивно независимый объект. Объективные доказательства того, что помещение магазина общей площадью 519,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Невская, 2, является конструктивно обособленным зданием, заявитель жалобы не предоставил.
Представленное обществом строительно-техническое заключение ООО "Сочистройпроект" N 389/2012 оценено судом первой инстанции и правильно отклонено со ссылкой на то, что изложенные в нем сведения противоречат иным имеющимся в материалах дела доказательствам.
Наличие прямых договоров с непосредственными исполнителями коммунальных услуг само по себе не свидетельствует о подключении нежилого помещения общества не к сетям многоквартирного дома.
Доводы заявителя основаны на ошибочном понимании норм материального права, сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, которая не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены или изменения судебных актов, не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 по делу N А32-29748/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.БАБАЕВА
О.В.БАБАЕВА
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
О.В.ЛЕОНОВА
К.К.АЙБАТУЛИН
О.В.ЛЕОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)