Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По договору долевого участия в строительстве истец передал ответчику денежные средства, но ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения заключенного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Комиссарова Л.К.
Судья Данилин Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего судьи Гафарова Р.Р.,
судей Карлинова С.В., Комиссаровой Л.К.,
при секретаре судебного заседания К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики апелляционную жалобу представителя истца Р.А. - Р.И. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары ЧР от 31 октября 2013 года по гражданскому делу по иску Р.А. к ООО "С" о признании недействительной регистрации права собственности, признании ничтожными отдельных пунктов договора долевого участия в долевом строительстве и признании права собственности на квартиру,
установила:
Р.А. обратился в суд с иском к ООО "С" о признании недействительной регистрации права собственности, признании ничтожными отдельных пунктов договора долевого участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру.
Исковые требования с учетом уточнения мотивированы тем, что 28.01.2005 между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве. Согласно условиям договора дольщик оплачивает строительство двухкомнатной квартиры на 4 этаже дома <адрес> для личных семейных нужд, а застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию при полной оплате передает дольщику квартиру по акту приема-передачи. Истец полностью оплатил стоимость квартиры. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию утверждено 17.12.2012 постановлением администрации г. Чебоксары. Истец неоднократно просил ответчика направить для подписания передаточный акт, предоставить гарантийные обязательства на качество квартиры, установить оплату коммунальных платежей с даты подписания передаточного акта, а не с даты ввода дома в эксплуатацию, также просил определить долю в общей собственности на общедомовое имущество. Истец указал, что ответчик незаконно зарегистрировал право собственности на спорную квартиру. В связи с изложенным истец считает, что ООО "С" в одностороннем порядке отказалось от исполнения заключенного договора участия в долевом строительстве, чем нарушило законные права истца. Оформив право собственности на спорную квартиру, ответчик взял на себя ответственность по правильному и достоверному определению доли в общей собственности на общее имущество дома. Эта доля не обособляется, не продается и следует за судьбой собственности на объект недвижимости при переходе права. Также указал, что при подготовке искового материала, им была оформлена доверенность на представление интересов истца, были затрачены средства на маршрутный проезд Чебоксары - Москва в размере "0" руб., обратно - "0" руб. Указанную сумму считает необходимым взыскать с ответчика.
С учетом изложенных обстоятельств, положений ст. 309, 310 ГК РФ, ст. 7, 8 ФЗ N 214 истец просил:
- - признать недействительной регистрацию права собственности спорной квартиры на имя ответчика;
- - признать право собственности на квартиру <адрес> и построенную на основании договора участия в долевом строительстве жилья N 27/01 от 28.01.2005;
- - признать недействительными п. 3.1.4, 3.2.7, а также п. 1.1 в части учета общей площади квартиры, лоджии с коэффициентом 1,0 вместо понижающего - 0,5;
- - обязать ответчика передать ключи от спорной квартиры, до подписания передаточного акта обязать передать: технический паспорт на указанную квартиру, кадастровый паспорт помещения, копию документа о выборе управляющей компании "название", копию договора на обслуживание дома, копию акта о передаче дома в управление с приложением, копию инструкции и правил эксплуатации дома, копию кадастрового паспорта на дом;
- - до подписания акта обязать ответчика выдать истцу гарантийное обязательство, оговоренное в ст. 7 ФЗ N 214;
- - обязать ответчика письменно подтвердить истцу, что коммунальные платежи уплачиваются истцом с даты подписания передаточного акта; долю в общей собственности на общее имущество дома, приходящуюся на квартиру N в доме;
- - взыскать с ответчика компенсацию морального вреда "0" руб.
- взыскать с ответчика понесенные им судебные расходы в размере "0" руб.
Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары ЧР от 31 октября 2013 года постановлено:
Признать отсутствующим право собственности ООО "С", зарегистрированное 29.01.2013 (запись о регистрации N 21-21-01/003/2013-100) на квартиру по адресу: <адрес>.
Признать право собственности Р.А. на квартиру по адресу: <адрес>.
Обязать ООО "С" передать по передаточному акту Р. ФИО21 квартиру по адресу: <адрес> не позднее месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с ООО "С" в пользу Р.А. компенсацию морального вреда в размере "0" руб., возмещение судебных расходов "0" руб., штраф в порядке п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере "0" руб.
В удовлетворении исковых требований о признании недействительными п. 3.1.4, 3.2.7, в части п. 1.1 Договор участия в долевом строительстве жилья N 27/01 от 28.01.2005; обязании ООО "С" до подписания передаточного акта передать: технический паспорт на квартиру, кадастровый паспорт помещения, копию документа о выборе управляющей компании, копию договора на обслуживание дома, копию акта о передаче дома в управление с приложением, копию инструкции и правил эксплуатации дома, копию кадастрового паспорта на дом; обязании ООО "С" до подписания передаточного акта выдать гарантийное обязательство; обязании ООО "С" письменно подтвердить, что коммунальные платежи уплачиваются Р.А. с даты подписания передаточного акта; обязании ООО "С" письменно подтвердить долю в общей собственности на общее имущество дома, приходящуюся на кв. N в доме - отказать.
Взыскать с ООО "С" госпошлину в доход бюджета города Чебоксары в размере "0" руб.
На указанное решение суда представителем истца Р.И. подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда со ссылкой на его незаконность и необоснованность в части отказа в удовлетворении заявленных требований с принятием решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Р.А. - Р.И. апелляционную жалобу поддержал.
Представитель ООО "С" Т. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение по доводам апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил, что 28 января 2005 года между истцом Р.А. и ООО "С" был подписан договор участия в долевом строительстве жилья N 27/01.
Согласно п. 1.1 Договора долевик принимает участие в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а фирма обязуется при условии полной оплаты передать в собственность Долевика после ввода дома в эксплуатацию 2-комнатную квартиру на 4 этаже, общей проектной площадью "0" кв. м, включая площадь балконов, лоджий с коэффициентом, равным 1, в черновой отделке, в том числе: штукатурка стен, стяжка полов из цементно-песчаного раствора, электрическая проводка, сантехническая трубная разводка (без установки сантехнических приборов и газовой плиты), отопление - по проекту (без котла), установка входной двери.
Согласно п. 1.2 договора, плановое окончание строительства и сдача в эксплуатацию жилого дома - 4 квартал 2007 года.
Согласно п. 2.1 договора стоимость квартиры на момент заключения договора составляет "0" руб.
В соответствии с п. 3.1.4 договора фирма гарантирует качество выполнения строительных и монтажных работ в течение 12 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.
Из п. 3.2.2 договора следует, что долевик обязан оформить право собственности на квартиру в Регистрационной палате после оплаты полной стоимости в течение 2-х месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию с предоставлением свидетельства о государственной регистрации права собственности на фирму.
Согласно п. 3.2.7 договора долевик обязан со дня сдачи жилого дома в эксплуатацию оплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и т.д.) по утвержденным в установленном порядке тарифам.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 29.01.2013 N 21 АД 770882 следует, что квартира <адрес>, общей площадью "0" кв. м находится в собственности ООО "С".
В сообщении Управления Росреестра по ЧР указано, что договор участия в долевом строительстве жилья N 27/01 не зарегистрирован.
Суд первой инстанции, оценивая вышеуказанный договор, обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 3 ст. 4 Закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Частью 2 ст. 27 Закона установлено, что действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Закон вступил в силу с 01.04.2005 года.
Из материалов дела следует, что разрешение на строительство дома <адрес> получено 27.09.2010 г., ранее этой даты разрешения на строительство не выдавались, поэтому на отношения истца и ответчика распространяется действие вышеуказанного Закона, в том числе требование об обязательной государственной регистрации договора. Установив, что договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд пришел к выводу о том, что он является не заключенным.
В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ правовые последствия сделки, требующей государственной регистрации, наступают лишь после ее регистрации. С учетом этого следует признать правомерным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований об оспаривании отдельных положений договора участия в долевом строительстве жилья N 27/01 от 28.01.2005 г.
В то же время нарушение положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве суд первой инстанции правомерно не признал основанием для отказа в удовлетворении требования истца о признании права собственности на указанную квартиру и возложении на ответчика обязанности передать ему данную квартиру.
Суд при этом исходил также из того, что обязанность осознается и самим ответчиком, из объяснений представителя которого следует, что ответчиком истцу был предложен механизм передачи ему квартиры и регистрации прав истца посредством оформления договора купли-продажи без требований со стороны ответчика дополнительной оплаты.
Учитывая признание ответчиком указанных фактов, а также надлежащее исполнение своих обязательств истцом, ввод дома в эксплуатацию, фактическое создание спорного объекта за счет средств, инвестированных истцом, суд не усмотрел оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки, признал за истцом право собственности на спорную квартиру, одновременно признав отсутствующим право собственности ответчика на данную квартиру, и возложил на ответчика обязанность по передаче квартиры истцу.
Поскольку законом не установлена обязанность застройщика выдавать отдельно гарантийные обязательства, расчеты доли в общем имуществе многоквартирного дома и подтверждения о дате начале оплаты коммунальных платежей, то судом было отказано в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика до подписания передаточного акта передачи истцу технического паспорта на указанную квартиру, кадастрового паспорта помещения, копии документа о выборе управляющей компании "название", копии договора на обслуживание дома, копии акта о передаче дома в управление с приложением, копии инструкции и правил эксплуатации дома, копии кадастрового паспорта на дом; выдачи истцу гарантийного обязательства; подтверждения истцу, что коммунальные платежи уплачиваются истцом с даты подписания передаточного акта; долю в общей собственности на общее имущество дома.
Отказано судом также и в удовлетворении исковых требований о признании недействительными п. 3.1.4, 3.2.7, а также п. 1.1 в части учета общей площади квартиры лоджии с коэффициентом 1.0 вместо понижающего - 0,5, поскольку указанный договор не является заключенным по приведенным в решении основаниям, а также ответчиком заявлено о применении срока исковой давности. В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
В силу положений ст. 15 Закона "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В соответствии со ст. 151, 1101 ГК РФ с учетом характера нарушений прав потребителя, степени вины ответчика в нарушении прав потребителя, требований разумности и справедливости, суд установил размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в размере "0" руб.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в пользу истца в счет компенсации судебных расходов "0" руб. в счет оплаты доверенности, отказав в удовлетворении требования о взыскании расходов на проезд представителя из Москвы в Чебоксары и обратно.
Из апелляционной жалобы представителя истца Р.И. следует, что он согласен с решением суда в части признания права собственности истца на спорную квартиру и обязывании ответчика передать истцу квартиру по передаточному акту в течение месяца после вступления в силу решения суда.
В то же время в жалобе указывается на незаконность решения о признании отсутствующим право собственности ООО "С" на указанную квартиру в связи с тем, что истцом требования о признании отсутствующим право собственности ответчика и о признании недействительной регистрации спорной квартиры на ответчика не заявлялись.
Между тем, в исковом заявлении Р.А. (л.д. 2) содержится требование о признании недействительной регистрации права собственности на спорную квартиру за ответчиком. Несмотря на то, что истцом в дальнейшем исковые требования дополнялись и уточнялись, данных о том, что истец в установленном ст. 173 ГПК РФ порядке отказался от этого искового требования, и отказ был принят судом, в деле не имеется. При таких обстоятельствах заявленное требование подлежало разрешению. В принятом судебном решении суд первой инстанции привел мотивы уточнения формулировки заявленного истцом требования. Данное уточнение соответствует разъяснениям судебной практики, и учитывая, что за истцом признано право собственности на спорную квартиру, одновременное признание отсутствующим право собственности ответчика на указанную квартиру не может расцениваться как нарушение судом гражданских процессуальных норм. Решение в указанной части не нарушает права и законные интересы истца, в связи с чем предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения в указанной части не имеется.
В апелляционной жалобе также приводится довод о необоснованном применении судом срока исковой давности при разрешении требований истца о признании недействительными условий договора долевого участия в строительстве жилья N 27/01 от 28 января 2005 г. При этом в апелляционной жалобе указывается на то обстоятельство, что ответчиком был нарушен порядок обращения с заявлением о применении срока исковой давности, и что такое заявление могло быть сделано лишь путем подачи письменного заявления об оспаривании договора.
Эти доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании правовых норм, регулирующих применение срока исковой давности.
Учитывая, что законодательством не предусмотрено каких-либо требований к форме заявления стороны в споре о пропуске срока исковой давности, оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме непосредственно в ходе судебного разбирательства.
Ссылка в жалобе на необходимость разрешения такого заявления в порядке искового производства основанием для отмены решения суда служить также не может, поскольку возникший между сторонами спор был разрешен судом именно в исковом производстве.
Из анализа норм пункта 2 статьи 199 ГК РФ следует, что при применении судами срока исковой давности установление иных фактических обстоятельств, связанных с совершением спорной сделки, не требуется. В связи с этим довод апелляционной жалобы о том, что суд не рассмотрел доводы истца о недействительности оспариваемых условий договора, не может свидетельствовать о незаконности и необоснованности решения суда, отказавшего в удовлетворении этих исковых требований ввиду пропуска срока исковой давности.
Ссылка в апелляционной жалобе на положения ст. 203 ГК РФ является неосновательной, поскольку доказательств перерыва срока исковой давности для оспаривания условий договора в деле не имеется.
Суд первой инстанции при разрешении заявленных исковых требований об оспаривании условий договора правомерно исходил также из того, что вышеуказанный договор не соответствует требованиям, предъявляемым к договору участия в долевом строительстве статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Истцом ранее требования о приведении данного договора в соответствие с данным Законом и о регистрации договора не заявлялись. В настоящее время в связи с вводом жилого дома в эксплуатацию и последующей регистрацией права собственности ответчика на спорную квартиру такая возможность утрачена.
Истец избрал иной способ защиты нарушенного права путем признания права собственности на созданный объект долевого строительства. Данное требование с учетом обстоятельств дела, позиции ответчика, не оспорившего такое право истца, судом было удовлетворено, тем самым права потребителя восстановлены. Решение в указанной части никем не обжаловано.
Отказывая в удовлетворении остальных требований истца, суд первой инстанции правомерно исходил из отсутствия предусмотренных законом либо договором оснований для их удовлетворения. Данный вывод суда в апелляционной жалобе представителем истца должным образом не опровергнут. Применение правовых норм, на которые в жалобе ссылается представитель, не зависит от позиции ответчика, поэтому оснований возлагать на ответчика обязанность по подтверждению гарантийного срока, установленного ст. 7 ФЗ-214, а также по подтверждению периода оплаты коммунальных расходов согласно п. 6 ст. 153 ЖК РФ, и доли в общем имуществе, которая определяется по правилам ст. 37 ЖК РФ, не имелось.
Технические, кадастровые паспорта изготавливаются и выдаются ОАО "Ч" и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, поэтому предусмотренных законом оснований для возложения такой обязанности на ответчика у суда также не имелось. Из материалов дела следует, что управление данным многоквартирным жилым домом осуществляется ООО "УК "название", а не ответчиком, поэтому нельзя возлагать на ответчика обязанность по предоставлению истцу документов по управлению данным жилым домом.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании расходов на проезд из г. Москвы в г. Чебоксары и обратно, суд исходил из того, что из представленных документов не усматривается необходимость в их несении и причинно-следственная связь с рассмотрением спора, т.к. истец лично иск не подавал, ни в одном судебном заседании не участвовал, доверенность на представителя была оформлена в г. Москве.
Вывод суда об отказе во взыскании указанных расходов полностью соответствует требованиям ст. 94 ГПК РФ, согласно которой к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на проезд сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд. Понесенные представителем истца расходы на проезд к таким расходам не относятся, поэтому они возмещению не подлежат.
С учетом изложенного судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены либо изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы представителя истца Р.И., в связи с чем настоящую жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя истца Р.А. - Р.И. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары ЧР от 31 октября 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 10.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-441/2014
Требование: О признании регистрации права собственности недействительной, признании права собственности на объект долевого строительства.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По договору долевого участия в строительстве истец передал ответчику денежные средства, но ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения заключенного договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 февраля 2014 г. по делу N 33-441/2014
Докладчик Комиссарова Л.К.
Судья Данилин Е.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего судьи Гафарова Р.Р.,
судей Карлинова С.В., Комиссаровой Л.К.,
при секретаре судебного заседания К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики апелляционную жалобу представителя истца Р.А. - Р.И. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары ЧР от 31 октября 2013 года по гражданскому делу по иску Р.А. к ООО "С" о признании недействительной регистрации права собственности, признании ничтожными отдельных пунктов договора долевого участия в долевом строительстве и признании права собственности на квартиру,
установила:
Р.А. обратился в суд с иском к ООО "С" о признании недействительной регистрации права собственности, признании ничтожными отдельных пунктов договора долевого участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру.
Исковые требования с учетом уточнения мотивированы тем, что 28.01.2005 между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве. Согласно условиям договора дольщик оплачивает строительство двухкомнатной квартиры на 4 этаже дома <адрес> для личных семейных нужд, а застройщик после получения разрешения на ввод в эксплуатацию при полной оплате передает дольщику квартиру по акту приема-передачи. Истец полностью оплатил стоимость квартиры. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию утверждено 17.12.2012 постановлением администрации г. Чебоксары. Истец неоднократно просил ответчика направить для подписания передаточный акт, предоставить гарантийные обязательства на качество квартиры, установить оплату коммунальных платежей с даты подписания передаточного акта, а не с даты ввода дома в эксплуатацию, также просил определить долю в общей собственности на общедомовое имущество. Истец указал, что ответчик незаконно зарегистрировал право собственности на спорную квартиру. В связи с изложенным истец считает, что ООО "С" в одностороннем порядке отказалось от исполнения заключенного договора участия в долевом строительстве, чем нарушило законные права истца. Оформив право собственности на спорную квартиру, ответчик взял на себя ответственность по правильному и достоверному определению доли в общей собственности на общее имущество дома. Эта доля не обособляется, не продается и следует за судьбой собственности на объект недвижимости при переходе права. Также указал, что при подготовке искового материала, им была оформлена доверенность на представление интересов истца, были затрачены средства на маршрутный проезд Чебоксары - Москва в размере "0" руб., обратно - "0" руб. Указанную сумму считает необходимым взыскать с ответчика.
С учетом изложенных обстоятельств, положений ст. 309, 310 ГК РФ, ст. 7, 8 ФЗ N 214 истец просил:
- - признать недействительной регистрацию права собственности спорной квартиры на имя ответчика;
- - признать право собственности на квартиру <адрес> и построенную на основании договора участия в долевом строительстве жилья N 27/01 от 28.01.2005;
- - признать недействительными п. 3.1.4, 3.2.7, а также п. 1.1 в части учета общей площади квартиры, лоджии с коэффициентом 1,0 вместо понижающего - 0,5;
- - обязать ответчика передать ключи от спорной квартиры, до подписания передаточного акта обязать передать: технический паспорт на указанную квартиру, кадастровый паспорт помещения, копию документа о выборе управляющей компании "название", копию договора на обслуживание дома, копию акта о передаче дома в управление с приложением, копию инструкции и правил эксплуатации дома, копию кадастрового паспорта на дом;
- - до подписания акта обязать ответчика выдать истцу гарантийное обязательство, оговоренное в ст. 7 ФЗ N 214;
- - обязать ответчика письменно подтвердить истцу, что коммунальные платежи уплачиваются истцом с даты подписания передаточного акта; долю в общей собственности на общее имущество дома, приходящуюся на квартиру N в доме;
- - взыскать с ответчика компенсацию морального вреда "0" руб.
- взыскать с ответчика понесенные им судебные расходы в размере "0" руб.
Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары ЧР от 31 октября 2013 года постановлено:
Признать отсутствующим право собственности ООО "С", зарегистрированное 29.01.2013 (запись о регистрации N 21-21-01/003/2013-100) на квартиру по адресу: <адрес>.
Признать право собственности Р.А. на квартиру по адресу: <адрес>.
Обязать ООО "С" передать по передаточному акту Р. ФИО21 квартиру по адресу: <адрес> не позднее месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с ООО "С" в пользу Р.А. компенсацию морального вреда в размере "0" руб., возмещение судебных расходов "0" руб., штраф в порядке п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере "0" руб.
В удовлетворении исковых требований о признании недействительными п. 3.1.4, 3.2.7, в части п. 1.1 Договор участия в долевом строительстве жилья N 27/01 от 28.01.2005; обязании ООО "С" до подписания передаточного акта передать: технический паспорт на квартиру, кадастровый паспорт помещения, копию документа о выборе управляющей компании, копию договора на обслуживание дома, копию акта о передаче дома в управление с приложением, копию инструкции и правил эксплуатации дома, копию кадастрового паспорта на дом; обязании ООО "С" до подписания передаточного акта выдать гарантийное обязательство; обязании ООО "С" письменно подтвердить, что коммунальные платежи уплачиваются Р.А. с даты подписания передаточного акта; обязании ООО "С" письменно подтвердить долю в общей собственности на общее имущество дома, приходящуюся на кв. N в доме - отказать.
Взыскать с ООО "С" госпошлину в доход бюджета города Чебоксары в размере "0" руб.
На указанное решение суда представителем истца Р.И. подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда со ссылкой на его незаконность и необоснованность в части отказа в удовлетворении заявленных требований с принятием решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Р.А. - Р.И. апелляционную жалобу поддержал.
Представитель ООО "С" Т. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение по доводам апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил, что 28 января 2005 года между истцом Р.А. и ООО "С" был подписан договор участия в долевом строительстве жилья N 27/01.
Согласно п. 1.1 Договора долевик принимает участие в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а фирма обязуется при условии полной оплаты передать в собственность Долевика после ввода дома в эксплуатацию 2-комнатную квартиру на 4 этаже, общей проектной площадью "0" кв. м, включая площадь балконов, лоджий с коэффициентом, равным 1, в черновой отделке, в том числе: штукатурка стен, стяжка полов из цементно-песчаного раствора, электрическая проводка, сантехническая трубная разводка (без установки сантехнических приборов и газовой плиты), отопление - по проекту (без котла), установка входной двери.
Согласно п. 1.2 договора, плановое окончание строительства и сдача в эксплуатацию жилого дома - 4 квартал 2007 года.
Согласно п. 2.1 договора стоимость квартиры на момент заключения договора составляет "0" руб.
В соответствии с п. 3.1.4 договора фирма гарантирует качество выполнения строительных и монтажных работ в течение 12 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.
Из п. 3.2.2 договора следует, что долевик обязан оформить право собственности на квартиру в Регистрационной палате после оплаты полной стоимости в течение 2-х месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию с предоставлением свидетельства о государственной регистрации права собственности на фирму.
Согласно п. 3.2.7 договора долевик обязан со дня сдачи жилого дома в эксплуатацию оплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и т.д.) по утвержденным в установленном порядке тарифам.
Из свидетельства о государственной регистрации права от 29.01.2013 N 21 АД 770882 следует, что квартира <адрес>, общей площадью "0" кв. м находится в собственности ООО "С".
В сообщении Управления Росреестра по ЧР указано, что договор участия в долевом строительстве жилья N 27/01 не зарегистрирован.
Суд первой инстанции, оценивая вышеуказанный договор, обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 3 ст. 4 Закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Частью 2 ст. 27 Закона установлено, что действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Закон вступил в силу с 01.04.2005 года.
Из материалов дела следует, что разрешение на строительство дома <адрес> получено 27.09.2010 г., ранее этой даты разрешения на строительство не выдавались, поэтому на отношения истца и ответчика распространяется действие вышеуказанного Закона, в том числе требование об обязательной государственной регистрации договора. Установив, что договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд пришел к выводу о том, что он является не заключенным.
В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ правовые последствия сделки, требующей государственной регистрации, наступают лишь после ее регистрации. С учетом этого следует признать правомерным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований об оспаривании отдельных положений договора участия в долевом строительстве жилья N 27/01 от 28.01.2005 г.
В то же время нарушение положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве суд первой инстанции правомерно не признал основанием для отказа в удовлетворении требования истца о признании права собственности на указанную квартиру и возложении на ответчика обязанности передать ему данную квартиру.
Суд при этом исходил также из того, что обязанность осознается и самим ответчиком, из объяснений представителя которого следует, что ответчиком истцу был предложен механизм передачи ему квартиры и регистрации прав истца посредством оформления договора купли-продажи без требований со стороны ответчика дополнительной оплаты.
Учитывая признание ответчиком указанных фактов, а также надлежащее исполнение своих обязательств истцом, ввод дома в эксплуатацию, фактическое создание спорного объекта за счет средств, инвестированных истцом, суд не усмотрел оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки, признал за истцом право собственности на спорную квартиру, одновременно признав отсутствующим право собственности ответчика на данную квартиру, и возложил на ответчика обязанность по передаче квартиры истцу.
Поскольку законом не установлена обязанность застройщика выдавать отдельно гарантийные обязательства, расчеты доли в общем имуществе многоквартирного дома и подтверждения о дате начале оплаты коммунальных платежей, то судом было отказано в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика до подписания передаточного акта передачи истцу технического паспорта на указанную квартиру, кадастрового паспорта помещения, копии документа о выборе управляющей компании "название", копии договора на обслуживание дома, копии акта о передаче дома в управление с приложением, копии инструкции и правил эксплуатации дома, копии кадастрового паспорта на дом; выдачи истцу гарантийного обязательства; подтверждения истцу, что коммунальные платежи уплачиваются истцом с даты подписания передаточного акта; долю в общей собственности на общее имущество дома.
Отказано судом также и в удовлетворении исковых требований о признании недействительными п. 3.1.4, 3.2.7, а также п. 1.1 в части учета общей площади квартиры лоджии с коэффициентом 1.0 вместо понижающего - 0,5, поскольку указанный договор не является заключенным по приведенным в решении основаниям, а также ответчиком заявлено о применении срока исковой давности. В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
В силу положений ст. 15 Закона "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В соответствии со ст. 151, 1101 ГК РФ с учетом характера нарушений прав потребителя, степени вины ответчика в нарушении прав потребителя, требований разумности и справедливости, суд установил размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в размере "0" руб.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в пользу истца в счет компенсации судебных расходов "0" руб. в счет оплаты доверенности, отказав в удовлетворении требования о взыскании расходов на проезд представителя из Москвы в Чебоксары и обратно.
Из апелляционной жалобы представителя истца Р.И. следует, что он согласен с решением суда в части признания права собственности истца на спорную квартиру и обязывании ответчика передать истцу квартиру по передаточному акту в течение месяца после вступления в силу решения суда.
В то же время в жалобе указывается на незаконность решения о признании отсутствующим право собственности ООО "С" на указанную квартиру в связи с тем, что истцом требования о признании отсутствующим право собственности ответчика и о признании недействительной регистрации спорной квартиры на ответчика не заявлялись.
Между тем, в исковом заявлении Р.А. (л.д. 2) содержится требование о признании недействительной регистрации права собственности на спорную квартиру за ответчиком. Несмотря на то, что истцом в дальнейшем исковые требования дополнялись и уточнялись, данных о том, что истец в установленном ст. 173 ГПК РФ порядке отказался от этого искового требования, и отказ был принят судом, в деле не имеется. При таких обстоятельствах заявленное требование подлежало разрешению. В принятом судебном решении суд первой инстанции привел мотивы уточнения формулировки заявленного истцом требования. Данное уточнение соответствует разъяснениям судебной практики, и учитывая, что за истцом признано право собственности на спорную квартиру, одновременное признание отсутствующим право собственности ответчика на указанную квартиру не может расцениваться как нарушение судом гражданских процессуальных норм. Решение в указанной части не нарушает права и законные интересы истца, в связи с чем предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения в указанной части не имеется.
В апелляционной жалобе также приводится довод о необоснованном применении судом срока исковой давности при разрешении требований истца о признании недействительными условий договора долевого участия в строительстве жилья N 27/01 от 28 января 2005 г. При этом в апелляционной жалобе указывается на то обстоятельство, что ответчиком был нарушен порядок обращения с заявлением о применении срока исковой давности, и что такое заявление могло быть сделано лишь путем подачи письменного заявления об оспаривании договора.
Эти доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании правовых норм, регулирующих применение срока исковой давности.
Учитывая, что законодательством не предусмотрено каких-либо требований к форме заявления стороны в споре о пропуске срока исковой давности, оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме непосредственно в ходе судебного разбирательства.
Ссылка в жалобе на необходимость разрешения такого заявления в порядке искового производства основанием для отмены решения суда служить также не может, поскольку возникший между сторонами спор был разрешен судом именно в исковом производстве.
Из анализа норм пункта 2 статьи 199 ГК РФ следует, что при применении судами срока исковой давности установление иных фактических обстоятельств, связанных с совершением спорной сделки, не требуется. В связи с этим довод апелляционной жалобы о том, что суд не рассмотрел доводы истца о недействительности оспариваемых условий договора, не может свидетельствовать о незаконности и необоснованности решения суда, отказавшего в удовлетворении этих исковых требований ввиду пропуска срока исковой давности.
Ссылка в апелляционной жалобе на положения ст. 203 ГК РФ является неосновательной, поскольку доказательств перерыва срока исковой давности для оспаривания условий договора в деле не имеется.
Суд первой инстанции при разрешении заявленных исковых требований об оспаривании условий договора правомерно исходил также из того, что вышеуказанный договор не соответствует требованиям, предъявляемым к договору участия в долевом строительстве статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Истцом ранее требования о приведении данного договора в соответствие с данным Законом и о регистрации договора не заявлялись. В настоящее время в связи с вводом жилого дома в эксплуатацию и последующей регистрацией права собственности ответчика на спорную квартиру такая возможность утрачена.
Истец избрал иной способ защиты нарушенного права путем признания права собственности на созданный объект долевого строительства. Данное требование с учетом обстоятельств дела, позиции ответчика, не оспорившего такое право истца, судом было удовлетворено, тем самым права потребителя восстановлены. Решение в указанной части никем не обжаловано.
Отказывая в удовлетворении остальных требований истца, суд первой инстанции правомерно исходил из отсутствия предусмотренных законом либо договором оснований для их удовлетворения. Данный вывод суда в апелляционной жалобе представителем истца должным образом не опровергнут. Применение правовых норм, на которые в жалобе ссылается представитель, не зависит от позиции ответчика, поэтому оснований возлагать на ответчика обязанность по подтверждению гарантийного срока, установленного ст. 7 ФЗ-214, а также по подтверждению периода оплаты коммунальных расходов согласно п. 6 ст. 153 ЖК РФ, и доли в общем имуществе, которая определяется по правилам ст. 37 ЖК РФ, не имелось.
Технические, кадастровые паспорта изготавливаются и выдаются ОАО "Ч" и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, поэтому предусмотренных законом оснований для возложения такой обязанности на ответчика у суда также не имелось. Из материалов дела следует, что управление данным многоквартирным жилым домом осуществляется ООО "УК "название", а не ответчиком, поэтому нельзя возлагать на ответчика обязанность по предоставлению истцу документов по управлению данным жилым домом.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании расходов на проезд из г. Москвы в г. Чебоксары и обратно, суд исходил из того, что из представленных документов не усматривается необходимость в их несении и причинно-следственная связь с рассмотрением спора, т.к. истец лично иск не подавал, ни в одном судебном заседании не участвовал, доверенность на представителя была оформлена в г. Москве.
Вывод суда об отказе во взыскании указанных расходов полностью соответствует требованиям ст. 94 ГПК РФ, согласно которой к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на проезд сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд. Понесенные представителем истца расходы на проезд к таким расходам не относятся, поэтому они возмещению не подлежат.
С учетом изложенного судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены либо изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы представителя истца Р.И., в связи с чем настоящую жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу представителя истца Р.А. - Р.И. на решение Ленинского районного суда г. Чебоксары ЧР от 31 октября 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)