Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Миковой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4152/2015) Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19 февраля 2015 года по делу N А75-11329/2014 (судья Агеев А.Х.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ДЭЗ Центрального жилого района" (ОГРН 1068602157601, ИНН 8602021034, место нахождения: 628403, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. 30 лет Победы, д. 17) к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута (ОГРН: 1028600586343, ИНН: 8602015954, место нахождения: 628404, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Восход, дом 4), при участии в деле третьего лица, Администрации города Сургута об урегулировании разногласий по договорам,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ДЭЗ Центрального жилого района" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Сургута (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, а именно о принятии условий пунктов 3.1.5, 3.1.8, 3.2.18, 4.2.15, 4.2.16, 5.11, 5.13 договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 в редакции истца.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.02.2015 по настоящему делу исковые требования удовлетворены.
Пункт 3.1.5. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 принят в редакции истца: "Приостанавливать или ограничивать предоставление отдельных видов коммунальных услуг Собственнику
- - без предварительного уведомления Собственника в случаях, предусмотренных пунктом 115 Правил;
- - после письменного предупреждения в случае наличия у последнего задолженности по оплате одной коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 3 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса (при условии отсутствия заключенного Собственником с Управляющей организацией соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении Собственником условий такого соглашения) в следующем порядке:
а) Управляющая организация в письменной форме направляет Собственнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 30 дней со дня передачи Собственнику указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой услуги может быть сначала ограничено, а потом приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения Собственника путем вручения под расписку либо заказным письмом (с описью вложения);
б) при непогашении задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока и отсутствии при этом письменного обращения Собственника в адрес Управляющей организации о заключении соглашения о рассрочке погашения имеющейся задолженности Управляющая организация при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления коммунальной услуги;
в) при отсутствии технической возможности введения ограничения либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги Управляющая организация приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги (за исключением отопления и холодного водоснабжения)". Пункт 3.1.8. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 принять в редакции истца: "Осуществлять не чаще 1 раза в 6 месяцев снятие показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, проверку состояния таких приборов учета в случае, если Собственник (либо граждане, пользующиеся на законном основании этими помещениями) не передает показания приборов в соответствии с п. 4.2.15. Договора. В помещении установлены следующие индивидуальные приборы учета:
Установленный срок проведения очередной поверки
Вид деятельности, осуществляемый в нежилом помещении:________________________
Пункт 3.2.18. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 изложен в следующей редакции: "Ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за отчетным, выписывать счета- фактуры, акты выполненных работ и направлять Собственнику расчетные документы за оказанные услуги по месту нахождения Собственника.
Пункт 4.2.15. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 изложен в следующей редакции: "При наличии индивидуального прибора учета ежемесячно снимать его показания и передавать Управляющей организации в письменной форме в период с 1-го по 25-е числа текущего месяца по факсу 52-77-99 (приемная), 28-40-04 (договорный отдел), а также посредством электронной связи".
Пункт 4.2.16. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 принят в редакции истца: "В случае не предоставления Собственником показаний приборов учета за предоставленные Управляющей организацией коммунальные услуги определяется в соответствии с пунктами 43, 59 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".
Пункт 5.11. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 принят в следующей редакции: "Неиспользование Собственником и иными лицами жилого помещения не является основанием невнесения платы за управление Многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в Многоквартирном доме, отопление и коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды".
Пункт 5.13. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 принят в редакции истца: "В случае подтверждения в установленном порядке факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, Управляющая организация производит уменьшение начислений платы Собственнику за соответствующую коммунальную услугу в порядке, установленном действующим законодательством".
Кроме того, решением суда первой инстанции с Департамента в пользу Общества взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 64 000 руб.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, Департамент (далее - заявитель) обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что невозможно заключить единый договор для собственников нежилых помещений и нанимателей жилых помещений. Кроме того, по мнению заявителя, Департамент не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку полномочия собственника от имени города Сургут осуществляет Администрация города (далее - Администрация).
Оспаривая доводы апелляционной жалобы, Общество представило возражения, в которых просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.02.2015 по настоящему делу исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между обществом (управляющая компания) и муниципальным образованием городской округ город Сургут (собственник нежилого помещения) подписаны договоры управления многоквартирным домом от 19.06.2014 N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14, по условиям которых управляющая компания по заданию собственника в соответствии с приложениями к договору, указанному в пункте 9.5., обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, состав которого утвержден решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственнику, а также иным законным пользователям помещения, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Муниципальное образование городской округ город Сургут (собственник нежилого помещения) подписало вышеуказанные договоры с протоколами разногласий.
Неурегулирование сторонами пунктов 3.1.5, 3.1.8, 3.2.18, 4.2.15, 4.2.16, 5.11, 5.13 договоров явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Руководствуясь частью 1 статьи 161, статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), частью 1 статьи 421, статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд первой инстанции удовлетворил требования истца. При этом суд исходил из того, что заключение договора управления многоквартирным домом с Обществом является обязательным независимо от статуса собственника и помещения.
При повторном рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
В силу части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 445 ГК РФ определены положения о заключении договора в обязательном порядке.
В силу части 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с положениями статья 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Пунктом 6.10 договора предусмотрено, что если возникший спор невозможно разрешить в соответствии с пунктом 6.9 договора путем переговоров и предъявления претензий, то стороны вправе разрешить данный спор в Арбитражном суде Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
При рассмотрении дела судом первой инстанции Департамент не заявлял возражений относительно обращения Общества в арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением, в связи с чем рассмотрение преддоговорного спора судом первой инстанции является обоснованным.
Как следует из пункта 3 статьи 39 ЖК РФ, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 7 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в письменной форме, должен соответствовать положениям настоящих Правил и может содержать особенности исполнения такого договора в случаях и пределах, предусмотренных настоящими Правилами. В случае несоответствия заключенного в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, положениям настоящих Правил он считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами.
Поскольку условия договора в редакции истца соответствовали Правилам N 354, что не оспаривается ответчиком, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Общества.
Доводы ответчика сводятся к тому, что невозможно заключить единый договор для собственников нежилых помещений и нанимателей жилых помещений.
Между тем, заявителем не учтено следующее.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее по тексту - общее имущество в многоквартирном доме).
На основании статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом участвовать в указанных расходах собственники помещений обязаны соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).
В силу статьи 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плата за коммунальные услуги.
Собственники и наниматели помещений, расположенных в многоквартирных домах, в отношении которых управляющая организация осуществляет функции управления, являются потребителями услуг управляющей организацией по управлению многоквартирным домом и по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Вместе с тем, управляющая организация не является стороной по договорам аренды и найма.
Так, в соответствии с абзацем 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу части 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Соответственно, с точки зрения оспариваемых договоров, не имеют значения отношения между собственниками помещений, арендаторами, нанимателями и иными лицами, поскольку договор управления заключен с собственником помещений в лице органа местного самоуправления.
При таких обстоятельствах наличие у ответчика отношений, вытекающих из договоров аренды, найма или иных оснований, в связи с чем потребителями услуг истца будут являться иные лица, не может служить достаточным основанием для заключения договора в редакции ответчика.
Доводы заявителя о том, что в отношении спорных помещений правами собственника наделена Администрация, в связи с чем исковые требования не подлежали удовлетворению, отклоняются судом апелляционной инстанции исходя из следующего.
Согласно части 2 статьи 215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
В силу части 2 статьи 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Согласно подпункту "а" пункта 1 статьи 2 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Администрации города, утвержденного Решением Думы города Сургута от 26.06.2012 N 199-V ДГ (далее - Положение), Департамент создан в целях реализации вопросов местного значения, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.
В соответствии с пунктом 26 статьи 4 Положения департамент осуществляет функции по управлению имуществом, находящимся в муниципальной собственности.
Договоры управления многоквартирным домом от 19.06.2014 N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 заключены между Обществом и муниципальным образованием городской округ город Сургут в лице Департамента.
Надлежащих доказательств передачи полномочий собственника в отношении спорных помещений какому-либо иному лицу, заявителем не представлено, в связи с чем Департамент является надлежащим ответчиком.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении требований истца.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Поскольку Департамент на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, то государственная пошлина за подачу им жалобы не распределяется апелляционным судом.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19 февраля 2015 года по делу N А75-11329/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.05.2015 N 08АП-4152/2015 ПО ДЕЛУ N А75-11329/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2015 г. N 08АП-4152/2015
Дело N А75-11329/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Миковой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4152/2015) Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19 февраля 2015 года по делу N А75-11329/2014 (судья Агеев А.Х.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ДЭЗ Центрального жилого района" (ОГРН 1068602157601, ИНН 8602021034, место нахождения: 628403, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. 30 лет Победы, д. 17) к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута (ОГРН: 1028600586343, ИНН: 8602015954, место нахождения: 628404, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, улица Восход, дом 4), при участии в деле третьего лица, Администрации города Сургута об урегулировании разногласий по договорам,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ДЭЗ Центрального жилого района" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Сургута (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, а именно о принятии условий пунктов 3.1.5, 3.1.8, 3.2.18, 4.2.15, 4.2.16, 5.11, 5.13 договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 в редакции истца.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.02.2015 по настоящему делу исковые требования удовлетворены.
Пункт 3.1.5. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 принят в редакции истца: "Приостанавливать или ограничивать предоставление отдельных видов коммунальных услуг Собственнику
- - без предварительного уведомления Собственника в случаях, предусмотренных пунктом 115 Правил;
- - после письменного предупреждения в случае наличия у последнего задолженности по оплате одной коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 3 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса (при условии отсутствия заключенного Собственником с Управляющей организацией соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении Собственником условий такого соглашения) в следующем порядке:
а) Управляющая организация в письменной форме направляет Собственнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 30 дней со дня передачи Собственнику указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой услуги может быть сначала ограничено, а потом приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения Собственника путем вручения под расписку либо заказным письмом (с описью вложения);
б) при непогашении задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока и отсутствии при этом письменного обращения Собственника в адрес Управляющей организации о заключении соглашения о рассрочке погашения имеющейся задолженности Управляющая организация при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления коммунальной услуги;
в) при отсутствии технической возможности введения ограничения либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги Управляющая организация приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги (за исключением отопления и холодного водоснабжения)". Пункт 3.1.8. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 принять в редакции истца: "Осуществлять не чаще 1 раза в 6 месяцев снятие показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, проверку состояния таких приборов учета в случае, если Собственник (либо граждане, пользующиеся на законном основании этими помещениями) не передает показания приборов в соответствии с п. 4.2.15. Договора. В помещении установлены следующие индивидуальные приборы учета:
Установленный срок проведения очередной поверки
Вид деятельности, осуществляемый в нежилом помещении:________________________
Пункт 3.2.18. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 изложен в следующей редакции: "Ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за отчетным, выписывать счета- фактуры, акты выполненных работ и направлять Собственнику расчетные документы за оказанные услуги по месту нахождения Собственника.
Пункт 4.2.15. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 изложен в следующей редакции: "При наличии индивидуального прибора учета ежемесячно снимать его показания и передавать Управляющей организации в письменной форме в период с 1-го по 25-е числа текущего месяца по факсу 52-77-99 (приемная), 28-40-04 (договорный отдел), а также посредством электронной связи".
Пункт 4.2.16. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 принят в редакции истца: "В случае не предоставления Собственником показаний приборов учета за предоставленные Управляющей организацией коммунальные услуги определяется в соответствии с пунктами 43, 59 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".
Пункт 5.11. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 принят в следующей редакции: "Неиспользование Собственником и иными лицами жилого помещения не является основанием невнесения платы за управление Многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в Многоквартирном доме, отопление и коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды".
Пункт 5.13. договоров управления многоквартирным домом N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 от 19.06.2014 принят в редакции истца: "В случае подтверждения в установленном порядке факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, Управляющая организация производит уменьшение начислений платы Собственнику за соответствующую коммунальную услугу в порядке, установленном действующим законодательством".
Кроме того, решением суда первой инстанции с Департамента в пользу Общества взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 64 000 руб.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, Департамент (далее - заявитель) обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что невозможно заключить единый договор для собственников нежилых помещений и нанимателей жилых помещений. Кроме того, по мнению заявителя, Департамент не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку полномочия собственника от имени города Сургут осуществляет Администрация города (далее - Администрация).
Оспаривая доводы апелляционной жалобы, Общество представило возражения, в которых просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 18.02.2015 по настоящему делу исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между обществом (управляющая компания) и муниципальным образованием городской округ город Сургут (собственник нежилого помещения) подписаны договоры управления многоквартирным домом от 19.06.2014 N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14, по условиям которых управляющая компания по заданию собственника в соответствии с приложениями к договору, указанному в пункте 9.5., обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, состав которого утвержден решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственнику, а также иным законным пользователям помещения, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Муниципальное образование городской округ город Сургут (собственник нежилого помещения) подписало вышеуказанные договоры с протоколами разногласий.
Неурегулирование сторонами пунктов 3.1.5, 3.1.8, 3.2.18, 4.2.15, 4.2.16, 5.11, 5.13 договоров явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Руководствуясь частью 1 статьи 161, статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), частью 1 статьи 421, статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд первой инстанции удовлетворил требования истца. При этом суд исходил из того, что заключение договора управления многоквартирным домом с Обществом является обязательным независимо от статуса собственника и помещения.
При повторном рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
В силу части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 445 ГК РФ определены положения о заключении договора в обязательном порядке.
В силу части 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с положениями статья 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Пунктом 6.10 договора предусмотрено, что если возникший спор невозможно разрешить в соответствии с пунктом 6.9 договора путем переговоров и предъявления претензий, то стороны вправе разрешить данный спор в Арбитражном суде Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.
При рассмотрении дела судом первой инстанции Департамент не заявлял возражений относительно обращения Общества в арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением, в связи с чем рассмотрение преддоговорного спора судом первой инстанции является обоснованным.
Как следует из пункта 3 статьи 39 ЖК РФ, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 7 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354), договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в письменной форме, должен соответствовать положениям настоящих Правил и может содержать особенности исполнения такого договора в случаях и пределах, предусмотренных настоящими Правилами. В случае несоответствия заключенного в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, положениям настоящих Правил он считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами.
Поскольку условия договора в редакции истца соответствовали Правилам N 354, что не оспаривается ответчиком, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Общества.
Доводы ответчика сводятся к тому, что невозможно заключить единый договор для собственников нежилых помещений и нанимателей жилых помещений.
Между тем, заявителем не учтено следующее.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее по тексту - общее имущество в многоквартирном доме).
На основании статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом участвовать в указанных расходах собственники помещений обязаны соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).
В силу статьи 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плата за коммунальные услуги.
Собственники и наниматели помещений, расположенных в многоквартирных домах, в отношении которых управляющая организация осуществляет функции управления, являются потребителями услуг управляющей организацией по управлению многоквартирным домом и по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Вместе с тем, управляющая организация не является стороной по договорам аренды и найма.
Так, в соответствии с абзацем 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу части 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Соответственно, с точки зрения оспариваемых договоров, не имеют значения отношения между собственниками помещений, арендаторами, нанимателями и иными лицами, поскольку договор управления заключен с собственником помещений в лице органа местного самоуправления.
При таких обстоятельствах наличие у ответчика отношений, вытекающих из договоров аренды, найма или иных оснований, в связи с чем потребителями услуг истца будут являться иные лица, не может служить достаточным основанием для заключения договора в редакции ответчика.
Доводы заявителя о том, что в отношении спорных помещений правами собственника наделена Администрация, в связи с чем исковые требования не подлежали удовлетворению, отклоняются судом апелляционной инстанции исходя из следующего.
Согласно части 2 статьи 215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
В силу части 2 статьи 125 ГК РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Согласно подпункту "а" пункта 1 статьи 2 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Администрации города, утвержденного Решением Думы города Сургута от 26.06.2012 N 199-V ДГ (далее - Положение), Департамент создан в целях реализации вопросов местного значения, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.
В соответствии с пунктом 26 статьи 4 Положения департамент осуществляет функции по управлению имуществом, находящимся в муниципальной собственности.
Договоры управления многоквартирным домом от 19.06.2014 N N 568/14, 570/14, 571/14, 572/14, 573/14, 574/14, 575/14, 576/14, 577/14, 608/14, 609/14, 610/14, 611/14, 612/14, 613/14, 618/14 заключены между Обществом и муниципальным образованием городской округ город Сургут в лице Департамента.
Надлежащих доказательств передачи полномочий собственника в отношении спорных помещений какому-либо иному лицу, заявителем не представлено, в связи с чем Департамент является надлежащим ответчиком.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении требований истца.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Поскольку Департамент на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, то государственная пошлина за подачу им жалобы не распределяется апелляционным судом.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19 февраля 2015 года по делу N А75-11329/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)