Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По условиям договора участия в долевом строительстве, в случае изменения фактической площади квартиры по отношению к проектной, стороны производят расчет стоимости разницы между проектной и фактической площадью квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Аристархова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам
Калужского областного суда в составе:
председательствующего Казанцевой Н.К.,
судей Ахрамеева С.В., Половниковой Л.П.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Казанцевой Н.К. дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" на решение Обнинского городского суда Калужской области от 21 мая 2014 г. по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" к З. о взыскании денежных средств и по встречному иску З. к обществу с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств,
установила:
общество с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" (далее - ООО "ПИК-Запад") 25 марта 2014 г. обратилось в суд с иском к З. о взыскании денежных средств, указав, что 24 декабря 2012 г. между истцом и ответчицей был заключен договор участия в долевом строительстве N "...", по условиям которого истец должен был построить многоквартирный жилой дом N "..." в мкр. "..." г. "..." Калужской области и передать ответчице не позднее 30 июня 2013 г. двухкомнатную квартиру, номер на площадке "...", проектной площадью 78,20 кв. м, расположенную на тринадцатом этаже в 3 секции в этом доме, а ответчица должна была оплатить стоимость этой квартиры в сумме 3 640 210 руб., исходя из проектной площади, в которую включалась площадь лоджий и балконов, и в случае увеличения площади квартиры (с балконом и лоджией) после обмера БТИ доплатить возникшую разницу в течение 10 банковских дней. Истец, ссылаясь на то, что после обмера органами БТИ фактическая площадь квартиры ответчицы увеличилась на 2,7 кв. м, однако ответчица уклоняется от доплаты, просил взыскать с ответчицы доплату за превышение фактической площади квартиры в размере 125 685 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 713 руб. 70 коп.
З. обратилась в суд со встречным иском к ООО "ПИК-Запад" о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств, указав, что заключенным между сторонами договором участия в долевом строительстве предусмотрено включение площадей балконов и лоджий в фактическую площадь квартиры, что не соответствует требованиям законодательства. В связи с этим истица по встречному иску, ссылаясь также на то, что внесение такого условия в договор участия в долевом строительстве было осуществлено под влиянием обмана и заблуждения, поскольку эти помещения должны относиться к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, просила признать договор участия в долевом строительстве N "..." от 24 декабря 2012 г. недействительным в части включения площадей балконов, лоджий в фактическую площадь квартиры и взыскать разницу в сумме 218 785 руб. в стоимости квартиры в связи с уменьшением фактической площади квартиры по данным обмера казенного предприятия Калужской области "Бюро технической инвентаризации" (далее - КП "БТИ") по сравнению с договором.
В судебном заседании каждая из сторон поддержала свои требования, не признав встречных требований.
Решением Обнинского городского суда Калужской области от 21 мая 2014 г. в удовлетворении первоначальных исковых требований было отказано, встречный иск удовлетворен частично, в пользу истицы по встречному иску с ответчика по ее иску взыскана переплата по договору участия в долевом строительстве N "..." от 24 декабря 2012 г. в размере 46 550 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в сумме 23 275 руб., а всего 69 825 руб.; в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.
На решение суда истцом по первоначальному иску подана апелляционная жалоба, в которой поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска.
Ответчицей по первоначальному иску принесены возражения на апелляционную жалобу, которую она просит оставить без удовлетворения, а решение суда - без изменения.
Выслушав представителя истца по первоначальному иску по доверенности П., поддержавшего апелляционную жалобу, ответчицу по первоначальному иску З. и ее представителя по доверенности А., возражавших против ее удовлетворения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и доводы возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Из дела видно, что 24 декабря 2012 г. между сторонами по делу был заключен договор участия в долевом строительстве N "...", в соответствии с которым ответчица по первоначальному иску обязалась оплатить строительство двухкомнатной квартиры, номер на площадке "...", проектной площадью 78,20 кв. м, расположенной на тринадцатом этаже в 3 секции многоквартирного жилого дома N "..." в мкр. "..." г. "..." Калужской области, в сумме 3 640 210 руб. из расчета 46 550 руб. за 1 кв. м, а истец по первоначальному иску в свою очередь обязался ввести этот многоквартирный дом в эксплуатацию и передать объект долевого строительства в срок не позднее 30 июня 2013 г.
В соответствии с п. 4.5, 4.6, 4.7 вышеуказанного договора, в случае изменения фактической площади квартиры (с балконами, лоджиями) по отношению к проектной стороны производят расчет стоимости разницы между проектной и фактической площадью квартиры; если фактическая площадь (с балконами, лоджиями) квартиры в соответствии с обмером БТИ больше проектной, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 банковских дней после надлежащего уведомления, а в случае если фактическая площадь (с балконами, лоджиями) квартиры в соответствии с обмером БТИ меньше проектной, то участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней.
Заместителем главы Администрации г. "..." по вопросам архитектуры и градостроительства 28 декабря 2012 г. истцу по первоначальному иску было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 40302000-227 - многоквартирного 16-ти этажного жилого дома N "..." в мкр. "...", расположенного по адресу: Калужская область, г. "...", ул. "...", д. "...".
В соответствии с составленным КП "БТИ" по состоянию на 18 апреля 2013 г. техническим паспортом на квартиру N "..." в доме N "..." по ул. "..." г. "...", подлежащую передачи ответчице по первоначальному иску, общая площадь построенной квартиры составляет 73,5 кв. м, площадь лоджии N 1 составляет 3,7 кв. м, площадь лоджии N 2 - 3,7 кв. м.
Суд, отказывая в удовлетворении первоначального иска и частично удовлетворяя встречный иск, пришел к выводу, что включение в фактическую площадь построенной квартиры площади лоджии без понижающего коэффициента не соответствует буквальному смыслу договора, п. 4.5 которого установлено, что фактическая площадь квартиры (с лоджиями) устанавливается в соответствии с данными экспликации БТИ, которая, в свою очередь, представляет собой разъяснение на проекте планировки условных обозначений и должна составляться БТИ в процессе технической инвентаризации и проведения учета жилищного фонда в соответствии с Инструкций о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя от 4 августа 1998 г. N 37, которая является обязательной для всех органов технической инвентаризации и которой предусмотрено применение понижающего коэффициента для лоджий - 0,5 - при определении площади квартиры.
В связи с этим суд посчитал установленным, что фактическая площадь квартиры с учетом площади лоджий, рассчитанной с понижающим коэффициентом, составляет 77,2 кв. м, поэтому пришел к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу истицы по встречному иску с ответчика по ее иску денежных средств в сумме 46 550 руб. переплаты за 1 кв. м площади, а также - для взыскания штрафа в соответствии со ст. 13 Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Однако с такими выводами суда согласиться нельзя.
Суд, разрешая спор, обоснованно исходил из того, что отношения, возникшие между сторонами жилищным законодательством не регулируются в силу ст. ст. 1, 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, поэтому не подлежат применению положения ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Отношения между застройщиком и участником долевого строительства являются гражданско-правовыми и регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" как отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, устанавливая гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).
Согласно ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор в силу ст. 4 того же Федерального закона должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Таким образом, в соответствии с пунктами 1 и 3 части 4 ст. 4 названного Федерального закона к обязательным условиям договора долевого строительства относится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства с указанием в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией и цены договора.
Заключенным сторонами договором объект долевого строительства определен, поскольку в договоре указаны, в том числе, адрес дома, номер этажа, номер квартиры, количество жилых комнат, а также проектная площадь объекта долевого строительства, которая определена как сумма площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования и площадь неотапливаемых помещений (лоджий, балконов) без учета обмера органом, осуществляющим техническую инвентаризацию объектов недвижимости (БТИ), что не противоречит положениям того же Федерального закона, учитывая также и то, что из приложения N 2 к договору видно, какие помещения входят в состав объекта долевого строительства с указанием как всей его площади - 78,2 кв. м, так и площади всех входящих в него помещений, включая площади лоджий.
Также договором в разделе 4 "Цена договора" установлено, что цена договора составляет 3 640 210 руб., что соответствует долевому участию в строительстве 78,20 кв. м проектной площади квартиры из расчета 46 550 кв. м за 1 кв. м.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность определения условий договора по усмотрению сторон.
Указанный выше договор содержит все существенные условия, учитывая, что договор конкретизирует объект долевого строительства и определяет не общую площадь жилого помещения, а общую площадь объекта долевого строительства, включая площадь жилого помещения и площадь лоджий, строительство которых также подлежит финансированию, поскольку они являются неотъемлемой частью квартиры.
При заключении оспариваемого истицей по встречному иску договора стороны определили цену договора, включая стоимость одного квадратного метра, а также то, что площадь объекта долевого строительства состоит из площади квартиры и площади лоджий, необходимых для проживания граждан и предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, отапливаемых и не отапливаемых, что не противоречит и Жилищному кодексу Российской Федерации, а также иному законодательству.
Стороны договора также предусмотрели, что в случае изменения фактической площади квартиры (с балконами, лоджиями) по отношению к проектной стороны должны произвести расчет стоимости разницы между проектной и фактической площадью квартиры (с балконами, лоджиями), которая устанавливается в соответствии с данными экспликации БТИ (п. 4.5 договора).
Фактическая площадь квартиры согласно имеющейся в техническом паспорте экспликации площади квартиры составляет 80,9 кв. м, которая включает в себя площадь лоджий.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что включение в фактическую площадь построенной квартиры площади лоджий без понижающего коэффициента не соответствует буквальному смыслу договора, п. 4.5 которого установлено, что фактическая площадь (с лоджиями) квартиры устанавливается в соответствии с данными экспликации БТИ, с чем согласиться нельзя.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Стороны договора, предусматривая проектную площадь квартиры с включением площади лоджий, установили, что в фактическую площадь квартиры также входит площадь лоджий, не предусмотрев применение понижающего коэффициента, соответственно, фактическая площадь квартиры представляет собой суммарную площадь помещений квартиры, определенных на основании измерений БТИ, в связи с чем определение судом первой инстанции фактической площади с учетом понижающего коэффициента 0,5 для площадей лоджий не соответствует заключенному сторонами договору исходя из буквального значения его условий, учитывая и другие условия этого договора.
Таким образом, фактическая площадь подлежащего передаче ответчице по первоначальному иску объекта долевого строительства, то есть суммарная площадь квартиры после обмера БТИ, составляет 80,9 кв. м, что на 2,7 кв. м превышает проектную площадь, указанную при заключении договора участия в долевом строительстве, в связи с чем ответчица по первоначальному иску в соответствии с п. 4.6 заключенного ею договора участия в долевом строительстве должна оплатить их стоимость.
Исходя из изложенного, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении первоначального иска и, соответственно, об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
Также судебная коллегия полагает необходимым в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскать в возмещение судебных расходов понесенные истцом по первоначальному иску расходы по уплате государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Обнинского городского суда Калужской области от 21 мая 2014 г. отменить.
Вынести новое решение.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" к З. о взыскании денежных средств удовлетворить.
Взыскать с З. в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" доплату за превышение фактической площади квартиры по отношению к проектной площади в сумме 125 685 руб., а также в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 3 713 руб. 70 коп.
В удовлетворении встречных исковых требований З. к обществу с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛУЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2409/2014
Требование: О взыскании денежных средств.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По условиям договора участия в долевом строительстве, в случае изменения фактической площади квартиры по отношению к проектной, стороны производят расчет стоимости разницы между проектной и фактической площадью квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛУЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 сентября 2014 г. по делу N 33-2409/2014
Судья Аристархова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам
Калужского областного суда в составе:
председательствующего Казанцевой Н.К.,
судей Ахрамеева С.В., Половниковой Л.П.,
при секретаре Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Казанцевой Н.К. дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" на решение Обнинского городского суда Калужской области от 21 мая 2014 г. по делу по иску общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" к З. о взыскании денежных средств и по встречному иску З. к обществу с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств,
установила:
общество с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" (далее - ООО "ПИК-Запад") 25 марта 2014 г. обратилось в суд с иском к З. о взыскании денежных средств, указав, что 24 декабря 2012 г. между истцом и ответчицей был заключен договор участия в долевом строительстве N "...", по условиям которого истец должен был построить многоквартирный жилой дом N "..." в мкр. "..." г. "..." Калужской области и передать ответчице не позднее 30 июня 2013 г. двухкомнатную квартиру, номер на площадке "...", проектной площадью 78,20 кв. м, расположенную на тринадцатом этаже в 3 секции в этом доме, а ответчица должна была оплатить стоимость этой квартиры в сумме 3 640 210 руб., исходя из проектной площади, в которую включалась площадь лоджий и балконов, и в случае увеличения площади квартиры (с балконом и лоджией) после обмера БТИ доплатить возникшую разницу в течение 10 банковских дней. Истец, ссылаясь на то, что после обмера органами БТИ фактическая площадь квартиры ответчицы увеличилась на 2,7 кв. м, однако ответчица уклоняется от доплаты, просил взыскать с ответчицы доплату за превышение фактической площади квартиры в размере 125 685 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 713 руб. 70 коп.
З. обратилась в суд со встречным иском к ООО "ПИК-Запад" о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств, указав, что заключенным между сторонами договором участия в долевом строительстве предусмотрено включение площадей балконов и лоджий в фактическую площадь квартиры, что не соответствует требованиям законодательства. В связи с этим истица по встречному иску, ссылаясь также на то, что внесение такого условия в договор участия в долевом строительстве было осуществлено под влиянием обмана и заблуждения, поскольку эти помещения должны относиться к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, просила признать договор участия в долевом строительстве N "..." от 24 декабря 2012 г. недействительным в части включения площадей балконов, лоджий в фактическую площадь квартиры и взыскать разницу в сумме 218 785 руб. в стоимости квартиры в связи с уменьшением фактической площади квартиры по данным обмера казенного предприятия Калужской области "Бюро технической инвентаризации" (далее - КП "БТИ") по сравнению с договором.
В судебном заседании каждая из сторон поддержала свои требования, не признав встречных требований.
Решением Обнинского городского суда Калужской области от 21 мая 2014 г. в удовлетворении первоначальных исковых требований было отказано, встречный иск удовлетворен частично, в пользу истицы по встречному иску с ответчика по ее иску взыскана переплата по договору участия в долевом строительстве N "..." от 24 декабря 2012 г. в размере 46 550 руб., штраф за неудовлетворение требований потребителя в сумме 23 275 руб., а всего 69 825 руб.; в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.
На решение суда истцом по первоначальному иску подана апелляционная жалоба, в которой поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречного иска.
Ответчицей по первоначальному иску принесены возражения на апелляционную жалобу, которую она просит оставить без удовлетворения, а решение суда - без изменения.
Выслушав представителя истца по первоначальному иску по доверенности П., поддержавшего апелляционную жалобу, ответчицу по первоначальному иску З. и ее представителя по доверенности А., возражавших против ее удовлетворения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и доводы возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Из дела видно, что 24 декабря 2012 г. между сторонами по делу был заключен договор участия в долевом строительстве N "...", в соответствии с которым ответчица по первоначальному иску обязалась оплатить строительство двухкомнатной квартиры, номер на площадке "...", проектной площадью 78,20 кв. м, расположенной на тринадцатом этаже в 3 секции многоквартирного жилого дома N "..." в мкр. "..." г. "..." Калужской области, в сумме 3 640 210 руб. из расчета 46 550 руб. за 1 кв. м, а истец по первоначальному иску в свою очередь обязался ввести этот многоквартирный дом в эксплуатацию и передать объект долевого строительства в срок не позднее 30 июня 2013 г.
В соответствии с п. 4.5, 4.6, 4.7 вышеуказанного договора, в случае изменения фактической площади квартиры (с балконами, лоджиями) по отношению к проектной стороны производят расчет стоимости разницы между проектной и фактической площадью квартиры; если фактическая площадь (с балконами, лоджиями) квартиры в соответствии с обмером БТИ больше проектной, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 банковских дней после надлежащего уведомления, а в случае если фактическая площадь (с балконами, лоджиями) квартиры в соответствии с обмером БТИ меньше проектной, то участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней.
Заместителем главы Администрации г. "..." по вопросам архитектуры и градостроительства 28 декабря 2012 г. истцу по первоначальному иску было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 40302000-227 - многоквартирного 16-ти этажного жилого дома N "..." в мкр. "...", расположенного по адресу: Калужская область, г. "...", ул. "...", д. "...".
В соответствии с составленным КП "БТИ" по состоянию на 18 апреля 2013 г. техническим паспортом на квартиру N "..." в доме N "..." по ул. "..." г. "...", подлежащую передачи ответчице по первоначальному иску, общая площадь построенной квартиры составляет 73,5 кв. м, площадь лоджии N 1 составляет 3,7 кв. м, площадь лоджии N 2 - 3,7 кв. м.
Суд, отказывая в удовлетворении первоначального иска и частично удовлетворяя встречный иск, пришел к выводу, что включение в фактическую площадь построенной квартиры площади лоджии без понижающего коэффициента не соответствует буквальному смыслу договора, п. 4.5 которого установлено, что фактическая площадь квартиры (с лоджиями) устанавливается в соответствии с данными экспликации БТИ, которая, в свою очередь, представляет собой разъяснение на проекте планировки условных обозначений и должна составляться БТИ в процессе технической инвентаризации и проведения учета жилищного фонда в соответствии с Инструкций о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя от 4 августа 1998 г. N 37, которая является обязательной для всех органов технической инвентаризации и которой предусмотрено применение понижающего коэффициента для лоджий - 0,5 - при определении площади квартиры.
В связи с этим суд посчитал установленным, что фактическая площадь квартиры с учетом площади лоджий, рассчитанной с понижающим коэффициентом, составляет 77,2 кв. м, поэтому пришел к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу истицы по встречному иску с ответчика по ее иску денежных средств в сумме 46 550 руб. переплаты за 1 кв. м площади, а также - для взыскания штрафа в соответствии со ст. 13 Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Однако с такими выводами суда согласиться нельзя.
Суд, разрешая спор, обоснованно исходил из того, что отношения, возникшие между сторонами жилищным законодательством не регулируются в силу ст. ст. 1, 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, поэтому не подлежат применению положения ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Отношения между застройщиком и участником долевого строительства являются гражданско-правовыми и регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" как отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, устанавливая гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).
Согласно ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор в силу ст. 4 того же Федерального закона должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Таким образом, в соответствии с пунктами 1 и 3 части 4 ст. 4 названного Федерального закона к обязательным условиям договора долевого строительства относится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства с указанием в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией и цены договора.
Заключенным сторонами договором объект долевого строительства определен, поскольку в договоре указаны, в том числе, адрес дома, номер этажа, номер квартиры, количество жилых комнат, а также проектная площадь объекта долевого строительства, которая определена как сумма площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования и площадь неотапливаемых помещений (лоджий, балконов) без учета обмера органом, осуществляющим техническую инвентаризацию объектов недвижимости (БТИ), что не противоречит положениям того же Федерального закона, учитывая также и то, что из приложения N 2 к договору видно, какие помещения входят в состав объекта долевого строительства с указанием как всей его площади - 78,2 кв. м, так и площади всех входящих в него помещений, включая площади лоджий.
Также договором в разделе 4 "Цена договора" установлено, что цена договора составляет 3 640 210 руб., что соответствует долевому участию в строительстве 78,20 кв. м проектной площади квартиры из расчета 46 550 кв. м за 1 кв. м.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность определения условий договора по усмотрению сторон.
Указанный выше договор содержит все существенные условия, учитывая, что договор конкретизирует объект долевого строительства и определяет не общую площадь жилого помещения, а общую площадь объекта долевого строительства, включая площадь жилого помещения и площадь лоджий, строительство которых также подлежит финансированию, поскольку они являются неотъемлемой частью квартиры.
При заключении оспариваемого истицей по встречному иску договора стороны определили цену договора, включая стоимость одного квадратного метра, а также то, что площадь объекта долевого строительства состоит из площади квартиры и площади лоджий, необходимых для проживания граждан и предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, отапливаемых и не отапливаемых, что не противоречит и Жилищному кодексу Российской Федерации, а также иному законодательству.
Стороны договора также предусмотрели, что в случае изменения фактической площади квартиры (с балконами, лоджиями) по отношению к проектной стороны должны произвести расчет стоимости разницы между проектной и фактической площадью квартиры (с балконами, лоджиями), которая устанавливается в соответствии с данными экспликации БТИ (п. 4.5 договора).
Фактическая площадь квартиры согласно имеющейся в техническом паспорте экспликации площади квартиры составляет 80,9 кв. м, которая включает в себя площадь лоджий.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что включение в фактическую площадь построенной квартиры площади лоджий без понижающего коэффициента не соответствует буквальному смыслу договора, п. 4.5 которого установлено, что фактическая площадь (с лоджиями) квартиры устанавливается в соответствии с данными экспликации БТИ, с чем согласиться нельзя.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Стороны договора, предусматривая проектную площадь квартиры с включением площади лоджий, установили, что в фактическую площадь квартиры также входит площадь лоджий, не предусмотрев применение понижающего коэффициента, соответственно, фактическая площадь квартиры представляет собой суммарную площадь помещений квартиры, определенных на основании измерений БТИ, в связи с чем определение судом первой инстанции фактической площади с учетом понижающего коэффициента 0,5 для площадей лоджий не соответствует заключенному сторонами договору исходя из буквального значения его условий, учитывая и другие условия этого договора.
Таким образом, фактическая площадь подлежащего передаче ответчице по первоначальному иску объекта долевого строительства, то есть суммарная площадь квартиры после обмера БТИ, составляет 80,9 кв. м, что на 2,7 кв. м превышает проектную площадь, указанную при заключении договора участия в долевом строительстве, в связи с чем ответчица по первоначальному иску в соответствии с п. 4.6 заключенного ею договора участия в долевом строительстве должна оплатить их стоимость.
Исходя из изложенного, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении первоначального иска и, соответственно, об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
Также судебная коллегия полагает необходимым в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскать в возмещение судебных расходов понесенные истцом по первоначальному иску расходы по уплате государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
решение Обнинского городского суда Калужской области от 21 мая 2014 г. отменить.
Вынести новое решение.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" к З. о взыскании денежных средств удовлетворить.
Взыскать с З. в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" доплату за превышение фактической площади квартиры по отношению к проектной площади в сумме 125 685 руб., а также в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 3 713 руб. 70 коп.
В удовлетворении встречных исковых требований З. к обществу с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" о признании договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании денежных средств отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)