Судебные решения, арбитраж
Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Вопрос 1. В каком порядке рассматриваются апелляционные жалобы на определения суда первой инстанции по делам, рассматриваемым в порядке упрощенного производства? Является ли основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции рассмотрение апелляционной жалобы на такой судебный акт коллегиальным составом судей?
Ответ. Судебные акты, вынесенные при рассмотрении дела в порядке упрощенного производства, должны обжаловаться в соответствии с правилами части 3 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Рассмотрение апелляционной жалобы на определение суда первой инстанции по делу, принятому в порядке упрощенного производства, коллегиальным составом судей не является основанием для отмены постановления апелляционного суда.
Как следует из пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 62, часть 3 статьи 229 Кодекса подлежит расширительному толкованию и распространению не только на решения суда первой инстанции, но и иные акты, вынесенные по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства.
Изложенный подход соответствует целям Федерального закона от 25.06.2012 N 86-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в связи с совершенствованием упрощенного производства" и приводит к установлению единой системы правил в отношении дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства, в том числе в отношении правил об основаниях и порядке обжалования судебных актов.
Согласно части 4 статьи Кодекса судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта.
Обжалование судебного акта (проверка правильности применения арбитражным судом норм материального и процессуального права) должно производиться по процессуальным правилам той процедуры рассмотрения дела, в которой был вынесен судебный акт.
Если иное не следует из норм Кодекса, определение, вынесенное при рассмотрении дела в порядке упрощенного производства (в том числе в судебном заседании), может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий десяти дней со дня его вынесения; такая апелляционная жалоба рассматривается в суде апелляционной инстанции судьей единолично по имеющимся в деле доказательствам.
Вопрос 1. Может ли быть удовлетворено требование органа, уполномоченного осуществлять контроль за размещением рекламных конструкций, о демонтаже рекламной конструкции, заявленное к собственнику здания, на котором она размещена в случае, когда собственник рекламной конструкции стал известен в ходе судебного разбирательства и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица?
Ответ. Федеральным законом от 07.05.2013 N 98-ФЗ в статью 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (далее - Закон N 38-ФЗ) внесены изменения, касающиеся порядка демонтажа рекламных конструкций.
Так, согласно указанной статье владелец рекламной конструкции обязан осуществить демонтаж рекламной конструкции в течение месяца со дня выдачи предписания органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа о демонтаже рекламной конструкции, установленной и (или) эксплуатируемой без разрешения, срок действия которого не истек, а также удалить информацию, размещенную на такой рекламной конструкции, в течение трех дней со дня выдачи указанного предписания (часть 21).
Если в установленный срок владелец рекламной конструкции не выполнил указанную в части 21 данной статьи обязанность по демонтажу рекламной конструкции или владелец рекламной конструкции неизвестен, орган местного самоуправления муниципального района или орган местного самоуправления городского округа выдает предписание о демонтаже рекламной конструкции собственнику или иному законному владельцу недвижимого имущества, к которому присоединена рекламная конструкция, за исключением случая присоединения рекламной конструкции к объекту муниципального имущества или к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме при отсутствии согласия таких собственников на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. Собственник или иной законный владелец недвижимого имущества, к которому присоединена рекламная конструкция, обязан демонтировать рекламную конструкцию в течение месяца со дня выдачи соответствующего предписания. Демонтаж, хранение или в необходимых случаях уничтожение рекламной конструкции осуществляется за счет собственника или иного законного владельца недвижимого имущества, к которому была присоединена рекламная конструкция. По требованию собственника или иного законного владельца данного недвижимого имущества владелец рекламной конструкции обязан возместить этому собственнику или этому законному владельцу необходимые расходы, понесенные в связи с демонтажом, хранением или в необходимых случаях уничтожением рекламной конструкции (часть 21.1).
Если в установленный срок собственник или иной законный владелец недвижимого имущества, к которому была присоединена рекламная конструкция, не выполнил указанную в части 21 статьи 19 обязанность по демонтажу рекламной конструкции либо собственник или иной законный владелец данного недвижимого имущества неизвестен, демонтаж рекламной конструкции, ее хранение или в необходимых случаях уничтожение осуществляется за счет средств местного бюджета. По требованию органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа владелец рекламной конструкции либо собственник или иной законный владелец недвижимого имущества, к которому была присоединена рекламная конструкция, обязан возместить необходимые расходы, понесенные в связи с демонтажом, хранением или в необходимых случаях уничтожением рекламной конструкции (часть 21.2).
Если рекламная конструкция присоединена к объекту муниципального имущества или к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме при отсутствии согласия таких собственников на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, в случае, указанном в части 21.1 статьи 19, ее демонтаж, хранение или в необходимых случаях уничтожение осуществляется за счет средств местного бюджета. По требованию органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа владелец рекламной конструкции обязан возместить необходимые расходы, понесенные в связи с демонтажом, хранением или в необходимых случаях уничтожением рекламной конструкции (часть 21.3).
Решение о выдаче предписания о демонтаже рекламной конструкции, демонтаж рекламной конструкции могут быть обжалованы в суд или арбитражный суд в течение трех месяцев со дня получения соответствующего предписания или со дня демонтажа рекламной конструкции (часть 22).
Таким образом, в настоящее время для демонтажа незаконной рекламной конструкции не требуется обращение в суд. Обязанность по демонтажу в случае невыполнения предписания возложена на орган местного самоуправления.
В случае создания препятствий органу местного самоуправления в демонтаже рекламной конструкции такие препятствия могут быть преодолены в судебном порядке путем предъявления иска к лицу, которое создало такие препятствия.
Ранее при невыполнении владельцем рекламной конструкции обязанности по демонтажу рекламной конструкции орган местного самоуправления вправе был обратиться в суд или арбитражный суд с иском о принудительном осуществлении демонтажа рекламной конструкции (часть 22 статьи 19 Закона N 38-ФЗ в ранее действовавшей редакции).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 08.10.2012 N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе"" разъяснил, что часть 10 статьи 19 Закона N 38-ФЗ ранее действовавшей редакции содержит исключение из вышеназванного правила и допускает демонтаж самовольно установленной рекламной конструкции без судебной процедуры на основании предписания органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа, на территориях которого установлена рекламная конструкция.
Из взаимосвязанного толкования указанных норм следует, что в случаях, когда обязанность демонтировать рекламную конструкцию возникла в связи с аннулированием разрешения, признанием его недействительным или истечением срока его действия, должен применяться судебный порядок демонтажа рекламной конструкции.
Таким образом, если вопрос рассматривать с учетом действия прежней редакции Закона N 38-ФЗ, то при самовольном размещении рекламной конструкции ее демонтаж должен осуществляться во внесудебном порядке на основании соответствующего предписания местных органов самоуправления.
Если орган местного самоуправления выдал собственнику здания предписание о сносе рекламной конструкции по иным основаниям (в связи с аннулированием разрешения, истечением срока его действия), то при рассмотрении искового заявления о демонтаже рекламной конструкции собственник рекламной конструкции, ставший известным при рассмотрении дела, не может быть привлечен в качестве соответчика или ответчика, так как обязанность по демонтажу рекламной конструкции возникла на основании предписания, выданного собственнику здания, а не собственнику рекламной конструкции. Поскольку требование базируется на предписании, оснований для отказа в удовлетворении требований при условии необжалования предписания не имеется. Доводы об известности собственника рекламной конструкции на момент выдачи предписания собственнику здания подлежат оценке при обжаловании самого предписания, а не при рассмотрении требования о демонтаже рекламной конструкции.
Вопрос 2. Энергоснабжающая организация обратилась с иском о взыскании неосновательного обогащения с администрации сельского поселения, полагая, что неисполнение обязательств по оплате потребленной электроэнергии унитарным предприятием (сторона договора энергоснабжения), учредителем и собственником которого является администрация сельского поселения, свидетельствует о наличии на стороне собственника неосновательного обогащения.
С кого надлежит взыскивать задолженность по договору энергоснабжения в случае, если за унитарным предприятием надлежащим образом не зарегистрировано право хозяйственного ведения на энергопринимающие установки, которыми он владеет фактически?
Ответ. Оплату электроэнергии должно произвести унитарное предприятие в соответствии с договором энергоснабжения.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса).
По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (пункт 1 статьи 539 Гражданского кодекса).
В порядке пункта 1 статьи 541 Гражданского кодекса энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения, и с соблюдением режима подачи, согласованного сторонами. Количество поданной абоненту и использованной им энергии определяется по данным учета фактического потребления.
Статьей 544 Гражданского кодекса установлено, что оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. При условии заключения сторонами договора к правоотношениям применяются положения параграфа 6 главы 30 Гражданского кодекса.
По смыслу статьи 539 Гражданского кодекса абонент обязуется оплачивать принятую энергию. Таким образом, если в рамках договора энергоснабжения унитарное предприятие принимает на себя обязательство с помощью находящихся в его владении энергопринимающих устройств принимать и своевременно оплачивать гарантирующему поставщику приобретенную электроэнергию и оказанные ему услуги, оно не может быть освобождено от выполнения данной обязанности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 539 Гражданского кодекса договор на снабжение энергией может быть заключен только с потребителем, имеющим отвечающее установленным техническим требованиям энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.1998 N 30).
При определении принадлежности энергопринимающих устройств следует учитывать, что статья 539 Гражданского кодекса не содержит условия о том, что отвечающее установленным техническим требованиям энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации, должно находиться в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении абонента (покупателя) (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2007 N 12546/07 по делу N А35-6667/06-С25).
Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 299 Гражданского кодекса право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
С момента передачи предприятию имущества на праве хозяйственного ведения данное имущество находится в его законном владении и выбывает из владения собственника. Отрицание наличия у такого лица титула законного владельца до регистрации права хозяйственного ведения означало бы игнорирование воли сторон, возникновение неопределенности с владельцем такого имущества и не способствовало бы целям гражданского оборота.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 26.05.2011 N 10-П, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как акт регистрирующего государственного органа, имеющий место после совершения тех или иных юридически значимых действий с объектами недвижимого имущества, - не являясь фактором, изменяющим саму природу гражданско-правовых отношений по поводу этого имущества, имеет целью обеспечение их большей прозрачности и достоверности, служит дополнительной гарантией надлежащего оформления совершаемых сделок и позволяет осуществлять контроль за их правомерностью, необходимость которого обусловлена особым правовым положением недвижимого имущества и его значением как объекта гражданских прав.
В пункте 60 постановления Пленума N 10/22 отмечается, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. Представляется, что такой вывод надлежит применять по аналогии и к отношениям, связанным с передачей права хозяйственного ведения.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации указанного вещного права при наличии договорных обязательственных правоотношений не может служить основанием для освобождения потребителя от выполнения обязанности по оплате поставленной ему электроэнергии.
Вопрос 3. Подлежит ли взысканию с покупателя неустойка (пеня) в случае ненадлежащего исполнения обязательства по предварительной оплате покупаемого товара, если истец не заявляет требование о расторжении договора и взыскании убытков?
Ответ. По смыслу пункта 2 статьи 487 Гражданского кодекса в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 данного Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Ссылка в пункте 2 статьи 487 Гражданского кодекса на применение правил статьи 328 должна толковаться в том смысле, что обязанность по поставке предварительного оплаченного товара по общему правилу является встречной по отношению к обязанности по предварительной оплате, если договором или законом не предусмотрено иное (пункт 4 статьи 328 Гражданского кодекса); поставщик, не получивший предварительную оплату, вправе использовать правовые средства защиты, указанные в общих положениях статьи 328 Гражданского кодекса.
Таким образом, пункт 2 статьи 487 Гражданского кодекса направлен на защиту охраняемых законом интересов поставщика, который не получил надлежащего исполнения от покупателя, и не может в связи с этим толковаться как императивная норма, ограничивающая применение к просрочившему покупателю мер ответственности, предусмотренных соглашением сторон, в том числе взыскание неустойки (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Пункт 2 статьи 487 Гражданского кодекса не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон иных последствий неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар, в том числе применение мер договорной ответственности (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
Сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе выбрать два варианта пути поведения:
- - приостановить исполнение своего обязательства;
- - отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Необходимо учитывать, что указанные варианты поведения являются взаимоисключающими. В поставленном вопросе рассматривается первый вариант поведения, когда сторона, на которой лежит встречное исполнение, приостанавливает исполнение своего обязательства и таким образом ожидает исполнения основного (первоначального) обязательства от своего контрагента. При этом возникает просрочка исполнения самостоятельного обязательства по предварительной оплате товара, что является основанием для взыскания неустойки, если соглашением сторон предусмотрена ответственность за неисполнение названного обязательства.
Вопрос 4. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи имущества. Подлежит ли удовлетворению иск о понуждении к заключению основного договора купли-продажи в случае, если будет установлено, что у ответчика отсутствует имущество, которое он намеревался передать в собственность покупателю по основному договору?
Ответ. Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса (обращение в суд с иском о понуждении заключить договор).
По смыслу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В соответствии с пунктом 5 данного постановления, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Таким образом, само по себе отсутствие имущества у ответчика, подлежащего передаче по договору купли-продажи, на момент его заключения не является препятствием для понуждения к заключению основного договора.
Однако, когда установлена очевидная невозможность передачи предмета договора в будущем (например, вещь уничтожена), понуждение к заключению такого договора лишено смысла. В этом случае несостоявшийся покупатель вправе предъявить иск о взыскании убытков, причиненных в связи с невозможностью заключить основной договор.
Вопрос 1. Возникает ли право общей долевой собственности на земельный участок у собственника помещений в здании, расположенном на таком земельном участке, если продавец помещений владел земельным участком на праве собственности? Может ли в таком случае собственник нежилого помещения требовать признания за собой права общей долевой собственности на земельный участок, на котором это здание расположено?
Ответ. Приобретение лицом права собственности на нежилые помещения в здании, расположенном на земельном участке, находящемся в собственности продавца помещений, само по себе не влечет возникновения у такого лица права собственности на часть земельного участка (определяемую пропорционально размеру помещений, находящихся в его собственности), на котором такое здание расположено.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом
Согласно статье 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1), в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2).
Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, регулируются положениями Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Подпунктом 1 пункта 4 данной статьи предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Таким образом, положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, предусматривающие отчуждение объекта недвижимости вместе с земельным участком, неприменимы к приведенной ситуации.
Поскольку приобретенные лицом в собственность нежилые помещения объективно не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком, который предоставлен для эксплуатации всего здания, действует исключение из общего правила, установленное подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса, в силу которого возможно отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка без одновременного отчуждения права на земельный участок, на котором такое здание расположено.
Следовательно, приобретение лицом права собственности на нежилые помещения в здании само по себе не влечет возникновения у него права собственности на часть земельного участка (как физический объект), в таком случае отношения сторон регулируются нормами главы 16 Гражданского кодекса.
Вопрос 2. Правомерен ли отказ регистрирующего органа в государственной регистрации сервитута в отношении земельного участка, установленного на основании вступившего в силу судебного акта, при отсутствии государственной регистрации права собственности публично-правового образования на сам земельный участок?
Ответ. Отсутствие государственной регистрации права собственности публично-правового образования на земельный участок не может препятствовать государственной регистрации сервитута, установленного на основании вступившего в законную силу судебного акта в случае, если будут установлены обстоятельства, позволяющие разграничить государственную собственность на участок на основании положений статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации сервитута при таких обстоятельствах незаконен.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Абзац 9 пункта 1 статьи 20 данного Закона определяет, что в государственной регистрации может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные документы для государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о государственной регистрации перехода этого права, его ограничения (обременения) или иной совершенной после введения в действие рассматриваемого Закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В силу положений статьи 16 Земельного кодекса и статьи 3.1 Вводного закона разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований является самостоятельным основанием возникновения права собственности на земельный участок у названных субъектов.
В абзаце 3 пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрации обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в ЕГРП ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок.
Следовательно, если земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на такой земельный участок не может служить самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него.
Подобный подход может быть применен и в иных ситуациях, когда право собственности на земельный участок считается возникшим в силу прямого указания закона.
Вопрос 3. Вправе ли органы местного самоуправления осуществлять правомочия пользования (получать плату) в отношении земельных участков, право собственности Российской Федерации на которые возникло в силу закона, при том, что свидетельство о праве собственности Российской Федерации на такие земельные участки не получено (право собственности Российской Федерации не зарегистрировано в ЕГРП)?
Ответ. У муниципального образования отсутствует право на получение платы за земельные участки, которые находятся в федеральной собственности и право собственности на которые у Российской Федерации возникло в силу закона, вне зависимости от регистрации права собственности на спорные земельные участки в ЕГРП за Российской Федерацией.
По смыслу пункта 9 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.
В соответствии со статьей 16 Земельного кодекса государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с данным Кодексом и федеральными законами.
В силу статьи 17 Земельного кодекса в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 3.1 Вводного закона в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
Пунктом 10 статьи 3 Вводного закона установлено, что распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 данного Закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если названным Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное.
Отсутствие государственной регистрации права собственности не является препятствием для осуществления распоряжения теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности (пункт 10 статьи 3 Вводного закона).
На земли, которые признаны федеральными в силу закона, не распространяются положения пункта 10 статьи 3 Вводного закона.
В данном случае регистрация права собственности является технической составляющей и направлена на учет прав в ЕГРП, а не подтверждает наличие либо отсутствие права собственности Российской Федерации на такие земли. Иное означало бы, что требования закона ставятся в зависимость от регистрации права в ЕГРП либо отсутствия таковой, что недопустимо.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Право собственности как право исключительного полного господства лица над имуществом вмещает в себя правовую способность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться одному этим имуществом с отстранением всякого постороннего вмешательства.
В отношении земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, муниципалитет лишен юридически обеспеченной возможности осуществлять какие бы то ни было правомочия, он не владеет ими ни непосредственно, ни опосредованно, лишен правомочия пользования и, соответственно, получения платы за него, поскольку имеется законный собственник участков - Российская Федерация.
Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Вопрос 4. К какому уровню публичной собственности следует относить земельные участки, расположенные в пределах водоохранной зоны?
Ответ. Нахождение земельного участка в водоохранной зоне (территории со специальным режимом использования и охраны природных ресурсов) федерального водного объекта само по себе не свидетельствует о принадлежности такого земельного участка Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации (далее - Водный кодекс) поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии. Порядок определения береговой линии (границы водного объекта) описан в части 4 статьи 5 Водного кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 102 Земельного кодекса земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах (т. е. внутри береговой линии), а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах, относятся к землям водного фонда.
На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков (пункт 2 статьи 102 Земельного кодекса).
В то же время земли, расположенные за береговой линией и не занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах, могут относиться к землям любой иной категории, кроме земель водного фонда.
Таким образом, законодатель разделил правовой режим земель, занятых поверхностными водными объектами, и земель (территорий), примыкающих к поверхностным водным объектам по береговой линии.
Частью 1 статьи 65 Водного кодекса предусмотрено, что территории, которые примыкают к береговой линии поверхностных водных объектов, являются водоохранными зонами, на указанных территориях устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
При этом правовой режим водоохранных зон не является однородным.
В границах водоохранных зон выделяют береговую полосу (часть 6 статьи 6 Водного кодекса) и прибрежные защитные полосы (часть 2 статьи 65 Водного кодекса), на территории которых действует больший перечень публично-правовых запретов и ограничений.
Вместе с тем в силу части 1 статьи 4 и части 2 статьи 2 Водного кодекса водное законодательство регулирует водные отношения - отношения по использованию и охране водных объектов.
Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством (пункт 1 статьи 3 Земельного кодекса). Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса установлен приоритет норм земельного законодательства как специального закона перед гражданским законодательством в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 97 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 08.06.2006) водоохранные зоны рек и водоемов были отнесены к землям природоохранного назначения. Федеральным законом от 03.06.2006 N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" указанный подпункт был признан утратившим силу.
В то же время на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 97 Земельного кодекса к землям природоохранного назначения относятся иные земли, выполняющие природоохранные функции.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 94 Земельного кодекса земли природоохранного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий.
Пунктом 4 статьи 97 Земельного кодекса установлено, что в пределах земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования земель, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель; земельные участки в пределах этих земель не изымаются и не выкупаются у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Следовательно, нахождение земельного участка в границах особо охраняемых территорий не влияет на принадлежность земельного участка, но устанавливает публично-правовые ограничения по использованию земельного участка.
Критерии разграничения государственной собственности на землю установлены статьей 3.1 Вводного закона (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ). Нахождение земельного участка в границах особо охраняемых территорий в качестве критерия разграничения публичной собственности в статье 3.1 данного Закона не упомянуто.
Таким образом, нахождение земельного участка в водоохранной зоне (территории со специальным режимом использования и охраны природных ресурсов) федерального водного объекта само по себе не свидетельствует о принадлежности такого земельного участка Российской Федерации. Уровень публичной собственности должен определяться на основании иных критериев, предусмотренных действующим законодательством.
Вопрос 5. Возможно ли рассмотрение иска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды (в редакции соглашения о перенайме) без привлечения к участию в деле в качестве второго ответчика первоначального арендатора земельного участка? Обязан ли суд в такой ситуации самостоятельно привлекать к участию в деле первоначального арендатора (при наличии возражений со стороны истца) применительно к положениям части 6 статьи 46 Кодекса?
Ответ. Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Таким образом, перенаем является формой перемены лиц в обязательстве (глава 24 Гражданского кодекса), при этом имеют место как уступка права требования (по обязательству предоставить в аренду земельный участок), так и перевод долга (по обязательству вносить арендную плату).
По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса ответчиками по иску о признании сделки недействительной в случае предъявления иска третьим лицом являются стороны сделки, а в случае предъявления иска стороной сделки - другая сторона.
При перенайме прежний арендатор выбывает из спорных правоотношений и перестает быть стороной сделки, вопрос о необходимости его привлечения к участию в деле в качестве соответчика или третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, разрешается судом в соответствии с правилами статей 46 и 51 Кодекса в зависимости от обстоятельств конкретного дела.
В случае оспаривания истцом в этом же процессе соглашения о перенайме к участию в деле в качестве ответчика по второму требованию должен быть привлечен первоначальный арендатор применительно к части 6 статьи 46 Кодекса.
Вопрос 6. Поступившие продавцу в счет оплаты земельного участка, находившегося в публичной собственности, денежные средства распределены между бюджетами различных уровней. В случае признания такого договора недействительной (ничтожной) сделкой, кто является надлежащим ответчиком по требованию о возврате денежных средств: заключившая договор организация-продавец либо публично-правовые образования, в чьи бюджеты зачислены денежные средства от продажи участка?
Ответ. В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 данного Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
С учетом изложенного при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (статья 1107 Гражданского кодекса) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.
В соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, - по нормативу 50 процентов.
В бюджеты поселений до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, - по нормативу 50 процентов.
Согласно пункту 3 статьи 2 Гражданского кодекса к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
Таким образом, факт распределения доходов от продажи земельного участка по различным бюджетам в соответствии с бюджетным законодательством не изменяет положения пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса о том, что возврат полученного по недействительной сделке должна осуществить в порядке реституции сторона в такой сделке.
После возврата денежных средств в порядке реституции по недействительной сделке продавец земельного участка вправе потребовать от публично-правового образования, в бюджет которого поступило 50% выручки от продажи земельного участка, возврат неосновательно полученных денежных средств.
Вопрос 7. Обладает ли лицо, которому органом местного самоуправления согласовано место расположения объекта строительства и утвержден акт выбора земельного участка, правом на получение земельного участка в аренду для испрашиваемых целей в случае, если впоследствии изменены правила землепользования и застройки, которыми изменено территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка?
Ответ. Правоотношения по использованию земли возникают на основании сложного юридического состава, включающего издание собственником земли соответствующего распоряжения. Заключение сделки. Заключение договора аренды по результатам утверждения акта выбора земельного участка и согласования места размещения объекта действующим земельным законодательством не предусмотрено, поэтому изменение градостроительным регламентом разрешенного использования земельного участка препятствует предоставлению земельного участка для иных целей.
Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса земли делятся по целевому назначению на категории, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу статьи 41 Земельного кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.
Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).
Согласно части 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Таким образом, федеральным законодательством предусмотрено, что право собственника, землепользователя, землевладельца и арендатора земельного участка осуществлять строительство (реконструкцию) находящихся в его собственности объектов недвижимости ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Данный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13.
Правоотношения по использованию земли возникают на основании сложного юридического состава, включающего издание собственником земли соответствующего распоряжения и заключение сделки. Действующим земельным законодательством не предусмотрено заключение договора аренды по результатам утверждения акта выбора земельного участка и согласования места размещения объекта. Решение органа местного самоуправления действует в течение трех лет, и само по себе является основанием для проведения заинтересованным лицом необходимых (в том числе и проектно-изыскательских) работ в отношении земельного участка (статья 31 Земельного кодекса). Договор о предоставлении земельного участка в аренду для строительства заключается только после принятия уполномоченным органом соответствующего решения (статья 32 Земельного кодекса).
Таким образом, основания для вывода о том, что с момента утверждения акта выбора земельного участка и согласования места размещения объекта возникли правоотношения по использованию земли на праве аренды для целей строительства, отсутствуют.
Вопрос 8. Организация-застройщик получила в аренду находящийся в публичной собственности земельный участок для строительства объекта нежилого назначения. Здание возведено и сдано в эксплуатацию в установленном порядке, права на нежилые помещения в нем зарегистрированы за лицами, заключившими договоры долевого участия в строительстве. С какого момента прекращаются обязательства застройщика (арендатора) по внесению платы за земельный участок?
Ответ. Согласно абзацу второму пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Закона о государственной регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Таким образом, обязательства застройщика (арендатора) по внесению платы за земельный участок трансформируются по мере государственной регистрации перехода права собственности к дольщикам и полностью прекращаются после указанной регистрации на все нежилые помещения (исключая места общего пользования, которые являются общей собственностью собственников помещений, расположенных в нежилом здании).
Вопрос 9. Возможно ли предоставление для строительства объекта недвижимости с предварительным согласованием места размещения объекта части земельного участка, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет?
Ответ. Поскольку первоначальный земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, образование из его состава нового земельного участка осуществляется способами, названными в статье 11.2 Земельного кодекса. При этом образование нового участка связано с моментом государственной регистрации прав на такой объект, что предполагает прохождение процедуры государственного кадастрового учета.
Следовательно, часть земельного участка, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет, может быть предоставлена для строительства исключительно на торгах (пункт 4 статьи 30 Земельного кодекса).
Вопрос 10. На земельном участке, находящемся в государственной собственности, арендатор возвел объект недвижимости и зарегистрировал право собственности на него. Вступившим в законную силу судебным актом договор аренды признан недействительной (ничтожной) сделкой в связи с нарушением процедуры предоставления участка для строительства. В резолютивной части данного акта не содержалось указания на применение последствий недействительности ничтожной сделки. Собственник участка обратился в суд к лицу, которое возвело постройку, с иском о признании отсутствующим права собственности на объект. Позволяет ли избранный способ защиты восстановить права собственника участка либо надлежащим способом судебной защиты является иск о сносе самовольной постройки?
Ответ. Защита права собственности предполагает защиту трех ее составляющих: права владения, пользования и распоряжения - с целью восстановить собственнику возможность беспрепятственно совершать действия по реализации этих прав.
Если собственник не намерен сохранить возведенный объект, то восстановление его права пользования земельным участком возможно только в результате сноса самовольного строения.
Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04 2010 N 10/22 (далее - постановление Пленума N 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Таким образом, если у собственника нет намерений сохранить строение за собой, то восстановление нарушенного права возможно только в результате предъявления иска о сносе самовольного строения.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку (пункт 25 постановления Пленума N 10/22).
Вопрос 11. При каких обстоятельствах является надлежащим способом судебной защиты требование публично-правового образования о признании отсутствующим права собственности покупателя на земельный участок, если договор купли-продажи признан ничтожным? Возможно ли удовлетворение такого иска в случае, если истец не является стороной договора купли-продажи и на участке находятся принадлежащие ответчику объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке?
Ответ. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума N 10/22, спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В пункте 52 постановления Пленума N 10/22 указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Общие правила применения реституции направлены на возврат вещи во владение продавца (стороны сделки) и являются основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП (пункт 52 постановления Пленума N 10/22). В то же время возникают ситуации, когда применение реституции в виде возврата вещи продавцу невозможно (например, на участке находятся объекты недвижимости покупателя, принадлежащие ему на праве собственности). В этом случае в целях исключения из ЕГРП недостоверной записи требование о признании отсутствующим права собственности на участок в качестве одного из последствий недействительности договора купли-продажи является надлежащим способом судебной защиты (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 7781/10).
В ситуации, когда истец не является стороной договора купли-продажи, необходимо учитывать следующее.
Согласно пункту 52 постановления Пленума N 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу данного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Такой иск может быть удовлетворен при наличии следующих условий: невозможность восстановления права с использованием иных способов защиты (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/12); владение истцом спорным объектом недвижимости.
Кроме того, на рассматриваемое требование распространяется срок исковой давности, если истец не является владельцем спорного имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 N 3809/12).
Изложенное означает, что иск о признании права отсутствующим имеет ограниченную сферу применения и не может быть использован вместо других исков, указанных в законе.
Таким образом, в случае, если истец не является стороной сделки и утратил владение земельным участком, иск о признании отсутствующим права собственности покупателя не может быть признан надлежащим способом судебной защиты. Наличие на спорном земельном участке правомерных объектов недвижимости ответчика влияет на разрешение вопроса о том, утратил ли истец владение участком, а также требует проверки соблюдения правил пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса при определении размера участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости ответчика.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕКОМЕНДАЦИИ НАУЧНО-КОНСУЛЬТАТИВНОГО СОВЕТА ПРИ ФЕДЕРАЛЬНОМ АРБИТРАЖНОМ СУДЕ СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА»
Разделы:Договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями при предоставлении коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
РЕКОМЕНДАЦИИ
НАУЧНО-КОНСУЛЬТАТИВНОГО СОВЕТА ПРИ ФЕДЕРАЛЬНОМ
АРБИТРАЖНОМ СУДЕ СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
27 июня 2014 г.
Вопросы применения арбитражного процессуального
законодательства
законодательства
Вопрос 1. В каком порядке рассматриваются апелляционные жалобы на определения суда первой инстанции по делам, рассматриваемым в порядке упрощенного производства? Является ли основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции рассмотрение апелляционной жалобы на такой судебный акт коллегиальным составом судей?
Ответ. Судебные акты, вынесенные при рассмотрении дела в порядке упрощенного производства, должны обжаловаться в соответствии с правилами части 3 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Рассмотрение апелляционной жалобы на определение суда первой инстанции по делу, принятому в порядке упрощенного производства, коллегиальным составом судей не является основанием для отмены постановления апелляционного суда.
Как следует из пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 62, часть 3 статьи 229 Кодекса подлежит расширительному толкованию и распространению не только на решения суда первой инстанции, но и иные акты, вынесенные по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства.
Изложенный подход соответствует целям Федерального закона от 25.06.2012 N 86-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в связи с совершенствованием упрощенного производства" и приводит к установлению единой системы правил в отношении дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства, в том числе в отношении правил об основаниях и порядке обжалования судебных актов.
Согласно части 4 статьи Кодекса судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта.
Обжалование судебного акта (проверка правильности применения арбитражным судом норм материального и процессуального права) должно производиться по процессуальным правилам той процедуры рассмотрения дела, в которой был вынесен судебный акт.
Если иное не следует из норм Кодекса, определение, вынесенное при рассмотрении дела в порядке упрощенного производства (в том числе в судебном заседании), может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий десяти дней со дня его вынесения; такая апелляционная жалоба рассматривается в суде апелляционной инстанции судьей единолично по имеющимся в деле доказательствам.
Вопросы применения гражданского законодательства
Вопрос 1. Может ли быть удовлетворено требование органа, уполномоченного осуществлять контроль за размещением рекламных конструкций, о демонтаже рекламной конструкции, заявленное к собственнику здания, на котором она размещена в случае, когда собственник рекламной конструкции стал известен в ходе судебного разбирательства и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица?
Ответ. Федеральным законом от 07.05.2013 N 98-ФЗ в статью 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" (далее - Закон N 38-ФЗ) внесены изменения, касающиеся порядка демонтажа рекламных конструкций.
Так, согласно указанной статье владелец рекламной конструкции обязан осуществить демонтаж рекламной конструкции в течение месяца со дня выдачи предписания органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа о демонтаже рекламной конструкции, установленной и (или) эксплуатируемой без разрешения, срок действия которого не истек, а также удалить информацию, размещенную на такой рекламной конструкции, в течение трех дней со дня выдачи указанного предписания (часть 21).
Если в установленный срок владелец рекламной конструкции не выполнил указанную в части 21 данной статьи обязанность по демонтажу рекламной конструкции или владелец рекламной конструкции неизвестен, орган местного самоуправления муниципального района или орган местного самоуправления городского округа выдает предписание о демонтаже рекламной конструкции собственнику или иному законному владельцу недвижимого имущества, к которому присоединена рекламная конструкция, за исключением случая присоединения рекламной конструкции к объекту муниципального имущества или к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме при отсутствии согласия таких собственников на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. Собственник или иной законный владелец недвижимого имущества, к которому присоединена рекламная конструкция, обязан демонтировать рекламную конструкцию в течение месяца со дня выдачи соответствующего предписания. Демонтаж, хранение или в необходимых случаях уничтожение рекламной конструкции осуществляется за счет собственника или иного законного владельца недвижимого имущества, к которому была присоединена рекламная конструкция. По требованию собственника или иного законного владельца данного недвижимого имущества владелец рекламной конструкции обязан возместить этому собственнику или этому законному владельцу необходимые расходы, понесенные в связи с демонтажом, хранением или в необходимых случаях уничтожением рекламной конструкции (часть 21.1).
Если в установленный срок собственник или иной законный владелец недвижимого имущества, к которому была присоединена рекламная конструкция, не выполнил указанную в части 21 статьи 19 обязанность по демонтажу рекламной конструкции либо собственник или иной законный владелец данного недвижимого имущества неизвестен, демонтаж рекламной конструкции, ее хранение или в необходимых случаях уничтожение осуществляется за счет средств местного бюджета. По требованию органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа владелец рекламной конструкции либо собственник или иной законный владелец недвижимого имущества, к которому была присоединена рекламная конструкция, обязан возместить необходимые расходы, понесенные в связи с демонтажом, хранением или в необходимых случаях уничтожением рекламной конструкции (часть 21.2).
Если рекламная конструкция присоединена к объекту муниципального имущества или к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме при отсутствии согласия таких собственников на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, в случае, указанном в части 21.1 статьи 19, ее демонтаж, хранение или в необходимых случаях уничтожение осуществляется за счет средств местного бюджета. По требованию органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа владелец рекламной конструкции обязан возместить необходимые расходы, понесенные в связи с демонтажом, хранением или в необходимых случаях уничтожением рекламной конструкции (часть 21.3).
Решение о выдаче предписания о демонтаже рекламной конструкции, демонтаж рекламной конструкции могут быть обжалованы в суд или арбитражный суд в течение трех месяцев со дня получения соответствующего предписания или со дня демонтажа рекламной конструкции (часть 22).
Таким образом, в настоящее время для демонтажа незаконной рекламной конструкции не требуется обращение в суд. Обязанность по демонтажу в случае невыполнения предписания возложена на орган местного самоуправления.
В случае создания препятствий органу местного самоуправления в демонтаже рекламной конструкции такие препятствия могут быть преодолены в судебном порядке путем предъявления иска к лицу, которое создало такие препятствия.
Ранее при невыполнении владельцем рекламной конструкции обязанности по демонтажу рекламной конструкции орган местного самоуправления вправе был обратиться в суд или арбитражный суд с иском о принудительном осуществлении демонтажа рекламной конструкции (часть 22 статьи 19 Закона N 38-ФЗ в ранее действовавшей редакции).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 08.10.2012 N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе"" разъяснил, что часть 10 статьи 19 Закона N 38-ФЗ ранее действовавшей редакции содержит исключение из вышеназванного правила и допускает демонтаж самовольно установленной рекламной конструкции без судебной процедуры на основании предписания органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа, на территориях которого установлена рекламная конструкция.
Из взаимосвязанного толкования указанных норм следует, что в случаях, когда обязанность демонтировать рекламную конструкцию возникла в связи с аннулированием разрешения, признанием его недействительным или истечением срока его действия, должен применяться судебный порядок демонтажа рекламной конструкции.
Таким образом, если вопрос рассматривать с учетом действия прежней редакции Закона N 38-ФЗ, то при самовольном размещении рекламной конструкции ее демонтаж должен осуществляться во внесудебном порядке на основании соответствующего предписания местных органов самоуправления.
Если орган местного самоуправления выдал собственнику здания предписание о сносе рекламной конструкции по иным основаниям (в связи с аннулированием разрешения, истечением срока его действия), то при рассмотрении искового заявления о демонтаже рекламной конструкции собственник рекламной конструкции, ставший известным при рассмотрении дела, не может быть привлечен в качестве соответчика или ответчика, так как обязанность по демонтажу рекламной конструкции возникла на основании предписания, выданного собственнику здания, а не собственнику рекламной конструкции. Поскольку требование базируется на предписании, оснований для отказа в удовлетворении требований при условии необжалования предписания не имеется. Доводы об известности собственника рекламной конструкции на момент выдачи предписания собственнику здания подлежат оценке при обжаловании самого предписания, а не при рассмотрении требования о демонтаже рекламной конструкции.
Вопрос 2. Энергоснабжающая организация обратилась с иском о взыскании неосновательного обогащения с администрации сельского поселения, полагая, что неисполнение обязательств по оплате потребленной электроэнергии унитарным предприятием (сторона договора энергоснабжения), учредителем и собственником которого является администрация сельского поселения, свидетельствует о наличии на стороне собственника неосновательного обогащения.
С кого надлежит взыскивать задолженность по договору энергоснабжения в случае, если за унитарным предприятием надлежащим образом не зарегистрировано право хозяйственного ведения на энергопринимающие установки, которыми он владеет фактически?
Ответ. Оплату электроэнергии должно произвести унитарное предприятие в соответствии с договором энергоснабжения.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса).
По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (пункт 1 статьи 539 Гражданского кодекса).
В порядке пункта 1 статьи 541 Гражданского кодекса энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения, и с соблюдением режима подачи, согласованного сторонами. Количество поданной абоненту и использованной им энергии определяется по данным учета фактического потребления.
Статьей 544 Гражданского кодекса установлено, что оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. При условии заключения сторонами договора к правоотношениям применяются положения параграфа 6 главы 30 Гражданского кодекса.
По смыслу статьи 539 Гражданского кодекса абонент обязуется оплачивать принятую энергию. Таким образом, если в рамках договора энергоснабжения унитарное предприятие принимает на себя обязательство с помощью находящихся в его владении энергопринимающих устройств принимать и своевременно оплачивать гарантирующему поставщику приобретенную электроэнергию и оказанные ему услуги, оно не может быть освобождено от выполнения данной обязанности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 539 Гражданского кодекса договор на снабжение энергией может быть заключен только с потребителем, имеющим отвечающее установленным техническим требованиям энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.1998 N 30).
При определении принадлежности энергопринимающих устройств следует учитывать, что статья 539 Гражданского кодекса не содержит условия о том, что отвечающее установленным техническим требованиям энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации, должно находиться в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении абонента (покупателя) (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2007 N 12546/07 по делу N А35-6667/06-С25).
Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 299 Гражданского кодекса право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
С момента передачи предприятию имущества на праве хозяйственного ведения данное имущество находится в его законном владении и выбывает из владения собственника. Отрицание наличия у такого лица титула законного владельца до регистрации права хозяйственного ведения означало бы игнорирование воли сторон, возникновение неопределенности с владельцем такого имущества и не способствовало бы целям гражданского оборота.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 26.05.2011 N 10-П, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как акт регистрирующего государственного органа, имеющий место после совершения тех или иных юридически значимых действий с объектами недвижимого имущества, - не являясь фактором, изменяющим саму природу гражданско-правовых отношений по поводу этого имущества, имеет целью обеспечение их большей прозрачности и достоверности, служит дополнительной гарантией надлежащего оформления совершаемых сделок и позволяет осуществлять контроль за их правомерностью, необходимость которого обусловлена особым правовым положением недвижимого имущества и его значением как объекта гражданских прав.
В пункте 60 постановления Пленума N 10/22 отмечается, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. Представляется, что такой вывод надлежит применять по аналогии и к отношениям, связанным с передачей права хозяйственного ведения.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации указанного вещного права при наличии договорных обязательственных правоотношений не может служить основанием для освобождения потребителя от выполнения обязанности по оплате поставленной ему электроэнергии.
Вопрос 3. Подлежит ли взысканию с покупателя неустойка (пеня) в случае ненадлежащего исполнения обязательства по предварительной оплате покупаемого товара, если истец не заявляет требование о расторжении договора и взыскании убытков?
Ответ. По смыслу пункта 2 статьи 487 Гражданского кодекса в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 данного Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Ссылка в пункте 2 статьи 487 Гражданского кодекса на применение правил статьи 328 должна толковаться в том смысле, что обязанность по поставке предварительного оплаченного товара по общему правилу является встречной по отношению к обязанности по предварительной оплате, если договором или законом не предусмотрено иное (пункт 4 статьи 328 Гражданского кодекса); поставщик, не получивший предварительную оплату, вправе использовать правовые средства защиты, указанные в общих положениях статьи 328 Гражданского кодекса.
Таким образом, пункт 2 статьи 487 Гражданского кодекса направлен на защиту охраняемых законом интересов поставщика, который не получил надлежащего исполнения от покупателя, и не может в связи с этим толковаться как императивная норма, ограничивающая применение к просрочившему покупателю мер ответственности, предусмотренных соглашением сторон, в том числе взыскание неустойки (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Пункт 2 статьи 487 Гражданского кодекса не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон иных последствий неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар, в том числе применение мер договорной ответственности (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
Сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе выбрать два варианта пути поведения:
- - приостановить исполнение своего обязательства;
- - отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Необходимо учитывать, что указанные варианты поведения являются взаимоисключающими. В поставленном вопросе рассматривается первый вариант поведения, когда сторона, на которой лежит встречное исполнение, приостанавливает исполнение своего обязательства и таким образом ожидает исполнения основного (первоначального) обязательства от своего контрагента. При этом возникает просрочка исполнения самостоятельного обязательства по предварительной оплате товара, что является основанием для взыскания неустойки, если соглашением сторон предусмотрена ответственность за неисполнение названного обязательства.
Вопрос 4. Стороны заключили предварительный договор купли-продажи имущества. Подлежит ли удовлетворению иск о понуждении к заключению основного договора купли-продажи в случае, если будет установлено, что у ответчика отсутствует имущество, которое он намеревался передать в собственность покупателю по основному договору?
Ответ. Согласно пункту 5 статьи 429 Гражданского кодекса в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса (обращение в суд с иском о понуждении заключить договор).
По смыслу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В соответствии с пунктом 5 данного постановления, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Таким образом, само по себе отсутствие имущества у ответчика, подлежащего передаче по договору купли-продажи, на момент его заключения не является препятствием для понуждения к заключению основного договора.
Однако, когда установлена очевидная невозможность передачи предмета договора в будущем (например, вещь уничтожена), понуждение к заключению такого договора лишено смысла. В этом случае несостоявшийся покупатель вправе предъявить иск о взыскании убытков, причиненных в связи с невозможностью заключить основной договор.
Вопросы применения земельного законодательства
Вопрос 1. Возникает ли право общей долевой собственности на земельный участок у собственника помещений в здании, расположенном на таком земельном участке, если продавец помещений владел земельным участком на праве собственности? Может ли в таком случае собственник нежилого помещения требовать признания за собой права общей долевой собственности на земельный участок, на котором это здание расположено?
Ответ. Приобретение лицом права собственности на нежилые помещения в здании, расположенном на земельном участке, находящемся в собственности продавца помещений, само по себе не влечет возникновения у такого лица права собственности на часть земельного участка (определяемую пропорционально размеру помещений, находящихся в его собственности), на котором такое здание расположено.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом
Согласно статье 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1), в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2).
Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, регулируются положениями Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Подпунктом 1 пункта 4 данной статьи предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Таким образом, положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, предусматривающие отчуждение объекта недвижимости вместе с земельным участком, неприменимы к приведенной ситуации.
Поскольку приобретенные лицом в собственность нежилые помещения объективно не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком, который предоставлен для эксплуатации всего здания, действует исключение из общего правила, установленное подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса, в силу которого возможно отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка без одновременного отчуждения права на земельный участок, на котором такое здание расположено.
Следовательно, приобретение лицом права собственности на нежилые помещения в здании само по себе не влечет возникновения у него права собственности на часть земельного участка (как физический объект), в таком случае отношения сторон регулируются нормами главы 16 Гражданского кодекса.
Вопрос 2. Правомерен ли отказ регистрирующего органа в государственной регистрации сервитута в отношении земельного участка, установленного на основании вступившего в силу судебного акта, при отсутствии государственной регистрации права собственности публично-правового образования на сам земельный участок?
Ответ. Отсутствие государственной регистрации права собственности публично-правового образования на земельный участок не может препятствовать государственной регистрации сервитута, установленного на основании вступившего в законную силу судебного акта в случае, если будут установлены обстоятельства, позволяющие разграничить государственную собственность на участок на основании положений статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации сервитута при таких обстоятельствах незаконен.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Абзац 9 пункта 1 статьи 20 данного Закона определяет, что в государственной регистрации может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные документы для государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о государственной регистрации перехода этого права, его ограничения (обременения) или иной совершенной после введения в действие рассматриваемого Закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В силу положений статьи 16 Земельного кодекса и статьи 3.1 Вводного закона разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований является самостоятельным основанием возникновения права собственности на земельный участок у названных субъектов.
В абзаце 3 пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственной регистрации обременений (ограничений) права государственной собственности на земельные участки и сделок с такими земельными участками, следует учитывать, что указанная государственная регистрация осуществляется без государственной регистрации в ЕГРП ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок.
Следовательно, если земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на такой земельный участок не может служить самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него.
Подобный подход может быть применен и в иных ситуациях, когда право собственности на земельный участок считается возникшим в силу прямого указания закона.
Вопрос 3. Вправе ли органы местного самоуправления осуществлять правомочия пользования (получать плату) в отношении земельных участков, право собственности Российской Федерации на которые возникло в силу закона, при том, что свидетельство о праве собственности Российской Федерации на такие земельные участки не получено (право собственности Российской Федерации не зарегистрировано в ЕГРП)?
Ответ. У муниципального образования отсутствует право на получение платы за земельные участки, которые находятся в федеральной собственности и право собственности на которые у Российской Федерации возникло в силу закона, вне зависимости от регистрации права собственности на спорные земельные участки в ЕГРП за Российской Федерацией.
По смыслу пункта 9 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.
В соответствии со статьей 16 Земельного кодекса государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с данным Кодексом и федеральными законами.
В силу статьи 17 Земельного кодекса в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 3.1 Вводного закона в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
Пунктом 10 статьи 3 Вводного закона установлено, что распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 данного Закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если названным Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное.
Отсутствие государственной регистрации права собственности не является препятствием для осуществления распоряжения теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности (пункт 10 статьи 3 Вводного закона).
На земли, которые признаны федеральными в силу закона, не распространяются положения пункта 10 статьи 3 Вводного закона.
В данном случае регистрация права собственности является технической составляющей и направлена на учет прав в ЕГРП, а не подтверждает наличие либо отсутствие права собственности Российской Федерации на такие земли. Иное означало бы, что требования закона ставятся в зависимость от регистрации права в ЕГРП либо отсутствия таковой, что недопустимо.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Право собственности как право исключительного полного господства лица над имуществом вмещает в себя правовую способность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться одному этим имуществом с отстранением всякого постороннего вмешательства.
В отношении земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, муниципалитет лишен юридически обеспеченной возможности осуществлять какие бы то ни было правомочия, он не владеет ими ни непосредственно, ни опосредованно, лишен правомочия пользования и, соответственно, получения платы за него, поскольку имеется законный собственник участков - Российская Федерация.
Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Вопрос 4. К какому уровню публичной собственности следует относить земельные участки, расположенные в пределах водоохранной зоны?
Ответ. Нахождение земельного участка в водоохранной зоне (территории со специальным режимом использования и охраны природных ресурсов) федерального водного объекта само по себе не свидетельствует о принадлежности такого земельного участка Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации (далее - Водный кодекс) поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии. Порядок определения береговой линии (границы водного объекта) описан в части 4 статьи 5 Водного кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 102 Земельного кодекса земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах (т. е. внутри береговой линии), а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах, относятся к землям водного фонда.
На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков (пункт 2 статьи 102 Земельного кодекса).
В то же время земли, расположенные за береговой линией и не занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах, могут относиться к землям любой иной категории, кроме земель водного фонда.
Таким образом, законодатель разделил правовой режим земель, занятых поверхностными водными объектами, и земель (территорий), примыкающих к поверхностным водным объектам по береговой линии.
Частью 1 статьи 65 Водного кодекса предусмотрено, что территории, которые примыкают к береговой линии поверхностных водных объектов, являются водоохранными зонами, на указанных территориях устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
При этом правовой режим водоохранных зон не является однородным.
В границах водоохранных зон выделяют береговую полосу (часть 6 статьи 6 Водного кодекса) и прибрежные защитные полосы (часть 2 статьи 65 Водного кодекса), на территории которых действует больший перечень публично-правовых запретов и ограничений.
Вместе с тем в силу части 1 статьи 4 и части 2 статьи 2 Водного кодекса водное законодательство регулирует водные отношения - отношения по использованию и охране водных объектов.
Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством (пункт 1 статьи 3 Земельного кодекса). Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса установлен приоритет норм земельного законодательства как специального закона перед гражданским законодательством в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 97 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 08.06.2006) водоохранные зоны рек и водоемов были отнесены к землям природоохранного назначения. Федеральным законом от 03.06.2006 N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" указанный подпункт был признан утратившим силу.
В то же время на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 97 Земельного кодекса к землям природоохранного назначения относятся иные земли, выполняющие природоохранные функции.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 94 Земельного кодекса земли природоохранного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий.
Пунктом 4 статьи 97 Земельного кодекса установлено, что в пределах земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования земель, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель; земельные участки в пределах этих земель не изымаются и не выкупаются у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Следовательно, нахождение земельного участка в границах особо охраняемых территорий не влияет на принадлежность земельного участка, но устанавливает публично-правовые ограничения по использованию земельного участка.
Критерии разграничения государственной собственности на землю установлены статьей 3.1 Вводного закона (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ). Нахождение земельного участка в границах особо охраняемых территорий в качестве критерия разграничения публичной собственности в статье 3.1 данного Закона не упомянуто.
Таким образом, нахождение земельного участка в водоохранной зоне (территории со специальным режимом использования и охраны природных ресурсов) федерального водного объекта само по себе не свидетельствует о принадлежности такого земельного участка Российской Федерации. Уровень публичной собственности должен определяться на основании иных критериев, предусмотренных действующим законодательством.
Вопрос 5. Возможно ли рассмотрение иска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды (в редакции соглашения о перенайме) без привлечения к участию в деле в качестве второго ответчика первоначального арендатора земельного участка? Обязан ли суд в такой ситуации самостоятельно привлекать к участию в деле первоначального арендатора (при наличии возражений со стороны истца) применительно к положениям части 6 статьи 46 Кодекса?
Ответ. Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Таким образом, перенаем является формой перемены лиц в обязательстве (глава 24 Гражданского кодекса), при этом имеют место как уступка права требования (по обязательству предоставить в аренду земельный участок), так и перевод долга (по обязательству вносить арендную плату).
По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса ответчиками по иску о признании сделки недействительной в случае предъявления иска третьим лицом являются стороны сделки, а в случае предъявления иска стороной сделки - другая сторона.
При перенайме прежний арендатор выбывает из спорных правоотношений и перестает быть стороной сделки, вопрос о необходимости его привлечения к участию в деле в качестве соответчика или третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, разрешается судом в соответствии с правилами статей 46 и 51 Кодекса в зависимости от обстоятельств конкретного дела.
В случае оспаривания истцом в этом же процессе соглашения о перенайме к участию в деле в качестве ответчика по второму требованию должен быть привлечен первоначальный арендатор применительно к части 6 статьи 46 Кодекса.
Вопрос 6. Поступившие продавцу в счет оплаты земельного участка, находившегося в публичной собственности, денежные средства распределены между бюджетами различных уровней. В случае признания такого договора недействительной (ничтожной) сделкой, кто является надлежащим ответчиком по требованию о возврате денежных средств: заключившая договор организация-продавец либо публично-правовые образования, в чьи бюджеты зачислены денежные средства от продажи участка?
Ответ. В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 данного Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
С учетом изложенного при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (статья 1107 Гражданского кодекса) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.
В соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, - по нормативу 50 процентов.
В бюджеты поселений до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, - по нормативу 50 процентов.
Согласно пункту 3 статьи 2 Гражданского кодекса к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
Таким образом, факт распределения доходов от продажи земельного участка по различным бюджетам в соответствии с бюджетным законодательством не изменяет положения пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса о том, что возврат полученного по недействительной сделке должна осуществить в порядке реституции сторона в такой сделке.
После возврата денежных средств в порядке реституции по недействительной сделке продавец земельного участка вправе потребовать от публично-правового образования, в бюджет которого поступило 50% выручки от продажи земельного участка, возврат неосновательно полученных денежных средств.
Вопрос 7. Обладает ли лицо, которому органом местного самоуправления согласовано место расположения объекта строительства и утвержден акт выбора земельного участка, правом на получение земельного участка в аренду для испрашиваемых целей в случае, если впоследствии изменены правила землепользования и застройки, которыми изменено территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка?
Ответ. Правоотношения по использованию земли возникают на основании сложного юридического состава, включающего издание собственником земли соответствующего распоряжения. Заключение сделки. Заключение договора аренды по результатам утверждения акта выбора земельного участка и согласования места размещения объекта действующим земельным законодательством не предусмотрено, поэтому изменение градостроительным регламентом разрешенного использования земельного участка препятствует предоставлению земельного участка для иных целей.
Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса земли делятся по целевому назначению на категории, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу статьи 41 Земельного кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.
Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).
Согласно части 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.
В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Таким образом, федеральным законодательством предусмотрено, что право собственника, землепользователя, землевладельца и арендатора земельного участка осуществлять строительство (реконструкцию) находящихся в его собственности объектов недвижимости ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Данный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13.
Правоотношения по использованию земли возникают на основании сложного юридического состава, включающего издание собственником земли соответствующего распоряжения и заключение сделки. Действующим земельным законодательством не предусмотрено заключение договора аренды по результатам утверждения акта выбора земельного участка и согласования места размещения объекта. Решение органа местного самоуправления действует в течение трех лет, и само по себе является основанием для проведения заинтересованным лицом необходимых (в том числе и проектно-изыскательских) работ в отношении земельного участка (статья 31 Земельного кодекса). Договор о предоставлении земельного участка в аренду для строительства заключается только после принятия уполномоченным органом соответствующего решения (статья 32 Земельного кодекса).
Таким образом, основания для вывода о том, что с момента утверждения акта выбора земельного участка и согласования места размещения объекта возникли правоотношения по использованию земли на праве аренды для целей строительства, отсутствуют.
Вопрос 8. Организация-застройщик получила в аренду находящийся в публичной собственности земельный участок для строительства объекта нежилого назначения. Здание возведено и сдано в эксплуатацию в установленном порядке, права на нежилые помещения в нем зарегистрированы за лицами, заключившими договоры долевого участия в строительстве. С какого момента прекращаются обязательства застройщика (арендатора) по внесению платы за земельный участок?
Ответ. Согласно абзацу второму пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Закона о государственной регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
Таким образом, обязательства застройщика (арендатора) по внесению платы за земельный участок трансформируются по мере государственной регистрации перехода права собственности к дольщикам и полностью прекращаются после указанной регистрации на все нежилые помещения (исключая места общего пользования, которые являются общей собственностью собственников помещений, расположенных в нежилом здании).
Вопрос 9. Возможно ли предоставление для строительства объекта недвижимости с предварительным согласованием места размещения объекта части земельного участка, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет?
Ответ. Поскольку первоначальный земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, образование из его состава нового земельного участка осуществляется способами, названными в статье 11.2 Земельного кодекса. При этом образование нового участка связано с моментом государственной регистрации прав на такой объект, что предполагает прохождение процедуры государственного кадастрового учета.
Следовательно, часть земельного участка, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет, может быть предоставлена для строительства исключительно на торгах (пункт 4 статьи 30 Земельного кодекса).
Вопрос 10. На земельном участке, находящемся в государственной собственности, арендатор возвел объект недвижимости и зарегистрировал право собственности на него. Вступившим в законную силу судебным актом договор аренды признан недействительной (ничтожной) сделкой в связи с нарушением процедуры предоставления участка для строительства. В резолютивной части данного акта не содержалось указания на применение последствий недействительности ничтожной сделки. Собственник участка обратился в суд к лицу, которое возвело постройку, с иском о признании отсутствующим права собственности на объект. Позволяет ли избранный способ защиты восстановить права собственника участка либо надлежащим способом судебной защиты является иск о сносе самовольной постройки?
Ответ. Защита права собственности предполагает защиту трех ее составляющих: права владения, пользования и распоряжения - с целью восстановить собственнику возможность беспрепятственно совершать действия по реализации этих прав.
Если собственник не намерен сохранить возведенный объект, то восстановление его права пользования земельным участком возможно только в результате сноса самовольного строения.
Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04 2010 N 10/22 (далее - постановление Пленума N 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
Таким образом, если у собственника нет намерений сохранить строение за собой, то восстановление нарушенного права возможно только в результате предъявления иска о сносе самовольного строения.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку (пункт 25 постановления Пленума N 10/22).
Вопрос 11. При каких обстоятельствах является надлежащим способом судебной защиты требование публично-правового образования о признании отсутствующим права собственности покупателя на земельный участок, если договор купли-продажи признан ничтожным? Возможно ли удовлетворение такого иска в случае, если истец не является стороной договора купли-продажи и на участке находятся принадлежащие ответчику объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке?
Ответ. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 34 постановления Пленума N 10/22, спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В пункте 52 постановления Пленума N 10/22 указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Общие правила применения реституции направлены на возврат вещи во владение продавца (стороны сделки) и являются основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП (пункт 52 постановления Пленума N 10/22). В то же время возникают ситуации, когда применение реституции в виде возврата вещи продавцу невозможно (например, на участке находятся объекты недвижимости покупателя, принадлежащие ему на праве собственности). В этом случае в целях исключения из ЕГРП недостоверной записи требование о признании отсутствующим права собственности на участок в качестве одного из последствий недействительности договора купли-продажи является надлежащим способом судебной защиты (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 7781/10).
В ситуации, когда истец не является стороной договора купли-продажи, необходимо учитывать следующее.
Согласно пункту 52 постановления Пленума N 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
По смыслу данного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Такой иск может быть удовлетворен при наличии следующих условий: невозможность восстановления права с использованием иных способов защиты (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/12); владение истцом спорным объектом недвижимости.
Кроме того, на рассматриваемое требование распространяется срок исковой давности, если истец не является владельцем спорного имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 N 3809/12).
Изложенное означает, что иск о признании права отсутствующим имеет ограниченную сферу применения и не может быть использован вместо других исков, указанных в законе.
Таким образом, в случае, если истец не является стороной сделки и утратил владение земельным участком, иск о признании отсутствующим права собственности покупателя не может быть признан надлежащим способом судебной защиты. Наличие на спорном земельном участке правомерных объектов недвижимости ответчика влияет на разрешение вопроса о том, утратил ли истец владение участком, а также требует проверки соблюдения правил пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса при определении размера участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости ответчика.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)