Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцу отказано в переводе помещения из жилого в нежилое в связи с отсутствием согласия собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию и несоответствием проекта переустройства и перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Вахрамеевой Т.М.,
судей Чесовского Е.И., Яковлева Д.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Г. к администрации г. Белгорода в лице муниципального казенного учреждения "Городской жилищный фонд" о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое, возложении обязанности выдать решение о переводе жилого помещения в нежилое
по апелляционной жалобе заявителя Г.
на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 08 октября 2014 года
Заслушав доклад судьи Вахрамеевой Т.М. представителя Г. - П., поддержавшей апелляционную жалобу, судебная коллегия
установила:
по договору долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ. Г. приобрел в собственность <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную на первом этаже десятиэтажного панельного дома по адресу: <адрес>, зарегистрировав право собственности ДД.ММ.ГГГГ.
С целью перевода жилого помещения квартиры в нежилое Г. заложен дверной проем со стороны подъезда, выполнен демонтаж балконного ограждения двух балконов с устройством нового ограждения из легких конструкций с дверным проемом, двух приставных сборно-разборных металлических конструкций лестниц к этим балконам.
Рассмотрев пакет документов, представленных Г. для перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое с целью размещения в нем магазина непродовольственных товаров, МКУ "Городской жилищный фонд" администрации г. Белгорода решило отказать в переводе помещения, находящегося по указанному выше адресу, из жилого в нежилое в связи с отсутствием согласия собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию и несоответствием проекта переустройства и перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, о чем сообщило Г. уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ N N.
В заявлении, поданном в порядке ст. 254 ГПК РФ, Г. просит признать незаконным отказ администрации г. Белгорода в лице МКУ "Городской жилищный фонд" N от ДД.ММ.ГГГГ. в переводе помещения, расположенного по адресу: <адрес> из жилого в нежилое и обязать администрацию г. Белгорода выдать решение о переводе указанного жилого в нежилое (с учетом заявления об изменении требований). В обоснование заявленных требований указал, что произведенные работы по перепланировке не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни или здоровью. Выполненная перепланировка с организацией отдельного входа не повлекла за собой изменение границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве собственности на общее имущество в этом доме, и в силу части 1 ст. 40 ЖК РФ могла быть выполнена без согласия собственников других помещений.
Решением суда заявление Г. признано необоснованным.
В апелляционной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене решения, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии изложенных в решении выводов, обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также основания отказа в таком переводе установлены Жилищным кодексом РФ (статьи 22 - 24).
Согласно положению подпункта 5 пункта 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее, ЖК РФ) для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Как следует из представленного в материалы дела проекта, при перепланировке помещений для использования под магазин предполагается демонтаж ограждений двух балконов для устройства входных площадок и монтажа лестничных конструкций.
Кроме этого, из представленного проекта перепланировки следует, что будет использована часть земельного участка для занятия крыльцом и подходной дорожкой к устраиваемым входам.
Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В части 1 статьи 22 ЖК РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса.
Одним из оснований отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение является несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" разъяснено, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (пункт 66).
Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении такого имущества, что предусмотрено статьями 246 (пункт 1) и 247 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом отсутствие кадастрового учета земельного участка с элементами озеленения, непосредственно примыкающего к фундаменту дома, и нахождение такого участка в собственности субъекта Российской Федерации, не является основанием для освобождения собственника помещения в многоквартирном доме от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение земельного участка и передачу его части во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд.
Данный вывод следует из того, что собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.
Частью 3 статьи 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Если перевод жилого помещения в нежилое связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях должны применяться нормы, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Положениями Жилищного законодательства, в частности статьей 44 ЖК РФ, установлены способы управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, распоряжения его судьбой в смысле жилищных правоотношений.
Производство работ по устройству крыльца на части земельного участка, примыкающего к дому, приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями, поскольку крыльцом будем занята часть земельного участка.
Таким образом, устройство двух лестниц (крылец), без которых невозможно обустроить входы во вновь образуемые помещения заявителя, фактически приведет к присоединению части земельного участка под лестницами, т.е. его передачу в исключительное пользование заявителя. Несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ подлежат применению в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 ЖК РФ и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В то же время, в апелляционной жалобе заявитель считает, что не требуется согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку им не проводилась реконструкция здания, и не приводит доводов относительно использования земельного участка.
Что касается второго основания для отказа - не соответствия проектной документации требованиям, приведенным в Положении о составе разделов проектной документации и требований к ним, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87, то, исследовав представленный проект и обсудив доводы представителя администрации, суд первой инстанции привел подробные выводы о несоответствии проекта требованиям нормативного акта. Судебная коллегия, соглашается с решением суда в этой части, и считает необходимым заметить, что требования к проектной документации обязательны, в том числе и для включения в проект разделов, относящихся к системам коммуникаций, которые заявитель оставляет без изменений. В данном случае, их схема хоть остается без изменения, но должна быть в проекте вновь создаваемого помещения, которым будет являться спорное помещение в случае его перевода из жилого в нежилое.
Применение судом ГОСТа 2009 года обусловлено временем составления проектной документации - 2012 годом, и не указывает на необоснованность выводов суда о необходимости представления проектной документации, соответствующей нормативным правилам.
В апелляционной жалобе приведен также ошибочный довод о том, что квартира является объектом недвижимости, входящим с состав зданий и сооружений, следовательно, проект перепланировки не требует его соответствия указанному выше Положению, определяющему требования к проектной документации, при этом, в жалобе не имеется ссылки на иной нормативный акт, которым бы регламентировался порядок составления проекта для перевода жилого помещения в нежилое.
Выводы суда мотивированны, соответствуют требованиям закона и обстоятельствам дела и согласуются с разъяснениями, данными в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", оснований не соглашаться с данными выводами судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 08 октября 2014 года по делу по заявлению Г. к администрации г. Белгорода в лице муниципального казенного учреждения "Городской жилищный фонд" о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое, возложении обязанности выдать решение о переводе жилого помещения в нежилое оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.12.2014 N 33-5268/2014
Требование: О признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое, обязании выдать решение о переводе жилого помещения в нежилое.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцу отказано в переводе помещения из жилого в нежилое в связи с отсутствием согласия собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию и несоответствием проекта переустройства и перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 декабря 2014 г. N 33-5268/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Вахрамеевой Т.М.,
судей Чесовского Е.И., Яковлева Д.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Г. к администрации г. Белгорода в лице муниципального казенного учреждения "Городской жилищный фонд" о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое, возложении обязанности выдать решение о переводе жилого помещения в нежилое
по апелляционной жалобе заявителя Г.
на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 08 октября 2014 года
Заслушав доклад судьи Вахрамеевой Т.М. представителя Г. - П., поддержавшей апелляционную жалобу, судебная коллегия
установила:
по договору долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ. Г. приобрел в собственность <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенную на первом этаже десятиэтажного панельного дома по адресу: <адрес>, зарегистрировав право собственности ДД.ММ.ГГГГ.
С целью перевода жилого помещения квартиры в нежилое Г. заложен дверной проем со стороны подъезда, выполнен демонтаж балконного ограждения двух балконов с устройством нового ограждения из легких конструкций с дверным проемом, двух приставных сборно-разборных металлических конструкций лестниц к этим балконам.
Рассмотрев пакет документов, представленных Г. для перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое с целью размещения в нем магазина непродовольственных товаров, МКУ "Городской жилищный фонд" администрации г. Белгорода решило отказать в переводе помещения, находящегося по указанному выше адресу, из жилого в нежилое в связи с отсутствием согласия собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию и несоответствием проекта переустройства и перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, о чем сообщило Г. уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ N N.
В заявлении, поданном в порядке ст. 254 ГПК РФ, Г. просит признать незаконным отказ администрации г. Белгорода в лице МКУ "Городской жилищный фонд" N от ДД.ММ.ГГГГ. в переводе помещения, расположенного по адресу: <адрес> из жилого в нежилое и обязать администрацию г. Белгорода выдать решение о переводе указанного жилого в нежилое (с учетом заявления об изменении требований). В обоснование заявленных требований указал, что произведенные работы по перепланировке не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни или здоровью. Выполненная перепланировка с организацией отдельного входа не повлекла за собой изменение границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве собственности на общее имущество в этом доме, и в силу части 1 ст. 40 ЖК РФ могла быть выполнена без согласия собственников других помещений.
Решением суда заявление Г. признано необоснованным.
В апелляционной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене решения, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии изложенных в решении выводов, обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также основания отказа в таком переводе установлены Жилищным кодексом РФ (статьи 22 - 24).
Согласно положению подпункта 5 пункта 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее, ЖК РФ) для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Как следует из представленного в материалы дела проекта, при перепланировке помещений для использования под магазин предполагается демонтаж ограждений двух балконов для устройства входных площадок и монтажа лестничных конструкций.
Кроме этого, из представленного проекта перепланировки следует, что будет использована часть земельного участка для занятия крыльцом и подходной дорожкой к устраиваемым входам.
Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В части 1 статьи 22 ЖК РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса.
Одним из оснований отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение является несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" разъяснено, что в силу части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (пункт 66).
Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении такого имущества, что предусмотрено статьями 246 (пункт 1) и 247 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом отсутствие кадастрового учета земельного участка с элементами озеленения, непосредственно примыкающего к фундаменту дома, и нахождение такого участка в собственности субъекта Российской Федерации, не является основанием для освобождения собственника помещения в многоквартирном доме от обязанности получить согласие остальных собственников помещений дома на уменьшение земельного участка и передачу его части во владение собственнику, заинтересованному в его использовании для личных нужд.
Данный вывод следует из того, что собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время потребовать передачи земельного участка в собственность и в реализации этого права им не может быть отказано.
Частью 3 статьи 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Если перевод жилого помещения в нежилое связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях должны применяться нормы, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Положениями Жилищного законодательства, в частности статьей 44 ЖК РФ, установлены способы управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, распоряжения его судьбой в смысле жилищных правоотношений.
Производство работ по устройству крыльца на части земельного участка, примыкающего к дому, приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями, поскольку крыльцом будем занята часть земельного участка.
Таким образом, устройство двух лестниц (крылец), без которых невозможно обустроить входы во вновь образуемые помещения заявителя, фактически приведет к присоединению части земельного участка под лестницами, т.е. его передачу в исключительное пользование заявителя. Несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ подлежат применению в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 ЖК РФ и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В то же время, в апелляционной жалобе заявитель считает, что не требуется согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку им не проводилась реконструкция здания, и не приводит доводов относительно использования земельного участка.
Что касается второго основания для отказа - не соответствия проектной документации требованиям, приведенным в Положении о составе разделов проектной документации и требований к ним, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87, то, исследовав представленный проект и обсудив доводы представителя администрации, суд первой инстанции привел подробные выводы о несоответствии проекта требованиям нормативного акта. Судебная коллегия, соглашается с решением суда в этой части, и считает необходимым заметить, что требования к проектной документации обязательны, в том числе и для включения в проект разделов, относящихся к системам коммуникаций, которые заявитель оставляет без изменений. В данном случае, их схема хоть остается без изменения, но должна быть в проекте вновь создаваемого помещения, которым будет являться спорное помещение в случае его перевода из жилого в нежилое.
Применение судом ГОСТа 2009 года обусловлено временем составления проектной документации - 2012 годом, и не указывает на необоснованность выводов суда о необходимости представления проектной документации, соответствующей нормативным правилам.
В апелляционной жалобе приведен также ошибочный довод о том, что квартира является объектом недвижимости, входящим с состав зданий и сооружений, следовательно, проект перепланировки не требует его соответствия указанному выше Положению, определяющему требования к проектной документации, при этом, в жалобе не имеется ссылки на иной нормативный акт, которым бы регламентировался порядок составления проекта для перевода жилого помещения в нежилое.
Выводы суда мотивированны, соответствуют требованиям закона и обстоятельствам дела и согласуются с разъяснениями, данными в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", оснований не соглашаться с данными выводами судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 08 октября 2014 года по делу по заявлению Г. к администрации г. Белгорода в лице муниципального казенного учреждения "Городской жилищный фонд" о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое, возложении обязанности выдать решение о переводе жилого помещения в нежилое оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)