Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Правительство Москвы не подписало проект общества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2015 года.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Стрельникова А.И., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
- от истца: Шелудченко И.Н., доверенность от 16.12.2013 N 170;
- от ответчика: Дубчак Р.В., доверенность от 17.02.2015 N 4-47-197/5;
- от третьих лиц: от Департамента городского имущества города Москвы: Дубчак Р.В., доверенность от 30.12.2014 N 33-Д-871/14; от остальных третьих лиц: представители не явились, извещены;
- рассмотрев 06 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
ответчика - Правительства Москвы и третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 26 декабря 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
на постановление от 26 марта 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Чепик О.Б., Гармаевым Б.П., Титовой И.А.,
по делу N А40-112808/10
по иску закрытого акционерного общества "ЮИТ Московия" (ОГРН: 1045007900080)
об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта
к Правительству Москвы,
третьи лица: Департамент имущества города Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Префектура Западного административного округа города Москвы, Департамент финансов города Москвы, Департамент экономической политики и развития города Москвы, Контрольный комитет города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Цилькер Александр Моисеевич, Портретный Игорь Иванович, Гулиев Эльнур Видади оглы, Коваленко Руслан Валерьевич, Лабутина Варвара Викторовна, Лабутин Алексей Григорьевич, Колотилин Игорь Анатольевич, Стрельченко Богдан Леонидович, Смирнова Наталья Борисовна, Дудко Ольга Ивановна, Копейкин Владимир Владимирович, Рыбкина Елена Серафимовна, Осипов Константин Юрьевич, Скурида Дмитрий Александрович, Егорова Ольга Александровна, Рыбальченко Денис Евгеньевич, Климович Татьяна Николаевна, Макарова Татьяна Федоровна, Молчанова Любовь Валентиновна, Стрекозова Наталья Владимировна, Колтаков Сергей Юрьевич, Нордслеттен Анастасия Иосифовна, Ибрагимова Елена Сейяровна, Чиркин Алексей Андреевич, Смирнова Наталья Борисовна, Пальцева Ольга Владимировна, Принц Сергей Александрович, Сиденко Нина Степановна, Ластовский Михаил Юрьевич, Ластовская Ирина Александровна, Соловьев Сергей Петрович, Корнев Денис Анатольевич, Гольденгершель Вадим Анриевич, Григорян Григор Аветисович, Седенкова Маргарита Васильевна, Курмаев Рустам Мусаевич, Воронова Юлия Владимировна, Петров Константин Сергеевич, Горшкова Наталья Владимировна, Дружинина Юлия Валентиновна, Турчанова Татьяна Петровна, Масленников Игорь Вячеславович, Тихонов Евгений Олегович, Купер Наталья Александровна, Исакова Галина Викторовна, Ким Евгений Валериевич, Тарасов Антон Леонидович, Готовцев Михаил Николаевич, Чичагов Игорь Александрович, Байкова Наталья Андреевна, Шкапкин Андрей Георгиевич, Сучков Александр Геннадьевич, Кулешова Татьяна Николаевна, Таракановская Елена Витальевна, Горшкова Светлана Александровна, Девятова Елена Владимировна, Крупцов Алексей Сергеевич, Галкина Вера Николаевна, Новикова Юлия Николаевна, Захаркина Марина Ивановна, Демченкова Ирина Дмитриевна,
и по встречному иску об обязании в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу подписать проект акта о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6,
установил:
Закрытое акционерное общество "ЮИТ Московия" (далее - ЗАО "ЮИТ Московия") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы с учетом уточнения требований, об обязании ответчика подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 03.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО00555 в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2011, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011, исковые требования удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.11.2011 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела с учетом принятого судом уточнения требований истец просит выделить в счет причитающейся доли по инвестиционному контракту жилые помещения - квартиры: N 5 общей площадью 111,5 кв. м, N 16 общей площадью 109,8 кв. м, N 17 общей площадью 109,8 кв. м, N 40 общей площадью 130,8 кв. м, N 43 общей площадью 130,6 кв. м, N 55 общей площадью 131 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2012, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012, иск удовлетворен полностью.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 судебные акты отменены, в удовлетворении иска ЗАО "ЮИТ Московия" отказано.
06.11.2013 ЗАО "ЮИТ Московия" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам постановлений Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.11.2011 и 17.12.2012.
При этом в обоснование поданного заявления ЗАО "ЮИТ Московия" ссылалось на Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2013 N ВАС-1536/13, которым в передаче дела N А40-112808/10 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 было отказано с указанием на возможность пересмотра данного постановления по новым обстоятельствам, с указанием, что срок, предусмотренный частью 1 статьи 312 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в данном случае начинает течь с момента получения заявителем копии определения об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.01.2014 заявление ЗАО "ЮИТ Московия" о пересмотре по новым обстоятельствам постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 удовлетворено; постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 отменено; рассмотрение кассационной жалобы Правительства Москвы и Префектуры ЗАО г. Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 назначено на 20.02.2014; производство по заявлению ЗАО "ЮИТ Московия" о пересмотре по новым обстоятельствам постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.11.2011 прекращено. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.02.2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет иска, просил обязать Правительство Москвы подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 03.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО.00555 N 1, от 12.07.2006 N 3, окончательная редакция акта об обязании подписать которого заявлено истцом, представлено в заявлении об уточнении исковых требований от 25.09.2014 и выглядит следующим образом:
1. Во исполнение условий Контракта Инвестор произвел работы по финансированию и строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6, (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) (далее по тексту - Объект) в полном объеме.
2. Объект принят в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзора) на ввод объекта в эксплуатацию от 13.11.2008 N RU77145000-001394 (рег. N 77-ГК/3.7.2.001248).
В соответствии с распоряжением префекта Западного административного округа города Москвы от 19.01.2009 N 15-РП Объекту присвоен адрес Кунцевская ул., 6.
3. Согласно техническому паспорту МосГорБТИ от 07.08.2008 по состоянию на 12.11.2007, поэтажному плану от 01.07.2008 по состоянию на 03.04.2008 и экспликации к нему от 07.08.2008 по состоянию на 03.04.2008 (в части жилых помещений) и на 04.06.2008 (в части нежилых помещений) Объект характеризуется показателями.
4. В соответствии с условиями Контракта общая площадь квартир Объекта подлежит следующему распределению:
- - 0% - в собственность города Москвы;
- - 100% - составляют долю Инвестора и полностью подлежат передаче участникам долевого строительства и собственникам квартир, что составляет 6.421,4 кв. м.
5. Принять к сведению, что Инвестором перечислены денежные средства в бюджет города Москвы в полном объеме в размере 4.360.000 долларов США, что в рублевом эквиваленте составляет 124.161.568 руб. 64 коп. в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 26.11.2003 N 2169-РП, что подтверждается платежными поручениями от 17.12.2003 N 9, от 06.01.2004 N 3, от 01.04.2004 N 52, от 16.12.2004 N 127, от 29.12.2004 N 138, от 03.03.2005 N 154, от 20.12.2004 N 00801, от 12.01.2005 N 00896, от 28.01.2005 N 01013, от 02.03.2005 N 01267 и актом выверки взаиморасчетов от 30.12.2009.
Принять к сведению, что Инвестором перечислены денежные средства в бюджет города Москвы в полном объеме в размере 17.862.850 руб. в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП, что подтверждается платежным поручением от 18.06.2009 N 21448 и актом выверки взаиморасчетов от 30.12.2009.
Принять в сведению, что Инвестором в полном объеме оплачена неустойка за нарушение срока оплаты денежных средств в бюджет города Москвы, что в рублевом эквиваленте составило 1.190.294,51 руб.
6. В соответствии с условиями Контракта полезная площадь нежилых помещений должна подлежать распределению между Сторонами в соотношении: 40% - в собственность города Москвы, 60% - в собственность Инвестора.
По данным БТИ общая полезная площадь нежилых помещение составила 793,8 кв. м, и распределяется в соотношении:
- - 43,7% - в собственность города Москвы, что составляет 346,7 кв. м;
- - 56,3% - Инвестору для передачи участникам долевого строительства и собственникам, что составляет 447,1 кв. м
7. В соответствии с условиями Контракта передаются в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы и в мирное время передаются Инвестору в аренду следующие помещения:
- - 47 машино-мест подземной автостоянки Объекта, общей площадью 820,7 кв. м;
- - нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки, общей площадью 1.102,7 кв. м
8. Защитное сооружение ГОЧС площадью 128,6 кв. м, а именно помещения N 21, N 24 - 31 согласно условиям Контракта передаются в собственность города Москвы.
9. Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, включая помещения, не входящие в общую площадь здания (за итогом), неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта, общей площадью 1.926,9 кв. м, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ являются общим имуществом многоквартирного дома, а именно:
- - помещения общего пользования - 76,7 кв. м;
- - помещения инженерного назначения - 308,7 кв. м;
- - нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта, но не входящие в общую площадь здания (за итогом) - 1.541,50 кв. м:
- по тех. этажу 5 - 83,6 кв. м;
- по тех. этажу 18 - 393,6 кв. м;
- по лестницам - 243,9 кв. м;
- по коридорам - 361,5 кв. м;
- по мусорокамерам - 6,5 кв. м;
- по прочим - 452,4 кв. м.
10. Все построенные в рамках Контракта объекты инженерного и коммунального назначения, за исключением относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, по результатам реализации проекта оформляются в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000 N 660 "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы".
11. Все условия и обязательства Сторон по Контракту в части финансирования и строительства Объекта выполнены в полном объеме и стороны претензий друг к другу не имеют.
12. Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам Инвестора с третьими лицами.
13. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами и является основанием для прекращения действия Контракта от 03.12.2003 N ДЖП.03.3АО.00555 и оформления имущественных прав Сторон.
14. Акт составлен в пяти экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны, один - для Департамента городскому имущества города Москвы, один - для Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и подлежит учетной регистрации в установленном порядке".
При новом рассмотрении дела ответчиком для его рассмотрения совместно с первоначальным заявлен встречный иск об обязании ЗАО "ЮИТ Московия" в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу подписать проект Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) в редакции предлагаемой Правительством Москвы, изложенной в приложении к тексту встречного искового заявления, а именно, Правительство Москвы просит обязать ЗАО "ЮИТ Московия" в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу подписать проект Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) в представленной им редакции.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2014 года основной и встречный иск удовлетворены частично, в резолютивной части решения изложен текст акта о результатах инвестиционного контракта.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Правительства Москвы.
Заявители жалобы считают судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Остальные третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 03.12.2003 между Правительством Москвы и ООО "КомСтрин" (инвестором) заключен инвестиционный контракт N ДЖП.03.ЗАО00555, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома по индивидуальному проекту по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6, с ориентировочным объемом инвестиций 5,6 млн. долларов США.
В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств произвести в 2004 - 2006 годах проектирование и строительство 5 - 10-этажного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГОЧС, а также произвести снос 2-х этажного здания творчества, подготовку, благоустройство и озеленение прилегающей территории по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6 (в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2006).
Согласно пункту 3.1 инвестиционного контракта соотношение раздела недвижимого имущества по объекту по итогам реализации инвестиционного контракта устанавливается в следующих соотношениях:
- в собственность администрации:
- 40% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);
- 100% доля площади машино-мест и площадей общего пользования подземного гаража-стоянки, совмещенного с защитным сооружением ГОЧС.
Подземный гараж-стоянка, совмещенный с защитным сооружением ГОЧС, является собственностью города и в мирное время передается инвестору в аренду.
Инвестором перечисляется сумма компенсации городу денежных средств за существующую социальную, инженерную и транспортную при инвестировании строительства и реконструкции объектов жилищного фонда в размере 4.360.000 долларов США (в рублевом эквиваленте по ставке ЦБ РФ на день оплаты), в бюджет города Москвы в полном объеме, в соответствии с графиком (перечисленным в пункте 3.1 контракта):
- в собственность инвестора:
- 100% доля общей жилой площади объекта;
- 60% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).
Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части здания (лестничные клетки, холлы, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры) передаются инвестору и после создания товарищества собственников жилья, данные площади оформляются в общею долевую собственность членов ТСЖ.
В соответствии с пунктом 3.2 контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного объекта, подписываемого сторонами.
Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта (пункт 3.6 контракта).
Дополнительным соглашением от 10.10.2005 N 1 к инвестиционному контракту инвестором были переуступлены права и обязанности по контракту истцу (в лице правопредшественника). Также в данном соглашении стороны подтвердили перечисление инвестором платежей по контракту в сумме 4.360.000 долларов США в рублях.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 14.11.2008 N RU77145000-001394 жилой дом по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6, введен в эксплуатацию.
В июле 2010 года истец обратился к ответчику с письмом, в котором просил подписать приложенный проект акта реализации инвестиционного контракта, ответчиком данный акт подписан не был, что явилось основанием для обращения общества в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании названных сторон подписать этот акт.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 04.06.2013 N 18185/12, целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 427-ФЗ) были установлены дополнительные требования в отношении регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011.
Так, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) был дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.
Положения статьи 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон, по которым исполнены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения названных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.
Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.
Вместе с тем судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества, следовательно, он не должен влечь нарушение прав и законных интересов других лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, а также приводить к потенциальному спору о праве (Постановление Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 18185/12).
Как указано выше, соотношение раздела недвижимого имущества по объекту по итогам реализации инвестиционного контракта устанавливается в следующих соотношениях:
- в собственность администрации:
- 40% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);
- 100% доля площади машино-мест и площадей общего пользования подземного гаража-стоянки, совмещенного с защитным сооружением ГОЧС.
- в собственность инвестора:
- 100% доля общей жилой площади объекта;
- 60% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).
Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части здания (лестничные клетки, холлы, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры) передаются инвестору и после создания товарищества собственников жилья, данные площади оформляются в общею долевую собственность членов ТСЖ.
В рамках рассмотрения настоящего дела, судом установлено, что у сторон фактически не имеется возражений относительно распределения площадей в построенном объекте, между тем сторонами заявлены требования обязывающие другую сторону к подписанию акта реализации в представленной ими редакции.
Представленные сторонами проекты актов выполнены из 14 пунктов, последовательно раскрывающих порядок распределения недвижимого имущества по объекту по итогам реализации инвестиционного контракта.
В отношении пунктов 1 и 2 отражающих факт надлежащего исполнения Инвестором обязательств по Контракту в части финансирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6, (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) (далее по тексту - Объект), а также факт того, что объект принят в эксплуатацию, что и ему присвоен адрес у сторон спора разногласий не возникло.
Пункт 4 предлагаемых проектов также не содержит разногласий сторон.
Пункт 5 акта отражает факт перечисления Инвестором указанных в акте денежных средств и их размер в части исполнения денежных обязательств, а также уплаты неустойки.
Пункт 5.1 предложенный ответчиком изложен в следующей редакции: "Согласно пункту 10.5 Контракта в случае несоблюдения Инвестором сроков выполнения второго этапа реализации инвестиционного проекта Администрация вправе уменьшить долю общей площади, причитающейся Инвестору, на 1% за каждый полный календарный месяц просрочки.
В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП за несоблюдение сроков реализации второго этапа инвестиционного проекта к инвестору применяются штрафные санкции, начиная с 01.01.2007.
Поскольку срок реализации второго этапа реализации инвестиционного. контракта нарушен на 22 полных календарных месяца, объем жилой площади, на который подлежит уменьшению доля инвестора, составит 1.412,6 кв. м, (6421,4 кв. м x 1% x 22 мес.), что, с учетом решения Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве от 17.03.2010 (протокол N 622, пункт 11) об утверждении стоимости 1 кв. м жилой площади объекта в сумме 180.500 руб., в денежном эквиваленте составит 254.974.300 руб.
Сумма в размере 254.974.300 руб. подлежит перечислению Инвестором в бюджет города Москвы в установленном порядке до оформления настоящего акта."
Указанный пункт проекта акта реализации представленного ответчиком, по мнению суда, с учетом соответствующих возражений истца подлежит исключению.
Предметом рассматриваемого спора является понуждение стороны к подписанию итогового документа оформляющего имущественные права сторон по результатам реализации инвестиционного проекта.
Спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.
Между тем, обязанности в подписании акта фиксирующего признание виновной стороной правомерность применения предусмотренной сторонами меры и ответственности, порядка, способа ее определения и признание размера подлежащих уплате денежных средств условиями спорного Контракта не предусмотрено.
Включая в проект акта реализации спорный пункт, ответчик, фактически предрешает судьбу спора о взыскании неустойки, лишая контрагента права заявить возражения относительно ее применения, снижения ее размера в случае ее чрезмерности, а также исследования вопроса о наличии вины и последнего в нарушении условий Контракта.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.06.2013 N 18185/12, решение суда об обязании сторон подписать акт реализации на определенных условиях, закрепляющих распределение помещений в спорном доме, не лишает стороны возможности предъявлять иные имущественные требования, в частности о взыскании неустойки за нарушение договорных обязательств.
Таким образом, право заявителя на судебную защиту в этом случае не нарушается, поскольку он не лишен возможности обратиться в арбитражный суд с соответствующим требованием в установленном процессуальном порядке.
По изложенным мотивам исключению также подлежит пункт 6.1 проекта акта предложенного ответчиком, в связи с чем, пункт 13 акта реализации подлежит изложении в редакции, представленной истцом.
Расхождений в определении доли сторон спора пункт 6 предлагаемых проектов акта не содержит прав третьих лиц не нарушает, в связи с чем подлежит включению в условия акта.
Пункт 7 акта реализации в части передачи в собственность Москвы помещений подземного гаража стоянки содержит разногласия сторон по определению площади данного объекта.
Расхождение, очевидно, вызвано тем, что ответчик в своей редакции акта не включил в состав помещений, предназначенных для обслуживания гаража-стоянки два помещения на первом этаже: N помещения V, N комнаты 1, характеристика "лестница", площадью 8,9 кв. м, (стр. 16 экспликации) N помещения XII, N комнаты 1, характеристика "лестница", площадью 12,5 кв. м, (стр. 18 экспликации) (сумма площадей этих двух помещений образует разницу в 21,4 кв. м, между данными истца и ответчика).
Указанный пункт акта содержит порядок распределения помещений - 47 машино-мест, общей площадью 820,7 кв. м, а также нежилых помещений общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки, общей площадью 1.102,7 кв. м, состоящих из помещений.
Как указано в Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 18185/12, судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества, следовательно, он не должен влечь нарушение прав и законных интересов других лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, а также приводить к потенциальному спору о праве.
Возражая против включения в указанный пункт акта помещений: эт. П, пом. I, ком. 2 (коридор), площадью 23 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 4 (холл лифтовой), площадью 8,5 кв. м; эт. II, пом. I ком. 5 (тамбур), площадью 2,3 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 10 (лестница) площадью 9,4 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 11 (коридор), площадью 3,6 кв. м; пом. V ком. N 1 (лестница) площадью 8,9 кв. м; эт. 1, пом. VI, ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м; эт. 1, пом. VIII, ком. N 1 (электрощитовая гаража) площадью 11,5 кв. м; эт. 1, пом. XII ком. N 1 (лестница) площадью 12,5 кв. м, третьи лица - ТСЖ "Дома 6 на Кунцевской", Скурида Д.А., Шкапкин А.Г., Тарасов А.Л., Климович Т.Н., Колотилин И.А., Смирнова Н.Б., Гольденгершель В.А. указали, что указанные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений дома, в силу чего не подлежат распределению путем между сторонами спора.
Возражения третьих лиц - Скуриды Д.А., Смирновой Н.Б., Гольденгершеля В.А. Колотилина И.А., по изложенному мотиву коснулись также следующих помещений: эт. П, пом. I, ком. 1 (гараж) площадью 884,2 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 15 (лестница) площадью 9,7 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 16 (склад инвентаря) площадью 5,9 кв. м, эт. 1 пом. II ком. 1 (комната дежурных) площадью 11,3 кв. м; эт. 1, пом. II, ком. 3 (помещение подсобное), площадью 2,3 кв. м; эт. 1, пом. II, ком. 3 (въезд в гараж) площадью 89,8 кв. м; пом. VI ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м; пом. XVI ком. N 1 (лестница) площадью 9,8 кв. м.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу подпункта "а" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит оттого, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).
Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГЗ-14/13 сформулирована позиция, согласно которой для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
В соответствии с экспликацией БТИ представленной в материалы дела спорные помещения, а именно помещения эт. II, пом. I, ком. 1 (гараж) площадью 884,2 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 15 (лестница) площадью 9,7 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 16 (склад инвентаря) площадью 5,9 кв. м, эт. 1, пом. II, ком. 1 (комната дежурных) площадью 11,3 кв. м; эт. 1, пом. II, ком. 3 (помещение подсобное) площадью 2,3 кв. м; эт.1, пом. II, ком. 3 (въезд в гараж) площадью 89,8 кв. м; пом. VI, ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м; пом. XVI ком. N 1 (лестница) площадью 9,8 кв. м, а также эт. 1, пом. VIII, ком. N 1 (электрощитовая гаража) площадью 11,5 кв. м, являются индивидуально определенными помещениями, с самостоятельным функциональным назначением, указанные помещения используются в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, поэтому право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения возникнуть не могло.
Согласно данным технического учета гараж-стоянка состоит из нескольких помещений, расположенных в подвале и на первом этаже, общей площадью 1.923,4 кв. м. Помимо непосредственно мест для хранения автомобилей к гаражу-стоянке относятся и проезды, проходы, въездная рампа, технические и иные помещения, предназначенные для эксплуатации автостоянки.
Как правомерно указали суды, третьи лица, ссылаясь статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ошибочно полагают, что часть помещений гаража-автостоянки, площадью 1.102,7 кв. м, являются общим имуществом многоквартирного дома.
Наличие транзитных коммуникаций в помещении не означает автоматического отнесения его к общему имуществу. В каждом помещении многоквартирного дома, как в квартирах, так и в коммерческих нежилых помещениях, транзитом проходят коммуникации, что накладывает на собственников таких помещений обязанность допустить ТСЖ, управляющую организацию, аварийные бригады для обследования или ремонта таких коммуникации, но не является основанием для признания такого помещения общим имуществом.
Наличие в гараже-автостоянке каких-либо помещений, обозначенных как "технические", "склад инвентаря", "подсобное помещение", "комната дежурных", не свидетельствует, что эти помещения являются общей собственность всего многоквартирного дома. Очевидно, что для эксплуатации автостоянки, как отдельного нежилого помещения в многоквартирном доме, также требуются вспомогательные, относящиеся к нему помещения, соответственно, все вышеуказанные помещения были запроектированы для использования автостоянки и не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.
Помещения подземных автостоянок не могут быть отнесены в состав общего имущества многоквартирного дома и в силу технических требований.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.07.2015 N Ф05-11926/2011 ПО ДЕЛУ N А40-112808/10
Требование: Об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного контракта в редакции общества.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Правительство Москвы не подписало проект общества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2015 г. по делу N А40-112808/10
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2015 года.
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Стрельникова А.И., Петровой В.В.,
при участии в заседании:
- от истца: Шелудченко И.Н., доверенность от 16.12.2013 N 170;
- от ответчика: Дубчак Р.В., доверенность от 17.02.2015 N 4-47-197/5;
- от третьих лиц: от Департамента городского имущества города Москвы: Дубчак Р.В., доверенность от 30.12.2014 N 33-Д-871/14; от остальных третьих лиц: представители не явились, извещены;
- рассмотрев 06 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
ответчика - Правительства Москвы и третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 26 декабря 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
на постановление от 26 марта 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Чепик О.Б., Гармаевым Б.П., Титовой И.А.,
по делу N А40-112808/10
по иску закрытого акционерного общества "ЮИТ Московия" (ОГРН: 1045007900080)
об обязании подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта
к Правительству Москвы,
третьи лица: Департамент имущества города Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Префектура Западного административного округа города Москвы, Департамент финансов города Москвы, Департамент экономической политики и развития города Москвы, Контрольный комитет города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Цилькер Александр Моисеевич, Портретный Игорь Иванович, Гулиев Эльнур Видади оглы, Коваленко Руслан Валерьевич, Лабутина Варвара Викторовна, Лабутин Алексей Григорьевич, Колотилин Игорь Анатольевич, Стрельченко Богдан Леонидович, Смирнова Наталья Борисовна, Дудко Ольга Ивановна, Копейкин Владимир Владимирович, Рыбкина Елена Серафимовна, Осипов Константин Юрьевич, Скурида Дмитрий Александрович, Егорова Ольга Александровна, Рыбальченко Денис Евгеньевич, Климович Татьяна Николаевна, Макарова Татьяна Федоровна, Молчанова Любовь Валентиновна, Стрекозова Наталья Владимировна, Колтаков Сергей Юрьевич, Нордслеттен Анастасия Иосифовна, Ибрагимова Елена Сейяровна, Чиркин Алексей Андреевич, Смирнова Наталья Борисовна, Пальцева Ольга Владимировна, Принц Сергей Александрович, Сиденко Нина Степановна, Ластовский Михаил Юрьевич, Ластовская Ирина Александровна, Соловьев Сергей Петрович, Корнев Денис Анатольевич, Гольденгершель Вадим Анриевич, Григорян Григор Аветисович, Седенкова Маргарита Васильевна, Курмаев Рустам Мусаевич, Воронова Юлия Владимировна, Петров Константин Сергеевич, Горшкова Наталья Владимировна, Дружинина Юлия Валентиновна, Турчанова Татьяна Петровна, Масленников Игорь Вячеславович, Тихонов Евгений Олегович, Купер Наталья Александровна, Исакова Галина Викторовна, Ким Евгений Валериевич, Тарасов Антон Леонидович, Готовцев Михаил Николаевич, Чичагов Игорь Александрович, Байкова Наталья Андреевна, Шкапкин Андрей Георгиевич, Сучков Александр Геннадьевич, Кулешова Татьяна Николаевна, Таракановская Елена Витальевна, Горшкова Светлана Александровна, Девятова Елена Владимировна, Крупцов Алексей Сергеевич, Галкина Вера Николаевна, Новикова Юлия Николаевна, Захаркина Марина Ивановна, Демченкова Ирина Дмитриевна,
и по встречному иску об обязании в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу подписать проект акта о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6,
установил:
Закрытое акционерное общество "ЮИТ Московия" (далее - ЗАО "ЮИТ Московия") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы с учетом уточнения требований, об обязании ответчика подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 03.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО00555 в редакции истца.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2011, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011, исковые требования удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.11.2011 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела с учетом принятого судом уточнения требований истец просит выделить в счет причитающейся доли по инвестиционному контракту жилые помещения - квартиры: N 5 общей площадью 111,5 кв. м, N 16 общей площадью 109,8 кв. м, N 17 общей площадью 109,8 кв. м, N 40 общей площадью 130,8 кв. м, N 43 общей площадью 130,6 кв. м, N 55 общей площадью 131 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2012, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012, иск удовлетворен полностью.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 судебные акты отменены, в удовлетворении иска ЗАО "ЮИТ Московия" отказано.
06.11.2013 ЗАО "ЮИТ Московия" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам постановлений Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.11.2011 и 17.12.2012.
При этом в обоснование поданного заявления ЗАО "ЮИТ Московия" ссылалось на Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2013 N ВАС-1536/13, которым в передаче дела N А40-112808/10 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 было отказано с указанием на возможность пересмотра данного постановления по новым обстоятельствам, с указанием, что срок, предусмотренный частью 1 статьи 312 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в данном случае начинает течь с момента получения заявителем копии определения об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.01.2014 заявление ЗАО "ЮИТ Московия" о пересмотре по новым обстоятельствам постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 удовлетворено; постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.12.2012 отменено; рассмотрение кассационной жалобы Правительства Москвы и Префектуры ЗАО г. Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 назначено на 20.02.2014; производство по заявлению ЗАО "ЮИТ Московия" о пересмотре по новым обстоятельствам постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.11.2011 прекращено. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.02.2014 решение Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2012 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет иска, просил обязать Правительство Москвы подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 03.12.2003 N ДЖП.03.ЗАО.00555 N 1, от 12.07.2006 N 3, окончательная редакция акта об обязании подписать которого заявлено истцом, представлено в заявлении об уточнении исковых требований от 25.09.2014 и выглядит следующим образом:
1. Во исполнение условий Контракта Инвестор произвел работы по финансированию и строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6, (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) (далее по тексту - Объект) в полном объеме.
2. Объект принят в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением Комитета государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзора) на ввод объекта в эксплуатацию от 13.11.2008 N RU77145000-001394 (рег. N 77-ГК/3.7.2.001248).
В соответствии с распоряжением префекта Западного административного округа города Москвы от 19.01.2009 N 15-РП Объекту присвоен адрес Кунцевская ул., 6.
3. Согласно техническому паспорту МосГорБТИ от 07.08.2008 по состоянию на 12.11.2007, поэтажному плану от 01.07.2008 по состоянию на 03.04.2008 и экспликации к нему от 07.08.2008 по состоянию на 03.04.2008 (в части жилых помещений) и на 04.06.2008 (в части нежилых помещений) Объект характеризуется показателями.
4. В соответствии с условиями Контракта общая площадь квартир Объекта подлежит следующему распределению:
- - 0% - в собственность города Москвы;
- - 100% - составляют долю Инвестора и полностью подлежат передаче участникам долевого строительства и собственникам квартир, что составляет 6.421,4 кв. м.
5. Принять к сведению, что Инвестором перечислены денежные средства в бюджет города Москвы в полном объеме в размере 4.360.000 долларов США, что в рублевом эквиваленте составляет 124.161.568 руб. 64 коп. в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 26.11.2003 N 2169-РП, что подтверждается платежными поручениями от 17.12.2003 N 9, от 06.01.2004 N 3, от 01.04.2004 N 52, от 16.12.2004 N 127, от 29.12.2004 N 138, от 03.03.2005 N 154, от 20.12.2004 N 00801, от 12.01.2005 N 00896, от 28.01.2005 N 01013, от 02.03.2005 N 01267 и актом выверки взаиморасчетов от 30.12.2009.
Принять к сведению, что Инвестором перечислены денежные средства в бюджет города Москвы в полном объеме в размере 17.862.850 руб. в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП, что подтверждается платежным поручением от 18.06.2009 N 21448 и актом выверки взаиморасчетов от 30.12.2009.
Принять в сведению, что Инвестором в полном объеме оплачена неустойка за нарушение срока оплаты денежных средств в бюджет города Москвы, что в рублевом эквиваленте составило 1.190.294,51 руб.
6. В соответствии с условиями Контракта полезная площадь нежилых помещений должна подлежать распределению между Сторонами в соотношении: 40% - в собственность города Москвы, 60% - в собственность Инвестора.
По данным БТИ общая полезная площадь нежилых помещение составила 793,8 кв. м, и распределяется в соотношении:
- - 43,7% - в собственность города Москвы, что составляет 346,7 кв. м;
- - 56,3% - Инвестору для передачи участникам долевого строительства и собственникам, что составляет 447,1 кв. м
7. В соответствии с условиями Контракта передаются в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы и в мирное время передаются Инвестору в аренду следующие помещения:
- - 47 машино-мест подземной автостоянки Объекта, общей площадью 820,7 кв. м;
- - нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки, общей площадью 1.102,7 кв. м
8. Защитное сооружение ГОЧС площадью 128,6 кв. м, а именно помещения N 21, N 24 - 31 согласно условиям Контракта передаются в собственность города Москвы.
9. Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, включая помещения, не входящие в общую площадь здания (за итогом), неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта, общей площадью 1.926,9 кв. м, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ являются общим имуществом многоквартирного дома, а именно:
- - помещения общего пользования - 76,7 кв. м;
- - помещения инженерного назначения - 308,7 кв. м;
- - нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта, но не входящие в общую площадь здания (за итогом) - 1.541,50 кв. м:
- по тех. этажу 5 - 83,6 кв. м;
- по тех. этажу 18 - 393,6 кв. м;
- по лестницам - 243,9 кв. м;
- по коридорам - 361,5 кв. м;
- по мусорокамерам - 6,5 кв. м;
- по прочим - 452,4 кв. м.
10. Все построенные в рамках Контракта объекты инженерного и коммунального назначения, за исключением относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, по результатам реализации проекта оформляются в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 22.08.2000 N 660 "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы".
11. Все условия и обязательства Сторон по Контракту в части финансирования и строительства Объекта выполнены в полном объеме и стороны претензий друг к другу не имеют.
12. Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам Инвестора с третьими лицами.
13. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами и является основанием для прекращения действия Контракта от 03.12.2003 N ДЖП.03.3АО.00555 и оформления имущественных прав Сторон.
14. Акт составлен в пяти экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны, один - для Департамента городскому имущества города Москвы, один - для Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и один для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и подлежит учетной регистрации в установленном порядке".
При новом рассмотрении дела ответчиком для его рассмотрения совместно с первоначальным заявлен встречный иск об обязании ЗАО "ЮИТ Московия" в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу подписать проект Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) в редакции предлагаемой Правительством Москвы, изложенной в приложении к тексту встречного искового заявления, а именно, Правительство Москвы просит обязать ЗАО "ЮИТ Московия" в 15-дневный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу подписать проект Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС на территории Западного административного округа города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6 (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) в представленной им редакции.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26 декабря 2014 года основной и встречный иск удовлетворены частично, в резолютивной части решения изложен текст акта о результатах инвестиционного контракта.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились с кассационной жалобой, в которой просят решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Правительства Москвы.
Заявители жалобы считают судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Остальные третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 03.12.2003 между Правительством Москвы и ООО "КомСтрин" (инвестором) заключен инвестиционный контракт N ДЖП.03.ЗАО00555, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома по индивидуальному проекту по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6, с ориентировочным объемом инвестиций 5,6 млн. долларов США.
В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных (заемных и (или) привлеченных) средств произвести в 2004 - 2006 годах проектирование и строительство 5 - 10-этажного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГОЧС, а также произвести снос 2-х этажного здания творчества, подготовку, благоустройство и озеленение прилегающей территории по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6 (в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2006).
Согласно пункту 3.1 инвестиционного контракта соотношение раздела недвижимого имущества по объекту по итогам реализации инвестиционного контракта устанавливается в следующих соотношениях:
- в собственность администрации:
- 40% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);
- 100% доля площади машино-мест и площадей общего пользования подземного гаража-стоянки, совмещенного с защитным сооружением ГОЧС.
Подземный гараж-стоянка, совмещенный с защитным сооружением ГОЧС, является собственностью города и в мирное время передается инвестору в аренду.
Инвестором перечисляется сумма компенсации городу денежных средств за существующую социальную, инженерную и транспортную при инвестировании строительства и реконструкции объектов жилищного фонда в размере 4.360.000 долларов США (в рублевом эквиваленте по ставке ЦБ РФ на день оплаты), в бюджет города Москвы в полном объеме, в соответствии с графиком (перечисленным в пункте 3.1 контракта):
- в собственность инвестора:
- 100% доля общей жилой площади объекта;
- 60% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).
Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части здания (лестничные клетки, холлы, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры) передаются инвестору и после создания товарищества собственников жилья, данные площади оформляются в общею долевую собственность членов ТСЖ.
В соответствии с пунктом 3.2 контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного объекта, подписываемого сторонами.
Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта (пункт 3.6 контракта).
Дополнительным соглашением от 10.10.2005 N 1 к инвестиционному контракту инвестором были переуступлены права и обязанности по контракту истцу (в лице правопредшественника). Также в данном соглашении стороны подтвердили перечисление инвестором платежей по контракту в сумме 4.360.000 долларов США в рублях.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 14.11.2008 N RU77145000-001394 жилой дом по адресу г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6, введен в эксплуатацию.
В июле 2010 года истец обратился к ответчику с письмом, в котором просил подписать приложенный проект акта реализации инвестиционного контракта, ответчиком данный акт подписан не был, что явилось основанием для обращения общества в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании названных сторон подписать этот акт.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 04.06.2013 N 18185/12, целью подписания акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств, вытекающих из инвестиционного контракта, а также получение необходимого документа для обращения в регистрирующий орган для регистрации своего права, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 427-ФЗ) были установлены дополнительные требования в отношении регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011.
Так, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) был дополнен статьей 24.2, согласно которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.
Положения статьи 24.2 Закона о регистрации (в редакции Закона N 427-ФЗ) распространяются на договоры, которые заключены и обязательства сторон, по которым исполнены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ, но при этом права собственности на созданные в рамках исполнения названных договоров объекты недвижимого имущества не зарегистрированы.
Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. При этом спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.
Вместе с тем судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества, следовательно, он не должен влечь нарушение прав и законных интересов других лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, а также приводить к потенциальному спору о праве (Постановление Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 18185/12).
Как указано выше, соотношение раздела недвижимого имущества по объекту по итогам реализации инвестиционного контракта устанавливается в следующих соотношениях:
- в собственность администрации:
- 40% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);
- 100% доля площади машино-мест и площадей общего пользования подземного гаража-стоянки, совмещенного с защитным сооружением ГОЧС.
- в собственность инвестора:
- 100% доля общей жилой площади объекта;
- 60% доля общей нежилой площади, исключая площади помещений неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые).
Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части здания (лестничные клетки, холлы, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры) передаются инвестору и после создания товарищества собственников жилья, данные площади оформляются в общею долевую собственность членов ТСЖ.
В рамках рассмотрения настоящего дела, судом установлено, что у сторон фактически не имеется возражений относительно распределения площадей в построенном объекте, между тем сторонами заявлены требования обязывающие другую сторону к подписанию акта реализации в представленной ими редакции.
Представленные сторонами проекты актов выполнены из 14 пунктов, последовательно раскрывающих порядок распределения недвижимого имущества по объекту по итогам реализации инвестиционного контракта.
В отношении пунктов 1 и 2 отражающих факт надлежащего исполнения Инвестором обязательств по Контракту в части финансирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой, совмещенным с защитным сооружением ГО ЧС по адресу: г. Москва, ул. Кунцевская, д. 6, (строительный адрес: г. Москва, ул. Кунцевская, вл. 6) (далее по тексту - Объект), а также факт того, что объект принят в эксплуатацию, что и ему присвоен адрес у сторон спора разногласий не возникло.
Пункт 4 предлагаемых проектов также не содержит разногласий сторон.
Пункт 5 акта отражает факт перечисления Инвестором указанных в акте денежных средств и их размер в части исполнения денежных обязательств, а также уплаты неустойки.
Пункт 5.1 предложенный ответчиком изложен в следующей редакции: "Согласно пункту 10.5 Контракта в случае несоблюдения Инвестором сроков выполнения второго этапа реализации инвестиционного проекта Администрация вправе уменьшить долю общей площади, причитающейся Инвестору, на 1% за каждый полный календарный месяц просрочки.
В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 17.10.2008 N 2421-РП за несоблюдение сроков реализации второго этапа инвестиционного проекта к инвестору применяются штрафные санкции, начиная с 01.01.2007.
Поскольку срок реализации второго этапа реализации инвестиционного. контракта нарушен на 22 полных календарных месяца, объем жилой площади, на который подлежит уменьшению доля инвестора, составит 1.412,6 кв. м, (6421,4 кв. м x 1% x 22 мес.), что, с учетом решения Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве от 17.03.2010 (протокол N 622, пункт 11) об утверждении стоимости 1 кв. м жилой площади объекта в сумме 180.500 руб., в денежном эквиваленте составит 254.974.300 руб.
Сумма в размере 254.974.300 руб. подлежит перечислению Инвестором в бюджет города Москвы в установленном порядке до оформления настоящего акта."
Указанный пункт проекта акта реализации представленного ответчиком, по мнению суда, с учетом соответствующих возражений истца подлежит исключению.
Предметом рассматриваемого спора является понуждение стороны к подписанию итогового документа оформляющего имущественные права сторон по результатам реализации инвестиционного проекта.
Спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта.
Между тем, обязанности в подписании акта фиксирующего признание виновной стороной правомерность применения предусмотренной сторонами меры и ответственности, порядка, способа ее определения и признание размера подлежащих уплате денежных средств условиями спорного Контракта не предусмотрено.
Включая в проект акта реализации спорный пункт, ответчик, фактически предрешает судьбу спора о взыскании неустойки, лишая контрагента права заявить возражения относительно ее применения, снижения ее размера в случае ее чрезмерности, а также исследования вопроса о наличии вины и последнего в нарушении условий Контракта.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.06.2013 N 18185/12, решение суда об обязании сторон подписать акт реализации на определенных условиях, закрепляющих распределение помещений в спорном доме, не лишает стороны возможности предъявлять иные имущественные требования, в частности о взыскании неустойки за нарушение договорных обязательств.
Таким образом, право заявителя на судебную защиту в этом случае не нарушается, поскольку он не лишен возможности обратиться в арбитражный суд с соответствующим требованием в установленном процессуальном порядке.
По изложенным мотивам исключению также подлежит пункт 6.1 проекта акта предложенного ответчиком, в связи с чем, пункт 13 акта реализации подлежит изложении в редакции, представленной истцом.
Расхождений в определении доли сторон спора пункт 6 предлагаемых проектов акта не содержит прав третьих лиц не нарушает, в связи с чем подлежит включению в условия акта.
Пункт 7 акта реализации в части передачи в собственность Москвы помещений подземного гаража стоянки содержит разногласия сторон по определению площади данного объекта.
Расхождение, очевидно, вызвано тем, что ответчик в своей редакции акта не включил в состав помещений, предназначенных для обслуживания гаража-стоянки два помещения на первом этаже: N помещения V, N комнаты 1, характеристика "лестница", площадью 8,9 кв. м, (стр. 16 экспликации) N помещения XII, N комнаты 1, характеристика "лестница", площадью 12,5 кв. м, (стр. 18 экспликации) (сумма площадей этих двух помещений образует разницу в 21,4 кв. м, между данными истца и ответчика).
Указанный пункт акта содержит порядок распределения помещений - 47 машино-мест, общей площадью 820,7 кв. м, а также нежилых помещений общего пользования и инженерного назначения подземной автостоянки, общей площадью 1.102,7 кв. м, состоящих из помещений.
Как указано в Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 N 18185/12, судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества, следовательно, он не должен влечь нарушение прав и законных интересов других лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, а также приводить к потенциальному спору о праве.
Возражая против включения в указанный пункт акта помещений: эт. П, пом. I, ком. 2 (коридор), площадью 23 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 4 (холл лифтовой), площадью 8,5 кв. м; эт. II, пом. I ком. 5 (тамбур), площадью 2,3 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 10 (лестница) площадью 9,4 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 11 (коридор), площадью 3,6 кв. м; пом. V ком. N 1 (лестница) площадью 8,9 кв. м; эт. 1, пом. VI, ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м; эт. 1, пом. VIII, ком. N 1 (электрощитовая гаража) площадью 11,5 кв. м; эт. 1, пом. XII ком. N 1 (лестница) площадью 12,5 кв. м, третьи лица - ТСЖ "Дома 6 на Кунцевской", Скурида Д.А., Шкапкин А.Г., Тарасов А.Л., Климович Т.Н., Колотилин И.А., Смирнова Н.Б., Гольденгершель В.А. указали, что указанные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений дома, в силу чего не подлежат распределению путем между сторонами спора.
Возражения третьих лиц - Скуриды Д.А., Смирновой Н.Б., Гольденгершеля В.А. Колотилина И.А., по изложенному мотиву коснулись также следующих помещений: эт. П, пом. I, ком. 1 (гараж) площадью 884,2 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 15 (лестница) площадью 9,7 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 16 (склад инвентаря) площадью 5,9 кв. м, эт. 1 пом. II ком. 1 (комната дежурных) площадью 11,3 кв. м; эт. 1, пом. II, ком. 3 (помещение подсобное), площадью 2,3 кв. м; эт. 1, пом. II, ком. 3 (въезд в гараж) площадью 89,8 кв. м; пом. VI ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м; пом. XVI ком. N 1 (лестница) площадью 9,8 кв. м.
В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу подпункта "а" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит оттого, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).
Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГЗ-14/13 сформулирована позиция, согласно которой для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.
В соответствии с экспликацией БТИ представленной в материалы дела спорные помещения, а именно помещения эт. II, пом. I, ком. 1 (гараж) площадью 884,2 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 15 (лестница) площадью 9,7 кв. м; эт. II, пом. I, ком. 16 (склад инвентаря) площадью 5,9 кв. м, эт. 1, пом. II, ком. 1 (комната дежурных) площадью 11,3 кв. м; эт. 1, пом. II, ком. 3 (помещение подсобное) площадью 2,3 кв. м; эт.1, пом. II, ком. 3 (въезд в гараж) площадью 89,8 кв. м; пом. VI, ком. 1 (лестница) площадью 10 кв. м; пом. XVI ком. N 1 (лестница) площадью 9,8 кв. м, а также эт. 1, пом. VIII, ком. N 1 (электрощитовая гаража) площадью 11,5 кв. м, являются индивидуально определенными помещениями, с самостоятельным функциональным назначением, указанные помещения используются в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, поэтому право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения возникнуть не могло.
Согласно данным технического учета гараж-стоянка состоит из нескольких помещений, расположенных в подвале и на первом этаже, общей площадью 1.923,4 кв. м. Помимо непосредственно мест для хранения автомобилей к гаражу-стоянке относятся и проезды, проходы, въездная рампа, технические и иные помещения, предназначенные для эксплуатации автостоянки.
Как правомерно указали суды, третьи лица, ссылаясь статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ошибочно полагают, что часть помещений гаража-автостоянки, площадью 1.102,7 кв. м, являются общим имуществом многоквартирного дома.
Наличие транзитных коммуникаций в помещении не означает автоматического отнесения его к общему имуществу. В каждом помещении многоквартирного дома, как в квартирах, так и в коммерческих нежилых помещениях, транзитом проходят коммуникации, что накладывает на собственников таких помещений обязанность допустить ТСЖ, управляющую организацию, аварийные бригады для обследования или ремонта таких коммуникации, но не является основанием для признания такого помещения общим имуществом.
Наличие в гараже-автостоянке каких-либо помещений, обозначенных как "технические", "склад инвентаря", "подсобное помещение", "комната дежурных", не свидетельствует, что эти помещения являются общей собственность всего многоквартирного дома. Очевидно, что для эксплуатации автостоянки, как отдельного нежилого помещения в многоквартирном доме, также требуются вспомогательные, относящиеся к нему помещения, соответственно, все вышеуказанные помещения были запроектированы для использования автостоянки и не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.
Помещения подземных автостоянок не могут быть отнесены в состав общего имущества многоквартирного дома и в силу технических требований.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)