Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 июня 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 15 июня 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного производства апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтия Тур" на решение Арбитражного суда Тверской области от 3 апреля 2015 года по делу N А66-1125/2015 (судья Куров О.Е.),
общество с ограниченной ответственностью "Балтия Тур" (ОГРН 1076952010992, ИНН 6950058056, место нахождения: 170000, г. Тверь, ул. Жигарева, д. 7, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057, место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1, далее - Департамент) о взыскании 104 208 руб. 92 коп., в т.ч. 91 296 руб. 23 коп. неосновательного обогащения, 12 912 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 20 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
В процессе рассмотрения дела истцом заявлен отказ от иска в части взыскания 12 912 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 20 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя. Частичный отказ от иска судом принят, производство по делу в части взыскания 12 912 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 20 000 руб. судебных расходов прекращено (определение суда от 03.04.2015).
Решением суда от 3 апреля 2015 года в удовлетворении иска отказано.
Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит его отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в части взыскания основного долга в размере 91 296 руб. 23 коп. Доводы жалобы сводятся к следующему. Дом, в котором истец арендует нежилое помещение, является жилым домом, земельный участок под многоквартирным домом сформирован, зарегистрировано право общей долевой собственности, следовательно, у Департамента отсутствовали правовые основания для получения с Общества платы за пользование спорным земельным участком.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 07.06.2008 Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 4101 сроком до 30.04.2009, согласно которому арендодатель передал во временное пользование арендатору нежилое помещение общей площадью 33,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Тверь, Свободный пер., д. 30.
Также, Департаментом и Обществом 28.06.2010 заключено дополнительное соглашение, согласно которому Департамент обязал Общество вносить плату за пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта.
Дополнительными соглашениями от 14.04.2009, от 13.04.2010 и от 17.02.2011 срок действия договора продлен до 20.03.2012.
За 2012-2013 годы за пользование земельным участком истцом в пользу ответчика оплачено 91 296 руб. 23 коп. Данный факт подтверждается подписанными сторонами актами сверки расчетов (л.д. 8 - 9).
Помещение, арендованное истцом, располагается в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Тверь, Свободный пер., д. 30.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также придомовая территория находится в общей долевой собственности собственников помещений в указанном доме, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 17.02.2015 N 69/001/015/2015-3571 (л.д. 72).
Ссылаясь на то, что между собственниками помещений в многоквартирном доме и Департаментом, как собственниками земельного участка, занятого домом, порядок пользования упомянутым земельным участком не установлен, а также на то, что у Департамента отсутствуют какие-либо специальные права по владению и пользованию земельным участком, Департамент распорядился земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, без предусмотренных законом оснований, условия договора, предусматривающие обязанность Общества вносить плату за земельный участок, противоречат действующему законодательству и являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования необоснованными и отказал в их удовлетворении, сославшись на пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно которому иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования земельным участком по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
Апелляционная инстанция не может согласиться с обжалуемым судебным актом по следующим основаниям.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 1102 ГК РФ установлено, что правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, являлось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать, что ответчик в указанный в исковом заявлении период пользовался спорным земельным участком.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Департамент не является единоличным собственником спорного земельного участка или лицом, управомоченным законом или всеми остальными собственниками, в связи с чем он не мог сдавать спорное имущество в аренду. Договорные отношения по поводу аренды спорного объекта недвижимости оформлены с нарушением действующего законодательства и недействительны изначально применительно к правилам статьи 168 ГК РФ.
Следовательно, уплаченные истцом в счет арендной платы денежные средства получены без законных оснований и являются неосновательным обогащением ответчика.
Отсутствие у ответчика надлежащего статуса арендодателя земельного участка предполагает возможность регулирования их взаимоотношений на основе правовых норм о неосновательном обогащении. Наличие ничтожного договора аренды в данном случае не имеет правообразующего значения.
Заявив иск о взыскании с ответчика суммы 91 296 руб. 23 коп., как неосновательного обогащения, истец, в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ, представил доказательства, свидетельствующие о том, что указанные денежные средства были получены ответчиком без установленных на то законом оснований.
Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пункта 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Дом, расположенный по адресу: г. Тверь, Свободный пер., д. 30, является многоквартирным, и не может рассматриваться, как отдельно стоящее здание.
Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем, по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из пункта 2 статьи 36 ЗК РФ, статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.
Каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац 4 пункта 66 Постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Таким образом, с 01.03.2005, то есть с момента введения в действие ЖК РФ, спорный земельный участок как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
С учетом правил пункта 1 статьи 247 ГК РФ, поскольку иное не запрещено правилами Кодекса и иными нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом.
В материалах дела отсутствует соглашение между сособственниками многоквартирного дома о порядке владения, пользования и распоряжения общим имуществом, находящимся в долевой собственности. Поскольку Департамент не является единоличным собственником спорного земельного участка или лицом, управомоченным законом или всеми остальными собственниками на распоряжение общим имуществом, он не мог самостоятельно сдавать земельный участок в аренду.
Истцом и ответчиком 28.06.2010 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 07.06.2008 N 4101, предусматривающее, в том числе, плату за пользование земельным участком. Указанное выше дополнительное соглашение подписано сторонами после введения в действие ЖК РФ.
Таким образом, ответчик распорядился спорным земельным участком, находящимся в общей собственности без предусмотренных на то законом оснований, а именно без проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
При названных обстоятельствах условие договора аренды, предусматривающее помимо обязанности Общества вносить арендную плату за помещение также обязанность вносить плату за земельный участок, является условием о передаче земельного участка в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Условие дополнительного соглашения от 28.06.2010 к договору аренды от 07.06.2008 N 4101, в части, предусматривавшей взимание платы за пользование земельным участком, не соответствуют вышеприведенным нормам и являются ничтожными. Как следствие, у ответчика отсутствовали правовые основания для получения с истца платы за пользование спорным земельным участком.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 13966/11 по делу N А66-9754/2010.
Таким образом, оснований для получения ответчиком денежной суммы 91 296 руб. 23 коп. за пользование земельным участком не наступило, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение за счет истца.
На основании изложенного и с учетом положений статей 309, 310, 1102, 1107 ГК РФ иск заявлен обоснованно и подлежит удовлетворению в полном объеме, обжалуемое решение суда следует отменить.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 3651 руб. 84 руб. за рассмотрение иска и 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 3 апреля 2015 года по делу N А66-1125/2015 отменить.
Взыскать с Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери в пользу общества с ограниченной ответственностью "Балтия Тур" 91 296 руб. 23 коп. неосновательного обогащения, а также 6651 руб. 84 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Балтия Тур" из федерального бюджета 1078 руб. 16 коп. государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2015 ПО ДЕЛУ N А66-1125/2015
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2015 г. по делу N А66-1125/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 8 июня 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 15 июня 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Шадриной А.Н.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного производства апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтия Тур" на решение Арбитражного суда Тверской области от 3 апреля 2015 года по делу N А66-1125/2015 (судья Куров О.Е.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Балтия Тур" (ОГРН 1076952010992, ИНН 6950058056, место нахождения: 170000, г. Тверь, ул. Жигарева, д. 7, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806, ИНН 6901043057, место нахождения: 170100, г. Тверь, ул. Новоторжская, д. 1, далее - Департамент) о взыскании 104 208 руб. 92 коп., в т.ч. 91 296 руб. 23 коп. неосновательного обогащения, 12 912 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 20 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
В процессе рассмотрения дела истцом заявлен отказ от иска в части взыскания 12 912 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 20 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя. Частичный отказ от иска судом принят, производство по делу в части взыскания 12 912 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 20 000 руб. судебных расходов прекращено (определение суда от 03.04.2015).
Решением суда от 3 апреля 2015 года в удовлетворении иска отказано.
Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит его отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в части взыскания основного долга в размере 91 296 руб. 23 коп. Доводы жалобы сводятся к следующему. Дом, в котором истец арендует нежилое помещение, является жилым домом, земельный участок под многоквартирным домом сформирован, зарегистрировано право общей долевой собственности, следовательно, у Департамента отсутствовали правовые основания для получения с Общества платы за пользование спорным земельным участком.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 07.06.2008 Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 4101 сроком до 30.04.2009, согласно которому арендодатель передал во временное пользование арендатору нежилое помещение общей площадью 33,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Тверь, Свободный пер., д. 30.
Также, Департаментом и Обществом 28.06.2010 заключено дополнительное соглашение, согласно которому Департамент обязал Общество вносить плату за пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта.
Дополнительными соглашениями от 14.04.2009, от 13.04.2010 и от 17.02.2011 срок действия договора продлен до 20.03.2012.
За 2012-2013 годы за пользование земельным участком истцом в пользу ответчика оплачено 91 296 руб. 23 коп. Данный факт подтверждается подписанными сторонами актами сверки расчетов (л.д. 8 - 9).
Помещение, арендованное истцом, располагается в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Тверь, Свободный пер., д. 30.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также придомовая территория находится в общей долевой собственности собственников помещений в указанном доме, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав от 17.02.2015 N 69/001/015/2015-3571 (л.д. 72).
Ссылаясь на то, что между собственниками помещений в многоквартирном доме и Департаментом, как собственниками земельного участка, занятого домом, порядок пользования упомянутым земельным участком не установлен, а также на то, что у Департамента отсутствуют какие-либо специальные права по владению и пользованию земельным участком, Департамент распорядился земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, без предусмотренных законом оснований, условия договора, предусматривающие обязанность Общества вносить плату за земельный участок, противоречат действующему законодательству и являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования необоснованными и отказал в их удовлетворении, сославшись на пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно которому иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования земельным участком по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
Апелляционная инстанция не может согласиться с обжалуемым судебным актом по следующим основаниям.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 1102 ГК РФ установлено, что правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, являлось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Для удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать, что ответчик в указанный в исковом заявлении период пользовался спорным земельным участком.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Департамент не является единоличным собственником спорного земельного участка или лицом, управомоченным законом или всеми остальными собственниками, в связи с чем он не мог сдавать спорное имущество в аренду. Договорные отношения по поводу аренды спорного объекта недвижимости оформлены с нарушением действующего законодательства и недействительны изначально применительно к правилам статьи 168 ГК РФ.
Следовательно, уплаченные истцом в счет арендной платы денежные средства получены без законных оснований и являются неосновательным обогащением ответчика.
Отсутствие у ответчика надлежащего статуса арендодателя земельного участка предполагает возможность регулирования их взаимоотношений на основе правовых норм о неосновательном обогащении. Наличие ничтожного договора аренды в данном случае не имеет правообразующего значения.
Заявив иск о взыскании с ответчика суммы 91 296 руб. 23 коп., как неосновательного обогащения, истец, в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ, представил доказательства, свидетельствующие о том, что указанные денежные средства были получены ответчиком без установленных на то законом оснований.
Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пункта 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Дом, расположенный по адресу: г. Тверь, Свободный пер., д. 30, является многоквартирным, и не может рассматриваться, как отдельно стоящее здание.
Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем, по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из пункта 2 статьи 36 ЗК РФ, статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.
Каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац 4 пункта 66 Постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Таким образом, с 01.03.2005, то есть с момента введения в действие ЖК РФ, спорный земельный участок как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
С учетом правил пункта 1 статьи 247 ГК РФ, поскольку иное не запрещено правилами Кодекса и иными нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом.
В материалах дела отсутствует соглашение между сособственниками многоквартирного дома о порядке владения, пользования и распоряжения общим имуществом, находящимся в долевой собственности. Поскольку Департамент не является единоличным собственником спорного земельного участка или лицом, управомоченным законом или всеми остальными собственниками на распоряжение общим имуществом, он не мог самостоятельно сдавать земельный участок в аренду.
Истцом и ответчиком 28.06.2010 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 07.06.2008 N 4101, предусматривающее, в том числе, плату за пользование земельным участком. Указанное выше дополнительное соглашение подписано сторонами после введения в действие ЖК РФ.
Таким образом, ответчик распорядился спорным земельным участком, находящимся в общей собственности без предусмотренных на то законом оснований, а именно без проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
При названных обстоятельствах условие договора аренды, предусматривающее помимо обязанности Общества вносить арендную плату за помещение также обязанность вносить плату за земельный участок, является условием о передаче земельного участка в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Условие дополнительного соглашения от 28.06.2010 к договору аренды от 07.06.2008 N 4101, в части, предусматривавшей взимание платы за пользование земельным участком, не соответствуют вышеприведенным нормам и являются ничтожными. Как следствие, у ответчика отсутствовали правовые основания для получения с истца платы за пользование спорным земельным участком.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 13966/11 по делу N А66-9754/2010.
Таким образом, оснований для получения ответчиком денежной суммы 91 296 руб. 23 коп. за пользование земельным участком не наступило, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение за счет истца.
На основании изложенного и с учетом положений статей 309, 310, 1102, 1107 ГК РФ иск заявлен обоснованно и подлежит удовлетворению в полном объеме, обжалуемое решение суда следует отменить.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 3651 руб. 84 руб. за рассмотрение иска и 3000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 3 апреля 2015 года по делу N А66-1125/2015 отменить.
Взыскать с Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери в пользу общества с ограниченной ответственностью "Балтия Тур" 91 296 руб. 23 коп. неосновательного обогащения, а также 6651 руб. 84 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Балтия Тур" из федерального бюджета 1078 руб. 16 коп. государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
А.Н.ШАДРИНА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)