Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.,
судей Сурмаляна Г.А., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаовым Т.Д.,
при участии:
- от заявителя: представителя Литвиненко Г.А. по доверенности от 14.01.2014;
- от заинтересованного лица: представителя Покусаева Ю.Е. по доверенности от 03.02.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Югстрой"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 08.12.2014 по делу N А32-35244/2014
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Югстрой"
к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края
об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности,
принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Югстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление) о признании незаконным постановления N 001/215 от 04.09.2014 г. о привлечении к административной ответственности по ч. 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение мотивировано доказанностью наличия в действиях общества состава вмененного ему административного правонарушения, соблюдением управлением процедуры привлечения к административной ответственности и отсутствием оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить, ссылаясь на то, что судом не в полном объеме были исследованы материалы дела и не дана правовая оценка договоров, заключенных с Шараповой Л.И.
Управление представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 АПК РФ.
В судебном заседании представитель общества поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить.
Представитель управления возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Суд апелляционной инстанции протокольным определением отклонил заявленное обществом ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, поступивших вместе с апелляционной жалобой, поскольку не признает уважительными причины, по которым данные доказательства не были представлены суду первой инстанции.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Ейской межрайонной прокуратурой была проведена проверка ООО "Югстрой" по вопросам соблюдения законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в ходе которой установлено следующее.
ООО "Югстрой" осуществляет строительство "3-этажных многоквартирных жилых домов по пер. Дружбы, 4 в г. Ейске (1 и 2 очередь строительства)", на основании разрешений на строительство от 09.08.2013 N RU 23509111-199 и N RU 23509111-200 (срок действия разрешений до 09.08.2014), на земельном участке площадью 3 500 кв. м с кадастровым номером 23:42:0502005:4, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, пер. Дружбы, 4, согласно соглашению об уступке права требования аренды земельного участка от 07.02.2013.
В ходе проверки установлен факт привлечения ООО "Югстрой" денежных средств граждан в нарушение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), что подтверждается следующим.
Между ООО "Югстрой" и гр. Шараповой Л.Н. заключен договор займа от 29.08.2013 N 15 на сумму 1 439 000 рублей.
По договору займа от 29.08.2013 N 15 ООО "Югстрой" привлечены денежные средства гр. Шараповой Л.Н. в сумме 1 439 000 рублей по приходному кассовому ордеру от 04.09.2013 N 80 в сумме 439 000 рублей и по платежному поручению от 30.08.2013 N 19365 в сумме 1 000 000 рублей.
Также, между ООО "Югстрой" и гр. Шараповой Л.Н. подписан предварительный договор о покупке-продаже квартиры от 04.09.2013 б/н. Предметом указанного договора является обязательство ООО "Югстрой" построить многоквартирный дом и после заключения основного договора купли-продажи в течение 3-х дней передать гр. Шараповой Л.Н. однокомнатную квартиру N 15, общей площадью 43,6 кв. м, расположенную на 2 этаже, 3-х этажного жилого дома (2-ой очереди) расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, пер. Дружбы, 4, а также обязательство гр. Шараповой Л.Н. оплатить ООО "Югстрой" полную стоимость квартиры при подписании основного договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 2.2 договора размер денежных средств, подлежащих уплате ООО "Югстрой" гр. Шараповой Л.Н. составляет 1 439 000 рублей из расчета 33 000 рублей за 1 кв. м.
На основании п. 4.1 договора, следует, что основной договор купли-продажи между ООО "Югстрой" и гр. Шараповой Л.Н. будет заключен не позднее 31.12.2014.
Денежные средства, уплаченные по договору займа от 29.08.2013 N 15 гр. Шараповой Л.Н. не возвращены, а оприходованы в кассу ООО "Югстрой".
Кроме того, из объяснений гр. Шараповой Л.Н. от 20.11.2013, следует вывод о том, что, заключая договор займа и внося денежные средства на счет ООО "Югстрой", она рассчитывала на получение однокомнатной квартиры N 15, общей площадью 43,6 кв. м, расположенную на 3 этаже, 3-х этажного жилого дома (2-ой очереди) по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, пер. Дружбы, 4.
Постановлением N 001/215 от 22.07.2014 в присутствие представителя общества Литвиненко Г.А., действующей по доверенности от 18.07.2014, в отношении ООО "Югстрой" возбуждено дело об административном правонарушении по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
28.08.2014 принято определением N 001/215, которым рассмотрение административного дела назначено на 04.09.2014. Копия определения получена директором ООО "Югстрой" 02.09.2014.
04.09.2014 управлением по результатам рассмотрения дела, в присутствие представителя общества Литвиненко Г.А., вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Не согласившись с указанным постановлением, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и отмене.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о законности оспариваемого обществом постановления.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к правильному и основанному на обстоятельствах дела выводу о доказанности наличия в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, при этом правомерно исходил из следующего.
Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
В соответствии с частью 1 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
В случае привлечения обществом денежных средств граждан, связанного с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, им мог быть заключен только договор участия в долевом строительстве, что прямо следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
В силу ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно ч. 2.1, 2.2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.
Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Согласно статье 2 Закона N 214-ФЗ застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Частью 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ закреплено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно информационному письму Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 N 7-ВС-368/13, действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, от 04.12.2013 разъяснил судам, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Руководствуясь вышеприведенными положениями, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющуюся в деле совокупность доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "Югстрой" в нарушение ч. 2 ст. 1, ст. 2, ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве осуществило привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, и в нарушение требований (отсутствие договора участия в долевом строительстве и государственная регистрация договора) установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Факт нарушения обществом вышеуказанных требований Закона о долевом строительстве полностью подтверждается материалами дела.
Отклоняя довод общества о том, что при выполнении своих обязательств по передаче денежных средств ООО "Югстрой" у Шараповой Л.Н. (заимодавца) по договору займа не возникает право собственности на жилое помещение в многоквартирном жилом доме, по пер. Дружбы, 4 в г. Ейске, суд первой инстанции правомерно сослался на объяснения Шараповой Л.Н. от 20.11.2013, из которых следует, что заключая договор займа и внося денежные средства на счет ООО "Югстрой", она имела волю и рассчитывала на получение однокомнатной квартиры N 15, общей площадью 43,6 кв. м, расположенной на 2 этаже, 3-х этажного жилого дома (2-ой очереди) по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, пер. Дружбы, 4 и по устной договоренности ООО "Югстрой" возлагало на себя обязанность по передаче ей указанной квартиры.
Согласно предварительному договору о покупке-продаже квартиры от 04.09.2013 б/н, заключенному между ООО "Югстрой" (Продавец) и гр. Шараповой Л.Н. (Покупатель), предметом данного договора являлась вышеуказанная квартира. Согласно п. 2.2 договора размер денежных средств, подлежащих уплате ООО "Югстрой" гр. Шараповой Л.Н. составляет 1 439 000 рублей из расчета 33 000 рублей за 1 кв. м. Таким образом, указанная сумма равна сумме уплаченной гр. Шараповой Л.Н. по договору займа от 29.08.2013 N 15.
Неуказание в договоре займа от 29.08.2013 N 15 того, что в связи с выдачей займа в последующем возникнет право собственности на жилое помещение, не опровергает установленный управлением факт привлечения денежных средств гражданки Шараповой Л.Н. путем заключения такого договора, последующего внесения данной суммы в счет договора займа и заключения купли-продажи квартиры от 04.09.2013 на аналогичную сумму. Допущенное обществом нарушение привело к незаконному привлечению денежных средств гражданина, что посягает на его права и охраняемые общественные отношения и образует объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Доказательств, свидетельствующих о принятии обществом всех зависящих от него мер для соблюдения требований Закона об участии в долевом строительстве и невозможности осуществления этого в силу объективных, не зависящих от него причин, общество в суд не представило.
То обстоятельство, что обществом по расходному кассовому ордеру N 89 от 29.07.2014 произведен возврат гражданке Шараповой Л.Н. денежных средств в сумме 1 439 000 руб. по договору займа N 15 от 29.08.2013 и проценты в сумме 13 028,83 руб. по расходному кассовому ордеру от 29.07.2014 N 95, т.е. после возбуждения в отношении ООО "Югстрой" прокуратурой дела об административном правонарушении, в данном случае, правового значения не имеет, в связи с установлением самого факта незаконного привлечения денежных средств гражданки Шараповой Л.Н. для строительства жилого дома.
Таким образом, в действиях общества имеется состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ. Доказательств, свидетельствующих об обратном, обществом в материалы дела не представлено.
Повторно проверив соблюдение процедуры привлечения общества к административной ответственности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что нарушений прав и законных интересов общества при производстве по делу об административном правонарушении не допущено.
Общество привлечено к административной ответственности в пределах срока давности привлечения к административной ответственности.
Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом конкретных обстоятельств правонарушения, пришел к выводу об отсутствии оснований для освобождения общества от административной ответственности на основании статьи 2.9 КоАП РФ. Правовых оснований для переоценки данных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется. Обществом в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие об исключительности рассматриваемого случая и возможности применения статьи 2.9 КоАП РФ.
Кроме того, в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях", применение статьи 2.9 КоАП РФ является правом, а не обязанностью суда.
За совершенное правонарушение обществу назначено наказание в размере минимального штрафа, предусмотренного санкцией части 1 статьи 14.28 КоАП РФ. Оснований для назначения обществу наказания ниже низшего предела у суда апелляционной инстанции также не имеется.
Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта. Апелляционная жалоба общества отклоняется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2014 по делу N А32-35244/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Г.А.СУРМАЛЯН
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.03.2015 N 15АП-886/2015 ПО ДЕЛУ N А32-35244/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2015 г. N 15АП-886/2015
Дело N А32-35244/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.,
судей Сурмаляна Г.А., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаовым Т.Д.,
при участии:
- от заявителя: представителя Литвиненко Г.А. по доверенности от 14.01.2014;
- от заинтересованного лица: представителя Покусаева Ю.Е. по доверенности от 03.02.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Югстрой"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 08.12.2014 по делу N А32-35244/2014
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Югстрой"
к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края
об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности,
принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Югстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление) о признании незаконным постановления N 001/215 от 04.09.2014 г. о привлечении к административной ответственности по ч. 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение мотивировано доказанностью наличия в действиях общества состава вмененного ему административного правонарушения, соблюдением управлением процедуры привлечения к административной ответственности и отсутствием оснований для применения статьи 2.9 КоАП РФ.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить, ссылаясь на то, что судом не в полном объеме были исследованы материалы дела и не дана правовая оценка договоров, заключенных с Шараповой Л.И.
Управление представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 АПК РФ.
В судебном заседании представитель общества поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить.
Представитель управления возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Суд апелляционной инстанции протокольным определением отклонил заявленное обществом ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, поступивших вместе с апелляционной жалобой, поскольку не признает уважительными причины, по которым данные доказательства не были представлены суду первой инстанции.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, Ейской межрайонной прокуратурой была проведена проверка ООО "Югстрой" по вопросам соблюдения законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в ходе которой установлено следующее.
ООО "Югстрой" осуществляет строительство "3-этажных многоквартирных жилых домов по пер. Дружбы, 4 в г. Ейске (1 и 2 очередь строительства)", на основании разрешений на строительство от 09.08.2013 N RU 23509111-199 и N RU 23509111-200 (срок действия разрешений до 09.08.2014), на земельном участке площадью 3 500 кв. м с кадастровым номером 23:42:0502005:4, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, пер. Дружбы, 4, согласно соглашению об уступке права требования аренды земельного участка от 07.02.2013.
В ходе проверки установлен факт привлечения ООО "Югстрой" денежных средств граждан в нарушение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), что подтверждается следующим.
Между ООО "Югстрой" и гр. Шараповой Л.Н. заключен договор займа от 29.08.2013 N 15 на сумму 1 439 000 рублей.
По договору займа от 29.08.2013 N 15 ООО "Югстрой" привлечены денежные средства гр. Шараповой Л.Н. в сумме 1 439 000 рублей по приходному кассовому ордеру от 04.09.2013 N 80 в сумме 439 000 рублей и по платежному поручению от 30.08.2013 N 19365 в сумме 1 000 000 рублей.
Также, между ООО "Югстрой" и гр. Шараповой Л.Н. подписан предварительный договор о покупке-продаже квартиры от 04.09.2013 б/н. Предметом указанного договора является обязательство ООО "Югстрой" построить многоквартирный дом и после заключения основного договора купли-продажи в течение 3-х дней передать гр. Шараповой Л.Н. однокомнатную квартиру N 15, общей площадью 43,6 кв. м, расположенную на 2 этаже, 3-х этажного жилого дома (2-ой очереди) расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, пер. Дружбы, 4, а также обязательство гр. Шараповой Л.Н. оплатить ООО "Югстрой" полную стоимость квартиры при подписании основного договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 2.2 договора размер денежных средств, подлежащих уплате ООО "Югстрой" гр. Шараповой Л.Н. составляет 1 439 000 рублей из расчета 33 000 рублей за 1 кв. м.
На основании п. 4.1 договора, следует, что основной договор купли-продажи между ООО "Югстрой" и гр. Шараповой Л.Н. будет заключен не позднее 31.12.2014.
Денежные средства, уплаченные по договору займа от 29.08.2013 N 15 гр. Шараповой Л.Н. не возвращены, а оприходованы в кассу ООО "Югстрой".
Кроме того, из объяснений гр. Шараповой Л.Н. от 20.11.2013, следует вывод о том, что, заключая договор займа и внося денежные средства на счет ООО "Югстрой", она рассчитывала на получение однокомнатной квартиры N 15, общей площадью 43,6 кв. м, расположенную на 3 этаже, 3-х этажного жилого дома (2-ой очереди) по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, пер. Дружбы, 4.
Постановлением N 001/215 от 22.07.2014 в присутствие представителя общества Литвиненко Г.А., действующей по доверенности от 18.07.2014, в отношении ООО "Югстрой" возбуждено дело об административном правонарушении по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
28.08.2014 принято определением N 001/215, которым рассмотрение административного дела назначено на 04.09.2014. Копия определения получена директором ООО "Югстрой" 02.09.2014.
04.09.2014 управлением по результатам рассмотрения дела, в присутствие представителя общества Литвиненко Г.А., вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Не согласившись с указанным постановлением, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и отмене.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о законности оспариваемого обществом постановления.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к правильному и основанному на обстоятельствах дела выводу о доказанности наличия в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, при этом правомерно исходил из следующего.
Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
В соответствии с частью 1 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
В случае привлечения обществом денежных средств граждан, связанного с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, им мог быть заключен только договор участия в долевом строительстве, что прямо следует из подпункта 1 пункта 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
В силу ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно ч. 2.1, 2.2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.
Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Согласно статье 2 Закона N 214-ФЗ застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Частью 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ закреплено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно информационному письму Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 N 7-ВС-368/13, действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, от 04.12.2013 разъяснил судам, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Руководствуясь вышеприведенными положениями, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющуюся в деле совокупность доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "Югстрой" в нарушение ч. 2 ст. 1, ст. 2, ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве осуществило привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, и в нарушение требований (отсутствие договора участия в долевом строительстве и государственная регистрация договора) установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Факт нарушения обществом вышеуказанных требований Закона о долевом строительстве полностью подтверждается материалами дела.
Отклоняя довод общества о том, что при выполнении своих обязательств по передаче денежных средств ООО "Югстрой" у Шараповой Л.Н. (заимодавца) по договору займа не возникает право собственности на жилое помещение в многоквартирном жилом доме, по пер. Дружбы, 4 в г. Ейске, суд первой инстанции правомерно сослался на объяснения Шараповой Л.Н. от 20.11.2013, из которых следует, что заключая договор займа и внося денежные средства на счет ООО "Югстрой", она имела волю и рассчитывала на получение однокомнатной квартиры N 15, общей площадью 43,6 кв. м, расположенной на 2 этаже, 3-х этажного жилого дома (2-ой очереди) по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, пер. Дружбы, 4 и по устной договоренности ООО "Югстрой" возлагало на себя обязанность по передаче ей указанной квартиры.
Согласно предварительному договору о покупке-продаже квартиры от 04.09.2013 б/н, заключенному между ООО "Югстрой" (Продавец) и гр. Шараповой Л.Н. (Покупатель), предметом данного договора являлась вышеуказанная квартира. Согласно п. 2.2 договора размер денежных средств, подлежащих уплате ООО "Югстрой" гр. Шараповой Л.Н. составляет 1 439 000 рублей из расчета 33 000 рублей за 1 кв. м. Таким образом, указанная сумма равна сумме уплаченной гр. Шараповой Л.Н. по договору займа от 29.08.2013 N 15.
Неуказание в договоре займа от 29.08.2013 N 15 того, что в связи с выдачей займа в последующем возникнет право собственности на жилое помещение, не опровергает установленный управлением факт привлечения денежных средств гражданки Шараповой Л.Н. путем заключения такого договора, последующего внесения данной суммы в счет договора займа и заключения купли-продажи квартиры от 04.09.2013 на аналогичную сумму. Допущенное обществом нарушение привело к незаконному привлечению денежных средств гражданина, что посягает на его права и охраняемые общественные отношения и образует объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Доказательств, свидетельствующих о принятии обществом всех зависящих от него мер для соблюдения требований Закона об участии в долевом строительстве и невозможности осуществления этого в силу объективных, не зависящих от него причин, общество в суд не представило.
То обстоятельство, что обществом по расходному кассовому ордеру N 89 от 29.07.2014 произведен возврат гражданке Шараповой Л.Н. денежных средств в сумме 1 439 000 руб. по договору займа N 15 от 29.08.2013 и проценты в сумме 13 028,83 руб. по расходному кассовому ордеру от 29.07.2014 N 95, т.е. после возбуждения в отношении ООО "Югстрой" прокуратурой дела об административном правонарушении, в данном случае, правового значения не имеет, в связи с установлением самого факта незаконного привлечения денежных средств гражданки Шараповой Л.Н. для строительства жилого дома.
Таким образом, в действиях общества имеется состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ. Доказательств, свидетельствующих об обратном, обществом в материалы дела не представлено.
Повторно проверив соблюдение процедуры привлечения общества к административной ответственности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что нарушений прав и законных интересов общества при производстве по делу об административном правонарушении не допущено.
Общество привлечено к административной ответственности в пределах срока давности привлечения к административной ответственности.
Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом конкретных обстоятельств правонарушения, пришел к выводу об отсутствии оснований для освобождения общества от административной ответственности на основании статьи 2.9 КоАП РФ. Правовых оснований для переоценки данных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется. Обществом в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие об исключительности рассматриваемого случая и возможности применения статьи 2.9 КоАП РФ.
Кроме того, в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях", применение статьи 2.9 КоАП РФ является правом, а не обязанностью суда.
За совершенное правонарушение обществу назначено наказание в размере минимального штрафа, предусмотренного санкцией части 1 статьи 14.28 КоАП РФ. Оснований для назначения обществу наказания ниже низшего предела у суда апелляционной инстанции также не имеется.
Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта. Апелляционная жалоба общества отклоняется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2014 по делу N А32-35244/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Г.А.СУРМАЛЯН
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)