Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Истцы выполнили обязательства по уплате обеспечительного платежа. Однако основной договор между сторонами не был подписан.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Шокурова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукьянова И.Е.,
судей Захаровой Е.А., Митрофановой Г.Н.,
при секретаре...... Д.С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А. дело по апелляционным жалобам З.С., З.В. и АО "Типография "Новости" на решение Останкинского районного суда г. Москвы от...... г. в редакции определения суда от....... г., которым постановлено:
Взыскать с АО "Типография Новости" в пользу З.С. денежные средства в размере....... доллара США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере...... долларов США АО курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, компенсацию морального вреда в размере.... рублей, штраф в размере...... рублей, государственную пошлину в размере....... рублей, в остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с АО "Типография Новости" в пользу З.В. денежные средства в размере....... доллара США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере..... долларов США АО курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, компенсацию морального вреда в размере...... рублей, штраф в размере..... рублей, государственную пошлину в размере..... рублей, в остальной части исковых требований отказать.
установила:
З.С., З.В. обратились с иском к АО "Типография Новости" о расторжении предварительного договора, взыскании денежных сумм, уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа. В обоснование иска указали, что......... года между АО "Типография "Новости" и З.С., З.В. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Стороны приняли на себя обязательства заключить Договор купли-продажи недвижимости, и ответчик обязан был передать в собственность истцов, а истцы принять и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: ..... общей (ориентировочной) площадью.... кв. м, а именно: 1 (первый) этаж, комната 8, ориентировочной площадью...... кв. м, и 1 (первый) этаж, комната 10, ориентировочной площадью..... кв. м, (лоты 2 и 3). Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее...... года при условии выполнения истцами обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором, а также в случае получения ответчиком соответствующих документов на Недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на истцов и снятия залога с Недвижимости. Однако основной договор между сторонами не был подписан до.... года. Истцы выполнили обязательства по оплате Обеспечительного платежа. Согласно договору в случае, если в указанный срок (до..... года), при условии выполнения истцами обязательств по оплате Обеспечительного платежа, соответствующие документы получены не будут, Договор должен быть подписан Сторонами в течение 5 (пяти) дней с даты их получения Продавцом, но не позднее...... года. До..... года Основной договор между сторонами по вине ответчика заключен не был. Согласно п. 2.1 Договора общая (продажная) цена Недвижимости составляет..... (........) долларов США, включая НДС 18% в размере....... (.....) долларов США. Общая (продажная) цена Недвижимости подлежит уточнению Сторонами в Основном Договоре исходя из расчета... (.....) долларов США, включая НДС 18% в размере.... (........) долларов США за один квадратный метр Недвижимости. На основании п. 2.2 и п. 2.3 Покупатели перечислили денежные средства на расчетный счет Продавца в размере.... долларов США. По условиям договора, в случае незаключения Основного договора по вине ответчика Обеспечительный платеж возвращается истцам в полном объеме. В случае, если до..... года документы на Недвижимость, необходимые для регистрации перехода права собственности на истцов и снятия залога с Недвижимости получены не будут, истцы имеют право расторгнуть Договор в одностороннем порядке, при этом Обеспечительный платеж возвращается в полном объеме. Просили расторгнуть предварительный договор, взыскать уплаченные денежные средства, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере по... долларов США по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения в пользу каждого, компенсацию морального вреда по.... руб., штраф.
Истцы в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ответчика АО "Типография "Новости" в судебное заседание явился, не возражал против удовлетворения исковых требований частично, пояснив, что договор не может быть расторгнут, поскольку его срок действия закончен. Сумма обеспечительного платежа должна быть возвращена истцам, но только в том размере, в каком была уплачена - ...... рублей. Проценты рассчитаны истцами неверно, возможно взыскать только проценты в сумме....... рублей за..... дня с..... года по...... года x ...... - сумма неосновательного обогащения x .....% / ....... дней в году. При этом вышеуказанная сумма процентов рассчитана на общую сумму неосновательного обогащения, то есть каждому из Истцов подлежит уплате...... рубля. Поскольку на данные правоотношения не распространяется Закон "О защите прав потребителей", то не может быть взыскан моральный вред и штраф. Также к отношениям сторон не применим ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поскольку ответчик не осуществлял строительство объекта недвижимости. Указанное обстоятельство подтверждается тем, что здание уже существовало, так как на момент заключения Предварительного договора уже имелось Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание. Целью заключения Предварительного договора являлось заключение в будущем Основного договора купли-продажи недвижимости.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционных жалоб просят истцы и ответчик, оспаривая решение суда каждый в свой части.
Проверив материалы дела, доводы жалоб, выслушав З.С., З.В., представителей АО "Типография "Новости" Д. и А., коллегия не может согласиться с решением суда, поскольку судом неправильно установлены значимые по делу обстоятельства, применены положения закона, не подлежащие применению, и не применены положения закона, которыми следовало руководствоваться при разрешении спора.
Из материалов дела следует, что....... года между Открытым акционерным обществом "Типография "Новости" (Продавец), в лице Генерального директора Р., действующего на основании Устава, с одной стороны и гражданином Российской Федерации З.С., гражданином Российской Федерации З.В. (Покупатели), с другой стороны, был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости о том, что стороны обязуются заключить Договор купли-продажи недвижимости (далее - Основной договор) согласно которому: Продавец обязуется передать в собственность Покупателям, а Покупатели обязуются принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего Предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: ...... общей (ориентировочной) площадью..... кв. м, а именно: 1 (первый) этаж, комната 8, ориентировочной площадью 78,1 кв. м, и 1 (первый) этаж, комната....., ориентировочной площадью...... кв. м, (лоты 2 и 3) (далее - Недвижимость).
Согласно Договору в случае, если в указанный срок (до...... года) при условии выполнения истцами обязательств по оплате Обеспечительного платежа соответствующие документы получены не будут, Договор должен быть подписан Сторонами в течение 5 (пяти) дней с даты их получения ответчиком, но не позднее....... года.
Из дела следует, что основной договор между сторонами не был подписан ни до....... года, ни до...... года.
Согласно п. 2.1 Договора общая (продажная) цена Недвижимости составляет сумму в размере...... долларов США. Общая (продажная) цена Недвижимости подлежит уточнению Сторонами в Основном Договоре исходя из расчета....... долларов США за один квадратный метр Недвижимости.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, на основании п. 2.2 и п. 2.3 истцы перечислили денежные средства на расчетный счет ответчика в размере...... долларов США.
На основании п. 2.5 Договора в случае незаключения Основного договора по вине Ответчика Обеспечительный платеж возвращается истцам в полном объеме.
Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что на правоотношения сторон распространяются положения Закона РФ "О защите прав потребителей", Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Коллегия не может согласиться с такими выводами, поскольку они не основаны на содержании приведенных законов, не учитывают фактических обстоятельств по делу.
Согласно преамбуле Закона РФ "О защите прав потребителей", настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни и здоровья потребителей, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Данный Закон определяет потребителя как гражданина, имеющего намерение заказать или приобрести, либо заказывающего, приобретающего или использующего товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а продавца, как организацию независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуального предпринимателя, реализующих товары потребителям по договорам купли-продажи.
По смыслу закона, он регулирует правоотношения, при которых продавец выступает как лицо, для которого заключение договоров купли-продажи товара с потребителем является его профессиональной деятельностью.
Между тем, из представленных материалов дела следует, что АО "Типография "Новости" при заключении настоящего договора выступала продавцом нежилого помещения, которое принадлежало ему на основании Распоряжения Государственного комитета РФ по управлению Государственным имуществом от....... г. N....., на основании плана приватизации типографии издательства "Новости" от...... г., изменения к плану приватизации от...... г. N .....-р, свидетельства о праве собственности от...... г. серия: ...... N...., архивной справки от...... г. N......, письма Департамента имущества города Москвы от........ г. N.... (Свидетельство о государственной регистрации права, выданное повторно.... г. на здание, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 3..... кв. м, адрес объекта: .....).
Согласно кадастрового паспорта, копия которого представлена ответчиком, нежилое здание, в котором расположены спорные помещения, ..... года постройки, ....... г. проведена его последняя инвентаризация, спорное помещение определено как апартаменты.
В деле нет доказательств того, что при заключении предварительного договора купли-продажи ответчик выступал как продавец, к профессиональной деятельности которого относится заключение такой сделки, поэтому вывод суда о применении к правоотношениям сторон Закона о защите прав потребителей, взыскании компенсации морального вреда (ст. 15), штрафа (ст. 13 п. 6), вызывает критическое отношение, и у суда отсутствовали основания для применения такой ответственности к АО "Типография "Новости".
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214-ФЗ), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1).
На основании ст. 3 Закона N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям названного Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности" на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с названным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Согласно ст. 1 указанного закона привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 2 этого же Закона застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Из пояснений истцов следует, что денежные средства были внесены ими в реконструкцию принадлежащих ответчику помещений с целью участия в долевом строительстве, однако доказательств в обоснование этих доводов не представлено, поэтому выводы суда о том, что предварительный договор прикрывает договор участия в долевом строительстве объекта, и правоотношения сторон регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не могут быть признаны обоснованными, так как не подтверждены какими-либо объективными доказательствами.
Между тем из материалов дела, копии кадастрового паспорта следует, что здание, в котором расположено спорное помещение, существует как нежилое, его назначение не изменено, построено здание в 1979 года, оно состоит на кадастровом учете, как объект недвижимости, сведений о перепланировке (реконструкции) здания, выполненной без разрешения не имеется. Доказательств проведения реконструкции здания с привлечением участников этой реконструкции в целях последующей передачи участникам реконструкции помещений, истцами не представлено.
Из пояснений представителей ответчиков следует, что основной договор купли-продажи не мог быть заключен между сторонами в силу наличия залоговых обязательств у продавца, что площадь помещения в договоре указывалась ориентировочной, поскольку отдельных обмеров и кадастрового паспорта на помещение, указанное в предварительном договоре, не производилось. До обмеров помещения БТИ эта площадь не могла быть определена окончательно, поэтому в договоре по соглашению сторон была указана примерная площадь помещения с указанием цены квадратного метра для последующего перерасчета. Указанные доводы заслуживают внимания, поскольку они не противоречат материалам дела.
Как усматривается из спорного договора, согласно п. 1.4. Основной договор должен быть заключен Сторонами не позднее....... года при условии выполнения Покупателями обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором, а также в случае получения Продавцом соответствующих документов на Недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на Покупателей и снятия залога с Недвижимости.
В соответствии со ст. ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Из ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
По смыслу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
С учетом указанных обстоятельств, приведенных выше положений закона предварительный договор, заключенный между сторонами, прекратил свое действие до обращения истцов в суд, в связи с чем отсутствуют основания для его расторжения в судебном порядке.
Из материалов дела следует, что в связи с незаключением основного договора купли-продажи, прекращением предварительного договора, правоотношения, вытекающие из условий предварительного договора, между сторонами прекращены, однако денежные средства, полученные продавцом в качестве обеспечительного платежа, истцам не возвращены, в связи с чем в силу положений ст. 1102 ГК РФ имеются основания для взыскания в пользу каждого из истцов по..... долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на дату исполнения судебного решения.
Коллегия критически относится в доводу ответчика о том, что необходимо исходить из суммы, уплаченной истцами в валюте Российской Федерации при заключении предварительного договора, поскольку такой довод не основан на положениях предварительного договора, где цена договора определена в валюте США, а в п. 2.8 указано, что все платежи осуществляются в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежей. Таким образом, стороны определили, что цена обязательств устанавливается в валюте США, а платежи производятся в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежей.
Поскольку ответчиком неосновательно не возвращены истцам уплаченные ими денежные средства, в силу положений ст. 1107 ГК РФ, на указанную сумму подлежат начислению проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, в размере.... долларов США (..... x ......% : ...... x ....... дней) за период с..... г. по..... г.
Коллегия полагает необходимым согласиться с заявлением ответчика о необходимости применения положений ст. 333 ГК РФ и о несоразмерности указанной суммы процентов последствиям нарушения прав истцов, поскольку доказательств того, что удержание ответчиком денежных средств повлекло для истцов какие-либо существенные последствия, по делу не представлено.
Принимая во внимание положения ст. 333 ГК РФ, коллегия полагает необходимым уменьшить сумму процентов до.... долларов США, взыскать в пользу каждого из истцов по...... долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения суда.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Коллегия полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов согласно ст. 94, 98 ГПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в размере.... рублей в равных долях - по..... рублей в пользу каждого истца.
Руководствуясь ст. ст. 3328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от.... г. в редакции определения суда от....... г. отменить.
Принять по делу новое решение.
Взыскать с АО "Типография "Новости" в пользу З.С. и З.В. денежные средства в размере по...... долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения в пользу каждого, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере по...... долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения в пользу каждого, в счет возврата госпошлины по..... рублей в пользу каждого.
В остальной части исковых требований З.С. и З.В. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-25995/2015
Требование: О расторжении предварительного договора, взыскании денежных сумм, уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Истцы выполнили обязательства по уплате обеспечительного платежа. Однако основной договор между сторонами не был подписан.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 апреля 2015 г. по делу N 33-25995
Судья Шокурова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукьянова И.Е.,
судей Захаровой Е.А., Митрофановой Г.Н.,
при секретаре...... Д.С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Захаровой Е.А. дело по апелляционным жалобам З.С., З.В. и АО "Типография "Новости" на решение Останкинского районного суда г. Москвы от...... г. в редакции определения суда от....... г., которым постановлено:
Взыскать с АО "Типография Новости" в пользу З.С. денежные средства в размере....... доллара США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере...... долларов США АО курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, компенсацию морального вреда в размере.... рублей, штраф в размере...... рублей, государственную пошлину в размере....... рублей, в остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с АО "Типография Новости" в пользу З.В. денежные средства в размере....... доллара США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере..... долларов США АО курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, компенсацию морального вреда в размере...... рублей, штраф в размере..... рублей, государственную пошлину в размере..... рублей, в остальной части исковых требований отказать.
установила:
З.С., З.В. обратились с иском к АО "Типография Новости" о расторжении предварительного договора, взыскании денежных сумм, уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа. В обоснование иска указали, что......... года между АО "Типография "Новости" и З.С., З.В. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Стороны приняли на себя обязательства заключить Договор купли-продажи недвижимости, и ответчик обязан был передать в собственность истцов, а истцы принять и оплатить недвижимое имущество, находящееся по адресу: ..... общей (ориентировочной) площадью.... кв. м, а именно: 1 (первый) этаж, комната 8, ориентировочной площадью...... кв. м, и 1 (первый) этаж, комната 10, ориентировочной площадью..... кв. м, (лоты 2 и 3). Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее...... года при условии выполнения истцами обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором, а также в случае получения ответчиком соответствующих документов на Недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на истцов и снятия залога с Недвижимости. Однако основной договор между сторонами не был подписан до.... года. Истцы выполнили обязательства по оплате Обеспечительного платежа. Согласно договору в случае, если в указанный срок (до..... года), при условии выполнения истцами обязательств по оплате Обеспечительного платежа, соответствующие документы получены не будут, Договор должен быть подписан Сторонами в течение 5 (пяти) дней с даты их получения Продавцом, но не позднее...... года. До..... года Основной договор между сторонами по вине ответчика заключен не был. Согласно п. 2.1 Договора общая (продажная) цена Недвижимости составляет..... (........) долларов США, включая НДС 18% в размере....... (.....) долларов США. Общая (продажная) цена Недвижимости подлежит уточнению Сторонами в Основном Договоре исходя из расчета... (.....) долларов США, включая НДС 18% в размере.... (........) долларов США за один квадратный метр Недвижимости. На основании п. 2.2 и п. 2.3 Покупатели перечислили денежные средства на расчетный счет Продавца в размере.... долларов США. По условиям договора, в случае незаключения Основного договора по вине ответчика Обеспечительный платеж возвращается истцам в полном объеме. В случае, если до..... года документы на Недвижимость, необходимые для регистрации перехода права собственности на истцов и снятия залога с Недвижимости получены не будут, истцы имеют право расторгнуть Договор в одностороннем порядке, при этом Обеспечительный платеж возвращается в полном объеме. Просили расторгнуть предварительный договор, взыскать уплаченные денежные средства, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере по... долларов США по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения в пользу каждого, компенсацию морального вреда по.... руб., штраф.
Истцы в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ответчика АО "Типография "Новости" в судебное заседание явился, не возражал против удовлетворения исковых требований частично, пояснив, что договор не может быть расторгнут, поскольку его срок действия закончен. Сумма обеспечительного платежа должна быть возвращена истцам, но только в том размере, в каком была уплачена - ...... рублей. Проценты рассчитаны истцами неверно, возможно взыскать только проценты в сумме....... рублей за..... дня с..... года по...... года x ...... - сумма неосновательного обогащения x .....% / ....... дней в году. При этом вышеуказанная сумма процентов рассчитана на общую сумму неосновательного обогащения, то есть каждому из Истцов подлежит уплате...... рубля. Поскольку на данные правоотношения не распространяется Закон "О защите прав потребителей", то не может быть взыскан моральный вред и штраф. Также к отношениям сторон не применим ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поскольку ответчик не осуществлял строительство объекта недвижимости. Указанное обстоятельство подтверждается тем, что здание уже существовало, так как на момент заключения Предварительного договора уже имелось Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание. Целью заключения Предварительного договора являлось заключение в будущем Основного договора купли-продажи недвижимости.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционных жалоб просят истцы и ответчик, оспаривая решение суда каждый в свой части.
Проверив материалы дела, доводы жалоб, выслушав З.С., З.В., представителей АО "Типография "Новости" Д. и А., коллегия не может согласиться с решением суда, поскольку судом неправильно установлены значимые по делу обстоятельства, применены положения закона, не подлежащие применению, и не применены положения закона, которыми следовало руководствоваться при разрешении спора.
Из материалов дела следует, что....... года между Открытым акционерным обществом "Типография "Новости" (Продавец), в лице Генерального директора Р., действующего на основании Устава, с одной стороны и гражданином Российской Федерации З.С., гражданином Российской Федерации З.В. (Покупатели), с другой стороны, был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимости о том, что стороны обязуются заключить Договор купли-продажи недвижимости (далее - Основной договор) согласно которому: Продавец обязуется передать в собственность Покупателям, а Покупатели обязуются принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего Предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: ...... общей (ориентировочной) площадью..... кв. м, а именно: 1 (первый) этаж, комната 8, ориентировочной площадью 78,1 кв. м, и 1 (первый) этаж, комната....., ориентировочной площадью...... кв. м, (лоты 2 и 3) (далее - Недвижимость).
Согласно Договору в случае, если в указанный срок (до...... года) при условии выполнения истцами обязательств по оплате Обеспечительного платежа соответствующие документы получены не будут, Договор должен быть подписан Сторонами в течение 5 (пяти) дней с даты их получения ответчиком, но не позднее....... года.
Из дела следует, что основной договор между сторонами не был подписан ни до....... года, ни до...... года.
Согласно п. 2.1 Договора общая (продажная) цена Недвижимости составляет сумму в размере...... долларов США. Общая (продажная) цена Недвижимости подлежит уточнению Сторонами в Основном Договоре исходя из расчета....... долларов США за один квадратный метр Недвижимости.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, на основании п. 2.2 и п. 2.3 истцы перечислили денежные средства на расчетный счет ответчика в размере...... долларов США.
На основании п. 2.5 Договора в случае незаключения Основного договора по вине Ответчика Обеспечительный платеж возвращается истцам в полном объеме.
Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что на правоотношения сторон распространяются положения Закона РФ "О защите прав потребителей", Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Коллегия не может согласиться с такими выводами, поскольку они не основаны на содержании приведенных законов, не учитывают фактических обстоятельств по делу.
Согласно преамбуле Закона РФ "О защите прав потребителей", настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни и здоровья потребителей, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Данный Закон определяет потребителя как гражданина, имеющего намерение заказать или приобрести, либо заказывающего, приобретающего или использующего товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а продавца, как организацию независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуального предпринимателя, реализующих товары потребителям по договорам купли-продажи.
По смыслу закона, он регулирует правоотношения, при которых продавец выступает как лицо, для которого заключение договоров купли-продажи товара с потребителем является его профессиональной деятельностью.
Между тем, из представленных материалов дела следует, что АО "Типография "Новости" при заключении настоящего договора выступала продавцом нежилого помещения, которое принадлежало ему на основании Распоряжения Государственного комитета РФ по управлению Государственным имуществом от....... г. N....., на основании плана приватизации типографии издательства "Новости" от...... г., изменения к плану приватизации от...... г. N .....-р, свидетельства о праве собственности от...... г. серия: ...... N...., архивной справки от...... г. N......, письма Департамента имущества города Москвы от........ г. N.... (Свидетельство о государственной регистрации права, выданное повторно.... г. на здание, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 3..... кв. м, адрес объекта: .....).
Согласно кадастрового паспорта, копия которого представлена ответчиком, нежилое здание, в котором расположены спорные помещения, ..... года постройки, ....... г. проведена его последняя инвентаризация, спорное помещение определено как апартаменты.
В деле нет доказательств того, что при заключении предварительного договора купли-продажи ответчик выступал как продавец, к профессиональной деятельности которого относится заключение такой сделки, поэтому вывод суда о применении к правоотношениям сторон Закона о защите прав потребителей, взыскании компенсации морального вреда (ст. 15), штрафа (ст. 13 п. 6), вызывает критическое отношение, и у суда отсутствовали основания для применения такой ответственности к АО "Типография "Новости".
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214-ФЗ), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1).
На основании ст. 3 Закона N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям названного Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности" на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с названным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Согласно ст. 1 указанного закона привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 2 этого же Закона застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Из пояснений истцов следует, что денежные средства были внесены ими в реконструкцию принадлежащих ответчику помещений с целью участия в долевом строительстве, однако доказательств в обоснование этих доводов не представлено, поэтому выводы суда о том, что предварительный договор прикрывает договор участия в долевом строительстве объекта, и правоотношения сторон регулируются Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не могут быть признаны обоснованными, так как не подтверждены какими-либо объективными доказательствами.
Между тем из материалов дела, копии кадастрового паспорта следует, что здание, в котором расположено спорное помещение, существует как нежилое, его назначение не изменено, построено здание в 1979 года, оно состоит на кадастровом учете, как объект недвижимости, сведений о перепланировке (реконструкции) здания, выполненной без разрешения не имеется. Доказательств проведения реконструкции здания с привлечением участников этой реконструкции в целях последующей передачи участникам реконструкции помещений, истцами не представлено.
Из пояснений представителей ответчиков следует, что основной договор купли-продажи не мог быть заключен между сторонами в силу наличия залоговых обязательств у продавца, что площадь помещения в договоре указывалась ориентировочной, поскольку отдельных обмеров и кадастрового паспорта на помещение, указанное в предварительном договоре, не производилось. До обмеров помещения БТИ эта площадь не могла быть определена окончательно, поэтому в договоре по соглашению сторон была указана примерная площадь помещения с указанием цены квадратного метра для последующего перерасчета. Указанные доводы заслуживают внимания, поскольку они не противоречат материалам дела.
Как усматривается из спорного договора, согласно п. 1.4. Основной договор должен быть заключен Сторонами не позднее....... года при условии выполнения Покупателями обязательств по оплате Обеспечительного платежа, предусмотренного настоящим договором, а также в случае получения Продавцом соответствующих документов на Недвижимость, необходимых для регистрации перехода права собственности на Покупателей и снятия залога с Недвижимости.
В соответствии со ст. ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Из ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
По смыслу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
С учетом указанных обстоятельств, приведенных выше положений закона предварительный договор, заключенный между сторонами, прекратил свое действие до обращения истцов в суд, в связи с чем отсутствуют основания для его расторжения в судебном порядке.
Из материалов дела следует, что в связи с незаключением основного договора купли-продажи, прекращением предварительного договора, правоотношения, вытекающие из условий предварительного договора, между сторонами прекращены, однако денежные средства, полученные продавцом в качестве обеспечительного платежа, истцам не возвращены, в связи с чем в силу положений ст. 1102 ГК РФ имеются основания для взыскания в пользу каждого из истцов по..... долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на дату исполнения судебного решения.
Коллегия критически относится в доводу ответчика о том, что необходимо исходить из суммы, уплаченной истцами в валюте Российской Федерации при заключении предварительного договора, поскольку такой довод не основан на положениях предварительного договора, где цена договора определена в валюте США, а в п. 2.8 указано, что все платежи осуществляются в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежей. Таким образом, стороны определили, что цена обязательств устанавливается в валюте США, а платежи производятся в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежей.
Поскольку ответчиком неосновательно не возвращены истцам уплаченные ими денежные средства, в силу положений ст. 1107 ГК РФ, на указанную сумму подлежат начислению проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, в размере.... долларов США (..... x ......% : ...... x ....... дней) за период с..... г. по..... г.
Коллегия полагает необходимым согласиться с заявлением ответчика о необходимости применения положений ст. 333 ГК РФ и о несоразмерности указанной суммы процентов последствиям нарушения прав истцов, поскольку доказательств того, что удержание ответчиком денежных средств повлекло для истцов какие-либо существенные последствия, по делу не представлено.
Принимая во внимание положения ст. 333 ГК РФ, коллегия полагает необходимым уменьшить сумму процентов до.... долларов США, взыскать в пользу каждого из истцов по...... долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения суда.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Коллегия полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов согласно ст. 94, 98 ГПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в размере.... рублей в равных долях - по..... рублей в пользу каждого истца.
Руководствуясь ст. ст. 3328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Останкинского районного суда г. Москвы от.... г. в редакции определения суда от....... г. отменить.
Принять по делу новое решение.
Взыскать с АО "Типография "Новости" в пользу З.С. и З.В. денежные средства в размере по...... долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения в пользу каждого, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере по...... долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения в пользу каждого, в счет возврата госпошлины по..... рублей в пользу каждого.
В остальной части исковых требований З.С. и З.В. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)