Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Павлюченко М.А.
и членов президиума Яковлевой Т.И., Черкасовой Г.А., Богословской И.И.
при секретаре Г.,
рассмотрел в судебном заседании 12 ноября 2014 года гражданское дело N 2-3335/13 по заявлениям Х., К.М. об оспаривании отказа Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
на основании кассационной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда Савельевой М.Г. от 15 октября 2014 года о передаче жалобы заявителя с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции,
заслушав доклад судьи Савельевой М.Г., объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по доверенности N <...> от <дата> Ж., представителя заявителей Х. и К.М. по доверенностям N <...> и N <...> К.Ю., президиум
установил:
Заявители Х., К.М. обратились в суд с заявлениями об оспаривании отказа Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В обоснование требований заявители указали, что они являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
<дата> при инвентаризации указанного жилого дома ГУ ГУИОН было зафиксировано оборудование мансардного этажа, в результате чего границы объекта изменились, в связи с чем жилому дому был присвоен новый кадастровый номер N <...>.
Заявители обратились с заявлениями о прекращении права собственности на недвижимое имущество, зарегистрированное под кадастровым номером N <...>, и регистрации права собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером N <...>.
<дата> и <дата> в регистрации прекращения права собственности и регистрации права собственности заявителям было отказано.
Заявители, будучи не согласны с данными решениями, полагая их незаконными, нарушающими их права, просили признать отказы в государственной регистрации незаконными, обязать произвести государственную регистрацию прекращения права собственности и регистрацию права собственности.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 года в удовлетворении заявлений Х., К.М. об оспаривании отказа Управления Росреестра по Санкт-Петербургу отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 апреля 2014 года решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 года отменено, требования заявителей удовлетворены.
Судебная коллегия признала незаконными отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации права, обязала произвести регистрацию прекращения права собственности и регистрацию права собственности.
В кассационной жалобе, поступившей в Санкт-Петербургский городской суд 30 июля 2014 года, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 апреля 2014 года, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований Х., К.М. отказать в полном объеме.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 11 августа 2014 года гражданское дело N 2-3335/13 истребовано в Санкт-Петербургский городской суд, куда поступило 27 августа 2014 года.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 15 октября 2014 года кассационная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Президиум Санкт-Петербургского городского суда, изучив кассационную жалобу, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как следует из материалов дела, К.М. является собственником <...> долей, Х. - собственником <...> долей в праве собственности на жилой дом <...> литера <...> по <...> в г. <...>.
Из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним усматривается, что зарегистрировано право заявителей на дом площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...>, имеющий <...> этажа, а также технический этаж и мансарду.
Отказывая в государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности в отношении жилого дома с вышеназванным кадастровым номером и регистрации общей долевой собственности в отношении жилого дома с кадастровым номером N <...>, государственный регистратор сослался на то, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
При этом в оспариваемых отказах указано, что в ЕГРП имеются сведения о государственной регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв. м, этажностью <...>, технический этаж, мансарда. Согласно имеющимся в деле правоустанавливающим документам техническому паспорту жилого дома от <дата> итоговая площадь объекта составляет <...> (полезная <...> кв. м), этажность <...>, кроме того <...> мансардных этажа.
Учитывая положения ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с целью получения сведений о характере работ, приведших к изменению этажности объекта, о том были ли в результате реконструкции и строительства затронуты конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности, и не были ли превышены предельные параметры разрешенного строительства, требующие разрешения, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу был направлен запрос в ГУП ГУИОН Санкт-Петербурга. Из полученного ответа следует, что в чердачном пространстве дома был оборудован мансардный этаж, однако из ответа не представляется возможным сделать вывод о характере и объеме работ и, соответственно, установить необходимость получения разрешения на указанные работы.
Государственный регистратор также сослался на то, что все сособственники должны были обратиться с заявлениями о прекращении права собственности и регистрации права собственности.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 1 ст. 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", исходил из того, что представленные на регистрацию документы свидетельствуют о том, что ранее существовавший объект недвижимости с кадастровым номером N <...>, на который было зарегистрировано право собственности заявителей, прекратил свое существование в силу п. 9 ст. 12 Закона о регистрации, ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, в настоящее время создан новый объект недвижимости, право собственности на который подлежит государственной регистрации в порядке ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 25, 25.3 Закона о регистрации, при предоставлении документов, подтверждающих правомерность и факт создания объекта, с учетом положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
В этой связи, учитывая положения абз. 10 п. 1 ст. 20, ст. 12, п. 1 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд указал, что при обращении заявителей с заявлениями о регистрации прав на жилой дом не было представлено разрешение на реконструкцию, а также в нарушение требований п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации заявители не представили разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем признал, что оснований для регистрации права собственности на спорное помещение не имелось.
При этом, отклоняя доводы заявителей, суд принял во внимание, что изменилась этажность объекта и его площадь.
С учетом указанного, суд пришел к выводу о том, что отказ заинтересованного лица в государственной регистрации прекращения права и права собственности основан на законе, поскольку осуществление регистрации права при отсутствии технических и правоустанавливающих документов, а также при наличии в них противоречий, невозможно.
Отменяя решение районного суда, суд апелляционной инстанции признал, что выводы суда о необходимости предъявления заявителями разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию и о невозможности регистрации права собственности на созданный в результате реконструкции объект сделаны без учета ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", положения которой направлены, в частности, на упрощение порядка оформления права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на принадлежащих гражданам земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, что следует из названия Федерального закона от 30.06.2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".
Судебная коллегия указала, что каких-либо исключений для объектов, созданных в результате реконструкции ранее существовавших объектов, независимо от того, было ли ранее зарегистрировано право собственности на эти объекты, а также того, были ли при реконструкции затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, законом не предусмотрено.
Напротив, пункт 1 ст. 25.3 содержит специальное указание на то, что установленный этой статьей упрощенный порядок помимо общих случаев, когда для их строительства или реконструкции не требуется выдачи разрешения на строительство, распространен на все случаи, когда объект индивидуального жилищного строительства создан или создается на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
По смыслу п. 4 ст. 25.3 этот упрощенный порядок временно, до 01.03.2015 г. включает условие о том, что кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным основанием для государственной регистрации прав (в случае, если ранее зарегистрировано в установленном порядке право заявителя на земельный участок, на котором создан объект).
В связи с этим судебная коллегия указала, что не может быть принята во внимание ссылка Управления Росреестра на положения ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации об осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей.
Заявители представили в регистрирующий орган кадастровый паспорт объекта, выданный <дата> ПИБ Петродворцового района, в котором отражено описание объекта недвижимости как <...> (в том числе <...> мансардных этажа) жилого дома общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, данные о его реконструкции с изменением назначения чердака и оборудования в нем мансарды.
Кроме того, судебная коллегия пришла к выводу о том, что непредставление заявлений от других сособственников не является основанием отказа в регистрации, поскольку Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, однако порядок обращения с заявлением, в том числе положение о необходимости совместного обращения, указанный Федеральный закон не устанавливает.
При данных обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в регистрации права собственности заявителей является незаконным, нарушенные права и законные интересы заявителей подлежат восстановлению.
Президиум не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции, находит, что суд апелляционной инстанции ошибочно применил к спорным правоотношениям положения ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", учитывая следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 25.3 Закона о регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Однако, судом апелляционной инстанции не было принято во внимание, что исходя из положений п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 (далее - Инструкция), к этажам жилых домов относят: этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве; этаж надземный; этаж подвальный; этаж технический; этаж цокольный. Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.
В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Таким образом, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения об объекте недвижимого имущества, имеющего следующие характеристики: кад. N <...>, ИЖС, назначение: жилое, этажность <...>, технический этаж, мансарда, общая площадь <...> кв. м.
В то же время согласно имеющемуся в деле техническому паспорту жилого дома от <дата> общая площадь объекта составляет <...> кв. м, число этажей <...> (в том числе <...> мансардных этажа).
В силу части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства (Письмо Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 "Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства").
В кассационной жалобе заявитель, ссылаясь на положения ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, указывает, что целевым назначением земельного участка, на котором расположено спорное строение, является эксплуатация индивидуального жилого дома.
Вместе с тем, как следует из технического паспорта от <дата>, на каждом из этажей спорного строения фактически расположено несколько отдельных квартир, имеющих отдельный выход в коридор, отдельный санузел, отдельную кухню, оборудованную плитой, из жилого дома имеется один выход на первом этаже на прилегающий к дому земельный участок, то есть спорный объект недвижимого имущества по существу предназначен для проживания нескольких семей.
Данные обстоятельства, по мнению заявителя, подтверждают факт возведения многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли.
Следует также учесть, что на самовольную реконструкцию, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из положений гражданского законодательства лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
С учетом указанного, поскольку спорный объект имущества не относится к индивидуальному жилищному строительству, а напротив содержит в себе признаки многоквартирного дома, что исключает возможность применения к данным правоотношениям положений ст. 25.3 Закона о регистрации, следовательно, в данном случае подлежит применению общий порядок государственной регистрации, установленный ст. 25 Закона о регистрации, в соответствии с которым право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Спорный объект недвижимости - жилой дом является объектом капитального строительства. Реконструкция объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), повлекшая необходимость учета изменений сведений государственного кадастра недвижимости о таком объекте, должна соответствовать требованиям градостроительного законодательства.
Согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Случаи, когда разрешение на строительство не требуется, перечислены в п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при этом положения данного пункта применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
Представленные на регистрацию документы свидетельствуют о том, что объект недвижимости, на который было зарегистрировано право собственности заявителей, прекратил свое существование в силу п. 9 ст. 12 Закона о регистрации, ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, следовательно, прекратились все существовавшие права на данный объект, соответственно, при образовании нового объекта недвижимости, права на него подлежат государственной регистрации на основании документов, подтверждающих правомерность и факт его создания, в соответствии положениями ст. ст. 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 25, 25.3 Закона о регистрации.
При этом в соответствии с ответом ГУП ГУИОН от <дата> не представляется возможным сделать вывод о характере работ, приведших к изменению этажности объекта, определить были ли в результате реконструкции и строительства затронуты конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности, не были ли превышены предельные параметры разрешенного строительства, и, соответственно, установить необходимость получения разрешения на указанные работы.
В кассационной жалобе заявитель также ссылается на то, что вторым основанием для отказа в государственной регистрации явилось непредставление единовременно заявлений всех сособственников на прекращение права на старый объект недвижимости с одновременной подачей заявлений на регистрацию права собственности на новый объект недвижимости, поскольку невыполнение данного требования повлечет нарушение прав и законных интересов сособственников, которые не обратились в регистрирующий орган, кроме того, внесение в ЕГРП сведений о новом объекте недвижимого имущества без ликвидации старого объекта повлечет двойную регистрацию.
Исходя из положений ст. ст. 244, 245, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 и п. 11 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70 - основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности, возникающего с момента государственной регистрации, являются заявления всех лиц, приобретающих объект недвижимости в общую долевую собственность, которые регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером, в связи с чем необходимо представить отдельное заявление каждого собственника либо одно общее заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности.
Кроме того, согласно требованиям п. 1 ст. 18 Закона о регистрации и требованиям п. 39 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, данные о размере долей в праве общей долевой собственности указываются в ЕГРП в виде правильной дроби, при суммарном сложении которых итог должен равняться единице.
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что суд апелляционной инстанции при разрешении спора применил норму права, которая не подлежала применению к данным правоотношениям, что повлекло вынесение необоснованного и незаконного решения, оспариваемое судебное постановление подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 апреля 2014 года отменить, оставить в силе решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 года.
Председательствующий
ПАВЛЮЧЕНКО М.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.11.2014 N 44Г-136/2014 ПО ДЕЛУ N 2-3335/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 ноября 2014 г. N 44г-136/14
Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Павлюченко М.А.
и членов президиума Яковлевой Т.И., Черкасовой Г.А., Богословской И.И.
при секретаре Г.,
рассмотрел в судебном заседании 12 ноября 2014 года гражданское дело N 2-3335/13 по заявлениям Х., К.М. об оспаривании отказа Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
на основании кассационной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда Савельевой М.Г. от 15 октября 2014 года о передаче жалобы заявителя с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции,
заслушав доклад судьи Савельевой М.Г., объяснения представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по доверенности N <...> от <дата> Ж., представителя заявителей Х. и К.М. по доверенностям N <...> и N <...> К.Ю., президиум
установил:
Заявители Х., К.М. обратились в суд с заявлениями об оспаривании отказа Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В обоснование требований заявители указали, что они являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
<дата> при инвентаризации указанного жилого дома ГУ ГУИОН было зафиксировано оборудование мансардного этажа, в результате чего границы объекта изменились, в связи с чем жилому дому был присвоен новый кадастровый номер N <...>.
Заявители обратились с заявлениями о прекращении права собственности на недвижимое имущество, зарегистрированное под кадастровым номером N <...>, и регистрации права собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером N <...>.
<дата> и <дата> в регистрации прекращения права собственности и регистрации права собственности заявителям было отказано.
Заявители, будучи не согласны с данными решениями, полагая их незаконными, нарушающими их права, просили признать отказы в государственной регистрации незаконными, обязать произвести государственную регистрацию прекращения права собственности и регистрацию права собственности.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 года в удовлетворении заявлений Х., К.М. об оспаривании отказа Управления Росреестра по Санкт-Петербургу отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 апреля 2014 года решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 года отменено, требования заявителей удовлетворены.
Судебная коллегия признала незаконными отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации права, обязала произвести регистрацию прекращения права собственности и регистрацию права собственности.
В кассационной жалобе, поступившей в Санкт-Петербургский городской суд 30 июля 2014 года, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 апреля 2014 года, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований Х., К.М. отказать в полном объеме.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 11 августа 2014 года гражданское дело N 2-3335/13 истребовано в Санкт-Петербургский городской суд, куда поступило 27 августа 2014 года.
Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 15 октября 2014 года кассационная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Президиум Санкт-Петербургского городского суда, изучив кассационную жалобу, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как следует из материалов дела, К.М. является собственником <...> долей, Х. - собственником <...> долей в праве собственности на жилой дом <...> литера <...> по <...> в г. <...>.
Из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним усматривается, что зарегистрировано право заявителей на дом площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...>, имеющий <...> этажа, а также технический этаж и мансарду.
Отказывая в государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности в отношении жилого дома с вышеназванным кадастровым номером и регистрации общей долевой собственности в отношении жилого дома с кадастровым номером N <...>, государственный регистратор сослался на то, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
При этом в оспариваемых отказах указано, что в ЕГРП имеются сведения о государственной регистрации права собственности на жилой дом с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв. м, этажностью <...>, технический этаж, мансарда. Согласно имеющимся в деле правоустанавливающим документам техническому паспорту жилого дома от <дата> итоговая площадь объекта составляет <...> (полезная <...> кв. м), этажность <...>, кроме того <...> мансардных этажа.
Учитывая положения ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, с целью получения сведений о характере работ, приведших к изменению этажности объекта, о том были ли в результате реконструкции и строительства затронуты конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности, и не были ли превышены предельные параметры разрешенного строительства, требующие разрешения, Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу был направлен запрос в ГУП ГУИОН Санкт-Петербурга. Из полученного ответа следует, что в чердачном пространстве дома был оборудован мансардный этаж, однако из ответа не представляется возможным сделать вывод о характере и объеме работ и, соответственно, установить необходимость получения разрешения на указанные работы.
Государственный регистратор также сослался на то, что все сособственники должны были обратиться с заявлениями о прекращении права собственности и регистрации права собственности.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 1 ст. 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", исходил из того, что представленные на регистрацию документы свидетельствуют о том, что ранее существовавший объект недвижимости с кадастровым номером N <...>, на который было зарегистрировано право собственности заявителей, прекратил свое существование в силу п. 9 ст. 12 Закона о регистрации, ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, в настоящее время создан новый объект недвижимости, право собственности на который подлежит государственной регистрации в порядке ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 25, 25.3 Закона о регистрации, при предоставлении документов, подтверждающих правомерность и факт создания объекта, с учетом положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
В этой связи, учитывая положения абз. 10 п. 1 ст. 20, ст. 12, п. 1 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд указал, что при обращении заявителей с заявлениями о регистрации прав на жилой дом не было представлено разрешение на реконструкцию, а также в нарушение требований п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации заявители не представили разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем признал, что оснований для регистрации права собственности на спорное помещение не имелось.
При этом, отклоняя доводы заявителей, суд принял во внимание, что изменилась этажность объекта и его площадь.
С учетом указанного, суд пришел к выводу о том, что отказ заинтересованного лица в государственной регистрации прекращения права и права собственности основан на законе, поскольку осуществление регистрации права при отсутствии технических и правоустанавливающих документов, а также при наличии в них противоречий, невозможно.
Отменяя решение районного суда, суд апелляционной инстанции признал, что выводы суда о необходимости предъявления заявителями разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию и о невозможности регистрации права собственности на созданный в результате реконструкции объект сделаны без учета ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", положения которой направлены, в частности, на упрощение порядка оформления права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на принадлежащих гражданам земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, что следует из названия Федерального закона от 30.06.2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".
Судебная коллегия указала, что каких-либо исключений для объектов, созданных в результате реконструкции ранее существовавших объектов, независимо от того, было ли ранее зарегистрировано право собственности на эти объекты, а также того, были ли при реконструкции затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, законом не предусмотрено.
Напротив, пункт 1 ст. 25.3 содержит специальное указание на то, что установленный этой статьей упрощенный порядок помимо общих случаев, когда для их строительства или реконструкции не требуется выдачи разрешения на строительство, распространен на все случаи, когда объект индивидуального жилищного строительства создан или создается на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
По смыслу п. 4 ст. 25.3 этот упрощенный порядок временно, до 01.03.2015 г. включает условие о том, что кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным основанием для государственной регистрации прав (в случае, если ранее зарегистрировано в установленном порядке право заявителя на земельный участок, на котором создан объект).
В связи с этим судебная коллегия указала, что не может быть принята во внимание ссылка Управления Росреестра на положения ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации об осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей.
Заявители представили в регистрирующий орган кадастровый паспорт объекта, выданный <дата> ПИБ Петродворцового района, в котором отражено описание объекта недвижимости как <...> (в том числе <...> мансардных этажа) жилого дома общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, данные о его реконструкции с изменением назначения чердака и оборудования в нем мансарды.
Кроме того, судебная коллегия пришла к выводу о том, что непредставление заявлений от других сособственников не является основанием отказа в регистрации, поскольку Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, однако порядок обращения с заявлением, в том числе положение о необходимости совместного обращения, указанный Федеральный закон не устанавливает.
При данных обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу о том, что отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в регистрации права собственности заявителей является незаконным, нарушенные права и законные интересы заявителей подлежат восстановлению.
Президиум не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции, находит, что суд апелляционной инстанции ошибочно применил к спорным правоотношениям положения ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", учитывая следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 25.3 Закона о регистрации установлено, что основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Однако, судом апелляционной инстанции не было принято во внимание, что исходя из положений п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 (далее - Инструкция), к этажам жилых домов относят: этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве; этаж надземный; этаж подвальный; этаж технический; этаж цокольный. Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.
В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Таким образом, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения об объекте недвижимого имущества, имеющего следующие характеристики: кад. N <...>, ИЖС, назначение: жилое, этажность <...>, технический этаж, мансарда, общая площадь <...> кв. м.
В то же время согласно имеющемуся в деле техническому паспорту жилого дома от <дата> общая площадь объекта составляет <...> кв. м, число этажей <...> (в том числе <...> мансардных этажа).
В силу части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Таким образом, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчете количества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства (Письмо Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 "Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства").
В кассационной жалобе заявитель, ссылаясь на положения ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, указывает, что целевым назначением земельного участка, на котором расположено спорное строение, является эксплуатация индивидуального жилого дома.
Вместе с тем, как следует из технического паспорта от <дата>, на каждом из этажей спорного строения фактически расположено несколько отдельных квартир, имеющих отдельный выход в коридор, отдельный санузел, отдельную кухню, оборудованную плитой, из жилого дома имеется один выход на первом этаже на прилегающий к дому земельный участок, то есть спорный объект недвижимого имущества по существу предназначен для проживания нескольких семей.
Данные обстоятельства, по мнению заявителя, подтверждают факт возведения многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли.
Следует также учесть, что на самовольную реконструкцию, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из положений гражданского законодательства лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
С учетом указанного, поскольку спорный объект имущества не относится к индивидуальному жилищному строительству, а напротив содержит в себе признаки многоквартирного дома, что исключает возможность применения к данным правоотношениям положений ст. 25.3 Закона о регистрации, следовательно, в данном случае подлежит применению общий порядок государственной регистрации, установленный ст. 25 Закона о регистрации, в соответствии с которым право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Спорный объект недвижимости - жилой дом является объектом капитального строительства. Реконструкция объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), повлекшая необходимость учета изменений сведений государственного кадастра недвижимости о таком объекте, должна соответствовать требованиям градостроительного законодательства.
Согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Случаи, когда разрешение на строительство не требуется, перечислены в п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при этом положения данного пункта применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.
Представленные на регистрацию документы свидетельствуют о том, что объект недвижимости, на который было зарегистрировано право собственности заявителей, прекратил свое существование в силу п. 9 ст. 12 Закона о регистрации, ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, следовательно, прекратились все существовавшие права на данный объект, соответственно, при образовании нового объекта недвижимости, права на него подлежат государственной регистрации на основании документов, подтверждающих правомерность и факт его создания, в соответствии положениями ст. ст. 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 25, 25.3 Закона о регистрации.
При этом в соответствии с ответом ГУП ГУИОН от <дата> не представляется возможным сделать вывод о характере работ, приведших к изменению этажности объекта, определить были ли в результате реконструкции и строительства затронуты конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности, не были ли превышены предельные параметры разрешенного строительства, и, соответственно, установить необходимость получения разрешения на указанные работы.
В кассационной жалобе заявитель также ссылается на то, что вторым основанием для отказа в государственной регистрации явилось непредставление единовременно заявлений всех сособственников на прекращение права на старый объект недвижимости с одновременной подачей заявлений на регистрацию права собственности на новый объект недвижимости, поскольку невыполнение данного требования повлечет нарушение прав и законных интересов сособственников, которые не обратились в регистрирующий орган, кроме того, внесение в ЕГРП сведений о новом объекте недвижимого имущества без ликвидации старого объекта повлечет двойную регистрацию.
Исходя из положений ст. ст. 244, 245, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 и п. 11 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70 - основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности, возникающего с момента государственной регистрации, являются заявления всех лиц, приобретающих объект недвижимости в общую долевую собственность, которые регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером, в связи с чем необходимо представить отдельное заявление каждого собственника либо одно общее заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности.
Кроме того, согласно требованиям п. 1 ст. 18 Закона о регистрации и требованиям п. 39 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, данные о размере долей в праве общей долевой собственности указываются в ЕГРП в виде правильной дроби, при суммарном сложении которых итог должен равняться единице.
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что суд апелляционной инстанции при разрешении спора применил норму права, которая не подлежала применению к данным правоотношениям, что повлекло вынесение необоснованного и незаконного решения, оспариваемое судебное постановление подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 апреля 2014 года отменить, оставить в силе решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 года.
Председательствующий
ПАВЛЮЧЕНКО М.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)