Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Стахановой В.Н.
судей Игнашиной Г.Д., Тиминской О.А.
по докладу судьи Стахановой В.Н.
при ведении протокола судебного заседания судьей Стахановой В.Н.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-80/2006) ИП Хохлова Александра Федоровича г. Обнинск
на решение Арбитражного суда Калужской области от 06.09.06
по делу N А23-2108/06А-15-167 (судья Курушина А.А.)
по заявлению ИП Хохлова А.Ф.
к Администрации города Обнинска
о признании недействительным постановления Администрации г. Обнинска от 27.06.2006 N 586-п об отказе в переводе жилого помещения в нежилое
при участии в судебном заседании представителей:
от заявителя: Устинова Л.В., по доверенности б/н от 17.04.2006 удостоверение N 296 от 18.11.2002; Буманская М.А., доверенность N 1725 от 17.04.2006, Поляков В.В. -доверенность б/н от 29.08.2006
от Администрации г. Обнинска: Гордеева Н.И., начальник отдела, доверенность N 01-23/2578 от 27.12.2006; Хачикян Г.П., юрист - гл. специалист, доверенность N 01-23/2579 от 27.12.2006.
установил:
Индивидуальный предприниматель Хохлов Александр Федорович г. Обнинск Калужской области (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к Администрации города Обнинска (далее - Администрация) о признании недействительным постановления Администрации от 27.06.2006 года N 586-п об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 06.09.06 ИП Хохлову А.Ф. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Хохлов А.Ф. подал апелляционную жалобу в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражения, изложенные в отзыве, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что обжалуемое решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Хохлов Александр Федорович, являясь собственником квартиры N 4, расположенной по адресу: г. Обнинск, ул. Гагарина, дом N 11, обратился в Администрацию г. Обнинска с заявлением о переводе указанного объекта недвижимости из жилого в нежилое с целью открытия стоматологического кабинета.
При этом Предпринимателем в соответствии с требованиями ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК России) представлен полный пакет документов, перечень которых необходим для перевода жилого помещения в нежилое помещение.
Рассмотрев данное заявление, Администрация города Обнинска вынесла постановление от 27.06.2006 года N 586-п об отказе предпринимателю Хохлову А.Ф. в переводе жилого помещения в нежилое, расположенного по адресу: г. Обнинск, ул. Гагарина, д. 11, кв. 4. в связи с несоблюдением условий, предусмотренных ст. 22 ЖК России, отсутствием согласия всех собственников на распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме, ссылаясь на положения ст. 36 ЖК России, ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК России).
Данный отказ послужил основанием обращения ИП Хохлова А.Ф. в Арбитражный суд Рязанской области с соответствующим заявлением.
Рассматривая спор по существу и отказывая в удовлетворении требований Предпринимателю, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку режим общего имущества определен, как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности, в связи с чем, оспариваемое постановление соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд апелляционной инстанции считает указанный вывод правомерным по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК России собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно положениям статей 290, 291 ГК России собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, другое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
В соответствии с требованиями статьи 246 ГК России распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ст. 135 ЖК России товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК России собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЖК России собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Следовательно, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.
Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении него, что предусмотрено п. 1 ст. 246 ГК России.
В соответствии с данной нормой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
К распоряжению имуществом относятся так же действия по изменению объекта.
Согласно п. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переоборудовании, перепланировки дома.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, собственниками жилья в доме N 11 по ул. Гагарина в г. Обнинске образовано товарищество собственников жилья "Кристалл", что подтверждается Уставом ТСЖ "Кристалл" (л.д. 71). Спорная квартира N 4, принадлежащая ИП Хохлову А.Ф., расположена в доме ТСЖ "Кристалл" по адресу г. Обнинск ул. Гагарина д. 11.
23.05.2006 ИП Хохлов А.Ф. обратился в Администрацию г. Обнинска с заявлением о переводе, принадлежащей ему квартиры из жилого помещения в нежилое для осуществления им предпринимательской деятельности.
В соответствии с требованиями ст. 23 ЖК России в Администрацию Хохловым А.Ф. был предоставлен полный пакет документов.
В связи с тем, что в перечне документов отсутствовало письменное согласие всех собственников жилых помещений дома, расположенного по адресу: г. Обнинск ул. Гагарина д. 11., Администрация 27.06.2006 года отказа предпринимателю Хохлову А.Ф. в переводе жилого помещения в нежилое помещение.
В этой связи судом установлено, что поскольку согласно проекту перепланировки жилой квартиры Хохлова А.Ф. под стоматологический кабинет подвергаются изменению несущие ограждающие конструкции данного жилого многоквартирного дома - выпиливание проема размером 850x2070 в стеновой панели В8-2, а также пристройка крыльца и козырька над входом, в данном случае, требуется согласие собственников помещений в жилом доме на проводимые работы по реконструкции.
Из материалов дела следует, что в соответствии с п. 13.7.4 Устава, утвержденного 14.07.2004 общим собранием Товарищества собственников жилья "Кристалл", находящегося по адресу: г. Обнинск, ул. Гагарина, д. 11, к исключительной компетенции общего собрания относится, в частности, принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме.
При этом судом установлено, что общее собрание членов товарищества согласие на реконструкцию здания жилого дома не давало.
Кроме того, как видно из материалов дела, относительно возможности перевода жилого помещения в нежилое для открытия стоматологического кабинета отрицательно высказались и жильцы дома - члены ТСЖ "Кристалл", посчитавшие, что их права и законные интересы в таком случае будут нарушены (л. д. 64).
Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного управления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом ненормативный правовой акт может быть признан недействительным только при наличии одновременно двух условий, а именно не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов Предпринимателя.
Таким образом, суд, установив, что отказ Администрации г. Обнинска переводе жилого помещения в нежилое, соответствует закону и не нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы Предпринимателя, правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований Хохлову А.Ф.
Довод заявителя жалобы о том, что Администрация при принятии решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, тем самым нарушила его право осуществлять предпринимательскую деятельность и использовать квартиру, принадлежащую ему на праве собственности под стоматологический кабинет, является необоснованным, поскольку общее имущество многоквартирного дома подчинено специальному правовому режиму.
Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, предусмотренное ст. 289 ГК России и ст. 36 ЖК России, существенно отличается от закрепленного нормами гл. 16 ГК России "Общая собственность".
Более того, в соответствии с п. 2 ст. 55 Конституции Российской Федерации ограничение прав и свобод человека и гражданина допустимо только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
То же закреплено и в п. 2 ст. 1 ГК России в отношении имущественных прав, первое из которых - право собственности.
При этом, права участника общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме ограничены законом в интересах других сособственников для обеспечения беспрепятственного и безопасного использования принадлежащих им помещений. Следовательно, данные ограничения являются законными и справедливыми.
Кроме того, в ст. 38 ЖК России закреплено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что для изменения статуса квартиры под стоматологический кабинет необходимо произвести перепланировку жилого помещения, а не его реконструкцию, в результате которой никакого уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме не произойдет, является несостоятельной.
В п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В ходе судебного заседания апелляционной инстанции заместитель главного архитектора г. Обнинска Лапина О.И. пояснила, что Управлением архитектуры рассматривался проект перепланировки жилой квартиры N 4 в доме N 11 по ул. Гагарина в г. Обнинске под стоматологический кабинет с устройством отдельного входа. При этом установлено, что проектом затрагиваются несущие ограждающие конструкции жилого многоквартирного дома, кроме того, происходит установка дополнительного санитарно-технического оборудования, что влечет изменения в инженерно-техническом оборудовании жилого дома (водопровод, канализация, электроосвещение). Также изменяются технико-экономические показатели жилого дома, в частности, его строительный объем (пристройка крыльца и козырька над входом, непосредственно связанные конструктивно с наружными несущими стенами здания).
Несущая ограждающая конструкция имеет следующие функции:
- - несет перекрытия и крышу, передает нагрузки на фундамент;
- - ограждает внутреннюю часть дома от внешних воздействий;
- - несет эстетическую функцию.
Функции несущих конструкций, подтверждаются проектом жилого дома и заключаются в следующем: несут перекрытия и крышу, передают нагрузки на фундамент, ограждают внутреннюю часть дома от внешних воздействий, а также выполняют эстетическую функцию.
Таким образом, учитывая пояснения заместителя главного архитектора г. Обнинска, судом сделан правильный вывод о том, что в данном случае имеет место факт реконструкции, которая является существенным изменением объекта.
Между тем, в соответствии с п. 2 ст. 40 ЖК России, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В связи с тем, что в ходе реконструкции затрагиваются ограждающие несущие конструкции дома, которые относятся к общему имуществу Товарищества собственников жилья "Кристалл" должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом апелляционной инстанции не принимается довод заявителя жалобы о том, что положения СНиП, введенного в действие Постановлением Госстроя России от 23.06.2006 N 109, противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений проводится проверка соответствия проектов документов территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации требованиям законодательства, нормативным техническим документам в части, не противоречащей Федеральному закону от 27 декабря 2002 года N 184-ФЗ "О техническом регулировании" и Градостроительному кодексу Российской Федерации.
В соответствии со статьей 46 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" до вступления в силу соответствующих технических регламентов в области строительства подлежат обязательному исполнению требования действующих нормативных документов в строительстве, принятых до 1 июля 2003 года, направленные на достижение целей технического регулирования и обеспечивающие, в частности:
- - право граждан на благоприятную среду жизнедеятельности при осуществлении градостроительной деятельности;
- - надежность зданий и сооружений и их инженерных систем в расчетных условиях эксплуатации, прочность и устойчивость строительных конструкций и оснований;
- - охрану здоровья людей в процессе эксплуатации зданий и сооружений.
Не принимается во внимание и ссылка Предпринимателя на то обстоятельство, что ни Администрация, ни суд первой инстанции не указали в решении на основания отказа с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.
Исходя из смысла ч. 2 статьи 24 ЖК России можно сделать вывод, что в ч. 1 этой статьи дан исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать собственнику в переводе помещения.
Вместе с тем, орган местного самоуправления должен сделать обязательную ссылку на нарушения, предусмотренные ч. 1 комментируемой статьи.
Однако, исходя из основных принципов жилищного законодательства, установленных ст. 1 ЖК России, граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Более того, как следует из ст. 209 ГК России и прямо указывается в ст. 17 ЖК России, осуществление права пользования жилым помещением не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обуславливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение суда первой инстанции от 06.09.2006 по делу N А23-2108/06А-15-167 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.
Председательствующий
Судьи
В.Н.СТАХАНОВА
Г.Д.ИГНАШИНА
О.А.ТИМИНСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.01.2007 ПО ДЕЛУ N А23-2108/06А-15-167
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2007 г. по делу N А23-2108/06А-15-167
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Стахановой В.Н.
судей Игнашиной Г.Д., Тиминской О.А.
по докладу судьи Стахановой В.Н.
при ведении протокола судебного заседания судьей Стахановой В.Н.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-80/2006) ИП Хохлова Александра Федоровича г. Обнинск
на решение Арбитражного суда Калужской области от 06.09.06
по делу N А23-2108/06А-15-167 (судья Курушина А.А.)
по заявлению ИП Хохлова А.Ф.
к Администрации города Обнинска
о признании недействительным постановления Администрации г. Обнинска от 27.06.2006 N 586-п об отказе в переводе жилого помещения в нежилое
при участии в судебном заседании представителей:
от заявителя: Устинова Л.В., по доверенности б/н от 17.04.2006 удостоверение N 296 от 18.11.2002; Буманская М.А., доверенность N 1725 от 17.04.2006, Поляков В.В. -доверенность б/н от 29.08.2006
от Администрации г. Обнинска: Гордеева Н.И., начальник отдела, доверенность N 01-23/2578 от 27.12.2006; Хачикян Г.П., юрист - гл. специалист, доверенность N 01-23/2579 от 27.12.2006.
установил:
Индивидуальный предприниматель Хохлов Александр Федорович г. Обнинск Калужской области (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к Администрации города Обнинска (далее - Администрация) о признании недействительным постановления Администрации от 27.06.2006 года N 586-п об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 06.09.06 ИП Хохлову А.Ф. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Хохлов А.Ф. подал апелляционную жалобу в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражения, изложенные в отзыве, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что обжалуемое решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Хохлов Александр Федорович, являясь собственником квартиры N 4, расположенной по адресу: г. Обнинск, ул. Гагарина, дом N 11, обратился в Администрацию г. Обнинска с заявлением о переводе указанного объекта недвижимости из жилого в нежилое с целью открытия стоматологического кабинета.
При этом Предпринимателем в соответствии с требованиями ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК России) представлен полный пакет документов, перечень которых необходим для перевода жилого помещения в нежилое помещение.
Рассмотрев данное заявление, Администрация города Обнинска вынесла постановление от 27.06.2006 года N 586-п об отказе предпринимателю Хохлову А.Ф. в переводе жилого помещения в нежилое, расположенного по адресу: г. Обнинск, ул. Гагарина, д. 11, кв. 4. в связи с несоблюдением условий, предусмотренных ст. 22 ЖК России, отсутствием согласия всех собственников на распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме, ссылаясь на положения ст. 36 ЖК России, ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК России).
Данный отказ послужил основанием обращения ИП Хохлова А.Ф. в Арбитражный суд Рязанской области с соответствующим заявлением.
Рассматривая спор по существу и отказывая в удовлетворении требований Предпринимателю, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку режим общего имущества определен, как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности, в связи с чем, оспариваемое постановление соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд апелляционной инстанции считает указанный вывод правомерным по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК России собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно положениям статей 290, 291 ГК России собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, другое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
В соответствии с требованиями статьи 246 ГК России распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ст. 135 ЖК России товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК России собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЖК России собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Следовательно, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений.
Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении него, что предусмотрено п. 1 ст. 246 ГК России.
В соответствии с данной нормой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
К распоряжению имуществом относятся так же действия по изменению объекта.
Согласно п. 3 ст. 36 и п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переоборудовании, перепланировки дома.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, собственниками жилья в доме N 11 по ул. Гагарина в г. Обнинске образовано товарищество собственников жилья "Кристалл", что подтверждается Уставом ТСЖ "Кристалл" (л.д. 71). Спорная квартира N 4, принадлежащая ИП Хохлову А.Ф., расположена в доме ТСЖ "Кристалл" по адресу г. Обнинск ул. Гагарина д. 11.
23.05.2006 ИП Хохлов А.Ф. обратился в Администрацию г. Обнинска с заявлением о переводе, принадлежащей ему квартиры из жилого помещения в нежилое для осуществления им предпринимательской деятельности.
В соответствии с требованиями ст. 23 ЖК России в Администрацию Хохловым А.Ф. был предоставлен полный пакет документов.
В связи с тем, что в перечне документов отсутствовало письменное согласие всех собственников жилых помещений дома, расположенного по адресу: г. Обнинск ул. Гагарина д. 11., Администрация 27.06.2006 года отказа предпринимателю Хохлову А.Ф. в переводе жилого помещения в нежилое помещение.
В этой связи судом установлено, что поскольку согласно проекту перепланировки жилой квартиры Хохлова А.Ф. под стоматологический кабинет подвергаются изменению несущие ограждающие конструкции данного жилого многоквартирного дома - выпиливание проема размером 850x2070 в стеновой панели В8-2, а также пристройка крыльца и козырька над входом, в данном случае, требуется согласие собственников помещений в жилом доме на проводимые работы по реконструкции.
Из материалов дела следует, что в соответствии с п. 13.7.4 Устава, утвержденного 14.07.2004 общим собранием Товарищества собственников жилья "Кристалл", находящегося по адресу: г. Обнинск, ул. Гагарина, д. 11, к исключительной компетенции общего собрания относится, в частности, принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме.
При этом судом установлено, что общее собрание членов товарищества согласие на реконструкцию здания жилого дома не давало.
Кроме того, как видно из материалов дела, относительно возможности перевода жилого помещения в нежилое для открытия стоматологического кабинета отрицательно высказались и жильцы дома - члены ТСЖ "Кристалл", посчитавшие, что их права и законные интересы в таком случае будут нарушены (л. д. 64).
Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного управления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом ненормативный правовой акт может быть признан недействительным только при наличии одновременно двух условий, а именно не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов Предпринимателя.
Таким образом, суд, установив, что отказ Администрации г. Обнинска переводе жилого помещения в нежилое, соответствует закону и не нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы Предпринимателя, правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований Хохлову А.Ф.
Довод заявителя жалобы о том, что Администрация при принятии решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, тем самым нарушила его право осуществлять предпринимательскую деятельность и использовать квартиру, принадлежащую ему на праве собственности под стоматологический кабинет, является необоснованным, поскольку общее имущество многоквартирного дома подчинено специальному правовому режиму.
Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, предусмотренное ст. 289 ГК России и ст. 36 ЖК России, существенно отличается от закрепленного нормами гл. 16 ГК России "Общая собственность".
Более того, в соответствии с п. 2 ст. 55 Конституции Российской Федерации ограничение прав и свобод человека и гражданина допустимо только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
То же закреплено и в п. 2 ст. 1 ГК России в отношении имущественных прав, первое из которых - право собственности.
При этом, права участника общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме ограничены законом в интересах других сособственников для обеспечения беспрепятственного и безопасного использования принадлежащих им помещений. Следовательно, данные ограничения являются законными и справедливыми.
Кроме того, в ст. 38 ЖК России закреплено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что для изменения статуса квартиры под стоматологический кабинет необходимо произвести перепланировку жилого помещения, а не его реконструкцию, в результате которой никакого уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме не произойдет, является несостоятельной.
В п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В ходе судебного заседания апелляционной инстанции заместитель главного архитектора г. Обнинска Лапина О.И. пояснила, что Управлением архитектуры рассматривался проект перепланировки жилой квартиры N 4 в доме N 11 по ул. Гагарина в г. Обнинске под стоматологический кабинет с устройством отдельного входа. При этом установлено, что проектом затрагиваются несущие ограждающие конструкции жилого многоквартирного дома, кроме того, происходит установка дополнительного санитарно-технического оборудования, что влечет изменения в инженерно-техническом оборудовании жилого дома (водопровод, канализация, электроосвещение). Также изменяются технико-экономические показатели жилого дома, в частности, его строительный объем (пристройка крыльца и козырька над входом, непосредственно связанные конструктивно с наружными несущими стенами здания).
Несущая ограждающая конструкция имеет следующие функции:
- - несет перекрытия и крышу, передает нагрузки на фундамент;
- - ограждает внутреннюю часть дома от внешних воздействий;
- - несет эстетическую функцию.
Функции несущих конструкций, подтверждаются проектом жилого дома и заключаются в следующем: несут перекрытия и крышу, передают нагрузки на фундамент, ограждают внутреннюю часть дома от внешних воздействий, а также выполняют эстетическую функцию.
Таким образом, учитывая пояснения заместителя главного архитектора г. Обнинска, судом сделан правильный вывод о том, что в данном случае имеет место факт реконструкции, которая является существенным изменением объекта.
Между тем, в соответствии с п. 2 ст. 40 ЖК России, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В связи с тем, что в ходе реконструкции затрагиваются ограждающие несущие конструкции дома, которые относятся к общему имуществу Товарищества собственников жилья "Кристалл" должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом апелляционной инстанции не принимается довод заявителя жалобы о том, что положения СНиП, введенного в действие Постановлением Госстроя России от 23.06.2006 N 109, противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений проводится проверка соответствия проектов документов территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации требованиям законодательства, нормативным техническим документам в части, не противоречащей Федеральному закону от 27 декабря 2002 года N 184-ФЗ "О техническом регулировании" и Градостроительному кодексу Российской Федерации.
В соответствии со статьей 46 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" до вступления в силу соответствующих технических регламентов в области строительства подлежат обязательному исполнению требования действующих нормативных документов в строительстве, принятых до 1 июля 2003 года, направленные на достижение целей технического регулирования и обеспечивающие, в частности:
- - право граждан на благоприятную среду жизнедеятельности при осуществлении градостроительной деятельности;
- - надежность зданий и сооружений и их инженерных систем в расчетных условиях эксплуатации, прочность и устойчивость строительных конструкций и оснований;
- - охрану здоровья людей в процессе эксплуатации зданий и сооружений.
Не принимается во внимание и ссылка Предпринимателя на то обстоятельство, что ни Администрация, ни суд первой инстанции не указали в решении на основания отказа с обязательной ссылкой на нарушенное собственником законодательство.
Исходя из смысла ч. 2 статьи 24 ЖК России можно сделать вывод, что в ч. 1 этой статьи дан исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать собственнику в переводе помещения.
Вместе с тем, орган местного самоуправления должен сделать обязательную ссылку на нарушения, предусмотренные ч. 1 комментируемой статьи.
Однако, исходя из основных принципов жилищного законодательства, установленных ст. 1 ЖК России, граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Более того, как следует из ст. 209 ГК России и прямо указывается в ст. 17 ЖК России, осуществление права пользования жилым помещением не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обуславливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение суда первой инстанции от 06.09.2006 по делу N А23-2108/06А-15-167 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.
Председательствующий
Судьи
В.Н.СТАХАНОВА
Г.Д.ИГНАШИНА
О.А.ТИМИНСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)