Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Аносовой Н.В.
судей Лариной Т.С., Масенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания: Тихомировой Н.М.
при участии:
от истца: пр. Калибина Т.Б., дов. от 31.07.2012; пр. Баулина П.Б., дов. от 31.07.2012
от ответчика: пр. Гавриловой С.А.
от 3-х лиц: не явились, извещены
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-988/2013) ТСЖ "Гельвеция" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2012 по делу N А56-48256/2012 (судья Раннева Ю.А.), принятое
по иску ТСЖ "Гельвеция"
к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
3-е лица: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, ООО "Петербургтеплоэнерго",
о признании права собственности
установил:
Товарищество собственников жилья "Гельвеция" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о признании права общей долевой собственности квартир и помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Марата, дом 11, на здание котельной общей площадью 262,2 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Марата, д. 11, литера Б, ссылаясь на то, что спорное имущество относится к общему имуществу многоквартирного дома. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу и Общество с ограниченной ответственностью "Петербургтеплоэнерго".
Решением суда первой инстанции от 19.11.2012 в иске отказано. Суд первой инстанции указал на то, что истец не подтвердил, что на момент приватизации первой квартиры в доме по спорному адресу здание котельной фактически использовалось в качестве общего имущества домовладельцев, являлось общей долевой собственностью. Судом принято во внимание, что котельная учтена в качестве самостоятельного здания, передавалась на вещном, обязательственном правах иным лицам, использовалась для отопления домов по разным адресам, включена в долгосрочную целевую программу Санкт-Петербурга: "Строительство и реконструкция объектов теплоснабжения в Адмиралтейском и Центральном районах Санкт-Петербурга" на основании нормативного правового акта, не оспоренного и не признано недействительным в установленном порядке, котельная не входит в перечень общего имущества, находящегося в границах земельного участка, на котором расположен жилой дом. Суд указал на то, что возражения ответчика на исковое заявление истцом не опровергнуты, учел доводы истца относительно заявления КУГИ СПб о применении срока исковой давности при необходимости учета даты государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на спорное здание.
На решение суда первой инстанции ТСЖ "Гельвеция" подана апелляционная жалоба, в которой ее податель просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование своей позиции податель апелляционной жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно сослался на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А56-7324/2008-СГ3-14/13. С 1962 года объект использовался как котельная, на момент приватизации первой квартиры в доме, спорный объект фактически использовался в качестве общего имущества. Суд должен был самостоятельно установить дату приватизации первой квартиры в доме. У истца не имелось обязанности заявлять иск об истребовании спорного имущества, само по себе использование имущество третьим лицом на правах аренды не свидетельствует о нарушении прав собственников. Законом не исключено размещение общего имущества в отдельном здании, о характере имущества как общего свидетельствует его назначение. Паспортом домовладения подтверждается, что котельная входит в состав кондоминиума и расположен на земельном участке с многоквартирным домом. Включение спорного имущества в долгосрочную целевую программу не может лишить истца возможности обратится за защитой права собственности. На требования истца исковая давность не распространяется, позиция суда относительно срока исковой давности не ясна.
В отзыве на апелляционную жалобу КУГИ СПб возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что спорное имущество находится в собственности Санкт-Петербурга, здание сформировано как самостоятельный объект. Здание длительное время использовалось третьим лицом, и обслуживало и иные здания, кроме объекта истца. Спорное здание находится вне границ земельного участка кондоминиума, на котором расположены лит. А, и лит. В. Возникшее до 1995 года право не может быть оспорено со ссылкой на принятое позже законодательство, оснований для прекращения права собственности Санкт-Петербурга на спорное имущество не имелось. В качестве самостоятельного объекта здание сформировано до начала приватизации квартир в жилом доме. Товарищество собственников жилья не приобретает имущественных прав собственников помещений в многоквартирном доме.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Петербургтеплоэнерго" возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что спорный объект сформирован как самостоятельный объект недвижимого имущества и передан собственником в аренду третьему лицу.
Апелляционная жалоба рассмотрена в судебном заседании 29.04.2013, судом в составе: председательствующий судья Аносова Н.В., судьи Масенкова И.В., Ларина Т.С. Состав суда изменен в порядке статьи 18 АПК РФ на основании визы заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда на докладной записке председательствующего.
Третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. С учетом мнения представителей сторон и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Заслушав объяснения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, выводы обжалуемого судебного акта и представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда.
Как подтверждается представленного в материалы дела Паспортом домовладения, 14.06.2004 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству зарегистрирован кондоминиум за номером 398 (кадастровый номер 1221:9:К), в составе: земельный участок с кадастровым номером 78:1221:9, жилой дом с кадастровым номером 78:1221:9:5 и жилой дом с кадастровым номером 78:1221:9:11. Домовладению присвоен постоянный адрес: ул. Марата, д. 11, лит. А и лит. В.
В паспорте домовладения отмечено, что квартиры в доме находятся в частной собственности.
Архивная справка на нежилое строение литера Б от 13.11.1946 подтверждается, что создание домовладения по адресу ул. Марата, д. 11, площадь земельного участка 1838,44 кв. м. Согласно карточке на домовладение от 17.10.1962, в его составе числилась в том числе котельная - литера Б, площадью 301,15 кв. м, год постройки 1828/1962.
Из справки Проектно-инвентаризационного бюро Центрального района "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 26.10.2012 N 2335/01-35 следует, что спорное здание учтено как котельная с 20.03.1968, общей площадью 240,62 кв. м. По результатам технической инвентаризации 13.11.2001 литера Б объединена с литерой Г в одно строение литера Б. Общая площадь вновь образованного строения - 262,2 кв. м. Использование - котельная.
То обстоятельство, что спорное значение как минимум с 1962 года по настоящее время использовалось как котельная, отапливающая многоквартирный дом по адресу - ул. Марата, д. 11, установлено судом первой инстанции и не оспаривалось ответчиками.
Поскольку на момент разграничения права собственности на государственное имущество здание по названному адресу являлось жилым домом с пристроенной котельной, суд первой инстанции обоснованно указал, что оно подлежало отнесению к объектам муниципальной собственности на основании пункта 1 приложения 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Право собственности Санкт-Петербурга на котельную общей площадью 262,2 кв. м, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 11, лит. Б, зарегистрировано в ЕГРП 10.03.2011, имущество внесено в Реестр собственности Санкт-Петербурга 04.02.2004.
Тем не менее, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для возникновения общей долевой собственности владельцев помещений в многоквартирном доме на спорное имущество.
В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
С указанной даты право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома возникает у собственников помещений в силу закона независимо от отнесения объекта жилого фонда к муниципальному либо иному уровню собственности.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются:
- а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- б) крыши;
- в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
- г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
- д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу изложенного, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения его функционального назначения при строительстве и эксплуатации.
Поименованными выше доказательствами подтверждено, и не оспаривается ответчиком, что спорное значение возведено в качестве вспомогательного по отношению к жилым домам по адресу - ул. Марата, 11 и большую часть периода эксплуатации зданий использовалось в качестве котельной, то есть было предназначено и эксплуатировалось для целей удовлетворения нужд владельцев помещений в многоквартирных домах.
Таким образом, представленными в дело доказательствами подтверждено, что котельная лит Б не имеет самостоятельного назначения, проектировалась как вспомогательное и подсобное помещение и эксплуатировалась как единственный источник теплоснабжения дома и продолжает эксплуатироваться таким образом, что подтверждается письмом ГУП "ТЭК СПб" от 02.08.2010 N 58-12/18610/2.
В настоящее время объект предназначен для размещения и обслуживания инженерных коммуникаций более чем одного помещения жилого дома, обладает признаками, установленными статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, на него распространяется режим общей долевой собственности всех собственников помещений в указанном жилом доме. Фактическая возможность подключения к спорному оборудованию иных тепловых сетей не исключает его квалификацию как имущества, используемого всеми собственниками помещений конкретного жилого дома, для теплоснабжения которого был создан спорный объект, равно как и наличие намерений государственного собственника использовать спорное имущество и включение его в целевую программу по организации теплоснабжения в Санкт-Петербурге.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательства того, что котельная с момента ее строительства либо на дату приватизации первой квартиры являлась самостоятельным объектом недвижимости и имела иное целевое назначение, отличное от обслуживания дома, суду не представлены.
Право собственности Санкт-Петербурга на все здание котельной зарегистрировано после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, чем нарушены предусмотренные статьей 36 указанного Кодекса права иных собственников помещений многоквартирного жилого дома на общее имущество.
В пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Выбытие спорной котельной из фактического владения собственников помещений многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: Марата 11, материалами дела не подтверждено, следовательно, признанием права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество восстанавливаются права последних, истцом избран надлежащий способ защиты прав. По смыслу положений статьи 135, подпункта 8 статьи 138 ЖК РФ, ТСЖ "Гельвеция" имеет право обращения в суд в интересах собственников жилых помещений, заявленное требование направлено на восстановление прав именно собственниками квартир. Довод ответчика о предъявлении иска ненадлежащим лицом не может быть принят.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Разрешение этого вопроса зависит от того, было ли спорное имущество на указанный момент предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Как указано выше, спорное имущество использовалось для обслуживания жилых домов на ул. Марата, 11, и на момент принятия первой части ГК РФ и Жилищного кодекса РФ, установивших наличие законных оснований для возникновения права общей долевой собственности собственников квартир в доме, в доме имелись приватизированные квартиры. Следовательно, у собственников помещений в жилом доме есть основания для признания за ними права общей долевой собственности на спорное имущество, возникшее в силу закона. Использование имущества иным лицом на правах аренды не имеет правового значения для оценки вещных прав на имущество.
Принимая во внимание, что согласно ответу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга на запрос суда, земельный участок под зданием не был сформирован в принципе, то обстоятельство, что земельные участки под жилыми домами не включают в себя земельный участок, на котором расположена котельная, не препятствуют признанию права собственности на строение, которое, в данном случае не зависит от права на земельный участок, который по общему правилу статьи 36 ЗК РФ следует судьбе объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, иск подлежал удовлетворению. Решение суда первой инстанции следует отменить, иск и апелляционную жалобу - удовлетворить. В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанций, понесенные истцом, подлежат компенсации в его пользу за счет ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2012 по делу N А56-57807/2012 отменить, принять новый судебный акт:
Признать право общей долевой собственности собственников квартир и помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Марата, дом 11, на здание котельной, общей площадью 262,2 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Марата, дом 11, литера Б.
Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу Товарищества собственников жилья "Гельвеция" 6000,00 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
Председательствующий
Н.В.АНОСОВА
Судьи
Т.С.ЛАРИНА
И.В.МАСЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.05.2013 ПО ДЕЛУ N А56-48256/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2013 г. по делу N А56-48256/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Аносовой Н.В.
судей Лариной Т.С., Масенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания: Тихомировой Н.М.
при участии:
от истца: пр. Калибина Т.Б., дов. от 31.07.2012; пр. Баулина П.Б., дов. от 31.07.2012
от ответчика: пр. Гавриловой С.А.
от 3-х лиц: не явились, извещены
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-988/2013) ТСЖ "Гельвеция" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2012 по делу N А56-48256/2012 (судья Раннева Ю.А.), принятое
по иску ТСЖ "Гельвеция"
к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга
3-е лица: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, ООО "Петербургтеплоэнерго",
о признании права собственности
установил:
Товарищество собственников жилья "Гельвеция" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о признании права общей долевой собственности квартир и помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Марата, дом 11, на здание котельной общей площадью 262,2 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Марата, д. 11, литера Б, ссылаясь на то, что спорное имущество относится к общему имуществу многоквартирного дома. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу и Общество с ограниченной ответственностью "Петербургтеплоэнерго".
Решением суда первой инстанции от 19.11.2012 в иске отказано. Суд первой инстанции указал на то, что истец не подтвердил, что на момент приватизации первой квартиры в доме по спорному адресу здание котельной фактически использовалось в качестве общего имущества домовладельцев, являлось общей долевой собственностью. Судом принято во внимание, что котельная учтена в качестве самостоятельного здания, передавалась на вещном, обязательственном правах иным лицам, использовалась для отопления домов по разным адресам, включена в долгосрочную целевую программу Санкт-Петербурга: "Строительство и реконструкция объектов теплоснабжения в Адмиралтейском и Центральном районах Санкт-Петербурга" на основании нормативного правового акта, не оспоренного и не признано недействительным в установленном порядке, котельная не входит в перечень общего имущества, находящегося в границах земельного участка, на котором расположен жилой дом. Суд указал на то, что возражения ответчика на исковое заявление истцом не опровергнуты, учел доводы истца относительно заявления КУГИ СПб о применении срока исковой давности при необходимости учета даты государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на спорное здание.
На решение суда первой инстанции ТСЖ "Гельвеция" подана апелляционная жалоба, в которой ее податель просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование своей позиции податель апелляционной жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно сослался на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А56-7324/2008-СГ3-14/13. С 1962 года объект использовался как котельная, на момент приватизации первой квартиры в доме, спорный объект фактически использовался в качестве общего имущества. Суд должен был самостоятельно установить дату приватизации первой квартиры в доме. У истца не имелось обязанности заявлять иск об истребовании спорного имущества, само по себе использование имущество третьим лицом на правах аренды не свидетельствует о нарушении прав собственников. Законом не исключено размещение общего имущества в отдельном здании, о характере имущества как общего свидетельствует его назначение. Паспортом домовладения подтверждается, что котельная входит в состав кондоминиума и расположен на земельном участке с многоквартирным домом. Включение спорного имущества в долгосрочную целевую программу не может лишить истца возможности обратится за защитой права собственности. На требования истца исковая давность не распространяется, позиция суда относительно срока исковой давности не ясна.
В отзыве на апелляционную жалобу КУГИ СПб возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что спорное имущество находится в собственности Санкт-Петербурга, здание сформировано как самостоятельный объект. Здание длительное время использовалось третьим лицом, и обслуживало и иные здания, кроме объекта истца. Спорное здание находится вне границ земельного участка кондоминиума, на котором расположены лит. А, и лит. В. Возникшее до 1995 года право не может быть оспорено со ссылкой на принятое позже законодательство, оснований для прекращения права собственности Санкт-Петербурга на спорное имущество не имелось. В качестве самостоятельного объекта здание сформировано до начала приватизации квартир в жилом доме. Товарищество собственников жилья не приобретает имущественных прав собственников помещений в многоквартирном доме.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Петербургтеплоэнерго" возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что спорный объект сформирован как самостоятельный объект недвижимого имущества и передан собственником в аренду третьему лицу.
Апелляционная жалоба рассмотрена в судебном заседании 29.04.2013, судом в составе: председательствующий судья Аносова Н.В., судьи Масенкова И.В., Ларина Т.С. Состав суда изменен в порядке статьи 18 АПК РФ на основании визы заместителя председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда на докладной записке председательствующего.
Третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. С учетом мнения представителей сторон и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Заслушав объяснения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, выводы обжалуемого судебного акта и представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда.
Как подтверждается представленного в материалы дела Паспортом домовладения, 14.06.2004 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству зарегистрирован кондоминиум за номером 398 (кадастровый номер 1221:9:К), в составе: земельный участок с кадастровым номером 78:1221:9, жилой дом с кадастровым номером 78:1221:9:5 и жилой дом с кадастровым номером 78:1221:9:11. Домовладению присвоен постоянный адрес: ул. Марата, д. 11, лит. А и лит. В.
В паспорте домовладения отмечено, что квартиры в доме находятся в частной собственности.
Архивная справка на нежилое строение литера Б от 13.11.1946 подтверждается, что создание домовладения по адресу ул. Марата, д. 11, площадь земельного участка 1838,44 кв. м. Согласно карточке на домовладение от 17.10.1962, в его составе числилась в том числе котельная - литера Б, площадью 301,15 кв. м, год постройки 1828/1962.
Из справки Проектно-инвентаризационного бюро Центрального района "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 26.10.2012 N 2335/01-35 следует, что спорное здание учтено как котельная с 20.03.1968, общей площадью 240,62 кв. м. По результатам технической инвентаризации 13.11.2001 литера Б объединена с литерой Г в одно строение литера Б. Общая площадь вновь образованного строения - 262,2 кв. м. Использование - котельная.
То обстоятельство, что спорное значение как минимум с 1962 года по настоящее время использовалось как котельная, отапливающая многоквартирный дом по адресу - ул. Марата, д. 11, установлено судом первой инстанции и не оспаривалось ответчиками.
Поскольку на момент разграничения права собственности на государственное имущество здание по названному адресу являлось жилым домом с пристроенной котельной, суд первой инстанции обоснованно указал, что оно подлежало отнесению к объектам муниципальной собственности на основании пункта 1 приложения 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Право собственности Санкт-Петербурга на котельную общей площадью 262,2 кв. м, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 11, лит. Б, зарегистрировано в ЕГРП 10.03.2011, имущество внесено в Реестр собственности Санкт-Петербурга 04.02.2004.
Тем не менее, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для возникновения общей долевой собственности владельцев помещений в многоквартирном доме на спорное имущество.
В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.
В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
С указанной даты право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома возникает у собственников помещений в силу закона независимо от отнесения объекта жилого фонда к муниципальному либо иному уровню собственности.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются:
- а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- б) крыши;
- в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
- г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
- д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу изложенного, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения его функционального назначения при строительстве и эксплуатации.
Поименованными выше доказательствами подтверждено, и не оспаривается ответчиком, что спорное значение возведено в качестве вспомогательного по отношению к жилым домам по адресу - ул. Марата, 11 и большую часть периода эксплуатации зданий использовалось в качестве котельной, то есть было предназначено и эксплуатировалось для целей удовлетворения нужд владельцев помещений в многоквартирных домах.
Таким образом, представленными в дело доказательствами подтверждено, что котельная лит Б не имеет самостоятельного назначения, проектировалась как вспомогательное и подсобное помещение и эксплуатировалась как единственный источник теплоснабжения дома и продолжает эксплуатироваться таким образом, что подтверждается письмом ГУП "ТЭК СПб" от 02.08.2010 N 58-12/18610/2.
В настоящее время объект предназначен для размещения и обслуживания инженерных коммуникаций более чем одного помещения жилого дома, обладает признаками, установленными статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, на него распространяется режим общей долевой собственности всех собственников помещений в указанном жилом доме. Фактическая возможность подключения к спорному оборудованию иных тепловых сетей не исключает его квалификацию как имущества, используемого всеми собственниками помещений конкретного жилого дома, для теплоснабжения которого был создан спорный объект, равно как и наличие намерений государственного собственника использовать спорное имущество и включение его в целевую программу по организации теплоснабжения в Санкт-Петербурге.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательства того, что котельная с момента ее строительства либо на дату приватизации первой квартиры являлась самостоятельным объектом недвижимости и имела иное целевое назначение, отличное от обслуживания дома, суду не представлены.
Право собственности Санкт-Петербурга на все здание котельной зарегистрировано после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, чем нарушены предусмотренные статьей 36 указанного Кодекса права иных собственников помещений многоквартирного жилого дома на общее имущество.
В пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Выбытие спорной котельной из фактического владения собственников помещений многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: Марата 11, материалами дела не подтверждено, следовательно, признанием права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество восстанавливаются права последних, истцом избран надлежащий способ защиты прав. По смыслу положений статьи 135, подпункта 8 статьи 138 ЖК РФ, ТСЖ "Гельвеция" имеет право обращения в суд в интересах собственников жилых помещений, заявленное требование направлено на восстановление прав именно собственниками квартир. Довод ответчика о предъявлении иска ненадлежащим лицом не может быть принят.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Разрешение этого вопроса зависит от того, было ли спорное имущество на указанный момент предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Как указано выше, спорное имущество использовалось для обслуживания жилых домов на ул. Марата, 11, и на момент принятия первой части ГК РФ и Жилищного кодекса РФ, установивших наличие законных оснований для возникновения права общей долевой собственности собственников квартир в доме, в доме имелись приватизированные квартиры. Следовательно, у собственников помещений в жилом доме есть основания для признания за ними права общей долевой собственности на спорное имущество, возникшее в силу закона. Использование имущества иным лицом на правах аренды не имеет правового значения для оценки вещных прав на имущество.
Принимая во внимание, что согласно ответу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга на запрос суда, земельный участок под зданием не был сформирован в принципе, то обстоятельство, что земельные участки под жилыми домами не включают в себя земельный участок, на котором расположена котельная, не препятствуют признанию права собственности на строение, которое, в данном случае не зависит от права на земельный участок, который по общему правилу статьи 36 ЗК РФ следует судьбе объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, иск подлежал удовлетворению. Решение суда первой инстанции следует отменить, иск и апелляционную жалобу - удовлетворить. В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанций, понесенные истцом, подлежат компенсации в его пользу за счет ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.12.2012 по делу N А56-57807/2012 отменить, принять новый судебный акт:
Признать право общей долевой собственности собственников квартир и помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Марата, дом 11, на здание котельной, общей площадью 262,2 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Марата, дом 11, литера Б.
Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу Товарищества собственников жилья "Гельвеция" 6000,00 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций.
Председательствующий
Н.В.АНОСОВА
Судьи
Т.С.ЛАРИНА
И.В.МАСЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)