Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5577/2013) муниципального учреждения "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06 мая 2013 года по делу N А81-421/2013 (судья Чорноба В.В.), принятое по иску Муниципального учреждения "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" (ОГРН 1028900581192, ИНН 8903001095) к закрытому акционерному обществу "СЭЛСА" (ОГРН 1027802515344, ИНН 7804032750) о признании недействительными зарегистрированные права собственности на объекты недвижимого имущества, об исключении записи о регистрации права собственности, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Надымского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ОГРН 1028900509538, ИНН 8901002135),
установил:
Муниципальное учреждение "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" (далее - Департамент, истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к закрытому акционерному обществу "СЭЛСА" (далее - ЗАО "СЭЛСА", ответчик) о признании недействительными зарегистрированные права собственности на объекты недвижимого имущества, об исключении записи о регистрации прав собственности и о признании права собственности в отношении:
- - сеть канализации наружная, назначение: нежилое, протяженностью 47 м, лит. III, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый или (условный) номер 89:10:010102:999, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-074;
- - сеть электроснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 390 м, лит. IV, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый или (условный) номер 89:10:010102:997, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-073;
- - сеть холодного водоснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 64 м, лит. I, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый или (условный) номер 89:10:010102:998, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-075;
- - сеть теплоснабжения наружная, назначение от ТК Л/2 до 14-квартирного жилого дома, протяженностью 64,4 м, лит. III, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый или (условный) номер 89:10:010102:1018, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-135.
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Надымский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.05.2013 по делу N А81-421/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с решением суда, муниципальное учреждение "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N 89502104-07/03.12-гн от 30.03.2012 в состав вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома входят наружные инженерные сети: сеть канализации, сеть холодного водоснабжения наружная, сеть теплоснабжения наружная, сеть теплоснабжения наружная с указанием их протяженности, как по проекту, так и фактически. Полагает, что по смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации отдельной проектной и разрешительной документации на строительство спорных наружных инженерных сетей не требуется. Податель жалобы обращает внимание, что спорные наружные инженерные сети расположены на земельном участке, на котором расположен спорный многоквартирный дом, права общей долевой собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП, и предназначены для обслуживания и эксплуатации только данного многоквартирного дома. Кроме того, истец указывает, что по условиям заключенных контрактов в цену контрактов входили расходы застройщика, связанные со строительством объекта долевого строительства, включая расходы по прокладке и подключению внешних (подводящих) и внутренних инженерных сетей.
От ЗАО "СЭЛСА" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. До начала судебного заседания от муниципального учреждения "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" и ЗАО "СЭЛСА" поступили письменные ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.
Суд определил ходатайства сторон удовлетворить. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 13.08.2013 в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 15.08.2013. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в суд не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции усматривает оснований для его изменения.
Как следует из материалов дела, 29.10.2010 между муниципальным учреждением "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" и ЗАО "СЭЛСА" заключены муниципальные контракты участия в долевом строительстве N 58-МК, 59-МК, 60-МК, 61-МК, 62-МК, 63-МК, 64-МК, 65-МК, 66-МК, 67-МК, 68-МК, 69-МК, по условиям которых ЗАО "СЭЛСА" (застройщик) обязалось своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объекты долевого строительства, а именно квартиры: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14 в доме, который будет построен в пос. Лесной г. Надыма и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объекты долевого строительства Департаменту (участнику). Департамент, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную настоящими контрактами цену и принять объекты долевого строительства в собственность муниципального образования Надымский район (том 1 л. 18-24, 28-34, 38-44, 124-130, 135-141, 146-152, том 2 л. 1-7, 12-18, 23-29, 34-40, 45-51, 56-62).
По завершению строительства спорный многоквартирный дом разрешением N 89502101-07/03.12-гн от 30.03.2012 введен в эксплуатацию, согласованные в контрактах квартиры, за строительство которых в адрес ответчика Департаментом перечислены предусмотренные договорами денежные средства, приняты истцом по актам приема-передачи от 25.05.2012 (том 1 л. 113-115).
09.07.2012 и 14.09.2012 за муниципальным образованием Надымский район в Надымском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу зарегистрированы права собственности на квартиры: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14 в доме N 4, проезд 1, гор. Надым и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади занимаемых собственником помещений.
09.07.2012 за ЗАО "СЭЛСА" в Надымском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу зарегистрировано право собственности на квартиры N 8 и N 9 и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади занимаемых собственником помещений.
В дальнейшем ответчик на основании договора купли-продажи N 465 от 13.08.2012 продал квартиры N 8 и N 9 Некоммерческой организации "Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа", которая, в свою очередь, по договору безвозмездной передачи (пожертвования) жилого помещения от 13.12.2012 N 663 передала их в муниципальную собственность Надымского района (том 2 л. 67-69, 76-77).
07.12.2012 за ЗАО "СЭЛСА" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 89502101-07/03.12-гн от 30.03.2012 зарегистрировано право собственности на следующие объекты:
- - сеть канализации наружная, назначение: нежилое, протяженность 47 м, лит. III, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4;
- - сеть электроснабжения наружная, назначение: нежилое, протяженность 390 м, лит. IV, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4;
- - сеть холодного водоснабжения наружная, назначение: нежилое, протяженность 64 м, лит. I, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4;
- - сеть теплоснабжения наружная, назначение: от ТК Л/2 до 14-квартирного жилого дома, протяженность 64,4 м, лит. III, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4.
Впоследствии, после произведенной государственной регистрации права собственности на указанные объекты, ЗАО "СЭЛСА" направило в адрес истца письмо N 50 от 24.12.2012 с предложением о рассмотрении вопроса о приобретении в собственность вышеназванных наружных сетей к жилому дому на 14 квартир, расположенных по адресу: ЯНАО, Надымский район, проезд - 1й, дом 4 (том 2 л. 80).
Полагая, что сети канализации, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения являются общей долевой собственностью собственников дома N 4, расположенного в проезде 1 гор. Надым, то есть собственностью муниципального образования Надымский район, истец обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что оспариваемые наружные сети в отличие от внутренних сетей многоквартирного дома, не являются конструктивным элементом инженерного оборудования данного жилого дома, в связи с чем, построенные застройщиком и подведенные к названному дому наружные сети электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения к общему имуществу указанного многоквартирного дома не относятся и на праве собственности истцу не принадлежат.
В свою очередь, отказ в удовлетворении заявленных требований послужил поводом для подачи истцом апелляционной жалобы.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев материалы дела по доводам апелляционной жалобы, находит вышеуказанные выводы суда первой инстанции ошибочными ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Как правильно установлено судом первой инстанции, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
По условиям заключенных муниципальных контрактов объектами долевого строительства согласно проектной сметной документации являются квартиры N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14 в доме, расположенном в пос. Лесной гор. Надыма, которые в силу пунктов 2.2, 2.3 контрактов должны быть обеспечены системами коммуникаций и инженерными сооружениями (пункты 2.2, 2.3 контрактов).
Исходя из пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Как установлено судом, обязательства сторон по контрактам от N 58-МК, 59-МК, 60-МК, 61-МК, 62-МК, 63-МК, 64-МК, 65-МК, 66-МК, 67-МК, 68-МК, 69-МК исполнены надлежащим образом и в полном объеме: согласованные в них квартиры переданы истцу по актам приема-передачи, определенная в контрактах денежная сумма перечислена в адрес застройщика.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и предметом апелляционного оспаривания не являются. Разногласия сторон, как следует из доводов апелляционной жалобы, возникли по поводу построенных застройщиком объектов систем инженерно-технического обеспечения (наружных инженерных сетей).
Как указывает истец, указанные наружные инженерные сети построены застройщиком для обеспечения тепловой энергией, водоснабжением и электрической энергией спорного многоквартирного дома в пос. Лесной гор. Надыма, что по смыслу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) влечет возникновение на названные объекты недвижимости права собственности у муниципального учреждения "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район".
В свою очередь, ответчик, заявляя возражения по существу заявленных требований, указал, что поскольку предметом муниципальных контрактов участия в долевом строительстве являются квартиры, в то время как, проектной документацией строительство наружных объектов систем инженерно-технического обеспечения не предусмотрено, следовательно, оспариваемые наружные сети являются самостоятельными объектами недвижимости, не относящимися в общему имуществу построенного застройщиком многоквартирного дома.
Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ изложенные позиции сторон, а также совокупность имеющихся доказательств по делу, пришел к выводу об обоснованности заявленных Департаментом требований по указанным основаниям.
Как следует из положений статьи 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).
Как установлено в части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
Из анализа названных норм следует, что для отнесения спорного имущества к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности, необходимо выяснить его целевое назначение и функциональную принадлежность. Критерием отнесения того или иного имущества многоквартирного дома к общему имущество является обслуживание им более одного помещения (статья 36 ЖК РФ).
Если на момент ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию и приобретения права собственности на отдельные помещения в нем были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием более одного помещения в данном здании, и не использовались фактически в качестве общего имущества собственниками помещений, то право общей долевой собственности собственников на эти помещения не возникает.
Таким образом, отнесение имущества к общему имуществу многоквартирного дома законодатель связывает с назначением этого имущества: построено оно или приспособлено в установленном порядке для обслуживания конкретного многоквартирного дома.
В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.
В предмет доказывания по настоящему делу входит установление обстоятельств, подтверждающих отнесение спорного имущества к общему имуществу многоквартирного дома, в том числе обстоятельств, свидетельствующих о том, для каких целей предназначались спорное имущество первоначально и как оно в связи с этим использовалось, а также нарушение прав истца регистрацией застройщиком права собственности на указанные объекты.
Как следует из материалов дела, строительство спорного объекта осуществлялось на основании выданных Администрацией муниципального образования города Надым разрешений на строительство N RU 895002104-01/01.12 от 26.01.2012, N RU 895002104-17/08.10 от 06.08.2010, согласно которым строительный объем, в том числе подземной части, составил 4811, 2 куб. м (том 1 л. 110-112).
Ввод законченного объекта в эксплуатацию, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Надым, п. Лесной, осуществлен на основании выданного Администрацией города Надыма разрешения N 89502104-07/03.12-гн от 30.03.2012 (том 1 л. 113-115).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N 89502104-07/03.12-гн от 30.03.2012 общий строительный объем вводимого в эксплуатацию объекта составил 4811,2 куб. м. При этом в состав вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома входят: общая площадь жилого дома, сеть канализации наружная, сеть холодного водоснабжения, сеть теплоснабжения наружная, сеть электроснабжения наружная.
Из анализа представленных документов следует, что при проектировании спорного объекта недвижимости запланировано строительство наружных инженерных сетей (тепло - и электроснабжение, водоснабжение и канализация), которые построены застройщиком в установленном контрактами порядке.
Соответствие параметров фактически построенного объекта параметрам, указанным в разрешениях на строительство N RU 895002104-01/01.12 от 26.01.2012, N RU 895002104-17/08.10 от 06.08.2010, подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 89502104-07/03.12-гн от 30.03.2012, удостоверяющим в силу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
При этом коллегия суда отмечает, что согласно пункту 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
Вместе с тем, с учетом установленных фактических обстоятельств дела отдельной проектной и разрешительной документации на строительство спорных наружных инженерных сетей не требовалось.
Более того, из анализа представленных в материалы дела кадастровых паспортов с приложенными к ним планами и схемами следует, что названные наружные сети частично расположены на земельном участке, площадью 2263 кв. м, предоставленном застройщику в аренду для строительства указанного объекта недвижимости и примыкают только к спорного многоквартирному дому, что, в свою очередь, свидетельствует о предназначении их для обслуживания и эксплуатации именно указанного дома.
Функциональное назначение оспариваемых наружных сетей, помимо прочего, подтверждается письмом N 50 от 24.12.2012, направленным ЗАО "СЭЛСА" в адрес Администрации муниципального образования Надымский район, с предложением о приобретении в собственность наружных сетей к жилому дому на 14 квартир, расположенному по адресу: ЯНАО, Надымский район, проезд 1-й, д. 4.
Кроме того суд апелляционной инстанции учитывает и другие существенные фактические обстоятельства дела. Так согласно пунктов 3.1 муниципальных контрактов участия в долевом строительстве цена контрактов установлена на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 27.10.2010 N 229/10-ОА.
По условиям пунктов 3.2 в цену контракта, подлежащую уплате истцом в адрес ответчика, входят все расходы застройщика, связанные со строительством объекта долевого строительства, включая расходы по прокладке и подключению внешних (подводящих) и внутренних инженерных сетей.
При этом в качестве встречного обязательства ЗАО "СЭЛСА" в пункте 2.3 контрактов указано на обязанность застройщика по обеспечению подведения и подключения к многоквартирному дому коммуникаций и инженерных сетей.
Вышеизложенные обстоятельства относительно включения в цену контракта расходов на строительство оспариваемых наружных сетей, в совокупности с доказательствами перечисления Департаментом в адрес ответчика денежных средств с целью выполнения встречных обязательств, определенных пунктами 1.1 контрактов, свидетельствуют о фактическом несении истцом затрат на строительство, подключение и ввод в эксплуатацию наружных инженерных сетей.
При таких обстоятельствах представленная ответчиком в материалы дела локальная смета N 58 доказательственного значения в рамках настоящего спора не имеет, поскольку составление сметной документации регулируются нормами о подряде, которые в рассматриваемом случае неприменимы.
Таким образом, ответчик, ссылаясь в апелляционной жалобе на недоказанность истцом отнесения оспариваемых наружный сетей к общему имуществу многоквартирного дома, установленные обстоятельства надлежащими доказательствами не опроверг. Наличие обстоятельств, в силу которых указанные наружные сети не отнесены к общему имуществу многоквартирного дома и являются самостоятельными объектами, ответчик не обосновал. Надлежащих доказательств в обоснование того, что наружные сети предназначены для каких-либо иных целей, помимо осуществления теплоснабжения, электроснабжения и водоснабжения многоквартирного дома по адресу: ЯНАО, Надымский район, проезд 1-й, д. 4 не предоставил.
При этом из материалов дела следует, что разрешение на строительство наружных сетей в качестве отдельных объектов не выдавалось. Изложенное, в свою очередь, свидетельствует о том, что наружные сети подведены к жилому многоквартирному дому в целях теплоснабжения, электроснабжения и водоснабжения именно дома по адресу: ЯНАО, Надымский район, проезд 1-й, д. 4. Самостоятельного хозяйственного значения, не связанного с обслуживание указанного жилого дома, наружные сети не имеют и введены в эксплуатацию одним актом (п. 2 Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) вместе с жилым многоквартирным домом как единый объект капитального строительства (т. 1 л.113-115).
Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиком не представлено.
Таким образом, установление за оспариваемыми наружными сетями статуса общего имущества жилого дома, исключает возможность нахождения указанных объектов в собственности ответчика.
При таких обстоятельствах, коллегия суда приходит к выводу об обоснованности заявленных Департаментом требований и необходимости признания права собственности на оспариваемые наружные инженерные сети за Департаментом.
Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, требование истца об исключении из ЕГРП регистрационных записей о праве собственности ЗАО "СЭЛСА" на спорные наружные инженерные сети, исходя из обстоятельств настоящего спора, является излишним, поскольку указание в резолютивной части судебного акта о признании недействительным зарегистрированного за ЗАО "СЭЛСА" права собственности на объекты недвижимости и признании права собственности на названные наружные инженерные сети за Департаментом, является основанием для исключения государственным регистратором оспариваемых записей из ЕГРП.
В соответствии с пунктом 3 частью 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельств дела, является основанием для изменения судебного решения.
С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.
По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06 мая 2013 года по делу N А81-421/2013 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.
Исковые требования удовлетворить частично.
Признать недействительным зарегистрированное 07 декабря 2012 г. право собственности за закрытым акционерным обществом "СЭЛСА" на следующие объекты недвижимого имущества:
- - сеть канализации наружная, назначение: нежилое, протяженностью 47 м, лит. III, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:999, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-074;
- - сеть электроснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 390 м, лит. IV, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:997, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-073;
- - сеть холодного водоснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 64 м, лит. I, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:998, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-075;
- - сеть теплоснабжения наружная, назначение от ТК Л/2 до 14-квартирного жилого дома, протяженностью 64,4 м, лит. III, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:1018, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-135.
Признать право собственности за муниципальным образованием Надымский район на объекты недвижимого имущества:
- - сеть канализации наружная, назначение: нежилое, протяженностью 47 м, лит. III, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:999, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-074;
- - сеть электроснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 390 м, лит. IV, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:997, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-073;
- - сеть холодного водоснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 64 м, лит. I, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:998, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-075;
- - сеть теплоснабжения наружная, назначение от ТК Л/2 до 14-квартирного жилого дома, протяженностью 64,4 м, лит. III, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:1018, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-135.
В удовлетворении исковых требований в оставшейся части отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "СЭЛСА" в доход федерального бюджета 16 000 руб. государственной пошлины по иску, 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.08.2013 ПО ДЕЛУ N А81-421/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2013 г. по делу N А81-421/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,
судей Кудриной Е.Н., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5577/2013) муниципального учреждения "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06 мая 2013 года по делу N А81-421/2013 (судья Чорноба В.В.), принятое по иску Муниципального учреждения "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" (ОГРН 1028900581192, ИНН 8903001095) к закрытому акционерному обществу "СЭЛСА" (ОГРН 1027802515344, ИНН 7804032750) о признании недействительными зарегистрированные права собственности на объекты недвижимого имущества, об исключении записи о регистрации права собственности, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Надымского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ОГРН 1028900509538, ИНН 8901002135),
установил:
Муниципальное учреждение "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" (далее - Департамент, истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к закрытому акционерному обществу "СЭЛСА" (далее - ЗАО "СЭЛСА", ответчик) о признании недействительными зарегистрированные права собственности на объекты недвижимого имущества, об исключении записи о регистрации прав собственности и о признании права собственности в отношении:
- - сеть канализации наружная, назначение: нежилое, протяженностью 47 м, лит. III, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый или (условный) номер 89:10:010102:999, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-074;
- - сеть электроснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 390 м, лит. IV, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый или (условный) номер 89:10:010102:997, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-073;
- - сеть холодного водоснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 64 м, лит. I, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый или (условный) номер 89:10:010102:998, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-075;
- - сеть теплоснабжения наружная, назначение от ТК Л/2 до 14-квартирного жилого дома, протяженностью 64,4 м, лит. III, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый или (условный) номер 89:10:010102:1018, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-135.
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Надымский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.05.2013 по делу N А81-421/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с решением суда, муниципальное учреждение "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N 89502104-07/03.12-гн от 30.03.2012 в состав вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома входят наружные инженерные сети: сеть канализации, сеть холодного водоснабжения наружная, сеть теплоснабжения наружная, сеть теплоснабжения наружная с указанием их протяженности, как по проекту, так и фактически. Полагает, что по смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации отдельной проектной и разрешительной документации на строительство спорных наружных инженерных сетей не требуется. Податель жалобы обращает внимание, что спорные наружные инженерные сети расположены на земельном участке, на котором расположен спорный многоквартирный дом, права общей долевой собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП, и предназначены для обслуживания и эксплуатации только данного многоквартирного дома. Кроме того, истец указывает, что по условиям заключенных контрактов в цену контрактов входили расходы застройщика, связанные со строительством объекта долевого строительства, включая расходы по прокладке и подключению внешних (подводящих) и внутренних инженерных сетей.
От ЗАО "СЭЛСА" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. До начала судебного заседания от муниципального учреждения "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" и ЗАО "СЭЛСА" поступили письменные ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.
Суд определил ходатайства сторон удовлетворить. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 13.08.2013 в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 15.08.2013. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
После перерыва лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в суд не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции усматривает оснований для его изменения.
Как следует из материалов дела, 29.10.2010 между муниципальным учреждением "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район" и ЗАО "СЭЛСА" заключены муниципальные контракты участия в долевом строительстве N 58-МК, 59-МК, 60-МК, 61-МК, 62-МК, 63-МК, 64-МК, 65-МК, 66-МК, 67-МК, 68-МК, 69-МК, по условиям которых ЗАО "СЭЛСА" (застройщик) обязалось своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объекты долевого строительства, а именно квартиры: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14 в доме, который будет построен в пос. Лесной г. Надыма и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объекты долевого строительства Департаменту (участнику). Департамент, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную настоящими контрактами цену и принять объекты долевого строительства в собственность муниципального образования Надымский район (том 1 л. 18-24, 28-34, 38-44, 124-130, 135-141, 146-152, том 2 л. 1-7, 12-18, 23-29, 34-40, 45-51, 56-62).
По завершению строительства спорный многоквартирный дом разрешением N 89502101-07/03.12-гн от 30.03.2012 введен в эксплуатацию, согласованные в контрактах квартиры, за строительство которых в адрес ответчика Департаментом перечислены предусмотренные договорами денежные средства, приняты истцом по актам приема-передачи от 25.05.2012 (том 1 л. 113-115).
09.07.2012 и 14.09.2012 за муниципальным образованием Надымский район в Надымском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу зарегистрированы права собственности на квартиры: N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14 в доме N 4, проезд 1, гор. Надым и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади занимаемых собственником помещений.
09.07.2012 за ЗАО "СЭЛСА" в Надымском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу зарегистрировано право собственности на квартиры N 8 и N 9 и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорционально размеру общей площади занимаемых собственником помещений.
В дальнейшем ответчик на основании договора купли-продажи N 465 от 13.08.2012 продал квартиры N 8 и N 9 Некоммерческой организации "Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа", которая, в свою очередь, по договору безвозмездной передачи (пожертвования) жилого помещения от 13.12.2012 N 663 передала их в муниципальную собственность Надымского района (том 2 л. 67-69, 76-77).
07.12.2012 за ЗАО "СЭЛСА" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 89502101-07/03.12-гн от 30.03.2012 зарегистрировано право собственности на следующие объекты:
- - сеть канализации наружная, назначение: нежилое, протяженность 47 м, лит. III, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4;
- - сеть электроснабжения наружная, назначение: нежилое, протяженность 390 м, лит. IV, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4;
- - сеть холодного водоснабжения наружная, назначение: нежилое, протяженность 64 м, лит. I, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4;
- - сеть теплоснабжения наружная, назначение: от ТК Л/2 до 14-квартирного жилого дома, протяженность 64,4 м, лит. III, адрес (местонахождение) объекта: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4.
Впоследствии, после произведенной государственной регистрации права собственности на указанные объекты, ЗАО "СЭЛСА" направило в адрес истца письмо N 50 от 24.12.2012 с предложением о рассмотрении вопроса о приобретении в собственность вышеназванных наружных сетей к жилому дому на 14 квартир, расположенных по адресу: ЯНАО, Надымский район, проезд - 1й, дом 4 (том 2 л. 80).
Полагая, что сети канализации, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения являются общей долевой собственностью собственников дома N 4, расположенного в проезде 1 гор. Надым, то есть собственностью муниципального образования Надымский район, истец обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что оспариваемые наружные сети в отличие от внутренних сетей многоквартирного дома, не являются конструктивным элементом инженерного оборудования данного жилого дома, в связи с чем, построенные застройщиком и подведенные к названному дому наружные сети электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения к общему имуществу указанного многоквартирного дома не относятся и на праве собственности истцу не принадлежат.
В свою очередь, отказ в удовлетворении заявленных требований послужил поводом для подачи истцом апелляционной жалобы.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев материалы дела по доводам апелляционной жалобы, находит вышеуказанные выводы суда первой инстанции ошибочными ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Как правильно установлено судом первой инстанции, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
По условиям заключенных муниципальных контрактов объектами долевого строительства согласно проектной сметной документации являются квартиры N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14 в доме, расположенном в пос. Лесной гор. Надыма, которые в силу пунктов 2.2, 2.3 контрактов должны быть обеспечены системами коммуникаций и инженерными сооружениями (пункты 2.2, 2.3 контрактов).
Исходя из пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Как установлено судом, обязательства сторон по контрактам от N 58-МК, 59-МК, 60-МК, 61-МК, 62-МК, 63-МК, 64-МК, 65-МК, 66-МК, 67-МК, 68-МК, 69-МК исполнены надлежащим образом и в полном объеме: согласованные в них квартиры переданы истцу по актам приема-передачи, определенная в контрактах денежная сумма перечислена в адрес застройщика.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и предметом апелляционного оспаривания не являются. Разногласия сторон, как следует из доводов апелляционной жалобы, возникли по поводу построенных застройщиком объектов систем инженерно-технического обеспечения (наружных инженерных сетей).
Как указывает истец, указанные наружные инженерные сети построены застройщиком для обеспечения тепловой энергией, водоснабжением и электрической энергией спорного многоквартирного дома в пос. Лесной гор. Надыма, что по смыслу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) влечет возникновение на названные объекты недвижимости права собственности у муниципального учреждения "Департамент муниципального имущества и инвестиций Администрации муниципального образования Надымский район".
В свою очередь, ответчик, заявляя возражения по существу заявленных требований, указал, что поскольку предметом муниципальных контрактов участия в долевом строительстве являются квартиры, в то время как, проектной документацией строительство наружных объектов систем инженерно-технического обеспечения не предусмотрено, следовательно, оспариваемые наружные сети являются самостоятельными объектами недвижимости, не относящимися в общему имуществу построенного застройщиком многоквартирного дома.
Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ изложенные позиции сторон, а также совокупность имеющихся доказательств по делу, пришел к выводу об обоснованности заявленных Департаментом требований по указанным основаниям.
Как следует из положений статьи 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).
Как установлено в части 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
Из анализа названных норм следует, что для отнесения спорного имущества к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности, необходимо выяснить его целевое назначение и функциональную принадлежность. Критерием отнесения того или иного имущества многоквартирного дома к общему имущество является обслуживание им более одного помещения (статья 36 ЖК РФ).
Если на момент ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию и приобретения права собственности на отдельные помещения в нем были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием более одного помещения в данном здании, и не использовались фактически в качестве общего имущества собственниками помещений, то право общей долевой собственности собственников на эти помещения не возникает.
Таким образом, отнесение имущества к общему имуществу многоквартирного дома законодатель связывает с назначением этого имущества: построено оно или приспособлено в установленном порядке для обслуживания конкретного многоквартирного дома.
В силу статей 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.
В предмет доказывания по настоящему делу входит установление обстоятельств, подтверждающих отнесение спорного имущества к общему имуществу многоквартирного дома, в том числе обстоятельств, свидетельствующих о том, для каких целей предназначались спорное имущество первоначально и как оно в связи с этим использовалось, а также нарушение прав истца регистрацией застройщиком права собственности на указанные объекты.
Как следует из материалов дела, строительство спорного объекта осуществлялось на основании выданных Администрацией муниципального образования города Надым разрешений на строительство N RU 895002104-01/01.12 от 26.01.2012, N RU 895002104-17/08.10 от 06.08.2010, согласно которым строительный объем, в том числе подземной части, составил 4811, 2 куб. м (том 1 л. 110-112).
Ввод законченного объекта в эксплуатацию, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Надым, п. Лесной, осуществлен на основании выданного Администрацией города Надыма разрешения N 89502104-07/03.12-гн от 30.03.2012 (том 1 л. 113-115).
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N 89502104-07/03.12-гн от 30.03.2012 общий строительный объем вводимого в эксплуатацию объекта составил 4811,2 куб. м. При этом в состав вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома входят: общая площадь жилого дома, сеть канализации наружная, сеть холодного водоснабжения, сеть теплоснабжения наружная, сеть электроснабжения наружная.
Из анализа представленных документов следует, что при проектировании спорного объекта недвижимости запланировано строительство наружных инженерных сетей (тепло - и электроснабжение, водоснабжение и канализация), которые построены застройщиком в установленном контрактами порядке.
Соответствие параметров фактически построенного объекта параметрам, указанным в разрешениях на строительство N RU 895002104-01/01.12 от 26.01.2012, N RU 895002104-17/08.10 от 06.08.2010, подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 89502104-07/03.12-гн от 30.03.2012, удостоверяющим в силу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
При этом коллегия суда отмечает, что согласно пункту 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
Вместе с тем, с учетом установленных фактических обстоятельств дела отдельной проектной и разрешительной документации на строительство спорных наружных инженерных сетей не требовалось.
Более того, из анализа представленных в материалы дела кадастровых паспортов с приложенными к ним планами и схемами следует, что названные наружные сети частично расположены на земельном участке, площадью 2263 кв. м, предоставленном застройщику в аренду для строительства указанного объекта недвижимости и примыкают только к спорного многоквартирному дому, что, в свою очередь, свидетельствует о предназначении их для обслуживания и эксплуатации именно указанного дома.
Функциональное назначение оспариваемых наружных сетей, помимо прочего, подтверждается письмом N 50 от 24.12.2012, направленным ЗАО "СЭЛСА" в адрес Администрации муниципального образования Надымский район, с предложением о приобретении в собственность наружных сетей к жилому дому на 14 квартир, расположенному по адресу: ЯНАО, Надымский район, проезд 1-й, д. 4.
Кроме того суд апелляционной инстанции учитывает и другие существенные фактические обстоятельства дела. Так согласно пунктов 3.1 муниципальных контрактов участия в долевом строительстве цена контрактов установлена на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 27.10.2010 N 229/10-ОА.
По условиям пунктов 3.2 в цену контракта, подлежащую уплате истцом в адрес ответчика, входят все расходы застройщика, связанные со строительством объекта долевого строительства, включая расходы по прокладке и подключению внешних (подводящих) и внутренних инженерных сетей.
При этом в качестве встречного обязательства ЗАО "СЭЛСА" в пункте 2.3 контрактов указано на обязанность застройщика по обеспечению подведения и подключения к многоквартирному дому коммуникаций и инженерных сетей.
Вышеизложенные обстоятельства относительно включения в цену контракта расходов на строительство оспариваемых наружных сетей, в совокупности с доказательствами перечисления Департаментом в адрес ответчика денежных средств с целью выполнения встречных обязательств, определенных пунктами 1.1 контрактов, свидетельствуют о фактическом несении истцом затрат на строительство, подключение и ввод в эксплуатацию наружных инженерных сетей.
При таких обстоятельствах представленная ответчиком в материалы дела локальная смета N 58 доказательственного значения в рамках настоящего спора не имеет, поскольку составление сметной документации регулируются нормами о подряде, которые в рассматриваемом случае неприменимы.
Таким образом, ответчик, ссылаясь в апелляционной жалобе на недоказанность истцом отнесения оспариваемых наружный сетей к общему имуществу многоквартирного дома, установленные обстоятельства надлежащими доказательствами не опроверг. Наличие обстоятельств, в силу которых указанные наружные сети не отнесены к общему имуществу многоквартирного дома и являются самостоятельными объектами, ответчик не обосновал. Надлежащих доказательств в обоснование того, что наружные сети предназначены для каких-либо иных целей, помимо осуществления теплоснабжения, электроснабжения и водоснабжения многоквартирного дома по адресу: ЯНАО, Надымский район, проезд 1-й, д. 4 не предоставил.
При этом из материалов дела следует, что разрешение на строительство наружных сетей в качестве отдельных объектов не выдавалось. Изложенное, в свою очередь, свидетельствует о том, что наружные сети подведены к жилому многоквартирному дому в целях теплоснабжения, электроснабжения и водоснабжения именно дома по адресу: ЯНАО, Надымский район, проезд 1-й, д. 4. Самостоятельного хозяйственного значения, не связанного с обслуживание указанного жилого дома, наружные сети не имеют и введены в эксплуатацию одним актом (п. 2 Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) вместе с жилым многоквартирным домом как единый объект капитального строительства (т. 1 л.113-115).
Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиком не представлено.
Таким образом, установление за оспариваемыми наружными сетями статуса общего имущества жилого дома, исключает возможность нахождения указанных объектов в собственности ответчика.
При таких обстоятельствах, коллегия суда приходит к выводу об обоснованности заявленных Департаментом требований и необходимости признания права собственности на оспариваемые наружные инженерные сети за Департаментом.
Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, требование истца об исключении из ЕГРП регистрационных записей о праве собственности ЗАО "СЭЛСА" на спорные наружные инженерные сети, исходя из обстоятельств настоящего спора, является излишним, поскольку указание в резолютивной части судебного акта о признании недействительным зарегистрированного за ЗАО "СЭЛСА" права собственности на объекты недвижимости и признании права собственности на названные наружные инженерные сети за Департаментом, является основанием для исключения государственным регистратором оспариваемых записей из ЕГРП.
В соответствии с пунктом 3 частью 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельств дела, является основанием для изменения судебного решения.
С учетом изложенного, обжалуемое решение подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.
По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06 мая 2013 года по делу N А81-421/2013 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.
Исковые требования удовлетворить частично.
Признать недействительным зарегистрированное 07 декабря 2012 г. право собственности за закрытым акционерным обществом "СЭЛСА" на следующие объекты недвижимого имущества:
- - сеть канализации наружная, назначение: нежилое, протяженностью 47 м, лит. III, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:999, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-074;
- - сеть электроснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 390 м, лит. IV, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:997, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-073;
- - сеть холодного водоснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 64 м, лит. I, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:998, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-075;
- - сеть теплоснабжения наружная, назначение от ТК Л/2 до 14-квартирного жилого дома, протяженностью 64,4 м, лит. III, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:1018, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-135.
Признать право собственности за муниципальным образованием Надымский район на объекты недвижимого имущества:
- - сеть канализации наружная, назначение: нежилое, протяженностью 47 м, лит. III, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:999, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-074;
- - сеть электроснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 390 м, лит. IV, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:997, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-073;
- - сеть холодного водоснабжения наружная, назначение нежилое, протяженностью 64 м, лит. I, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:998, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-075;
- - сеть теплоснабжения наружная, назначение от ТК Л/2 до 14-квартирного жилого дома, протяженностью 64,4 м, лит. III, расположенная по адресу: ЯНАО, г. Надым, проезд 1-й, д. 4, кадастровый (или условный) номер 89:10:010102:1018, запись регистрации N 89-89-02/027/2012-135.
В удовлетворении исковых требований в оставшейся части отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "СЭЛСА" в доход федерального бюджета 16 000 руб. государственной пошлины по иску, 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.Г.РОЖКОВ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)