Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.Н.В., С.Ю.Г., Е.С.А. к ООО "Мечта" о возложении обязанности по приведению фасада дома в прежнее состояние, восстановлению входа в подвал
по апелляционной жалобе П.Н.В., С.Ю.Г., Е.С.А.
на решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 04 марта 2013 года, которым в удовлетворении требований отказано.
Заслушав доклад судьи, выслушав объяснения П.Н.В. и ее представителя М.У.В., представителя С.И.Г. - Д.И.В., представителя Е.С.А. - Е.В.С., возражения представителей ответчика ООО "Мечта" - Г.Д.Е., А.С.Г., Д.В.А., судебная коллегия
П.Н.В., С.Н.В., Е.С.А. обратились в суд с вышеназванным иском, указав, что они являются собственниками квартир в многоквартирном доме <..>.
В июне 2012 года им стало известно, что в помещениях на первом этаже дома и в помещениях технического подвала, занимаемых цехом ООО "Мечта", ведутся работы по перепланировке и реконструкции, демонтирован козырек и стены (кирпичной кладки) входа в подвальное помещение, ликвидирован вход в подвальное помещение с торца дома путем устройства стены из кирпичной кладки вместо входной двери в подвал, вход в подвальное помещение засыпан скальным грунтом, ведутся работы по разрушению внешней стены фасада дома в районе оконного проема над входом в подвал.
Никаких решений собственниками дома о реконструкции подвала и фасада жилого дома не принималось.
Техническое обследование жилого дома показало, что фасад дома находится в неудовлетворительном состоянии, вызванном проводимыми ответчиком работами.
Дальнейшие действия ответчика по перепланировке без разрешительной документации грозят возможным обрушением дома и возникновением аварийных ситуаций, а присоединение ответчиком подвальных помещений ограничивает доступ к инженерным сетям, предназначенных для обслуживания всех помещений дома.
С учетом уточнений и дополнений иска (л. д. 127, 165), истцы, ссылаясь на ст. 36, 44 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ, полагали, что действия ответчика по сносу указанных конструктивных элементов фасада, относящихся к общедомовому имуществу, в отсутствие решения общего собрания и разрешительной документации администрации г. Владивостока, независимо от принадлежности внутренних помещений в доме, являются самовольными и нарушают их права.
Истцы просили обязать ответчика привести фасад жилого дома <..> в первоначальное состояние путем восстановления разрушенной кирпичной кладки стены дома в районе оконного проема над входом в подвал с торца дома, расположенного на южной стороне, в соответствии с проектной документацией; произвести восстановление входа в подвальное помещение (N 24) путем выемки грунта над входом в подвал, монтажа лестницы спуска в подвал, монтажа козырька над входом в подвальное помещение с торца дома, расположенного на южной стороне, в соответствии с проектной документацией.
В судебном заседании истица П.Н.В., ее представитель Д.Е.В., также являющаяся представителем С.Ю.Г., представитель Е.С.А. - Е.В.С,, представитель истцов И.А.А. поддержали иск.
Представители ответчика ООО "Мечта" - Г.Д.Е., А.С.И. возражали против удовлетворения иска, указали, что нежилые помещения, занимаемые ООО "Мечта", не относятся к общедомовому имуществу. Все работы в помещениях ведутся на основании проекта, согласованного Управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока. Стены и перегородки в помещениях ответчика и подвала не демонтировались, в ходе производства работ был лишь устроен дверной проем на месте окна в помещении ответчика, предусмотренный проектом. Ответчиком в процессе устройства дверного проема был демонтирован аварийный навес над несуществующим входом в подвальное помещение, где располагается оборудование ответчика, согласие на проведение такой перепланировки помещения не требуется. Подвал дома имеет несколько входов, один из которых, где находятся основные инженерные коммуникации, находится со стороны подъездов и обслуживается ЖЭК "Днепровский". Утверждение истцов об ухудшении свойств несущих конструкций дома не доказаны.
Представитель третьего лица - администрации г. Владивостока в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
С постановленным решением об отказе в удовлетворении иска не согласились истцы, в поданной апелляционной жалобе просят решение отменить, как принятое при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и принять новое.
В обоснование апелляционной жалобы истцы указали, что произведенные ответчиком строительно-монтажные работы отнесены к категории реконструкции, на что требуется согласие собственников всех помещений в многоквартирном доме. Суд необоснованно пришел к выводу, что демонтированный ответчиком вход в подвальное помещение не относится к общедомовому имуществу. Суд не учел, что фасадная стена не была восстановлена, после вынесения решения ответчик вновь разобрал кирпичную кладку и установил металлическую дверь.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции П.Н.В., ее представитель М.У.В., представители истцов С.Ю.Г. и Е.С.А., а также представители ответчика ООО "Мечта" настаивали на заявленных доводах и возражениях.
Представитель 3-его лица администрации г. Владивостока в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, учитывая его надлежащее извещение, судебная коллегия на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело по существу.
Судебная коллегия, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, приходит к выводу об отмене решения суда по основаниям п. 1 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ, как принятого при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неприменении закона, регулирующего спорные правоотношения.
Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками жилых помещений в доме <..>.
Ответчик на основании договора купли-продажи от 01.08.1995 г. N 336 является собственником нежилых помещений, расположенных на первом этаже названного дома, и помещений подвального этажа N 7 - 17, 18 - 20, 25, 26, общая площадь всех помещений составляет 424,1 кв. м.
Помещения подвала N 1 - 6, 20 - 24, 27 были предоставлены ответчику администрацией г. Владивостока на основании договора аренды N 4/8, который в настоящее время истек.
Согласно техническому паспорту на жилой дом от 23.03.1995 г. (л. д. 21) и поэтажному плану по состоянию на 12.05.1992 г. (л. д. 65), с торца дома со стороны фасада вниз к подвальному помещению N 24 оборудована лестница, от которой далее имеется уличный вход, ведущий внутрь всего подвального помещения, над подвальным помещением N 24 расположено помещение N 14 первого этажа с оконным проемом.
Актами обследования фасада, составленными 21.08.2012 г. и 14.01.2013 г. ООО "Управляющей компанией Первореченского района", установлен факт выполнения ответчиком демонтажа козырька над входом в подвал, заделки кирпичом дверного проема с внутренней стороны подвала, засыпка ступеней лестницы до уровня асфальтового покрытия (л. д. 9, 136).
Кроме того, установлено, что ответчиком в ходе проведения ремонтных работ в занимаемых нежилых помещениях был осуществлен демонтаж подоконного участка стены с целью организации входа в помещение N 14 первого этажа, принадлежащее на праве собственности ООО "Мечта" (л. д. 107 - 108).
По факту выявленных нарушений администрацией г. Владивостока 26.09.2012 г. было вынесено предписание N 21/06-76 с требованием приведения помещения в прежнее состояние.
По результатам проверки предписания выявлено, что требование исполнено частично, ранее организованный дверной блок демонтирован, однако оконный проем не соответствует по размерам ранее существовавшему оконному проему (письмо Управления по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока N 31/17299 от 18.02.2013).
Отказывая истцам в удовлетворении иска, суд исходил из того, что вход, о восстановлении которого заявлен иск, ведет в ту часть подвальных помещений, которые никогда не предназначались для обслуживания жилого дома и не относятся к общедомовому имуществу, в связи с чем, признал доводы истцов о наличии препятствий в осуществлении права собственности и пользовании общедомовым имуществом несостоятельными.
С такими выводами не может согласиться судебная коллегия в силу следующего.
Указывая, что подвальные помещения не предназначены для обслуживания всего жилого дома, суд не учел, что спор возник относительно самовольного видоизменения изначального облика фасада многоквартирного дома при отсутствии разрешительной документации и решения собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Фасад многоквартирного дома, как ограждающая несущая конструкция, обслуживающая более одного помещения в доме, в силу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ относится к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, также входит в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении него, что предусмотрено статьями 246 (пунктом 1) и 247 (пунктом 1) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома отнесено в силу п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Видоизменение облика фасада многоквартирного дома путем закладки входа в подвальное помещение, засыпки грунтом лестницы, ведущей к этому входу, а также демонтаж подоконного участка стены фасада с целью организации входа с улицы полностью подпадают под понятие реконструкции, так как включают в себя изменение параметров объекта капитального строительства, зафиксированных в техническом паспорте на жилой дом, путем вмешательства в несущие ограждающие строительные конструкции.
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Доказательства соблюдения приведенных выше требований закона при выполнении строительных работ ответчиком не представлены, доводы истцов о самовольности данных работ и нарушении их прав как собственников общего имущества многоквартирного дома не опровергнуты.
Рабочий проект на переустройство и перепланировку нежилого помещения в рассматриваемом случае не может быть принят в качестве достаточного доказательства, подтверждающего правомерность действий ответчика, так как работы, выполняемые ответчиком, затрагивают не только внутренние помещения, но и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - фасад здания.
Согласно п. п. "а, б, е" п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Доводы истцов о том, что выполняемые работы могут привести к ухудшению технического состояния фасада жилого дома в целом, учитывая 1964 год постройки дома и выявленные актом обследования от 14.08.2012 г. трещины на фасаде, ответчиком также не опровергнуты.
То обстоятельство, что часть подвала, где расположены помещения 7 - 17, 18 - 20, 25, 26, принадлежащие ООО "Мечта", отделены от подвальных помещений, в которых расположены общедомовые узлы учета, а в помещения, предназначенные для обслуживания дома, обустроен отдельный вход, не дает оснований считать права истцов не нарушенными.
Самовольное распоряжение частью общедомового имущества, нарушает права и законные интересы собственников помещений, которые не дали согласие на реконструкцию.
Отказывая истцам в удовлетворении требований о восстановлении кладки кирпичной стены до ранее существовавшего оконного проема (помещение первого этажа N 14), суд исходил из представленного ответчиком доказательства - фотофиксации торцевой стены здания, из которой видно, что ответчик произвел восстановление разрушенной кирпичной кладки.
Между тем, суд не принял во внимание представленный истцами акт от 14.01.2013 г., из которого следует, что дверной проем заложен кирпичом в один слой, местами отсутствует заполнение в швах кладки, видны сквозные отверстия (л. д. 146).
При таких обстоятельствах, доказательств, свидетельствующих о восстановлении спорного участка стены фасада в соответствии с положением, существовавшим до нарушения права, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено, что также подтверждается и письмом Управления по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока N 31/17299 от 18.02.2013, из которого следует лишь частичное исполнение ответчиком требований выданного ему предписания.
В соответствии с пунктом 3 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Таким образом, отменяя решение суда, судебная коллегия принимает решение об удовлетворении исковых требований истцов.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 04 марта 2013 года отменить, апелляционную жалобу П.Н.В., С.Ю.Г., Е.С.А. удовлетворить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования П.Н.В., С.Ю.Г., Е.С.А. к ООО "Мечта" о возложении обязанности по приведению фасада дома в прежнее состояние, восстановлению входа в подвал удовлетворить.
Обязать ООО "Мечта" привести фасад жилого дома <..> в первоначальное состояние путем: восстановления разрушенной кирпичной кладки стены дома в районе оконного проема над входом в подвал с торца дома, расположенного на южной стороне, а также восстановления входа в подвальное помещение (N 24) путем выемки грунта над входом в подвал, монтажа лестницы спуска в подвал, монтажа козырька над входом в подвальное помещение с торца дома, расположенного на южной стороне, в соответствии с проектной документацией, а именно техническим паспортом на жилой дом по состоянию на 23.03.1995 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 26.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4964
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2013 г. по делу N 33-4964
(извлечение)
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.Н.В., С.Ю.Г., Е.С.А. к ООО "Мечта" о возложении обязанности по приведению фасада дома в прежнее состояние, восстановлению входа в подвал
по апелляционной жалобе П.Н.В., С.Ю.Г., Е.С.А.
на решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 04 марта 2013 года, которым в удовлетворении требований отказано.
Заслушав доклад судьи, выслушав объяснения П.Н.В. и ее представителя М.У.В., представителя С.И.Г. - Д.И.В., представителя Е.С.А. - Е.В.С., возражения представителей ответчика ООО "Мечта" - Г.Д.Е., А.С.Г., Д.В.А., судебная коллегия
установила:
П.Н.В., С.Н.В., Е.С.А. обратились в суд с вышеназванным иском, указав, что они являются собственниками квартир в многоквартирном доме <..>.
В июне 2012 года им стало известно, что в помещениях на первом этаже дома и в помещениях технического подвала, занимаемых цехом ООО "Мечта", ведутся работы по перепланировке и реконструкции, демонтирован козырек и стены (кирпичной кладки) входа в подвальное помещение, ликвидирован вход в подвальное помещение с торца дома путем устройства стены из кирпичной кладки вместо входной двери в подвал, вход в подвальное помещение засыпан скальным грунтом, ведутся работы по разрушению внешней стены фасада дома в районе оконного проема над входом в подвал.
Никаких решений собственниками дома о реконструкции подвала и фасада жилого дома не принималось.
Техническое обследование жилого дома показало, что фасад дома находится в неудовлетворительном состоянии, вызванном проводимыми ответчиком работами.
Дальнейшие действия ответчика по перепланировке без разрешительной документации грозят возможным обрушением дома и возникновением аварийных ситуаций, а присоединение ответчиком подвальных помещений ограничивает доступ к инженерным сетям, предназначенных для обслуживания всех помещений дома.
С учетом уточнений и дополнений иска (л. д. 127, 165), истцы, ссылаясь на ст. 36, 44 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ, полагали, что действия ответчика по сносу указанных конструктивных элементов фасада, относящихся к общедомовому имуществу, в отсутствие решения общего собрания и разрешительной документации администрации г. Владивостока, независимо от принадлежности внутренних помещений в доме, являются самовольными и нарушают их права.
Истцы просили обязать ответчика привести фасад жилого дома <..> в первоначальное состояние путем восстановления разрушенной кирпичной кладки стены дома в районе оконного проема над входом в подвал с торца дома, расположенного на южной стороне, в соответствии с проектной документацией; произвести восстановление входа в подвальное помещение (N 24) путем выемки грунта над входом в подвал, монтажа лестницы спуска в подвал, монтажа козырька над входом в подвальное помещение с торца дома, расположенного на южной стороне, в соответствии с проектной документацией.
В судебном заседании истица П.Н.В., ее представитель Д.Е.В., также являющаяся представителем С.Ю.Г., представитель Е.С.А. - Е.В.С,, представитель истцов И.А.А. поддержали иск.
Представители ответчика ООО "Мечта" - Г.Д.Е., А.С.И. возражали против удовлетворения иска, указали, что нежилые помещения, занимаемые ООО "Мечта", не относятся к общедомовому имуществу. Все работы в помещениях ведутся на основании проекта, согласованного Управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока. Стены и перегородки в помещениях ответчика и подвала не демонтировались, в ходе производства работ был лишь устроен дверной проем на месте окна в помещении ответчика, предусмотренный проектом. Ответчиком в процессе устройства дверного проема был демонтирован аварийный навес над несуществующим входом в подвальное помещение, где располагается оборудование ответчика, согласие на проведение такой перепланировки помещения не требуется. Подвал дома имеет несколько входов, один из которых, где находятся основные инженерные коммуникации, находится со стороны подъездов и обслуживается ЖЭК "Днепровский". Утверждение истцов об ухудшении свойств несущих конструкций дома не доказаны.
Представитель третьего лица - администрации г. Владивостока в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
С постановленным решением об отказе в удовлетворении иска не согласились истцы, в поданной апелляционной жалобе просят решение отменить, как принятое при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и принять новое.
В обоснование апелляционной жалобы истцы указали, что произведенные ответчиком строительно-монтажные работы отнесены к категории реконструкции, на что требуется согласие собственников всех помещений в многоквартирном доме. Суд необоснованно пришел к выводу, что демонтированный ответчиком вход в подвальное помещение не относится к общедомовому имуществу. Суд не учел, что фасадная стена не была восстановлена, после вынесения решения ответчик вновь разобрал кирпичную кладку и установил металлическую дверь.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции П.Н.В., ее представитель М.У.В., представители истцов С.Ю.Г. и Е.С.А., а также представители ответчика ООО "Мечта" настаивали на заявленных доводах и возражениях.
Представитель 3-его лица администрации г. Владивостока в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, учитывая его надлежащее извещение, судебная коллегия на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело по существу.
Судебная коллегия, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, приходит к выводу об отмене решения суда по основаниям п. 1 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ, как принятого при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неприменении закона, регулирующего спорные правоотношения.
Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками жилых помещений в доме <..>.
Ответчик на основании договора купли-продажи от 01.08.1995 г. N 336 является собственником нежилых помещений, расположенных на первом этаже названного дома, и помещений подвального этажа N 7 - 17, 18 - 20, 25, 26, общая площадь всех помещений составляет 424,1 кв. м.
Помещения подвала N 1 - 6, 20 - 24, 27 были предоставлены ответчику администрацией г. Владивостока на основании договора аренды N 4/8, который в настоящее время истек.
Согласно техническому паспорту на жилой дом от 23.03.1995 г. (л. д. 21) и поэтажному плану по состоянию на 12.05.1992 г. (л. д. 65), с торца дома со стороны фасада вниз к подвальному помещению N 24 оборудована лестница, от которой далее имеется уличный вход, ведущий внутрь всего подвального помещения, над подвальным помещением N 24 расположено помещение N 14 первого этажа с оконным проемом.
Актами обследования фасада, составленными 21.08.2012 г. и 14.01.2013 г. ООО "Управляющей компанией Первореченского района", установлен факт выполнения ответчиком демонтажа козырька над входом в подвал, заделки кирпичом дверного проема с внутренней стороны подвала, засыпка ступеней лестницы до уровня асфальтового покрытия (л. д. 9, 136).
Кроме того, установлено, что ответчиком в ходе проведения ремонтных работ в занимаемых нежилых помещениях был осуществлен демонтаж подоконного участка стены с целью организации входа в помещение N 14 первого этажа, принадлежащее на праве собственности ООО "Мечта" (л. д. 107 - 108).
По факту выявленных нарушений администрацией г. Владивостока 26.09.2012 г. было вынесено предписание N 21/06-76 с требованием приведения помещения в прежнее состояние.
По результатам проверки предписания выявлено, что требование исполнено частично, ранее организованный дверной блок демонтирован, однако оконный проем не соответствует по размерам ранее существовавшему оконному проему (письмо Управления по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока N 31/17299 от 18.02.2013).
Отказывая истцам в удовлетворении иска, суд исходил из того, что вход, о восстановлении которого заявлен иск, ведет в ту часть подвальных помещений, которые никогда не предназначались для обслуживания жилого дома и не относятся к общедомовому имуществу, в связи с чем, признал доводы истцов о наличии препятствий в осуществлении права собственности и пользовании общедомовым имуществом несостоятельными.
С такими выводами не может согласиться судебная коллегия в силу следующего.
Указывая, что подвальные помещения не предназначены для обслуживания всего жилого дома, суд не учел, что спор возник относительно самовольного видоизменения изначального облика фасада многоквартирного дома при отсутствии разрешительной документации и решения собственников помещений многоквартирного дома.
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Фасад многоквартирного дома, как ограждающая несущая конструкция, обслуживающая более одного помещения в доме, в силу ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ относится к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, также входит в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воли по осуществлению правомочий в отношении него, что предусмотрено статьями 246 (пунктом 1) и 247 (пунктом 1) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома отнесено в силу п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Видоизменение облика фасада многоквартирного дома путем закладки входа в подвальное помещение, засыпки грунтом лестницы, ведущей к этому входу, а также демонтаж подоконного участка стены фасада с целью организации входа с улицы полностью подпадают под понятие реконструкции, так как включают в себя изменение параметров объекта капитального строительства, зафиксированных в техническом паспорте на жилой дом, путем вмешательства в несущие ограждающие строительные конструкции.
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Доказательства соблюдения приведенных выше требований закона при выполнении строительных работ ответчиком не представлены, доводы истцов о самовольности данных работ и нарушении их прав как собственников общего имущества многоквартирного дома не опровергнуты.
Рабочий проект на переустройство и перепланировку нежилого помещения в рассматриваемом случае не может быть принят в качестве достаточного доказательства, подтверждающего правомерность действий ответчика, так как работы, выполняемые ответчиком, затрагивают не только внутренние помещения, но и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - фасад здания.
Согласно п. п. "а, б, е" п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Доводы истцов о том, что выполняемые работы могут привести к ухудшению технического состояния фасада жилого дома в целом, учитывая 1964 год постройки дома и выявленные актом обследования от 14.08.2012 г. трещины на фасаде, ответчиком также не опровергнуты.
То обстоятельство, что часть подвала, где расположены помещения 7 - 17, 18 - 20, 25, 26, принадлежащие ООО "Мечта", отделены от подвальных помещений, в которых расположены общедомовые узлы учета, а в помещения, предназначенные для обслуживания дома, обустроен отдельный вход, не дает оснований считать права истцов не нарушенными.
Самовольное распоряжение частью общедомового имущества, нарушает права и законные интересы собственников помещений, которые не дали согласие на реконструкцию.
Отказывая истцам в удовлетворении требований о восстановлении кладки кирпичной стены до ранее существовавшего оконного проема (помещение первого этажа N 14), суд исходил из представленного ответчиком доказательства - фотофиксации торцевой стены здания, из которой видно, что ответчик произвел восстановление разрушенной кирпичной кладки.
Между тем, суд не принял во внимание представленный истцами акт от 14.01.2013 г., из которого следует, что дверной проем заложен кирпичом в один слой, местами отсутствует заполнение в швах кладки, видны сквозные отверстия (л. д. 146).
При таких обстоятельствах, доказательств, свидетельствующих о восстановлении спорного участка стены фасада в соответствии с положением, существовавшим до нарушения права, ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено, что также подтверждается и письмом Управления по учету и распределению жилой площади Администрации г. Владивостока N 31/17299 от 18.02.2013, из которого следует лишь частичное исполнение ответчиком требований выданного ему предписания.
В соответствии с пунктом 3 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Таким образом, отменяя решение суда, судебная коллегия принимает решение об удовлетворении исковых требований истцов.
Руководствуясь ст. ст. 327, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 04 марта 2013 года отменить, апелляционную жалобу П.Н.В., С.Ю.Г., Е.С.А. удовлетворить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования П.Н.В., С.Ю.Г., Е.С.А. к ООО "Мечта" о возложении обязанности по приведению фасада дома в прежнее состояние, восстановлению входа в подвал удовлетворить.
Обязать ООО "Мечта" привести фасад жилого дома <..> в первоначальное состояние путем: восстановления разрушенной кирпичной кладки стены дома в районе оконного проема над входом в подвал с торца дома, расположенного на южной стороне, а также восстановления входа в подвальное помещение (N 24) путем выемки грунта над входом в подвал, монтажа лестницы спуска в подвал, монтажа козырька над входом в подвальное помещение с торца дома, расположенного на южной стороне, в соответствии с проектной документацией, а именно техническим паспортом на жилой дом по состоянию на 23.03.1995 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)