Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.,
судей Алексеевой Г.Ю., Насиковской А.А.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе А.Р.А. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 30 мая 2013 года.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А., выслушав пояснения истца А.Р.А. и ее представителя П.Ю., поддержавших доводы жалобы, мнение третьего лица на стороне истца - И., возражения против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика А.И. и ее представителя П.Е., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
А.Р.А. обратилась в суд с иском к администрации МО Всеволожский муниципальный район, а также к А.И., действующей в интересах несовершеннолетнего Л.В.А., и К.Н.В., действующей в интересах несовершеннолетнего Л.Д.А., и после уточнения требований просила суд:
- - признать право общедолевой собственности собственников квартир многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на надворные постройки: сараи лит. Г, лит. Г6, лит. Г7, баню лит. Г1, гараж лит. Г5, гараж лит. Г8, не завершенный строительством, колодец лит. Г2, туалеты лит. Г3 и лит. Г4;
- - признать право общедолевой собственности собственников квартир указанного многоквартирного жилого дома на земельный участок с кадастровым номером N и земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>;
- - прекратить право аренды на земельный участок для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером N Л.В.А.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником квартиры N в многоквартирном жилом доме, который не оборудован системами отопления, водоснабжения и канализации. Земельный участок, на котором расположен жилой дом, поставлен на кадастровый учет и перешел в общедолевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При согласовании межевого плана земельного участка колодец, хозяйственные постройки, туалеты, баня, дровяные сараи остались за его пределами, на участке N а по ул. <адрес> предоставленном по договору аренды от 14 сентября 1998 года Л.А.В. Ссылалась на то, что, договор аренды не прошел государственную регистрацию, сторонами не исполнялся, арендная плата по договору не вносилась. Все надворные постройки создавались на протяжении многих лет жителями дома N и обслуживающими дом организациями.
<дата> апреля 2011 года Л.А.В. умер. 17 июля 2012 года Всеволожский городской суд вынес решение по делу N 2-2710/12 о признании за Л.В.А. и за Л.Д.А. права аренды на земельный участок площадью <...> м2 кадастровый номер N по адресу: <адрес>, на условиях договора аренды земель для несельскохозяйственных целей от 14 сентября 1998 года со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке наследования, решение вступило в законную силу.
Считает, что указанным договором аренды существенно нарушаются ее права, так как она лишена возможности эксплуатировать свое собственное жилье.
Судом первой инстанции к участию в деле привлечены: в качестве третьих лиц - администрация МО "Город Всеволожск", И., Ч.Л., Ч.А.; в качестве соответчика - Территориальное Управление Федерального агентства управления государственным имуществом (Росимущество).
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 30 мая 2013 года А.Р.А. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе А.Р.А. просит решение суда первой инстанции отменить, считая его незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.
Ответчиком администрацией МО "Город Всеволожск" представлен отзыв, в котором данный ответчик выражает несогласие с постановленным решением суда, указывая на то, что при формировании земельного участка под аренду, были нарушены права жильцов дома, поскольку из земельного участка, прилегающего к дому, была изъята часть земельного участка с расположенными на ней надворными постройками, необходимыми для обслуживания дома.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Соглашаясь с выводом суда первой инстанции с отсутствием правовых оснований для удовлетворения исковых требований А.Р.А., судебная коллегия вместе с тем считает необходимым привести иные обоснования для такого вывода.
А.Р.А. является собственником квартиры N в доме по адресу: <адрес>.
Из материалов настоящего дела, а также из материалов гражданских дел N 2-2710/12 и N 2-3202/12, истребованных по запросу судебной коллегии, а также из инвентарного дела на жилой дом, следует, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> построен в 1930 (1937) году, ранее дом имел N.
Как усматривается из материалов инвентарного дела, сведения о данном жилом доме сохранились с 1948 года.
Согласно схематическому плану от 1948 года, а также абрису от 1956 года, к дому прилегал земельный участок, имеющий прямоугольную конфигурацию и ограниченный с левой и с правой стороны смежными земельными участками, по фасадной линии - улицей <адрес>.
Согласно абрисам и планам земельного участка, сформированным в период с 1956 года по 1981 год, конфигурация земельного участка не изменилась: участок по-прежнему имеет прямоугольную форму, ограничен с левой и правой стороны смежными участками, с фасадной стороны ограничен улицей (ранее проспектом) <адрес>.
Согласно планам и схемам земельного участка, а также техническим паспортам, содержащимся в инвентарном деле, общая площадь земельного участка, прилегающего к дому, составляла по состоянию на август 1956 года - <...> кв. м, по состоянию на 1969 год - <...> кв. м, по состоянию на 1971 год - <...> кв. м, по состоянию на 1981 год - <...> кв. м.
На 1956 год на прилегающем к дому земельном участке располагались надворные постройки: сараи, обозначенные литерами Б, В, Г (инвентарное дело).
На 1966 год на прилегающем к дому земельном участке располагались надворные постройки: сараи, обозначенные литерами Г и Б (инвентарное дело).
Согласно записи в техническом паспорте от 11 апреля 1969 года, сараи принадлежат квартиросъемщикам (инвентарное дело, л.д. 23), аналогичная запись о принадлежности сараев квартиросъемщикам содержится в техническом паспорте от 1971 года (инвентарное дело, л.д. 32).
Жилой дом, расположенный на указанном земельном участке является многоквартирным домом, имеющим в своем составе четыре квартиры без удобств, дом не оборудован системами водоснабжения, отопления и канализации.
Согласно материалам дела, в период после 1981 года жильцами на земельном участке были возведены необходимые для обслуживания дома постройки: колодцы, туалеты, бани, сараи, дровяники.
Как усматривается из материалов дела, правомерность пользования земельным участком, прилегающим к дому, с 1930-х годов кем-либо не оспаривалась, в технических паспортах не имеется отметок о самовольности занятия земельного участка.
В 1998 году часть прилегающего к дому земельного участка администрацией МО "Всеволожский район" была изъята, и за счет этого был сформирован самостоятельный участок размером <...> кв. м с присвоением ему адреса: <адрес>.
14 сентября 1998 года указанный участок был предоставлен по договору аренды Л.А.В. сроком на 49 лет для индивидуального жилищного строительства.
Указанный договор аренды не был зарегистрирован в органах государственной регистрации.
Л.А.В. умер <дата> апреля 2011 года.
Решением Всеволожского городского суда от 17 июля 2012 года за несовершеннолетними сыновьями Л.А.В. - Л.В.А. (<...> г.р.) и Л.Д.А. (<...> г.р.) признано право аренды на земельный участок для ИЖС площадью 925 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> на условиях договора аренды от 14 сентября 1998 года с множественностью лиц на стороне арендатора.
После вынесения указанного решения суда каких-либо соглашений с администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" о перемене лиц в договоре аренды законными представителями несовершеннолетних А.И. и К.Н.В. не заключалось, первоначальный договор аренды так и не был зарегистрирован в органах государственной регистрации.
В апреле 2012 года земельный участок N по заявлению жильцов дома был сформирован, по итогам межевания его площадь составила 2002 кв. м, в его границы не вошли надворные постройки, расположенные на арендованном земельном участке N.
В связи с этими обстоятельствами А.Р.А. и И., являющиеся собственниками квартир в спорном доме, обратились в суд с иском, в котором оспаривали кадастровый учет земельных участков по адресу: <адрес>, д. N и д. N, ссылаясь на то, что при межевании и формировании земельных участков были нарушены их права, связанные с возможностью эксплуатации надворных построек, необходимых для нормального жизнеобеспечения жильцов дома.
Решением Всеволожского городского суда от 13 декабря 2012 года иск А.Р.А. и И. был удовлетворен в части. Суд первой инстанции, признав нарушенными права жильцов формированием границ земельного участка по адресу: <адрес>, в связи с тем, что при его формировании не были учтены надворные постройки и соответственно не были включены в границы земельного участка N, вынес решение о признании недействительным кадастрового учета земельного участка N. Одновременно суд указал в решении, что при формировании земельного участка N не были в полном объеме учтены фактическое пользование земельного участка и размер площади земельного участка, ранее имеющегося при доме, а также то, что при формировании земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, должно быть учтено отсутствие канализации. Кроме того, суд указал на возможность нового формирования земельного участка N с учетом прилегающей территории смежного земельного участка, не поставленного на кадастровый учет.
Этим же решением А.Р.А. и И. было отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным кадастрового учета земельного участка N-а, поскольку суд пришел к выводу о том, что процедура постановки на кадастровый учет данного земельного участка была соблюдена.
В настоящем споре А.Р.А. использован такой способ защиты права, предусмотренный ст. 12 Гражданского кодекса РФ, как признание права на надворные постройки и земельные участки N и N.
Суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении исковых требований о признании прав на земельные участки, поскольку земельный участок N, с учетом признания в судебном порядке кадастрового учета в отношении него недействительным, является несформированным, осуществить его идентификацию в порядке ст. 11.1 Земельного кодекса РФ не представляется возможным.
Кроме того, условием и моментом возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", является факт формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
При этом, собственникам помещений под многоквартирным домом не может принадлежать одновременно два земельных участка, как о том ставится вопрос в иске А.Р.А.
В силу этого, право собственников помещений жилого дома N на земельный участок под домом может быть защищено исключительно при условии формирования под многоквартирным домом (при наличии к тому оснований) единого земельного участка и постановки его на кадастровый учет.
Учитывая, что права на строения, в том числе и надворные постройки, являющиеся предметом настоящего спора, производны от прав на земельный участок, то соответственно, при отсутствии оформленных прав на земельный участок в тех границах, на которые претендуют жильцы дома N, право на надворные постройки не может быть признано за собственниками многоквартирного жилого дома до того момента, пока они не узаконят свои права на земельный участок.
В связи с изложенным, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за собственниками помещений многоквартирного жилого дома N права общей долевой собственности на надворные постройки и земельные участки, прилегающие к дому.
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 3 - 5 ст. 16 указанного Федерального закона, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3).
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4).
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5).
Учитывая, что прилегающий к дому земельный участок N не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, он может быть сформирован органом местного самоуправления либо его границы могут быть установлены в судебном порядке по заявлению любого из собственников помещения в многоквартирном доме, в том числе и по заявлению А.Р.А.
При этом право обращения любого из собственников жилого дома N с заявлением о формировании земельного участка констатировано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П, согласно которому часть 3 статьи 16 признана не соответствующей Конституции Российской Федерации в той мере, в какой она препятствует не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В этом свете ссылки суда на то, что истицей не представлено доказательств того, что все жильцы дома обращались совместно в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, являются необоснованными.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Таким образом, выделение в собственность земельных участков под многоквартирным домом регулируется положениями ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", по смыслу которых с учетом позиции Конституционного суда РФ допускается возможность формирования земельного участка органами местного самоуправления либо установления границ земельного участка в судебном порядке по заявлению (иску) любого из собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, жилищное законодательство определяет, что земельный участок под многоквартирным домом должен формироваться с учетом элементов благоустройства, а также с учетом объектов, которые являются необходимыми для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке
В силу ч. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
С учетом этого, земельный участок под многоквартирным домом N должен был формироваться органами местного самоуправления в порядке ст. 11.9 Земельного кодекса РФ и Градостроительного регламента, действующего в муниципальном образовании, с учетом фактического землепользования, сложившегося на протяжении многих десятилетий, с учетом расположения смежных участков и красных линий, а также с учетом необходимости размещения на земельном участке объектов, необходимых для жизнеобеспечения жильцов дома.
Истица А.Р.А. и третье лицо И. ссылались на то, что при формировании земельного участка под аренду за счет территории прилегающего к дому земельного участка, в границу арендованного участка вошли используемые жильцами надворные постройки, которые ранее располагались на территории прилегающего к дому земельного участка.
При апелляционном рассмотрении дела ответчица А.И. подтвердила, что часть построек действительно находится на территории арендованного земельного участка.
В подтверждение нарушений своих прав при формировании земельных участков N и N А.Р.А. представила комиссионный Акт ООО <...> от 23 сентября 2013 года, согласно которому подъезд для обслуживания хозяйственных построек дома (подвоз твердого топлива, очистка выгребного колодца) возможен только с пр. <адрес> (со стороны арендованного земельного участка N). Со стороны ул. <адрес> подъезд транспорта для подвоза дров и очистки уборной ограничен питьевым колодцем, а также расположением жилого дома.
Как следует из пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Пунктом 68 указанного Постановления Верховного суда РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Таким образом, собственники помещений многоквартирного дома, права которых нарушены формированием земельного участка под многоквартирным домом, ориентированы на использование определенных способов защиты своих прав.
А.Р.А. не заявляла требований о признании незаконными действий администрации МО "Всеволожский муниципальный район" по формированию земельного участка, выделяемого под аренду, об установлении границ земельного участка под многоквартирным домом, равно как и не заявляла требовании о признании права аренды отсутствующим, вместе с тем заявив требование о прекращении права аренды.
Обращаясь в суд с требованием о прекращении права аренды, А.Р.А. ссылалась на незаключенность договора аренды земельного участка N по мотивам того, что он не прошел государственную регистрацию.
Согласно пункту 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>, подлежал государственной регистрации.
Учитывая отсутствие такой регистрации, данный договор аренды в силу прямого указания п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ является незаключенным.
Факт незаключенности договора аренды признается непосредственно и самим арендодателем - администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" в письме N от 15 ноября 2011 года.
О незаключенности договора и отсутствии правовых последствий, вытекающих из цели заключения договора аренды, свидетельствуют также обстоятельства того, что Л.А.В. не исполнял обязательства по нему, не производил арендные платежи, не огородил участок и не начал строительство жилого дома в установленные сроки.
По условиям данного договора, земельный участок должен был быть огорожен в соответствии с проектом в трехмесячный срок со дня отвода земельного участка (участок отведен в натуре 7 сентября 1998 года). Также по условиям договора, Л.А.В. должен был приступить к строительным работам и закончить строительство в течение трех лет с момента получения разрешения на производство строительных работ. При неиспользовании земельного участка в течение двух лет подряд право пользования может быть прекращено по постановлению Администрации (пункты 3, 4, 5 договора аренды).
Доказательств, свидетельствующих об исполнении сторонами договора аренды обязательств, вытекающих из договора, материалы дела не содержат.
Незаключенный договор аренды не порождает для третьих лиц каких-либо правовых последствий, основанных на содержании и условиях такого договора, до того момента, пока стороны договора не реализуют предусмотренное законом требование о его государственной регистрации.
Учитывая, что ни первоначальный арендатор, ни его правопреемники до настоящего времени не соблюли требование закона о государственной регистрации договора аренды, такой договор как незаключенный не повлек для третьих лиц, в том числе и истицы, каких-либо правовых последствий.
В связи с этим следует отметить, что А.Р.А., не являясь стороной договора аренды, не вправе его оспаривать по мотиву незаключенности, поскольку таким договором ее права не затрагиваются. Только администрация МО "Всеволожский муниципальный район", как арендодатель, либо противоположная сторона договора аренды вправе ставить вопрос о незаключенности договора аренды и применении правовых последствий, вызванных отсутствием государственной регистрации договора аренды.
Следовательно, требование А.Р.А. о прекращении прав аренды на земельный участок N является ненадлежащим способом защиты права, поскольку отсутствующее право аренды (не возникшее) не может быть признано в судебном порядке прекращенным в связи с тем, что такое право не возникло как таковое.
В том случае, если истица считает себя законным владельцем части земельного участка, вошедшего в границы арендованного земельного участка, она вправе использовать иные способы защиты, соответствующие тем правовым целям, которых она намерена достичь.
При этом судебная коллегия считает, что время приобретения А.Р.А. права собственности на квартиру (после выделения участка N в аренду), на что указал суд первой инстанции как на одно из оснований для отказа в иске, не влияет на право истицы предъявления требований, направленных на защиту интересов по вопросу формирования земельного участка под многоквартирным домом, поскольку закон не содержит каких-либо положений, ограничивающих возможность защиты интересов в данной сфере, в зависимости от времени приобретения права собственности.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что возможность защиты прав владельцев квартир в многоквартирном доме зависит от правильно выбранного способа защиты права, представления соответствующих доказательств, исходящих от компетентных органов и свидетельствующих о невозможности расположения надворных построек на участке меньшей площади, а также от позиции органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными участками, который обязан доказать правомерность формирования земельного участка под аренду без нарушений прав жильцов многоквартирного дома.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 30 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.09.2013 N 33-4139/2013
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 сентября 2013 г. N 33-4139/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.,
судей Алексеевой Г.Ю., Насиковской А.А.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе А.Р.А. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 30 мая 2013 года.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А., выслушав пояснения истца А.Р.А. и ее представителя П.Ю., поддержавших доводы жалобы, мнение третьего лица на стороне истца - И., возражения против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика А.И. и ее представителя П.Е., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
А.Р.А. обратилась в суд с иском к администрации МО Всеволожский муниципальный район, а также к А.И., действующей в интересах несовершеннолетнего Л.В.А., и К.Н.В., действующей в интересах несовершеннолетнего Л.Д.А., и после уточнения требований просила суд:
- - признать право общедолевой собственности собственников квартир многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на надворные постройки: сараи лит. Г, лит. Г6, лит. Г7, баню лит. Г1, гараж лит. Г5, гараж лит. Г8, не завершенный строительством, колодец лит. Г2, туалеты лит. Г3 и лит. Г4;
- - признать право общедолевой собственности собственников квартир указанного многоквартирного жилого дома на земельный участок с кадастровым номером N и земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>;
- - прекратить право аренды на земельный участок для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером N Л.В.А.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником квартиры N в многоквартирном жилом доме, который не оборудован системами отопления, водоснабжения и канализации. Земельный участок, на котором расположен жилой дом, поставлен на кадастровый учет и перешел в общедолевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При согласовании межевого плана земельного участка колодец, хозяйственные постройки, туалеты, баня, дровяные сараи остались за его пределами, на участке N а по ул. <адрес> предоставленном по договору аренды от 14 сентября 1998 года Л.А.В. Ссылалась на то, что, договор аренды не прошел государственную регистрацию, сторонами не исполнялся, арендная плата по договору не вносилась. Все надворные постройки создавались на протяжении многих лет жителями дома N и обслуживающими дом организациями.
<дата> апреля 2011 года Л.А.В. умер. 17 июля 2012 года Всеволожский городской суд вынес решение по делу N 2-2710/12 о признании за Л.В.А. и за Л.Д.А. права аренды на земельный участок площадью <...> м2 кадастровый номер N по адресу: <адрес>, на условиях договора аренды земель для несельскохозяйственных целей от 14 сентября 1998 года со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке наследования, решение вступило в законную силу.
Считает, что указанным договором аренды существенно нарушаются ее права, так как она лишена возможности эксплуатировать свое собственное жилье.
Судом первой инстанции к участию в деле привлечены: в качестве третьих лиц - администрация МО "Город Всеволожск", И., Ч.Л., Ч.А.; в качестве соответчика - Территориальное Управление Федерального агентства управления государственным имуществом (Росимущество).
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 30 мая 2013 года А.Р.А. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе А.Р.А. просит решение суда первой инстанции отменить, считая его незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.
Ответчиком администрацией МО "Город Всеволожск" представлен отзыв, в котором данный ответчик выражает несогласие с постановленным решением суда, указывая на то, что при формировании земельного участка под аренду, были нарушены права жильцов дома, поскольку из земельного участка, прилегающего к дому, была изъята часть земельного участка с расположенными на ней надворными постройками, необходимыми для обслуживания дома.
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Соглашаясь с выводом суда первой инстанции с отсутствием правовых оснований для удовлетворения исковых требований А.Р.А., судебная коллегия вместе с тем считает необходимым привести иные обоснования для такого вывода.
А.Р.А. является собственником квартиры N в доме по адресу: <адрес>.
Из материалов настоящего дела, а также из материалов гражданских дел N 2-2710/12 и N 2-3202/12, истребованных по запросу судебной коллегии, а также из инвентарного дела на жилой дом, следует, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> построен в 1930 (1937) году, ранее дом имел N.
Как усматривается из материалов инвентарного дела, сведения о данном жилом доме сохранились с 1948 года.
Согласно схематическому плану от 1948 года, а также абрису от 1956 года, к дому прилегал земельный участок, имеющий прямоугольную конфигурацию и ограниченный с левой и с правой стороны смежными земельными участками, по фасадной линии - улицей <адрес>.
Согласно абрисам и планам земельного участка, сформированным в период с 1956 года по 1981 год, конфигурация земельного участка не изменилась: участок по-прежнему имеет прямоугольную форму, ограничен с левой и правой стороны смежными участками, с фасадной стороны ограничен улицей (ранее проспектом) <адрес>.
Согласно планам и схемам земельного участка, а также техническим паспортам, содержащимся в инвентарном деле, общая площадь земельного участка, прилегающего к дому, составляла по состоянию на август 1956 года - <...> кв. м, по состоянию на 1969 год - <...> кв. м, по состоянию на 1971 год - <...> кв. м, по состоянию на 1981 год - <...> кв. м.
На 1956 год на прилегающем к дому земельном участке располагались надворные постройки: сараи, обозначенные литерами Б, В, Г (инвентарное дело).
На 1966 год на прилегающем к дому земельном участке располагались надворные постройки: сараи, обозначенные литерами Г и Б (инвентарное дело).
Согласно записи в техническом паспорте от 11 апреля 1969 года, сараи принадлежат квартиросъемщикам (инвентарное дело, л.д. 23), аналогичная запись о принадлежности сараев квартиросъемщикам содержится в техническом паспорте от 1971 года (инвентарное дело, л.д. 32).
Жилой дом, расположенный на указанном земельном участке является многоквартирным домом, имеющим в своем составе четыре квартиры без удобств, дом не оборудован системами водоснабжения, отопления и канализации.
Согласно материалам дела, в период после 1981 года жильцами на земельном участке были возведены необходимые для обслуживания дома постройки: колодцы, туалеты, бани, сараи, дровяники.
Как усматривается из материалов дела, правомерность пользования земельным участком, прилегающим к дому, с 1930-х годов кем-либо не оспаривалась, в технических паспортах не имеется отметок о самовольности занятия земельного участка.
В 1998 году часть прилегающего к дому земельного участка администрацией МО "Всеволожский район" была изъята, и за счет этого был сформирован самостоятельный участок размером <...> кв. м с присвоением ему адреса: <адрес>.
14 сентября 1998 года указанный участок был предоставлен по договору аренды Л.А.В. сроком на 49 лет для индивидуального жилищного строительства.
Указанный договор аренды не был зарегистрирован в органах государственной регистрации.
Л.А.В. умер <дата> апреля 2011 года.
Решением Всеволожского городского суда от 17 июля 2012 года за несовершеннолетними сыновьями Л.А.В. - Л.В.А. (<...> г.р.) и Л.Д.А. (<...> г.р.) признано право аренды на земельный участок для ИЖС площадью 925 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> на условиях договора аренды от 14 сентября 1998 года с множественностью лиц на стороне арендатора.
После вынесения указанного решения суда каких-либо соглашений с администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" о перемене лиц в договоре аренды законными представителями несовершеннолетних А.И. и К.Н.В. не заключалось, первоначальный договор аренды так и не был зарегистрирован в органах государственной регистрации.
В апреле 2012 года земельный участок N по заявлению жильцов дома был сформирован, по итогам межевания его площадь составила 2002 кв. м, в его границы не вошли надворные постройки, расположенные на арендованном земельном участке N.
В связи с этими обстоятельствами А.Р.А. и И., являющиеся собственниками квартир в спорном доме, обратились в суд с иском, в котором оспаривали кадастровый учет земельных участков по адресу: <адрес>, д. N и д. N, ссылаясь на то, что при межевании и формировании земельных участков были нарушены их права, связанные с возможностью эксплуатации надворных построек, необходимых для нормального жизнеобеспечения жильцов дома.
Решением Всеволожского городского суда от 13 декабря 2012 года иск А.Р.А. и И. был удовлетворен в части. Суд первой инстанции, признав нарушенными права жильцов формированием границ земельного участка по адресу: <адрес>, в связи с тем, что при его формировании не были учтены надворные постройки и соответственно не были включены в границы земельного участка N, вынес решение о признании недействительным кадастрового учета земельного участка N. Одновременно суд указал в решении, что при формировании земельного участка N не были в полном объеме учтены фактическое пользование земельного участка и размер площади земельного участка, ранее имеющегося при доме, а также то, что при формировании земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, должно быть учтено отсутствие канализации. Кроме того, суд указал на возможность нового формирования земельного участка N с учетом прилегающей территории смежного земельного участка, не поставленного на кадастровый учет.
Этим же решением А.Р.А. и И. было отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным кадастрового учета земельного участка N-а, поскольку суд пришел к выводу о том, что процедура постановки на кадастровый учет данного земельного участка была соблюдена.
В настоящем споре А.Р.А. использован такой способ защиты права, предусмотренный ст. 12 Гражданского кодекса РФ, как признание права на надворные постройки и земельные участки N и N.
Суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении исковых требований о признании прав на земельные участки, поскольку земельный участок N, с учетом признания в судебном порядке кадастрового учета в отношении него недействительным, является несформированным, осуществить его идентификацию в порядке ст. 11.1 Земельного кодекса РФ не представляется возможным.
Кроме того, условием и моментом возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", является факт формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
При этом, собственникам помещений под многоквартирным домом не может принадлежать одновременно два земельных участка, как о том ставится вопрос в иске А.Р.А.
В силу этого, право собственников помещений жилого дома N на земельный участок под домом может быть защищено исключительно при условии формирования под многоквартирным домом (при наличии к тому оснований) единого земельного участка и постановки его на кадастровый учет.
Учитывая, что права на строения, в том числе и надворные постройки, являющиеся предметом настоящего спора, производны от прав на земельный участок, то соответственно, при отсутствии оформленных прав на земельный участок в тех границах, на которые претендуют жильцы дома N, право на надворные постройки не может быть признано за собственниками многоквартирного жилого дома до того момента, пока они не узаконят свои права на земельный участок.
В связи с изложенным, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за собственниками помещений многоквартирного жилого дома N права общей долевой собственности на надворные постройки и земельные участки, прилегающие к дому.
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 3 - 5 ст. 16 указанного Федерального закона, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3).
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4).
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5).
Учитывая, что прилегающий к дому земельный участок N не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, он может быть сформирован органом местного самоуправления либо его границы могут быть установлены в судебном порядке по заявлению любого из собственников помещения в многоквартирном доме, в том числе и по заявлению А.Р.А.
При этом право обращения любого из собственников жилого дома N с заявлением о формировании земельного участка констатировано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П, согласно которому часть 3 статьи 16 признана не соответствующей Конституции Российской Федерации в той мере, в какой она препятствует не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В этом свете ссылки суда на то, что истицей не представлено доказательств того, что все жильцы дома обращались совместно в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, являются необоснованными.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Таким образом, выделение в собственность земельных участков под многоквартирным домом регулируется положениями ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", по смыслу которых с учетом позиции Конституционного суда РФ допускается возможность формирования земельного участка органами местного самоуправления либо установления границ земельного участка в судебном порядке по заявлению (иску) любого из собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, жилищное законодательство определяет, что земельный участок под многоквартирным домом должен формироваться с учетом элементов благоустройства, а также с учетом объектов, которые являются необходимыми для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке
В силу ч. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
С учетом этого, земельный участок под многоквартирным домом N должен был формироваться органами местного самоуправления в порядке ст. 11.9 Земельного кодекса РФ и Градостроительного регламента, действующего в муниципальном образовании, с учетом фактического землепользования, сложившегося на протяжении многих десятилетий, с учетом расположения смежных участков и красных линий, а также с учетом необходимости размещения на земельном участке объектов, необходимых для жизнеобеспечения жильцов дома.
Истица А.Р.А. и третье лицо И. ссылались на то, что при формировании земельного участка под аренду за счет территории прилегающего к дому земельного участка, в границу арендованного участка вошли используемые жильцами надворные постройки, которые ранее располагались на территории прилегающего к дому земельного участка.
При апелляционном рассмотрении дела ответчица А.И. подтвердила, что часть построек действительно находится на территории арендованного земельного участка.
В подтверждение нарушений своих прав при формировании земельных участков N и N А.Р.А. представила комиссионный Акт ООО <...> от 23 сентября 2013 года, согласно которому подъезд для обслуживания хозяйственных построек дома (подвоз твердого топлива, очистка выгребного колодца) возможен только с пр. <адрес> (со стороны арендованного земельного участка N). Со стороны ул. <адрес> подъезд транспорта для подвоза дров и очистки уборной ограничен питьевым колодцем, а также расположением жилого дома.
Как следует из пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Пунктом 68 указанного Постановления Верховного суда РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Таким образом, собственники помещений многоквартирного дома, права которых нарушены формированием земельного участка под многоквартирным домом, ориентированы на использование определенных способов защиты своих прав.
А.Р.А. не заявляла требований о признании незаконными действий администрации МО "Всеволожский муниципальный район" по формированию земельного участка, выделяемого под аренду, об установлении границ земельного участка под многоквартирным домом, равно как и не заявляла требовании о признании права аренды отсутствующим, вместе с тем заявив требование о прекращении права аренды.
Обращаясь в суд с требованием о прекращении права аренды, А.Р.А. ссылалась на незаключенность договора аренды земельного участка N по мотивам того, что он не прошел государственную регистрацию.
Согласно пункту 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>, подлежал государственной регистрации.
Учитывая отсутствие такой регистрации, данный договор аренды в силу прямого указания п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ является незаключенным.
Факт незаключенности договора аренды признается непосредственно и самим арендодателем - администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" в письме N от 15 ноября 2011 года.
О незаключенности договора и отсутствии правовых последствий, вытекающих из цели заключения договора аренды, свидетельствуют также обстоятельства того, что Л.А.В. не исполнял обязательства по нему, не производил арендные платежи, не огородил участок и не начал строительство жилого дома в установленные сроки.
По условиям данного договора, земельный участок должен был быть огорожен в соответствии с проектом в трехмесячный срок со дня отвода земельного участка (участок отведен в натуре 7 сентября 1998 года). Также по условиям договора, Л.А.В. должен был приступить к строительным работам и закончить строительство в течение трех лет с момента получения разрешения на производство строительных работ. При неиспользовании земельного участка в течение двух лет подряд право пользования может быть прекращено по постановлению Администрации (пункты 3, 4, 5 договора аренды).
Доказательств, свидетельствующих об исполнении сторонами договора аренды обязательств, вытекающих из договора, материалы дела не содержат.
Незаключенный договор аренды не порождает для третьих лиц каких-либо правовых последствий, основанных на содержании и условиях такого договора, до того момента, пока стороны договора не реализуют предусмотренное законом требование о его государственной регистрации.
Учитывая, что ни первоначальный арендатор, ни его правопреемники до настоящего времени не соблюли требование закона о государственной регистрации договора аренды, такой договор как незаключенный не повлек для третьих лиц, в том числе и истицы, каких-либо правовых последствий.
В связи с этим следует отметить, что А.Р.А., не являясь стороной договора аренды, не вправе его оспаривать по мотиву незаключенности, поскольку таким договором ее права не затрагиваются. Только администрация МО "Всеволожский муниципальный район", как арендодатель, либо противоположная сторона договора аренды вправе ставить вопрос о незаключенности договора аренды и применении правовых последствий, вызванных отсутствием государственной регистрации договора аренды.
Следовательно, требование А.Р.А. о прекращении прав аренды на земельный участок N является ненадлежащим способом защиты права, поскольку отсутствующее право аренды (не возникшее) не может быть признано в судебном порядке прекращенным в связи с тем, что такое право не возникло как таковое.
В том случае, если истица считает себя законным владельцем части земельного участка, вошедшего в границы арендованного земельного участка, она вправе использовать иные способы защиты, соответствующие тем правовым целям, которых она намерена достичь.
При этом судебная коллегия считает, что время приобретения А.Р.А. права собственности на квартиру (после выделения участка N в аренду), на что указал суд первой инстанции как на одно из оснований для отказа в иске, не влияет на право истицы предъявления требований, направленных на защиту интересов по вопросу формирования земельного участка под многоквартирным домом, поскольку закон не содержит каких-либо положений, ограничивающих возможность защиты интересов в данной сфере, в зависимости от времени приобретения права собственности.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что возможность защиты прав владельцев квартир в многоквартирном доме зависит от правильно выбранного способа защиты права, представления соответствующих доказательств, исходящих от компетентных органов и свидетельствующих о невозможности расположения надворных построек на участке меньшей площади, а также от позиции органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными участками, который обязан доказать правомерность формирования земельного участка под аренду без нарушений прав жильцов многоквартирного дома.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 30 мая 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Р.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)