Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Лазарева С.В., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бершадской Елены Николаевны (далее - предприниматель Бершадская Е.Н.) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.04.2013 по делу N А60-21586/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- предпринимателя Бершадской Е.Н. - Вавилова О.В. (доверенность от 04.02.2013);
- Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (далее - Департамент) - Захарова С.А. (доверенность от 29.02.2012 N 163/05/02.06.1-03).
Департамент обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Бершадской Е.Н. о взыскании 63 537 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга от 01.01.2005 N 30350197 и 105 599 руб. 89 коп. неустойки.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.06.2012 (судья Торопова М.В.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Бершадской Е.Н. в пользу Департамента взыскано 63 537 руб. 75 коп. долга и 84 479 руб. 92 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2012 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2012 (судьи Лазарев С.В., Столяров А.А., Купреенков В.А.) решение суда первой инстанции от 25.06.2012 и постановление суда апелляционной инстанции от 05.09.2012 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05.02.2013 на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено общество с ограниченной ответственностью "Профиль-Строй" (далее - общество "Профиль-Строй").
При новом рассмотрении дела предприниматель Бершадская Е.Н. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области со встречным исковым требованием к Департаменту о взыскании 108 313 руб. 79 коп. излишне внесенной арендной платы, 19 183 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Встречный иск принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.04.2013 (судья Ануфриев А.А.) исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично. С предпринимателя Бершадской Е.Н. в пользу Департамента взыскано 167 347 руб. 01 коп. в том числе 63 537 руб. 75 коп. основного долга и 103 809 руб. 26 коп., договорной неустойки в виде пеней. В оставшейся части в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказано.
В удовлетворении исковых требований по встречному иску отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 (судьи Гулякова Г.Н., Голубцов В.Г., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Бершадская Е.Н. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение положений постановления главы города Екатеринбурга от 20.03.2008 N 1007 "Об утверждении корректировочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы по договорам аренды объектов муниципального нежилого фонда". Предприниматель Бершадская Е.Н. не согласна с применением Департаментом при расчете арендной платы к базовой ставке аренды коэффициента на места общего пользования в размере 1,3. Заявитель кассационной жалобы считает, что места общего пользования (коридор, холлы, фойе, тамбуры, туалеты), за которые взималась арендная плата с предпринимателя Бершадской Е.Н., находятся в общей долевой собственности жильцов многоквартирного жилого дома, соответственно, по мнению заявителя, отсутствие законных оснований для получения денежных средств за чужое имущество ведет к неосновательному обогащению Департамента и возникновению переплаты у предпринимателя Бершадской Е.Н. Заявитель жалобы указывает на то, что ссылка суда на правовую позицию, изложенную в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, в обоснование возможности получения Департаментом денежных средств за принадлежащие другому собственнику помещения является несостоятельной, так как рассмотренная в данном пункте ситуация не имеет отношения к настоящему спору. Предприниматель Бершадская Е.Н. также указывает на неправильное применение судами ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора с учетом изменений предмета аренды дополнительным соглашением от 29.12.2007. Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами судов о том, что арендуемые предпринимателем Бершадской Е.Н. помещения не были изолированы от мест общего пользования, о том, что названным предпринимателем не представлено доказательств несоразмерности штрафной неустойки и соответствующих расчетов.
Законность принятых судебных актов проверена в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем Бершадской Е.Н. (арендатор) 01.01.2005 заключен договор N 30350197 аренды помещений цокольного этажа N 6 - 10 общей площадью 104,3 кв. м, а также мест общего пользования (помещения N 12 - 14) площадью 102,4 кв. м (литера М), расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академическая, д. 23.
Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2005 по 30.12.2005.
В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был возобновлен на неопределенный срок.
В п. 4.1 договора предусмотрено, что арендная плата за переданный по данному договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.
Объект аренды передан по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2005, подписанному сторонами без замечаний.
Сторонами 01.01.2005 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 17.09.2007 N 30350197, согласно которому в п. 5.2 договора внесены изменения, а именно, в случае нарушения подпункта 3.2.5 договора (своевременно и полностью вносить арендодателю арендную плату) и п. 4.3 договора (арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа каждого месяца платежного периода на расчетный счет арендодателя) арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки установленного платежного периода. Дополнительное соглашение вступает в силу с 01.08.2007 и является неотъемлемой частью договора аренды от 01.01.2005.
На основании подписанного сторонами дополнительного соглашения от 29.12.2007 к договору аренды пункт 1.1 договора был изложен в новой редакции: "арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, именуемый далее Объект, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академическая, 23, литер М, цокольный этаж, помещения 6 - 10, 18 - 20 с отдельным входом, материал стен - кирпич, общей площадью 105,5 кв. м (на основании выписки из технического паспорта от 09.12.2006 номер заказа БТИ N 152970 и перечня информации БТИ с техническими характеристиками нежилого объекта от 08.12.2006 номер заказа БТИ N 152970)... далее - по тексту".
Дополнительное соглашение вступает в силу с 01.01.2008 и является неотъемлемой частью договора аренды от 01.01.2005 (п. 3 дополнительного соглашения от 29.12.2007).
Изменения к акту приема-передачи нежилого помещения сторонами подписаны 01.01.2008.
Договор аренды расторгнут по соглашению сторон 24.11.2011.
Объект аренды передан по акту приема-передачи нежилого помещения от 24.11.2011, подписанному сторонами без замечаний.
По расчету истца в спорный период (с 01.03.2009 по 24.11.2011) на стороне ответчика возникла задолженность по арендной плате в сумме 63 537 руб. 75 коп. На основании п. 5.2 договора истец начислил на сумму долга пени в размере 105 599 руб. 89 коп. за период с 01.03.2009 по 24.11.2011.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Департамент обратился в суд с рассматриваемым иском.
Отменяя решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций и передав дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 20.12.2012 указал, что выводы судов о наличии на стороне ответчика задолженности по внесению арендной платы в заявленном объеме являются преждевременными, сделанными на основе неполного выяснения обстоятельств дела. Исходя из того, что ответчик неоднократно в отзыве на исковое заявление, апелляционной жалобе ссылался на то, что дополнительным соглашением от 29.12.2007 стороны изменили объект аренды, исключив из него места общего пользования в связи с перепланировкой помещения и возведением отдельного входа, судам следовало оценить представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, а также выяснить действительную волю сторон при подписании дополнительного соглашения от 29.12.2007.
При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции заявленные требования Департамента удовлетворены частично. Удовлетворяя требования Департамента в части, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы. В отношении требования истца о взыскании с ответчика пеней суд учел доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в отношении периода начисления неустойки с 11.03.2009 по 23.04.2009. С учетом того, что явная несоразмерность взысканной судом суммы пеней последствиям нарушения обязательства в настоящем деле не установлена, суд отклонил ходатайство ответчика о снижении неустойки по ставке 0,1% на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности применения к расчету арендной платы повышающего коэффициента в размере 1,3 и, следовательно, отсутствия переплаты по спорному договору аренды.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, оставив решение без изменения.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В силу положений п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость аренды объекта муниципального нежилого фонда относится к категории регулируемых цен.
Исходя из условий п. 4.1 договора аренды от 01.01.2005 N 30350197, в соответствии с которым арендная плата за переданный объект устанавливается согласно расчетам, Департаментом в материалы дела представлен расчет арендной платы, произведенный на основании постановления главы Екатеринбурга от 20.03.2008 N 1006 "Об установлении базовой ставки арендной платы" и постановления главы города Екатеринбурга от 28.04.2011 N 1878 "Об установлении базовой ставки арендной платы".
Из представленных расчетов арендной платы следует, что при определении размера арендной платы, подлежащей внесению за отдельные периоды, арендодатель применял, в частности, поправочный коэффициент учета степени благоустройства - 1,3.
Судами верно установлено, что применение корректирующего коэффициента в размере 1,3 обусловлено наличием в здании (сооружении) мест общего пользования, не включенных в объект аренды. Указанный коэффициент установлен в соответствии с постановлениями главы города Екатеринбурга от 20.03.2008 N 1007 "Об утверждении корректировочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы по договорам аренды объектов муниципального нежилого фонда" и от 28.04.2011 N 1878 "Об установлении базовой ставки арендной платы".
Согласно приведенным нормативным правовым актам, коэффициент 1,3 установлен в связи с наличием в здании (сооружении) мест общего пользования. Предметом рассматриваемого договора аренды является объект муниципального нежилого фонда. Таким образом, применение при расчете арендной платы к базовой ставке аренды на места общего пользования данного коэффициента является правомерным.
При толковании условия договора аренды от 01.01.2005 и дополнительного соглашения от 29.12.2007, в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обоснованно указали, что п. 1.1 договора аренды от 01.01.2005 был изменен только в части состава и площади предоставляемых в аренду помещений.
Доказательств обращения к арендодателю с предложениями о внесении изменений в договор аренды путем исключения из него права на использование мест общего пользования в связи с отсутствием в них необходимости, а также об исключении применяемого при расчете арендной платы коэффициента на места общего пользования ответчиком не представлено.
Кроме того, судом первой инстанции отмечено, что при исполнении договора аренды, в том числе после подписания дополнительного соглашения от 29.12.2007 и при его расторжении, каких-либо возражений со стороны арендатора относительно возможности использования мест общего пользования не поступало, арендная плата вносилась арендатором в размере, установленном условиями договора, в том числе с применением корректирующего коэффициента на места общего пользования 1,3.
Довод предпринимателя Бершадской Е.Н. о том, что постановление главы города Екатеринбурга от 20.03.2008 N 1107 "Об утверждении корректировочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы по договорам аренды объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" не применимо к спорному договору ввиду того, что спорные места общего пользования относятся к многоквартирному жилому дому, находятся в общей долевой собственности жильцов жилого дома, исследован судом апелляционной инстанции, и ему дана надлежащая правовая оценка. Так, судом верно отмечено, что по условиям договора от 01.05.2005, дополнительного соглашения от 29.12.2007 арендатор принял в аренду объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже (помещения N 6 - 10, 18 - 20). Наличие права муниципальной собственности на часть помещений в многоквартирном доме ответчиком не опровергается.
С учетом установленных обстоятельств дела и на основании указанных норм права суды пришли к обоснованному выводу о правомерности заявленных требований по первоначальному иску и отсутствие оснований для удовлетворения встречного иска предпринимателя Бершадской Е.Н.
В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
В абз. 2 п. 2 указанного постановления Пленума указано, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Исходя из установленных обстоятельств по делу, суды пришли к выводу о том, что размер начисленной неустойки является соразмерным, обоснованно отклонив ходатайство ответчика о снижении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, судами приняты во внимание доводы предпринимателя Бершадской Е.Н. о пропуске срока исковой давности в отношении периода начисления неустойки с 11.03.2009 по 23.04.2009, и признаны подлежащими удовлетворению требования о взыскании с ответчика договорной неустойки, начисленной за период с 11.05.2009 по 24.11.2011, в размере 103 809 руб.
Все доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, и им дана надлежащая правовая оценка, по существу доводы направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.04.2013 по делу N А60-21586/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бершадской Елены Николаевны - без удовлетворения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 24.10.2013 N Ф09-12246/12 ПО ДЕЛУ N А60-21586/12
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2013 г. N Ф09-12246/12
Дело N А60-21586/12
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Лазарева С.В., Столярова А.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бершадской Елены Николаевны (далее - предприниматель Бершадская Е.Н.) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.04.2013 по делу N А60-21586/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- предпринимателя Бершадской Е.Н. - Вавилова О.В. (доверенность от 04.02.2013);
- Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (далее - Департамент) - Захарова С.А. (доверенность от 29.02.2012 N 163/05/02.06.1-03).
Департамент обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Бершадской Е.Н. о взыскании 63 537 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга от 01.01.2005 N 30350197 и 105 599 руб. 89 коп. неустойки.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.06.2012 (судья Торопова М.В.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Бершадской Е.Н. в пользу Департамента взыскано 63 537 руб. 75 коп. долга и 84 479 руб. 92 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2012 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2012 (судьи Лазарев С.В., Столяров А.А., Купреенков В.А.) решение суда первой инстанции от 25.06.2012 и постановление суда апелляционной инстанции от 05.09.2012 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05.02.2013 на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено общество с ограниченной ответственностью "Профиль-Строй" (далее - общество "Профиль-Строй").
При новом рассмотрении дела предприниматель Бершадская Е.Н. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области со встречным исковым требованием к Департаменту о взыскании 108 313 руб. 79 коп. излишне внесенной арендной платы, 19 183 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Встречный иск принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.04.2013 (судья Ануфриев А.А.) исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично. С предпринимателя Бершадской Е.Н. в пользу Департамента взыскано 167 347 руб. 01 коп. в том числе 63 537 руб. 75 коп. основного долга и 103 809 руб. 26 коп., договорной неустойки в виде пеней. В оставшейся части в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказано.
В удовлетворении исковых требований по встречному иску отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 (судьи Гулякова Г.Н., Голубцов В.Г., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Бершадская Е.Н. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение положений постановления главы города Екатеринбурга от 20.03.2008 N 1007 "Об утверждении корректировочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы по договорам аренды объектов муниципального нежилого фонда". Предприниматель Бершадская Е.Н. не согласна с применением Департаментом при расчете арендной платы к базовой ставке аренды коэффициента на места общего пользования в размере 1,3. Заявитель кассационной жалобы считает, что места общего пользования (коридор, холлы, фойе, тамбуры, туалеты), за которые взималась арендная плата с предпринимателя Бершадской Е.Н., находятся в общей долевой собственности жильцов многоквартирного жилого дома, соответственно, по мнению заявителя, отсутствие законных оснований для получения денежных средств за чужое имущество ведет к неосновательному обогащению Департамента и возникновению переплаты у предпринимателя Бершадской Е.Н. Заявитель жалобы указывает на то, что ссылка суда на правовую позицию, изложенную в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, в обоснование возможности получения Департаментом денежных средств за принадлежащие другому собственнику помещения является несостоятельной, так как рассмотренная в данном пункте ситуация не имеет отношения к настоящему спору. Предприниматель Бершадская Е.Н. также указывает на неправильное применение судами ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора с учетом изменений предмета аренды дополнительным соглашением от 29.12.2007. Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами судов о том, что арендуемые предпринимателем Бершадской Е.Н. помещения не были изолированы от мест общего пользования, о том, что названным предпринимателем не представлено доказательств несоразмерности штрафной неустойки и соответствующих расчетов.
Законность принятых судебных актов проверена в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем Бершадской Е.Н. (арендатор) 01.01.2005 заключен договор N 30350197 аренды помещений цокольного этажа N 6 - 10 общей площадью 104,3 кв. м, а также мест общего пользования (помещения N 12 - 14) площадью 102,4 кв. м (литера М), расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академическая, д. 23.
Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2005 по 30.12.2005.
В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был возобновлен на неопределенный срок.
В п. 4.1 договора предусмотрено, что арендная плата за переданный по данному договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.
Объект аренды передан по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2005, подписанному сторонами без замечаний.
Сторонами 01.01.2005 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 17.09.2007 N 30350197, согласно которому в п. 5.2 договора внесены изменения, а именно, в случае нарушения подпункта 3.2.5 договора (своевременно и полностью вносить арендодателю арендную плату) и п. 4.3 договора (арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа каждого месяца платежного периода на расчетный счет арендодателя) арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки установленного платежного периода. Дополнительное соглашение вступает в силу с 01.08.2007 и является неотъемлемой частью договора аренды от 01.01.2005.
На основании подписанного сторонами дополнительного соглашения от 29.12.2007 к договору аренды пункт 1.1 договора был изложен в новой редакции: "арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, именуемый далее Объект, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академическая, 23, литер М, цокольный этаж, помещения 6 - 10, 18 - 20 с отдельным входом, материал стен - кирпич, общей площадью 105,5 кв. м (на основании выписки из технического паспорта от 09.12.2006 номер заказа БТИ N 152970 и перечня информации БТИ с техническими характеристиками нежилого объекта от 08.12.2006 номер заказа БТИ N 152970)... далее - по тексту".
Дополнительное соглашение вступает в силу с 01.01.2008 и является неотъемлемой частью договора аренды от 01.01.2005 (п. 3 дополнительного соглашения от 29.12.2007).
Изменения к акту приема-передачи нежилого помещения сторонами подписаны 01.01.2008.
Договор аренды расторгнут по соглашению сторон 24.11.2011.
Объект аренды передан по акту приема-передачи нежилого помещения от 24.11.2011, подписанному сторонами без замечаний.
По расчету истца в спорный период (с 01.03.2009 по 24.11.2011) на стороне ответчика возникла задолженность по арендной плате в сумме 63 537 руб. 75 коп. На основании п. 5.2 договора истец начислил на сумму долга пени в размере 105 599 руб. 89 коп. за период с 01.03.2009 по 24.11.2011.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Департамент обратился в суд с рассматриваемым иском.
Отменяя решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций и передав дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 20.12.2012 указал, что выводы судов о наличии на стороне ответчика задолженности по внесению арендной платы в заявленном объеме являются преждевременными, сделанными на основе неполного выяснения обстоятельств дела. Исходя из того, что ответчик неоднократно в отзыве на исковое заявление, апелляционной жалобе ссылался на то, что дополнительным соглашением от 29.12.2007 стороны изменили объект аренды, исключив из него места общего пользования в связи с перепланировкой помещения и возведением отдельного входа, судам следовало оценить представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, а также выяснить действительную волю сторон при подписании дополнительного соглашения от 29.12.2007.
При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции заявленные требования Департамента удовлетворены частично. Удовлетворяя требования Департамента в части, суд первой инстанции исходил из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы. В отношении требования истца о взыскании с ответчика пеней суд учел доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в отношении периода начисления неустойки с 11.03.2009 по 23.04.2009. С учетом того, что явная несоразмерность взысканной судом суммы пеней последствиям нарушения обязательства в настоящем деле не установлена, суд отклонил ходатайство ответчика о снижении неустойки по ставке 0,1% на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности применения к расчету арендной платы повышающего коэффициента в размере 1,3 и, следовательно, отсутствия переплаты по спорному договору аренды.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, оставив решение без изменения.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В силу положений п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость аренды объекта муниципального нежилого фонда относится к категории регулируемых цен.
Исходя из условий п. 4.1 договора аренды от 01.01.2005 N 30350197, в соответствии с которым арендная плата за переданный объект устанавливается согласно расчетам, Департаментом в материалы дела представлен расчет арендной платы, произведенный на основании постановления главы Екатеринбурга от 20.03.2008 N 1006 "Об установлении базовой ставки арендной платы" и постановления главы города Екатеринбурга от 28.04.2011 N 1878 "Об установлении базовой ставки арендной платы".
Из представленных расчетов арендной платы следует, что при определении размера арендной платы, подлежащей внесению за отдельные периоды, арендодатель применял, в частности, поправочный коэффициент учета степени благоустройства - 1,3.
Судами верно установлено, что применение корректирующего коэффициента в размере 1,3 обусловлено наличием в здании (сооружении) мест общего пользования, не включенных в объект аренды. Указанный коэффициент установлен в соответствии с постановлениями главы города Екатеринбурга от 20.03.2008 N 1007 "Об утверждении корректировочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы по договорам аренды объектов муниципального нежилого фонда" и от 28.04.2011 N 1878 "Об установлении базовой ставки арендной платы".
Согласно приведенным нормативным правовым актам, коэффициент 1,3 установлен в связи с наличием в здании (сооружении) мест общего пользования. Предметом рассматриваемого договора аренды является объект муниципального нежилого фонда. Таким образом, применение при расчете арендной платы к базовой ставке аренды на места общего пользования данного коэффициента является правомерным.
При толковании условия договора аренды от 01.01.2005 и дополнительного соглашения от 29.12.2007, в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обоснованно указали, что п. 1.1 договора аренды от 01.01.2005 был изменен только в части состава и площади предоставляемых в аренду помещений.
Доказательств обращения к арендодателю с предложениями о внесении изменений в договор аренды путем исключения из него права на использование мест общего пользования в связи с отсутствием в них необходимости, а также об исключении применяемого при расчете арендной платы коэффициента на места общего пользования ответчиком не представлено.
Кроме того, судом первой инстанции отмечено, что при исполнении договора аренды, в том числе после подписания дополнительного соглашения от 29.12.2007 и при его расторжении, каких-либо возражений со стороны арендатора относительно возможности использования мест общего пользования не поступало, арендная плата вносилась арендатором в размере, установленном условиями договора, в том числе с применением корректирующего коэффициента на места общего пользования 1,3.
Довод предпринимателя Бершадской Е.Н. о том, что постановление главы города Екатеринбурга от 20.03.2008 N 1107 "Об утверждении корректировочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы по договорам аренды объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" не применимо к спорному договору ввиду того, что спорные места общего пользования относятся к многоквартирному жилому дому, находятся в общей долевой собственности жильцов жилого дома, исследован судом апелляционной инстанции, и ему дана надлежащая правовая оценка. Так, судом верно отмечено, что по условиям договора от 01.05.2005, дополнительного соглашения от 29.12.2007 арендатор принял в аренду объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже (помещения N 6 - 10, 18 - 20). Наличие права муниципальной собственности на часть помещений в многоквартирном доме ответчиком не опровергается.
С учетом установленных обстоятельств дела и на основании указанных норм права суды пришли к обоснованному выводу о правомерности заявленных требований по первоначальному иску и отсутствие оснований для удовлетворения встречного иска предпринимателя Бершадской Е.Н.
В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
В абз. 2 п. 2 указанного постановления Пленума указано, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Исходя из установленных обстоятельств по делу, суды пришли к выводу о том, что размер начисленной неустойки является соразмерным, обоснованно отклонив ходатайство ответчика о снижении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, судами приняты во внимание доводы предпринимателя Бершадской Е.Н. о пропуске срока исковой давности в отношении периода начисления неустойки с 11.03.2009 по 23.04.2009, и признаны подлежащими удовлетворению требования о взыскании с ответчика договорной неустойки, начисленной за период с 11.05.2009 по 24.11.2011, в размере 103 809 руб.
Все доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, и им дана надлежащая правовая оценка, по существу доводы направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.04.2013 по делу N А60-21586/12 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бершадской Елены Николаевны - без удовлетворения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
С.В.ЛАЗАРЕВ
А.А.СТОЛЯРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)