Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2013.
Постановление в полном объеме изготовлено 11.07.2013.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Ольшанской Н.А.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щеголевой Е.В.,
при участии:
- от закрытого акционерного общества "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 4": Сысоева Л.А., представитель по доверенности N 418/4-юр от 26.02.2013, паспорт РФ; Полынькова Л.Н., представитель по доверенности N 457/4-юр от 01.04.2013, паспорт РФ;
- от Управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 4" на решение Арбитражного суда Орловской области от 11.04.2013 по делу N А48-4758/2012 (судья А.В. Володин) по заявлению закрытого акционерного общества "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 4" (ОГРН 1075742002258, Орловская область, Орловский район, г. Орел, Московское шоссе, 137, 1) к Управлению по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области (ОГРН 1095753001706, Орловская область, Орловский район, г. Орел, пл. Ленина, 1) об обжаловании постановления от 27.11.2012 N 125,
установил:
Закрытое акционерное общество "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 4" (далее - заявитель, ЗАО "ЖРЭУ N 4") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области (далее - ответчик, Управление) об обжаловании постановления по делу об административном правонарушении от 27.11.2012 N 125.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 11.04.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Считая принятое решение незаконным и необоснованным, ЗАО "ЖРЭУ N 4" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на отсутствие вины Общества в совершении вменяемого правонарушения. Указывает, что в жилом доме N 40 по улице Металлургов в г. Орле из комнат бывшего общежития фактически после приватизации образованы коммунальные квартиры, и их собственники должны нести бремя содержания общего имущества, в том числе общих коридоров, душевых, туалетов, кухонь и т.д., в том числе осуществлять ремонт указанных помещений. Согласно обжалуемому постановлению N 125 от 27.11.2012 выявлены протечки кровли. Однако в ходе проверки не установлено каким образом необходимо устранить данное нарушение.
Представители заявителя жалобы в судебном заседании апелляционного суда доводы жалобы поддержали, просили обжалуемое решение отменить.
Управление по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области явку своих представителей не обеспечило.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в ее отсутствие в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 27.06.2013 по 04.07.2013.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
Управлением по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области 13.11.2012 проведена проверка обращения жителей жилого дома, находящегося по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, 20, по вопросу неудовлетворительного технического состояния и содержания указанного жилого дома.
Согласно акту проверки от 13.11.2012 N 1864 в ходе проверки были выявлены следующие нарушения обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами:
- 1. наличие протечки кровли общего коридора в месте выхода через перекрытие трубопровода внутреннего водостока на 5 этаже подъезда N 2 над входом в квартиру N 140;
- 2. неудовлетворительное техническое состояние электропроводки (наличие скруток, отсутствие изоляции) общего коридора 5 этажа подъезда N 2 над входом в квартиру N 140;
- 3. разрушение отделочных слоев штукатурки, окраски потолка и стен общего коридора 5 этажа подъезда N 2;
- 4. отсутствует оконная рама конструкции выхода на кровлю, в результате чего происходит намокание наружной стены со стороны квартиры N 140;
- 5. в квартире N 138, 140 следы от старых протечек кровли - отклеены обои, наличие желтых пятен и черноты на потолках и стенах;
- 6. наличие протечки кровли в квартире N 148;
- 7. не работает электрическое освещение (местами) общего коридора из-за неисправности электропроводки над квартирами N 138, 140, 148 в результате протечек кровли.
По результатам проведенной проверки Управлением по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области вынесено предписание от 13.11.2012 N 917, которым Управление обязало ЗАО "ЖРЭУ N 4" произвести в срок до 25.11.2012 ремонт кровли в местах протечек, в срок до 01.12.2012 произвести ремонт электропроводки, восстановить электрическое освещение, в срок до 01.01.2013 - ремонт стен и потолков общего коридора.
Управлением 14.11.2012 в отношении ответчика составлен протокол об административном правонарушении N 116, согласно которому ЗАО "ЖРЭУ N 4" совершило правонарушение, предусмотренное статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
В протоколе указаны объяснения исполнительного директора ЗАО "ЖРЭУ N 4", из которых следует, что жилой дом N 20 по ул. Маринченко ранее был общежитием, ремонт не производился с момента ввода в эксплуатацию.
27.11.2012 (с учетом определения об исправлении описок и опечаток от 08.04.2013) Управлением вынесено постановление N 125 по делу об административном правонарушении, которым ЗАО "ЖРЭУ N 4" признано виновным в нарушениях, предусмотренных статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. ЗАО "ЖРЭУ N 4" назначено административное наказание в виде штрафа в размере 40 000 руб.
Полагая, что названное постановление является незаконным и необоснованным, ЗАО "ЖРЭУ N 4" обратилось в арбитражный суд за защитой.
Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
В соответствии с ч. 6 ст. 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Статьей 7.22 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Субъектами рассматриваемого административного правонарушения признаются должностные лица и юридические лица, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.
ЗАО "ЖРЭУ N 4" является управляющей компанией жилого дома N 20 по ул. Маринченко в г. Орле.
Данный факт подтверждается договором управления многоквартирным домом от 09.10.2007.
В связи с чем, именно данное юридическое лицо обязано надлежащим образом содержать общее имущество многоквартирного дома с соблюдением всех норм и правил.
Согласно пункту 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Пунктами 10, 11, 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, управляющая организация должна производить осмотры общего имущества, обеспечивать своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, осуществлять текущий и капитальный ремонт.
При этом обязанность Общества обеспечить содержание общего имущества в доме N 20 по ул. Маринченко в г. Орле в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 следует из пунктов 1.3, 4.1.63 договора от 09.10.2007.
Доводы Общества о наличии в жилом доме N 20 по ул. Маринченко в городе Орле коммунальных квартир, отклоняются как противоречащие материалам дела.
У суда в рамках настоящего спора нет оснований для наделения их таких статусом. В материалах дела не имеется документов, свидетельствующих о возникновении у собственников соседних приватизированных комнат общежития, права общей совместной собственности на части коридоров, туалеты.
Муниципальное казенное учреждение "Управление коммунальным хозяйством города Орла" осуществляет согласно решению орловского городского Совета народных депутатов N 62/1010-ГС от 29.04.2010 "О наделении от имени муниципального образования "Город Орел" полномочиями в сфере приватизации муниципального жилищного фонда города Орла"оформление документов по передаче в собственность гражданам (приватизации) жилищного фонда, находящегося в муниципальной собственности.
Согласно письму Муниципального казенного учреждения "Управление коммунальным хозяйством города Орла" от 14.01.2013 N 135, с 2001 года по настоящее время приватизированными являются либо отдельная квартира, либо комната. Места общего пользования всех жильцов этажа: коридоры, туалеты, кухни и др. вспомогательные помещения, расположенные на этаже, по договорам приватизации гражданам в общую долевую собственность не передаются.
Аналогичные пояснения даны и в ответе ГУП Орловской области "Межрегиональное бюро технической инвентаризации" от 17.01.2013 N 57-01-09/301.
Доказательств воспрепятствования жильцами осуществлению управляющей компанией обязанностей по содержанию общего имущества в материалах дела об административном правонарушении не имеется, суду не представлено.
И материалов дела об административном правонарушении следует, что компании вменяется ненадлежащее содержание имущества, находящегося за пределами приватизированных помещений.
Обратного не доказано.
Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
В соответствии с пунктом 1.1 названных Правил данный нормативный правовой акт определяет требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда и уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что Правила N 170 носят рекомендательный характер и не могут служить основанием обязательств управляющей компании по содержанию и эксплуатации жилищного фонда, отклоняются как несостоятельные, поскольку указанные Правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Аналогичная позиция высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N 08-4962/2009-27, где имеется указание на общеобязательное применение изложенного в нем толкования правовых норм при рассмотрении судами аналогичных дел - требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 170, которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В пункте 4.6.1.1 названных Правил установлено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли.
Согласно пункту 4.6.4.1 Правил N 170, неисправности системы водоотвода: наружного (загрязнение и разрушение желобов и водосточных труб, нарушение сопряжений отдельных элементов между собой и с кровлей, обледенение водоотводящих устройств и свесов) и внутреннего (протечки в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, засорение и обледенение воронок и открытых выпусков, разрушение водоотводящих лотков от здания, протекание стыковых соединений водосточного стояка, конденсационное увлажнение теплоизоляции стояков) следует устранять по мере выявления дефектов, не допуская ухудшения работы системы.
В пунктах 5.6.2, 5.6.6 Правил N 170 закреплено, что организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать нормальную, безаварийную работу осветительных установок общедомовых помещений, включая светильники, установленные на лестничных клетках, поэтажных коридорах, в вестибюлях, подъездах, лифтовых холлах, у мусоросбросов и мусоросборников, в подвалах и технических подпольях, чердаках, подсобных помещениях и встроенных в здание помещениях, принадлежащих организациям по обслуживанию жилищного фонда.
В соответствии с пунктом 4.3.1 Правил N 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: исправное состояние перекрытий; устранение повреждений перекрытий, не допуская их дальнейшего развития; восстановление теплотехнических (перекрытия чердачные, над подвалами), акустических, водоизоляционных (перекрытия в санитарных узлах) свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов.
Согласно пункту 4.3.2 Правил N 170, местные отслоения штукатурки и трещины должны устраняться по мере их обнаружения, не допуская их дальнейшего развития.
Согласно абзацам 1, 2, 3 Раздела II Правил N 170, техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
В соответствии с пунктом 2.1 Правил N 170 целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению.
Согласно пункту 2.1.3 Правил N 170, обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, указанные в приложении N 2 (1-5 суток).
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций.
В соответствии с пунктом 2.1.5 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
- а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
- б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта:
- в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
- г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
Кроме того, согласно пункту 4.2.3.1 Правил N 170 местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
Факт нарушения Обществом вышеуказанных требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами: актом проверки N 1864 от 13.11.2012, протоколом об административном правонарушении N 116ж от 14.11.2012.
В силу части 1 статьи 1.5 КоАП РФ лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области о том, что совершенное обществом правонарушение не было вызвано чрезвычайными, объективно непредотвратимыми обстоятельствами и другими непредвиденными, непреодолимыми препятствиями, находящимися вне контроля данного лица, при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него для надлежащего исполнения правил обслуживания жилого фонда.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли но вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Таким образом, Общество применительно к спорной ситуации должно было предпринять все возможные меры, а, именно, провести все процедуры необходимые устранения протечек в течение суток после обращения жильцов указанного жилого дома, как того требуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, в том числе меры по установлению причин протечек и мест повреждения кровли их повлекших.
И материалов дела не усматривается, что такие меры Обществом принимались.
Доказательств невозможности устранения повреждений кровли, повлекших течь, в ходе текущего ремонта, также, не представлено.
В связи с чем, довод о неудовлетворительном состоянии кровли на момент принятия дома в управление, суд считает несостоятельным, не усматривает обстоятельств, исключающих вину общества.
Отсутствие возможности и наличия объективных обстоятельств, препятствующих своевременному выполнению обществом установленных законодательством обязанностей, а также принятия всех необходимых мер к выявлению и устранению дефектов до начала проверки, заявителем не доказано, вывод о наличии вины не опровергнут.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Общество обоснованно было привлечено к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ за нарушение правил и норм технической эксплуатации содержания домов и жилых помещений.
Нарушений процедуры привлечения Общества к административной ответственности в действиях административного органа не установлено.
Управлением за совершенное правонарушение Обществу назначено минимальное наказание, предусмотренное статьей 7.22 КоАП РФ, а именно административный штраф в размере 40 000 руб.
Опечатка в дате постановления по делу об административном правонарушении N 125 от 27.11.2012 не привела к принятию неправильного решения по делу.
Данный недостаток не является существенным нарушением, влекущим нарушение прав лица, привлекаемого к административной ответственности.
Управление исправило данную опечатку (описку) определением от 08.04.2013, воспользовавшись предоставленной статьей 29.12.1 КоАП РФ возможностью, согласно которой судья, орган, должностное лицо, вынесшие постановление, определение по делу об административном правонарушении, по заявлению лиц, указанных в статьях 25.1 - 25.5, 25.11 настоящего Кодекса, судебного пристава-исполнителя, органа, должностного лица, исполняющих постановление, определение по делу об административном правонарушении, или по своей инициативе вправе исправить допущенные в постановлении, определении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения содержания постановления, определения.
При указанных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя является обоснованным.
С учетом изложенного, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Обществом на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебные расходы судом апелляционной инстанции не распределяются, поскольку жалобы на решения арбитражного суда по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагаются.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 11.04.2013 по делу N А48-4758/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
Н.А.ОЛЬШАНСКАЯ
П.В.ДОНЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.07.2013 ПО ДЕЛУ N А48-4758/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2013 г. по делу N А48-4758/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2013.
Постановление в полном объеме изготовлено 11.07.2013.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Ольшанской Н.А.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щеголевой Е.В.,
при участии:
- от закрытого акционерного общества "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 4": Сысоева Л.А., представитель по доверенности N 418/4-юр от 26.02.2013, паспорт РФ; Полынькова Л.Н., представитель по доверенности N 457/4-юр от 01.04.2013, паспорт РФ;
- от Управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 4" на решение Арбитражного суда Орловской области от 11.04.2013 по делу N А48-4758/2012 (судья А.В. Володин) по заявлению закрытого акционерного общества "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 4" (ОГРН 1075742002258, Орловская область, Орловский район, г. Орел, Московское шоссе, 137, 1) к Управлению по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области (ОГРН 1095753001706, Орловская область, Орловский район, г. Орел, пл. Ленина, 1) об обжаловании постановления от 27.11.2012 N 125,
установил:
Закрытое акционерное общество "Жилищное ремонтно-эксплуатационное управление N 4" (далее - заявитель, ЗАО "ЖРЭУ N 4") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области (далее - ответчик, Управление) об обжаловании постановления по делу об административном правонарушении от 27.11.2012 N 125.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 11.04.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Считая принятое решение незаконным и необоснованным, ЗАО "ЖРЭУ N 4" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на отсутствие вины Общества в совершении вменяемого правонарушения. Указывает, что в жилом доме N 40 по улице Металлургов в г. Орле из комнат бывшего общежития фактически после приватизации образованы коммунальные квартиры, и их собственники должны нести бремя содержания общего имущества, в том числе общих коридоров, душевых, туалетов, кухонь и т.д., в том числе осуществлять ремонт указанных помещений. Согласно обжалуемому постановлению N 125 от 27.11.2012 выявлены протечки кровли. Однако в ходе проверки не установлено каким образом необходимо устранить данное нарушение.
Представители заявителя жалобы в судебном заседании апелляционного суда доводы жалобы поддержали, просили обжалуемое решение отменить.
Управление по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области явку своих представителей не обеспечило.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в ее отсутствие в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 27.06.2013 по 04.07.2013.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
Управлением по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области 13.11.2012 проведена проверка обращения жителей жилого дома, находящегося по адресу: г. Орел, ул. Маринченко, 20, по вопросу неудовлетворительного технического состояния и содержания указанного жилого дома.
Согласно акту проверки от 13.11.2012 N 1864 в ходе проверки были выявлены следующие нарушения обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами:
- 1. наличие протечки кровли общего коридора в месте выхода через перекрытие трубопровода внутреннего водостока на 5 этаже подъезда N 2 над входом в квартиру N 140;
- 2. неудовлетворительное техническое состояние электропроводки (наличие скруток, отсутствие изоляции) общего коридора 5 этажа подъезда N 2 над входом в квартиру N 140;
- 3. разрушение отделочных слоев штукатурки, окраски потолка и стен общего коридора 5 этажа подъезда N 2;
- 4. отсутствует оконная рама конструкции выхода на кровлю, в результате чего происходит намокание наружной стены со стороны квартиры N 140;
- 5. в квартире N 138, 140 следы от старых протечек кровли - отклеены обои, наличие желтых пятен и черноты на потолках и стенах;
- 6. наличие протечки кровли в квартире N 148;
- 7. не работает электрическое освещение (местами) общего коридора из-за неисправности электропроводки над квартирами N 138, 140, 148 в результате протечек кровли.
По результатам проведенной проверки Управлением по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области вынесено предписание от 13.11.2012 N 917, которым Управление обязало ЗАО "ЖРЭУ N 4" произвести в срок до 25.11.2012 ремонт кровли в местах протечек, в срок до 01.12.2012 произвести ремонт электропроводки, восстановить электрическое освещение, в срок до 01.01.2013 - ремонт стен и потолков общего коридора.
Управлением 14.11.2012 в отношении ответчика составлен протокол об административном правонарушении N 116, согласно которому ЗАО "ЖРЭУ N 4" совершило правонарушение, предусмотренное статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
В протоколе указаны объяснения исполнительного директора ЗАО "ЖРЭУ N 4", из которых следует, что жилой дом N 20 по ул. Маринченко ранее был общежитием, ремонт не производился с момента ввода в эксплуатацию.
27.11.2012 (с учетом определения об исправлении описок и опечаток от 08.04.2013) Управлением вынесено постановление N 125 по делу об административном правонарушении, которым ЗАО "ЖРЭУ N 4" признано виновным в нарушениях, предусмотренных статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. ЗАО "ЖРЭУ N 4" назначено административное наказание в виде штрафа в размере 40 000 руб.
Полагая, что названное постановление является незаконным и необоснованным, ЗАО "ЖРЭУ N 4" обратилось в арбитражный суд за защитой.
Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
В соответствии с ч. 6 ст. 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Статьей 7.22 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Субъектами рассматриваемого административного правонарушения признаются должностные лица и юридические лица, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.
ЗАО "ЖРЭУ N 4" является управляющей компанией жилого дома N 20 по ул. Маринченко в г. Орле.
Данный факт подтверждается договором управления многоквартирным домом от 09.10.2007.
В связи с чем, именно данное юридическое лицо обязано надлежащим образом содержать общее имущество многоквартирного дома с соблюдением всех норм и правил.
Согласно пункту 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Пунктами 10, 11, 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, определено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, управляющая организация должна производить осмотры общего имущества, обеспечивать своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, осуществлять текущий и капитальный ремонт.
При этом обязанность Общества обеспечить содержание общего имущества в доме N 20 по ул. Маринченко в г. Орле в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 следует из пунктов 1.3, 4.1.63 договора от 09.10.2007.
Доводы Общества о наличии в жилом доме N 20 по ул. Маринченко в городе Орле коммунальных квартир, отклоняются как противоречащие материалам дела.
У суда в рамках настоящего спора нет оснований для наделения их таких статусом. В материалах дела не имеется документов, свидетельствующих о возникновении у собственников соседних приватизированных комнат общежития, права общей совместной собственности на части коридоров, туалеты.
Муниципальное казенное учреждение "Управление коммунальным хозяйством города Орла" осуществляет согласно решению орловского городского Совета народных депутатов N 62/1010-ГС от 29.04.2010 "О наделении от имени муниципального образования "Город Орел" полномочиями в сфере приватизации муниципального жилищного фонда города Орла"оформление документов по передаче в собственность гражданам (приватизации) жилищного фонда, находящегося в муниципальной собственности.
Согласно письму Муниципального казенного учреждения "Управление коммунальным хозяйством города Орла" от 14.01.2013 N 135, с 2001 года по настоящее время приватизированными являются либо отдельная квартира, либо комната. Места общего пользования всех жильцов этажа: коридоры, туалеты, кухни и др. вспомогательные помещения, расположенные на этаже, по договорам приватизации гражданам в общую долевую собственность не передаются.
Аналогичные пояснения даны и в ответе ГУП Орловской области "Межрегиональное бюро технической инвентаризации" от 17.01.2013 N 57-01-09/301.
Доказательств воспрепятствования жильцами осуществлению управляющей компанией обязанностей по содержанию общего имущества в материалах дела об административном правонарушении не имеется, суду не представлено.
И материалов дела об административном правонарушении следует, что компании вменяется ненадлежащее содержание имущества, находящегося за пределами приватизированных помещений.
Обратного не доказано.
Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда закреплены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170).
В соответствии с пунктом 1.1 названных Правил данный нормативный правовой акт определяет требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда и уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что Правила N 170 носят рекомендательный характер и не могут служить основанием обязательств управляющей компании по содержанию и эксплуатации жилищного фонда, отклоняются как несостоятельные, поскольку указанные Правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Аналогичная позиция высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N 08-4962/2009-27, где имеется указание на общеобязательное применение изложенного в нем толкования правовых норм при рассмотрении судами аналогичных дел - требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами N 170, которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В пункте 4.6.1.1 названных Правил установлено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли.
Согласно пункту 4.6.4.1 Правил N 170, неисправности системы водоотвода: наружного (загрязнение и разрушение желобов и водосточных труб, нарушение сопряжений отдельных элементов между собой и с кровлей, обледенение водоотводящих устройств и свесов) и внутреннего (протечки в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, засорение и обледенение воронок и открытых выпусков, разрушение водоотводящих лотков от здания, протекание стыковых соединений водосточного стояка, конденсационное увлажнение теплоизоляции стояков) следует устранять по мере выявления дефектов, не допуская ухудшения работы системы.
В пунктах 5.6.2, 5.6.6 Правил N 170 закреплено, что организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать нормальную, безаварийную работу осветительных установок общедомовых помещений, включая светильники, установленные на лестничных клетках, поэтажных коридорах, в вестибюлях, подъездах, лифтовых холлах, у мусоросбросов и мусоросборников, в подвалах и технических подпольях, чердаках, подсобных помещениях и встроенных в здание помещениях, принадлежащих организациям по обслуживанию жилищного фонда.
В соответствии с пунктом 4.3.1 Правил N 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: исправное состояние перекрытий; устранение повреждений перекрытий, не допуская их дальнейшего развития; восстановление теплотехнических (перекрытия чердачные, над подвалами), акустических, водоизоляционных (перекрытия в санитарных узлах) свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов.
Согласно пункту 4.3.2 Правил N 170, местные отслоения штукатурки и трещины должны устраняться по мере их обнаружения, не допуская их дальнейшего развития.
Согласно абзацам 1, 2, 3 Раздела II Правил N 170, техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
В соответствии с пунктом 2.1 Правил N 170 целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению.
Согласно пункту 2.1.3 Правил N 170, обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в сроки, указанные в приложении N 2 (1-5 суток).
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций.
В соответствии с пунктом 2.1.5 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
- а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
- б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта:
- в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
- г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
Кроме того, согласно пункту 4.2.3.1 Правил N 170 местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
Факт нарушения Обществом вышеуказанных требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами: актом проверки N 1864 от 13.11.2012, протоколом об административном правонарушении N 116ж от 14.11.2012.
В силу части 1 статьи 1.5 КоАП РФ лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области о том, что совершенное обществом правонарушение не было вызвано чрезвычайными, объективно непредотвратимыми обстоятельствами и другими непредвиденными, непреодолимыми препятствиями, находящимися вне контроля данного лица, при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него для надлежащего исполнения правил обслуживания жилого фонда.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли но вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Таким образом, Общество применительно к спорной ситуации должно было предпринять все возможные меры, а, именно, провести все процедуры необходимые устранения протечек в течение суток после обращения жильцов указанного жилого дома, как того требуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, в том числе меры по установлению причин протечек и мест повреждения кровли их повлекших.
И материалов дела не усматривается, что такие меры Обществом принимались.
Доказательств невозможности устранения повреждений кровли, повлекших течь, в ходе текущего ремонта, также, не представлено.
В связи с чем, довод о неудовлетворительном состоянии кровли на момент принятия дома в управление, суд считает несостоятельным, не усматривает обстоятельств, исключающих вину общества.
Отсутствие возможности и наличия объективных обстоятельств, препятствующих своевременному выполнению обществом установленных законодательством обязанностей, а также принятия всех необходимых мер к выявлению и устранению дефектов до начала проверки, заявителем не доказано, вывод о наличии вины не опровергнут.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Общество обоснованно было привлечено к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ за нарушение правил и норм технической эксплуатации содержания домов и жилых помещений.
Нарушений процедуры привлечения Общества к административной ответственности в действиях административного органа не установлено.
Управлением за совершенное правонарушение Обществу назначено минимальное наказание, предусмотренное статьей 7.22 КоАП РФ, а именно административный штраф в размере 40 000 руб.
Опечатка в дате постановления по делу об административном правонарушении N 125 от 27.11.2012 не привела к принятию неправильного решения по делу.
Данный недостаток не является существенным нарушением, влекущим нарушение прав лица, привлекаемого к административной ответственности.
Управление исправило данную опечатку (описку) определением от 08.04.2013, воспользовавшись предоставленной статьей 29.12.1 КоАП РФ возможностью, согласно которой судья, орган, должностное лицо, вынесшие постановление, определение по делу об административном правонарушении, по заявлению лиц, указанных в статьях 25.1 - 25.5, 25.11 настоящего Кодекса, судебного пристава-исполнителя, органа, должностного лица, исполняющих постановление, определение по делу об административном правонарушении, или по своей инициативе вправе исправить допущенные в постановлении, определении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения содержания постановления, определения.
При указанных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя является обоснованным.
С учетом изложенного, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Обществом на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебные расходы судом апелляционной инстанции не распределяются, поскольку жалобы на решения арбитражного суда по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагаются.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Орловской области от 11.04.2013 по делу N А48-4758/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
Н.А.ОЛЬШАНСКАЯ
П.В.ДОНЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)