Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Плетникова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мотлоховой В.И.
судей Стефановской Л.Н., Лящовской Л.И.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 10 сентября 2013 года
апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания ЖБК-1"
на решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 25 апреля 2013 года по делу по иску З. к У., ООО "Управляющая компания ЖБК-1" о признании договора купли-продажи недействительным в части и признании последствий его недействительности.
Заслушав доклад судьи Лящовской Л.И., объяснения представителя ООО "Управляющая компания ЖБК-1" М., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя истца Г. и ответчика У., считавших жалобу необоснованной, проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
08.12.2008 между З. и ООО "Управляющая компания ЖБК-1" заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в цокольном этаже <данные изъяты>, (помещения 1-7 на поэтажном плане). 28.12.2008 З. на указанное помещение выдано свидетельство о государственной регистрации права. Вход в цокольный этаж в приобретенное З. помещение осуществляется через коридор площадью <данные изъяты> кв. м, который согласно технического плана является составной частью соседнего офисного помещения площадью <данные изъяты> в.м (помещения 1-8).
15.05.2012 указанное офисное помещение по договору купли-продажи, заключенному между ООО "Управляющая компания ЖБК-1" и У., было передано ему в собственность, в подтверждение чего 07.06.2012 выдано свидетельство о государственной регистрации права
Дело инициировано иском З. о признании договора купли-продажи недействительным в части, применении последствий недействительной сделки со ссылкой на то, что ответчику было продано общее имущество-коридор в составе встроенного нежилого помещения, что, по мнению истца, свидетельствует о нарушении ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36, 37 ГК РФ и о ничтожности сделки.
Решением суда исковые требования З. признаны обоснованными и удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания ЖБК-1", интересы которого представляет М., просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив содержащиеся в жалобе доводы с учетом поданных на нее возражений, признает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Принадлежащие сторонами нежилые помещения расположены в цокольном этаже жилого многоквартирного дома.
Согласно проекта цокольного этажа многоквартирного жилого дома по <данные изъяты> в нем расположены два офисных помещения с единым входом через коридор площадью <данные изъяты> кв. м.
Из этих помещений осуществляется вход в офис истицы, обозначенный в плане под N 1 и в офис ответчика, обозначенный в плане под N 2. Иных входов в офисные помещения сторон план не предусматривает.
Из материалов дела также следует, что истица приобрела у ООО "Управляющая компания ЖБК-1" офисное помещение 08.12.2008, до того, как приобрел ответчик у этой же компании в 2012 году другое офисное помещение, и с момента приобретения офисного помещения З. стала пользоваться спорными помещениями для прохода в свой офис.
Разрешая спор, суд правильно основывался на положениях ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, согласно которым к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме, относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.
Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорные помещения отвечают признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и указал, что отчуждение указанного имущества нарушает права истца на общее имущество как собственника помещений в этом доме.
Указанный вывод суда также согласуется с разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 N 489-О-О, согласно которым к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
При этом судебная коллегия отмечает, что вопрос о правах на спорное помещение уже был ранее разрешен решением Свердловского районного суда г. Белгорода от 26 сентября 2012 года по делу по иску З. к У. о признании права долевой собственности на нежилое помещение, которое вступило в законную силу.
Данным судебным актом спорные нежилые помещения признаны общим имуществом многоквартирного дома. Учитывая принцип обязательности судебного решения, а также то, что стороны по настоящему делу участвовали в рассмотрении дела по иску З. к У. о признании права долевой собственности на нежилое помещение и в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ авторы жалобы не вправе оспаривать в рамках настоящего дела право общей долевой собственности собственников помещений и то обстоятельство, что заключая договор купли-продажи с У. ООО "Управляющая компания ЖБК-1" должна была учитывать то обстоятельство, что коридор является единым входом в расположенные в цокольном этаже офисные помещения, принадлежащие З. и продаваемые У..
Оценивая вышеуказанные сделки со спорными нежилыми помещениями, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об их ничтожности согласно ст. 168 ГК РФ в связи с несоответствием требованиям закона, поскольку согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу ст. 166, 168 ГК РФ оспариваемые истцом сделки недействительны независимо от признания их таковыми судом, между тем, действующее законодательство не исключает возможности предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки, которое подлежит разрешению по требованию любого заинтересованного лица.
В связи с чем, необоснован довод ответчика о том, что истица должна была действовать с надлежащей степенью осмотрительности и должна была знать, что будет вынуждена проходить к своему помещению через помещение иного лица.
К тому же, спорное помещение предназначено для прохода и обслуживания 2-х нежилых помещений и, заключая договор купли-продажи, истец не могла предположить, что не сможет пользоваться общим коридором для прохода.
Ссылка ответчика на то, что решение суда нарушает его права, и он несет убытки не состоятельна, так как истица обратилась в суд за защитой своего нарушенного права в результате совершения ответчиками ничтожной сделки.
Довод жалобы о том, что истица не лишена доступа в спорное помещение и об установлении сервитута в отношении спорного помещения, не основан на законе и противоречит положениям ст. 274 ГК РФ.
Иные доводы жалобы, в большей их части, не имеют правового значения для данного дела, а имеющие такое значение - необоснованные по существу либо направлены к иному толкованию норм материального права, что не может служить поводом к удовлетворению кассационной жалобы, поскольку при разрешении спора примененным судом нормам дано правильное толкование, соответствующее их содержанию и смыслу.
Ссылаясь на незаконность решения и несоответствие выводов суда материалам дела, заявитель жалобы по существу настаивает на переоценке представленных в материалах дела доказательств. Принимая во внимание вышеизложенное, оснований для удовлетворения жалобы не имеется. Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о неправильности постановленного судом решения.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, и по доводам жалобы отмене или изменению не подлежит.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 25 апреля 2013 года по делу по иску З. к У., ООО "Управляющая компания ЖБК-1" о признании договора купли-продажи недействительным в части и признании последствий его недействительности оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3115
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2013 г. по делу N 33-3115
Судья: Плетникова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мотлоховой В.И.
судей Стефановской Л.Н., Лящовской Л.И.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 10 сентября 2013 года
апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания ЖБК-1"
на решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 25 апреля 2013 года по делу по иску З. к У., ООО "Управляющая компания ЖБК-1" о признании договора купли-продажи недействительным в части и признании последствий его недействительности.
Заслушав доклад судьи Лящовской Л.И., объяснения представителя ООО "Управляющая компания ЖБК-1" М., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя истца Г. и ответчика У., считавших жалобу необоснованной, проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
08.12.2008 между З. и ООО "Управляющая компания ЖБК-1" заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в цокольном этаже <данные изъяты>, (помещения 1-7 на поэтажном плане). 28.12.2008 З. на указанное помещение выдано свидетельство о государственной регистрации права. Вход в цокольный этаж в приобретенное З. помещение осуществляется через коридор площадью <данные изъяты> кв. м, который согласно технического плана является составной частью соседнего офисного помещения площадью <данные изъяты> в.м (помещения 1-8).
15.05.2012 указанное офисное помещение по договору купли-продажи, заключенному между ООО "Управляющая компания ЖБК-1" и У., было передано ему в собственность, в подтверждение чего 07.06.2012 выдано свидетельство о государственной регистрации права
Дело инициировано иском З. о признании договора купли-продажи недействительным в части, применении последствий недействительной сделки со ссылкой на то, что ответчику было продано общее имущество-коридор в составе встроенного нежилого помещения, что, по мнению истца, свидетельствует о нарушении ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36, 37 ГК РФ и о ничтожности сделки.
Решением суда исковые требования З. признаны обоснованными и удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО "Управляющая компания ЖБК-1", интересы которого представляет М., просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив содержащиеся в жалобе доводы с учетом поданных на нее возражений, признает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Принадлежащие сторонами нежилые помещения расположены в цокольном этаже жилого многоквартирного дома.
Согласно проекта цокольного этажа многоквартирного жилого дома по <данные изъяты> в нем расположены два офисных помещения с единым входом через коридор площадью <данные изъяты> кв. м.
Из этих помещений осуществляется вход в офис истицы, обозначенный в плане под N 1 и в офис ответчика, обозначенный в плане под N 2. Иных входов в офисные помещения сторон план не предусматривает.
Из материалов дела также следует, что истица приобрела у ООО "Управляющая компания ЖБК-1" офисное помещение 08.12.2008, до того, как приобрел ответчик у этой же компании в 2012 году другое офисное помещение, и с момента приобретения офисного помещения З. стала пользоваться спорными помещениями для прохода в свой офис.
Разрешая спор, суд правильно основывался на положениях ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, согласно которым к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме, относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.
Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением.
Оценив в совокупности представленные доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорные помещения отвечают признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и указал, что отчуждение указанного имущества нарушает права истца на общее имущество как собственника помещений в этом доме.
Указанный вывод суда также согласуется с разъяснениями, изложенными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 N 489-О-О, согласно которым к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
При этом судебная коллегия отмечает, что вопрос о правах на спорное помещение уже был ранее разрешен решением Свердловского районного суда г. Белгорода от 26 сентября 2012 года по делу по иску З. к У. о признании права долевой собственности на нежилое помещение, которое вступило в законную силу.
Данным судебным актом спорные нежилые помещения признаны общим имуществом многоквартирного дома. Учитывая принцип обязательности судебного решения, а также то, что стороны по настоящему делу участвовали в рассмотрении дела по иску З. к У. о признании права долевой собственности на нежилое помещение и в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ авторы жалобы не вправе оспаривать в рамках настоящего дела право общей долевой собственности собственников помещений и то обстоятельство, что заключая договор купли-продажи с У. ООО "Управляющая компания ЖБК-1" должна была учитывать то обстоятельство, что коридор является единым входом в расположенные в цокольном этаже офисные помещения, принадлежащие З. и продаваемые У..
Оценивая вышеуказанные сделки со спорными нежилыми помещениями, суд первой инстанции правильно пришел к выводу об их ничтожности согласно ст. 168 ГК РФ в связи с несоответствием требованиям закона, поскольку согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В силу ст. 166, 168 ГК РФ оспариваемые истцом сделки недействительны независимо от признания их таковыми судом, между тем, действующее законодательство не исключает возможности предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки, которое подлежит разрешению по требованию любого заинтересованного лица.
В связи с чем, необоснован довод ответчика о том, что истица должна была действовать с надлежащей степенью осмотрительности и должна была знать, что будет вынуждена проходить к своему помещению через помещение иного лица.
К тому же, спорное помещение предназначено для прохода и обслуживания 2-х нежилых помещений и, заключая договор купли-продажи, истец не могла предположить, что не сможет пользоваться общим коридором для прохода.
Ссылка ответчика на то, что решение суда нарушает его права, и он несет убытки не состоятельна, так как истица обратилась в суд за защитой своего нарушенного права в результате совершения ответчиками ничтожной сделки.
Довод жалобы о том, что истица не лишена доступа в спорное помещение и об установлении сервитута в отношении спорного помещения, не основан на законе и противоречит положениям ст. 274 ГК РФ.
Иные доводы жалобы, в большей их части, не имеют правового значения для данного дела, а имеющие такое значение - необоснованные по существу либо направлены к иному толкованию норм материального права, что не может служить поводом к удовлетворению кассационной жалобы, поскольку при разрешении спора примененным судом нормам дано правильное толкование, соответствующее их содержанию и смыслу.
Ссылаясь на незаконность решения и несоответствие выводов суда материалам дела, заявитель жалобы по существу настаивает на переоценке представленных в материалах дела доказательств. Принимая во внимание вышеизложенное, оснований для удовлетворения жалобы не имеется. Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о неправильности постановленного судом решения.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, и по доводам жалобы отмене или изменению не подлежит.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Свердловского районного суда г. Белгорода от 25 апреля 2013 года по делу по иску З. к У., ООО "Управляющая компания ЖБК-1" о признании договора купли-продажи недействительным в части и признании последствий его недействительности оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)