Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зайцева И.И.
Судья-докладчик: Давыдова О.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Давыдовой О.Ф.,
судей Жилкиной Е.М., Быковой Н.А.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ж. к администрации г. Иркутска о сохранении жилого помещения в переустроенном, перепланированном, реконструированном состоянии, с апелляционной жалобой Ж. на решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 18 апреля 2013 года,
установила:
Ж. обратилась в суд с иском, в обоснование которого указала, что на основании договора купли-продажи от <дата изъята> является собственником двухкомнатной квартиры, находящейся на первом этаже одноэтажного бревенчатого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят> общей площадью 42,8 кв. м, в том числе жилой - 27,2 кв. м. В 2008 году она в указанной квартире произвела перепланировку: демонтаж межкомнатных перегородок и возведение новых, сноса печи и постройка камина и печи, возведении одноэтажного брусчатого жилого пристроя, вследствие чего изменилась конфигурация жилого помещения, а именно квартира стала трехкомнатной с общей площадью 54,8 кв. м, в том числе жилой площадью - 36,7 кв. м.
В <дата изъята> ею получено предписание Комитета по управлению Ленинским округом г. Иркутска с требованием в срок до <дата изъята> привести жилое помещение в прежнее состояние либо представить решение суда о сохранности жилого помещения в перепланированном, переоборудованном виде. Согласно акту выездной проверки Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области <номер изъят> от <дата изъята> она на основании постановления об административном правонарушении <номер изъят> от <дата изъята> привлечена к административной ответственности в связи с установлением наличия самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>
В соответствии с заключением ООО <данные изъяты> исх. <номер изъят> от <дата изъята> и <дата изъята> объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: <адрес изъят>, общей площадью 54,8 кв. м пригодна для постоянного использования по назначению, то есть в качестве жилой квартиры, указанный объект недвижимости имеет II (нормальный) уровень ответственности (ГОСТ 27751-8 и на момент обследования дефектов, повреждений, представляющих угрозу для жизни и здоровья людей, не обнаружено, права других граждан не нарушены. В соответствии с заключением ФГУЗ <данные изъяты> о перепланировке жилого дома <номер изъят> от <дата изъята>, выполненная самовольная перепланировка и переоборудование вышеуказанного жилого помещения соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам СанПиН 2.1.2.1002-00.
<дата изъята> ею в соответствии с рекомендациями Комитета по управлению Ленинским округом г. Иркутска, изложенным в письме от <дата изъята> <номер изъят>, инициировано собрание всех собственников помещений жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят> по результатам которого 80,33% голосов (более 2/3) собственников помещений данного многоквартирного дома проголосовало за предоставление в пользование части земельного участка, расположенного под многоквартирном домом, расположенного по адресу: <адрес изъят>, и принадлежащего всем собственникам помещений многоквартирного дома, с указанием на то, что указанная часть земельного участка расположена под пристроем к ее квартире, возникшим вследствие самовольной перепланировки, произведенной в квартире по адресу: <адрес изъят>
С учетом уточненных требований просила сохранить жилое помещение (квартиру) <номер изъят> (условный номер <номер изъят>), расположенную на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес изъят> в перепланированном, переустроенном и реконструированном виде, а именно как трехкомнатную квартиру, имеющую общую площадь - 54,8 кв. м, в том числе жилую - 36,7 кв. м.
Решением Ленинского районного суда г. Иркутска от 18 апреля 2013 года в удовлетворении исковых требований Ж. к администрации г. Иркутска о сохранении жилого помещения в переустроенном, перепланированном, реконструированном состоянии, отказано.
В апелляционной жалобе Ж. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает, что суд делает вывод о том, что так как пристрой возведен на земельном участке, принадлежащем всем собственникам помещений многоквартирного дома, то произошло уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, а именно земельного участка, соответственно, необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, то обстоятельство, что при перепланировке, переоборудовании и реконструкции квартиры произошло уменьшение площади земельного участка никак не подтверждено материалами дела. Более того, возведение пристроя, как и возведение какого-либо иного объекта либо изменение конфигурации объекта, расположенного на земельном участке не может уменьшить размер земельного участка. Соответственно, уменьшение размера земельного участка не подтверждено материалами дела, следовательно, имеет место неправильное определение обстоятельств имеющих значение для дела и недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, обозначенных как имеющих значение для дела. В связи с указанным, судом не правильно применен закон, то есть, применен закон, не подлежащий применению, а именно, п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ.
В ее письменных объяснениях указанно, что при проведении переустройства и перепланировки квартиры, произошла реконструкция в виду изменения конфигурации квартиры (из двухкомнатной квартира стала трехкомнатной за счет пристроя), при этом площадь земельного участка принадлежащего собственникам помещений дома не изменилась и не могла измениться, согласие собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию и предоставление в пользование земельного участка под пристрой в установленном законом порядке получено. Решением общего собрания собственников помещений от 31 <дата изъята> дано согласие собственников помещений многоквартирного дома (80,33% голосов - более 2/3) на реконструкцию многоквартирного дома в связи с перепланировкой и переустройством жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, а также принято решение о предоставлении ей части земельного участка под одноэтажный брусчатый пристрой, возникший в связи с переустройством и перепланировкой жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят> Решениями общих собраний собственников помещений от <дата изъята> и от <дата изъята> приняты решения (80,33% голосов - более двух третей) предоставить ей в пользование часть земельного участка, расположенного под многоквартирным домом по адресу: г. Иркутск, <адрес изъят> и принадлежащего всем собственникам жилых помещений данного многоквартирного дома, под одноэтажный брусчатый пристрой, возникший в результате перепланировки, произведенной в квартире по адресу: <адрес изъят> При проведений общих собраний были сделаны доклады о проведенной перепланировке и переустройстве в своей квартире, зафиксированные в протоколах, при этом все жильцы знали и видели, как она делала перепланировку своей квартиры, при этом никто никогда не возражал и претензий не предъявлял. Таким образом, разрешение на использование земельного участка и реконструкцию жилого дома по адресу: г. <адрес изъят>, получено истцом у собственников помещений данного многоквартирного дома в установленном законом порядке.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Она неоднократно, начиная с <дата изъята>, обращалась в органы местной администрации с целью легализации произведенной самовольно перепланировки, переустройства, реконструкции квартиры. В частности, в отношении ее квартиры проводилась проверки, результатом которой стало предписание от <дата изъята> <номер изъят>, в соответствии с которым ей необходимо было представить в Комитет по управлению Ленинским округом решение суда о сохранении жилого помещения в перепланированном виде. Суду был представлен ответ на одно из ее обращений - письмо Заместителя мэра-председателя комитета по управлению Ленинским округом от <дата изъята> <номер изъят>, в котором рекомендовано провести общее собрание жильцов в соответствии с требованиями, установленными ст. 44 - 46, 48 ЖК РФ, что и было сделано. Однако суд в своем решении, не обосновав причины, не принял во внимание и не проанализировал данные доказательства, и даже указал в решении, что истец не предпринимала меры к получению необходимых разрешений на реконструкцию объекта.
Суду были представлены доказательства того, что произведенной перепланировкой, переоборудованием, реконструкцией не допущено существенных нарушений строительных, пожарных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью других лиц, представлено заключение о техническом состоянии объекта недвижимости от <дата изъята>, в котором указано, что квартира пригодна для использования по назначению, что конструктивные решения выбраны правильные, что нет дефектов и повреждений, представляющих угрозу жизни и здоровью людей, что права других граждан не нарушены, представлены заключения о соответствии пожарным и санитарным нормам. Однако, суд не принял во внимание данные доказательства. Учитывая изложенные доводы, учитывая получение согласия жильцов дома в установленном законом порядке, принятые к легализации квартиры меры, возведение пристройки без получения соответствующего разрешения, при отсутствии в настоящее время данных о нарушении строительных, санитарных, противопожарных норм и правил при устройстве балкона в ее квартире, негативном влиянии перепланировки на несущую способность строительных конструкций жилого дома в целом, угрозе жизни и здоровью третьих лиц, нарушении их прав и законных интересов, не является обстоятельствами, исключающим удовлетворение заявленного иска.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Давыдовой О.Ф., пояснения представителя Ж. В. поддержавшей доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
При рассмотрении дела установлено, что <дата изъята> на основании договора купли-продажи, Ж. приобрела в единоличную собственность квартиру, состоящую из двух комнат общей площадью 42,8 кв. м, общей площадью 27.2 кв. м, находящуюся на первом этаже одноэтажного бревенчатого дома по адресу: <адрес изъят>
Как следует из материалов дела, жилой дом является многоквартирным, собственниками иных жилых помещений в указанном доме являются: квартиры 4 - администрация г. Иркутска; квартиры 1 - Ж. квартиры 3 - Л. квартиры 2 - К. что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества, выписками из ЕГРП, МУП "БТИ г. Иркутска".
Как следует из технического паспорта на жилое помещение (квартиру <номер изъят>), в настоящее время, поскольку Ж. произвела демонтаж межкомнатных перегородок, возведение новых перегородок, снос печи и постройку камина, печи, возвела одноэтажный брусчатый пристрой, квартира стала трехкомнатной с общей площадью 54,8 кв. м, в том числе жилой - 36,7 кв. м.
Как следует из заключения ООО <данные изъяты> объект недвижимости, квартира в одноэтажном пятиквартирном доме по адресу: <адрес изъят>, общей площадью 54,8 кв. м, пригодна для постоянного использования по назначению, т.е. в качестве жилой квартиры. Квартира имеет II (нормальный) уровень ответственности (ГОСТ 27751-8). Конструктивные решения выбраны правильные. На момент обследования дефектов и повреждений, представляющих угрозу для жизни и здоровья людей, не обнаружено. Права других граждан не нарушены.
Согласно заключению ФГУЗ <данные изъяты> перепланировка жилого дома (с учетом пристроя) соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам СанПин 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям".
Согласно выкопировке из генерального плана земельный участок по адресу: <адрес изъят>, сформирован, поставлен на кадастровый учет, его площадь составляет 2876,90 кв. м, фактическое использование - деятельность многоэтажной жилой застройки.
Из протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес изъят> от <дата изъята> и от <дата изъята>, о времени и месте проведения которых уведомлены все собственники жилых помещений, следует, что <дата изъята> единогласно (администрация г. Иркутска не присутствовала) принято решение: дать согласие на размещение жилого пристроя к жилому дому Ж., <дата изъята> принято решение единогласно (администрация г. Иркутска не присутствовала) предоставить Ж. в пользование часть земельного участка, расположенного под многоквартирным домом и принадлежащего всем собственникам; указанная часть земельного участка расположена под одноэтажным брусчатым пристроем, возникшим в результате перепланировки, произведенной в квартире <номер изъят>
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию ее жилого помещения и использование земельного участка, произведенная реконструкция и перепланировка ведет к уменьшению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, при этом ни решения общего собрания собственников жилых помещений, ни представленные заключения компетентных органов не имеют значения, учитывая, что решения общего собрания состоялись после фактической реконструкции.
Указанные выводы суда основаны на неправильном толковании норм материального права и не соответствуют обстоятельствам дела.
Согласно ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 ст. 26 ЖК РФ, при этом собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование, но на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Как установлено ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Статьей 40 ЖК РФ (п. 2) предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и к его компетенции относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
В соответствии со ст. 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
При этом в силу ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме, при этом суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Из системного толкования перечисленных норм следует, что вопросы разрешения реконструкции помещений многоквартирного жилого дома, пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного жилого дома, относятся к компетенции общего собрания собственников такого дома и не требуют согласия каждого собственника жилого помещения в многоквартирном доме отдельно.
Как следует из положений главы 4 ЖК РФ, предусматривающей переустройство и перепланировку жилых помещений, самовольно перепланированное и переустроенное помещение может быть сохранено в перепланированном и переустроенном виде только по решению суда, и в судебном порядке устанавливается факт отсутствия (наличия) нарушения прав и законных интересов граждан либо угрозы их жизни или здоровью такой перепланировкой. Соответственно, вывод суда о том, что принятые после произведенной реконструкции решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме не имеют значения, неправомерен, поскольку на момент рассмотрения спора в суде такие решения уже состоялись.
Именно отсутствие решения о согласовании перепланировки (переустройства), предусматривающего до его принятия предоставление собственником жилого помещения необходимых документов, в том числе и решения общего собрания, относит перепланировку (переустройство) и реконструкцию в рассматриваемом случае к самовольным.
Кроме того, не соответствующим действительности является вывод суда о непринятии истцом мер к легализации самовольно перепланированного с учетом пристроя жилого помещения, поскольку в материалах дела имеются ответы администрации г. Иркутска на заявление Ж., содержащее рекомендацию о проведении собрания собственников жилых помещений. При этом администрация г. Иркутска, являющаяся одновременно как органом, уполномоченным согласовывать перепланировку (переустройство), так и собственником одного из жилых помещений многоквартирного дома, никаких возражений при проведении истцом соответствующих строительных работ с 2008 года не выражала, не участвуя, в том числе, и в общих собраниях собственников жилых помещений при разрешения вопросов, касающихся реконструкции жилого помещения и пользования земельным участком.
Таким образом постановленное по делу судом первой инстанции решение основано на неправильном толковании норм материального права и не соответствуют обстоятельствам дела, что, в силу п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием к отмене судебного решения.
Поскольку все юридически значимые обстоятельства по делу установлены, судебная коллегия полагает возможным принять по делу новое решение, которым, принимая во внимание заключения компетентных органов, не обжалованные решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, учитывая наличие доказательств, в совокупности свидетельствующих об отсутствии нарушения прав и законных интересов собственников жилого дома, отсутствии угрозы их жизни и здоровью, исковые требования Ж. удовлетворить.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 18 апреля 2013 года по данному гражданскому делу отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования Ж. удовлетворить.
Сохранить самовольно переустроенное, перепланированное и реконструированное жилое помещение - квартиру, расположенную на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес изъят>, условный номер <номер изъят>, в перепланированном, переустроенном и реконструированном виде, а именно как трехкомнатную квартиру, имеющую общую площадь - 54,8 кв. м, в том числе жилую - 36,7 кв. м.
Председательствующий
О.Ф.ДАВЫДОВА
Судьи
Е.М.ЖИЛКИНА
Н.А.БЫКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.08.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7128/13
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 августа 2013 г. по делу N 33-7128/13
Судья: Зайцева И.И.
Судья-докладчик: Давыдова О.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Давыдовой О.Ф.,
судей Жилкиной Е.М., Быковой Н.А.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ж. к администрации г. Иркутска о сохранении жилого помещения в переустроенном, перепланированном, реконструированном состоянии, с апелляционной жалобой Ж. на решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 18 апреля 2013 года,
установила:
Ж. обратилась в суд с иском, в обоснование которого указала, что на основании договора купли-продажи от <дата изъята> является собственником двухкомнатной квартиры, находящейся на первом этаже одноэтажного бревенчатого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят> общей площадью 42,8 кв. м, в том числе жилой - 27,2 кв. м. В 2008 году она в указанной квартире произвела перепланировку: демонтаж межкомнатных перегородок и возведение новых, сноса печи и постройка камина и печи, возведении одноэтажного брусчатого жилого пристроя, вследствие чего изменилась конфигурация жилого помещения, а именно квартира стала трехкомнатной с общей площадью 54,8 кв. м, в том числе жилой площадью - 36,7 кв. м.
В <дата изъята> ею получено предписание Комитета по управлению Ленинским округом г. Иркутска с требованием в срок до <дата изъята> привести жилое помещение в прежнее состояние либо представить решение суда о сохранности жилого помещения в перепланированном, переоборудованном виде. Согласно акту выездной проверки Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области <номер изъят> от <дата изъята> она на основании постановления об административном правонарушении <номер изъят> от <дата изъята> привлечена к административной ответственности в связи с установлением наличия самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>
В соответствии с заключением ООО <данные изъяты> исх. <номер изъят> от <дата изъята> и <дата изъята> объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: <адрес изъят>, общей площадью 54,8 кв. м пригодна для постоянного использования по назначению, то есть в качестве жилой квартиры, указанный объект недвижимости имеет II (нормальный) уровень ответственности (ГОСТ 27751-8 и на момент обследования дефектов, повреждений, представляющих угрозу для жизни и здоровья людей, не обнаружено, права других граждан не нарушены. В соответствии с заключением ФГУЗ <данные изъяты> о перепланировке жилого дома <номер изъят> от <дата изъята>, выполненная самовольная перепланировка и переоборудование вышеуказанного жилого помещения соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам СанПиН 2.1.2.1002-00.
<дата изъята> ею в соответствии с рекомендациями Комитета по управлению Ленинским округом г. Иркутска, изложенным в письме от <дата изъята> <номер изъят>, инициировано собрание всех собственников помещений жилого дома, расположенного по адресу: <адрес изъят> по результатам которого 80,33% голосов (более 2/3) собственников помещений данного многоквартирного дома проголосовало за предоставление в пользование части земельного участка, расположенного под многоквартирном домом, расположенного по адресу: <адрес изъят>, и принадлежащего всем собственникам помещений многоквартирного дома, с указанием на то, что указанная часть земельного участка расположена под пристроем к ее квартире, возникшим вследствие самовольной перепланировки, произведенной в квартире по адресу: <адрес изъят>
С учетом уточненных требований просила сохранить жилое помещение (квартиру) <номер изъят> (условный номер <номер изъят>), расположенную на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес изъят> в перепланированном, переустроенном и реконструированном виде, а именно как трехкомнатную квартиру, имеющую общую площадь - 54,8 кв. м, в том числе жилую - 36,7 кв. м.
Решением Ленинского районного суда г. Иркутска от 18 апреля 2013 года в удовлетворении исковых требований Ж. к администрации г. Иркутска о сохранении жилого помещения в переустроенном, перепланированном, реконструированном состоянии, отказано.
В апелляционной жалобе Ж. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает, что суд делает вывод о том, что так как пристрой возведен на земельном участке, принадлежащем всем собственникам помещений многоквартирного дома, то произошло уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, а именно земельного участка, соответственно, необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, то обстоятельство, что при перепланировке, переоборудовании и реконструкции квартиры произошло уменьшение площади земельного участка никак не подтверждено материалами дела. Более того, возведение пристроя, как и возведение какого-либо иного объекта либо изменение конфигурации объекта, расположенного на земельном участке не может уменьшить размер земельного участка. Соответственно, уменьшение размера земельного участка не подтверждено материалами дела, следовательно, имеет место неправильное определение обстоятельств имеющих значение для дела и недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, обозначенных как имеющих значение для дела. В связи с указанным, судом не правильно применен закон, то есть, применен закон, не подлежащий применению, а именно, п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ.
В ее письменных объяснениях указанно, что при проведении переустройства и перепланировки квартиры, произошла реконструкция в виду изменения конфигурации квартиры (из двухкомнатной квартира стала трехкомнатной за счет пристроя), при этом площадь земельного участка принадлежащего собственникам помещений дома не изменилась и не могла измениться, согласие собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию и предоставление в пользование земельного участка под пристрой в установленном законом порядке получено. Решением общего собрания собственников помещений от 31 <дата изъята> дано согласие собственников помещений многоквартирного дома (80,33% голосов - более 2/3) на реконструкцию многоквартирного дома в связи с перепланировкой и переустройством жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, а также принято решение о предоставлении ей части земельного участка под одноэтажный брусчатый пристрой, возникший в связи с переустройством и перепланировкой жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят> Решениями общих собраний собственников помещений от <дата изъята> и от <дата изъята> приняты решения (80,33% голосов - более двух третей) предоставить ей в пользование часть земельного участка, расположенного под многоквартирным домом по адресу: г. Иркутск, <адрес изъят> и принадлежащего всем собственникам жилых помещений данного многоквартирного дома, под одноэтажный брусчатый пристрой, возникший в результате перепланировки, произведенной в квартире по адресу: <адрес изъят> При проведений общих собраний были сделаны доклады о проведенной перепланировке и переустройстве в своей квартире, зафиксированные в протоколах, при этом все жильцы знали и видели, как она делала перепланировку своей квартиры, при этом никто никогда не возражал и претензий не предъявлял. Таким образом, разрешение на использование земельного участка и реконструкцию жилого дома по адресу: г. <адрес изъят>, получено истцом у собственников помещений данного многоквартирного дома в установленном законом порядке.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Она неоднократно, начиная с <дата изъята>, обращалась в органы местной администрации с целью легализации произведенной самовольно перепланировки, переустройства, реконструкции квартиры. В частности, в отношении ее квартиры проводилась проверки, результатом которой стало предписание от <дата изъята> <номер изъят>, в соответствии с которым ей необходимо было представить в Комитет по управлению Ленинским округом решение суда о сохранении жилого помещения в перепланированном виде. Суду был представлен ответ на одно из ее обращений - письмо Заместителя мэра-председателя комитета по управлению Ленинским округом от <дата изъята> <номер изъят>, в котором рекомендовано провести общее собрание жильцов в соответствии с требованиями, установленными ст. 44 - 46, 48 ЖК РФ, что и было сделано. Однако суд в своем решении, не обосновав причины, не принял во внимание и не проанализировал данные доказательства, и даже указал в решении, что истец не предпринимала меры к получению необходимых разрешений на реконструкцию объекта.
Суду были представлены доказательства того, что произведенной перепланировкой, переоборудованием, реконструкцией не допущено существенных нарушений строительных, пожарных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью других лиц, представлено заключение о техническом состоянии объекта недвижимости от <дата изъята>, в котором указано, что квартира пригодна для использования по назначению, что конструктивные решения выбраны правильные, что нет дефектов и повреждений, представляющих угрозу жизни и здоровью людей, что права других граждан не нарушены, представлены заключения о соответствии пожарным и санитарным нормам. Однако, суд не принял во внимание данные доказательства. Учитывая изложенные доводы, учитывая получение согласия жильцов дома в установленном законом порядке, принятые к легализации квартиры меры, возведение пристройки без получения соответствующего разрешения, при отсутствии в настоящее время данных о нарушении строительных, санитарных, противопожарных норм и правил при устройстве балкона в ее квартире, негативном влиянии перепланировки на несущую способность строительных конструкций жилого дома в целом, угрозе жизни и здоровью третьих лиц, нарушении их прав и законных интересов, не является обстоятельствами, исключающим удовлетворение заявленного иска.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Давыдовой О.Ф., пояснения представителя Ж. В. поддержавшей доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
При рассмотрении дела установлено, что <дата изъята> на основании договора купли-продажи, Ж. приобрела в единоличную собственность квартиру, состоящую из двух комнат общей площадью 42,8 кв. м, общей площадью 27.2 кв. м, находящуюся на первом этаже одноэтажного бревенчатого дома по адресу: <адрес изъят>
Как следует из материалов дела, жилой дом является многоквартирным, собственниками иных жилых помещений в указанном доме являются: квартиры 4 - администрация г. Иркутска; квартиры 1 - Ж. квартиры 3 - Л. квартиры 2 - К. что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества, выписками из ЕГРП, МУП "БТИ г. Иркутска".
Как следует из технического паспорта на жилое помещение (квартиру <номер изъят>), в настоящее время, поскольку Ж. произвела демонтаж межкомнатных перегородок, возведение новых перегородок, снос печи и постройку камина, печи, возвела одноэтажный брусчатый пристрой, квартира стала трехкомнатной с общей площадью 54,8 кв. м, в том числе жилой - 36,7 кв. м.
Как следует из заключения ООО <данные изъяты> объект недвижимости, квартира в одноэтажном пятиквартирном доме по адресу: <адрес изъят>, общей площадью 54,8 кв. м, пригодна для постоянного использования по назначению, т.е. в качестве жилой квартиры. Квартира имеет II (нормальный) уровень ответственности (ГОСТ 27751-8). Конструктивные решения выбраны правильные. На момент обследования дефектов и повреждений, представляющих угрозу для жизни и здоровья людей, не обнаружено. Права других граждан не нарушены.
Согласно заключению ФГУЗ <данные изъяты> перепланировка жилого дома (с учетом пристроя) соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам СанПин 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям".
Согласно выкопировке из генерального плана земельный участок по адресу: <адрес изъят>, сформирован, поставлен на кадастровый учет, его площадь составляет 2876,90 кв. м, фактическое использование - деятельность многоэтажной жилой застройки.
Из протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес изъят> от <дата изъята> и от <дата изъята>, о времени и месте проведения которых уведомлены все собственники жилых помещений, следует, что <дата изъята> единогласно (администрация г. Иркутска не присутствовала) принято решение: дать согласие на размещение жилого пристроя к жилому дому Ж., <дата изъята> принято решение единогласно (администрация г. Иркутска не присутствовала) предоставить Ж. в пользование часть земельного участка, расположенного под многоквартирным домом и принадлежащего всем собственникам; указанная часть земельного участка расположена под одноэтажным брусчатым пристроем, возникшим в результате перепланировки, произведенной в квартире <номер изъят>
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию ее жилого помещения и использование земельного участка, произведенная реконструкция и перепланировка ведет к уменьшению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, при этом ни решения общего собрания собственников жилых помещений, ни представленные заключения компетентных органов не имеют значения, учитывая, что решения общего собрания состоялись после фактической реконструкции.
Указанные выводы суда основаны на неправильном толковании норм материального права и не соответствуют обстоятельствам дела.
Согласно ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 ст. 26 ЖК РФ, при этом собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование, но на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Как установлено ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Статьей 40 ЖК РФ (п. 2) предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и к его компетенции относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
В соответствии со ст. 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
При этом в силу ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме, при этом суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Из системного толкования перечисленных норм следует, что вопросы разрешения реконструкции помещений многоквартирного жилого дома, пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации многоквартирного жилого дома, относятся к компетенции общего собрания собственников такого дома и не требуют согласия каждого собственника жилого помещения в многоквартирном доме отдельно.
Как следует из положений главы 4 ЖК РФ, предусматривающей переустройство и перепланировку жилых помещений, самовольно перепланированное и переустроенное помещение может быть сохранено в перепланированном и переустроенном виде только по решению суда, и в судебном порядке устанавливается факт отсутствия (наличия) нарушения прав и законных интересов граждан либо угрозы их жизни или здоровью такой перепланировкой. Соответственно, вывод суда о том, что принятые после произведенной реконструкции решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме не имеют значения, неправомерен, поскольку на момент рассмотрения спора в суде такие решения уже состоялись.
Именно отсутствие решения о согласовании перепланировки (переустройства), предусматривающего до его принятия предоставление собственником жилого помещения необходимых документов, в том числе и решения общего собрания, относит перепланировку (переустройство) и реконструкцию в рассматриваемом случае к самовольным.
Кроме того, не соответствующим действительности является вывод суда о непринятии истцом мер к легализации самовольно перепланированного с учетом пристроя жилого помещения, поскольку в материалах дела имеются ответы администрации г. Иркутска на заявление Ж., содержащее рекомендацию о проведении собрания собственников жилых помещений. При этом администрация г. Иркутска, являющаяся одновременно как органом, уполномоченным согласовывать перепланировку (переустройство), так и собственником одного из жилых помещений многоквартирного дома, никаких возражений при проведении истцом соответствующих строительных работ с 2008 года не выражала, не участвуя, в том числе, и в общих собраниях собственников жилых помещений при разрешения вопросов, касающихся реконструкции жилого помещения и пользования земельным участком.
Таким образом постановленное по делу судом первой инстанции решение основано на неправильном толковании норм материального права и не соответствуют обстоятельствам дела, что, в силу п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием к отмене судебного решения.
Поскольку все юридически значимые обстоятельства по делу установлены, судебная коллегия полагает возможным принять по делу новое решение, которым, принимая во внимание заключения компетентных органов, не обжалованные решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, учитывая наличие доказательств, в совокупности свидетельствующих об отсутствии нарушения прав и законных интересов собственников жилого дома, отсутствии угрозы их жизни и здоровью, исковые требования Ж. удовлетворить.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 18 апреля 2013 года по данному гражданскому делу отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования Ж. удовлетворить.
Сохранить самовольно переустроенное, перепланированное и реконструированное жилое помещение - квартиру, расположенную на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес изъят>, условный номер <номер изъят>, в перепланированном, переустроенном и реконструированном виде, а именно как трехкомнатную квартиру, имеющую общую площадь - 54,8 кв. м, в том числе жилую - 36,7 кв. м.
Председательствующий
О.Ф.ДАВЫДОВА
Судьи
Е.М.ЖИЛКИНА
Н.А.БЫКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)