Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 6 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 6 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Егиазаряна Армена Геворговича (ИНН 615400111349, ОГРНИП 304615435100569) - Авдиной Е.С. (доверенность от 07.06.2012), в отсутствие ответчика - Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726) и третьих лиц: муниципального унитарного предприятия "Таганрогэнерго", муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационное управление", открытого акционерного общества "Теплоэнергетическое предприятие тепловых сетей "Теплоэнерго", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Таганрога на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу N А53-23739/2012 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Попов А.А.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Егиазарян А.Г. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к администрации г. Таганрога с иском о взыскании 1 209 920 рублей 85 копеек убытков.
Иск мотивирован следующим. В границах приобретенного истцом по результатам публичных процедур (открытого аукциона) земельного участка располагается теплотрасса. Информация о наличии указанного обременения в конкурсной документации отсутствовала, поэтому расходы предпринимателя на проведение подрядных работ по переносу теплотрассы (в сумме 1 209 920 рублей 85 копеек) должны быть компенсированы ответчиком на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Определением от 17.10.2012 (т. 1, л.д. 96) по ходатайству истца суд произвел замену ненадлежащего ответчика на Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет).
Определениями от 14.11.2012 и от 18.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУП "Жилищно-эксплуатационное управление", МУП "Таганрогэнерго" и ОАО "Теплоэнергетическое предприятие тепловых сетей "Теплоэнерго" (т. 1, л.д. 51, 99).
В ходе рассмотрения дела предприниматель неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной редакции просил суд взыскать с комитета 967 590 рублей 50 копеек (т. 2, л.д. 91-94).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2013 (судья Меленчук И.С.) в удовлетворении иска отказано.
Суд установил, что на основании договора купли-продажи от 22.06.2011 N 2 предприниматель с целью строительства многоквартирного дома приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:58:0005008:52 площадью 739 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Ждановская, 15-а. Договор сторонами исполнен, право собственности предпринимателя зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Ссылаясь на то, что в связи с переносом (на основании договора подряда от 01.10.2011 N 71) расположенной на приобретенном участке теплотрассы он понес расходы, предприниматель обратился с иском в суд. Оценив представленные в дело доказательства (письмо проектной организации от 14.09.2011, письмо комитета от 13.12.2012, фотоматериалы) суд пришел к выводу о недоказанности истцом факта прохождения теплотрассы через спорный земельный участок. В письме проектной организации не указан адрес участка. Фотоматериалы и схема прокладки теплотрассы не имеют привязки к окружающим объектам, отсутствуют адресные ориентиры теплотрассы и земельного участка. Из письма комитета также однозначно не следует, что теплотрасса расположена на спорном участке. Представленные истцом доказательства имеют расхождения в датах и не подтверждают демонтаж теплотрассы до получения разрешения на строительство (17.10.2011). Акт обнаружения трубы, документы по обследованию проектной организацией участка, извещения органов местного самоуправления о необходимости проведения совместных осмотров теплотрассы истец не представил. Доказательства оплаты выполненных работ по договору строительного подряда от 01.10.2011 в заявленной сумме (967 590 рублей 50 копеек) также не представлены. Наличие оснований для взыскания с комитета (продавца) убытков, связанных с устранением недостатков проданного земельного участка (статьи 15, 393 и 475 Гражданского кодекса) предприниматель не подтвердил, поэтому в удовлетворении иска суд отказал (т. 2, л.д. 147).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 решение от 18.02.2013 отменено, иск удовлетворен в части. С муниципального образования г. Таганрог (в лице комитета) за счет средств муниципальной казны в пользу предпринимателя взыскано 958 500 рублей 50 копеек убытков, а также 24 121 рубль 82 копейки расходов по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции о недоказанности предпринимателем факта нахождения теплотрассы на земельном участке, приобретенном им в собственность (по результатам аукциона) для строительства жилого дома. Исследовав имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд установил следующее. Факт прохождения по участку (на глубине 1,5 м) теплотрассы диаметром 133 мм выявлен проектной организацией, проводившей проектно-изыскательские работы. Теплотрасса проходит вдоль жилого дома N 15а по ул. Ждановская, в месте рытья котлована для строительства дома, что подтвердили уполномоченные органы и специализированные организации (Комитет по архитектуре и градостроительству, ОАО "Теплоэнерго", МУП "Таганрогэнерго", ООО "ИСК Перспектива"). Указанные доказательства комитет не опроверг. Теплотрасса перенесена за счет истца на основании заключенного с ООО "Строй Центр" договора подряда от 01.10.2011 N 71. Общая стоимость работ по переносу теплотрассы составила 967 590 рублей 50 копеек. Исполнение договора подряда документально подтверждено (акт выполненных работ, справка о стоимости работ и затрат, платежное поручение истца от 25.05.2012). Довод о некачественности работ по переносу теплотрассы опровергаются письмом Комитета по архитектуре и градостроительству от 07.06.2013, а также отсутствием претензий по качеству работ со стороны собственника и балансодержателя теплотрассы. На основании представленных комитетом сведений о балансовой стоимости тепловых сетей общей протяженностью 7682 погонных метра (688 747 рублей) апелляционный суд установил, что балансовая стоимость одного метра демонтированной трубы составляет 90 рублей, а всей демонтированной трубы - 9090 рублей. Поскольку демонтированная труба не была передана собственнику участка, стоимость трубы апелляционный суд исключил из суммы убытков, признав обоснованными требования предпринимателя в размере 958 500 рублей 50 копеек. Вывод о наличии оснований для возложения на ответчика обязательства по возмещению убытков (статья 15 Гражданского кодекса) сделан апелляционным судом с учетом норм земельного законодательства (статья 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункт 8 Правил организации проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков), согласно которым сообщение о проведении аукциона, а также протокол о результатах торгов должны содержать информацию об обременениях земельного участка. Указанные требования при отчуждении спорного участка на торгах не соблюдены. Денежные средства взысканы апелляционным судом с муниципального образования в лице комитета (главного распорядителя бюджетных средств) за счет казны муниципального образования (пункты 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами Бюджетного кодекса Российской Федерации"; далее - постановление от 22.06.2006 N 23). Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесены на ответчика (т. 4, л.д. 58).
Комитет обжаловал апелляционное постановление от 20.08.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, решение от 18.02.2012 оставить в силе, ссылаясь на несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению комитета, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом факта прохождения теплотрассы по спорному земельному участку. Указанный вывод основан на имеющихся в деле (представленных истцом) доказательствах. Так, в письме проектной организации не указан адрес участка. Фотоматериалы и схема прокладки теплотрассы не имеют привязки к окружающим объектам, отсутствуют адресные ориентиры теплотрассы и земельного участка. Из письма комитета также однозначно не следует, что теплотрасса расположена на спорном участке. Акт обнаружения трубы, документы по обследованию проектной организацией участка, извещения органов местного самоуправления, а также балансодержателя теплотрассы (МУП "Таганрогэнерго") о необходимости проведения совместных осмотров теплотрассы предприниматель не представил. Имеющиеся в деле доказательства имеют расхождения в датах и не подтверждают демонтаж теплотрассы до получения истцом разрешения на строительство (17.10.2011). Указание на обременение участка тепловыми сетями в конкурсной документации отсутствует. По данным эксплуатирующей организации (ОАО "Теплоэнергетическое предприятие тепловых сетей "Теплоэнерго") по состоянию на 11.06.2010 теплотрасса по адресу: г. Таганрог, ул. Ждановская, 15а, отсутствовала. Таким образом, истец не представил достаточных доказательств наличия недостатков спорного земельного участка на дату его отчуждения. Доказательства оплаты работ по договору строительного подряда от 01.10.2011 в заявленной сумме (967 590 рублей 50 копеек) также не представлены. С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.
Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления от 20.08.2013. Истец приобрел у муниципального образования на открытых торгах (признан победителем по результатам аукциона) земельный участок для размещения многоквартирного жилого дома средней этажности (до пяти этажей). Какие-либо сведения о наличии обременений на выставленном на торги земельном участке в аукционной документации отсутствовали. Сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка от 22.06.2011 N 2, в котором продавец (комитет) также не отразил информацию о нахождении на земельном участке обременения (теплотрассы). Тем самым, продавцом нарушены положения статьи 38.1 Земельного кодекса, пункт 8 Правил организации проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков. Между тем, наличие указанной информации в аукционной документации могло бы существенно повлиять на решение истца об участии в торгах (целесообразность приобретения земельного участка за предложенную муниципальным образованием цену). О наличии на приобретенном участке теплотрассы предприниматель узнал уже в процессе его освоения (письмо проектной организации от 14.09.2011 N 78). Факт прохождения теплотрассы через приобретенный истцом земельный участок подтвержден материалами дела. Согласно заключению ООО "ИСК Перспектива" от 24.05.2013 перенос теплотрассы был необходим, поскольку она проходила по фундаменту запроектированного жилого дома. Использование земельного участка для размещения 21-квартирного трехэтажного жилого дома без демонтажа (переноса) теплотрассы невозможно (СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"). В соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать, в том числе, и возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В результате выполненных работ по демонтажу и переносу теплотрассы предпринимателем израсходовано 967 590 рублей 50 копеек, в подтверждение чего суду представлены договор подряда от 01.10.2011 N 71, акт выполненных работ, справка о стоимости работ и затрат, а также платежное поручение от 25.05.2012. Вынесенная по заказу предпринимателя воздушная теплотрасса является действующей и имеет для собственника потребительскую ценность (письмо ОАО "Теплоэнерго" от 22.05.2011 N 2073). Довод о ненадлежащем качестве работ опровергается письмом комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Таганрога от 07.06.2013 N 2545.
МУП "Таганрогэнерго" в отзыве поддержало доводы кассационной жалобы комитета, а также дополнительно указало на нарушение апелляционным судом при разрешении спора части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (принятие новых доказательств от истца, не обосновавшего невозможность предоставления их в суд первой инстанции).
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов нормам действующего законодательства и представленным доказательствам.
Ответчик и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела, 17 мая 2011 года в газете "Таганрогская правда" N 85 (25298) комитетом (организатор торгов) опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона (открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене) на продажу земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005008:52 площадью 739 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Ждановская, 15-а, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома средней этажности (лот N 2). В извещении указано, что участок расположен в зоне регулирования застройки 6Б и обременен находящимся на нем аварийным домом, подлежащим сносу (т. 1, л.д. 20).
По результатам проведенного 17 июня 2012 года аукциона с победителем по лоту N 2 (предпринимателем) комитетом заключен договор от 22.06.2011 N 2 земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005008:52 площадью 739 кв. м (т. 1, л.д. 14-16). Согласно пункту 2.2 проданный участок обременен многоквартирным аварийным домом, подлежащим сносу.
Земельный участок передан покупателю по акту от 08.07.2011 (т. 1, л.д. 17).
Право собственности предпринимателя на участок с кадастровым номером 61:58:0005008:52 зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.09.2011 (т. 1, л.д. 23).
17 октября 2011 года администрацией г. Таганрога предпринимателю выдано разрешение на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: г. Таганрог, ул. Ждановская, 15-а (т. 1, л.д. 44).
При проведении проектной организацией (ООО "ИСК Перспектива") проектно-изыскательских работ установлен факт прохождения по земельному участку предпринимателя (на глубине 1,5 м) теплотрассы диаметром 133 мм, являющейся препятствием для строительства многоквартирного жилого дома. О данном обстоятельстве проектная организация уведомила предпринимателя письмом от 14.09.2011 (т. 1, л.д. 73).
С целью переноса существующей теплотрассы, расположенной по адресу: г. Таганрог, ул. Ждановская, 15-а предприниматель (заказчик) заключил с ООО "Строй Центр" (подрядчик) договор подряда от 01.10.2011 N 71 с общей стоимостью работ в размере 967 590 рублей 50 копеек (т. 1, л.д. 29, 30). В приложении к договору N 1 стороны согласовали виды земляных и монтажных работ, их стоимость, а также стоимость используемых материалов (т. 1, л.д. 31).
Платежным поручением от 25.06.2012 N 655 предприниматель перечислил на счет подрядчика 967 590 рублей 50 копеек оплаты выполненных работ по переносу теплотрассы по ул. Ждановской, 15-а (т. 1, л.д. 25).
Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с комитета 967 590 рублей 50 копеек убытков, ссылаясь на то, что ответчик при заключении договора купли-продажи не предоставил покупателю сведения об обременении земельного участка (наличии теплотрассы) и уклонился от возмещения понесенных истцом расходов.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В статье 309 Гражданского кодекса закреплено общее правило исполнения обязательств. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса (пункты 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
По правилам пунктов 1 и 5 статьи 38 Земельного кодекса сформированный земельный участок может быть предметом торгов (конкурсов, аукционов).
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства закреплен в статье 38.1 Земельного кодекса. В ней предусмотрено, что продавец земельного участка принимает решение о проведении аукциона; в качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (пункты 4, 5). Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка и об ограничениях его использования (подпункт 4 пункта 10). Результаты аукциона оформляются протоколом, в котором в числе прочего указываются сведения об обременениях земельного участка и об ограничениях его использования (подпункт 1 пункта 24).
Аналогичные положения содержит подпункт "в" пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808.
При разрешении спора апелляционный суд установил, что договор от 22.06.2011 N 2 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005008:52 площадью 739 кв. м, предназначенным для размещения многоквартирного жилого дома, заключенный по результатам проведенного комитетом аукциона сторонами исполнен (участок передан покупателю по акту, произведена регистрации перехода права собственности). В информационном извещении о проведении торгов, протоколе о результатах аукциона, а также в договоре купли-продажи от 22.06.2011 N 2 отсутствовали обязательные сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005008:52 площадью 739 кв. м в виде наличия подземных коммуникаций (теплотрассы). Факт прохождения по участку (на глубине 1,5 м) теплотрассы диаметром 133 мм выявлен проектной организацией, проводившей проектно-изыскательские работы. Следовательно, обязательство по передаче земельного участка покупателю в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению (строительства жилого дома), исполнено ответчиком ненадлежащим образом. Приведенные обстоятельства наделяют предпринимателя правом на предъявление требования о возмещении убытков (статьи 15, 393 Гражданского кодекса).
Также апелляционный суд установил, что теплотрасса перенесена за счет истца на основании заключенного с ООО "Строй Центр" договора подряда от 01.10.2011 N 71. Общая стоимость работ по демонтажу (переносу) теплотрассы составила 967 590 рублей 50 копеек. Исполнение договора подряда подтверждено документально. Элементы демонтированной части теплотрассы (труба длиною 101 м) не были переданы собственнику. Поэтому суд апелляционной инстанции исключил из общей суммы убытков стоимость трубы (9090 рублей), признав обоснованным иск предпринимателя в размере 958 500 рублей 50 копеек.
При взыскании суммы расходов (убытков) с публично-правового образования (муниципального образования в лице главного распорядителя бюджетных средств) за счет казны соответствующего муниципального образования, апелляционный суд руководствовался разъяснениями, содержащимися в постановлении от 22.06.2006 N 23.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы комитета о недоказанности предпринимателем прохождения теплотрассы через спорный земельный участок по существу сводятся к несогласию с оценкой апелляционного суда представленных в дело доказательств. Согласно пункту 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. При этом принятие дополнительных доказательств само по себе не может служить основанием для отмены апелляционного постановления (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела арбитражном суде апелляционной инстанции").
Суд апелляционной инстанции, изучая заново обстоятельства дела и давая иную оценку представленным сторонами доказательствам, исследовал их в совокупности и во взаимной связи, как того требуют положения статей 71 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По результатам исследования имеющихся в деле доказательств и их оценки, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска (в части взыскания 958 500 рублей 50 копеек). Данный вывод сделан апелляционным судом после выяснения юридически значимых для правильного разрешения спора фактов, проверки в полном объеме обоснованности доводов (возражений) сторон, а также оценки представленных в дело документов на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного их изучения. Правом на переоценку доказательств кассационный суд не наделен (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11 и от 24.07.2012 N 17382/11).
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу N А53-23739/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 06.11.2013 ПО ДЕЛУ N А53-23739/2012
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 ноября 2013 г. по делу N А53-23739/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 6 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 6 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Егиазаряна Армена Геворговича (ИНН 615400111349, ОГРНИП 304615435100569) - Авдиной Е.С. (доверенность от 07.06.2012), в отсутствие ответчика - Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726) и третьих лиц: муниципального унитарного предприятия "Таганрогэнерго", муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационное управление", открытого акционерного общества "Теплоэнергетическое предприятие тепловых сетей "Теплоэнерго", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Таганрога на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу N А53-23739/2012 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Попов А.А.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Егиазарян А.Г. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к администрации г. Таганрога с иском о взыскании 1 209 920 рублей 85 копеек убытков.
Иск мотивирован следующим. В границах приобретенного истцом по результатам публичных процедур (открытого аукциона) земельного участка располагается теплотрасса. Информация о наличии указанного обременения в конкурсной документации отсутствовала, поэтому расходы предпринимателя на проведение подрядных работ по переносу теплотрассы (в сумме 1 209 920 рублей 85 копеек) должны быть компенсированы ответчиком на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Определением от 17.10.2012 (т. 1, л.д. 96) по ходатайству истца суд произвел замену ненадлежащего ответчика на Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет).
Определениями от 14.11.2012 и от 18.12.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУП "Жилищно-эксплуатационное управление", МУП "Таганрогэнерго" и ОАО "Теплоэнергетическое предприятие тепловых сетей "Теплоэнерго" (т. 1, л.д. 51, 99).
В ходе рассмотрения дела предприниматель неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной редакции просил суд взыскать с комитета 967 590 рублей 50 копеек (т. 2, л.д. 91-94).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2013 (судья Меленчук И.С.) в удовлетворении иска отказано.
Суд установил, что на основании договора купли-продажи от 22.06.2011 N 2 предприниматель с целью строительства многоквартирного дома приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:58:0005008:52 площадью 739 кв. м, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Ждановская, 15-а. Договор сторонами исполнен, право собственности предпринимателя зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Ссылаясь на то, что в связи с переносом (на основании договора подряда от 01.10.2011 N 71) расположенной на приобретенном участке теплотрассы он понес расходы, предприниматель обратился с иском в суд. Оценив представленные в дело доказательства (письмо проектной организации от 14.09.2011, письмо комитета от 13.12.2012, фотоматериалы) суд пришел к выводу о недоказанности истцом факта прохождения теплотрассы через спорный земельный участок. В письме проектной организации не указан адрес участка. Фотоматериалы и схема прокладки теплотрассы не имеют привязки к окружающим объектам, отсутствуют адресные ориентиры теплотрассы и земельного участка. Из письма комитета также однозначно не следует, что теплотрасса расположена на спорном участке. Представленные истцом доказательства имеют расхождения в датах и не подтверждают демонтаж теплотрассы до получения разрешения на строительство (17.10.2011). Акт обнаружения трубы, документы по обследованию проектной организацией участка, извещения органов местного самоуправления о необходимости проведения совместных осмотров теплотрассы истец не представил. Доказательства оплаты выполненных работ по договору строительного подряда от 01.10.2011 в заявленной сумме (967 590 рублей 50 копеек) также не представлены. Наличие оснований для взыскания с комитета (продавца) убытков, связанных с устранением недостатков проданного земельного участка (статьи 15, 393 и 475 Гражданского кодекса) предприниматель не подтвердил, поэтому в удовлетворении иска суд отказал (т. 2, л.д. 147).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 решение от 18.02.2013 отменено, иск удовлетворен в части. С муниципального образования г. Таганрог (в лице комитета) за счет средств муниципальной казны в пользу предпринимателя взыскано 958 500 рублей 50 копеек убытков, а также 24 121 рубль 82 копейки расходов по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции о недоказанности предпринимателем факта нахождения теплотрассы на земельном участке, приобретенном им в собственность (по результатам аукциона) для строительства жилого дома. Исследовав имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд установил следующее. Факт прохождения по участку (на глубине 1,5 м) теплотрассы диаметром 133 мм выявлен проектной организацией, проводившей проектно-изыскательские работы. Теплотрасса проходит вдоль жилого дома N 15а по ул. Ждановская, в месте рытья котлована для строительства дома, что подтвердили уполномоченные органы и специализированные организации (Комитет по архитектуре и градостроительству, ОАО "Теплоэнерго", МУП "Таганрогэнерго", ООО "ИСК Перспектива"). Указанные доказательства комитет не опроверг. Теплотрасса перенесена за счет истца на основании заключенного с ООО "Строй Центр" договора подряда от 01.10.2011 N 71. Общая стоимость работ по переносу теплотрассы составила 967 590 рублей 50 копеек. Исполнение договора подряда документально подтверждено (акт выполненных работ, справка о стоимости работ и затрат, платежное поручение истца от 25.05.2012). Довод о некачественности работ по переносу теплотрассы опровергаются письмом Комитета по архитектуре и градостроительству от 07.06.2013, а также отсутствием претензий по качеству работ со стороны собственника и балансодержателя теплотрассы. На основании представленных комитетом сведений о балансовой стоимости тепловых сетей общей протяженностью 7682 погонных метра (688 747 рублей) апелляционный суд установил, что балансовая стоимость одного метра демонтированной трубы составляет 90 рублей, а всей демонтированной трубы - 9090 рублей. Поскольку демонтированная труба не была передана собственнику участка, стоимость трубы апелляционный суд исключил из суммы убытков, признав обоснованными требования предпринимателя в размере 958 500 рублей 50 копеек. Вывод о наличии оснований для возложения на ответчика обязательства по возмещению убытков (статья 15 Гражданского кодекса) сделан апелляционным судом с учетом норм земельного законодательства (статья 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункт 8 Правил организации проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков), согласно которым сообщение о проведении аукциона, а также протокол о результатах торгов должны содержать информацию об обременениях земельного участка. Указанные требования при отчуждении спорного участка на торгах не соблюдены. Денежные средства взысканы апелляционным судом с муниципального образования в лице комитета (главного распорядителя бюджетных средств) за счет казны муниципального образования (пункты 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами Бюджетного кодекса Российской Федерации"; далее - постановление от 22.06.2006 N 23). Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесены на ответчика (т. 4, л.д. 58).
Комитет обжаловал апелляционное постановление от 20.08.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, решение от 18.02.2012 оставить в силе, ссылаясь на несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению комитета, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом факта прохождения теплотрассы по спорному земельному участку. Указанный вывод основан на имеющихся в деле (представленных истцом) доказательствах. Так, в письме проектной организации не указан адрес участка. Фотоматериалы и схема прокладки теплотрассы не имеют привязки к окружающим объектам, отсутствуют адресные ориентиры теплотрассы и земельного участка. Из письма комитета также однозначно не следует, что теплотрасса расположена на спорном участке. Акт обнаружения трубы, документы по обследованию проектной организацией участка, извещения органов местного самоуправления, а также балансодержателя теплотрассы (МУП "Таганрогэнерго") о необходимости проведения совместных осмотров теплотрассы предприниматель не представил. Имеющиеся в деле доказательства имеют расхождения в датах и не подтверждают демонтаж теплотрассы до получения истцом разрешения на строительство (17.10.2011). Указание на обременение участка тепловыми сетями в конкурсной документации отсутствует. По данным эксплуатирующей организации (ОАО "Теплоэнергетическое предприятие тепловых сетей "Теплоэнерго") по состоянию на 11.06.2010 теплотрасса по адресу: г. Таганрог, ул. Ждановская, 15а, отсутствовала. Таким образом, истец не представил достаточных доказательств наличия недостатков спорного земельного участка на дату его отчуждения. Доказательства оплаты работ по договору строительного подряда от 01.10.2011 в заявленной сумме (967 590 рублей 50 копеек) также не представлены. С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.
Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления от 20.08.2013. Истец приобрел у муниципального образования на открытых торгах (признан победителем по результатам аукциона) земельный участок для размещения многоквартирного жилого дома средней этажности (до пяти этажей). Какие-либо сведения о наличии обременений на выставленном на торги земельном участке в аукционной документации отсутствовали. Сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка от 22.06.2011 N 2, в котором продавец (комитет) также не отразил информацию о нахождении на земельном участке обременения (теплотрассы). Тем самым, продавцом нарушены положения статьи 38.1 Земельного кодекса, пункт 8 Правил организации проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков. Между тем, наличие указанной информации в аукционной документации могло бы существенно повлиять на решение истца об участии в торгах (целесообразность приобретения земельного участка за предложенную муниципальным образованием цену). О наличии на приобретенном участке теплотрассы предприниматель узнал уже в процессе его освоения (письмо проектной организации от 14.09.2011 N 78). Факт прохождения теплотрассы через приобретенный истцом земельный участок подтвержден материалами дела. Согласно заключению ООО "ИСК Перспектива" от 24.05.2013 перенос теплотрассы был необходим, поскольку она проходила по фундаменту запроектированного жилого дома. Использование земельного участка для размещения 21-квартирного трехэтажного жилого дома без демонтажа (переноса) теплотрассы невозможно (СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"). В соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать, в том числе, и возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В результате выполненных работ по демонтажу и переносу теплотрассы предпринимателем израсходовано 967 590 рублей 50 копеек, в подтверждение чего суду представлены договор подряда от 01.10.2011 N 71, акт выполненных работ, справка о стоимости работ и затрат, а также платежное поручение от 25.05.2012. Вынесенная по заказу предпринимателя воздушная теплотрасса является действующей и имеет для собственника потребительскую ценность (письмо ОАО "Теплоэнерго" от 22.05.2011 N 2073). Довод о ненадлежащем качестве работ опровергается письмом комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Таганрога от 07.06.2013 N 2545.
МУП "Таганрогэнерго" в отзыве поддержало доводы кассационной жалобы комитета, а также дополнительно указало на нарушение апелляционным судом при разрешении спора части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (принятие новых доказательств от истца, не обосновавшего невозможность предоставления их в суд первой инстанции).
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов нормам действующего законодательства и представленным доказательствам.
Ответчик и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела, 17 мая 2011 года в газете "Таганрогская правда" N 85 (25298) комитетом (организатор торгов) опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона (открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене) на продажу земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005008:52 площадью 739 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Ждановская, 15-а, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома средней этажности (лот N 2). В извещении указано, что участок расположен в зоне регулирования застройки 6Б и обременен находящимся на нем аварийным домом, подлежащим сносу (т. 1, л.д. 20).
По результатам проведенного 17 июня 2012 года аукциона с победителем по лоту N 2 (предпринимателем) комитетом заключен договор от 22.06.2011 N 2 земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005008:52 площадью 739 кв. м (т. 1, л.д. 14-16). Согласно пункту 2.2 проданный участок обременен многоквартирным аварийным домом, подлежащим сносу.
Земельный участок передан покупателю по акту от 08.07.2011 (т. 1, л.д. 17).
Право собственности предпринимателя на участок с кадастровым номером 61:58:0005008:52 зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.09.2011 (т. 1, л.д. 23).
17 октября 2011 года администрацией г. Таганрога предпринимателю выдано разрешение на строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу: г. Таганрог, ул. Ждановская, 15-а (т. 1, л.д. 44).
При проведении проектной организацией (ООО "ИСК Перспектива") проектно-изыскательских работ установлен факт прохождения по земельному участку предпринимателя (на глубине 1,5 м) теплотрассы диаметром 133 мм, являющейся препятствием для строительства многоквартирного жилого дома. О данном обстоятельстве проектная организация уведомила предпринимателя письмом от 14.09.2011 (т. 1, л.д. 73).
С целью переноса существующей теплотрассы, расположенной по адресу: г. Таганрог, ул. Ждановская, 15-а предприниматель (заказчик) заключил с ООО "Строй Центр" (подрядчик) договор подряда от 01.10.2011 N 71 с общей стоимостью работ в размере 967 590 рублей 50 копеек (т. 1, л.д. 29, 30). В приложении к договору N 1 стороны согласовали виды земляных и монтажных работ, их стоимость, а также стоимость используемых материалов (т. 1, л.д. 31).
Платежным поручением от 25.06.2012 N 655 предприниматель перечислил на счет подрядчика 967 590 рублей 50 копеек оплаты выполненных работ по переносу теплотрассы по ул. Ждановской, 15-а (т. 1, л.д. 25).
Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с комитета 967 590 рублей 50 копеек убытков, ссылаясь на то, что ответчик при заключении договора купли-продажи не предоставил покупателю сведения об обременении земельного участка (наличии теплотрассы) и уклонился от возмещения понесенных истцом расходов.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В статье 309 Гражданского кодекса закреплено общее правило исполнения обязательств. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса (пункты 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
По правилам пунктов 1 и 5 статьи 38 Земельного кодекса сформированный земельный участок может быть предметом торгов (конкурсов, аукционов).
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства закреплен в статье 38.1 Земельного кодекса. В ней предусмотрено, что продавец земельного участка принимает решение о проведении аукциона; в качестве продавца земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (пункты 4, 5). Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка и об ограничениях его использования (подпункт 4 пункта 10). Результаты аукциона оформляются протоколом, в котором в числе прочего указываются сведения об обременениях земельного участка и об ограничениях его использования (подпункт 1 пункта 24).
Аналогичные положения содержит подпункт "в" пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808.
При разрешении спора апелляционный суд установил, что договор от 22.06.2011 N 2 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005008:52 площадью 739 кв. м, предназначенным для размещения многоквартирного жилого дома, заключенный по результатам проведенного комитетом аукциона сторонами исполнен (участок передан покупателю по акту, произведена регистрации перехода права собственности). В информационном извещении о проведении торгов, протоколе о результатах аукциона, а также в договоре купли-продажи от 22.06.2011 N 2 отсутствовали обязательные сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005008:52 площадью 739 кв. м в виде наличия подземных коммуникаций (теплотрассы). Факт прохождения по участку (на глубине 1,5 м) теплотрассы диаметром 133 мм выявлен проектной организацией, проводившей проектно-изыскательские работы. Следовательно, обязательство по передаче земельного участка покупателю в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению (строительства жилого дома), исполнено ответчиком ненадлежащим образом. Приведенные обстоятельства наделяют предпринимателя правом на предъявление требования о возмещении убытков (статьи 15, 393 Гражданского кодекса).
Также апелляционный суд установил, что теплотрасса перенесена за счет истца на основании заключенного с ООО "Строй Центр" договора подряда от 01.10.2011 N 71. Общая стоимость работ по демонтажу (переносу) теплотрассы составила 967 590 рублей 50 копеек. Исполнение договора подряда подтверждено документально. Элементы демонтированной части теплотрассы (труба длиною 101 м) не были переданы собственнику. Поэтому суд апелляционной инстанции исключил из общей суммы убытков стоимость трубы (9090 рублей), признав обоснованным иск предпринимателя в размере 958 500 рублей 50 копеек.
При взыскании суммы расходов (убытков) с публично-правового образования (муниципального образования в лице главного распорядителя бюджетных средств) за счет казны соответствующего муниципального образования, апелляционный суд руководствовался разъяснениями, содержащимися в постановлении от 22.06.2006 N 23.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы комитета о недоказанности предпринимателем прохождения теплотрассы через спорный земельный участок по существу сводятся к несогласию с оценкой апелляционного суда представленных в дело доказательств. Согласно пункту 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. При этом принятие дополнительных доказательств само по себе не может служить основанием для отмены апелляционного постановления (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела арбитражном суде апелляционной инстанции").
Суд апелляционной инстанции, изучая заново обстоятельства дела и давая иную оценку представленным сторонами доказательствам, исследовал их в совокупности и во взаимной связи, как того требуют положения статей 71 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По результатам исследования имеющихся в деле доказательств и их оценки, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска (в части взыскания 958 500 рублей 50 копеек). Данный вывод сделан апелляционным судом после выяснения юридически значимых для правильного разрешения спора фактов, проверки в полном объеме обоснованности доводов (возражений) сторон, а также оценки представленных в дело документов на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного их изучения. Правом на переоценку доказательств кассационный суд не наделен (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11 и от 24.07.2012 N 17382/11).
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 по делу N А53-23739/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)