Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сомова Е.Г., судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмазовой М.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26.07.2013 по делу N А25-930/2013 (судья Тебуева З.Х.)
по заявлению индивидуального предпринимателя Мамтовой Татьяны Хасамбиевны (ОГРНИП 311091723000079, ИНН 090104796923) об оспаривании решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (ОГРН 1040900967414, ИНН 0914000719)
об отказе в государственной регистрации права,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Мамтовой Татьяны Хасамбиевны - Лафишиева Р.П. (доверенность от 07.05.2013), представителя общества с ограниченной ответственностью "Рамзис" - Лафишева А.З. (доверенность от 25.08.2013), представителя Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" - Мамбетовой О.М. (доверенность от 25.07.2013 N 940), представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике - Койчуевой З.М. (доверенность N 31 от 04.06.2013), Анапиева А.Я. (доверенность N 28 от 22.05.2013),
в отсутствие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике, извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Мамтова Татьяна Хасамбиевна (далее - предприниматель) обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (далее - Управление) в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью 513,7 кв. м в цокольном этаже и общей площадью 226 кв. м на первом этаже многоквартирного жилого дома (блок Б) по ул. Ставропольской, 36/пр. Ленина, 154 в г. Черкесске.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" (далее - академия), общество с ограниченной ответственностью "Рамзис" (далее - общество).
Решением суда от 26.07.2013 заявленные предпринимателя требования удовлетворены. Признаны незаконными решения Управления, выраженные в сообщениях об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на нежилые помещения от 06.05.2013 N 01/083/2013-527 и N 01/083/2013-528, как не соответствующие Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суд обязал Управление зарегистрировать право собственности предпринимателя на нежилые помещения в цокольном этаже общей площадью 513,7 кв. м и нежилые помещения на первом этаже общей площадью 226 кв. м многоквартирного жилого дома (блок Б), расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/пр. Ленина, 154. С Управления в пользу предпринимателя взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей. Предпринимателю из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная по чеку от 23.01.2013 N 352 государственная пошлина в размере 1800 рублей. Судебный акт мотивирован отсутствием у Управления законных оснований для отказа в государственной регистрации права, поскольку на государственную регистрацию предпринимателем представлены все необходимые документы.
На указанное определение академией и Управлением поданы апелляционные жалобы, в которых заявители просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем требований.
В обоснование жалобы академия указывает, что в рассматриваемом случае имеется спор о праве, который не может быть разрешен в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Предприниматель не доказал наличие оснований возникновения права собственности на спорное имущество, поскольку сделки, представленные в качестве основания для государственной регистрации права собственности предпринимателя на спорное имущество, не отвечают признаку реальности. Суд первой инстанции необоснованно отказал в приостановлении производства по делу, что привело к принятию неправильного решения.
Управление в обоснование жалобы указывает, что представленные на государственную регистрацию документы не являлись достаточными для установления наличия оснований для регистрации за предпринимателем права собственности на спорное имущество, поскольку в ходе проведения правовой экспертизы представленных предпринимателем документов установлено наличие в Едином государственное реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Российской Федерации на земельный участок, расположенный по ул. Ставропольской, 36/пр. Ленина, 154 в г. Черкесске, а также праве постоянного (бессрочного) пользования академии. Согласно кадастровому паспорту указанный земельный участок предназначен для использования под учебными корпусами. Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию не является правоустанавливающим документом для регистрации за предпринимателем права собственности на спорное имущество. Суд не учел наличие вступившего в законную силу судебного акта по делу N А25-162/2010, которым признан недействительным контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29.01.2007 и дополнительное соглашение от 25.05.2009 N 1 к контракту на реализацию инвестиционного проекта, на основании которых обществом и предпринимателем заключены договоры о соинвестировании.
Академией в апелляционной жалобе заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения в Черкесском городском суде Карачаево-Черкесской Республики гражданского дела по иску академии к обществу, ЖСК "Витязь", ООО "Градстрой", ООО "Пристань", Джанкезову С.С. о признании права на долю в праве общей долевой собственности за Российской Федерацией и права оперативного управления за академией в многоквартирном жилом доме в г. Черкесске, ул. Ставропольская, 36/ ул. Ленина, 154.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Исходя из предмета спора, а также вопросов, входящих в предмет доказывания по делу (установление законности оснований для отказа в государственной регистрации за предпринимателем права собственности), суд апелляционной инстанции считает, что рассмотрение настоящего дела возможно до разрешения вышеуказанного дела судом общей юрисдикции, поскольку результаты его рассмотрения не могут повлиять на рассмотрение апелляционной жалобы по настоящему делу, в связи с чем ходатайство о приостановлении производства по делу удовлетворению не подлежит. При этом судом учтено, что в рамках гражданского дела, рассматриваемого судом общей юрисдикции, предприниматель ответчиком не является.
В судебном заседании представители академии и управления поддержали доводы апелляционных жалоб.
Представитель предпринимателя просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, как законное и обоснованное.
Представитель общества поддержал позицию предпринимателя.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в его отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, выслушав представителей сторон, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26.07.2013 по делу N А25-930/2013 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Из материалов дела усматривается, что 29.01.2007 академия (заказчик) и общество заключили контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов по адресам: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36, 37, 41 и ул. Космонавтов, 100 (далее - контракт). Дополнительным соглашением от 25.05.2009 N 1 к контракту стороны внесли изменения в пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 2.1 (далее - дополнительное соглашение).
С учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта нового строительства: два восьмиэтажных жилых дома со встроенными торговыми помещениями по ул. Ставропольской, 36 в городе Черкесске на земельном участке академии площадью 8200 кв. м рядом с корпусом N 1; девятиэтажный 188-квартирный жилой дом, девятиэтажный 144-квартирный жилой дом со встроенными помещениями для офисов и магазинов и студенческое кафе на 200 мест по ул. Космонавтов, 100 в г. Черкесске на земельном участке академии мерой 16 тыс. кв. м; пятиэтажный дом с помещениями для офисов и магазинов по ул. Ставропольской, 36 на земельном участке академии площадью 400 кв. м; надстройка второго этажа над одноэтажным зданием кафе "Студенческое" под интернет-центр и электронную библиотеку, находящимся по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36, и ул. Космонавтов, 100, с ориентировочным объемом инвестиций 27 млн рублей. Пунктом 2.1 контракта предусмотрен раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте при завершении строительства. В рамках реализации инвестиционного проекта общество (инвестор) приняло обязательства за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство перечисленных объектов.
Общество заключило инвестиционные договоры с ООО "Градстрой", ООО "Пристань", ЖСК "Витязь", а также договоры генерального подряда на капитальное строительство с ООО "Торговое коммерческое предприятие "ТОКО-Групп", ЗАО "Родник М" и ООО "ЮГ-СТРОЙинвест". Кроме того, общество заключило договоры с физическими лицами о соинвестировании в строительство жилых домов по ул. Ставропольской, 36 г. Черкесска, предметом которых является вложение денежных и других личных средств в строительство объектов на правах инвесторов (дольщиков).
Так, 06.07.2007 между обществом (инвестор) и предпринимателем (соинвестор) заключены договоры о соинвестировании в строительство 105 - квартирного многоквартирного жилого дома, по условиям которых стороны приняли на себя обязательство по совместному инвестированию строительства двух восьмиэтажных жилых домов по ул. Ставропольской, 36 (объект), по окончании строительства объекта соинвестору передается для оформления права собственности находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество - нежилые помещения (торговый зал) общей площадью 513,7 кв. м в цокольном этаже и нежилые помещения (торговые секции N 8, 9, 10) общей площадью 226 кв. м на первом этаже. Общая сумма целевых взносов составляет 3 075 785 рублей и 3 200 000 рублей по двум договорам соответственно. Окончание строительства объекта - IV квартал 2010 года. Обязательства инвестора считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, и соответственно обязательства соинвестора с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с условиями договоров и подписания сторонами передаточного акта (л.д. 39-48, том 1).
Основанием для заключения договоров явились следующие документы: разрешение мэрии города Черкесска от 19.05.2009 N 228-09, государственный акт на землю от 16.12.2004 и акт выбора земельного участка для строительства, утвержденный постановлением мэрии от 01.08.2006 N 1220.
Поскольку многоквартирный жилой дом был построен и получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 199-РВ от 07.09.2010, между обществом и предпринимателем 10.10.2010 составлен акт приема-передачи торгово-офисных помещений общей площадью 739,7 кв. м в объекте "Два восьмиэтажных жилых дома по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/пр. Ленина, 154, в том числе на первом этаже 226 кв. м, в цокольном этаже - 513,7 кв. м.
Оплата предусмотренной договорами о соинвестировании суммы произведена предпринимателем в полном объеме, что подтверждается копиями кассовых чеков и приходных кассовых ордеров.
21.03.2013 предприниматель обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью 513,7 кв. м в цокольном этаже и общей площадью 226 кв. м на первом этаже многоквартирного жилого дома (блок Б) по ул. Ставропольской, 36/пр. Ленина, 154 в г. Черкесске.
Согласно распискам в получении документов на государственную регистрацию предпринимателем при обращении были приложены следующие документы: заявление от 21.03.2013, контракт на реализацию инвестиционного проекта от 29.01.2007, письма от 16.04.2008, от 25.04.2008 N 745, акт выбора земельного участка для строительства и постановление от 01.08.2006, договор о соинвестировании в строительство от 06.07.2007, разрешение и продление разрешения на строительство от 31.10.2006, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.09.2010, кадастровый паспорт помещения от 15.10.2012, акт приема-передачи помещений от 10.10.2010, доверенность от 23.01.2013, чек об оплате государственной пошлины от 21.03.2013.
Письмами от 04.04.2013 N 01/083/2013-527 и N 01/083/2013-528 Управление уведомило предпринимателя о приостановлении государственной регистрации права, со ссылкой на то, что в качестве правоустанавливающего документа представлены договоры о соинвестировании в строительстве, заключенные между предпринимателем и обществом от 06.07.2007, в то время как контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29.01.2007 и дополнительное соглашение от 25.05.2009 N 1 к контракту, которые послужили основанием для заключения договоров о соинвестировании, признаны постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2011 по делу N А25-162/2010 недействительными по причине отсутствия согласия собственника земельного участка - Российской Федерации на строительство объекта. Управление указало, что, обратившись за регистрацией права собственности на помещения в новом возведенном многоквартирном жилом доме, предпринимателем на регистрацию представлены разрешение на строительство от 31.10.2006 N 523-06 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2010 N 199-рв. При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись о регистрации права собственности на земельный участок по ул. Ставропольской, 36/пр. Ленина, 154 в г. Черкесске с кадастровым номером N 09:04:0101248:16 за Российской Федерацией и право постоянного бессрочного пользования за академией с разрешенным использованием "под учебными корпусами", в связи с чем возникли сомнения в законности разрешительной документации и возведения объекта капитального строительства, так как земельный участок не отведен для этих целей. По мнению Управления, данные обстоятельства свидетельствуют о самовольном возведении многоквартирного жилого дома, правоустанавливающие документы (договоры о соинвестировании) не подтверждают наличие у заявителя прав на спорное имущество, что препятствует проведению государственной регистрации права.
По указанным основаниям Управление сообщениями от 06.05.2013 N 01/083/2013-527 и N 01/083/2013-528 отказало предпринимателю в государственной регистрации права собственности (л.д. 20-22, том 1; л.д. 61-63, том 2).
Предприниматель обжаловал решения Управления об отказе в государственной регистрации права в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом решения, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными только при наличии одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту и нарушение ими прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов). Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав. При этом, рассматривая заявление о регистрации права собственности, регистрационный орган должен проверять в пределах своей компетенции и запрашивать только те документы, которые содержат основания возникновения, изменения и прекращения этих прав.
Пунктом 1 статьи 25 Закона N 122-ФЗ установлено, что право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что предпринимателем на государственную регистрацию права собственности на спорные помещения многоквартирного жилого дома были представлены все необходимые документы, в связи с чем оспариваемые решения Управления об отказе в государственной регистрации права не соответствующим положениям Закона N 122-ФЗ и нарушают права и законные интересы предпринимателя.
Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда по следующим основаниям.
Право собственности возникает по основаниям, предусмотренным статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований предприниматель ссылался на исполнение им обязательств по договорам о соинвестировании как на основание возникновения у него права собственности на построенные нежилые помещения.
Спорные нежилые помещения, находящиеся в построенном многоквартирном доме, являются результатом инвестиционной деятельности, правовые и экономические основы которой определены Федеральным законом 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Согласно статье 8 названного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Договоры о соинвестировании, заключенные между обществом и предпринимателем, правомерно квалифицированы судом первой инстанции как договоры купли-продажи будущей вещи.
Как следует из материалов дела, одной из причин отказа в государственной регистрации за предпринимателем права собственности на спорные помещения, послужило непредставления документов, подтверждающих соблюдение установленного порядка отведения земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположены спорные помещения. Управление указало, что предпринимателем не представлены правоустанавливающие документы на земельный участок, поскольку право собственности на земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией, правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок обладает академия.
Между тем, на государственную регистрацию предпринимателем представлены: разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, а также и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданные обществу.
Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства и соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии с частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на ввод объекта застройщик в числе других документов должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство.
В соответствии с условиями договоров о соинвестировании, оформление имущественных прав сторон по результатам реализации договоров, производится после сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами обязательств по договорам на основании акта приема-передачи помещений.
Материалами дела подтверждено, что обществом и предпринимателем подписан передаточный акт, предпринимателем произведена оплата по договорам инвестирования. При этом завершение строительства многоквартирного жилого дома подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Поскольку обязательства по договорам инвестирования исполнены сторонами, у предпринимателя возникли имущественные права в отношении спорных помещений и, соответственно, право на их оформление в установленном законом порядке.
Довод апелляционной жалобы академии о том, что предприниматель не доказал наличие оснований возникновения права собственности на спорное имущество, со ссылкой на то, что сделки, представленные в качестве основания для государственной регистрации права собственности предпринимателя на спорное имущество, не отвечают признаку реальности, отклоняется апелляционным судом, поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждены обстоятельства реального исполнения договоров о соинвестировании, в частности платежные документы о внесении предпринимателем денежных средств в целях инвестирования строительства спорного имущества. Кроме того, указанные договоры в установленном порядке не оспорены и не признаны судом недействительными
Наличие акта ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, выданного уполномоченным органом, а также разрешения на строительство указанного объекта подтверждает, что строительство велось на земельном участке, предоставленном для этих целей его собственником. Законность осуществления строительства многоквартирного жилого дома в установленном порядке не оспорена. Отказ в государственной регистрации права в части вывода Управления о том, что спорные объекты имеет признаки самовольного строительства - построены на земельном участке, не отведенном под эти цели, не может быть признан законным.
Ссылка Управления на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2011 по делу N А25-162/2010, которым признан недействительным контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29.01.2007 и дополнительное соглашение к нему от 25.05.2009 N 1, не может быть принята во внимание, поскольку законность договоров о соинвестировании, заключенных между обществом и предпринимателем, не являлась предметом спора по рассматриваемому делу. В рамках указанного дела спор о правах на многоквартирный жилой дом, в котором расположены спорные помещения, судом не разрешен.
Суд первой инстанции правомерно отклонил довод Управления о выборе предпринимателем ненадлежащего способа защиты нарушенных прав, поскольку признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный административно-публичный порядок регистрации права собственности. Законом N 122-ФЗ установлен заявительный порядок оформления права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, предприниматель в целях оформления права собственности на спорное имущество правомерно обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации права и, получив отказ в регистрации, обжаловал его в арбитражный суд в порядке пункта 5 статьи 2 Закона о регистрации.
Кроме того, возможность оформления одним из участников долевого строительства права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме предусмотрена положениями действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).
Переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, так же как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка, расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/ул. Ленина, 154, из которого следует, что в государственный кадастр недвижимости 10.02.2012 внесены сведения об образовании нового земельного участка с кадастровым номером N 09:04:0101248:27 площадью 8200 кв. м (площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом) и о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером N 09:04:0101248:16 площадью 32 876 кв. м (вся площадь земельного участка, находящегося на праве собственности Российской Федерации).
Поскольку суду представлены доказательства формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом, в котором расположены спорные помещения, в установленном законом порядке и проведение его кадастрового учета, отказ Управления в государственной регистрации права собственности предпринимателя на спорные помещения ввиду отсутствия у предпринимателя правоустанавливающих документов на земельный участок нельзя признать законным.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у Управления предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ оснований для отказа предпринимателю в государственной регистрации права собственности на спорные помещения и удовлетворил заявленные предпринимателем требования.
Довод апелляционной жалобы академии о том, что в рассматриваемом случае имеется спор о праве, который не может быть разрешен в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является несостоятельным, поскольку в рамках настоящего дела предпринимателем обжалован отказ в государственной регистрации права. Предъявление иска обусловлено необходимостью соблюдения установленного административно-публичного порядка регистрации права собственности. Академией не приведено обоснованных доводов в подтверждение наличия спора о праве в отношении спорных помещений между предпринимателем и иными лицами.
Ссылка академии на необоснованность отказа суда первой инстанции в приостановлении производства по делу, отклоняется апелляционным судом, поскольку при оценке указанных действий суда первой инстанции, а также при рассмотрении апелляционным судом ходатайства академии о приостановлении производства по делу не установлено наличия оснований, предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы Управления о том, что представленные на государственную регистрацию документы не являлись достаточными для установления наличия оснований для регистрации за предпринимателем права собственности на спорное имущество опровергаются установленными по делу обстоятельствами, в связи с чем не могут быть приняты апелляционным судом во внимание.
В соответствии со статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины правомерно отнесены на Управление.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобах.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
в удовлетворении ходатайства Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" о приостановлении производства по делу отказать.
Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26.07.2013 по делу N А25-930/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Г.СОМОВ
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.10.2013 ПО ДЕЛУ N А25-930/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2013 г. по делу N А25-930/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сомова Е.Г., судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Алмазовой М.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26.07.2013 по делу N А25-930/2013 (судья Тебуева З.Х.)
по заявлению индивидуального предпринимателя Мамтовой Татьяны Хасамбиевны (ОГРНИП 311091723000079, ИНН 090104796923) об оспаривании решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (ОГРН 1040900967414, ИНН 0914000719)
об отказе в государственной регистрации права,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Мамтовой Татьяны Хасамбиевны - Лафишиева Р.П. (доверенность от 07.05.2013), представителя общества с ограниченной ответственностью "Рамзис" - Лафишева А.З. (доверенность от 25.08.2013), представителя Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" - Мамбетовой О.М. (доверенность от 25.07.2013 N 940), представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике - Койчуевой З.М. (доверенность N 31 от 04.06.2013), Анапиева А.Я. (доверенность N 28 от 22.05.2013),
в отсутствие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике, извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Мамтова Татьяна Хасамбиевна (далее - предприниматель) обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (далее - Управление) в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью 513,7 кв. м в цокольном этаже и общей площадью 226 кв. м на первом этаже многоквартирного жилого дома (блок Б) по ул. Ставропольской, 36/пр. Ленина, 154 в г. Черкесске.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" (далее - академия), общество с ограниченной ответственностью "Рамзис" (далее - общество).
Решением суда от 26.07.2013 заявленные предпринимателя требования удовлетворены. Признаны незаконными решения Управления, выраженные в сообщениях об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на нежилые помещения от 06.05.2013 N 01/083/2013-527 и N 01/083/2013-528, как не соответствующие Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Суд обязал Управление зарегистрировать право собственности предпринимателя на нежилые помещения в цокольном этаже общей площадью 513,7 кв. м и нежилые помещения на первом этаже общей площадью 226 кв. м многоквартирного жилого дома (блок Б), расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/пр. Ленина, 154. С Управления в пользу предпринимателя взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей. Предпринимателю из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная по чеку от 23.01.2013 N 352 государственная пошлина в размере 1800 рублей. Судебный акт мотивирован отсутствием у Управления законных оснований для отказа в государственной регистрации права, поскольку на государственную регистрацию предпринимателем представлены все необходимые документы.
На указанное определение академией и Управлением поданы апелляционные жалобы, в которых заявители просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем требований.
В обоснование жалобы академия указывает, что в рассматриваемом случае имеется спор о праве, который не может быть разрешен в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Предприниматель не доказал наличие оснований возникновения права собственности на спорное имущество, поскольку сделки, представленные в качестве основания для государственной регистрации права собственности предпринимателя на спорное имущество, не отвечают признаку реальности. Суд первой инстанции необоснованно отказал в приостановлении производства по делу, что привело к принятию неправильного решения.
Управление в обоснование жалобы указывает, что представленные на государственную регистрацию документы не являлись достаточными для установления наличия оснований для регистрации за предпринимателем права собственности на спорное имущество, поскольку в ходе проведения правовой экспертизы представленных предпринимателем документов установлено наличие в Едином государственное реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Российской Федерации на земельный участок, расположенный по ул. Ставропольской, 36/пр. Ленина, 154 в г. Черкесске, а также праве постоянного (бессрочного) пользования академии. Согласно кадастровому паспорту указанный земельный участок предназначен для использования под учебными корпусами. Разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию не является правоустанавливающим документом для регистрации за предпринимателем права собственности на спорное имущество. Суд не учел наличие вступившего в законную силу судебного акта по делу N А25-162/2010, которым признан недействительным контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29.01.2007 и дополнительное соглашение от 25.05.2009 N 1 к контракту на реализацию инвестиционного проекта, на основании которых обществом и предпринимателем заключены договоры о соинвестировании.
Академией в апелляционной жалобе заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения в Черкесском городском суде Карачаево-Черкесской Республики гражданского дела по иску академии к обществу, ЖСК "Витязь", ООО "Градстрой", ООО "Пристань", Джанкезову С.С. о признании права на долю в праве общей долевой собственности за Российской Федерацией и права оперативного управления за академией в многоквартирном жилом доме в г. Черкесске, ул. Ставропольская, 36/ ул. Ленина, 154.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Исходя из предмета спора, а также вопросов, входящих в предмет доказывания по делу (установление законности оснований для отказа в государственной регистрации за предпринимателем права собственности), суд апелляционной инстанции считает, что рассмотрение настоящего дела возможно до разрешения вышеуказанного дела судом общей юрисдикции, поскольку результаты его рассмотрения не могут повлиять на рассмотрение апелляционной жалобы по настоящему делу, в связи с чем ходатайство о приостановлении производства по делу удовлетворению не подлежит. При этом судом учтено, что в рамках гражданского дела, рассматриваемого судом общей юрисдикции, предприниматель ответчиком не является.
В судебном заседании представители академии и управления поддержали доводы апелляционных жалоб.
Представитель предпринимателя просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, как законное и обоснованное.
Представитель общества поддержал позицию предпринимателя.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Карачаево-Черкесской Республике, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в его отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, выслушав представителей сторон, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26.07.2013 по делу N А25-930/2013 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Из материалов дела усматривается, что 29.01.2007 академия (заказчик) и общество заключили контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов по адресам: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36, 37, 41 и ул. Космонавтов, 100 (далее - контракт). Дополнительным соглашением от 25.05.2009 N 1 к контракту стороны внесли изменения в пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 2.1 (далее - дополнительное соглашение).
С учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта нового строительства: два восьмиэтажных жилых дома со встроенными торговыми помещениями по ул. Ставропольской, 36 в городе Черкесске на земельном участке академии площадью 8200 кв. м рядом с корпусом N 1; девятиэтажный 188-квартирный жилой дом, девятиэтажный 144-квартирный жилой дом со встроенными помещениями для офисов и магазинов и студенческое кафе на 200 мест по ул. Космонавтов, 100 в г. Черкесске на земельном участке академии мерой 16 тыс. кв. м; пятиэтажный дом с помещениями для офисов и магазинов по ул. Ставропольской, 36 на земельном участке академии площадью 400 кв. м; надстройка второго этажа над одноэтажным зданием кафе "Студенческое" под интернет-центр и электронную библиотеку, находящимся по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36, и ул. Космонавтов, 100, с ориентировочным объемом инвестиций 27 млн рублей. Пунктом 2.1 контракта предусмотрен раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте при завершении строительства. В рамках реализации инвестиционного проекта общество (инвестор) приняло обязательства за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести строительство перечисленных объектов.
Общество заключило инвестиционные договоры с ООО "Градстрой", ООО "Пристань", ЖСК "Витязь", а также договоры генерального подряда на капитальное строительство с ООО "Торговое коммерческое предприятие "ТОКО-Групп", ЗАО "Родник М" и ООО "ЮГ-СТРОЙинвест". Кроме того, общество заключило договоры с физическими лицами о соинвестировании в строительство жилых домов по ул. Ставропольской, 36 г. Черкесска, предметом которых является вложение денежных и других личных средств в строительство объектов на правах инвесторов (дольщиков).
Так, 06.07.2007 между обществом (инвестор) и предпринимателем (соинвестор) заключены договоры о соинвестировании в строительство 105 - квартирного многоквартирного жилого дома, по условиям которых стороны приняли на себя обязательство по совместному инвестированию строительства двух восьмиэтажных жилых домов по ул. Ставропольской, 36 (объект), по окончании строительства объекта соинвестору передается для оформления права собственности находящееся в указанном объекте вновь созданное недвижимое имущество - нежилые помещения (торговый зал) общей площадью 513,7 кв. м в цокольном этаже и нежилые помещения (торговые секции N 8, 9, 10) общей площадью 226 кв. м на первом этаже. Общая сумма целевых взносов составляет 3 075 785 рублей и 3 200 000 рублей по двум договорам соответственно. Окончание строительства объекта - IV квартал 2010 года. Обязательства инвестора считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, и соответственно обязательства соинвестора с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с условиями договоров и подписания сторонами передаточного акта (л.д. 39-48, том 1).
Основанием для заключения договоров явились следующие документы: разрешение мэрии города Черкесска от 19.05.2009 N 228-09, государственный акт на землю от 16.12.2004 и акт выбора земельного участка для строительства, утвержденный постановлением мэрии от 01.08.2006 N 1220.
Поскольку многоквартирный жилой дом был построен и получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 199-РВ от 07.09.2010, между обществом и предпринимателем 10.10.2010 составлен акт приема-передачи торгово-офисных помещений общей площадью 739,7 кв. м в объекте "Два восьмиэтажных жилых дома по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/пр. Ленина, 154, в том числе на первом этаже 226 кв. м, в цокольном этаже - 513,7 кв. м.
Оплата предусмотренной договорами о соинвестировании суммы произведена предпринимателем в полном объеме, что подтверждается копиями кассовых чеков и приходных кассовых ордеров.
21.03.2013 предприниматель обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью 513,7 кв. м в цокольном этаже и общей площадью 226 кв. м на первом этаже многоквартирного жилого дома (блок Б) по ул. Ставропольской, 36/пр. Ленина, 154 в г. Черкесске.
Согласно распискам в получении документов на государственную регистрацию предпринимателем при обращении были приложены следующие документы: заявление от 21.03.2013, контракт на реализацию инвестиционного проекта от 29.01.2007, письма от 16.04.2008, от 25.04.2008 N 745, акт выбора земельного участка для строительства и постановление от 01.08.2006, договор о соинвестировании в строительство от 06.07.2007, разрешение и продление разрешения на строительство от 31.10.2006, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.09.2010, кадастровый паспорт помещения от 15.10.2012, акт приема-передачи помещений от 10.10.2010, доверенность от 23.01.2013, чек об оплате государственной пошлины от 21.03.2013.
Письмами от 04.04.2013 N 01/083/2013-527 и N 01/083/2013-528 Управление уведомило предпринимателя о приостановлении государственной регистрации права, со ссылкой на то, что в качестве правоустанавливающего документа представлены договоры о соинвестировании в строительстве, заключенные между предпринимателем и обществом от 06.07.2007, в то время как контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29.01.2007 и дополнительное соглашение от 25.05.2009 N 1 к контракту, которые послужили основанием для заключения договоров о соинвестировании, признаны постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2011 по делу N А25-162/2010 недействительными по причине отсутствия согласия собственника земельного участка - Российской Федерации на строительство объекта. Управление указало, что, обратившись за регистрацией права собственности на помещения в новом возведенном многоквартирном жилом доме, предпринимателем на регистрацию представлены разрешение на строительство от 31.10.2006 N 523-06 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2010 N 199-рв. При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись о регистрации права собственности на земельный участок по ул. Ставропольской, 36/пр. Ленина, 154 в г. Черкесске с кадастровым номером N 09:04:0101248:16 за Российской Федерацией и право постоянного бессрочного пользования за академией с разрешенным использованием "под учебными корпусами", в связи с чем возникли сомнения в законности разрешительной документации и возведения объекта капитального строительства, так как земельный участок не отведен для этих целей. По мнению Управления, данные обстоятельства свидетельствуют о самовольном возведении многоквартирного жилого дома, правоустанавливающие документы (договоры о соинвестировании) не подтверждают наличие у заявителя прав на спорное имущество, что препятствует проведению государственной регистрации права.
По указанным основаниям Управление сообщениями от 06.05.2013 N 01/083/2013-527 и N 01/083/2013-528 отказало предпринимателю в государственной регистрации права собственности (л.д. 20-22, том 1; л.д. 61-63, том 2).
Предприниматель обжаловал решения Управления об отказе в государственной регистрации права в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом, действием (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом решения, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными только при наличии одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту и нарушение ими прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов). Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав. При этом, рассматривая заявление о регистрации права собственности, регистрационный орган должен проверять в пределах своей компетенции и запрашивать только те документы, которые содержат основания возникновения, изменения и прекращения этих прав.
Пунктом 1 статьи 25 Закона N 122-ФЗ установлено, что право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что предпринимателем на государственную регистрацию права собственности на спорные помещения многоквартирного жилого дома были представлены все необходимые документы, в связи с чем оспариваемые решения Управления об отказе в государственной регистрации права не соответствующим положениям Закона N 122-ФЗ и нарушают права и законные интересы предпринимателя.
Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда по следующим основаниям.
Право собственности возникает по основаниям, предусмотренным статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований предприниматель ссылался на исполнение им обязательств по договорам о соинвестировании как на основание возникновения у него права собственности на построенные нежилые помещения.
Спорные нежилые помещения, находящиеся в построенном многоквартирном доме, являются результатом инвестиционной деятельности, правовые и экономические основы которой определены Федеральным законом 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Согласно статье 8 названного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Договоры о соинвестировании, заключенные между обществом и предпринимателем, правомерно квалифицированы судом первой инстанции как договоры купли-продажи будущей вещи.
Как следует из материалов дела, одной из причин отказа в государственной регистрации за предпринимателем права собственности на спорные помещения, послужило непредставления документов, подтверждающих соблюдение установленного порядка отведения земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома, в котором расположены спорные помещения. Управление указало, что предпринимателем не представлены правоустанавливающие документы на земельный участок, поскольку право собственности на земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией, правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок обладает академия.
Между тем, на государственную регистрацию предпринимателем представлены: разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, а также и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданные обществу.
Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства и соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии с частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на ввод объекта застройщик в числе других документов должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство.
В соответствии с условиями договоров о соинвестировании, оформление имущественных прав сторон по результатам реализации договоров, производится после сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами обязательств по договорам на основании акта приема-передачи помещений.
Материалами дела подтверждено, что обществом и предпринимателем подписан передаточный акт, предпринимателем произведена оплата по договорам инвестирования. При этом завершение строительства многоквартирного жилого дома подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Поскольку обязательства по договорам инвестирования исполнены сторонами, у предпринимателя возникли имущественные права в отношении спорных помещений и, соответственно, право на их оформление в установленном законом порядке.
Довод апелляционной жалобы академии о том, что предприниматель не доказал наличие оснований возникновения права собственности на спорное имущество, со ссылкой на то, что сделки, представленные в качестве основания для государственной регистрации права собственности предпринимателя на спорное имущество, не отвечают признаку реальности, отклоняется апелляционным судом, поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждены обстоятельства реального исполнения договоров о соинвестировании, в частности платежные документы о внесении предпринимателем денежных средств в целях инвестирования строительства спорного имущества. Кроме того, указанные договоры в установленном порядке не оспорены и не признаны судом недействительными
Наличие акта ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, выданного уполномоченным органом, а также разрешения на строительство указанного объекта подтверждает, что строительство велось на земельном участке, предоставленном для этих целей его собственником. Законность осуществления строительства многоквартирного жилого дома в установленном порядке не оспорена. Отказ в государственной регистрации права в части вывода Управления о том, что спорные объекты имеет признаки самовольного строительства - построены на земельном участке, не отведенном под эти цели, не может быть признан законным.
Ссылка Управления на постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2011 по делу N А25-162/2010, которым признан недействительным контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству объектов от 29.01.2007 и дополнительное соглашение к нему от 25.05.2009 N 1, не может быть принята во внимание, поскольку законность договоров о соинвестировании, заключенных между обществом и предпринимателем, не являлась предметом спора по рассматриваемому делу. В рамках указанного дела спор о правах на многоквартирный жилой дом, в котором расположены спорные помещения, судом не разрешен.
Суд первой инстанции правомерно отклонил довод Управления о выборе предпринимателем ненадлежащего способа защиты нарушенных прав, поскольку признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный административно-публичный порядок регистрации права собственности. Законом N 122-ФЗ установлен заявительный порядок оформления права собственности на недвижимое имущество. Таким образом, предприниматель в целях оформления права собственности на спорное имущество правомерно обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации права и, получив отказ в регистрации, обжаловал его в арбитражный суд в порядке пункта 5 статьи 2 Закона о регистрации.
Кроме того, возможность оформления одним из участников долевого строительства права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме предусмотрена положениями действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).
Переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, так же как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка, расположенного по адресу: г. Черкесск, ул. Ставропольская, 36/ул. Ленина, 154, из которого следует, что в государственный кадастр недвижимости 10.02.2012 внесены сведения об образовании нового земельного участка с кадастровым номером N 09:04:0101248:27 площадью 8200 кв. м (площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом) и о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером N 09:04:0101248:16 площадью 32 876 кв. м (вся площадь земельного участка, находящегося на праве собственности Российской Федерации).
Поскольку суду представлены доказательства формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом, в котором расположены спорные помещения, в установленном законом порядке и проведение его кадастрового учета, отказ Управления в государственной регистрации права собственности предпринимателя на спорные помещения ввиду отсутствия у предпринимателя правоустанавливающих документов на земельный участок нельзя признать законным.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у Управления предусмотренных статьей 20 Закона N 122-ФЗ оснований для отказа предпринимателю в государственной регистрации права собственности на спорные помещения и удовлетворил заявленные предпринимателем требования.
Довод апелляционной жалобы академии о том, что в рассматриваемом случае имеется спор о праве, который не может быть разрешен в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является несостоятельным, поскольку в рамках настоящего дела предпринимателем обжалован отказ в государственной регистрации права. Предъявление иска обусловлено необходимостью соблюдения установленного административно-публичного порядка регистрации права собственности. Академией не приведено обоснованных доводов в подтверждение наличия спора о праве в отношении спорных помещений между предпринимателем и иными лицами.
Ссылка академии на необоснованность отказа суда первой инстанции в приостановлении производства по делу, отклоняется апелляционным судом, поскольку при оценке указанных действий суда первой инстанции, а также при рассмотрении апелляционным судом ходатайства академии о приостановлении производства по делу не установлено наличия оснований, предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы Управления о том, что представленные на государственную регистрацию документы не являлись достаточными для установления наличия оснований для регистрации за предпринимателем права собственности на спорное имущество опровергаются установленными по делу обстоятельствами, в связи с чем не могут быть приняты апелляционным судом во внимание.
В соответствии со статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины правомерно отнесены на Управление.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобах.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
в удовлетворении ходатайства Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказская государственная гуманитарно-технологическая академия" о приостановлении производства по делу отказать.
Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26.07.2013 по делу N А25-930/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Г.СОМОВ
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)